《房地产行业深度研究报告:核心20城探究之杭州产业、人口过去兑现未来优势持续-230526(49页).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产行业深度研究报告:核心20城探究之杭州产业、人口过去兑现未来优势持续-230526(49页).pdf(49页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 未经许可,禁止转载未经许可,禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2023 年年 05 月月 26 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐(维持)(维持)产业产业、人口过去兑现,未来优势持续人口过去兑现,未来优势持续 核心核心 20 城探究之杭州城探究之杭州 杭州经济主要由第三产业驱动,数字经济核心产业占杭州经济主要由第三产业驱动,数字经济核心产业占 GDP 比例比例 27%,但新发,但新发展阶段遇到一定瓶颈。展阶段遇到一定瓶颈。1)杭州过去凭借信息节点城市定位、良好的
2、招商引资模式,在工业、旅游业发展受制约的情况下,率先抓住互联网经济发展机遇,叠加亚运会带来的基础设施快速完善,降低经济发展成本,实现经济腾飞及人口快速流入,杭州 GDP 在长三角排名第三,近 6 年常住人口增长规模及增速长三角第一。2)杭州经济主要由第三产业驱动,GDP 中第三产业占比 68%、数字经济核心产业增加值占比 27%。3)近年来受互联网行业红利缩减影响,杭州数字经济核心产业增加值增速放缓,另外,工业产值增速也落后于长三角主要城市,在新发展阶段遇到一定瓶颈。杭州与数字经济相关的生产性服务业基础良好,杭州与数字经济相关的生产性服务业基础良好,独特的城市定位独特的城市定位有助于其在有助于
3、其在下一轮下一轮行业行业发展周期中,具备先发优势。发展周期中,具备先发优势。1)2021 年杭州软件业务收入全国第四,增速全国第一,网易、海康威视、同花顺等龙头企业总部聚集;电商平台交易额占全国 61%,拥有 11 家电商百强企业,其中阿里巴巴市值大幅领先。2)互联网行业核心生产要素是人才,企业布局优选人才密度较大的区域,杭州互联网行业人才占比 7.2%,仅次于北京、上海、深圳,但杭州生活成本更低,而对比其他二线城市,杭州又具备明显的先发优势及人才储备,独特的城市定位,预计将助力杭州在新一轮竞争中吸引人才,保持产业优势地位。杭州制造业细分项中,杭州制造业细分项中,健康产业、电子信息、高端装备制
4、造业尚不具备规模健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模优势,优势,但政府加强工业投资、数字赋能,有较大的支持产业发展的余地。但政府加强工业投资、数字赋能,有较大的支持产业发展的余地。1)健康产业中医药制造、医疗器械等领域增速放缓;电子信息产业仅在视频安防、集成电路设计等少数领域发展较好。2)近年来杭州政府产业换挡提速,制造业投资额增速连续两年超 25%,数字经济赋能制造业,相关制造业增加值占工业增加值 28%。3)杭州政府性债务余额与税收收入比 1.5,税收规模超 2000亿,在长三角城市处于领先地位,未来支撑产业发展仍有较大余地。2022 年杭州商品住宅销售面积下滑年杭州商品住宅销售
5、面积下滑 49%,未来新房销售将向未来新房销售将向 1400 万方需求万方需求中枢回归。中枢回归。1)2022 年杭州商品住宅销售面积下滑 49%至 1100 万方,核心区域市场依旧维持一定热度,富阳、临安等外围区域开盘去化率下滑明显;2023年 1-4 月市场回暖,新房、二手房成交分别为 304、140 万方,同比上涨 25%、73%。2)政府对于新房限价控制较好,即便近期杭州二手房挂牌量上涨,一二手倒挂空间缩小,但依靠产业及人口兑现,预计商品住宅需求中枢仍然稳定,按照常住人口人均成交住宅 1.0 平米保守估计,需求中枢约 1400 万方。3)杭州新房去化周期仅 4.5 个月;余杭、萧山有望
6、持续兑现预期,支撑房地产发展。滨江、绿城在杭州有规模优势及良好口碑,具备挖掘预期差项目的能力,随滨江、绿城在杭州有规模优势及良好口碑,具备挖掘预期差项目的能力,随着杭州市场回暖,预计将率先受益。着杭州市场回暖,预计将率先受益。1)滨江、绿城为杭州住宅销售市场主力,2022 年权益销售金额分别为 519 亿元、412 亿元,与其他房企拉开较大规模差距。2)从土储来看,滨江、绿城在杭州仍有千亿货值储备,且核心区域土储占比约 50%,优质供应潜力大。3)滨江、绿城作为杭州起家房企,对于市场较为了解,2022 年拿地溢价率为 6%、8%,相较外来品牌房企溢价率略低,反映两家房企拿地适当配置有预期差的项
7、目,而非单纯聚焦热门高溢价地块。4)2023 年一季度,杭州土地市场和商品房销售市场率先回暖,预计复苏可持续,建议关注在杭州具备规模优势及品牌影响力的房企,如绿城中国、滨江集团。风险提示风险提示:杭州产业、人口兑现不及预期。证券分析师:单戈证券分析师:单戈 邮箱: 执业编号:S0360522110001 行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)119 0.02 总市值(亿元)14,858.99 1.55 流通市值(亿元)14,116.53 1.94 相对指数表现相对指数表现%1M 6M 12M 绝对表现-4.2%2.1%-13.4%相对表现-2.4%-4.9%-13.7%相关研究报告相关
8、研究报告 房地产行业周报:我国已全面实现不动产统一登记,新房二手房销售热度持续 2023-05-03 房地产行业周报:杭州临平区全域放宽限购,新房二手房小幅回落 2023-04-27 房地产行业深度研究报告:区域分化,人口先行 2023-04-24 -18%-8%2%12%22/0522/0722/0922/1223/0223/042022-05-252023-05-25房地产沪深300华创证券研究所华创证券研究所 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 未经许可,禁止转载未经许可,禁止转载 投资主题投资主题 报
9、告亮点报告亮点 数字经济带动杭州快速发展,吸引人口集聚。数字经济带动杭州快速发展,吸引人口集聚。杭州凭借信息节点城市定位、良好的招商引资模式,在工业、旅游业发展受制约的情况下,率先抓住互联网经济发展机遇,叠加亚运会带来的基础设施快速完善,降低经济发展成本,实现经济腾飞及人口快速流入,杭州 GDP 在长三角排名第三,近 6 年常住人口增长规模及增速长三角第一。杭州数字经济产业基础良好,独特的城市定位有助于其在下一轮行业发展周杭州数字经济产业基础良好,独特的城市定位有助于其在下一轮行业发展周期中,具备先发优势。期中,具备先发优势。1)2021 年杭州软件业务收入全国第四,增速全国第一,网易、海康威
10、视、同花顺等龙头企业总部聚集;电商平台交易额占全国61%,拥有 11 家电商百强企业,其中阿里巴巴市值大幅领先。2)互联网行业核心生产要素是人才,企业布局优选人才密度较大的区域,杭州互联网行业人才占比 7.2%,仅次于北京、上海、深圳,但杭州生活成本更低,而对比其他二线城市,杭州又具备明显的先发优势及人才储备,独特的城市定位,预计将助力杭州在新一轮竞争中吸引人才,保持产业优势地位。杭州健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模优势,但近年来政杭州健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模优势,但近年来政府加强工业投资、数字赋能,产业换挡提速。府加强工业投资、数字赋能,产业换挡提速。1)
11、健康产业中医药制造、医疗器械等领域增速放缓;电子信息产业仅在视频安防、集成电路设计等少数领域发展较好。2)近年来杭州政府产业换挡提速,制造业投资额增速连续两年超 25%,数字经济赋能制造业,相关制造业增加值占工业增加值 28%。2022 年杭州新房销售面积下降年杭州新房销售面积下降 49%至至 1100 万方,预计未来将向万方,预计未来将向 1400 万方需万方需求中枢靠求中枢靠拢。拢。政府对于新房限价控制较好,即便近期杭州二手房挂牌量上涨,一二手倒挂水分逐渐被挤出,但依靠产业及人口兑现,预计商品住宅需求中枢仍然稳定,按照常住人口人均成交住宅 1.0 平米保守估计,杭州需求中枢约 1400 万
12、方。投资逻辑投资逻辑 滨江、绿城在杭州有规模优势及良好口碑,具备挖掘预期差项目的能力,随滨江、绿城在杭州有规模优势及良好口碑,具备挖掘预期差项目的能力,随着杭州市场回暖,预计将率先受益。着杭州市场回暖,预计将率先受益。杭州具备良好的产业结构,虽然受限于区位及历史因素,未形成制造业规模优势,但以软件与信息技术服务、电子商务、云计算与大数据等产业为主的生产性服务业高度发达,在过去城市竞争中处于领先地位,在新一轮产业周期中具备先发优势,同时带动制造业向高端持续突破。短期来看,杭州处于数字经济相关行业红利缩减、制造业产业提速换挡期,且筹办亚运会带来基础设施的快速完善、基建地产活力基本释放完成,预计未来
13、杭州地产将由全域热度转向核心区、产业及人口兑现较好的区域。保守估计,杭州商品住宅中长期中枢在 1400 万方左右。2023 年一季度,杭州土地市场和商品房销售市场已率先回暖,预计复苏可持续,建议关注深耕杭州、在杭州具备规模优势及品牌影响力的房企,如绿城中国、滨江集团。TVfWuUhUmUnPsQnQaQcM7NpNpPnPmPlOnNrMlOmOxP9PtRnNMYpMqOuOnNrP 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 3 目目 录录 一、数字经济驱动杭州快速发展,制造业短板明显一、数字经济驱动杭州快速发展
14、,制造业短板明显.7(一)营商环境与招商引资模式奠定产业发展基础,亚运会助力基础设施完善.7(二)杭州经济驱动力主要在服务业,数字经济核心产业增加值占比 27%.10(三)近年来杭州数字经济增速放缓,工业增加值增速较低,产业发展现瓶颈.12 二、生产性服务业优势明显,带动制造业向上突破二、生产性服务业优势明显,带动制造业向上突破.14(一)数字经济相关生产性服务业基础较好,下一轮产业发展周期有先发优势.14(二)制造业中电子信息产业和装备制造业均不具备优势,但产业换挡提速.19(三)产业要素支撑空间足,未来高新技术产业增加值目标增速 4.1%.22 三、三、2022 年杭州商品住宅销售面积下滑
15、年杭州商品住宅销售面积下滑 49%,需求中枢约为,需求中枢约为 1400 万方万方.26(一)2022 年杭州商品住宅销售面积下跌 49%,外围区域跌幅较大.26(二)2021 年杭州土地依赖度降低,供求平衡下库存去化周期较短.28(三)近期新房二手房市场回暖,中长期新房需求中枢在 1400 万方左右.30(四)杭州住宅销售与产业结构较匹配,余杭未来科技城、云城成为第三中心.32 四、滨江、绿城在杭州有绝对规模优势,近期土拍已进一步回暖四、滨江、绿城在杭州有绝对规模优势,近期土拍已进一步回暖.34(一)滨江、绿城在杭州具备明显规模优势,土储充足.34(二)2022 年杭州土拍走出独立行情,20
16、23 年首批、二批土拍进一步回暖.36 五、投资建议五、投资建议.38 六、风险提示六、风险提示.38 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 4 图表目录图表目录 图表 1 杭州丘陵山地占总面积的 65.6%.7 图表 2 杭州难以享受上海信息优势及产业外溢.7 图表 3 2020 年杭州规上工业产值中私营企业占 27%.8 图表 4 2020 年杭州民营经济占 GDP 比重达 61%.8 图表 5 杭州招商引资模式不断迭代.8 图表 6 杭州多次调整行政区划,2021 年市区面积拓展至 8000 平方公里.9
17、 图表 7 杭州交通枢纽、城市路网、地铁等基础设施快速完善.9 图表 8 杭州地铁运营里程快速提升至 516 公里.10 图表 9 杭州第三产业占比 68%,仅次于上海.10 图表 10 杭州工业增加值全国第 15,排名偏低.10 图表 11 过去杭州三产与二产增速剪刀差较大.11 图表 12 生产性服务业保持高增速.11 图表 13 数字经济核心产业增加值占 GDP 比重提升至 27%.11 图表 14 数字经济核心产业增加值中,制造业增加值占比 23%.11 图表 15 杭州 GDP 次于上海、苏州,人均 GDP 较低.12 图表 16 杭州常住人口增长绝对值及增速长三角第一.12 图表
18、17 杭州工业增加值复合增速较低.12 图表 18 杭州近 4 年工业固投增速较快.12 图表 19 近年来杭州数字经济核心产业增加值增速放缓.13 图表 20 2015 年以来杭州三产从业人口稳步增长.13 图表 21 杭州从业人口增速在长三角主要城市中领先.13 图表 22 杭州软件与信息服务产业增加值较大.14 图表 23 软件与信息服务产业增速较高.14 图表 24 2021 年软件业务收入全国第四,增速全国第一.15 图表 25 信息技术服务、软件产品领域表现突出.15 图表 26 多家软件与信息服务龙头企业在杭州落地总部.15 图表 27 21 年 1-10 月杭州直播电商交易额占
19、全国 23%.16 图表 28 2021 年杭州电商平台交易额占全国 61%.16 图表 29 杭州拥有 11 家电商百强企业,仅次于北京、上海.16 图表 30 阿里云在 IaaS 市场份额占比 41%.17 图表 31 阿里云在 PaaS 市场份额占比 37%.17 图表 32 杭州大数据产业发展指数排名第 5,二线城市中排名第一.17 图表 33 杭州人工智能算力稳居全国前三.18 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 5 图表 34 杭州 AIGC 人才占比 8.1%,仅次于北上深.18 图表 35 杭
20、州互联网行业人才占比 7.2%.18 图表 36 2021 年 Q1-2022 年 Q1 杭州互联网人才流入占比 7.8%.18 图表 37 杭州电子信息产业和装备制造业占比 44%.19 图表 38 杭州高新技术产业占比达 70%.19 图表 39 杭州健康产业、电子信息、高端装备制造产业增加值绝对规模一般.19 图表 40 健康产业保持较高增速.19 图表 41 医药制造业产值 684 亿元,增速一般.20 图表 42 医疗器械产品数量 7720 件,增速不及武汉.20 图表 43 海康威视、大华股份全国市场份额占比 64%.20 图表 44 海康威视、大华股份全球市场份额占比 45%.2
21、0 图表 45 2021 年杭州集成电路设计销售额排全国第四.21 图表 46 高端装备企业数低于长三角工业城市.21 图表 47 高端装备专利数低于长三角工业城市.21 图表 48 2022 年杭州制造业投资额同比增加 26%.22 图表 49 数字经济制造业增加值占工业增加值 28%.22 图表 50 杭州科技创新竞争力全国第五.22 图表 51 杭州独角兽企业数量全国第四.22 图表 52 2019 年以来杭州通过降低落户门槛,提高人才补贴等方式吸引人口聚集.23 图表 53 以人才吸引力指数衡量,杭州排全国第五.24 图表 54 2021 年杭州税收规模超 2000 亿元.24 图表
22、55 杭州债务余额/税收收入 1.5,债务负担轻.24 图表 56 杭州未来重点发展新一代信息技术、生命健康、高端装备制造业.25 图表 57 2022 年杭州商品住宅销售面积下降 49%,大于全国平均水平 27%.26 图表 58 传统核心区、余杭区住宅成交面积跌幅较小,萧山、临平以及外围区域跌幅超60%.26 图表 59 杭州调控政策针对性较强,有效刺激改善性需求释放.27 图表 60 2021 年杭州政府性基金收入与税收比降至 1.1.28 图表 61 2021 年杭州政府性基金收入/税收收入较低.28 图表 62 2015 年后杭州逐渐消化过去的宅地超供.29 图表 63 杭州样本住宅
23、价格稳步上涨至 29536 元/平.29 图表 64 杭州新房库存去化周期仅 4.5 个月.29 图表 65 临安、萧山、富阳三区新房库存占比 60%.30 图表 66 临安、富阳去化周期偏长,为 27、19 个月.30 图表 67 2023 年 1-4 月杭州新房成交同比上涨 25%.30 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 6 图表 68 2023 年 1-4 月杭州二手房成交同比上涨 73%.30 图表 69 2022 年新房摇号人数下降 60%,但仍供不应求.31 图表 70 外围区域开盘去化率明显下
24、降.31 图表 71 杭州近 6 个月二手房月均成交套数 2984 套.31 图表 72 6 万人摇号红盘投资水分被挤压.31 图表 73 杭州住宅销售面积与常住人口比例约 1.1-1.6.32 图表 74 杭州常住人口/户籍人口 1.5.32 图表 75 产值贡献集中在传统市区及余杭、萧山.32 图表 76 余杭、上城、萧山、拱墅住宅成交占比 64%.32 图表 77 余杭区未来科技城、云城成为杭州第三中心.33 图表 78 杭州职住分离度较低.33 图表 79 杭州余杭区和萧山区地产最具发展潜力.33 图表 80 滨江、绿城稳居杭州销售前三,规模与后续房企拉开较大差距.34 图表 81 2
25、022 年杭州 TOP10 房企销售占比 58%.35 图表 82 2022 年滨江、绿城市占率 16%、13%.35 图表 83 截至 2022 年底,滨江、绿城在杭州货值储备分别为 1141 亿、947 亿.35 图表 84 滨江在杭州 A 类区域占比 55%.36 图表 85 绿城在杭州 A 类区域土储占比 47%.36 图表 86 富阳、临安、钱塘等市场表现一般的区域供地缩量.36 图表 87 杭州土拍民企活跃度较高,近期封顶溢价率地块占比升至 60%.37 图表 88 滨江、绿城在杭州拿地金额明显领先其他房企.37 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资
26、咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 7 本轮行业缩表后,房地产市场将聚焦于约 20 个左右的核心城市。这背后,是经济逐步由资本驱动转向全要素生产率驱动,城镇化和房地产市场也将从过去的全国遍地开花,转为向具备制造业升级、产业链聚集潜力的城市群聚焦。我们精选核心 20 城,从产业逻辑理解城市发展,理解人口的趋势,进而理解城市房地产市场的底层逻辑。第四篇,我们关注数字经济驱动发展的代表性城市杭州。一、一、数字经济驱动杭州快速发展,制造业短板明显数字经济驱动杭州快速发展,制造业短板明显 杭州凭借浙江信息节点城市定位、良好的招商引资模式,在工业、旅游业发展受制约的情况下,率先抓住互联网
27、经济发展机遇,成为民营经济的聚集地,亚运会的筹备也推动杭州基础设施快速完善,在产业及基础设施双重加持下,杭州实现经济腾飞及人口快速流入。杭州经济主要由第三产业驱动,数字经济核心产业增加值占 GDP 比例达 27%;相较苏州、无锡、宁波等城市,杭州制造业发展地理优势相对较小,工业增加值规模仅全国第 15。近年来受互联网产业增速放缓,行业红利缩减影响,杭州数字经济核心产业增加值增速放缓,同时制造业不具备规模优势,即使城市增加工业投资,但产业换挡尚未完成,在新发展阶段遇到一定瓶颈。(一)(一)营商环境与招商引资模式奠定产业发展基础,亚运会助力基础设施完善营商环境与招商引资模式奠定产业发展基础,亚运会
28、助力基础设施完善 杭州区位优势在长三角城市群并不突出,甚至制约着工业发展。杭州区位优势在长三角城市群并不突出,甚至制约着工业发展。1)从区位来看,杭州难以享受上海信息优势及产业外溢,与苏州、嘉兴、南通等上海周边城市相比存在一定劣势。2)杭州港口价值较低,水运运输成本高,进而制约工业发展。如吉利汽车总部落地杭州,但工厂建在宁波、台州。主要原因是钱塘江水量少、入海口泥沙淤积多,且杭州湾喇叭口形状推动形成钱塘江大潮,对航运有较大影响,对比北侧上海港,南侧宁波、舟山港价值较低。3)杭州丘陵山地较多,全市丘陵山地占总面积的 65.6%,集中分布在西部、中部、南部,在一定程度上制约了内外运输。图表图表 1
29、 杭州杭州丘陵山地占总面积的丘陵山地占总面积的 65.6%图表图表 2 杭州难以享受上海信息优势及产业外溢杭州难以享受上海信息优势及产业外溢 资料来源:浙江省地理信息公共服务平台 资料来源:发改委、住建部长江三角洲城市群发展规划 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 8 扬长避短,工业、旅游业上限受制约情况下抓住互联网发展机遇。扬长避短,工业、旅游业上限受制约情况下抓住互联网发展机遇。1)上世纪 80 年代,杭州定位以休闲康养为主的旅游城市,但旅游业天然发展上限较低,受外部环境影响大,与浙江省会城市定位不符。2
30、)工业发展方面,相比宁波、嘉兴等城市,杭州缺乏优良海港、难以承接上海制造业外溢,导致工业发展上限受制约。3)在工业及旅游业发展受制约情况下,杭州积极探索发展新方向,2000 年 4 月成为全国电子商务试点城市,8 月被批准为国家信息化试点城市,政府转换招商引资模式,由土地、税收、外资制造业为核心转变为,做好人才服务、政策支持,以孵化器培育高新技术项目,吸引科技型研发企业集聚,如起步期的阿里巴巴、海康威视等。4)随着互联网行业的发展,杭州依靠过去建立的先发优势,依靠阿里、网易等龙头企业带动,构建人才、资本、民企链接平台,实现要素互补。图表图表 3 2020 年杭州规上工业产值中年杭州规上工业产值
31、中私营企业私营企业占占 27%图表图表 4 2020 年年杭州民营经济占杭州民营经济占 GDP 比重达比重达 61%资料来源:杭州统计年鉴-,华创证券 资料来源:杭州统计年鉴,华创证券 图表图表 5 杭州招商引资模式不断迭代杭州招商引资模式不断迭代 成立时间成立时间 产业园区产业园区 发展模式发展模式 内容内容 1993 年年 下沙经开区 以土地、税收为主,外向型工业园区 1)大平台招商,依靠土地、税收政策优惠,沿海城市地理位置,省会城市资源)大平台招商,依靠土地、税收政策优惠,沿海城市地理位置,省会城市资源优势等要素,滚动式开发,积极引进外资优势等要素,滚动式开发,积极引进外资,1992 年
32、筹备建设时就落实 22 个外资项目,1994 年华银等首批项目投产,经开区招商引资爆发式增长,成功招引日本松下、英国联合饼干、美国眼力健、玫琳凯等国际企业,以及康师傅、娃哈哈、中策橡胶、华春化纤等企业。2)龙头企业带动产业链招商,)龙头企业带动产业链招商,如最早引进的世界 500 强企业松下,其入驻后带动 20 多家设计马达、洗衣机、智能马桶盖、小家电等供应链上的企业集聚,形成松下产业链集群,成为松下在全球最大的洗衣机生产基地。2002 年年(高新区与滨(高新区与滨江区合并后)江区合并后)高新区 以人才、政策、服务为主,创新孵化型园区 定位孵化器,强调人才、研发、创新与技术的留存,利用成本、政
33、策、招商门定位孵化器,强调人才、研发、创新与技术的留存,利用成本、政策、招商门槛等方式扶持小型初创企业发展槛等方式扶持小型初创企业发展。截至 2022 年底,高新区上市企业由 2002 年的10 家发展至 64 家,知名企业如海康威视、网易、零跑汽车等企业。2011 年年 未来科技城 人才+资本+民企 1)引进海内外一流创业人才、团队、项目。从 2011 年到 2021 年,杭州未来科技城累计引进合作海内外院士 44 名;国家级高层次人才 189 名,省级高层次人才280 名;引进培育海外高层次人才 4760 名。2)建立产业招商的体制机制,选出 3 个具备引领性及前瞻性的产业,聚焦具体赛道,
34、引入产业投资基金。如在生物医药产业领域,聚焦创新药物、医疗器械、有限责任公司,21%股份有限公司,12%私营企业,27%外商及港澳台投资企业,23%其它,17%58.0%58.5%59.0%59.5%60.0%60.5%61.0%61.5%020004000600080000001820192020民营经济增加值(亿元)民营经济占GDP比重 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 9 基因诊疗与 IT+BT 赛道。2021 年创新基金规模高达 10
35、00 亿,一年后追增 300亿。资料来源:中国财富网杭州招商引资三十年:一座产业之城崛起背后的时代印记,华创证券 杭州多次调整行政区划,市区面积已拓展至杭州多次调整行政区划,市区面积已拓展至 8000 平方公里,给予产业、人口更大的发展平方公里,给予产业、人口更大的发展空间。空间。1)上世纪 90 年代前,杭州市区面积仅 430 平方公里,城市发展空间受限,对人口和产业的承载力不足,政府通过“撤市设区”的方式,先后吸纳萧山、余杭、富阳、临安,市区面积扩大至 8000 平方公里,已成为长三角市区陆域面积最大的城市。2)杭州通过合并、拆分功能区的方式优化空间格局,明确各区功能定位,如高新区与滨江区
36、合并发展,余杭区拆分为临平区、新余杭区,便于行政管理。图表图表 6 杭州多次调整行政区划,杭州多次调整行政区划,2021 年市区面积拓展至年市区面积拓展至 8000 平方公里平方公里 资料来源:杭州民革杭州区划调整落地 千年古都呈现新格局,华创证券 亚运会带动杭州基础设施建设加速提升,亚运会带动杭州基础设施建设加速提升,降低了经济发展的成本降低了经济发展的成本。1)水陆空三大交通枢)水陆空三大交通枢纽提升:纽提升:近年来杭州已完成萧山机场扩容、新建杭州西站、运河二通道通水,萧山机场已成为长三角城市中第二大国际机场,仅次于上海浦东机场。2)城市路网完善:)城市路网完善:截至2023 年 2 月,
37、全市快速路通车总里程达 480 公里,居全国城市前列。3)地铁运)地铁运营里程营里程大幅增加:大幅增加:2016 年底杭州地铁三期规划共 10 条线路获批,里程达 196 公里,总投资 1426亿,计划亚运会前完成;2018 年底杭州修改三期规划,延长两条地铁线,新增 58 公里的机场轨道快线;近年来地铁运营里程快速提升,由 2015 年 82 公里增长至 2022 年 516公里,7 年实现 6 倍增长,目前已超越深圳、南京、武汉等城市,排名全国第五。图表图表 7 杭州交通枢纽、城市路网、地铁等基础设施快速完善杭州交通枢纽、城市路网、地铁等基础设施快速完善 分类分类 基础设施建设提升情况基础
38、设施建设提升情况 交通枢纽 1)水路治理:运河二通道完成通水;2)机场扩建:萧山国际机场三期一阶段建成投用;3)铁路客站:杭州西站建设完工。城市路网 1)城东:钱塘快速路、江东大道快速路建设;2)城西:天目山路、文一西路、留石快速路、彩虹快速路西延;3)城南:彩虹快速路、江南大道、时代大道、风情大道、通城大道南延;4)城北:莫干山路、秋石快速路、东湖快速路北延。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 10 城市轨道交通 1)2016 年底,杭州轨道交通三期规划获批,批复 10 条地铁线路,里程 196.1公里,总
39、投资 1426 亿元,建设年限为 2017 年至 2022 年。2)2018 年底调整轨道交通三期规划,3 号线增加 4.8 公里,投资增加 108.7 亿元;5 号线增加 5 公里,投资增加 31.6 亿元;新增机场轨道快线项目,里程 58公里,投资 419.8 亿元。资料来源:杭州市人民政府,中国城市轨道交通协会,华创证券 图表图表 8 杭州地铁运营里程快速提升至杭州地铁运营里程快速提升至 516 公里公里 资料来源:中国城市轨道交通协会,华创证券 (二)(二)杭州经济驱动力主要在服务业,数字经济核心产业增加值占比杭州经济驱动力主要在服务业,数字经济核心产业增加值占比 27%杭州三产增加值
40、占比杭州三产增加值占比 68%,主要由服务业驱动经济发展,工业规模不具备明显优势。,主要由服务业驱动经济发展,工业规模不具备明显优势。1)从长三角城市的定位看,杭州是浙江省的信息节点,在发展生产性服务业上具备节点城市优势,其三次产业结构中一二三产占比分别为 1.8%、30%、68.2%,第三产业占比略低于上海。2)相比苏州、无锡、宁波等城市,杭州并不具备制造业发展优势环境,2021年工业增加值 4805 亿元,全国排名第 15。图表图表 9 杭州第三产业占比杭州第三产业占比 68%,仅次于上海,仅次于上海 图表图表 10 杭州工业增加值全国第杭州工业增加值全国第 15,排名偏低,排名偏低 资料
41、来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 82822003004005006002015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年9月杭州地铁运营里程(公里)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%上海杭州南京合肥温州金华丽水衢州苏州台州宁波湖州嘉兴舟山第三产业占比第二产业占比第一产业产比020004000600080001000012000上海深圳苏州重庆广州佛山宁波东莞无锡泉州北京天津南京成都杭州武汉南通唐山青岛2021年工业增加值(亿元)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研
42、究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 11 杭州数字经济产业对经济发展驱动较强,以软件与信息技术产业为代表的生产性服务业杭州数字经济产业对经济发展驱动较强,以软件与信息技术产业为代表的生产性服务业保持高增速。保持高增速。1)从增速对比看,杭州第三产业领先于第二产业,但 2020 年以来增速有放缓趋势。2)从第三产业内部看,杭州与制造业密切相关的信息传输、软件和信息技术服务业,金融和科技服务业增速较快,尤其软件与信息技术服务业增加值超过 3000 亿元,近 5 年复合增速接近 20%。3)数字经济产业驱动杭州经济发展,2022 年数字经济核心产业增加
43、值占 GDP 比重已提升至 27.1%,其中制造业增加值 1180 亿元,占比 23%。图表图表 11 过去杭州三产与二产增速剪刀差较大过去杭州三产与二产增速剪刀差较大 图表图表 12 生产性服务业保持高增速生产性服务业保持高增速 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 图表图表 13 数字经济核心产业数字经济核心产业增加值增加值占占 GDP 比重比重提升至提升至27%图表图表 14 数字经济核心产业增加值数字经济核心产业增加值中,中,制造业制造业增加值增加值占占比比 23%资料来源:杭州统计年鉴,华创证券 资料来源:杭州统计年鉴,华创证券 杭州杭州 GDP 规模在长三角城
44、市排名第三,近规模在长三角城市排名第三,近 6 年常住人口增长规模及增速长三角第一。年常住人口增长规模及增速长三角第一。1)2022 年杭州 GDP 达到 1.8 万亿,仅次于上海、苏州,为长三角经济第三市;但以人均GDP 衡量,杭州人均产出 15.3 万元/人,略低于南京、宁波 GDP 规模接近的城市。2)杭州常住人口 2016 年至 2022 年净增长达到 319 万,年化增速 5.1%,人口增长绝对值及增速在长三角各市中名列第一。-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
45、2019 2020 2021 2022第二产业增速第三产业增速0%5%10%15%20%25%05000250030003500信息传输、软件和信息技术服务业金融业房地产业科学研究、技术服务业租赁和商务服务业交通运输、仓储和邮政业2020年增加值(亿元)2015-2020年复合增速21.0%22.0%23.0%24.0%25.0%26.0%27.0%28.0%2018年2019年2020年2021年2022年数字经济核心产业增加值/GDP制造业增加值,1180服务业增加值,3896 数字经济核心产业增加值(亿元)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创
46、证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 12 图表图表 15 杭州杭州 GDP 次于上海、苏州,人均次于上海、苏州,人均 GDP 较低较低 图表图表 16 杭州常住人口增长绝对值及增速长三角第一杭州常住人口增长绝对值及增速长三角第一 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 (三)(三)近年来杭州数字经济增速放缓,工业增加值增速较低,产业发展现瓶颈近年来杭州数字经济增速放缓,工业增加值增速较低,产业发展现瓶颈 近年来杭州工业增速较为缓慢,但投资力度较大,工业固投增速领先苏州、合肥等长三近年来杭州工业增速较为缓慢,但投资力度较大,工业固投增速领先苏州、合肥
47、等长三角工业强市。角工业强市。1)2018-2021 年杭州工业增加值复合增速 4.9%,落后于合肥、宁波、苏州等长三角工业城市。2)从 2018-2022 年工业固定资产投资完成额增速来看,杭州达 12%,好于苏州、合肥、无锡等工业强市。图表图表 17 杭州工业增加值复合增速较低杭州工业增加值复合增速较低 图表图表 18 杭州近杭州近 4 年工业固投增速较快年工业固投增速较快 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 数字经济核心产业增速放缓,增长遇瓶颈。数字经济核心产业增速放缓,增长遇瓶颈。近年来受互联网产业增速放缓,行业红利缩减影响,杭州数字经济核心产业增加值增速放缓。
48、2022 年增加值 5076 亿元,增速仅为2.8%,相比过去 12%-15%增速降幅明显。024680050000000250003000035000400004500050000上海苏州杭州南京宁波合肥温州嘉兴金华湖州衢州丽水2022年GDP(亿元)2022年人均GDP(右轴,万元)0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%0500300350杭州苏州合肥宁波金华南京嘉兴台州温州湖州绍兴丽水上海2016-2022年常住人口增长(万人)2016-2022年常住人口年均增速0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%1
49、0.0%12.0%合肥温州嘉兴金华宁波上海南京苏州绍兴无锡杭州台州2018-2021年工业增加值复合增速0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%深圳杭州苏州南京合肥上海广州无锡2018-2022年工业固投复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 13 图表图表 19 近近年来杭州数字经济核心产业增加值增速放缓年来杭州数字经济核心产业增加值增速放缓 资料来源:杭州市统计局,华创证券 生产性服务业发达带动三产从业人口快速增长,但二产人口增长缓慢。生产性服务业发达带动三产
50、从业人口快速增长,但二产人口增长缓慢。1)2015 年以来,杭州第三产业从业人口稳步增长,2015-2020 年年化复合增速为 6.2%,但第二产业从业人口增长缓慢。2)若从从业人口看,2015-2019 年杭州就业人口复合增速 1.7%,在长三角主要城市中处于领先地位,仅次于宁波。图表图表 20 2015 年以来杭州三产从业人口稳步增长年以来杭州三产从业人口稳步增长 图表图表 21 杭州从业人口增速在长三角主要城市中领先杭州从业人口增速在长三角主要城市中领先 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16
51、.0%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002018年2019年2020年2021年2022年数字经济核心产业增加值(亿元)增速05003003504004505002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021杭州第二产业就业人数(万人)杭州第三产业就业人数(万人)0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%宁波杭州南京湖州合肥衢州金华苏州丽水嘉兴舟山上海绍兴温州台州2015-2019年就业人口复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度
52、研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 14 二、二、生产性服务业优势明显,带动制造业向上突破生产性服务业优势明显,带动制造业向上突破 杭州与数字经济相关的生产性服务业产业基础良好,软件业务收入全国第四,增速全国第一,细分领域信息技术服务表现突出,网易、海康威视、同花顺等龙头企业总部聚集;杭州电商平台交易额占全国 61%,拥有 11 家电商百强企业,龙头企业阿里巴巴市值大幅领先;云计算技术壁垒较高,云计算龙头企业阿里云技术领先,具备较高市占率,良好良好的产业基础的产业基础有助于杭州在下一轮数字经济产业发展周期,具备先发优势有助于杭州在下一轮数字经济
53、产业发展周期,具备先发优势。高新技术制造业中健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模优势,在视频安防、集成电路设计等少数领域发展较好,但近年来杭州政府但近年来杭州政府进行进行产业换挡提速,制造业产业换挡提速,制造业投资额同比增速连续两年超投资额同比增速连续两年超 25%,数字经济赋能制造业,相关制造业增加值占工业增加,数字经济赋能制造业,相关制造业增加值占工业增加值值 28%。另外,杭州政府债务负担轻,税收规模较大,未来支撑产业发展仍有较大余地。(一)(一)数字经济相关生产性服务业基础较好,下一轮产业发展周期有先发优势数字经济相关生产性服务业基础较好,下一轮产业发展周期有先发优势 生产性
54、服务业中软件与信息服务产业增加值与增速表现突出。生产性服务业中软件与信息服务产业增加值与增速表现突出。杭州与数字经济相关的生产性服务业主要分为四大行业,其中 1)软件与信息服务产业 2021 年增加值 3933 亿元,近 3 年复合增速 16.2%;2)电子商务、云计算与大数据、物联网产业增加值分别为 1818亿元、1615 亿元、665 亿元,复合增速分别为 5.9%、6.6%、10.6%,增速放缓。图表图表 22 杭州软件与信息服务产业增加值较大杭州软件与信息服务产业增加值较大 图表图表 23 软件与信息服务产业增速较高软件与信息服务产业增速较高 资料来源:杭州统计年鉴,华创证券 资料来源
55、:杭州统计年鉴,华创证券 1、软件与信息服务产业:杭州软件业务收入全国第四,增速全国第一,细分领域信息技、软件与信息服务产业:杭州软件业务收入全国第四,增速全国第一,细分领域信息技术服务表现突出,术服务表现突出,营业营业收入占收入占全行业全行业比例达比例达 79%,已形成龙头企业聚集效应。,已形成龙头企业聚集效应。1)从软件业务收入来看,2021 年杭州软件业务收入 6933 亿元,在全国排名第四,与深圳、上海差距较小,增速 22.4%全国排名第一。2)细分领域来看,杭州信息技术服务、软件产品领域表现较好,2021 年 1-11 月收入分别为 4832 亿元、1143 亿元,占全行业收入比例7
56、9%、19%;而信息安全、嵌入式系统软件领域收入较低,占比不到 2%。3)多家龙头软件与信息服务企业总部在杭州落地,如网易、浙江中控、同花顺等。0500025003000350040004500软件与信息服务产业电子商务产业云计算与大数据产业物联网产业2021年增加值(亿元)0.0%4.0%8.0%12.0%16.0%20.0%软件与信息服务产业电子商务产业云计算与大数据产业物联网产业2018-2021年复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 15 图表图表 24 2021 年软件
57、业务收入全国第四,增速全国第一年软件业务收入全国第四,增速全国第一 图表图表 25 信息技术服务、软件产品领域表现突出信息技术服务、软件产品领域表现突出 资料来源:工信部2021年软件和信息技术服务业统计公报,华创证券 资料来源:华经产业研究院,华创证券 图表图表 26 多家软件与信息服务龙头企业在杭州落地总部多家软件与信息服务龙头企业在杭州落地总部 代表企业代表企业 方向方向 杭州功能杭州功能 浙江中控技术股份有限公司 致力于面向流程工业为主的工业企业提供以自动化控制系统为核心,涵盖工业软件、自动化仪表及运维服务的智能制造产品及解决方案,赋能用户提升自动化、数字化、智能化水平,实现工业生产自
58、动化控制和智能化管理。总部 浙江中控信息产业股份有限公司 致力于城市基础设施的自动化、信息化、数智化建设和服务 总部 杭州中软安人网络通信股份有限公司 计算机软件、通信硬件及外部设备等 总部 杭州安恒信息技术股份有限公司 网络与信息安全产品和服务提供商 总部 杭州默安科技有限公司 帮助客户构建基于云的下一代安全防护体系,实现安全风险全生命周期管理 总部 网易(杭州)网络有限公司 致力于推出了门户网站、在线游戏、电子邮箱、在线教育、电子商务、在线音乐等多种服务 总部 杭州海康威视数字技术股份有限公司 致力于将物联感知、人工智能、大数据技术服务于千行百业,引领智能物联新未来 总部 浙江大华技术股份
59、有限公司 全球领先的以视频为核心的智慧物联解决方案提供商和运营服务商 总部 恒生电子股份有限公司 聚焦于财富资产管理领域,为证券、银行、基金、期货、信托、保险等金融机构提供整体的 IT 解决方案和服务,为个人投资者提供财富管理工具 总部 创业慧康科技股份有限公司 专注医疗卫生领域的信息化服务与创新 总部 银江技术股份有限公司 依托人工智能、大数据、物联网、元宇宙、区块链等新一代信息技术,为城市管理、城市治理、民生服务等方面打造跨领域、跨区域的数据资源交换和共享平台 总部 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%02000400060008000400016
60、0001800020000北京 深圳 上海 杭州 南京 广州 成都 济南 西安 青岛2021年软件业务收入(亿元)增速0%20%40%60%80%100%00400050006000软件产品信息技术服务信息安全嵌入式系统软件2021年1-11月营业收入(亿元)收入占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 16 浙江宇视科技有限公司 全球 AIoT 产品、解决方案与全栈式能力提供商,以“ABCI”(AI 人工智能、BigData 大数据、Cloud 云计算、IoT 物联网)技术为核心的引领
61、者 总部 信雅达科技股份有限公司 面向行业客户提供完整解决方案、产品及服务的金融科技企业 总部 浙江同花顺智能科技有限公司 致力于软件和信息技术服务业 总部 资料来源:中国电子信息行业联合会,华创证券 2、电子商务产业:杭州电商平台交易额占全国、电子商务产业:杭州电商平台交易额占全国 61%,拥有,拥有 11 家电商百强企业,龙头企家电商百强企业,龙头企业阿里巴巴市值大幅领先。业阿里巴巴市值大幅领先。1)2021 年 1-10 月,杭州直播电商交易额约 5025 亿元,占浙江省 83%,占全国 23%;2021 年电商平台交易额超过 8 万亿,占全国 61%。2)电子商务企业城市聚集效应较为明
62、显,杭州有 11 家电商百强企业,仅次于北京、上海,截止 2021年底,杭州阿里巴巴以 21258 亿市值,排名百强榜第一,市值约为第二名美团点评的 1.9倍。3)目前,杭州拥有 6 家商务部批准的数字商务企业,如阿里巴巴、网易严选、菜鸟供应链等,3 个国家电子商务示范基地,有良好的电商发展土壤。图表图表 27 21 年年 1-10 月杭州直播电商交易额占全国月杭州直播电商交易额占全国 23%图表图表 28 2021 年杭州电商平台交易额占全国年杭州电商平台交易额占全国 61%资料来源:浙江省商务厅,华创证券 资料来源:前瞻产业研究院,华创证券 图表图表 29 杭州拥有杭州拥有 11 家电商百
63、强企业,仅次于北京、上海家电商百强企业,仅次于北京、上海 资料来源:网经社2021年度中国电子商务“百强榜”,华创证券 杭州,23.40%其他城市,76.60%2021年1-10月直播电商交易额占比杭州,61%其他城市,39%2021年电商平台交易额占比05540北京上海杭州深圳南京广州香港长沙成都2021年中国电子商务企百强企业数量(家)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 17 3、云计算与大数据产业、云计算与大数据产业:杭州阿里云为云计算龙头企业,在杭州阿里云为云计算龙头企业,在 I
64、aaS、PaaS 细分市场市占细分市场市占率分别为率分别为 41%、37%。1)云计算为技术密集型行业,存在较高技术壁垒,行业集中度较高,主要份额集中在头部企业,2020 年从 IaaS 细分市场来看,阿里云、华为云、腾讯云占据市场份额前三,分别为 41%、11%、11%,从 PaaS 细分市场来看,阿里云、腾讯云、天翼云占据市场份额前三,分别为 37%、13%、10%。2)杭州大数据产业发展指数排名全国第五,略落后于一线城市,在二线城市中排名第一。图表图表 30 阿里云在阿里云在 IaaS 市场份额占比市场份额占比 41%图表图表 31 阿里云在阿里云在 PaaS 市场份额占比市场份额占比
65、37%资料来源:IDC,转引自前瞻产业研究院,华创证券 资料来源:IDC,转引自前瞻产业研究院,华创证券 图表图表 32 杭州大数据产业发展指数排名第杭州大数据产业发展指数排名第 5,二线城市,二线城市中排名第一中排名第一 资料来源:北京大数据研究院2021中国大数据产业发展指数白皮书,华创证券 4、杭州人工智能算力仅次于北京,、杭州人工智能算力仅次于北京,AIGC 人才储备全国前三,有望在新一轮产业发展周人才储备全国前三,有望在新一轮产业发展周期中保持优势地位。期中保持优势地位。1)从人工智能算力来看,杭州连续 5 年排在全国人工智能城市前三名,2021 年、2022 年仅次于北京。2)从人
66、才储备来看,杭州在 AIGC 领域人才占比 8.1%,仅次于北上深。阿里云,41%华为云,11%腾讯云,11%天翼云,9%亚马逊,6%其他,23%2020年云计算行业市场份额(IaaS)阿里云,37%腾讯云,13%天翼云,10%华为云,3%亚马逊,5%金山云,5%其他,21%2020年云计算行业市场份额(PaaS)00.20.40.60.81北京深圳上海广州杭州南京合肥苏州成都天津大数据产业发展指数 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 18 图表图表 33 杭州人工智能算力稳居全国前三杭州人工智能算力稳居全国
67、前三 图表图表 34 杭州杭州 AIGC 人才占比人才占比 8.1%,仅次于北上深,仅次于北上深 资料来源:IDC、浪潮信息2022-2023中国人工智能计算力发展评估报告,华创证券 资料来源:脉脉AIGC人才趋势报告,华创证券 注:数据范围2022.3-2023.3 互联网行业核心生产要素是人才,企业布局优选人才密度较大的区域,互联网行业核心生产要素是人才,企业布局优选人才密度较大的区域,杭州杭州对比北京、对比北京、上海、深圳具备更低的生活成本,而在二线城市中,杭州又具备明显的龙头企业聚集、上海、深圳具备更低的生活成本,而在二线城市中,杭州又具备明显的龙头企业聚集、人才储备优势,人才储备优势
68、,相对相对优势助力杭州在新一轮竞争中优势助力杭州在新一轮竞争中吸引人才,吸引人才,保持保持产业产业优势地位优势地位。1)与传统制造业企业不同,互联网企业城市布局较少考虑土地、运输成本、原材料,核心生产要素是人才,企业优先选择人才聚集区域布局总部或研发中心。而互联网行业人才高度集中在核心城市,TOP10 城市互联网行业人才占比 74.4%,其中北上深杭四城占比达54.4%,而企业落位、提供就业岗位又会影响人才城市选择,导致集聚效应更加明显。2)2022 年杭州互联网行业人才占比 7.2%、人才流入占比 7.8%,仅次于北京、上海、深圳,明显高于其余二线城市。相比北上深,杭州生活成本更低,相比其余
69、二线城市,杭州又具备明显的先发优势、人才储备、龙头企业聚集,在新一轮竞争中有望持续保持优势。图表图表 35 杭州互联网行业人才占比杭州互联网行业人才占比 7.2%图表图表 36 2021年年 Q1-2022年年 Q1杭州互联网人才流入占杭州互联网人才流入占比比 7.8%资料来源:猎聘2022互联网行业中高端人才报告华创证券 资料来源:猎聘2022互联网行业中高端人才报告,华创证券 排名排名2022202181北京北京北京北京杭州2杭州杭州深圳杭州北京3深圳深圳杭州深圳深圳4上海南京上海上海上海5广州上海重庆广州合肥6成都苏州广州合肥成都7苏州广州合肥苏州重庆8南京济南苏州
70、重庆武汉9天津成都西安南京广州10济南合肥南京西安贵阳人工智能城市排行榜人工智能城市排行榜0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%北京上海深圳杭州广州成都南京武汉西安苏州AIGC人才分布占比0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%北京上海深圳杭州广州成都南京武汉重庆西安互联网行业人才城市占比(TOP10)0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%北京上海深圳杭州广州成都南京武汉重庆苏州2021年Q1-2022年Q1互联网行业人才流入城市占比(TOP10)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投
71、资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 19 (二)(二)制造业中电子信息产业和装备制造业均不具备优势,但产业换挡提速制造业中电子信息产业和装备制造业均不具备优势,但产业换挡提速 2021 年年电子信息产业和装备制造业产值占比约电子信息产业和装备制造业产值占比约 44%,为杭州工业的支柱。,为杭州工业的支柱。1)从工业总产值看,杭州单项最大的为计算机、通信及其他电子制造业,占比 19%,主要装备制造业(通用设备制造、电气机械及器械制造、汽车制造)占比达到 25%,而纺织业、化学制品等轻工业占比较低。2)杭州工业具有高技术含量,2022 年高新技术产业占比达到71%,战略性新兴产
72、业占比达到 45%。图表图表 37 2021 年年杭州电子信息产业和装备制造业占杭州电子信息产业和装备制造业占工工业总产值比例业总产值比例 44%图表图表 38 2022 年年杭州高新技术产业占杭州高新技术产业占规上工业增加值规上工业增加值比例比例达达 71%资料来源:杭州统计年鉴,华创证券 资料来源:杭州统计年鉴,华创证券 高新技术产业中健康产业、电子信息制造业增加值绝对规模一般,但保持较高增速。高新技术产业中健康产业、电子信息制造业增加值绝对规模一般,但保持较高增速。1)高新技术制造业主要为电子信息产品制造、高端装备制造业,2021 年增加值分别为 1231亿元、860 亿元,复合增速为
73、13.3%、10.2%。2)健康产业 2021 年增加值 1332 亿元,近3 年复合增速高达 18.1%,保持良好的增长势头。图表图表 39 杭州杭州健康产业、电子信息、高端装备制造健康产业、电子信息、高端装备制造产业产业增加值增加值绝对规模一般绝对规模一般 图表图表 40 健康产业保持较高增速健康产业保持较高增速 资料来源:杭州统计年鉴,华创证券 资料来源:杭州统计年鉴,华创证券 计算机、通信和其他电子设备制造业,19%电气机械和器材制造业,11%通用设备制造业,9%化学原料和化学制品制造业,6%非金属矿物制品业,5%医药制造业,5%汽车制造业,5%化学纤维制造业,5%其他,35%57%6
74、3%71%70%71%33%38%41%46%45%0%10%20%30%40%50%60%70%80%200212022规上高新技术产业增加值占比规上战略性新兴产业增加值占比02004006008000健康产业电子信息产品制造业高端装备制造业2021年增加值(亿元)0.0%4.0%8.0%12.0%16.0%20.0%健康产业电子信息产品制造业高端装备制造业2018-2021年复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 20 1、健康产业:细分领域内医药制造和医
75、疗器械表现尚可,但增速相对缓慢,未来将借助、健康产业:细分领域内医药制造和医疗器械表现尚可,但增速相对缓慢,未来将借助数字赋能大健康产业。数字赋能大健康产业。1)2020 年杭州医药制造业总产值 684 亿元,接近苏州,但 2018-2020年复合增速 9.4%,远低于苏州。2)2022 年杭州医疗器械有效产品数量 7720 件,排名全国第七,近年来复合增速为 16%,增速不及后发城市武汉,面临被赶超的风险。3)杭州未来将重点发力医药流通(医药电商)、医疗康养两个健康产业新赛道,凭借国内领先的数字产业基础,可为其提供技术支撑。图表图表 41 医药制造业产值医药制造业产值 684 亿元,增速一般
76、亿元,增速一般 图表图表 42 医疗器械产品数量医疗器械产品数量 7720 件,增速不及武汉件,增速不及武汉 资料来源:各城市统计年鉴,华创证券 资料来源:医械数据云,华创证券 2、电子信息产业:视频监控设备、集成电路设计表现突出,其余细分领域发展欠佳、电子信息产业:视频监控设备、集成电路设计表现突出,其余细分领域发展欠佳 视频监控设备:杭州在视频监控设备领域表现突出,龙视频监控设备:杭州在视频监控设备领域表现突出,龙头企业市场份额占比达头企业市场份额占比达 64%。从视频监控设备营收来看,2020 年杭州海康威视、大华股份在全国市场份额占比达 36%、28%,龙头企业市占率较高,且具备国际竞
77、争力。图表图表 43 海康威视、大华股份全国市场份额占比海康威视、大华股份全国市场份额占比 64%图表图表 44 海康威视、大华股份全球市场份额占比海康威视、大华股份全球市场份额占比 45%资料来源:赛迪数字经济研究中心,华创证券 资料来源:A&S2020全球安防50强,华创证券 注:市场规模以50强总收入计算 集成电路集成电路:集成电路设计领域发展较好,多家龙头企业集聚。:集成电路设计领域发展较好,多家龙头企业集聚。1)杭州目前集成电路产业规模较小,到 2025 年目标为 800 亿,相比上海、无锡尚有较大差距,两城 2021 年产业规模分别为 2500 亿、1780 亿。但从集成电路设计领
78、域来看,2021 年杭州集成电路设计销售额 367 亿元,全国排名第四。2)杭州作为国家集成电路产业设计基地之一,已聚集0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%02004006008001,0001,2001,400北京上海苏州杭州重庆深圳广州2020年医药制造业总产值(亿元,左轴)2018-2020年复合增速0%5%10%15%20%25%30%35%02000400060008000400016000上海北京深圳广州苏州长沙杭州武汉天津新乡2022年全国医疗器械有效产品数量(件)2020-2022年复合增速海康威视,36%大华股份,28%其他,36%2
79、020年视频监控设备中国市场份额海康威视,29.8%大华股份,14.7%其他,55.5%2019年视频监控设备全球市场份额 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 21 超过 100 家设计企业,占浙江省 85%以上,龙头企业有士兰微电子、中天微系统、杭州国芯等。图表图表 45 2021 年杭州集成电路设计销售额排全国第四年杭州集成电路设计销售额排全国第四 资料来源:中国半导体行业协会,华创证券 3、高端装备制造业:杭州制造业产业基础较薄弱,向高端装备制造突破动能不足,高端、高端装备制造业:杭州制造业产业基础较薄
80、弱,向高端装备制造突破动能不足,高端装备制造企业数及专利数位于全国第八,远低于苏锡常等长三角工业城市。装备制造企业数及专利数位于全国第八,远低于苏锡常等长三角工业城市。杭州制造业基础相对薄弱,转型升级瓶颈明显,高端装备企业数与专利数均位于全国第八,相比苏州、无锡、常州等工业城市,企业规模与创新技术能力处于落后水平,省内落后于宁波、温州。图表图表 46 高端装备企业数低于长三角工业城市高端装备企业数低于长三角工业城市 图表图表 47 高端装备专利数低于长三角工业城市高端装备专利数低于长三角工业城市 资料来源:科学家在线,华创证券 资料来源:科学家在线,华创证券 近年来杭州产业换挡提速,加大制造业
81、投资,数字经济赋能制造业发展。近年来杭州产业换挡提速,加大制造业投资,数字经济赋能制造业发展。1)近年来杭州加大制造业投资力度,2021 年、2022 年制造业投资额同比增加 28%、26%。2)数字经济赋能制造业,2022年杭州数字经济核心制造业增加值1180亿元,占工业增加值28.1%。02004006008000上海北京深圳杭州无锡南京西安成都武汉2021年集成电路设计销售额(亿元)050002500300035004000上海苏州无锡宁波天津温州常州杭州重庆台州高端装备企业数量(个)0000040000500006000
82、0700008000090000苏州无锡上海重庆宁波常州天津杭州温州南通高端装备制造专利数量(件)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 22 图表图表 48 2022 年杭州制造业投资额同比增加年杭州制造业投资额同比增加 26%图表图表 49 数字经济制造业增加值占工业增加值数字经济制造业增加值占工业增加值 28%资料来源:杭州统计局,华创证券 资料来源:杭州市经信局杭州市工信经济运行分析报告,华创证券 (三)(三)产业要素支撑空间足,未来高新技术产业增加值目标增速产业要素支撑空间足,未来高新技术产业增加值目标
83、增速 4.1%科创要素集聚、数字经济赋能制造业,带动杭州产业持续向高端突破。科创要素集聚、数字经济赋能制造业,带动杭州产业持续向高端突破。杭州科创竞争力排名全国第五,拥有 14 个国家重点实验室,442 家市级以上孵化器(众创空间),科创要素驱动企业创新发展,截至 2022 年中,杭州独角兽企业数量 21 家,仅次于北京、上海、深圳,代表企业有蚂蚁集团、菜鸟网络、微医等。图表图表 50 杭州科技创新竞争力全国第五杭州科技创新竞争力全国第五 图表图表 51 杭州独角兽企业数量全国第四杭州独角兽企业数量全国第四 资料来源:社科院财经战略研究院 中国城市竞争力第19次报告,华创证券 资料来源:胡润2
84、022年中全球独角兽榜,华创证券 杭州通过降低人才落户门槛,提高来杭人才补贴等方式,吸引人口聚集。杭州通过降低人才落户门槛,提高来杭人才补贴等方式,吸引人口聚集。1)普通高等学校大专及本科毕业生可在就业单位所在市区办理落户,研究生及以上学历实行“先落户后就业”,高层次人才落户门槛低。2)杭州市对五类不同级别的高层次人才提供差异化的生活、就业、购房补贴,吸引国内外人才定居。3)对来杭创业的年轻人提供房租补贴和项目资助,如大学生或 5 年内毕业生最高可领取 10 万补贴。-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%02004006008008年2019年
85、2020年2021年2022年制造业投资额(亿元)同比增速(右轴)26.0%26.5%27.0%27.5%28.0%28.5%020040060080002020年2021年2022年规上数字经济核心产业制造业增加值(亿元)占工业增加值比例0.000.200.400.600.801.001.20北京上海深圳香港杭州武汉广州南京台北青岛成都苏州合肥西安厦门2021年中国城市科技创新竞争力指数00708090100北京上海深圳杭州广州成都苏州南京香港青岛独角兽企业数量(家)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批
86、文号:证监许可(2009)1210 号 23 图表图表 52 2019 年以来杭州通过降低落户门槛,提高人才补贴等方式吸引人口聚集年以来杭州通过降低落户门槛,提高人才补贴等方式吸引人口聚集 时间时间 政策名称政策名称 政策类型政策类型 政策内容政策内容 2019-06-03 关于服务“六大行动”打造人才生态最优城市意见的实施细则 高层次人才就业和生活补贴 1)对博士后进行生活补贴和来杭工作补助。2)应届高学历毕业生来杭就业生活补贴。3)来杭创业房租补贴和低息贷款。4)高技能人才奖励。5)专家、院士和金融持证人才专项资助。2019-06-04 关于稳企业稳增长促进实体经济发展有关人才政策举措的实
87、施细则 提高实体企业对人才吸引力 对年度缴纳税收 1 亿元(含)以上的企业,根据纳税规模给予若干技术及管理岗位的人才名额,经行业主管部门审核后可享受人才落户、子女入学、购买首套住房、参与车牌竞价给予补贴等待遇。2019-06-12 全日制大学专科(含高职)和全日制本科学历人才落户政策 降低人才落户门槛 年龄 35 周岁以下的全日制大学专科(含高职)学历及 45 周岁以下全日制本科学历人才,在杭工作并由用人单位正常缴纳社保的,可申请办理落户。2019-08-05 关于暂缓受理部分毕业生生活补贴申请的公告 提高高层次人才生活补贴 对现实施的杭州市应届高学历毕业生生活补贴政策将作相应调整,补贴标准由
88、硕士 2 万元、博士 3 万元调整为本科 1 万元、硕士 3 万元、博士 5 万元。2020-02-24 加强人才招引服务的八项举措 提供更多面向高层次人才的就业岗位 在全国知名人才招聘平台上开展“杭向未来”高层次人才云聘会,1000 余家重点人才单位设岗招聘,涵盖数字经济、生物制药、智能制造、金融服务、人力资源、医疗卫生、教育等重点行业。提供招聘岗位不少于 20000 个,均面向大学以上学历或各类专业技术人才、高技能人才等。2020-02-24 关于服务保障“抓防控促发展”落实“人才生态 37 条”的补充意见 提供高层次人才购房补贴和支持优先购房 1)实施新引进应届大学生租房补贴。2)支持高
89、层次人才优先购房。经认定的A 类人才在杭购买首套住房可免摇号;B、C、D、E 类人才及符合条件的相应层次人才在杭购买首套住房,可在新建商品住宅公开摇号销售时按不高于 20%的比例优先供应。3)提高高层次人才购房补贴标准。对经认定的 A 类人才给予最高 800 万元,B、C、D 类人才分别给予 200 万元、150 万元、100 万元的购房补贴。2020-04-18 关 于 印 发 杭 向 未来 大学生创业创新三年行动计划(20202022年)的通知(杭政办 函 202011号)对高层次人才创业扶持 1)大学生就业创业指导站建站补贴。2)高层次留学回国人员在杭创新创业项目资助。3)大学生创业项目
90、无偿资助:毕业 5 年内普通高校毕业生(包括外国大学生、留学生)或在杭高校在校生,在上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区及富阳区范围内新创办企业,经评审通过后可给予 5 万、8 万、10 万、15 万和 20 万元无偿资助;优秀项目可采取“一事一议”的办法,最高给予 50 万元的无偿资助。其他区、县(市)大学生创业项目符合条件的,市财政再按当地无偿资助额 50%的标准予以资助。4)大学生创业经营场所房租补贴 2021-10-09 关于调整杭州市大学毕业生落户政策的公告 提高人才落户门槛 自 2021 年 10 月 15 日(含)起,落户政策调整为具有全日制普通高校本科以上学历者(本科
91、 45 周岁以下,不含 45 周岁;硕士 50 周岁以下,不含 50 周岁),在杭州市区落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保的可以落户杭州市区;全日制普通高校博士研究生(55 周岁以下,不含 55 周岁)学历者,可享受“先落户、后就业”政策。2022-06-27 全日制本科和硕士学历人才落户政策 降低人才落户门槛 对 2017 年以后录取的符合条件的非全日制研究生,毕业后来杭参照全日制研究生落户;(毕业两年内的可享受“先落户后就业”)2023-04-13 关于进一步深化户籍制度改革的实施意见(征求意见稿)降低人才落户门槛 1)35 周岁以下的普通高校大专学历毕业生可在就业单位所在市区办理落户,
92、45 周岁以下普通高校硕士研究生实行“先落户后就业”。2)45 周岁以下具有技师及以上职业资格、35 周岁以下具有高级工职业资格,在市区工作且已由工作 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 24 单位正常缴纳 6 个月及以上社会保险,可在市区办理落户并随迁配偶、未成年子女。资料来源:杭州市人民政府门户网站,华创证券 图表图表 53 以人才吸引力指数衡量,杭州排全国第五以人才吸引力指数衡量,杭州排全国第五 资料来源:智联招聘中国城市人才吸引力排名:2022,华创证券 杭州政府债务杭州政府债务负担较轻,税收规模领先
93、于长三角其他城市,对产业发展有较强支持余地。负担较轻,税收规模领先于长三角其他城市,对产业发展有较强支持余地。杭州政府性债务余额与税收收入比 1.5,长三角城市中处于较低水平;税收总规模超过2000 亿,财政实力强,在对产业转型的支持方面有更大的财力空间,强化数字经济产业优势地位,保障制造业转型升级。图表图表 54 2021 年杭州税收规模超年杭州税收规模超 2000 亿元亿元 图表图表 55 杭州债务余额杭州债务余额/税收收入税收收入 1.5,债务负担轻,债务负担轻 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 杭州未来重点发展五大产业,高新技术产业增加值目标增速杭州未来重点发
94、展五大产业,高新技术产业增加值目标增速 4.1%。1)杭州重点产业中,新一代信息技术产业已具备明显竞争优势,支撑杭州经济发展;生命健康产业有良好的产业基础,后续将借助数字赋能,重点发力医药流通(医药电商)、医疗康养赛道;高端装备制造、新材料和新能源产业基础相对薄弱,面临苏州、无锡、合肥等长三角城市较020406080100北京上海深圳广州杭州成都苏州南京武汉长沙人才吸引力指数004000500060007000上海北京深圳杭州苏州南京广州合肥2021年税收收入(亿元)0.000.501.001.502.002.503.00广州合肥南京北京杭州上海苏州深圳2021年政府债务
95、余额/税收收入 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 25 强竞争。2)根据杭州高新技术产业发展十四五规划,预计到 2025 年高新技术产业增加值达到 3000亿元,数字经济核心产业增加值 7000 亿元,生命健康产业增加值2000亿元,年化增速分别为 4.1%、13%、15%。图表图表 56 杭州未来重点发展新一代信息技术、生命健康、高端装备制造业杭州未来重点发展新一代信息技术、生命健康、高端装备制造业 资料来源:杭州市高新技术产业“十四五”规划,华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会
96、审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 26 三、三、2022 年杭州商品住宅销售面积下滑年杭州商品住宅销售面积下滑 49%,预计预计需求中枢约为需求中枢约为 1400 万方万方 2022 年杭州商品住宅销售面积下滑 49%,但仍有 1100 万方的市场需求,核心区域住宅市场依旧维持一定热度,仅富阳、临安等外围区域开盘去化率下滑明显;2023 年以来市场进一步回暖,1-4 月杭州新房、二手房成交分别为 304 万方、140 万方,同比上涨 25%、73%。政府对于新房限价控制较好,即便近期杭州二手房挂牌量上涨,一二手倒挂水分逐渐被挤出,但依靠产业及人口兑现,商品住
97、宅需求中枢仍然稳定,按照常住人口人均成交住宅 1.0 平米保守估计,杭州需求中枢约 1400 万方。从产业发展方向来看,余杭区、萧山区有望持续兑现预期,支撑房地产发展。(一)(一)2022 年杭州商品住宅销售面积下跌年杭州商品住宅销售面积下跌 49%,外围区域跌幅较大,外围区域跌幅较大 2022 年杭州商品住宅销售面积下滑年杭州商品住宅销售面积下滑 49%,大于全国跌幅。,大于全国跌幅。1)2022 年全国商品住宅销售面积下滑 27%,杭州跌幅大于全国,但从成交规模来看仍有 1100 万方的市场需求。2)市场下行期,杭州传统核心区、外溢区域、外围区域住宅市场呈现分化,具体区域来看,上城区、余杭
98、区商品住宅成交面积跌幅较小,而外围区域钱塘、富阳、临安区有 60%跌幅,临平、萧山区占地面积较大,区域内部的外围板块也有较大跌幅,导致两区住宅成交面积下降超 65%。图表图表 57 2022 年杭州商品住宅销售面积下降年杭州商品住宅销售面积下降 49%,大于全国平均水平,大于全国平均水平 27%序号序号 城市城市 住宅成交面积住宅成交面积(万方)(万方)同比同比 序号序号 城市城市 住宅成交面积住宅成交面积(万方)(万方)同比同比 1 上海 1018-3%11 天津 822-36%2 成都 1435-13%12 重庆 2969-40%3 西安 756-16%13 东莞 296-41%4 苏州
99、717-20%14 嘉兴 483-43%5 北京 694-27%15 武汉 1045-47%6 深圳 413-31%16 长沙 1106-48%7 佛山 851-31%17 厦门 183-49%8 广州 839-34%18 杭州杭州 1104-49%9 南京 808-35%19 宁波 663-51%10 合肥 565-35%20 无锡 321-74%资料来源:克而瑞,华创证券 图表图表 58 传统核心区、余杭区住宅成交面积跌幅较小,萧山、临平以及外围区域跌幅超传统核心区、余杭区住宅成交面积跌幅较小,萧山、临平以及外围区域跌幅超 60%区域区域 2022 商品住宅成商品住宅成交面积交面积(万方万
100、方)2021 商品住宅成商品住宅成交面积交面积(万方万方)同比同比 2022商品住宅成交商品住宅成交均价均价(万元万元/平平)2021商品住宅成交商品住宅成交均价均价(万元万元/平平)同比同比 传统核心区 上城区 187.1 207.9 -10.0%5.2 4.2 23.4%滨江区 48.7 72.3 -32.6%4.4 4.8 -7.3%拱墅区 149.4 232.2 -35.7%4.0 4.2 -5.4%西湖区 49.0 95.2 -48.5%3.5 3.7 -5.8%外溢区域 余杭区 199.0 243.5 -18.3%3.2 3.1 3.2%房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告
101、 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 27 临平区 101.0 278.7 -63.8%2.5 2.5 1.8%萧山区 165.7 549.3 -69.8%3.2 3.2 -2.0%外围区域 钱塘区 75.1 176.7 -57.5%2.5 2.3 6.6%富阳区 56.5 170.8 -66.9%2.4 2.3 5.2%临安区 72.7 224.5 -67.6%2.1 2.2 -3.3%资料来源:克而瑞,华创证券,注:2021年数据中,拱墅区合并下城区,上城区合并江干区 2022 年以来杭州调控政策针对性较强,有效刺激改善性需求释放、促进二手房流通。年
102、以来杭州调控政策针对性较强,有效刺激改善性需求释放、促进二手房流通。1)限购方面,杭州放松城西大走廊、钱塘区等非核心区限购,增加三孩家庭购房套数,降低二手房限购门槛,实现针对性放松。2)限贷层面,杭州 22 年 11 月放松认房认贷,二套房首付比降低至 40%,有效刺激改善性需求释放。3)2023 年 3 月,杭州再降落户门槛,大专可直接落户,郊区三县市零门槛,意在吸纳人口,利好房地产市场长期发展。图表图表 59 杭州调控政策针对性较强,有效刺激改善性需求释放杭州调控政策针对性较强,有效刺激改善性需求释放 政策类型政策类型 出台时间出台时间 主要内容主要内容 政策评价政策评价 限购 2022-
103、05-17 1.本市户籍居民家庭在限购范围内购买二手房时无社保要求,非杭州户籍居民家庭在本市限购范围内购买二手房时需在购房之日前 1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满 12 个月。2.个人转让家庭唯一住房,增值税征免年限由 5 年调整到 2 年。降低二手房限购门槛,降低交易成本 2022-05-17 符合条件的三孩家庭,在本市限购范围内限购的住房套数增加1套;报名参加新建商品住房公开摇号销售时,参照“无房家庭”优先摇号。三胎家庭限购放松 2022-11-21 城西科创大走廊范围内连续缴纳社保或落户满 24 个月可购房,并获 50%房源摇号优先排序政策支持。实施差异化购房,落实
104、职住平衡 2023-04-13 外地户籍居民只需 1 个月社保即可购买钱塘区首套新房或二手房,应提供1年以内社保缴纳证明,但购买二套房仍有落户五年的限制;差异化限购政策扩大至全区。钱塘区降低外地居民首套房限购门槛 限贷-商业贷款 首套房 4.1%贷款利率随 LPR 调整,未突破全国下限 二套房 4.9%2022-11-11 1.杭州市域内无房无商业贷款,或无房有商业贷款已结清,首付三成;2.无房有贷未结清,首付四成;杭州市域内有房四成;3.三套限贷。二套房商业贷款首付比降低至 40%2022-11-11 公积金 贷款 1.无房无住房贷款记录,执行首套房政策,首付三成;2.无房有公积金贷款且已还
105、清,执行二套房政策,首付四成;杭州市域内有房四成;3.三套限贷。二套房公积金贷款首付比降低至 40%2022-06-10 无房无贷款职工家庭首次买房申请公积金贷款,家庭最高贷款限额标准上浮 20%上调公积金贷款额度 2022-10-08 首套公积金贷款利率下调 0.15 个百分点;5 年以下(含5 年)和 5 年以上利率分别调整为 2.6%和 3.1%降低首套房公积金贷款利率 其他 2022 年 9-11 月 购房 在 2023 年 9 月 30 日(含)前购买富阳区、萧山区、余 部分区域给予购房补 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许
106、可(2009)1210 号 28 补贴 杭区部分街道和临平区部分镇街普通新建商品住房的,在购房人办理不动产权证后,按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助。贴 2022-09-08 个人在建德市购买新建商品住房给予购房者已缴纳契税 80%补贴,单套最高补助不超过 3 万元;给予购房款1%的补助,单套最高补助不超过 5 万元。购买二手住房的,比照购买新建商品住房的标准,享受 40%的补助。2022-06-27 落户 具有全日制普通高校本科及硕士研究生学历者或 2017年以后录取的符合条件的非全日制研究生毕业两年内可享受“先落户后就业”降低落户门槛 2023-03-13 拟定对已在杭州市区落实就业
107、单位的 35 周岁以下的普通高校大专学历毕业生,可在市区办理落户;放宽技能人才落户。2022-11-11 带押 过户 在全市范围内推行二手房“带押过户”登记服务,卖方无需先行还贷,将处于抵押期间的不动产,通过买卖转移给买方 缩短交易时间、降低交易成本和资金安全风险 资料来源:杭州住建局,华创证券 (二)(二)2021 年杭州土地依赖度降低,供求平衡下库存去化周期较短年杭州土地依赖度降低,供求平衡下库存去化周期较短 2021 年杭州调整房地产发展与产业兑现的节奏,政府性基金收入与税收比降至年杭州调整房地产发展与产业兑现的节奏,政府性基金收入与税收比降至 1.1,在,在可比城市中表现较好。可比城市
108、中表现较好。1)2017-2020 年杭州政府性基金收入与税收比升至 1.5-1.9,政府卖地谋发展,2017 年政府性基金收入同比增加 71%;2021 年政府性基金收入同比下降33%,而税收收入稳步增长 13%。2)2021 年杭州政府性基金收入/税收收入 1.1,相比广州及长三角其他核心城市,杭州土地财政依赖度较低,但相比北京、上海、深圳三城仍有一定差距。图表图表 60 2021 年杭州政府性基年杭州政府性基金收入与税收比降至金收入与税收比降至 1.1 图表图表 61 2021 年杭州政府性基金收入年杭州政府性基金收入/税收收入较低税收收入较低 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:W
109、ind,华创证券 0.00.51.01.52.00500025003000350040002001920202021税收收入(万元)政府性基金收入(万元)政府性基金收入/税收收入(右轴)0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.80广州南京宁波合肥杭州苏州上海北京深圳2021年政府性基金收入/税收收入 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 29 杭州宅地与新房成交供求平衡,杭州宅地与新房成交供求平衡,2021 年下半年以来房价增长速度
110、放缓。年下半年以来房价增长速度放缓。1)2010、2013年杭州存在明显宅地超供,宅地成交/住宅成交接近 2.0,自 2015 年起杭州住宅成交扩容,城市库存得到有效去化,近年来杭州维持供求平衡。2)2016 年杭州房价增速达到历史高位,2018-2021 年上半年房价涨幅稳定在约 10%,2021 年下半年以来房价增速明显放缓,当前新建商品住宅销售均价 29536 元/平。图表图表 62 2015 年后杭州逐渐消化过去的宅地超供年后杭州逐渐消化过去的宅地超供 图表图表 63 杭州样本住宅价格稳步上涨至杭州样本住宅价格稳步上涨至 29536 元元/平平 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:
111、Wind,华创证券 供求平衡推动城市库存合理,整体新房去化周期供求平衡推动城市库存合理,整体新房去化周期 4.5 个月,仅外围区域临安、富阳去化个月,仅外围区域临安、富阳去化周期略长。周期略长。1)近年来杭州房地产市场供需平衡,城市库存量维持低位,截至 2022 年底,杭州十区住宅库存 610 万方,去化周期 7.4 个月,其中临安、富阳库存量占比约 39%,去化周期也超过 18 个月,其余区域去化周期均在 10 个月内。2)2023 年一季度市场回暖,促使杭州新房库存去化周期进一步降至 4.5 个月,在全国重点城市中表现较好。图表图表 64 杭州新房库存去化周期仅杭州新房库存去化周期仅 4.
112、5 个月个月 资料来源:2023年3月克而瑞市场月报,华创证券 05001,0001,5002,0002,500住宅类用地成交建面(万方)商品住宅销售面积(万方)-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0---------10样本住宅价格(元/平)同比05101520
113、253035长春北京青岛海口深圳常州无锡东莞昆明福州广州武汉成都苏州郑州佛山南宁厦门重庆天津宁波西安南京徐州长沙济南上海合肥杭州新房库存去化周期(月)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 30 图表图表 65 临安、萧山、富阳三区新房库存占比临安、萧山、富阳三区新房库存占比 60%图表图表 66 临安、富阳去化周期偏长,为临安、富阳去化周期偏长,为 27、19 个月个月 资料来源:克而瑞,华创证券 资料来源:克而瑞,华创证券 (三)(三)近期新房二手房市场回暖,近期新房二手房市场回暖,预计预计中长期新房需求中枢
114、在中长期新房需求中枢在 1400 万方左右万方左右 2023 年一季度杭州新房、二手房市场明显回暖。年一季度杭州新房、二手房市场明显回暖。2023 年 1-4 月杭州新房成交 304 万方,同比上涨 25%;二手房成交面积 140 万方,同比上涨 73%。图表图表 67 2023 年年 1-4 月月杭州新房成交同比上涨杭州新房成交同比上涨 25%图表图表 68 2023 年年 1-4 月月杭州二手房成交同比上涨杭州二手房成交同比上涨 73%资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 2022 年杭州新房热度有所下降,但整体仍保持供不应求态势,核心区域与外围区域分化。年杭州新房热
115、度有所下降,但整体仍保持供不应求态势,核心区域与外围区域分化。1)从杭州新房摇号登记户数来看,2022 年登记户数降低至 28 万户,下降 60%,居民购房需求降低,但相比 7.8 万套的成交,仍然保持供不应求状态。2)区域冷热分化明显,西湖区、拱墅区、上城区、余杭区、滨江区等区域保持热度;萧山区、临平区热度有所下降,仅核心板块如钱江世纪城、临平新城等表现较好;富阳区、临安区新房开盘去化率由 2021 年 60%降低至 18%。临安区,141萧山区,131富阳区,95余杭区,61临平区,59钱塘区,48拱墅区,34上城区,20西湖区,15滨江区,82022年12月底各区住宅狭义库存(万方)05
116、1015202530临安区富阳区钱塘区萧山区临平区西湖区余杭区拱墅区上城区滨江区2022年底新房库存去化周期(月)02040608001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2020年2021年2022年2023年(万方)007080901月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2020年2021年2022年2023年(万方)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 31 图表图表 69 2022 年新房摇号人数下降年新房摇号人数下降
117、60%,但仍供不应求,但仍供不应求 图表图表 70 外围区域开盘去化率明显下降外围区域开盘去化率明显下降 资料来源:克而瑞,华创证券 资料来源:克而瑞,华创证券 杭州二手房存量较高,热门区域一二手倒挂预计回归理性,倒挂空间缩小。杭州二手房存量较高,热门区域一二手倒挂预计回归理性,倒挂空间缩小。1)杭州当前二手住宅存量较高,挂牌量已突破 17 万套,近 6 个月月均成交 2984 套,二手房出清周期需 57 个月。2)杭州部分区域存在一二手房倒挂,本质是因为局部区域产业超前兑现吸引人口流入,需求旺盛而新房供应有限,导致局部区域出现供不应求情况,居民形成房价上涨预期,但实际高倒挂二手房有价无市,成
118、交量较低,随着片区新房供给,投资水分将被挤压。如未来科技城板块红盘远洋西溪公馆,2020 年 2100 余套房源吸引超 6万人摇号,二手房预期价格 6 万/平,但项目交付后挂牌价一路下跌,投资水分被挤出,当前成交均价 33000 元/平,与新房价差较小。图表图表 71 杭州近杭州近 6 个月二手个月二手房月均成交套数房月均成交套数 2984 套套 图表图表 72 6 万人摇号红盘投资水分被挤压万人摇号红盘投资水分被挤压 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:克而瑞,链家,华创证券 杭州常住人口稳定,杭州常住人口稳定,预计预计城市新房销售面积中枢仍然在城市新房销售面积中枢仍然在 1400 万方
119、左右。万方左右。1)近年来杭州商品住宅销售面积与常住人口比例波动较大,2016 年市场上行期达 1.6,而 2022 年不到1.0,杭州生产性服务业发达,优势持续保持,带动制造业高质量增长,预计未来常住人口将维持稳定在 1400 万人以上,即使人均商品住宅销售面积降低至 1.0,预计从中长期看杭州商品住宅销售面积中枢水平仍有 1400 万方左右。2)当前杭州常住人口/户籍人口0070802018年2019年2020年2021年2022年摇号登记户数(万户)住宅成交套数(万套)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%西湖区拱墅区上城区余杭区滨江区临
120、平区萧山区钱塘区富阳区临安区2021年开盘去化率2022年开盘去化率01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0----------03二手房成交套数(套)日期日期远洋西溪公馆远洋西溪公馆2020年下半年均价28000-32803元/,2172套房源,6.4万人登记2021年上半年楼盘交付202
121、1年下半年成交均价38843元/2022年上半年成交均价39075元/2022年下半年成交均价30479元/2023年3月成交均价33314元/房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 32 比例达 1.5,住宅销售面积仍有一定释放余地。图表图表 73 杭州住宅销售面积与常住人口比例约杭州住宅销售面积与常住人口比例约 1.1-1.6 图表图表 74 杭州常住人口杭州常住人口/户籍人口户籍人口 1.5 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 (四)(四)杭州住宅销售与产业结构较匹配,余杭未来科技城
122、、云城成为第三中心杭州住宅销售与产业结构较匹配,余杭未来科技城、云城成为第三中心 杭州住宅销售与产业结构匹配度较高,杭州住宅销售与产业结构匹配度较高,外围临安、富阳区成交占比较低。外围临安、富阳区成交占比较低。1)杭州中心城区产业集聚度较高,其中余杭区生产总值及数字核心产业增加值排在首位,而富阳、临安等外围区域产业兑现度一般。2)杭州商品住宅销售区域与产业结构匹配度较高,2022年上城、拱墅、余杭、萧山四区住宅销售面积占比 64%,而滨江、西湖区宅地供应较少,住宅成交处于低位。图表图表 75 产值贡献集中在传统市区及余杭、萧山产值贡献集中在传统市区及余杭、萧山 图表图表 76 余杭、上城、萧山
123、、拱墅住宅成交占比余杭、上城、萧山、拱墅住宅成交占比 64%资料来源:杭州统计年鉴-,华创证券 资料来源:克而瑞,华创证券 余杭区未来科技城、云城板块成为杭州第三中心,主城区范围扩大,纳入余杭、萧山、余杭区未来科技城、云城板块成为杭州第三中心,主城区范围扩大,纳入余杭、萧山、临平、钱塘部分板块。临平、钱塘部分板块。1)2022 年 8 月杭州规划城市新中心格局,余杭区未来科技城、云城成为杭州第三中心。2)主城区范围扩大,将余杭区未来科技城、云城板块,萧山区钱江世纪城、萧山科技城,临平区临平新城,钱塘区金沙湖、下沙开发区等板块纳入主城区。3)杭州目前职住分离度较低,随着主城扩容,基础设施完善,产
124、城融合度预计进一步提升。0.000.501.001.502.002.5005001,0001,5002,0002,500商品住宅销售面积(万方)销售面积/常住人口(平米/人)05000250030000.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8苏州上海宁波嘉兴杭州无锡南京合肥常住人口/户籍人口常住人口数(万人,右轴)0500025003000余杭区上城区滨江区萧山区拱墅区西湖区钱塘区临平区富阳区临安区地区生产总值(亿元)数字经济核心产业增加值(亿元)余杭区,199上城区,187萧山区,166拱墅区,149临平区,101钱塘区,75临安
125、区,73富阳区,57西湖区,49滨江区,492022年商品住宅成交面积(万方)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 33 图表图表 77 余杭区未来科技城、云城成为杭州第三中心余杭区未来科技城、云城成为杭州第三中心 图表图表 78 杭州职住分离度较低杭州职住分离度较低 资料来源:杭州总体城市设计(补充完善)(草案)资料来源:中规院2021年中国主要城市通勤监测报告,华创证券 杭州数字经济产业优势持续,健康产业增长潜力较大,主要聚集地为余杭、萧山区,预杭州数字经济产业优势持续,健康产业增长潜力较大,主要聚集地为余
126、杭、萧山区,预计将引领未来杭州地产发展方向。计将引领未来杭州地产发展方向。1)余杭为杭州数字经济产业重要承载区,产业增加值占杭州 33%,目前依托未来科技城,以阿里巴巴全球总部、中电海康总部、抖音、vivo、OPPO 等龙头企业带动产业链发展。2)健康产业方面,萧山区依托生物科技谷打造产业集群,目前集聚赛默飞、健新原力、药源新地等 30 家生物医药项目头部 CDMO 和 CRO企业;余杭区借助未来科技城赋能数字健康产业。数字经济与生命健康产业的高质量发展,将支撑余杭、萧山两区产业人口兑现,进而释放住宅需求。图表图表 79 杭州余杭区和萧山区地产最具杭州余杭区和萧山区地产最具发展发展潜力潜力 资
127、料来源:前瞻产业研究院,华创证券 0.01.02.03.04.05.06.07.08.0深圳宁波合肥苏州杭州天津广州长沙上海南京武汉重庆西安成都东莞北京职住分离度(km)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 34 四、四、滨江、绿城在杭州有绝对规模优势,近期土拍已进一步回暖滨江、绿城在杭州有绝对规模优势,近期土拍已进一步回暖 滨江、绿城为杭州住宅销售市场主力,2022 年权益销售金额分别为 519 亿元、412 亿元,与其他房企拉开较大规模差距。从土储来看,滨江、绿城在杭州仍有千亿货值储备,且核心区域土储占比约
128、 50%,优质供应潜力大。2022 年杭州土拍走出独立行情,民企表现活跃,2023 年 1-3 批次土拍进一步回暖,每批次土拍达到封顶溢价率的地块占比达 60%。滨江、绿城作为杭州起家房企,对于杭州市场较为了解,2022 年拿地溢价率分别为 6%、8%,相较外来品牌房企溢价率略低,反映两家房企投资拿地适当配置有预期差的项目,而非单纯聚焦热门高溢价地块。(一)(一)滨江、绿城在杭州具备明显规模滨江、绿城在杭州具备明显规模优势,土储充足优势,土储充足 2022 年滨江、绿城在杭州市占率接近年滨江、绿城在杭州市占率接近 30%,与其他房企拉开较大规模差距。,与其他房企拉开较大规模差距。1)杭州住宅销
129、售市场集中度较高,2022 年 TOP10 房企权益销售额占比 58%,头部效应明显。2)滨江、绿城两大深耕杭州的本土房企表现突出,2022 年权益销售金额分别为 519 亿元、412 亿元,市占率达 16%、13%,与后续房企拉开较大规模差距,如排名第三的华润置地,2022 年在杭州权益销售金额 199 亿元,不到绿城的 50%。3)品牌国央企在杭州市占率一般,2022 年仅华润置地、万科、中海入围销售前十。图表图表 80 滨江、绿城稳居杭州销售前三,规模与后续房企拉开较大差距滨江、绿城稳居杭州销售前三,规模与后续房企拉开较大差距 排名排名 2020 年年 2021 年年 2022 年年 房
130、企房企 权益销售金额权益销售金额(亿元)(亿元)房企房企 权益销售金额权益销售金额(亿元)(亿元)房企房企 权益销售金额权益销售金额(亿元)(亿元)1 滨江集团 300 滨江集团 595 滨江集团 519 2 融创中国 300 绿城中国 556 绿城中国 412 3 绿城中国 165 融创中国 331 华润置地 199 4 万科地产 151 万科地产 309 万科地产 165 5 融信集团 136 保利发展 244 中海地产 125 6 越秀地产 132 龙湖集团 163 龙湖集团 109 7 德信地产 95 德信地产 134 新世界中国 104 8 招商蛇口 93 祥生集团 131 融创中国
131、 98 9 祥生集团 86 招商蛇口 123 坤和集团 86 10 旭辉集团 84 融信集团 121 中天美好 86 资料来源:克而瑞,华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 35 图表图表 81 2022 年杭州年杭州 TOP10 房企销售占比房企销售占比 58%图表图表 82 2022 年滨江、绿城市占率年滨江、绿城市占率 16%、13%资料来源:克而瑞,华创证券 资料来源:克而瑞,华创证券 滨江、绿城在杭州仍有千亿货值储备,预计市占率将继续提升。滨江、绿城在杭州仍有千亿货值储备,预计市占率将继续提
132、升。1)截至 2022 年底,滨江在杭州货值储备 1141 亿元,其中在售项目货值 845 亿元,待售项目 296 亿元;绿城在杭州货值储备 947 亿元,在售 836 亿元,待售 111 亿元;而华润置地在杭州仅有 244 亿元货值储备。2)我们将杭州各区域做了划分,A 类区域为上城区、拱墅区、滨江区、西湖区核心区、余杭区未来科技城、云城板块,萧山区钱江世纪城板块;B 类区域为余杭区良渚、北部新城板块,萧山区萧山科技城、萧山经开区、萧山市区板块,钱塘区下沙、金沙湖板块,临平区临平新城、乔司板块,西湖区非核心区;其余区域归为 C 类。滨江、绿城土储质量较高,C 类区域土储占比分别为 12%、2
133、0%,另外,对比绿城,滨江集团 A类区域占比更高。图表图表 83 截至截至 2022 年底,滨江、绿城在杭州货值储备分别为年底,滨江、绿城在杭州货值储备分别为 1141 亿、亿、947 亿亿 资料来源:克而瑞,华创证券 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%0500025003000200212022杭州TOP10房企权益成交金额(亿元)杭州TOP10房企成交占比0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%00500600滨江集团绿城中国华润置地万科地产中海地产龙湖集团新世界中国融创
134、中国坤和集团中天美好权益销售金额(亿元)市占率84583623529660080010001200滨江集团绿城中国华润置地在售项目货值(亿元)待售项目货值(亿元)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 36 图表图表 84 滨江在杭州滨江在杭州 A 类区域占比类区域占比 55%图表图表 85 绿城在杭州绿城在杭州 A 类区域土储占比类区域土储占比 47%资料来源:公司公告,华创证券 资料来源:公司公告,华创证券 (二)(二)2022 年杭州土拍走出独立行情,年杭州土拍走出独立行情,2023
135、年首批、二批土拍进一步回暖年首批、二批土拍进一步回暖 2022 年杭州供地动态调整,减少富阳、临安等外围区域供地,降低库存去化压力。年杭州供地动态调整,减少富阳、临安等外围区域供地,降低库存去化压力。2022年杭州十区计划出让涉宅用地占地面积约 700 万方,实际出让约 550 万方,完成率 79%。分区域来看,1)主城区完成率达 117%,是唯一超额供地的区域,而富阳区、临安区、钱塘区受市场影响,供地完成率不足 50%;2)萧山区、余杭区、临平区为供地主力。图表图表 86 富阳、临安、钱塘等市场表现一般的区域供地缩量富阳、临安、钱塘等市场表现一般的区域供地缩量 区域区域 供应宅地数量供应宅地
136、数量 占地面积(万方)占地面积(万方)占比占比 供地计划完成度供地计划完成度 主城区 36 138 25%117%临平区 17 86 16%90%萧山区 31 122 22%88%余杭区 22 113 21%81%富阳区 8 36 7%47%钱塘区 8 29 5%45%临安区 7 26 5%38%资料来源:克而瑞,华创证券 2022 年杭州土拍走出独立行情,民企表现活跃,年杭州土拍走出独立行情,民企表现活跃,2023 年土地市场进一步回暖。年土地市场进一步回暖。1)相比于其他城市土拍普遍由国资托底,民企在杭州土拍表现活跃,每轮土拍参拍的民企数量较多,对杭州市场有较强信心。2)自 2022 年第
137、五轮土拍起,杭州土地市场进一步回暖,平均溢价率上涨至 10%左右,达到封顶溢价率的土地占比上升至 60%。A类,55%B类,33%C类,12%滨江集团在杭州市土储分类情况A类,47%B类,32%C类,20%绿城中国在杭州市土储分类情况 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 37 图表图表 87 杭州土拍民企活跃度较高,近期封顶溢价率地块占比升至杭州土拍民企活跃度较高,近期封顶溢价率地块占比升至 60%土拍轮次土拍轮次 成交金额(亿成交金额(亿元)元)成交建面成交建面(万方)(万方)成交楼面价成交楼面价(万万/平
138、平)溢溢价率价率 封顶宗数占比封顶宗数占比 参拍民企数量参拍民企数量 参拍国央企数量参拍国央企数量 2021 第一轮土拍 1174 741 1.59 26.2%76%64 26 2021 第二轮土拍 241 160 1.5 4.9%0%8 12 2021 第三轮土拍 759 408 1.86 7.0%71%29 34 2022 第一轮土拍 824 546 1.51 6.4%40%44 49 2022 第二轮土拍 557 344 1.62 5.2%27%35 15 2022 第三轮土拍 431 208 2.07 5.1%42%14 17 2022 第四轮土拍 99 50 1.99 8.4%38%
139、14 16 2022 第五轮土拍 90 60 1.5 10.9%60%12 16 2023 第一轮土拍 182 93 1.95 9.3%62%20 21 2023 第二轮土拍 145 75 1.94 10.2%60%26 19 2023 第三轮土拍 167 100 1.67 8.5%67%-资料来源:克而瑞,华创证券 滨江、绿城在杭州深耕多年,具备获取有预期差地块的能力,积极拿地巩固规模优势滨江、绿城在杭州深耕多年,具备获取有预期差地块的能力,积极拿地巩固规模优势。1)2022 年滨江、绿城在杭州权益拿地金额分别为 479 亿元、264 亿元,远超其他房企,有助于巩固在杭州的规模优势。2)滨江
140、、绿城拿地溢价率分别为 6.18%、8.14%,相较外来品牌房企溢价率略低,反映两家房企在杭州深耕多年,投资布局会适当配置有预期差的项目,而非单纯聚焦热门高溢价地块,如滨江集团在 2022 年杭州二批次土拍中,获取12 宗宅地,约占总成交金额 40%,其中 4 宗地块底价成交,4 宗地块溢价率在 4%以下。3)从楼面价来看,滨江、绿城在杭州平均楼面价分别为 19590 元/平、22110 元/平,整体处于第一梯队,拿地质量较高。图表图表 88 滨江、绿城在杭州拿地金额明显领先其他房企滨江、绿城在杭州拿地金额明显领先其他房企 排名排名 房企房企 拿地宗数拿地宗数 权益地价权益地价 权益建面权益建
141、面 溢价率溢价率 楼面均价楼面均价 1 滨江集团 32 478.7 205.2 6.18%19590 2 绿城中国 12 263.9 119.5 8.14%22110 3 之江城投 2 120.9 76.6 0%15785 4 建发房产 2 81.2 20.3 12%39904 5 大家房产 9 63.6 29.1 9.25%21870 6 万科地产 2 58.2 32.7 11.67%17788 7 杭州地铁 3 50.8 47.4 0%10732 8 中天美好集团 5 49.9 23.5 11.87%21616 9 众安集团 5 39.1 34.5 9.65%11343 10 金帝集团 4
142、 35.0 30.4 2.47%10841 资料来源:中指数据库,华创证券 注:统计口径为涉宅地块 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 38 五、五、投资建议投资建议 杭州具备良好的产业结构,虽然受限于区位及历史因素,未形成制造业规模优势,但以软件与信息技术服务、电子商务、云计算与大数据等产业为主的生产性服务业高度发达,在过去城市竞争中处于领先地位,在新一轮产业周期中具备先发优势,同时带动制造业向高端持续突破。短期来看,杭州处于数字经济相关行业红利缩减、制造业产业提速换挡期,且筹办亚运会带来基础设施的快速完善
143、、基建地产活力基本释放完成,预计未来杭州地产将由全域热度转向核心区、产业及人口兑现较好的区域。保守估计,杭州常住人口约 1400 万基础上小幅增长,商品住宅中长期中枢在 1400 万方左右。2023 年一季度,杭州土地市场和商品房销售市场已率先回暖,预计复苏可持续,建议关注深耕杭州、在杭州具备规模优势及品牌影响力的房企,如绿城中国、滨江集团。六、六、风险提示风险提示 杭州产业、人口兑现不及预期。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 39 绿城中国(03900.HK)首次覆盖点评 推荐推荐(首次)(首次)销售规模
144、承压,看投资布局聚焦优势销售规模承压,看投资布局聚焦优势 目标价:目标价:13.10 港元港元 当前价:当前价:7.55 港元港元 事项:事项:公司发布 2022 年年报,2022 年实现营业收入 1271.5 亿元,同比增长 26.8%;归母净利润 27.6 亿元,同比降低 38.3%。评论:评论:竣工结算提速,利润率承压。竣工结算提速,利润率承压。1)公司 2023 年计划竣工 1869 万方,较 2022年实际竣工增长 48%,且截至 2022 年底,公司已售未结权益金额 1846 亿,预计2023年营收增长约20%。2)公司结算毛利率17.3%,较2021年下降0.8pct,预计公司
145、2023 年仍有一定压力。销售金额逐季改善,销售金额逐季改善,2023 年年 Q1 销售金额增长销售金额增长 32%。1)2022 年公司销售金额 3003 亿,其中自投项目销售金额 2128 亿,同比下降 20%,低于百强房企跌幅 41%。2)分季度看,公司 2022 年 Q4 销售金额同比转正,约为 4.5%,2023 年 Q1 销售金额同比达 32%。2022 年逆势布局核心城市,实现有质量的增长。年逆势布局核心城市,实现有质量的增长。1)公司 2022 年投资策略有所调整,聚焦高能级城市,量少质优,2022 年新增土储货值 1037 亿元,同比下降 67%,但楼面价 14620 元/平
146、,同比增长 61%,杭州、北京、上海三城占比达 82%。2)投资聚焦给公司带来更好地项目实现度、更高的运营效率,新增货值当年转化为销售 501 亿,转化率 48%,较 2021 年提升 27pct,拿地-经营性现金流回正周期 7.9 个月,较 2021 年 30.1 个月大幅缩短。拿地继续聚焦,预计拿地继续聚焦,预计 2023 年销售与去年基本持平。年销售与去年基本持平。1)截至 2022 年底公司可售货值 2476 亿(自投项目),我们按照 60%去化率预测,预计存量项目可实现接近 1500 亿销售额。2)公司 2023 年拿地保持聚焦,且不会通过降低权益比实现规模扩张,降低合作方风险,预计
147、 2023 年新增货值略高于 2022 年 1037亿,按照 50%货值销售转化率测算,预计新增货值可转化为 600 亿销售额。上述两点合计,预计全年实现约 2100 亿销售金额,与 2022 年基本持平。投资建议:公司产品力及口碑业内领先,投资建议:公司产品力及口碑业内领先,2022 年以来聚焦核心城市、提升权年以来聚焦核心城市、提升权益比的投资策略,有望进一步提高公司销售稳定性、运营效率,助力未来利益比的投资策略,有望进一步提高公司销售稳定性、运营效率,助力未来利润率回升。润率回升。我们预计 2023-2025 年公司 eps 分别为 1.33、1.92、2.48 元,基于剩余收益模型和
148、PE 估值平均,给予公司 2023 年目标价 13.10 港元,对应 2023年 8.9 倍 PE,首次覆盖,给予公司“推荐”评级。风险提示:风险提示:行业继续单边缩表,市场超预期下行。主要财务指标主要财务指标 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入(百万)128,152 153,583 168,841 177,233 同比增速(%)26.5%19.8%9.9%5.0%归母净利润(百万)2,584 3,380 4,851 6,277 同比增速(%)-20.6%30.8%43.5%29.4%每股盈利(元)1.02 1.33 1.92 2.48 市盈率(倍)6.7 5.1 3.
149、6 2.7 市净率(倍)0.5 0.4 0.4 0.3 资料来源:公司公告,华创证券预测 注:股价为2023年5月25日收盘价 证券分析师:单戈证券分析师:单戈 邮箱: 执业编号:S0360522110001 公司基公司基本数据本数据 总股本(万股)253200 已上市流通股(万股)253200 总市值(亿港元)191 流通市值(亿港元)191 资产负债率(%)79.2%每股净资产(元)14.23 12 个月内最高/最低价 18.50/6.79 市场表现对比图(近市场表现对比图(近 1 12 2 个月)个月)-60%-40%-20%0%20%40%60%2022-05-252022-08-25
150、2022-11-252023-02-252023-05-252022-5-25-2023-5-25恒生指数绿城中国华创证券研究所华创证券研究所 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 40 一、一、绿城中国:销售规模承压,看投资布局聚焦优势绿城中国:销售规模承压,看投资布局聚焦优势 竣工结算提速,利润率承压。竣工结算提速,利润率承压。1)公司 2023 年计划竣工 1869 万方,较 2022 年实际竣工增长 48%,且截至 2022 年底,公司已售未结权益金额 1846 亿,预计 2023 年营收增长约20%。
151、2)公司结算毛利率 17.3%,较 2021 年下降 0.8pct,预计公司 2023 年仍有一定压力。销售金额逐季改善,销售金额逐季改善,2023 年年 Q1 销售金额增长销售金额增长 32%。1)2022 年公司销售金额 3003 亿,其中自投项目销售金额 2128 亿,同比下降 20%,低于百强房企跌幅 41%。2)分季度看,公司 2022 年 Q4 销售金额同比转正,约为 4.5%,2023 年 Q1 销售金额同比达 32%。2022 年逆势布局核心城市,实现有质量的增长。年逆势布局核心城市,实现有质量的增长。1)公司 2022 年投资策略有所调整,聚焦高能级城市,量少质优,2022
152、年新增土储货值 1037 亿元,同比下降 67%,但楼面价14620 元/平,同比增长 61%,杭州、北京、上海三城占比达 82%。2)投资聚焦给公司带来更好地项目实现度、更高的运营效率,新增货值当年转化为销售 501 亿,转化率 48%,较 2021 年提升 27pct,拿地-经营性现金流回正周期 7.9 个月,较 2021 年 30.1 个月大幅缩短。图表图表 1 公司销售金额逐季改善公司销售金额逐季改善 图表图表 2 2022 年公司新增货值转化销售比例达年公司新增货值转化销售比例达 48%资料来源:克而瑞,华创证券 资料来源:公司公告,华创证券 拿地继续聚焦,预计拿地继续聚焦,预计 2
153、023 年销售与去年基本持平。年销售与去年基本持平。1)截至 2022 年底公司可售货值 2476亿(自投项目),我们按照 60%去化率预测,预计存量项目可实现接近 1500 亿销售额。2)公司 2023 年拿地保持聚焦,且不会通过降低权益比实现规模扩张,降低合作方风险,预计 2023 年新增货值略高于 2022 年 1037 亿,按照 50%货值销售转化率测算,预计新增货值可转化为 600 亿销售额。上述两点合计,预计全年实现约 2100 亿销售金额,与 2022年基本持平。二、二、盈利预测和投资建议盈利预测和投资建议 盈利预测盈利预测:公司拿地保持聚焦,且不会通过降低权益比,实现规模扩张,
154、预计公司将保持稳健投资策略,根据我们测算,预计 2023 年销售金额与 2022 年基本持平。参考公司2020 年、2021 年销售金额增速 43%、21%,我们预计 2023-2025 年营业收入分别为 1536、1688、1772 亿元,同比分别增长 19.8%、9.9%、4.97%,其中包含代建在内的其他业务收入不变,主要为房地产项目结转收入提升。-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%005006007008002022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1季度销售金额(亿元)同比0
155、%10%20%30%40%50%60%050002500300035002020年2021年2022年新增土储货值(亿元)新增货值当年转化比例 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 41 图表图表 3 我们预测公司我们预测公司 2023-2025 年公司营收保持增长年公司营收保持增长 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入(百万)128,152 153,583 168,841 177,233 同比增速(%)26.5%19.8%9.9%4.97%主营业务收入(百万)127
156、,153 152584 167842 176234 同比增速(%)27%20%10%5%其他业务收入(百万)999 999 999 999 同比增速-6.5%0%0%0%资料来源:公司公告,华创证券预测(股价为2023年5月25日收盘价)投资建议投资建议:公司产品力及口碑业内领先,2022 年以来聚焦核心城市、提升权益比的投资策略,有望进一步提高公司销售稳定性、运营效率,助力未来利润率回升。1)按照行业可比公司 2023 年对应的市盈率均值为 6.5 倍,则公司合理市值为 219 亿,对应股价 9.59港元。2)基于剩余收益模型测算公司估值,为当前账面价值与未来 3 年剩余收益的折现,测算合理
157、市值约 379.65 亿元,对应股价 16.60 港元,二者取平均,给予公司 2023 年目标价 13.10 港元,首次覆盖,给予“推荐”评级。图表图表 4 基于剩余收益模型基于剩余收益模型测算,公司合理市值约为测算,公司合理市值约为 379.65 亿元亿元 2022A 2023E 2024E 2025E 归母净利润(百万元)2,584 3,380 4,851 6,277 剩余收益(百万元)-222 911 1852 剩余收益折现(百万元)-202 753 1391 归属母公司所有者权益(百万元)36,024 39,404 44,255 50,532 剩余收益模型市值(百万元)37965 资料
158、来源:公司公告,华创证券预测 图表图表 5 按照行业可比公按照行业可比公司司 2023 年市盈率均值,公司市值约为年市盈率均值,公司市值约为 219 亿元亿元 EPS PE 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 华润置地 3.8 4.4 4.9 5.4 7.2 6.2 5.6 5.1 越秀地产 1.3 1.1 1.2 1.4 6.1 7.3 6.4 5.7 中国海外发展 2.1 2.5 2.8 3.1 7.1 6.0 5.4 4.9 平均 2.4 2.7 3.0 3.3 6.8 6.5 5.8 5.2 绿城中国 1.0 1.3 1.9
159、2.4 6.7 5.1 3.6 2.8 资料来源:公司公告,华创证券预测(股价为2023年5月25日收盘价,EPS参考Wind一致预测)三、三、风险提示风险提示 行业继续单边缩表,市场超预期下行。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 42 附录:附录:绿城中国绿城中国财务预测表财务预测表 资产负债表资产负债表 利润表利润表 单位:百万元 2022 2023E 2024E 2025E 单位:百万元 2022 2023E 2024E 2025E 现金及现金等价物 66,312 69,585 86,713 72,29
160、8 营业总收入营业总收入 128,152 153,583 168,841 177,233 应收款项合计 79,663 103,268 109,610 117,057 主营业务收入 127,153 152,584 167,842 176,234 存货 284,678 342,928 375,774 391,310 其他营业收入 999 999 999 999 其他流动资产 31,718 42,064 43,712 43,974 营业总支出营业总支出 113,486 136,702 149,838 156,129 流动资产合计 462,371 557,845 615,809 624,639 营业成
161、本 105,132 126,644 138,775 144,512 固定资产净额 9,614 13,261 16,787 20,187 营业开支 8,353 10,058 11,063 11,617 权益性投资 43,539 45,716 48,002 50,402 营业利润营业利润 14,666 16,881 19,003 21,105 其他长期投资 10,770 11,309 11,874 12,468 净利息支出 228 240 252 264 商誉及无形资产 1,810 2,117 2,346 2,549 权益性投资损益 1,684 1,769 1,857 1,950 土地使用权 73
162、6 1,082 1,447 1,775 其他非经营性损益-2,905-2,179-1,089-545 其他非流动资产 6,237 6,548 6,876 7,219 非经常项目前利润非经常项目前利润 13,217 16,230 19,519 22,245 非流动资产合计 72,706 80,033 87,332 94,600 非经常项目损益 39 41 43 45 资产总计资产总计 535,077 637,878 703,141 719,239 除税前利润除税前利润 13,256 16,272 19,562 22,291 应付账款及票据 47,722 73,216 74,072 75,426
163、所得税 4,361 5,353 6,436 7,334 短期借贷及长期借贷当期到期部分 35,882 35,882 35,882 35,882 少数股东损益 6,139 7,367 8,103 8,508 其他流动负债 221,150 282,426 328,580 323,224 持续经营净利润持续经营净利润 2,756 3,552 5,023 6,449 流动负债合计 304,754 391,524 438,534 434,532 非持续经营净利润 0 0 0 0 长期借贷 113,215 118,215 123,215 128,215 净利润净利润 2,756 3,552 5,023 6
164、,449 其他非流动负债 5,695 5,979 6,278 6,592 优先股利及其他调整项 172 172 172 172 非流动负债合计 118,910 124,194 129,493 134,807 归属普通股归属普通股东净利润东净利润 2,584 3,380 4,851 6,277 负债总计负债总计 423,664 515,718 568,027 569,339 EPS(摊薄)1.02 1.33 1.92 2.48 归属母公司所有者权益 36,024 39,404 44,255 50,532 少数股东权益 75,389 82,756 90,859 99,368 主要财务比率主要财务比
165、率 股东权益总计股东权益总计 111,413 122,160 135,114 149,900 2022 2023E 2024E 2025E 负债及股东权益总计负债及股东权益总计 535,077 637,878 703,141 719,239 成长能力成长能力 营业收入增长率 26.5%19.8%9.9%5.0%现金流量表现金流量表 归属普通股东净利润增长率-20.6%30.8%43.5%29.4%单位:百万元 2022 2023E 2024E 2025E 获利能力获利能力 经营活动现金流经营活动现金流 14593 -4628 23716 -9118 毛利率 17.3%17.0%17.3%18.
166、0%净利润 2584 3380 4851 6277 净利率 2.2%2.3%3.0%3.7%折旧和摊销 763 3303 3992 4436 ROE 7.3%9.0%11.6%13.2%营运资本变动 3657 -19328 7286 -27200 ROA 0.5%0.6%0.7%0.9%其他非现金调整 7588 8017 7587 7369 偿债能力偿债能力 投资活动现金流投资活动现金流-20872 -11021 -11572 -12031 资产负债率 79.2%80.8%80.8%79.2%资本支出-394 -8000 -8400 -8700 流动比率 1.5 1.4 1.4 1.4 长期投
167、资减少-8351 -2715 -2851 -2994 速动比率 0.6 0.5 0.5 0.5 少数股东权益增加-3716 0 0 0 每股指标(元)每股指标(元)其他长期资产的减少/(增加)-8411 -306 -321 -337 每股收益 1.02 1.33 1.92 2.48 融资活动现金流融资活动现金流 4177 18922 4984 6734 每股经营现金流 5.76 -1.83 9.37 -3.60 借款增加 15475 5000 5000 5000 每股净资产 14.23 15.56 17.48 19.96 股利分配-873 -1035 -1613 -1831 估值比率估值比率
168、普通股增加 3 0 0 0 P/E 6.7 5.1 3.6 2.7 其他融资活动产生的现金流量净额-10427 14957 1597 3565 P/B 0.5 0.4 0.4 0.3 资料来源:公司公告,华创证券预测 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 43 滨江集团(002244)首次覆盖点评 推荐推荐(首次)(首次)构建护城河,提升估值中枢构建护城河,提升估值中枢 目标价:目标价:12.15 元元 当前价:当前价:8.44 元元 事项:事项:公司发布 2022 年年报及 2023 年一季报,2022 年实
169、现营业收入 415 亿元,同比增长 9.3%;归母净利润 37 亿元,同比增长 23.6%。2023 年一季度实现营业收入 101 亿元,同比增长 63%,归母净利润 5.6 亿元,同比增长 146%。评论:评论:Q1 结算提速,利润率显著改善结算提速,利润率显著改善。公司 2023 年一季度业绩超预期,结算明显提速,营收同比增长达 63%;公司 2022 年结算毛利率 17.4%,较 2021 年下降7.3pct,而 Q1 毛利率提升至 20.7%,随着公司在行业周期底部获取项目竣工结算,未来毛利有望反弹。销售销售稳健稳健,Q1 销售金额增长销售金额增长 63%,全年销售有望实现两位数增长。
170、,全年销售有望实现两位数增长。1)2022年公司销售金额 1539 亿,同比下降 9%,跌幅远小于百强房企销售金额下降41%。分季度看,2022 年 Q4 公司销售金额同比转正,达到 21%,2023 年 Q1销售金额增长进一步达到 63%。2)2022 年公司逆势拿地主要聚集在杭州,新增土地储备 41 个,杭州占比 93%,有力支撑 2023 年销售增长,随着杭州市场回暖,预计全年可实现两位数增长。深耕杭州,已转化为品牌及成本优势,支撑公司挖掘有预期差的项目,赚取深耕杭州,已转化为品牌及成本优势,支撑公司挖掘有预期差的项目,赚取超额利润。超额利润。1)公司在杭州权益销售额连续三年第一,具备明
171、显规模效应优势,在当地积累的资源与经验已转化为良好的口碑、极高的运营效率、出色的成本控制能力,构建公司在杭州的护城河。2)深耕带来的护城河,支撑公司投资有预期差的项目,还能实现较好的价格及流速,赚取超额收益。2023 年以来杭州土地市场快速升温,达到封顶溢价率土地占比超过 60%,对应的是利润空间下降,外来房企普遍聚焦热门地块,而公司投资策略倾向挖掘有预期差项目,并非单纯聚焦热门地块:2023 年 1-4 月公司在杭州获取 7 宗地块,平均溢价率仅 1.43%,4 宗地块底价成交。此类项目在公司操盘下往往能实现较好去化,如 2022 年中 0.88%溢价率获取的临平区翁梅地块,打造的蝶翠迎宾府
172、六开六磬,带动板块热度后,2023 年 4 月周边地块(1.3km)封顶溢价率成交。投资建议投资建议:公司深耕杭州多年,已转化为品牌、运营、成本护城河,支撑公公司深耕杭州多年,已转化为品牌、运营、成本护城河,支撑公司挖掘预期差司挖掘预期差项目,提升盈利能力,助力未来利润率回升。项目,提升盈利能力,助力未来利润率回升。我们预计 2023-2025年 eps 分别为 1.38、1.75、2.18 元,公司在杭州建立起较为明显的竞争优势,预计中长期可以保持较高水平 ROE,在剩余收益模型上给予 20%估值溢价,给予公司 2023 年目标价 12.15 元,对应 2023 年 8.8 倍 PE,首次覆
173、盖,给予“推荐”评级。风险风险提示:提示:行业继续单边缩表,市场超预期下行。主要财务指标主要财务指标 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入(百万)41,502 50,218 55,875 62,170 同比增速(%)9.3%21.0%11.3%11.3%归母净利润(百万)3,741 4,298 5,460 6,793 同比增速(%)23.6%14.9%27.0%24.4%每股盈利(元)1.20 1.38 1.75 2.18 市盈率(倍)7.0 6.1 4.8 3.9 市净率(倍)1.1 1.0 0.9 0.7 资料来源:公司公告,华创证券预测 注:股价为2023年5月25
174、日收盘价 证券分析师:单戈证券分析师:单戈 邮箱: 执业编号:S0360522110001 公司公司基本数据基本数据 总股本(万股)311,144.39 已上市流通股(万股)268,235.37 总市值(亿元)258.56 流通市值(亿元)222.90 资产负债率(%)80.68 每股净资产(元)7.74 12 个月内最高/最低价 12.62/7.31 市场表现对比图市场表现对比图(近近 12 个个月月)-12%14%40%66%22/0522/0822/1022/1223/0323/052022-05-252023-05-25滨江集团沪深300华创证券研究华创证券研究所所 房地产行业深度研究
175、报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 44 一、一、滨江集团:滨江集团:构建护城河,提升估值中枢构建护城河,提升估值中枢 Q1 结算提速,利润率显著改善。结算提速,利润率显著改善。公司 2023 年一季度业绩超预期,结算明显提速,营收同比增长达 63%;公司 2022 年结算毛利率 17.4%,较 2021 年下降 7.3pct,而Q1 毛利率提升至 20.7%,随着公司在行业周期底部获取项目竣工结算,未来毛利有望反弹。销售稳健,销售稳健,Q1 销售金额增长销售金额增长 63%,全年销售有望实现两位数增长。,全年销售有望实现两位
176、数增长。1)2022 年公司销售金额 1539 亿,同比下降 9%,跌幅远小于百强房企销售金额下降 41%。分季度看,2022 年 Q4 公司销售金额同比转正,达到 21%,2023 年 Q1 销售金额增长进一步达到 63%。2)2022 年公司逆势拿地主要聚集在杭州,新增土地储备 41 个,杭州占比 93%,有力支撑 2023 年销售增长,随着杭州市场回暖,预计全年可实现两位数增长。图表图表 1 公司销售金额逐季改善公司销售金额逐季改善 图表图表 2 公司公司2022年新增土储年新增土储41个,杭州占比个,杭州占比93%资料来源:克而瑞,华创证券 资料来源:公司公告,华创证券 深耕杭州,已转
177、化为品牌及成本优势,支撑公司挖掘有预期差的项目,赚取超额利深耕杭州,已转化为品牌及成本优势,支撑公司挖掘有预期差的项目,赚取超额利润。润。1)公司在杭州权益销售额连续三年第一,具备明显规模效应优势,在当地积累的资源与经验已转化为良好的口碑、极高的运营效率、出色的成本控制能力,构建公司在杭州的护城河。2)深耕带来的护城河,支撑公司投资有预期差的项目,还能实现较好的价格及流速,赚取超额收益。2023 年以来杭州土地市场快速升温,达到封顶溢价率土地占比超过 60%,对应的是利润空间下降,外来房企普遍聚焦热门地块,而公司投资策略倾向挖掘有预期差项目,并非单纯聚焦热门地块:2023 年 1-4月公司在杭
178、州获取 7 宗地块,平均溢价率仅 1.43%,4 宗地块底价成交。此类项目在公司操盘下往往能实现较好去化,如 2022 年中 0.88%溢价率获取的临平区翁梅地块,打造的蝶翠迎宾府六开六磬,带动板块热度后,2023 年 4 月周边地块(1.3km)封顶溢价率成交。-60%-40%-20%0%20%40%60%80%005006002022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1季度销售金额(亿元)同比杭州,38宁波,1金华,22022年新增土储(个)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)12
179、10 号 45 图表图表 3 公司在杭州权益销售金额连续三年第一公司在杭州权益销售金额连续三年第一 排名排名 2020 年年 2021 年年 2022 年年 房企房企 权益销售金额权益销售金额(亿元)(亿元)房企房企 权益销售金额权益销售金额(亿元)(亿元)房企房企 权益销售金额权益销售金额(亿元)(亿元)1 滨江集团 300 滨江集团 595 滨江集团 519 2 融创中国 300 绿城中国 556 绿城中国 412 3 绿城中国 165 融创中国 331 华润置地 199 4 万科地产 151 万科地产 309 万科地产 165 5 融信集团 136 保利发展 244 中海地产 125 6
180、 越秀地产 132 龙湖集团 163 龙湖集团 109 7 德信地产 95 德信地产 134 新世界中国 104 8 招商蛇口 93 祥生集团 131 融创中国 98 9 祥生集团 86 招商蛇口 123 坤和集团 86 10 旭辉集团 84 融信集团 121 中天美好 86 资料来源:克而瑞,华创证券 图表图表 4 2023 年年 1-4 月公司在杭州获取月公司在杭州获取 7 宗地块,宗地块,4 宗底价成交宗底价成交 地块名称地块名称 成交日期成交日期 规划总建面规划总建面(万方)(万方)成交总价成交总价(万元)(万元)成交楼板价成交楼板价(元(元/平)平)溢价率溢价率 杭政储出202336
181、 号 运河新城单元GS1001-07 地块 2023-04-25 9.4 143141 15292 0 杭政储出202346 号 新塘北单元XSCQ2501-03 地块 2023-04-25 12.3 147557 12000 0 杭政储出202330 号 开发区宏达路与顺意路交汇西南处地块 2023-03-29 5.0 52079 10500 0 杭政储出202324 号 核心区北一路南侧地块 2023-03-29 6.4 58679 9158 1.73%杭政储出202312 号 良渚新城良祥路东玉鸟路北地块 2023-02-21 8.6 161089 18700 0 杭政储出20238 号
182、 北二路南侧地块(DJD0403-R21-12)2023-02-21 7.7 70510 9216 1.44%杭政储出20235 号 杭州未来科技城241 号地块 2023-02-21 4.4 109063 24578 6.86%资料来源:克而瑞,华创证券 二、二、盈利预测和投资建议盈利预测和投资建议 盈利预测盈利预测:公司深耕杭州多年,在杭州积累了项目运营优势,并对当地客群非常了解,我们预计公司在杭州能持续拿对地,保持良好口碑,项目价格实现度和去化有保障。参考公司 2020 年 2021 年销售金额增速 20%,我们预计 2023-2025 年营业收入分别为 502、559、622 亿元,同
183、比分别增长 21.0%、11.3%、11.3%。实现归母净 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 46 利润分别为 43、54.6、67.9 亿元,对应 EPS 分别为 1.38、1.75、2.18 元,现价对应PE 分别为 6.1、4.8、3.9 倍。投资建议投资建议:滨江集团深耕杭州多年,已转化为品牌、运营、成本护城河,支撑公司挖掘预期差项目,提升盈利能力,助力未来利润率回升。1)按照行业可比公司 2023年对应的市盈率均值为 8.1 倍,则公司合理市值为 349 亿。2)基于剩余收益模型测算公司估值,为当
184、前账面价值与未来 3 年剩余收益的折现,公司在杭州建立起较为明显的竞争优势,预计中长期可以保持较高水平 ROE,我们在剩余收益模型上给予20%估值溢价,测算合理市值约 378 亿元,目标价 12.15 元,首次覆盖,给予“推荐”评级。图表图表 5 基于剩余收益模型测算,公司合理市值约为基于剩余收益模型测算,公司合理市值约为 378 亿元亿元 2022A 2023E 2024E 2025E 归母净利润(百万元)3,741 4,298 5,460 6,793 剩余收益(百万元)2227 3109 4075 剩余收益折现(百万元)2062 2666 3235 归属母公司所有者权益(百万元)23,53
185、5 26,710 30,881 36,035 剩余收益模型市值(百万元)31497 剩余收益模型 20%溢价(百万元)37797 资料来源:公司公告,华创证券预测 图表图表 6 按照行业可比公司按照行业可比公司 2023 年市盈率均值,公司市值约为年市盈率均值,公司市值约为 349 亿元亿元 EPS PE 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 保利发展 1.5 1.8 2.0 2.2 8.4 7.3 6.5 5.8 万科 A 2.0 2.0 2.1 2.2 7.5 7.2 6.9 6.6 招商蛇口 0.4 0.9 1.3 1.6 22.
186、4 13.7 9.5 7.8 金地集团 1.4 1.4 1.5 1.6 5.4 5.1 4.8 4.4 建发股份 1.9 2.4 2.8 3.1 5.2 4.6 4.0 3.5 金融街 0.3 0.4 0.4 0.6 16.2 10.8 10.6 7.6 平均 1.2 1.5 1.7 1.9 10.9 8.1 7.0 5.9 滨江集团 1.20 1.38 1.75 2.18 7.0 6.1 4.8 3.9 资料来源:公司公告,华创证券预测(股价为2023年5月25日收盘价,EPS参考Wind一致预测)三、三、风险提示风险提示 行业继续单边缩表,市场超预期下行。房地产行业深度研究报告房地产行业深
187、度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 47 附录:附录:滨江集团滨江集团财务预测表财务预测表 资产负债表资产负债表 利润表利润表 单位:百万元 2022A 2023E 2024E 2025E 单位:百万元 2022A 2023E 2024E 2025E 货币资金 24,328 26,339 36,058 46,100 营业营业总总收入收入 41,502 50,218 55,875 62,170 应收票据 0 0 0 0 营业成本 34,249 41,179 44,700 48,493 应收账款 441 533 593 660 税金及附加 844
188、 1,021 1,136 1,264 预付账款 6 74 66 61 销售费用 811 981 1,091 1,214 存货 184,409 222,352 241,311 261,706 管理费用 626 758 843 938 合同资产 0 0 0 0 研发费用 0 0 0 0 其他流动资产 41,162 41,915 45,601 51,654 财务费用 1,019 1,070 1,124 1,180 流动资产合计 250,347 291,214 323,629 360,182 信用减值损失-156-52-52-52 其他长期投资 6,946 7,293 7,658 8,041 资产减值
189、损失-702-176-88-44 长期股权投资 14,298 15,013 15,763 16,551 公允价值变动收益-6-6-6-6 固定资产 582 533 471 494 投资收益 2,224 2,335 2,452 2,575 在建工程 0 0 0 0 其他收益 8 8 8 8 无形资产 137 126 118 107 营业利润营业利润 5,320 7,318 9,294 11,561 其他非流动资产 3,867 3,913 3,962 4,015 营业外收入 10 10 10 10 非流动资产合计 25,829 26,878 27,972 29,209 营业外支出 20 20 20
190、 20 资产合计资产合计 276,176 318,092 351,601 389,391 利润总额利润总额 5,311 7,309 9,284 11,551 短期借款 0 0 0 0 所得税 1,407 1,936 2,460 3,060 应付票据 0 0 0 0 净利润净利润 3,904 5,372 6,825 8,491 应付账款 3,699 6,429 6,539 6,424 少数股东损益 163 1,074 1,365 1,698 预收款项 42 51 57 63 归属母公司净利润归属母公司净利润 3,741 4,298 5,460 6,793 合同负债 130,362 150,653
191、 167,626 186,510 NOPLAT 4,653 6,159 7,651 9,358 其他应付款 21,975 23,074 24,228 25,439 EPS(摊薄)(元)1.20 1.38 1.75 2.18 一年内到 期 的 非 流 动 负 债 12,879 12,879 12,879 12,879 其他流动负债 14,765 17,949 19,777 21,774 主要财务比率主要财务比率 流动负债合计 183,721 211,036 231,105 253,090 2022A 2023E 2024E 2025E 长期借款 34,950 41,392 44,613 47,8
192、34 成长能力成长能力 应付债券 3,995 3,995 3,995 3,995 营业收入增长率 9.3%21.0%11.3%11.3%其他非流动负债 793 793 793 793 EBIT 增长率-15.3%32.4%24.2%22.3%非流动负债合计 39,738 46,180 49,401 52,622 归母净利润增长率 23.6%14.9%27.0%24.4%负债合计负债合计 223,459 257,216 280,505 305,711 获利能力获利能力 归 属 母 公 司 所 有 者 权 益 23,535 26,710 30,881 36,035 毛利率 17.5%18.0%20
193、.0%22.0%少数股东权益 29,182 34,166 40,215 47,644 净利率 9.4%10.7%12.2%13.7%所有者权益合计所有者权益合计 52,717 60,876 71,095 83,679 ROE 15.9%16.1%17.7%18.9%负债和股东权益负债和股东权益 276,176 318,092 351,601 389,391 ROIC 7.9%9.0%9.8%10.6%偿债能力偿债能力 现金流量表现金流量表 资产负债率 80.9%80.9%79.8%78.5%单位:百万元 2022A 2023E 2024E 2025E 债务权益比 99.8%97.0%87.6%
194、78.3%经营活动现金流经营活动现金流 5,214-6,985 3,282 2,938 流动比率 1.4 1.4 1.4 1.4 现金收益 5,337 6,885 8,355 10,033 速动比率 0.4 0.3 0.4 0.4 存货影响-42,008-37,943-18,959-20,396 营运能力营运能力 经营性应收影响 787 16 36-18 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 经营性应付影响 2,813 3,838 1,269 1,103 应收账款周转天数 4 3 4 4 其他影响 38,284 20,219 12,580 12,217 应付账款周转天数 37 44 5
195、2 48 投资活动现金流投资活动现金流-24,214 2,654 3,357 4,275 存货周转天数 1,718 1,778 1,867 1,867 资本支出-456-383-336-375 每股指标每股指标(元元)股权投资-3,442-715-751-788 每股收益 1.20 1.38 1.75 2.18 其他长期资产变化-20,316 3,752 4,444 5,439 每股经营现金流 1.68-2.24 1.05 0.94 融资活动现金流融资活动现金流 22,150 6,343 3,080 2,828 每股净资产 7.56 8.58 9.92 11.58 借款增加 9,578 6,4
196、42 3,221 3,221 估值比率估值比率 股利及利息支付-3,559-2,750-3,242-3,802 P/E 7 6 5 4 股东融资 17,115 0 0 0 P/B 1 1 1 1 其他影响-984 2,650 3,101 3,409 EV/EBITDA 16 12 10 8 资料来源:公司公告,华创证券预测 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 48 房地产组团队介绍房地产组团队介绍 房地产组组长、房地产组组长、首席研究员:单戈首席研究员:单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士,4 年地产研究经
197、验,曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所,2022 年加入华创证券研究所。助理研究员:许常捷助理研究员:许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士,2 年地产研究经验,曾任职于华润置地,从事房地产投资(涉及住宅、租赁住房、商办综合体等),2022 年加入华创证券研究所。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 50 华创行业公司投资评级体系华创行业公司投资评级体系(基准指数沪深基准指数沪深 300)公司投资评级说明:公司投资评级说明:强推:预期未来 6 个月内超越基准指数 20%以上;推荐:预期未来 6 个月内超越基准指
198、数 10%20%;中性:预期未来 6 个月内相对基准指数变动幅度在-10%10%之间;回避:预期未来 6 个月内相对基准指数跌幅在 10%20%之间。行业投资评级说明:行业投资评级说明:推荐:预期未来 3-6 个月内该行业指数涨幅超过基准指数 5%以上;中性:预期未来 3-6 个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%5%;回避:预期未来 3-6 个月内该行业指数跌幅超过基准指数 5%以上。分析师声明分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明:分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断;分析师对任何其他
199、券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。免责声明免责声明 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告所载资料的来源被认为是可靠的,但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。报告中的内容和意见仅供参考,并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议,也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况,自主作出投资决策
200、并自行承担投资风险,任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。本报告版权仅为本公司所有,本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的,需在允许的范围内使用,并注明出处为“华创证券研究”,且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。证券市场是一个风险无时不在的市场,请您务必对盈亏风险有清醒的认识,认真考虑是否进行证券交易。市场有风险,投资需谨慎。华创证券研究所华创证券研究所 北京总部北京总部 广深分部广深分部 上海分部上海分部 地址:北京市西城区锦什坊街 26 号 恒奥中心 C 座 3A 地址:深圳市福田区香梅路 1061 号 中投国际商务中心 A 座 19 楼 地址:上海市浦东新区花园石桥路 33 号 花旗大厦 12 层 邮编:100033 邮编:518034 邮编:200120 传真: 传真: 传真: 会议室: 会议室: 会议室: