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1、 证券研究报证券研究报告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 未经许可,禁止转载未经许可,禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2023 年年 07 月月 19 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐(维持)(维持)新房供需错配,待产业外溢兑现新房供需错配,待产业外溢兑现 核心核心 20 城探究之城探究之北京北京 北京经济主要由第三产业驱动,近年来疏解非首都功能,资源依赖型企业外北京经济主要由第三产业驱动,近年来疏解非首都功能,资源依赖型企业外迁,迁,城市经济去冗存精。城市经济去冗存精。1)北京凭借全国首都功能定位,天然聚集资本、劳动力、人才等要素,
2、率先实现经济发展及人口快速流入,近年来城市规划有所调整,企业外迁疏解非首都功能,严格控制人口规模。2)北京经济主要由第三产业驱动,22 年三产占比高达 84%,其中金融业、软件与信息技术服务业绝对规模大,增速较快,而 21 年工业增加值规模仅排全国第 11。3)近年来北京持续强化首都功能,工业增加值增速较低,随着部分资源依赖型制造业外迁,预计工业增速持续低位;而服务业增速较快,强于深圳、广州。优势产业已形成龙头企业集聚格局,优势产业已形成龙头企业集聚格局,制造业制造业有望向有望向高精尖突破高精尖突破。1)医药制造规模优势明显,总产值稳居全国第一;电子信息产业中集成电路、人工智能等细分领域发展较
3、好,已形成龙头企业集聚格局;汽车制造业新能源转型滞后,但智能网联汽车领域全国领先,亦庄示范区为全球首个高级别自动驾驶示范区。2)近年来随着高技术制造业投资增速提高,劳动密集型制造业迁出,同时北京具备较强的人才吸引力、科创要素集聚、税收规模较大,支撑制造业将持续向高精尖突破。北京生产性服务业基础良好,金融业、软件与信息服务业表现突出北京生产性服务业基础良好,金融业、软件与信息服务业表现突出。1)金融业增加值与上海接近,约为第三名深圳的 1.5 倍,金融资产总量超过 190万亿,约占全国 50%,在京资产管理机构管理规模超过 30万亿元,约占全国同类资产管理规模的 30%;2)软件业务收入全国第一
4、,产业增加值为上海1.9 倍,多家头部互联网公司聚集,凭借首都功能定位,预计将持续吸引资本及企业聚集,优势将持续保持。房地产市场存在供需错配问题,导致郊区库存占比较高,房地产市场存在供需错配问题,导致郊区库存占比较高,但随着产业外溢,但随着产业外溢,郊区住房需求有望逐渐修复。郊区住房需求有望逐渐修复。1)2022 年北京商品住宅销售面积下滑 27%,中心区、郊区住宅销售面积普遍下跌,但中心区成交均价同比上涨,郊区盘以价换量下价格有所下降。2)2023 年以来市场有所回暖,1-5 月北京新房、二手房成交分别为 329 万方、646 万方,同比上涨 19%、22%。3)过去北京存在房地产供需错配情
5、况,郊区宅地、商品房供给量较大,但在配套及产业兑现度不高的情况下,大量刚需及改善性需求流入二手房市场,或集中在中心区域,导致郊区库存累积,拉长城市去化周期至 18.7 个月,但未来随着郊区产业、配套、人口兑现,预计需求将逐渐修复。按照常住人口人均成交住宅 0.4 平米保守估计,北京需求中枢约 900 万方。中海在中海在北北京开发效率较高,京开发效率较高,城建发展、首开在北京郊区土储占比较高,随着城建发展、首开在北京郊区土储占比较高,随着郊区需求修复,郊区需求修复,项目有望迎来较好去化项目有望迎来较好去化。1)中海、城建发展、华润置地、首开为北京住宅销售市场主力,4 家房企 2022 年权益销售
6、金额市占率约27%,与其他房企拉开较大规模差距。2)从土储来看,城建发展、首开在京土储绝对规模较大,但郊区占比分别为 87%、74%,整体开发效率一般,未来销售释放仍有较大余地;中海在京土储建面 243 万方,绝对值较低,但中心城区土储占比约 58%,周转效率较高保障其销售规模连续三年北京首位。3)北京中心区域可开发宅地有限,供地集中在五环外,2022 年五环外供地占比 74%,供地与需求错配预计会加剧市场分化;2022 年 11 月以来土拍热度明显回升,平均溢价率上升至 7%以上,但国央企仍为拿地主力。风险提示:风险提示:北京产业外溢不及预期,郊区配套完善度不及预期。证券分析师:单戈证券分析
7、师:单戈 邮箱: 执业编号:S0360522110001 行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)115 0.02 总市值(亿元)13,858.86 1.49 流通市值(亿元)13,114.14 1.83 相对指数表现相对指数表现%1M 6M 12M 绝对表现-4.6%-15.8%-12.7%相对表现-1.8%-9.1%-2.5%相关研究报告相关研究报告 产业、人口过去兑现,未来优势持续核心20城探究之杭州 2023-05-26 南国要素资源高地,地产底部显现核心20城探究之广州 2023-03-14 地产过去先行,产业未来兑现核心 20 城探究之武汉 2023-03-07 -18%-8
8、%2%12%22/0722/0922/1223/0223/0523/072022-07-192023-07-18房地产沪深300华创证券研究所华创证券研究所 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 未经许可,禁止转载未经许可,禁止转载 投资主题投资主题 报告亮点报告亮点 疏解非首都功能,城市经济去冗存精。疏解非首都功能,城市经济去冗存精。近年来北京疏解非首都功能,对劳动密集型、资源依赖型一般制造业实施整体转移,2014-2020 年间迁出约 7009家企业,包括制造、零售、批发、运输、仓储等业态。持续强化首都功能,
9、近 5 年服务业增加值复合增速 9.1%,高于深圳、广州,其中金融业、软件与信息服务业表现突出。制造业有望向高精尖突破制造业有望向高精尖突破,优势产业龙头企业集聚,优势产业龙头企业集聚。北京医药制造规模优势明显,总产值稳居全国第一;电子信息产业中集成电路、人工智能等细分领域发展较好,已形成龙头企业集聚格局;汽车制造业新能源转型滞后,但智能网联汽车领域全国领先,亦庄示范区为全球首个高级别自动驾驶示范区。生产性服务业基础良好,金融业、软件与信息服务业生产性服务业基础良好,金融业、软件与信息服务业优势持续优势持续,北京金融业增加值与上海接近,约为第三名深圳的 1.5 倍;软件业务收入全国第一,产业增
10、加值为上海 1.9 倍,多家头部互联网公司聚集。凭借首都功能定位,预计将持续吸引资本及企业聚集,优势将持续保持。当前北京当前北京房地产市场房地产市场存在供需错配问题,导致整体去化周期偏长,但未来存在供需错配问题,导致整体去化周期偏长,但未来随着产业外溢,郊区产业、配套、人口逐渐兑现,预计郊区住房需求将逐随着产业外溢,郊区产业、配套、人口逐渐兑现,预计郊区住房需求将逐渐修复,城市新房销售中枢仍有渐修复,城市新房销售中枢仍有 900 万方。万方。当前北京新房市场主要面临的问题为供需空间错配,供地主要集中在郊区,而中心区需求较为旺盛,导致郊区库存累积,新房库存占全市比例约 73%,拉长城市整体去化周
11、期至 19 个月;但随着非首都功能疏解,高精尖制造业在郊区兑现,郊区住房需求将逐渐修复,预计商品住宅需求中枢仍然稳定,按照常住人口人均成交住宅 0.4平米保守估计,北京需求中枢约 900 万方。投资逻辑投资逻辑 当前北京存在住宅供需空间错配情况,供地主要集中在郊区,而中心区需求较为旺盛,但随着非首都功能疏解、产业外溢,预计郊区产业及配套逐步兑现,可支撑郊区需求复苏,建议关注深耕北京、土储充裕的房企,如中国海外发展、金融街。OYdUkUgVmUdWCXeXhUbRcM6MoMmMnPnOlOmMoRiNsQmM6MrRvMxNtOoQMYtRtM 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证
12、监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 3 目目 录录 一、一、首都定位推动经济快速发展,近年来持续强化首都功能首都定位推动经济快速发展,近年来持续强化首都功能.7(一)首都功能定位天然聚集发展要素,近年来部分企业外迁疏解非首都功能.7(二)北京经济驱动力主要在服务业,GDP 规模仅次于上海.8(三)北京持续强化首都功能,近年来工业增速缓慢,而服务业增速较快.10 二、二、制造业向高精尖突破,生产性服务业优势持续制造业向高精尖突破,生产性服务业优势持续.12(一)医药制造、电子信息制造业、汽车为北京制造业优势领域.12 1、医药制造及医疗器械产业全国领先.13
13、2、电子信息产业中集成电路优势明显.15 3、汽车制造业总体规模较小,但智能网联汽车方面全国领先.16(二)金融业、软件及信息服务业产业基础良好,具备集聚效应.19 1、软件及信息服务产业规模全国第一,已形成龙头企业集聚.19 2、金融业产业规模仅次于上海,占 GDP 比重约 20%.20(三)产业要素支撑空间足,2025年目标为高精尖产业增加值占生产总值 30%.22 三、三、北京房地产市场存在供需错配问题,预计需求中枢约为北京房地产市场存在供需错配问题,预计需求中枢约为 900 万方万方.25(一)2022年北京商品住宅销售面积下跌 27%,需求端政策放松力度较弱.25(二)北京产业兑现在
14、房地产发展之前,郊区库存占比较高拉长去化周期.27(三)近期新房二手房市场回暖,预计中长期新房需求中枢在 900 万方左右.28(四)北京住宅销售与产业结构匹配度低,职住分离度全国较高.30 四、四、中海在京开发效率较高,优质土储转化为规模优势中海在京开发效率较高,优质土储转化为规模优势.33(一)中海在北京具备明显规模优势,开发效率较高.33(二)2022年北京供地集中五环外,11 月以来热度明显回暖.34 五、五、投资建议投资建议.37 六、六、风险提示风险提示.37 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 4
15、 图表目录图表目录 图表 1 北京地势三面环山,山地面积占 62%.7 图表 2 北京位于京津冀协同发展中部核心功能区.7 图表 3 2018年外迁企业有 27.3%企业迁至河北、天津.8 图表 4 2018年外迁企业约 34.7%为批发零售业.8 图表 5 2022年北京第三产业占比 84%,一线城市第一.8 图表 6 北京工业增加值全国第 11,排名偏低.8 图表 7 多数年份北京第三产业增速高于第二产业.9 图表 8 北京软件和信息技术产业增加值为上海 1.9倍.9 图表 9 北京生产性服务业中金融、软件与信息技术增加值高,增速较高.9 图表 10 北京 GDP 次于上海,人均 GDP
16、较高.10 图表 11 近 6年北京控制人口规模,常住人口负增长.10 图表 12 北京近 5年工业增加值增速较低.10 图表 13 北京近 5年服务业增加值增速较快.10 图表 14 2020、2021 年受疫情影响北京加大制造业固定资产投资.11 图表 15 北京第三产业就业人口约为第二产业 5倍.11 图表 16 北京就业人口增速落后于可比城市.11 图表 17 2021年医药制造业与计算机、通信和其他电子设备制造业占比分别为 18%、17%.12 图表 18 2021年规上战略性新兴产业占比达 38%.12 图表 19 生物产业、新一代信息技术产业总产值合计占比超过 75%.13 图表
17、 20 生物产业、数字创意产业增速较高.13 图表 21 医药制造、电子及通信设备制造占比 85%.13 图表 22 医药制造、电子及通信设备制造增速强劲.13 图表 23 2022年北京医药制造业占规上工业增加值比重达 14.3%.14 图表 24 北京医药制造业总产值稳居全国第一.14 图表 25 北京两处生物医药产业园入围 2022 年百强榜前三.14 图表 26 2022年北京医疗器械有效产品数量位居全国第二.15 图表 27 北京医疗器械制造企业主要分布在昌平区、海淀区.15 图表 28 2021北京集成电路产量占全国 6%.16 图表 29 2021年北京集成电路设计销售额排全国二
18、.16 图表 30 北京人工智能相关产值规模稳步增长.16 图表 31 近年来北京汽车产量明显下降.17 图表 32 2022年北京汽车产量 87万辆,排名第九.17 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 5 图表 33 2022年北京新能源汽车产量仅 2.99万辆,未进前八.17 图表 34 新能源汽车制造布局落后于长三角城市,北京当前仅有北汽新能源产线.17 图表 35 多家智能网联汽车头部企业汇聚北京示范区.18 图表 36 北京软件及信息服务业增加值远高于杭州、深圳、上海.19 图表 37 北京软件业务收
19、入排名全国第一.19 图表 38 北京软件业务收入占全国比重达 22.1%.19 图表 39 多家软件与信息服务龙头企业在北京落地总部.19 图表 40 2022年北京金融业增加值占 GDP 比例约 20%.21 图表 41 2022年北京金融业增加值仅次于上海.21 图表 42 22 年北京大型私募股权投资基金机构数量全国第一.21 图表 43 大型银行金融机构总部集聚于北京.21 图表 44 北京科技创新竞争力指数全国第一.22 图表 45 北京独角兽企业数量全国第一.22 图表 46 北京 10 家高校入围全国科创高校 50 强.23 图表 47 北京 28 家研究机构入围全国 50 强
20、.23 图表 48 以人才吸引力指数衡量,2021年北京排全国第一.23 图表 49 2021年北京税收规模超 5000亿元.24 图表 50 北京债务余额/税收收入 1.7,债务负担轻.24 图表 51 北京未来支柱性产业为新一代信息技术、医药健康引领.24 图表 52 2022年北京商品住宅销售面积下降 27%,接近全国平均水平.25 图表 53 北京多数区域住宅成交面积下跌,但中心区域售价坚韧,郊区以价换量.25 图表 54 北京针对部分区域定向放松需求端政策,为中心城区减负.26 图表 55 近年来北京政府性基金收入与税收比约 0.5.27 图表 56 2021年北京政府性基金收入/税
21、收收入较低.27 图表 57 北京年度宅地、住宅成交量整体呈缩减态势.27 图表 58 北京样本住宅价格稳步上涨至 44735 元/平.27 图表 59 北京新房库存去化周期 18.7 个月.28 图表 60 北京郊区新房库存占比 73%.28 图表 61 多数郊区去化周期高于 20 个月.28 图表 62 2023年 1-5 月北京新房成交同比上涨 19%.29 图表 63 2023年 1-5 月北京二手房成交同比上涨 22%.29 图表 64 2022年北京二手房成交面积为新房 1.7倍.29 图表 65 近年来北京郊区新房供应占比达 65%.29 图表 66 北京二手房挂牌量已突破 12
22、万套.30 图表 67 北京住宅销售面积与常住人口比例约 0.3-0.6.30 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 6 图表 68 2021年北京常住人口/户籍人口 1.6.30 图表 69 中心城区产值贡献 77%.31 图表 70 中心区域住宅成交占比 35%.31 图表 71 通州规划建设区成为北京城市副中心.31 图表 72 北京职住分离度高.31 图表 73 北京海淀区、朝阳区、昌平区、通州经济开发区地产最具发展潜力.32 图表 74 中海、城建、华润居北京销售前三,规模与后续房企拉开较大差距.33
23、图表 75 2022年北京 TOP10 房企销售金额占比 42%.34 图表 76 2022年中海、城建发展市占率 10%、7%.34 图表 77 城建在北京土储规模达到 966万方.34 图表 78 中海、绿城中心城区土储占比约 60%.34 图表 79 2022年北京宅地供应以近郊区为主.35 图表 80 2022年北京宅地供应集中在五环-六环间.35 图表 81 2022年第四批以来土地市场热度明显回升,但国央企仍为拿地主力.35 图表 82 2022年中海、华润权益拿地金额远超其他房企,有助于巩固规模优势.36 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业
24、务资格批文号:证监许可(2009)1210号 7 本轮行业缩表后,房地产市场将聚焦于约 20 个左右的核心城市。这背后,是经济逐步由资本驱动转向全要素生产率驱动,城镇化和房地产市场也将从过去的全国遍地开花,转为向具备制造业升级、产业链聚集潜力的城市群聚焦。我们精选核心 20 城,从产业逻辑理解城市发展,理解人口的趋势,进而理解城市房地产市场的底层逻辑。第五篇,我们关注全国首都北京。一、一、首都定位推动经济快速发展,近年来持续强化首都功能首都定位推动经济快速发展,近年来持续强化首都功能 北京凭借全国首都功能定位,天然聚集资本、劳动力、人才等要素,率先实现经济发展及人口快速流入,近年来城市规划有所
25、调整,企业外迁疏解非首都功能,严格控制人口规模。北京经济主要由第三产业驱动,22 年三产占比高达 84%,其中金融业、软件与信息技术服务业绝对规模大,增速较快,而工业增加值规模仅排全国第 11。近年来北京持续强化首都功能,工业增加值增速较低,随着部分资源依赖型制造业外迁,预计工业增速持续低位;而服务业增速较快,强于可比城市深圳、广州。(一)(一)首都功能定位天然聚集发展要素,近年来部分企业外迁疏解非首都功能首都功能定位天然聚集发展要素,近年来部分企业外迁疏解非首都功能 首都首都功能定位天然聚集资本、劳动力、人才等发展要素功能定位天然聚集资本、劳动力、人才等发展要素。1)北京作为全国首都,承担重
26、要首都功能,为全国的政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心,资本天然聚集,发展生产性服务业具备节点城市优势。2)北京为京津冀协同发展的核心城市,在建设北京城市副中心和雄安新区两个新城,形成北京新的“两翼”,疏散非首都功能,实现优势互补、协调发展。3)北京地势西北高,东南低,西部、北部和东北部三面环山,山地面积占全市总面积的 62%,可利用率不高,城镇化开发主要集中在东南地势平坦区域。图表图表 1 北京地势三面环山,山地面积占北京地势三面环山,山地面积占 62%图表图表 2 北京位于京津冀协同发展中部核心功能区北京位于京津冀协同发展中部核心功能区 资料来源:北京市规划国土委北京城市总体规
27、划(2016年2035年)资料来源:北京市规划国土委北京城市总体规划(2016年2035年)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 8 近年来北京近年来北京部分部分要素要素外迁,疏解北京非首都功能、促进区域协调发展外迁,疏解北京非首都功能、促进区域协调发展。1)北京对不符合首都城市战略定位的劳动密集型、资源依赖型一般制造业实施整体转移,从 2014 年到 2020 年的 7 年间,北京共迁出约 7009 家企业,平均每年往外迁出 1000 家左右,包括制造、零售、批发、运输、仓储等业态,以 2018 年为例,北京外
28、迁企业共 780 家,户均注册资本 1.15 亿元,其中 27.3%搬迁至河北、天津。2)疏解一部分教育、医疗、行政单位,北京科技大学、北京交通大学、中国地质大学(北京)和北京林业大学已明确率先在雄安新区规划建设新校区;北京支持雄安新区建设的 1 所中学、1 所小学、1所幼儿园、1所综合医院,3所学校项目已全部建成交付,医院计划 2023年 9月交付。图表图表 3 2018 年外迁企业有年外迁企业有 27.3%企业迁至河北、天津企业迁至河北、天津 图表图表 4 2018 年外迁企业年外迁企业约约 34.7%为批发零售业为批发零售业 资料来源:北京市场监管局,华创证券 资料来源:北京市场监管局,
29、华创证券(二)(二)北京北京经济驱动力主要在服务业,经济驱动力主要在服务业,GDP 规模仅次于上海规模仅次于上海 北京北京三产增加值占比三产增加值占比 84%,主要由服务业驱动经济发展,工业规模,主要由服务业驱动经济发展,工业规模排名偏低排名偏低。1)北京作为首都,承担全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心等首都功能,同时又是全国乃至全球的信息节点城市之一,在发展生产性服务业上具备天然优势,2022 年其三产结构中一二三产占比分别为 0.3%、15.9%、83.9%,第三产业占比在一线城市排第一,高于上海的 74%。2)相比长三角、珠三角主要工业城市,北京工业增加值较低,2021年
30、工业增加值 5693亿元,全国排名第 11。图表图表 5 2022 年北京年北京第三产业占比第三产业占比 84%,一线城市第一,一线城市第一 图表图表 6 北京北京工业增加值全国第工业增加值全国第 11,排名,排名偏低偏低 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 北京金融业、软件和信息技术服务产业北京金融业、软件和信息技术服务产业对经济发展驱动较强。对经济发展驱动较强。1)从增速对比看,北京第三产业领先于第二产业,2021 年由于疫情北京医药制造业增加值爆发式增长,带动第河北,21.8%浙江,14.9%广东,10.6%山东,6.8%湖北,6.3%江苏,6.3%天津,5.5%
31、其他,27.8%2018年北京迁出企业流入地批发和零售业,34.7%科学研究和技术服务业,34.6%租赁和商务服务业,14.7%其他,16.0%2018年北京迁出企业行业分布0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%北京上海广州杭州成都南京深圳天津GDP-第三产业GDP-第二产业GDP-第一产业020004000600080001000012000上海深圳苏州重庆广州佛山宁波东莞无锡泉州北京天津南京成都杭州武汉南通唐山青岛2021年工业增加值(亿元)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 9
32、 二产业增速高位,2022 年已回落至正常水平。2)从第三产业内部看,北京生产性服务业增加值绝对规模大,增速较快,如金融业、软件及信息技术服务业,2016-2021 年复合增速分别为 12%、18%。3)对比上海生产性服务业,北京软件和信息技术服务业增加值规模远超上海,为上海的 1.9倍。图表图表 7 多数年份北京第三产业增速高于第多数年份北京第三产业增速高于第二二产业产业 图表图表 8 北京软件和信息技术北京软件和信息技术产业增加值为上海产业增加值为上海 1.9 倍倍 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 图表图表 9 北京生产性服务业中金融、软件与信息技术增加值高,增
33、速较北京生产性服务业中金融、软件与信息技术增加值高,增速较高高 资料来源:Wind,华创证券 北京北京 GDP 规模规模仅次于上海,严格控制人口规模,近仅次于上海,严格控制人口规模,近 6 年常住人口复合增速年常住人口复合增速-0.1%。1)2022 年北京 GDP 约 4.2 万亿,仅次于上海,远大于深圳 3.2 万亿;以人均 GDP 衡量,北京人均产出 19 万元/人,在一线城市中排第一,略高于深圳、上海。2)近年来北京严格控制人口规模,向外疏解导流人口,更好的发挥首都核心功能,常住人口 2016 年至 2022 年下降 11万人至 2184 万人,复合增速-0.1%,根据北京国土空间规划
34、,到 2025年北京常住人口控制在 2300 万人以内。-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%200042005200620072008200920000022第二产业增速第三产业增速00400050006000700080009000金融业信息传输、软件和信息技术服务业科学研究和技术服务业房地产业租赁与商务服务业交通运输、仓储和邮政业2021年北京增加值(亿元)2021年上海增加值(亿元)-5%0%5%10%15%20%0100020003
35、00040005000600070008000金融业信息传输、软件和信息技术服务业科学研究和技术服务业房地产业租赁与商务服务业交通运输、仓储和邮政业批发和零售业教育公共管理、社会保障和社会组织卫生和社会工作文化、体育和娱乐业住宿和餐饮业水利、环境和公共设施管理业居民服务、修理和其他服务业2021年增加值(亿元)2016-2021年复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 10 图表图表 10 北京北京 GDP 次于上海,人均次于上海,人均 GDP 较高较高 图表图表 11 近近 6 年北京控制人口规模,年北
36、京控制人口规模,常住人口常住人口负增长负增长 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券(三)(三)北京北京持续强化首都功能,近年来工业增速缓慢,而服务业增速较快持续强化首都功能,近年来工业增速缓慢,而服务业增速较快 近年来北京近年来北京工业增速缓慢,工业增速缓慢,而服务业增速较快,从投资力度来看制造业投资增速而服务业增速较快,从投资力度来看制造业投资增速加快加快,近近 3 年复合增速年复合增速 49.2%。1)2017-2022 年北京工业增加值复合增速 3.3%,落后于深圳、上海等城市,随着部分资源依赖型制造业外迁,预计工业增加值增速持续低位;而服务业增加值增速较快,近 5
37、 年复合增速 9.1%,高于深圳、广州。2)2020-2022 年受疫情影响,北京加快制造业固定资产投资,发力医药制造业,近 3 年复合增速 49.2%,2022年固定资产投资增速回落。图表图表 12 北京近北京近 5 年年工业增加值增速较低工业增加值增速较低 图表图表 13 北京北京近近 5 年年服务业增加值服务业增加值增速较快增速较快 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 02468005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,000上海北京深圳广州成都杭州南京天津2022年G
38、DP(亿元)2022年人均GDP(右轴,万元)-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%-300400500600成都杭州深圳广州南京上海北京天津2016-2022年常住人口增长(万人)2016-2022年常住人口复合增速-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%深圳上海重庆杭州北京天津2017-2022年工业增加值复合增速-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%杭州重庆上海北京深圳南京广州天津2017-2022年服务业增加值复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行
39、业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 11 图表图表 14 2020、2021 年受疫情影响年受疫情影响北京加大制造业北京加大制造业固定资产固定资产投资投资 资料来源:北京市统计局北京统计年鉴,华创证券 三产就业人口远大于二产,三产就业人口远大于二产,2016-2021 年就业人口复合增速年就业人口复合增速-1.0%。1)2010-2019 年间,北京第三产业就业人口保持增长态势,而第二产业就业人口持续下行,目前第三产业就业人口约为第二产业 5 倍。2)2016-2021 年北京就业人口复合增速-1.0%,在可比城市中处于落后地位,一线城市广
40、州、深圳复合增速达 6%以上,成都、西安、杭州等强二线城市复合增速分别为 5.6%、5.0%、3.4%。图表图表 15 北京第三产业就业人口约为第二产业北京第三产业就业人口约为第二产业 5 倍倍 图表图表 16 北京就业北京就业人口增速人口增速落后于可比落后于可比城市城市 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%2020年2021年2022年第二产业固定资产投资增速制造业固定资产投资增速02004006008001,0001,2002010 2011 2012 2013 2014 201
41、5 2016 2017 2018 2019 2020 2021北京第二产业就业人数(万人)北京第三产业就业人数(万人)-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%广州深圳成都西安杭州南京上海北京天津2016-2021年就业人口复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 12 二、二、制造业向高精尖突破,制造业向高精尖突破,生产性服务业优势生产性服务业优势持续持续 高新技术制造业中医药制造规模优势明显,电子信息产业中集成电路、人工智能等细分领域发展较好,
42、汽车制造业新能源转型滞后,但智能网联汽车领域全国领先。近年来随近年来随着高技术制造业投资增速提高,劳动密集型制造业迁出,同时北京具备较强的人才吸引着高技术制造业投资增速提高,劳动密集型制造业迁出,同时北京具备较强的人才吸引力、科创要素集聚、税收规模较大,支撑制造业将持续向高精尖突破。力、科创要素集聚、税收规模较大,支撑制造业将持续向高精尖突破。北京生产性服务业基础良好,北京生产性服务业基础良好,金融业、软件与信息服务业表现突出金融业、软件与信息服务业表现突出,金融业增加值与上海接近,金融资产总量超过 190 万亿,约占全国 50%,在京资产管理机构管理规模超过30 万亿元,约占全国同类资产管理
43、规模的 30%;软件业务收入全国第一,产业增加值为上海 1.9 倍,多家头部互联网公司聚集,凭借首都功能定位,预计将持续吸引资本及企业聚集,优势将持续保持。(一)(一)医药制造、医药制造、电子信息制造业、汽车为北京制造业优势领域电子信息制造业、汽车为北京制造业优势领域 医药制造业、汽车制造业及计算机、通信和其他电子设备制造业医药制造业、汽车制造业及计算机、通信和其他电子设备制造业总产值总产值占比超过占比超过 50%,为北京工业的优势产业。为北京工业的优势产业。1)从工业总产值看,北京以高端制造业为主,21 年医药制造业与计算机、通信和其他电子设备制造业占比分别为 18%、17%,汽车制造业占比
44、达到16%,另外,电力热力生产和供应业占比达 28%。2)2021 年北京工业中规上高技术制造业、战略新型产业占比分别为 35%、38%,主要由于电力、热力生产供应业拉低高技术含量。图表图表 17 2021 年年医药制造业与计算机、通信和其他电子医药制造业与计算机、通信和其他电子设备制造业占比分别为设备制造业占比分别为 18%、17%图表图表 18 2021 年规上战略性新兴产业占比达年规上战略性新兴产业占比达 38%资料来源:北京市统计局北京统计年鉴,华创证券 资料来源:北京市统计局北京统计年鉴,华创证券 生物产业、新一代信息技术产业总产值合计占生物产业、新一代信息技术产业总产值合计占战略性
45、新兴产业总产值达战略性新兴产业总产值达 77%。北京战略新兴产业主要分为八大行业,其中 1)生物产业、新一代信息技术产业 21年总产值合计占比达到 77%,近 5 年复合增速分比为 44%、22%,保持了良好的增长势头;2)数字创意产业、高端装备制造业占比虽然较低,仅分别为 1%、9%,但复合增速较高,分别达到 41%、15%;3)近年来市场关注度较高的新能源汽车产业,北京相对落后,无论是规模还是增速均不具优势。电力、热力生产和供应业,28.36%医药制造业,18.04%计算机、通信和其他电子设备制造业,17.19%汽车制造业,15.76%专用设备制造业,4.00%电气机械和器材制造业,3.6
46、5%其他,12.99%20%22%25%25%28%38%20%21%23%23%25%35%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2016年2017年2018年2019年2020年2021年规上战略性新兴产业占比规上高技术制造业占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 13 图表图表 19 生物产业、新一代信息技术产业总产值合计占生物产业、新一代信息技术产业总产值合计占比超过比超过 75%图表图表 20 生物产业、数字创意产业增速较高生物产业、数字创意产业增速较高 资料来源:北京市统计局北京
47、统计年鉴,华创证券 资料来源:北京市统计局北京统计年鉴,华创证券 从高新技术产业细分行业看,从高新技术产业细分行业看,医药制造、电子及通信设备制造占比医药制造、电子及通信设备制造占比合计达合计达 85%,且保且保持较高增速。持较高增速。1)医药制造、电子及通信设备制造 2021 年分别占比 45%、40%,2017-2021年复合增速达 41%、16%,增长势头强劲。2)航空、航天器及设备制造业占比 5%,复合增速为 7%,发展速度相对迟缓。图表图表 21 医药制造、电子及通信设备制造占比医药制造、电子及通信设备制造占比 85%图表图表 22 医药制造、电子及通信设备制造增速强劲医药制造、电子
48、及通信设备制造增速强劲 资料来源:北京市统计局北京统计年鉴,华创证券 资料来源:北京市统计局北京统计年鉴,华创证券 1、医药制造及医疗器械产业全国领先医药制造及医疗器械产业全国领先 北京医药制造业产值规模全国第一,借助中关村科技园区、北京经济技术开发区,已形北京医药制造业产值规模全国第一,借助中关村科技园区、北京经济技术开发区,已形成“北研发、南制造”的产业布局。成“北研发、南制造”的产业布局。1)2021 年新冠疫苗生产带动北京医药制造业爆发式增长,产业增加值同比增长 252%,占全市规上工业比重从 2020 年的 11.5%,大幅提升至 30%,2022 年规模和增速回归正常水准。2)为剔
49、除新冠疫苗生产因素影响,我们选取 2020 年全国各城市医药制造业总产值对比,北京产值规模全国第一,18-20 年复合增速 7.2%。3)北京借助中关村科技园区、北京经济技术开发区,已形成“北研发、南制造”的产业布局,汇聚同仁堂、北京双鹤、中国医药集团等多家龙头药企,另外,北京有国药中生和科兴生物两大疫苗头部企业,2021 年北京累计新冠疫苗产量达 50 亿支。0500025003000350040004500生物产业新一代信息技术产业高端装备制造业新材料产业节能环保产业新能源产业数字创意产业新能源汽车产业2021年规上战略性新兴产业总产值(亿元)-30%-20%-10%
50、0%10%20%30%40%50%生物产业新一代信息技术产业高端装备制造业新材料产业节能环保产业新能源产业数字创意产业新能源汽车产业2017-2021年规上战略性新兴产业复合增速0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.04000.04500.0医药制造业电子及通信设备制造业医疗仪器设备及仪器仪表制造业航空、航天器及设备制造业计算机及办公设备制造业2021年规上高技术制造业总产值(亿元)0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%医药制造业电子及通信设备制造业医疗仪器设备及仪器仪表制造业航空、航天器及设备制造业计算机及办公设备制造业201
51、7-2021年规上高技术制造业复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 14 图表图表 23 2022 年北京医药制造业占规年北京医药制造业占规上工业增加值比重上工业增加值比重达达 14.3%图表图表 24 北京医药制造业总产值北京医药制造业总产值稳居稳居全国第一全国第一 资料来源:北京市统计局北京统计公报,华创证券 资料来源:各城市统计年鉴,华创证券 图表图表 25 北京两处生物医药产业园入围北京两处生物医药产业园入围 2022 年百强榜前三年百强榜前三 排名排名 产业园产业园 城市城市 1 中关村科技园
52、区 北京 2 上海张江高新技术产业开发区 上海 3 北京经济技术开发区 北京 4 苏州工业园区 苏州 5 成都高新技术产业开发区 成都 6 连云港经济技术开发区 连云港 7 深圳高新技术产业园区 深圳 8 武汉东湖新技术开发区 武汉 9 杭州高新技术产业开发区 杭州 10 西安高新技术产业开发区 西安 资料来源:赛迪顾问2022年生物医药产业园区百强榜,华创证券 北京医疗器械产品数量位居全国第二北京医疗器械产品数量位居全国第二,产业链不断完善产业链不断完善。1)2022 年北京医疗器械产品数量 13718 件,全国第二,但复合增速不及后发城市深圳、广州、苏州,面临被赶超的情况。2)医疗器械产业
53、链不断完善,上游布局企业数量较多,主要分布在海淀区、昌平区等地,前者以医疗技术研发企业为主,后者医疗器械产业链布局更完善。-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%0%5%10%15%20%25%30%35%200212022医药制造业规上工业增加值占全市比重(左轴)医药制造业规上工业增加值增速(右轴)0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%02004006008001,0001,2001,400北京上海苏州杭州重庆深圳广州2020年医药制造业总产值(亿元,左轴)2018-2020年复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研
54、究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 15 图表图表 26 2022 年北京医疗器械有效产品数量位居全国第二年北京医疗器械有效产品数量位居全国第二 资料来源:医械数据云,华创证券 图表图表 27 北京医疗器械制造企业主要分布在昌平区、海淀区北京医疗器械制造企业主要分布在昌平区、海淀区 资料来源:前瞻产业研究院,华创证券 2、电子信息产业中集成电路优势明显电子信息产业中集成电路优势明显 集成电路设计领域发展较好,集成电路设计领域发展较好,龙头企业集聚龙头企业集聚。1)2021 年北京集成电路产量为 208 亿块,约占全国的 6%,与无锡、上海有一定差距
55、。2)集成电路设计领域表现突出,2021 年北京集成电路设计销售额为 839 亿元,位列全国第二,集成电路设计环节产业规模占其整个集成电路产业的比重超过 50%;2023 年全国前十大的 IC 设计公司,北京拥有 3 家。3)当前北京已形成“海淀设计、亦庄制造、顺义化合物”的集成电路产业发展格局,0%5%10%15%20%25%30%35%02000400060008000400016000上海北京深圳广州苏州长沙杭州武汉天津新乡2022年全国医疗器械有效产品数量(件)2020-2022年复合增速昌平区昌平区电子元件:电子元件:博奥生物集团原料:原料:有研亿金新材料高值医
56、用耗材:高值医用耗材:东华原医疗设备、医科达(北京)医疗器械低值医用耗材:低值医用耗材:乐普(北京)医疗医疗设备:医疗设备:品驰医疗I IVDVD:爱康宜、诚博奥生物集团大兴区大兴区高值医用耗材:高值医用耗材:航卫通用电气医疗系统、通用电气华伦医疗设备、京精医疗设备低值医用耗材:低值医用耗材:思瑞德丰台区丰台区医疗新兴技术:医疗新兴技术:天健源达通州区通州区高值医用耗材:高值医用耗材:春立正达东城区东城区低值医用耗材:低值医用耗材:博士伦西城区西城区医疗设备电子元件医疗设备电子元件:北京华光医疗电子设备顺义区顺义区高值医用耗材:高值医用耗材:乐普(北京)医疗装备、洋紫荆牙科器材海淀区海淀区电子
57、元件:电子元件:圣邦股份原材料:原材料:有研新材料软件系统:软件系统:用友医疗、北大医疗、平安联想智慧医疗新兴技术:新兴技术:东华软件、深睿博联、亚信数据、金山云高值医用耗材:高值医用耗材:航天长峰、海杰亚(北京)朝阳区朝阳区医疗设备电子元件:医疗设备电子元件:京东方、松下电器软件系统:软件系统:万里云 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 16 头部企业有海思半导体、北京智芯微、北方华创等。图表图表 28 2021 北京北京集成电路集成电路产量占全国产量占全国 6%图表图表 29 2021 年北京集成电路设计销
58、售额排全国二年北京集成电路设计销售额排全国二 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:中国半导体行业协会集成电路设计分会,华创证券 北京北京人工智能人工智能企业、人才集聚全国领先,产值规模稳定增长企业、人才集聚全国领先,产值规模稳定增长。1)2020 年北京人工智能相关产值规模达 1860亿元,相比 2016年产值增长逾一倍;据2022 年北京人工智能产业发展白皮书披露截止 2022 年 10 月,北京拥有人工智能核心企业 1048 家,占全国人工智能企业总量的 29%,位列全国第一。2)北京为中国人工智能学术和产业人才最大的聚集地,已聚集京东集团、百度集团、商汤科技、地平线、寒武纪、旷视科技
59、等一系列头部人工智能公司。图表图表 30 北京人工智能相关产值规模稳步增长北京人工智能相关产值规模稳步增长 资料来源:北京市科学技术委员会,华创证券 3、汽车制造业总体规模较小,汽车制造业总体规模较小,但智能网联汽车方面全国领先但智能网联汽车方面全国领先 近年来北京汽车产量明显下降,近年来北京汽车产量明显下降,2022 年年 87 万辆排名全国第万辆排名全国第九九。2021 年以来北京汽车产量下降明显,2021 年、2022 年汽车产量分别为 135 万辆、87 万辆,同比下降 18%、36%,到 2022 年北京汽车产量在全国排名已跌至第九位。产量下降的主要原因是 1)新能源汽车转型滞后,新
60、能源车企以总部、研发功能为主,并未快速引入外部新能源车企产线;2)当地设生产基地车企近年市场表现不佳,如北京现代、长安在京产量减少,仅北京奔驰产量小幅上涨。05000000002000000250000030000003500000400000045000005000000无锡上海北京深圳2021年集成电路产量(万块)02004006008000上海北京深圳杭州无锡南京西安成都武汉2021年集成电路设计销售额(亿元)0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%05000250020182
61、0022人工智能相关产值规模(亿元)增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 17 图表图表 31 近年来北京汽车产量明显下降近年来北京汽车产量明显下降 图表图表 32 2022 年北京汽车产量年北京汽车产量 87 万辆,排名第万辆,排名第九九 资料来源:国家统计局,华创证券 资料来源:国家统计局,华创证券 北京北京新能源汽车转型新能源汽车转型滞后,滞后,以总部、研发为主,制造布局落后以总部、研发为主,制造布局落后,但近年来加大扶持力度,但近年来加大扶持力度,积极引进新产线积极引进新产线。
62、1)2022 年北京新能源汽车产量约 2.99 万辆,同比增长 186%,绝对规模未进全国前十,与上海、深圳、广州相比发展较滞后。2)近年来北京对北汽新能源、理想汽车、小米汽车等新能源车企进行重点扶持,如北汽新能源汽车为北京市指定的出租车“油改电”主力车型;2021 年 10 月理想汽车北京工厂在顺义区开工建设,预计 2023 年下半年建成并投产,一期年产量 10 万辆;2021 年 11 月小米汽车落户北京经济技术开发区(亦庄),整车工厂预计年产量 30万辆,2024 年投产。图表图表 33 2022 年北京新能源汽车产量年北京新能源汽车产量仅仅 2.99 万辆,万辆,未进前未进前八八 资料
63、来源:各城市统计局,华创证券 图表图表 34 新能源汽车制造布局落后于长三角城市,新能源汽车制造布局落后于长三角城市,北京北京当前仅有北汽新能源产线当前仅有北汽新能源产线 新能源车企新能源车企 总部总部 中国研发中心中国研发中心 新能源车生产基地新能源车生产基地 特斯拉 美国 上海 上海 宝马 德国 北京 沈阳 蔚来 合肥 上海、北京 合肥、南京 小鹏 广州 北京、上海、广州 郑州、肇庆、广州 理想 北京 北京 常州 比亚迪 深圳 北京、上海、深圳、常州 深圳、西安、长沙、常州 威马 上海 成都 温州-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%020406080100
64、0200212022北京汽车产量(万辆)增速0500300350广州上海长春重庆柳州武汉西安芜湖北京2022年汽车产量(万辆)0%50%100%150%200%250%300%020406080100120西安上海柳州深圳重庆常州广州芜湖2022新能源汽车产量(万量)同比增长 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 18 哪吒 嘉兴 嘉兴 嘉兴、宜春 北汽新能源 北京 北京 北京、青岛、常州、重庆 广汽埃安 广州 广州 广州 江淮新能源 合肥 合肥
65、合肥、安庆、武汉 上汽乘用车 上海 上海、南京 上海、南京、宁德、郑州 上海大众新能源 上海 上海 上海 上汽通用五菱 柳州 柳州 柳州、青岛 长城欧拉 保定 保定、上海 保定、泰州 奇瑞新能源 芜湖 芜湖 芜湖、合肥、德州、石家庄 吉利 杭州 宁波 宁波、杭州、义乌、湖州、成都、南充、张家口、湘潭 资料来源:各公司官网,华创证券(截止2022年底)亦庄示范区亦庄示范区智能网联汽车智能网联汽车竞争力全国第一,已聚集多家头部企业竞争力全国第一,已聚集多家头部企业。1)2021 年,北京亦庄高级别自动驾驶示范区建成,连续两年在全国城市智能网联汽车竞争力排名中位列第一,截止 2023 年 3 月,示
66、范区内测试企业达 19 家,入网车辆数量达 578 辆,累计自动驾驶里程达 1449 万公里;目前各类自动驾驶应用场景已融入生产生活,示范区自动驾驶乘用车无人化和商业化,服务超 134 万人次;实现末端配送新模式,无人配送服务超130 万单;打造零售服务新体验,累计服务 250万余次。2)示范区已聚集百度、小马智行、商汤科技、轻舟智航、新石器等头部企业,北汽、奥迪等整车企业已率先开展常态化测试。图表图表 35 多家智能网联汽车头部企业汇聚北京示范区多家智能网联汽车头部企业汇聚北京示范区 代表性企业代表性企业 智能网联汽车发展方向智能网联汽车发展方向 百度 百度 2013年开始布局自动驾驶,20
67、17年推出全球首个自动驾驶开放平台Apollo。目前百度 Apollo已经在自动驾驶、智能汽车、智能交通三大领域拥有业内领先的解决方案。共建开发者生态,拥有全球生态合作伙伴超过220家,汇聚全球开发者 100,000名,开源代码数 75万行,从自动驾驶领域扩展到整个智能交通体系。百度智能网联汽车业务合作较多且广泛,例如与比亚迪、宝马、本田、吉利等车企,黑莓、景驰科技、亿咖通科技等科技公司。小马智行 小马智行经过长期的城区公开道路测试,积累了众多的复杂及极端场景数据,并能安全、智能地处理这些场景,实现安全可靠的自动驾驶技术应用。主要研究方向有定位及高精地图、感知、预测、路径规划与控制、基础架构与
68、仿真、硬件、车辆平台、标准化生产。商汤科技 商汤 SenseAuto 绝影的五大组成部分为:SenseAuto Pilot绝影智能驾驶解决方案、SenseAuto Cabin 绝影智能车舱解决方案以及 SenseAuto Connect 绝影路云感知平台,分别对应智能汽车领域中的驾驶、车舱、云平台三个方面,加上 SenseAuto Empower 平台、以及专注巴士运营的 L4级别自动驾驶方案 SenseAuto Robobus。轻舟智航 公司拥有百余项发明专利和软件著作权,全面覆盖无人驾驶技术研发与商业化领域。推出“Driven-by-QCraft”自动驾驶解决方案,其中包括车载软件、车载硬
69、件和数据流场三大模块。新石器 新石器致力于用无人车重构智慧城市物流基础设施,融合车规级产品化能力,搭载 Orin-X 实现前融合 BEV 感知的自动驾驶技术,已经在全球率先完成 L4级无人车商业化落地和规模化交付。资料来源:各公司官网,华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 19 (二)(二)金融业、软件及信息服务业产业基础良好,具备集聚效应金融业、软件及信息服务业产业基础良好,具备集聚效应 1、软件及信息服务产业规模全国第一,已形成龙头企业集聚软件及信息服务产业规模全国第一,已形成龙头企业集聚 北京软件
70、业务收入全国第一,北京软件业务收入全国第一,2022 年占全国软件行业收入比例达年占全国软件行业收入比例达 22%,已形成龙头企,已形成龙头企业聚集效应业聚集效应。1)从软件业务收入来看,2022 年北京软件业务收入 23912 亿元,排名全国第一,且占全国比重逐年上升,在 2022 年达到 22.1%,规模优势明显。2)细分领域来看,北京信息技术服务、软件产品领域表现较好,2022 年 1-10 月收入占比分别为66.6%、27.7%。3)多家龙头软件与信息服务企业总部在北京落地,如百度、小米、京东、亚信科技等。图表图表 36 北京软件及信息服务业增加值远高于杭州、深圳、上海北京软件及信息服
71、务业增加值远高于杭州、深圳、上海 资料来源:Wind,华创证券 图表图表 37 北京软件业务收入排名全国第一北京软件业务收入排名全国第一 图表图表 38 北京软件业务收入占全国比重达北京软件业务收入占全国比重达 22.1%资料来源:工信部2022年软件和信息技术服务业统计公报,华创证券 资料来源:工信部,华创证券 图表图表 39 多家软件与信息服务龙头企业在多家软件与信息服务龙头企业在北京北京落地总部落地总部 代表企业代表企业 方向方向 北京百度网讯科技有限公司 以人工智能为核心,致力于为用户提供多元化的产品和服务,包括搜索引擎、广告、云计算、自动驾驶、智能家居、人工智能等领域。小米集团 致力
72、于研发和销售智能手机、智能家居设备、电视等消费电子产品,以及提供移动互联网服务。004000500060007000北京杭州深圳上海2021年软件及信息服务业增加值(亿元)0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0500000002500030000北京深圳上海杭州南京广州 成都 济南 青岛天津2022年软件业务收入(亿元)增速(右轴)0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%200022北京市软件业务收入占全国比重 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投
73、资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 20 北京京东世纪贸易有限公司 提供全品类、一站式的在线购物平台,包括商品购买、支付、物流、售后等服务,同时也提供 B2B、产业互联网等服务。航天信息股份有限公司 以航天领域技术为基础,涵盖国防军工、公共安全、铁路交通、民航、海事水运、地产物业等多个领域,为客户提供信息化、智能化、数字化解决方案及产品。联通数字科技有限公司 为中小企业和政府机构提供信息化系统及服务,涉及云计算、物联网、大数据、物联网等领域。中软国际有限公司 面向全球市场,提供软件开发及咨询服务,以行业解决方案为基础,涉及金融、电信、制造、医疗、政府等多个行业。北京达佳互联信
74、息技术有限公司 为客户提供物联网和云计算等领域的系统集成与软件开发等综合性服务。软通动力信息技术(集团)股份有限公司 提供全球 IT解决方案,以研发、咨询、设计及 IT服务为主要业务,服务领域涵盖金融、保险、制造、零售、医药等多个行业。腾讯科技(北京)有限公司 提供在线游戏、社交网络、音乐、电影、广告等产品和服务,同时也为企业客户提供云计算、人工智能、大数据、区块链等创新解决方案。亚信科技(中国)有限公司 为企业客户及公共机构提供信息技术解决方案及服务,包括数字化转型、云计算、大数据、人工智能、区块链等领域。资料来源:北京软件和信息服务业协会,华创证券 2、金融业产业规模仅次于上海,占金融业产
75、业规模仅次于上海,占 GDP 比重约比重约 20%凭借强大的资金汇聚效应,北京金融业稳步发展,已成为支柱产业之一。凭借强大的资金汇聚效应,北京金融业稳步发展,已成为支柱产业之一。1)北京金融产业增加值稳定上升,2022 年达到 8197亿元,仅次于上海,占 GDP 比重上升至 20%。2)北京为全国资金汇聚地,金融资产总量超过 190 万亿,约占全国 50%,在京公募基金、银行理财、保险资管、券商资管等机构的资产管理规模超过 30 万亿元,约占全国同类资产管理规模的 30%;私募股权、创业投资管理规模长期以来居全国首位,截至2022 年 12月底,北京私募股权投资基金大型机构共有 56 家,占
76、全国 26%,排名全国第一。3)在机构资源方面,在京持牌金融机构超过 900 家,机构类型丰富多样。2022 年进入银行家榜单前 20 名的中国金融机构共 10 家,其中有 6 家总部设在北京。全国近三分之一的银行理财子公司、30%的保险资管机构、20%的公募基金均设在北京。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 21 图表图表 40 2022 年北京金融业增加值占年北京金融业增加值占 GDP 比例约比例约 20%图表图表 41 2022 年年北京金融业增加值仅次于上海北京金融业增加值仅次于上海 资料来源:Wind
77、,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 图表图表 42 22 年年北京北京大型大型私募股权投资基金机构数量全国第一私募股权投资基金机构数量全国第一 资料来源:中国证券投资基金业协会,华创证券 图表图表 43 大型银行金融机构总部集聚于北京大型银行金融机构总部集聚于北京 排名排名 银行银行 总部所在城市总部所在城市 一级资本(亿美元)一级资本(亿美元)1 中国工商银行 北京 5,088 2 中国建设银行 北京 4,043 3 中国农业银行 北京 3,771 4 中国银行 北京 3,412 5 摩根大通 纽约 2,462 6 美国银行 夏洛特 1,965 7 花旗集团 纽约 1,696 8 富国
78、银行 旧金山 1,597 9 汇丰控股 伦敦 1,563 10 交通银行 上海 1,507 11 招商银行 深圳 1,305 15%16%17%18%19%20%21%22%00400050006000700080009000200212022金融业增加值(亿元)占GDP比例0040005000600070008000900010000上海北京深圳广州成都重庆杭州苏州南京天津2022年金融业增加值(亿元)北京,56上海,37深圳,23广东(不含深圳),16天津,13江苏,10其他,61私募股权投资基金头部机构数量(家)房地产行业
79、深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 22 12 三菱日联金融集团 东京 1,264 13 中国邮政储蓄银行 北京 1,245 14 法国农业信贷银行 巴黎 1,222 15 法国巴黎银行 巴黎 1,139 16 兴业银行 福州 1,075 17 高盛集团 纽约 1,068 18 上海浦东发展银行 上海 1,034 19 中信银行 北京 992 20 桑坦德银行 桑坦德 937 资料来源:The Banker,华创证券 (三)(三)产业要素支撑空间足产业要素支撑空间足,2025 年目标为高精尖产业增加值占生产总值年目标为高
80、精尖产业增加值占生产总值 30%科创要素科创要素集聚,带动北京产业高端突破。集聚,带动北京产业高端突破。作为全国科创中心,北京科技创新竞争力全国第一,截至 20 年 9 月拥有 83 个国家重点实验室,根据北京创业孵化 30 周年蓝皮书(1989-2019)市级以上孵化器(众创空间)已突破 500 家,科创要素驱动企业创新发展,截至 2022 年中,北京独角兽企业数量 90 家,全国第一,代表企业有字节跳动、京东科技、元气森林等。图表图表 44 北京北京科技创新竞争力科技创新竞争力指数指数全国全国第一第一 图表图表 45 北京北京独角兽企业数量全国第独角兽企业数量全国第一一 资料来源:社科院财
81、经战略研究院中国城市竞争力第19次报告,华创证券 资料来源:胡润2022年中全球独角兽榜,华创证券 科研院校及研究所科研院校及研究所密集密集,人才吸引力全国第一。,人才吸引力全国第一。1)2022 年,北京 10 所高校入围全国科技创新高校 50强,占比 20%;28家研究机构入围全国科技创新研究机构 50强,占比超过一半,其中中国科学院所属研究所共有 17 家,在数量上占据绝对优势。2)以人才吸引力指数衡量,北京排行全国第一。0.000.200.400.600.801.001.20北京上海深圳香港杭州武汉广州南京台北青岛成都苏州合肥西安厦门2021年中国城市科技创新竞争力指数01020304
82、05060708090100北京上海深圳杭州广州成都苏州南京香港青岛独角兽企业数量(家)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 23 图表图表 46 北京北京 10 家高校入围全国科创高校家高校入围全国科创高校 50 强强 图表图表 47 北京北京 28 家研究机构入围全国家研究机构入围全国 50 强强 资料来源:八月瓜创新研究院、北京市科学技术情报研究所、21世纪创新智库全国科技创新百强指数报告2023,华创证券 资料来源:八月瓜创新研究院、北京市科学技术情报研究所、21世纪创新智库全国科技创新百强指数报告202
83、3,华创证券 图表图表 48 以人才吸引力指数衡量,以人才吸引力指数衡量,2021 年年北京北京排全国排全国第一第一 资料来源:智联招聘中国城市人才吸引力排名:2022,华创证券 北京北京政府债务负担较轻,税收规模政府债务负担较轻,税收规模仅次于上海仅次于上海,对产业发展有较强支持余地。,对产业发展有较强支持余地。北京政府性债务余额与税收收入比 1.7,整体债务负担较轻;2021年税收总规模超过 5000 亿,财政实力强,在对产业转型的支持方面有更大的财力空间,强化金融业、软件及信息服务业优势地位,保障制造业向高新技术产业持续转型升级。024681012北京南京成都武汉西安上海广州杭州合肥长沙
84、济南沈阳苏州天津无锡济南哈尔滨长春福州重庆郑州镇江大连徐州全国科技创新高校50强分布051015202530全国科技创新研究机构50强分布020406080100北京上海深圳广州杭州成都苏州南京武汉长沙人才吸引力指数 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 24 图表图表 49 2021 年年北京北京税收规模超税收规模超 5000 亿元亿元 图表图表 50 北京北京债务余额债务余额/税收收入税收收入 1.7,债务负担轻,债务负担轻 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 北京未来重点发展五大产业
85、,预计到北京未来重点发展五大产业,预计到 2025 年,北京高精尖产业增加值占地区生产总值年,北京高精尖产业增加值占地区生产总值比重将达到比重将达到 30%以上。以上。1)新一代信息技术、医药健康产业引领发展,支撑经济增长;先进智造产业以自主突破、协同发展为重点,构建集设计、制造、装备和材料于一体的集成电路产业创新高地,打造具有国际竞争力的产业集群。2)根据北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划,预计到 2025 年高精尖产业增加值占地区生产总值比重达到30%以上,新一代信息技术产业实现营业收入 2.5 万亿元,医药健康产业实现营业收入1 万亿元。图表图表 51 北京北京未来未来支柱性产业为新
86、一代信息技术、医药健康引领支柱性产业为新一代信息技术、医药健康引领 资料来源:北京市政府北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划,华创证券 004000500060007000上海北京深圳杭州苏州南京广州合肥2021年税收收入(亿元)0.000.501.001.502.002.503.00广州合肥南京北京杭州上海苏州深圳2021年政府债务余额/税收收入1 1支柱性产业支柱性产业2 2特色优势产业特色优势产业 新一代信息技术新一代信息技术1.人工智能2.通信网络3.超高清视频和新型显示4.产业互联网5.网络安全和信创6.北斗7.虚拟现实 医药健康医药健康1.创新药2.新器械3
87、.新健康服务 集成电路集成电路 智能网联汽车智能网联汽车 智能制造与装备智能制造与装备 绿色能源与节能环保绿色能源与节能环保3 3创新链接产业创新链接产业 区块链与先进计算区块链与先进计算 科技服务业科技服务业 智慧城市智慧城市 信息内容消费信息内容消费4 4未来前沿产业未来前沿产业 生物技术与生命科学生物技术与生命科学 双碳技术双碳技术 新材料新材料 量子信息量子信息 光电子光电子 新型存储器新型存储器 脑科学与脑机接口脑科学与脑机接口 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 25 三、三、北京房地产市场存在供需
88、错配问题北京房地产市场存在供需错配问题,预计预计需求中枢约为需求中枢约为 900万方万方 2022 年北京商品住宅销售面积下滑 27%,中心区、郊区住宅销售面积普遍下跌,但中心区成交均价同比上涨,郊区盘以价换量下价格有所下降,房地产政策保持定力。2023年以来市场有所回暖,1-5月北京新房、二手房成交分别为 329 万方、646 万方,同比上涨 19%、22%。过去北京存在房地产供需错配情况,郊区宅地、商品房供给量较大,但在配套及产业兑现度不高的情况下,大量刚需及改善性需求流入二手房市场,或集中在中心区域,导致郊区库存累积,拉长城市去化周期至 18.7个月,但未来随着郊区产业、配套、人口兑现,
89、预计商品住宅需求中枢仍然稳定,按照常住人口人均成交住宅 0.4 平米保守估计,北京需求中枢约 900万方。(一)(一)2022 年年北京北京商品住宅销售面积下跌商品住宅销售面积下跌 27%,需求端政策放松力度较弱需求端政策放松力度较弱 2022 年年北京北京商品住宅销售面积下滑商品住宅销售面积下滑 27%。1)2022年北京商品住宅成交面积 694万方,同比下降 27%,跌幅与全国平均接近。2)从商品住宅成交面积来看,2022 年北京中心区与郊区多数下跌,中心区海淀、丰台、石景山跌幅超过 30%,近郊区顺义、通州、房山跌幅超过 30%,远郊区密云跌幅 46%;从成交均价来看,中心区售价较为坚挺
90、,多数区域成交均价同比上涨;近郊区、远郊区成交均价均有不同幅度下滑,反映房企以价换量的操盘思路。图表图表 52 2022 年年北京北京商品住宅销售面积下降商品住宅销售面积下降 27%,接近接近全国平均水平全国平均水平 序号序号 城市城市 住宅成交面积住宅成交面积(万方)(万方)同比同比 序号序号 城市城市 住宅成交面积住宅成交面积(万方)(万方)同比同比 1 上海 1018-3%11 天津 822-36%2 成都 1435-13%12 重庆 2969-40%3 西安 756-16%13 东莞 296-41%4 苏州 717-20%14 嘉兴 483-43%5 北京北京 694-27%15 武汉
91、 1045-47%6 深圳 413-31%16 长沙 1106-48%7 佛山 851-31%17 厦门 183-49%8 广州 839-34%18 杭州 1104-49%9 南京 808-35%19 宁波 663-51%10 合肥 565-35%20 无锡 321-74%资料来源:克而瑞,华创证券 图表图表 53 北京多数区域住宅成交面积下跌,但中心北京多数区域住宅成交面积下跌,但中心区域区域售价坚韧,郊区以价换量售价坚韧,郊区以价换量 区域区域 2022 商品住宅成商品住宅成交面积交面积(万方万方)2021 商品住宅成商品住宅成交面积交面积(万方万方)同比同比 2022 商品住宅成商品住宅
92、成交均价交均价(万元万元/平平)2021 商品住宅成商品住宅成交均价交均价(万元万元/平平)同比同比 中心区域 东城区 15.7 6.2 150%10.6 10.6 0%西城区 1.2 0.7 71%9.4 11.0-14%朝阳区 75.5 88.1-14%7.7 6.3 22%海淀区 65.8 102.2-36%8.5 6.6 28%丰台区 55.9 91.3-39%7.5 6.5 14%房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 26 石景山区 27.7 54.0-49%6.3 6.1 3%近郊区 门头沟区 26.
93、7 23.0 16%4.0 4.2-3%昌平区 79.4 76.7 3%4.4 4.8-8%大兴区 99.9 130.3-23%4.6 4.7-1%顺义区 78.8 121.7-35%4.3 4.6-6%通州区 71.8 116.7-38%4.5 4.5 2%房山区 37.9 66.2-43%3.3 3.3-1%远郊区 怀柔区 11.4 10.2 12%3.2 3.3-2%延庆区 10.1 10.0 1%2.4 2.5-5%平谷区 15.5 15.6 0%2.0 2.2-8%密云区 20.4 37.8-46%2.2 2.3-4%资料来源:克而瑞,华创证券 2022 年以来年以来北京针对部分地区
94、定向放松北京针对部分地区定向放松,一定程度上为中心城区实现减负一定程度上为中心城区实现减负,但调控力但调控力度较弱度较弱,需求端需求端政策政策整体仍整体仍处于严控状态。处于严控状态。1)限购方面,2022年 11月起将通州台湖、马驹桥地区划归经开区,两地不再执行通州区的“双限购”政策,调整为与北京其他区域普遍执行的限购政策一致,实现针对性放松。2)限贷层面,22 年 8 月北京针对东西城区的老年群体放松认房认贷政策,促进中心城区人口疏解。3)租赁层面,“十四五”期间,争取筹建保障保租房 40 万套,占新增住房供应总量的比例 40%,加快建立租购并举的住房体系。图表图表 54 北京北京针对部分区
95、域定向放松需求端政策针对部分区域定向放松需求端政策,为中心城区减负,为中心城区减负 政策类型政策类型 出台时间出台时间 主要内容主要内容 政策评价政策评价 限购 2022/11/8 将通州台湖、马驹桥地区划归经开区,两地不再执行通州区的“双限购”政策,调整为与北京其他区域普遍执行的限购政策一致。限购政策松动,为经开区楼市注入活力 限贷 2023年 6月 商业贷款 首套房 4.75%贷款利率随 LPR调整 二套房 5.25%2022/8/4 中心城区(东西城)60岁以上,将户口迁至昌平平西府(北清橡树湾),顺义福环,顺义薛大人庄 3个全龄友好住宅试点项目所在地,名下无房,无在途贷款的家庭,首付最
96、低比例可至 35%。针对老年群体放松认房认贷政策 2022/10/1 公积金 贷款 下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15个百分点。5年以下(含 5年)和 5年以上利率分别调整为 2.6%和3.1%。降低首套房公积金贷款利率 2023/3/17 申请人租住本市商品房,每人每月提取公积金金额上限由 1500元调整为 2000元。更好地满足广大职工的住房需求 2023/5/25 个人使用住房公积金贷款购买二星级以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的,公积金贷款额度可以适当上浮。对建筑绿色发展提供政策支持 租赁 2022/2/23 北京共有产权住房购房人因家庭成员就业、子女就学等原因确需出租住
97、房的,应按照国家及本市住房租赁管理、共有产权住房管理相关规定执行。规范租赁市场,推动租购并举 2022/3/17“十四五”期间,争取建设筹集保障性租赁住房 40万套(间),占新增住房供应总量的比例达到 40%。2022/4/14 保障性租赁住房全面实施全装修成品交房。2022/9/1 规定当住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时,政府可以采取干预措施。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 27 其他 2022/9/23 二手房交易 北京二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理。缩短二手房交易周期 2023
98、/3/31 带押过户 启动存量住房交易“带押过户”模式,买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务。便利居民住房交易,降低交易成本 资料来源:北京住建局,北京市人民政府,华创证券 (二)(二)北京产业兑现在房地产发展之前,郊区库存北京产业兑现在房地产发展之前,郊区库存占比较高拉长去化周期占比较高拉长去化周期 北京产业兑现走在房地产发展之前,北京产业兑现走在房地产发展之前,2022 年政府性基金收入与税收比约年政府性基金收入与税收比约 0.5,在,在可比城可比城市市中土地财政依赖度较低。中土地财政依赖度较低。1)近年来北京政府性基金收入与税收比升至维持低位,即使 2017年也不到 0.7,2022
99、 年北京税收收入 4867 亿元,政府基金收入 2227 亿元,产业兑现走在房地产发展前。2)2021 年北京政府性基金收入/税收收入约 0.5,与上海、深圳基本处在同一水平,对土地财政依赖度较低。图表图表 55 近年来北京近年来北京政府性基金收入与税收政府性基金收入与税收比约比约 0.5 图表图表 56 2021 年北京年北京政府性基金收入政府性基金收入/税收收入较低税收收入较低 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 北京宅地与新房成交供求平衡,北京宅地与新房成交供求平衡,2018 年以来房价增长速度放缓。年以来房价增长速度放缓。1)近年来北京宅地成交与住宅成交双双缩量
100、,2018-2021 年间每年宅地成交量约 640 万方,商品住宅成交量约 732 万方,保持良好的供求关系。2)过去北京房价波动性较大,分别在 2014 年、2016 年经历明显上涨,月度增速最高达到 30%、19%,2018 年以来房价增速下降,5 月新建商品住宅销售均价 44735元/平。图表图表 57 北京年度宅地、住宅成交量整体呈缩减态势北京年度宅地、住宅成交量整体呈缩减态势 图表图表 58 北京北京样本住宅价格稳步上涨至样本住宅价格稳步上涨至 44735 元元/平平 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 0.00.10.20.30.40.50.60.70.80
101、1,0002,0003,0004,0005,0006,000200022税收收入(亿元)政府基金收入(亿元)政府基金收入/税收收入(右轴)0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.80广州南京宁波合肥杭州苏州上海北京深圳2021年政府性基金收入/税收收入0200400600800016002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022宅地成交建面(万方)商品住宅销售面积(万方)-5.0%0.0%5.0%10.0%1
102、5.0%20.0%25.0%30.0%35.0%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,0---------10样本住宅价格(元/平)同比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 28 郊区存在“惰性库存”,拉长
103、城市整体库存去化周期,截郊区存在“惰性库存”,拉长城市整体库存去化周期,截至至 2023 年年 5 月底约月底约 18.7 个月个月。1)截至 2023 年 5 月底,北京新房库存量约 1240 万方,去化周期 18.7 个月,在全国重点城市中去化周期较长。2)分区域来看,中心区域库存去化周期普遍低于 20 个月,而郊区去化周期多数高于 20 个月,部分区域如怀柔、平谷去化周期已达 40 个月以上;北京郊区库存 899 万方,占比 73%,近郊区房山、顺义、通州、昌平、大兴库存面积普遍高于 100万方,部分项目开盘后去化较慢,逐渐形成“惰性库存”。图表图表 59 北京北京新房库存去化周期新房库
104、存去化周期 18.7 个月个月 资料来源:2023年5月克而瑞市场月报,华创证券 图表图表 60 北京郊区新房库存占比北京郊区新房库存占比 73%图表图表 61 多数郊区去化周期高于多数郊区去化周期高于 20 个月个月 资料来源:克而瑞,华创证券 截止2023年5月底 资料来源:克而瑞,华创证券 截止2023年5月底 (三)(三)近期新房二手房市场回暖,近期新房二手房市场回暖,预计预计中长期新房需求中枢在中长期新房需求中枢在 900 万方左右万方左右 2023 年年 1-5 月北京月北京新房、二手房市场明显回暖。新房、二手房市场明显回暖。2023 年 1-5 月北京新房成交 329 万方,同比
105、上涨 19%;二手房成交面积 646万方,同比上涨 22%,市场热度有所回暖,但 5 月新房成交环比下降 27%,有一定回落。0510152025徐州嘉兴常州北京深圳福州昆明东莞南宁武汉无锡郑州广州佛山青岛重庆天津苏州南京厦门宁波成都西安长沙上海济南杭州合肥新房库存去化周期(月)丰台区,130朝阳区,117石景山区,39海淀区,44东城区,9西城区,2门头沟区,76房山区,111顺义区,178通州区,103昌平区,129大兴区,125怀柔区,51平谷区,59密云区,54延庆区,122023年5月底各区新房库存(万方)055404550丰台区朝阳区石景山区海淀区东城区西城区
106、门头沟区房山区顺义区通州区昌平区大兴区怀柔区平谷区密云区延庆区2023年5月底各区库存去化周期(月)中心区域近郊区远郊区 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 29 图表图表 62 2023 年年 1-5 月月北京北京新房成交同比上涨新房成交同比上涨 19%图表图表 63 2023 年年 1-5 月月北京北京二手房成交同比上涨二手房成交同比上涨 22%资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券 北京北京为二手房占主导的市场,为二手房占主导的市场,2022 年二手房成交面积为新房年二手房成交面积为新
107、房 1.7 倍,主要原因是新建商倍,主要原因是新建商品房郊区供应占比较高,刚需、改善客户需求分流至二手房。品房郊区供应占比较高,刚需、改善客户需求分流至二手房。1)北京为典型的二手房主导城市,2022 年北京二手房成交面积占比 62%,新房占比 38%,二手房成交约为新房的 1.7倍。2)作为全国首都,北京住房市场起步早、发展快,目前中心城区可开发宅地较少,尤其是东城区、西城区承接首都功能,导致新建商品房呈现郊区化态势,2019年以来北京中心区域住宅供应占比约 35%,郊区住宅供应占比 65%,但由于郊区城市界面、交通、配套完善度不高,部分刚需及改善型客户需求分流至二手市场。图表图表 64 2
108、022 年北京二手房成交面积为新房年北京二手房成交面积为新房 1.7 倍倍 图表图表 65 近年来北京郊区新房供应占比达近年来北京郊区新房供应占比达 65%资料来源:Wind,华创证券 资料来源:克而瑞,华创证券 北京二手房存量较高,北京二手房存量较高,导致需求进一步分流,郊区新房持续面临成交压力导致需求进一步分流,郊区新房持续面临成交压力。1)北京当前二手住宅存量较高,挂牌量已突破 12 万套,近 12 个月月均成交 12878 套,二手房出清周期需 9.3个月。2)二手房挂牌量增加,购房者可选房源相对充足,加剧同小区挂牌房源竞争,买方或存在更大的议价空间,预计将加大郊区新房成交压力,部分楼
109、盘或继续以价换量。0204060801001201401月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2019年2020年2021年2022年2023年(万方)05001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2019年2020年2021年2022年2023年(万方)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022新房成交面积占比二手房成交面积占比0%10%20%30%40%5
110、0%60%70%80%90%100%2019年2020年2021年2022年中心区域近郊区远郊区 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 30 图表图表 66 北京二手房挂牌量已突破北京二手房挂牌量已突破 12 万套万套 资料来源:链家,华创证券 北京北京常住常住人口保持平稳人口保持平稳,预计预计城市新房销售面积中枢在城市新房销售面积中枢在 900 万方左右。万方左右。1)近年来北京商品住宅销售面积与常住人口比例约 0.3,整体保持低位;根据北京城市总体规划,未来将严格控制人口规模,预计全市常住人口稳定在 2300
111、 万人左右,即使人均商品住宅销售面积在 0.4,预计从中长期看北京商品住宅销售面积中枢水平约 900 万方。2)当前北京常住人口/户籍人口比例达 1.6,住宅销售面积有一定释放余地。图表图表 67 北京北京住宅销售面积与常住人口比例约住宅销售面积与常住人口比例约 0.3-0.6 图表图表 68 2021 年北京年北京常住人口常住人口/户籍人口户籍人口 1.6 资料来源:Wind,华创证券 资料来源:Wind,华创证券(四)(四)北京北京住宅销售与产业结构住宅销售与产业结构匹配度低匹配度低,职住分离度全国职住分离度全国较高较高 北京住宅销售与产业结构匹配度较低,中心区域产值贡献达北京住宅销售与产
112、业结构匹配度较低,中心区域产值贡献达 77%,但住宅成交占比仅,但住宅成交占比仅35%。1)北京产业高度聚集在中心 6区,2021年 6区 GDP 28690 亿元,占全市 77%,近郊区 7119亿元,占全市 19%,远郊区 1357亿元,占全市 4%。2)从商品住宅销售占比来看,中心区域、近郊区、远郊区 22 年占比分别为 35%、57%、8%,中心区域成交主要集中在朝阳、海淀、丰台,东西城区以及石景山区可开发宅地较少。02000040000600008000001400002021/1/62021/2/62021/3/62021/4/62021/5/62021/6/
113、62021/7/62021/8/62021/9/62021/10/62021/11/62021/12/62022/1/62022/2/62022/3/62022/4/62022/5/62022/6/62022/7/62022/8/62022/9/62022/10/62022/11/62022/12/62023/1/62023/2/62023/3/62023/4/62023/5/62023/6/6北京二手房在售套数0.00.10.20.30.40.50.60.70.802004006008001,0001,2001,4001,6002000162017
114、200212022商品住宅销售面积(万方)销售面积/常住人口(平米/人)05000250030000.00.51.01.52.02.53.0深圳广州上海北京杭州成都2021年常住人口/户籍人口2021年常住人口(万人,右轴)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 31 图表图表 69 中心城区中心城区产值贡献产值贡献 77%图表图表 70 中心区域住宅成交占比中心区域住宅成交占比 35%资料来源:Wind,华创证券 资料来源:克而瑞,华创证券 通州规划建设区通州规划建设区
115、为为北京城市副中心北京城市副中心,着力改变单中心集聚的发展模式,构建新城市发展着力改变单中心集聚的发展模式,构建新城市发展格局格局。1)北京通州新城规划建设区成为北京城市副中心,围绕对接中心城区功能和人口疏解,发挥对疏解非首都功能的示范带动作用,以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能,形成配套完善的城市综合功能。2)北京职住分离度较高,未来需有序疏解企业,完善各区产业及配套,提高产城融合度。图表图表 71 通州规划建设区成为北京城市副中心通州规划建设区成为北京城市副中心 图表图表 72 北京北京职住分离度职住分离度高高 资料来源:北京市规划国土委北京城市总体规划(2016年2035年)资料来
116、源:中规院2021年中国主要城市通勤监测报告,华创证券 预计海淀、朝阳、昌平、经济开发区为北京房地产市场主要发展方向预计海淀、朝阳、昌平、经济开发区为北京房地产市场主要发展方向。1)北京东西城区承接首都功能,同时兼具商务办公空间,为金融业主要聚集地,但区域可开发宅地较少,预计以存量房交易为主,极少数新房热度较高,如中信城四期、天坛府等。2)海淀区、朝阳区为互联网企业聚集地,五环外供应较多,新房也保持一定热度,如海淀区西二旗、朝阳区奶西板块。3)昌平区主要聚集新材料、生物技术与科学等前沿产业,如万泰生物、诺诚健华、诺禾致源、博奥生物等企业。3)经济技术开发区(亦庄)为生物医药、智能网联汽车产业主
117、要集聚地。预计未来海淀、朝阳、昌平、通州经济开发01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000海淀区朝阳区西城区东城区丰台区石景山区顺义区大兴区昌平区通州区房山区门头沟区怀柔区密云区平谷区延庆区2021年GDP(亿元)中心区域近郊区远郊区朝阳区,11%海淀区,9%丰台区,8%石景山区,4%东城区,2%西城区,0%大兴区,14%昌平区,11%顺义区,11%通州区,10%房山区,5%门头沟区,4%密云区,3%平谷区,2%怀柔区,2%延庆区,1%2022年北京各区商品住宅成交占比0.01.02.03.04.05.06.07.08.0深圳宁波合
118、肥苏州杭州天津广州长沙上海南京武汉重庆西安成都东莞北京职住分离度(km)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 32 区四个区域产业支撑人口聚集,随着配套设施完善,预计可释放居民购房需求,房地产市场有较大的发展空间。图表图表 73 北京海淀北京海淀区区、朝阳区、朝阳区、昌平昌平区区、通州、通州经济开发经济开发区区地产最具发展潜力地产最具发展潜力 资料来源:前瞻产业研究院,华创证券 昌平区区域支柱产业:电子信息产业、汽车与交通没备、装备制造、生物与医药、基础与新材料;战略发展产业:数字经济、新基建、现代农业、文旅休闲
119、等延庆区区域支柱产业:新能源和环保、装备制造;战略发展产业:现代园艺、冰雪体育、无人机等怀柔区区域支柱产业:汽车及零部件制造、食品饮料、包装印刷业;战略发展产业:生物医药产业、文化产业等海淀区区域支柱产业:装备制造产业、基础与新材科、电子信息产业;战略发展产业:数字经济、医药健康、卫星航天等门头沟区区域支柱产业:机械制造业、文旅康养体闲、信息技术;战略发展产业:医药健康、文创产业等房山区区域支柱产业:石油、煤炭及其他燃料加工、智能应急、轨道交通等装备制造、新材料;战略发展产业:医药健康、科技创新服务等石景山区区域支柱产业:现代金融业、信息服务业;战略发展产业:冰雪体育产业、文化产业等大兴区区域
120、支柱产业:生物与医药、汽车与交通设备、智能制造和装备;战略发展产业:科技服务、航空、金融、商务服务等丰台区区域支柱产业:汽车与交通设备产业、装备产业、生物医药产业、都市产业等;战略发展产业:金融科技、信息科技、文化、商务等西城区区域支柱产业:金融、能源供应;战略发展产业:数字经济产业、文化产业等密云区区域支柱产业:休闲文旅、现代农业、生物与医药、都市产业;战略发展产业:基础与新材料、智能制造等平谷区区域支柱产业:装备产业、汽车及交通远输设备制造业、生物和医药产业等;战略发展产业:物流、休闲旅游产业等顺义区区域支柱产业:汽车与交通没备、电子信息产业、生物医药、都市、装备、基础与新材料;战略发展产
121、业:临空经济、产业金融、文创领域等朝阳区区域支柱产业:商务服务业、电力、热力生产和供应业、金融业;战略发展产业:数字经济产业、高新技术服务业、文化产业等东城区区域支柱产业:文化及相关产业、金融业和信息服务业;战略发展产业:健康产业、数字经济等通州区区域支柱产业:智能制造、生物与医药;战略发展产业:商务服务、文化旅游等 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 33 四、四、中海在京开发效率较高,优质土储转化为规模优势中海在京开发效率较高,优质土储转化为规模优势 中海、城建发展、华润置地、首开为北京住宅销售市场主力,4
122、 家房企 2022年权益销售金额市占率约 27%,与其他房企拉开较大规模差距。从土储来看,城建发展、首开在京土储绝对规模较大,但郊区占比分别为 87%、74%,整体开发效率一般,未来销售释放仍有较大余地;中海在京土储建面 243 万方,绝对值较低,但中心城区土储占比约 58%,周转效率较高保障其销售规模连续三年北京首位。北京中心区域可开发宅地有限,供地集中在五环外,2022 年五环外供地占比 74%,供地与需求错配预计会加剧市场分化;2022年 11 月以来土拍热度明显回升,平均溢价率上升至 7%以上,但国央企仍为拿地主力。(一)(一)中海在北京具备明显规模优势,开发效率较高中海在北京具备明显
123、规模优势,开发效率较高 2022 年年中海、中海、城建发展城建发展、华润、华润、首开、首开在在北京北京市占率市占率合计合计接近接近 27%,中海在北京权益销中海在北京权益销售额售额 395 亿元,规模优势突出亿元,规模优势突出。1)北京住宅销售市场集中度较高,2022 年 TOP10 房企权益成交金额占比 42%,中海、城建发展、华润、首开市占率均超 5%。2)中海权益销售金额连续三年位居北京首位,与其他房企逐渐拉开较大差距,2020 年、2021 年、2022 年与第二名权益销售金额差距分别为 16 亿元、62 亿元、111 亿元,规模优势逐渐突出;华润置地在北京权益销售金额快速提升至 21
124、5 亿元,公司持续补充北京土储;地方国企首开、城建发展权益销售规模稳居前五。3)当前北京市场以国央企为主,非国央企中,2022年仅金地、龙湖入围销售前十。图表图表 74 中海中海、城建、华润城建、华润居居北京北京销售前三,规模与后续房企拉开较大差距销售前三,规模与后续房企拉开较大差距 排名排名 2020 年年 2021 年年 2022 年年 房企房企 权益销售金额权益销售金额(亿元)(亿元)房企房企 权益销售金额权益销售金额(亿元)(亿元)房企房企 权益销售金额权益销售金额(亿元)(亿元)1 中国海外发展 249 中国海外发展 358 中国海外发展 395 2 首开股份 233 首开股份 29
125、6 城建发展 284 3 中国金茂 132 城建发展 228 华润置地 215 4 万科地产 125 中国恒大 210 首开股份 188 5 城建发展 125 金隅集团 202 绿城中国 116 6 京投发展 123 华润置地 142 保利发展 114 7 华润置地 108 融创中国 131 中建壹品 111 8 绿城中国 107 万科地产 129 金地集团 96 9 金隅集团 105 绿地中国 114 龙湖集团 87 10 首创置业 89 京投发展 114 中建玖合 83 资料来源:克而瑞,华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监
126、许可(2009)1210号 34 图表图表 75 2022 年年北京北京 TOP10 房企销售房企销售金额金额占比占比 42%图表图表 76 2022 年年中海中海、城建发展城建发展市占率市占率 10%、7%资料来源:克而瑞,华创证券 资料来源:克而瑞,华创证券 城建城建发展发展、首开在北京土储绝对规模较大,但郊区占比较高、首开在北京土储绝对规模较大,但郊区占比较高、开发开发效率一般导致其销售效率一般导致其销售额未有效释放,中海、绿城中心城区土储占比约额未有效释放,中海、绿城中心城区土储占比约 60%。1)城建发展在京土储规模 966万方,其中待开发土地占比超过三成,郊区占比 87%,开发效率
127、一般导致销售额未有效释放;首开股份土储规模 693 万方,郊区占比 74%。2)金融街在北京土储 224 万方,主要集中在近郊区,占比约 88%;另外,公司在北京西城区有多个优质自持运营物业,截止 2022 年底,持有项目总可出租面积 123.5 万方,北京占比 42%。3)品牌国央企中保利发展土储建面 349 万方,其中昌平、大兴、顺义等近郊区土储 251 万方,占比 72%;中海土储建面 243 万方,绝对值较低,但中心城区土储占比较高,约 58%,周转效率较高保障其销售规模连续三年北京首位。图表图表 77 城建城建在在北京北京土储土储规模达到规模达到 966 万方万方 图表图表 78 中
128、海、绿城中海、绿城中心城区土储占比中心城区土储占比约约 60%资料来源:公司公告,华创证券 资料来源:各公司公告,华创证券(二)(二)2022 年北京供地集中五环外,年北京供地集中五环外,11 月以来热度明显回暖月以来热度明显回暖 2022 年北京宅地供应年北京宅地供应集中在五环外,占比集中在五环外,占比 74%,主要原因是北京四环内待开发土地较,主要原因是北京四环内待开发土地较少,供地与需求错配预计会加剧市场分化少,供地与需求错配预计会加剧市场分化。1)2022 年北京宅地成交建面 538 万方(含第五批次供地,2023 年初成交),分区域来看,中心城区、近郊区、远郊区宅地成交占比分别为 4
129、2%、52%、6%;分环线来看,五环至六环之间为宅地供应主力,占比 54%,五环外整体占比高达 74%,四环内待开发地块较少,占比仅 11%。2)五环外区域供地量较大,以刚需为主导市场,而四环内供地较少,以改善性需求为主,存在改善性需求得不到满足,刚需供大于求问题,预计市场分化将持续。0%10%20%30%40%50%050002500200212022北京TOP10房企权益成交金额(亿元)北京TOP10房企成交占比0%2%4%6%8%10%12%0500300350400450中国海外发展北京城建发展华润置地首开股份绿城中国保
130、利发展中建壹品金地集团龙湖集团中建玖合权益销售金额(亿元)市占率020040060080010001200中心城区近郊区远郊区(万方)0%10%20%30%40%50%60%70%2022年末中心城区土储占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 35 图表图表 79 2022 年北京宅地供应以近郊区为主年北京宅地供应以近郊区为主 图表图表 80 2022 年北年北京宅地供应集中在五环京宅地供应集中在五环-六环间六环间 资料来源:克而瑞,华创证券 资料来源:克而瑞,华创证券 2022 年年 11 月以来北京土地市
131、场热度明显回升,平均溢价率较高,但月以来北京土地市场热度明显回升,平均溢价率较高,但国央企仍国央企仍为拿地主为拿地主力力。1)自 2022年第四轮土拍起(2022 年 11 月底),每轮供地与成交宗数缩减,开始多批次分散供地,土拍热度也显著回升,平均溢价率超 7%,达到封顶的地块占比超过50%。2)国央企为拿地主力,民企依然谨慎投资,2023 年第一批次集中供地,仅上海大华集团获取一宗昌平区地块。图表图表 81 2022 年第四批以来土地市场热度明显回升,但国央企仍为拿地主力年第四批以来土地市场热度明显回升,但国央企仍为拿地主力 土拍轮次土拍轮次 成交金额成交金额(亿元)(亿元)规划总建面规划
132、总建面(万方)(万方)平均成交楼面价平均成交楼面价(万万/平平)平均平均溢价率溢价率 封顶宗数占封顶宗数占比比 拿地拿地民企数量民企数量(含联合体含联合体)拿地拿地国央企国央企 数量数量 2021第一轮土拍 1102 349 3.56 7.60%24%15 22 2021第二轮土拍 510 155 3.48 4.30%6%2 14 2021第三轮土拍 277 91 3.05 1.80%10%3 9 2022第一轮土拍 480 161 3.2 3.70%12%3 16 2022第二轮土拍 499 145 3.73 5.50%29%2 13 2022第三轮土拍 500 148 3.49 4.20%
133、22%1 17 2022第四轮土拍 135 32 4.13 8.50%50%0 6 2022第五轮土拍 132 53 2.94 7.50%50%1 5 2023第一轮土拍 168 45 3.88 10.00%67%1 5 资料来源:克而瑞,华创证券 中海、华润权益拿地金额远超其他房企,楼面价约中海、华润权益拿地金额远超其他房企,楼面价约 4 万万/平,平均溢价率约平,平均溢价率约 5%,拿地质,拿地质量量较高,有助于巩固规模优势较高,有助于巩固规模优势。1)2022 年中海、华润在北京权益拿地金额分别为 301亿元、187 亿元,远超其他房企,有助于巩固在北京的规模优势,且拿地权益比较高。2)
134、从楼面价来看,中海、华润置地等品牌国央企拿地楼面价在 4 万/平,溢价率在 4%-7%之间,拿地质量普遍较高;而本地国企首开、城建发展拿地差异明显,首开楼面价 5.2万/平,平均溢价率 7.7%,城建发展楼面价 1.6 万/平,平均溢价率 0.1%,以外围区域托底拿地为主。另外,中建玖合(中建二局旗下)2022 年仅获取一宗地块,楼面价 8.8万/平,位于朝阳区太阳宫板块。42%52%6%0%10%20%30%40%50%60%0500300中心城区近郊区远郊区宅地成交建面(万方)占比11%14%54%20%0%10%20%30%40%50%60%050100150200
135、250300350四环内四至五环五至六环六环外宅地成交建面(万方)占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 36 图表图表 82 2022 年年中海、华润权益拿地金额远超其他房企,有助于巩固规模优势中海、华润权益拿地金额远超其他房企,有助于巩固规模优势 排名排名 房企房企 权益地价权益地价(亿元)(亿元)权益建面权益建面(万方)(万方)总建面总建面(万方)(万方)权益比权益比 溢价率溢价率 楼面价楼面价(元(元/平)平)1 中国海外发展 301 76 79 95%6.5%39732 2 华润置地 187 43
136、53 81%4.0%42381 3 绿城中国 98 23 23 100%9.2%42703 4 建发房产 94 23 23 100%10.6%40156 5 城建发展 86 52 56 93%0.1%15944 6 首开股份 78 15 15 100%7.7%52542 7 中建玖合 67 8 8 100%15.0%88250 8 兴创置业 60 26 46 56%0.0%23705 9 金隅集团 52 11 16 73%6.3%45262 10 北京建工 45 20 36 57%4.2%22874 资料来源:中指数据库,华创证券 注:统计口径为涉宅地块 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研
137、究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 37 五、五、投资建议投资建议 北京凭借首都定位,天然集聚资本、劳动力、人才,率先实现经济发展,当前处在疏解非首都功能,资源依赖型制造业外迁转移阶段,预计未来生产性服务业继续强化优势领域,尤其是金融业、软件及信息服务业;制造业向高精尖突破,生命健康、电子信息产业引领。根据北京城市空间规划,其常住人口约控制在 2300 万规模,预计商品住宅中长期需求中枢在 900 万方左右。当前北京存在住宅供需空间错配情况,供地主要集中在郊区,而中心区需求较为旺盛,但随着非首都功能疏解、产业外溢,预计郊区产业及配套逐步兑现,可支撑
138、郊区需求复苏。建议关注深耕北京、具备规模优势及品牌影响力的房企,如中国海外发展、金融街。六、六、风险提示风险提示 北京产业外溢不及预期,郊区配套完善度不及预期。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 38 中国海外发展(00688.HK)首次覆盖点评 推荐推荐(首次)(首次)头部央企,积极置换高质量土储头部央企,积极置换高质量土储 目标价:目标价:23.61 港元港元 当前价:当前价:16.06 港元港元 2022 年竣工面积下降影响营收,但毛利率仍保持行业领先水平。年竣工面积下降影响营收,但毛利率仍保持行业领先水
139、平。1)2022 年,公司实现营业收入约 1803 亿元,同比下降 25.6%,归属普通股东净利润 233 亿元,同比下降约 42%,主要原因是受疫情影响竣工面积下降。2)公司 2022 年毛利率 21.3%,较 2021 年下降 2.2pcts,在市场下行期毛利率下降有限。可售货值充裕,支撑公司可售货值充裕,支撑公司 2023 年销售业绩兑现。年销售业绩兑现。1)公司 2022 年销售面积 1387 万方,销售金额 2948 亿元,分别同比下降 27%、20%,跌幅远小于百强房企销售金额下降 42%,在克而瑞销售榜单(全口径金额)排名第 5 位。2)2023 年公司销售目标增长 20%,全年
140、销售额预计超过3500 亿元,而公司可售货值充裕,2023 年预计达 7900 亿元,支撑销售业绩实现。根据克而瑞数据,2023 年 1-6 月公司销售金额(全口径)1785 亿元,同比增加 30%,相较百强房企销售金额同比下降 0.4%,表现突出。持续拿地补仓,土储质量较高。持续拿地补仓,土储质量较高。1)近年来公司持续补仓,保持较高的拿地权益比,即使是 2022 年市场下行期也逆势扩储,2022 年公司新增土储 40 宗,拿地建面 979 万方,新增货值 2139 亿元,权益比 87%,另外,公司在 2022 年城市更新项目持续投入 100亿元,上海建国东路、北京中信城项目将在 2023
141、年销售。2)根据中指研究院数据,公司 2023年上半年权益拿地金额 371 亿元,排名第三,建面 121 万方,新增权益货值 633亿元,拿地楼面价/销售均价约 139%,不断置换高质量土储。3)公司土储质量较高,截止 2022 年底,公司总土储 4389 万方,其中一线、强二线、其他城市土储建面占比分别为 21%、44%、35%,土储货值占比分别为 44%、32%、24%。公司商业物业储备丰富,支撑租金收入增长。公司商业物业储备丰富,支撑租金收入增长。1)2022 年公司商业物业收入 52.6 亿元,其中投资物业租金收入为 47.4 亿元,同比上升 1.6%(剔除年内减租影响,同比上升 7.
142、2%)。2)截至 2022 年底,公司商业物业总建面 1055 万方,在营面积 665 万方,包括 56 栋写字楼、23 家购物中心、18 家星级酒店、17 家长租公寓,在建及待建的商业项目建面390 万方,预计十四五期间陆续入市,为公司租金收入长期增长奠定基础。投资建议:公司作为头部央企,背靠国资平台,可售货值充足,且在市投资建议:公司作为头部央企,背靠国资平台,可售货值充足,且在市场下行期仍在积极补仓,置换高质量土储,保障营收与利润兑现。场下行期仍在积极补仓,置换高质量土储,保障营收与利润兑现。我们预计公司 2023-2025 年营业收入分别为 2024、2132、2445 亿元,实现归属
143、普通股东净利润分别为 263、285、356 亿元,对应 EPS 分别为 2.40、2.61、3.26 元。参考行业可比公司 2023 年对应的市盈率均值,我们给予公司 2023 年 9 倍 PE,测算市值约为 2364 亿元,对应股价 23.61 港元,首次覆盖,给予“推荐”评级。风险提示:风险提示:行业继续单边缩表,市场超预期下行,公司在非一二线城市土储去化受影响。主要财务指标主要财务指标 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入(百万)180,322 202,449 213,226 244,466 同比增速(%)-25.6%12.3%5.3%14.7%归母净利润(百万)
144、23,265 26,264 28,525 35,636 同比增速(%)-42.1%12.9%8.6%24.9%每股盈利(元)2.13 2.40 2.61 3.26 市盈率(倍)6.9 6.1 5.6 4.5 市净率(倍)0.5 0.4 0.4 0.4 资料来源:公司公告,华创证券预测 注:股价为2023年7月18日收盘价 证券分析师:单戈证券分析师:单戈 邮箱: 执业编号:S0360522110001 公司基本数据公司基本数据 总股本(万股)1094488 已上市流通股(万股)1094488 总市值(亿元)1608 流通市值(亿元)1608 资产负债率(%)59.1 每股净资产(元)32.39
145、 12个月内最高/最低价 23.90港元/14.36港元 市场表现对比图市场表现对比图(近近 12 个月个月)-40%-20%0%20%2022-07-192022-10-192023-01-192023-04-192023-07-192022-7-19-2023-7-18恒生指数中国海外发展华创证券研究所华创证券研究所 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 39 一、一、中国海外发展:头部央企,积极置换高质量土储中国海外发展:头部央企,积极置换高质量土储 2022 年竣工面积下降影响营收,但毛利率仍保持行业领先
146、水平。年竣工面积下降影响营收,但毛利率仍保持行业领先水平。1)2022 年,公司实现营业收入约 1803 亿元,同比下降 25.6%,归属普通股东净利润 233 亿元,同比下降约42%,主要原因是受疫情影响竣工面积下降。2)公司 2022 年毛利率 21.3%,较 2021 年下降 2.2pcts,在市场下行期毛利率下降有限。可售货值充裕,支撑公司可售货值充裕,支撑公司 2023 年销售业绩兑现。年销售业绩兑现。1)公司 2022 年销售面积 1387 万方,销售金额 2948 亿元,分别同比下降 27%、20%,跌幅远小于百强房企销售金额下降42%,在克而瑞销售榜单(全口径金额)排名第 5
147、位。2)2023 年公司销售目标增长20%,全年销售额预计超过 3500 亿元,而公司可售货值充裕,2023 年预计达 7900 亿元,支撑销售业绩实现。根据克而瑞数据,2023年 1-6月公司销售金额(全口径)1785亿元,同比增加 30%,相较百强房企销售金额同比下降 0.4%,表现突出。图表图表 1 2022 年四季度以来公司销售金额同比转正年四季度以来公司销售金额同比转正 资料来源:公司公告,华创证券 持续拿地补仓,土储质量较高。持续拿地补仓,土储质量较高。1)近年来公司持续补仓,保持较高的拿地权益比,即使是 2022 年市场下行期也逆势扩储,2022 年公司新增土储 40 宗,拿地建
148、面 979 万方,新增货值 2139 亿元,权益比 87%,另外,公司在 2022 年城市更新项目持续投入 100 亿元,上海建国东路、北京中信城项目将在 2023 年销售;2)根据中指研究院数据,公司2023年上半年权益拿地金额 371亿元,排名第三,建面 121 万方,新增权益货值 633 亿元,拿地楼面价/销售均价约 139%,不断置换高质量土储。3)公司土储质量较高,截止 2022 年底,公司总土储 4389 万方,其中一线、强二线、其他城市土储建面占比分别为 21%、44%、35%,土储货值占比分别为 44%、32%、24%。-60%-40%-20%0%20%40%60%80%020
149、04006008001,0001,20022Q122Q222Q322Q423Q123Q2单季度销售金额(亿元)同比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 40 图表图表 2 近年来公司拿地趋于谨慎近年来公司拿地趋于谨慎 图表图表 3 截止截止 2022 年底公司一二线城市土储面积占比合年底公司一二线城市土储面积占比合计超计超 60%资料来源:公司公告,华创证券 资料来源:公司公告,华创证券 公司商业物业储备丰富,支撑租金收入增长。公司商业物业储备丰富,支撑租金收入增长。1)2022 年公司商业物业收入 52.6
150、亿元,其中投资物业租金收入为 47.4 亿元,同比上升 1.6%(剔除年内减租影响,同比上升7.2%)。2)截至 2022 年底,公司商业物业总建面 1055 万方,在营面积 665 万方,包括56 栋写字楼、23 家购物中心、18 家星级酒店、17 家长租公寓,在建及待建的商业项目建面 390万方,预计十四五期间陆续入市,为公司租金收入长期增长奠定基础。二、二、盈利预测和投资建议盈利预测和投资建议 盈利预测盈利预测:根据公司过往销售表现及项目竣工转化率假设,我们预计 2023-2025 年营业收入分别为 2024、2132、2445 亿元;而公司 2022 年以来持续在高能级城市补仓,置换优
151、质土储,随着过去高价拿地项目结算完成,预计整体毛利率将迎来改善,我们预计2023-2025 年毛利率分别为 21.3%、22%、24%。实现归属普通股东净利润分别为 262、285、356 亿元,对应 EPS 分别为 2.40、2.61、3.26 元,对应 PE 分别为 6.1、5.6、4.5 倍。投资建议投资建议:公司作为头部央企,背靠国资平台,可售货值充足,且在市场下行期仍在积公司作为头部央企,背靠国资平台,可售货值充足,且在市场下行期仍在积极补仓,置换高质量土储,保障营收与利润兑现。极补仓,置换高质量土储,保障营收与利润兑现。参考行业可比公司 2023 年对应的市盈率均值,我们给予公司
152、2023年 9倍 PE,测算市值约为 2364亿元,对应股价 23.61 港元,首次覆盖,给予“推荐”评级。图表图表 4 按照行业可比公司按照行业可比公司 2023 年市盈率均年市盈率均值,测算公司市值约为值,测算公司市值约为 2364 亿元亿元 EPS PE 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 华润置地 3.9 4.4 4.9 5.4 7.3 6.5 5.8 5.3 越秀地产 1.3 1.1 1.2 1.4 7.9 7.1 6.3 5.5 招商蛇口 0.4 0.8 1.2 1.5 22.1 14.2 9.5 7.7 平均 1.9 2
153、.1 2.4 2.7 12.4 9.3 7.2 6.2 资料来源:Wind,华创证券(股价为2023年7月18日收盘价,EPS参考Wind一致预测)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%020040060080000200212022拿地建面(万方)权益比,右轴0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%土储面积占比土储货值占比一线强二线其他 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 41 三、三、风险提示
154、风险提示 1、行业继续单边缩表。、行业继续单边缩表。2021 年下半年以来行业普遍缩表,对于地方政府土地财政及居民购房心理预期均有影响。2、市场超预期下行,公司在非一二线城市土储去化受影响。、市场超预期下行,公司在非一二线城市土储去化受影响。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 42 附录:附录:中国海外发展中国海外发展财务预测表财务预测表 资产负债表资产负债表 利润表利润表 单位:百万元 2022 2023E 2024E 2025E 单位:百万元 2022 2023E 2024E 2025E 现金及现金等价物
155、109,709 122,928 125,148 144,985 营业总收入营业总收入 180,322 202,449 213,226 244,466 应收款项合计 47,496 50,868 55,738 62,665 主营业务收入 180,322 202,449 213,226 244,466 存货 488,813 517,926 540,645 575,962 其他营业收入 0 0 0 0 其他流动资产 18,382 21,310 20,666 23,157 营业总支出营业总支出 150,755 166,803 174,191 194,822 流动资产合计 664,400 713,032
156、742,197 806,769 营业成本 141,928 159,327 166,316 185,794 固定资产净额 4,945 5,128 5,201 5,406 营业开支 8,827 7,476 7,874 9,028 权益性投资 33,069 34,723 36,459 38,282 营业利润营业利润 29,567 35,645 39,035 49,644 其他长期投资 190,445 199,967 209,965 220,464 净利息支出-1,259-1,657-1,740-1,827 商誉及无形资产 1,763 2,406 2,707 3,912 权益性投资损益 2,181 2
157、,290 2,405 2,525 土地使用权 434 780 1,135 1,445 其他非经营性损益 512 384 192 96 其他非流动资产 18,198 18,744 19,307 19,886 非经常项目前利润非经常项目前利润 33,519 39,977 43,373 54,092 非流动资产合计 248,854 261,748 274,774 289,395 非经常项目损益 2,488 660 693 728 资产总计资产总计 913,254 974,780 1,016,971 1,096,164 除税前利润除税前利润 36,007 40,638 44,066 54,820 应付
158、账款及票据 82,111 86,539 85,933 95,997 所得税 11,451 12,923 14,014 17,434 短期借贷及长期借贷当期到期部分 30,558 30,558 30,558 30,558 少数股东损益 1,291 1,450 1,527 1,751 其他流动负债 168,482 191,467 197,744 222,943 持续经营净利润持续经营净利润 23,265 26,265 28,525 35,635 流动负债合计 281,151 308,564 314,235 349,498 非持续经营净利润 0 0 0 0 长期借贷 231,028 236,028
159、241,028 246,028 净利润净利润 23,265 26,264 28,525 35,636 其他非流动负债 27,977 29,376 30,844 32,387 优先股利及其他调整项 0 0 0 0 非流动负债合计 259,005 265,404 271,872 278,415 归属普通股东净利润归属普通股东净利润 23,265 26,264 28,525 35,636 负债总计负债总计 540,156 573,968 586,107 627,913 EPS(摊薄)2.13 2.40 2.61 3.26 归属母公司所有者权益 354,480 380,744 409,269 444,
160、905 少数股东权益 18,618 20,068 21,595 23,346 主要财务比率主要财务比率 股东权益总计股东权益总计 373,098 400,812 430,864 468,251 2022 2023E 2024E 2025E 负债及股东权益总计负债及股东权益总计 913,254 974,780 1,016,971 1,096,164 成长能力成长能力 营业收入增长率-25.7%12.3%5.3%14.7%现金流量表现金流量表 归属普通股东净利润增长率-42.1%12.9%8.6%24.9%单位:百万元 2022 2023E 2024E 2025E 获利能力获利能力 经营活动现金流
161、经营活动现金流-10518 13641 7836 20674 毛利率 21.3%21.3%22.0%24.0%净利润 23265 26264 28525 35636 净利率 12.9%13.0%13.4%14.6%折旧和摊销 667 2772 3393 3301 ROE 6.7%7.1%7.2%8.3%营运资本变动-31789 -12514 -21272 -15566 ROA 2.6%2.8%2.9%3.4%其他非现金调整-2661 -2881 -2810 -2697 偿债能力偿债能力 投资活动现金流投资活动现金流-8140 -16063 -16707 -18256 资产负债率 59.1%58
162、.9%57.6%57.3%资本支出-649 -4341 -4410 -5356 流动比率 2.4 2.3 2.4 2.3 长期投资减少-16619 -11176 -11734 -12321 速动比率 0.6 0.6 0.6 0.7 少数股东权益增加 3781 0 0 0 每股指标(元)每股指标(元)其他长期资产的减少/(增加)5348 -546 -563 -579 每股收益 2.13 2.40 2.61 3.26 融资活动现金流融资活动现金流-2073 15641 11091 17419 每股经营现金流-0.96 1.25 0.72 1.89 借款增加 26063 5000 5000 5000
163、 每股净资产 32.39 34.79 37.39 40.65 股利分配-10969 -6059 -6693 -8495 估值比率估值比率 普通股增加 2 0 0 0 P/E 6.9 6.1 5.6 4.5 其他融资活动产生的现金流量净额-17169 16700 12784 20914 P/B 0.5 0.4 0.4 0.4 资料来源:公司公告,华创证券预测 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 43 金融街(000402)首次覆盖点评 推荐推荐(首次)(首次)开发承压,优质资产租赁收入稳定开发承压,优质资产租赁收
164、入稳定 目标价:目标价:5.83 元元 当前价:当前价:4.51 元元 房地产开发仍为公司主要收入来源,市场高点拿地项目结算影响利润房地产开发仍为公司主要收入来源,市场高点拿地项目结算影响利润。1)2022 年,公司实现营业收入约 205 亿元,同比下降 15%,其中主力业务房地产开发贡献 90%营收。2)公司 2022 年毛利率 15.6%,较 2021 年下降5.8pcts,其中房地产开发业务毛利率下降 6.3pcts 至 10.3%。3)公司 2023 年Q1 营业收入约 28.4 亿元,同比下降 39.7%,归母净利润亏损 2.1 亿元。优质土储支撑销售业绩,拿地趋于谨慎。优质土储支撑
165、销售业绩,拿地趋于谨慎。1)公司 2022 年销售面积 139 万方,销售金额 315 亿元,同比下降 7%,跌幅远小于百强房企销售金额下降41%,在克而瑞销售榜单(全口径金额)排名第 67 位,较 2021 年上升 16位;2023 年 1-5 月,公司销售金额 152 亿元,同比增长 54%,排名 46 位。2)2019 年公司拿地面积达 301 万方,约为当年销售面积的 2.5 倍,2020-2021 年投资强度减小,拿地面积分别为 107、133 万方,2022 年仅通过股权收购获取 1宗地块,拿地趋谨慎。3)截止 2022 年底,公司总土储约 1476 万方,其中一线城市占比 24%
166、,二线城市占比 36%,三四线城市占比 40%,其中三四线城市土储主要集中在河北廊坊、广东惠州,我们认为,公司土地储备整体充足,且核心城市占比较高,在投资收缩情况下短期或仍可支撑销售。核心城市坐拥优质资产,核心城市坐拥优质资产,运营效率较高支撑物业租赁收入稳定运营效率较高支撑物业租赁收入稳定。1)公司持有项目主要集中在北京、上海、天津、重庆等核心城市,业态多为写字楼、商业,截至 2022 年底,公司持有项目可出租面积 123.5 万方,其中北京资产面积 51.5 万方,上海 33.6万方,合计占比 69%,资产多位于北京西城区金融街、上海静安区等核心位置,出租率较高,支撑物业租赁收入稳健,20
167、20-2022 年平均每年贡献约 16.8 亿营收,相比 2019 年仅下滑 9%。2)2022 年上海金融街购物中心(商业)开业运营,随着新项目入市,以及老项目逐渐从爬坡期过渡至稳定期,整体运营效率提升,公司物业租赁收入有望进一步提升。投资建议投资建议:公司开发业务虽然拿地谨慎,但在手土储充裕,高能级城市占比公司开发业务虽然拿地谨慎,但在手土储充裕,高能级城市占比较高,或仍可保障销售业绩兑现,另外,公司持有核心城市优质资产,租金较高,或仍可保障销售业绩兑现,另外,公司持有核心城市优质资产,租金表现稳健抵御风险。表现稳健抵御风险。我们预计优质土储短期仍可支撑公司销售,2023-2025年营业收
168、入分别为 223、229、247 亿元,实现归母净利润分别为 6.5、9.5、10.7 亿元,对应 EPS 分别为 0.22、0.32、0.36 元,对应 PE 分别为 20.8、14.2、12.5 倍。我们基于剩余收益模型测算公司估值,为当前账面价值与未来剩余收益的折现,由于近年来公司 ROE 逐年降低,投资拿地节奏明显放缓,我们在剩余收益模型上给予 20%估值折减,测算市值约 174 亿元,对应公司 2023 年目标价 5.83 元,首次覆盖,给予“推荐”评级。风险风险提示:提示:市场超预期下行,后续投资力度不及预期。主要财务指标主要财务指标 2022A 2023E 2024E 2025E
169、 营业总收入(百万)20,506 22,281 22,931 24,695 同比增速(%)-15.1%8.7%2.9%7.7%归母净利润(百万)846 646 948 1,074 同比增速(%)-48.5%-23.7%46.9%13.2%每股盈利(元)0.28 0.22 0.32 0.36 市盈率(倍)16 21 14 12 市净率(倍)0.4 0.3 0.3 0.3 资料来源:公司公告,华创证券预测 注:股价为2023年7月18日收盘价 证券分析师:单戈证券分析师:单戈 邮箱: 执业编号:S0360522110001 公司公司基本数据基本数据 总股本(万股)298,892.99 已上市流通股
170、(万股)298,782.90 总市值(亿元)134.80 流通市值(亿元)134.75 资产负债率(%)73.05 每股净资产(元)12.62 12 个 月 内 最 高/最 低 价(元)6.19/4.43 市场表现对比图市场表现对比图(近近 12 个个月月)-20%-9%2%12%22/0722/0922/1223/0223/0523/072022-07-182023-07-18金融街沪深300华创证券研究华创证券研究所所 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 44 一、一、金融街:开发承压,优质资产租赁收入稳定
171、金融街:开发承压,优质资产租赁收入稳定 房地产开发仍为公司主要收入来源,市场高点拿地项目结算影响利润。房地产开发仍为公司主要收入来源,市场高点拿地项目结算影响利润。1)2022 年,公司实现营业收入约 205亿元,同比下降 15%,其中主力业务房地产开发贡献 90%营收。2)公司 2022 年毛利率 15.6%,较 2021 年下降 5.8pcts,其中房地产开发业务毛利率下降 6.3pcts 至 10.3%。3)公司 2023 年 Q1营业收入约 28.4 亿元,同比下降 39.7%,归母净利润亏损 2.1 亿元。图表图表 1 房地产开发仍为公司主力营收来源房地产开发仍为公司主力营收来源 资
172、料来源:公司公告,华创证券 优质土储支撑销售业绩,拿地趋于谨慎。优质土储支撑销售业绩,拿地趋于谨慎。1)公司 2022 年销售面积 139 万方,销售金额 315 亿元,同比下降 7%,跌幅远小于百强房企销售金额下降 41%,在克而瑞销售榜单(全口径金额)排名第 67 位,较 2021 年上升 16 位;2023 年 1-5 月,公司销售金额 152 亿元,同比增长 54%,排名 46 位。2)2019 年公司拿地面积达 301万方,约为当年销售面积的 2.5 倍,2020-2021 年投资强度减小,拿地面积分别为107、133万方,2022 年仅通过股权收购获取 1 宗地块,拿地趋谨慎。3)
173、截止 2022年底,公司总土储约 1476 万方,其中一线城市占比 24%,二线城市占比 36%,三四线城市占比 40%,其中三四线城市土储主要集中在河北廊坊、广东惠州,我们认为,公司土地储备整体充足,且核心城市占比较高,在投资收缩情况下短期仍可支撑销售。图表图表 2 近年来公司拿地趋于谨慎近年来公司拿地趋于谨慎 图表图表 3 公司一二线城市土储面积占比合计超公司一二线城市土储面积占比合计超 60%资料来源:公司公告,华创证券 资料来源:公司公告,华创证券 89%90%87%91%90%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200212022房
174、地产开发物业租赁物业经营其他050030035020022拿地面积(万方)销售面积(万方)一线,359二线,532三线,543四线,43公司土储分布(万方)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 45 核心城市坐拥优质资产,运营效率较高支撑物业租赁收入稳定。核心城市坐拥优质资产,运营效率较高支撑物业租赁收入稳定。1)公司持有项目主要集中在北京、上海、天津、重庆等核心城市,业态多为写字楼、商业,截至2022年底,公司持有项目可出租面积 123.5万方,其中北京资产面积 51
175、.5 万方,上海 33.6 万方,合计占比 69%,资产多位于北京西城区金融街、上海静安区等核心位置,出租率较高,支撑物业租赁收入稳健,2020-2022 年平均每年贡献约 16.8 亿营收,相比 2019 年仅下滑 9%。2)2022 年上海金融街购物中心(商业)开业运营,随着新项目入市,以及老项目逐渐从爬坡期过渡至稳定期,整体运营效率提升,公司物业租赁收入有望进一步提升。二、二、盈利预测和投资建议盈利预测和投资建议 盈利预测盈利预测:公司整体土储充裕,且土储质量较优,我们预计优质土储短期仍可支撑公司销售。公司 2020 年销售金额达到历史峰值,预计 2023 年此部分项目有望竣工结算,根据
176、公司过往销售表现及项目竣工转化率假设,我们预计 2023-2025 年营业收入分别为 223、229、247 亿元,分别增长 8.7%、2.9%、7.7%。疫情影响减小叠加运营效率提升,预计公司租赁/经营类物业毛利率将显著改善,随着市场高点拿地项目结算完成,预计房地产开发业务毛利率小幅改善,我们预计 2023-2025 年毛利率分别为 15.3%、16.8%、17.4%。实现归母净利润分别为 6.5、9.5、10.7 亿元,对应 EPS 分别为 0.22、0.32、0.36元,对应 PE分别为 20.8、14.2、12.5 倍。投资建议投资建议:公司开发业务虽然拿地谨慎,但在手土储充裕,高能级
177、城市占比较高,公司开发业务虽然拿地谨慎,但在手土储充裕,高能级城市占比较高,或或仍可保障销售业绩兑现,另外,公司持有核心城市优质资产,租金表现稳健抵御仍可保障销售业绩兑现,另外,公司持有核心城市优质资产,租金表现稳健抵御风险风险。我们基于剩余收益模型测算公司估值,为当前账面价值与未来剩余收益的折现,由于近年来公司 ROE 逐年降低,投资拿地节奏明显放缓,我们在剩余收益模型上给予 20%估值折减,测算市值约 174 亿元,对应公司 2023 年目标价 5.83 元,首次覆盖,给予“推荐”评级。三、三、风险提示风险提示 1、市场超预期下行。、市场超预期下行。2、后续投资力度不及预期、后续投资力度不
178、及预期:公司近年来投资拿地节奏放缓,虽然短期可凭借在手土储支撑销售,但中长期来看仍需新增土储补充。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 46 附录:附录:金融街金融街财务预测表财务预测表 资产负债表资产负债表 利润表利润表 单位:百万元 2022A 2023E 2024E 2025E 单位:百万元 2022A 2023E 2024E 2025E 货币资金 16,876 25,327 28,679 32,521 营业营业总总收入收入 20,506 22,281 22,931 24,695 应收票据 0 0 0 0
179、营业成本 17,298 18,867 19,076 20,395 应收账款 908 987 1,015 1,094 税金及附加 565 613 631 680 预付账款 446 626 633 606 销售费用 865 940 968 1,042 存货 74,295 74,706 75,344 76,491 管理费用 395 430 442 476 合同资产 0 0 0 0 研发费用 0 0 0 0 其他流动资产 10,070 10,992 11,476 11,589 财务费用 1,379 1,353 1,042 1,129 流动资产合计 102,596 112,638 117,148 122
180、,301 信用减值损失-11-16-15-9 其他长期投资 39,432 39,432 39,432 39,432 资产减值损失-370-444-355-284 长期股权投资 4,448 4,448 4,448 4,448 公允价值变动收益 490 672 538 430 固定资产 2,508 2,502 2,511 2,484 投资收益 581 796 689 742 在建工程 0 0 0 0 其他收益 26 28 28 28 无形资产 387 370 354 340 营业利润营业利润 959 1,114 1,655 1,879 其他非流动资产 3,673 3,569 3,573 3,571
181、 营业外收入 131 42 42 42 非流动资产合计 50,448 50,321 50,319 50,276 营业外支出 3 3 3 3 资产合计资产合计 153,044 162,958 167,466 172,576 利润总额利润总额 1,087 1,153 1,693 1,917 短期借款 20 20 20 20 所得税 440 346 508 575 应付票据 83 107 125 138 净利润净利润 647 807 1,185 1,342 应付账款 8,653 10,432 10,396 10,693 少数股东损益-199 161 237 268 预收款项 150 163 168
182、181 归属母公司净利润归属母公司净利润 846 646 948 1,074 合同负债 9,704 13,040 13,420 14,452 NOPLAT 1,469 1,754 1,914 2,132 其他应付款 6,162 8,371 7,919 7,484 EPS(摊薄)(元)0.28 0.22 0.32 0.36 一年内到期的非流动负债 13,921 13,921 13,921 13,921 其他流动负债 3,266 2,909 3,720 4,137 主要财务比率主要财务比率 流动负债合计 41,959 48,963 49,689 51,025 2022A 2023E 2024E 2
183、025E 长期借款 40,405 42,667 45,657 48,282 成长能力成长能力 应付债券 24,198 24,198 24,198 24,198 营业收入增长率-15.1%8.7%2.9%7.7%其他非流动负债 4,060 4,060 4,060 4,060 EBIT增长率-38.6%1.6%9.2%11.4%非流动负债合计 68,664 70,925 73,915 76,541 归母净利润增长率-48.5%-23.7%46.9%13.2%负债合计负债合计 110,623 119,888 123,604 127,566 获利能力获利能力 归属母公司所有者权益 37,928 38,
184、529 39,284 40,073 毛利率 15.6%15.3%16.8%17.4%少数股东权益 4,492 4,541 4,579 4,937 净利率 3.2%3.6%5.2%5.4%所有者权益合计所有者权益合计 42,421 43,070 43,863 45,010 ROE 2.2%1.7%2.4%2.7%负债和股东权益负债和股东权益 153,044 162,958 167,466 172,576 ROIC 3.0%3.1%3.2%3.4%偿债能力偿债能力 现金流量表现金流量表 资产负债率 72.3%73.6%73.8%73.9%单位:百万元 2022A 2023E 2024E 2025E
185、 债务权益比 194.7%197.0%200.3%201.0%经营活动现金流经营活动现金流 5,611 6,237 692 1,453 流动比率 2.4 2.3 2.4 2.4 现金收益 2,149 2,289 2,355 2,598 速动比率 0.7 0.8 0.8 0.9 存货影响 9,957-410-638-1,147 营运能力营运能力 经营性应收影响 245 186 319 233 总资产周转率 0.1 0.1 0.1 0.1 经营性应付影响-5,089 4,026-466-112 应收账款周转天数 14 15 16 15 其他影响-1,651 147-879-118 应付账款周转天数
186、 189 182 197 186 投资活动现金流投资活动现金流 1,272 306 114 305 存货周转天数 1,650 1,422 1,416 1,340 资本支出 1,207-107-121-86 每股指标每股指标(元元)股权投资-309 0 0 0 每股收益 0.28 0.22 0.32 0.36 其他长期资产变化 374 413 235 391 每股经营现金流 1.88 2.09 0.23 0.49 融资活动现金流融资活动现金流-7,818 1,908 2,547 2,084 每股净资产 12.69 12.89 13.14 13.41 借款增加-1,635 2,261 2,990
187、2,626 估值比率估值比率 股利及利息支付-3,829-4,267-4,381-4,428 P/E 16 21 14 12 股东融资 0 0 0 0 P/B 0 0 0 0 其他影响-2,355 3,914 3,938 3,886 EV/EBITDA 37 37 34 30 资料来源:公司公告,华创证券预测 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 47 房地产组团队介绍房地产组团队介绍 房地产组组长、房地产组组长、首席研究员:单戈首席研究员:单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士,4 年地产研究经验,曾任职于农银
188、理财子、国泰君安证券研究所,2022 年加入华创证券研究所。助理研究员:许常捷助理研究员:许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士,2 年地产研究经验,曾任职于华润置地,从事房地产投资(涉及住宅、租赁住房、商办综合体等),2022 年加入华创证券研究所。助理研究员:杨航助理研究员:杨航 上海财经大学学士,浙江大学硕士,2023 年加入华创证券研究所。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号 49 华创行业公司投资评级体系华创行业公司投资评级体系 基准指数说明:基准指数说明:A股市场基准为沪深 300指数,香港市场基准为恒生
189、指数,美国市场基准为标普 500/纳斯达克指数。公司投资评级说明:公司投资评级说明:强推:预期未来 6个月内超越基准指数 20%以上;推荐:预期未来 6个月内超越基准指数 10%20%;中性:预期未来 6个月内相对基准指数变动幅度在-10%10%之间;回避:预期未来 6个月内相对基准指数跌幅在 10%20%之间。行业投资评级说明:行业投资评级说明:推荐:预期未来 3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数 5%以上;中性:预期未来 3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%5%;回避:预期未来 3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数 5%以上。分析师声明分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部
190、或部分内容的分析师在此作以下声明:分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断;分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。免责声明免责声明 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告所载资料的来源被认为是可靠的,但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。报告中的内容和意见仅供参考,并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载
191、信息不构成对所涉及证券的个人投资建议,也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况,自主作出投资决策并自行承担投资风险,任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。本报告版权仅为本公司所有,本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的,需在允许的范围内使用,并注明出处为“华创证券研究”,且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修
192、改。证券市场是一个风险无时不在的市场,请您务必对盈亏风险有清醒的认识,认真考虑是否进行证券交易。市场有风险,投资需谨慎。华创证券研究所华创证券研究所 北京总部北京总部 广深分部广深分部 上海分部上海分部 地址:北京市西城区锦什坊街 26 号 恒奥中心 C 座 3A 地址:深圳市福田区香梅路 1061 号 中投国际商务中心 A 座 19 楼 地址:上海市浦东新区花园石桥路 33 号 花旗大厦 12 层 邮编:100033 邮编:518034 邮编:200120 传真: 传真: 传真: 会议室: 会议室: 会议室: