1、20202020年年0303月月0505日日 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款 房地产企业全景图系列房地产企业全景图系列专专题题 销售篇销售篇 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号：S02 邮箱：YANGKAN034PINGAN.COM.CN 2 核心摘要核心摘要 为更好地分析各家房企的经营状况，平安地产研究团队将针对行业50强房企，从土储、销售、财务等多个维度展开系列分析。在此前 的土储篇中，我们从现状、布局、质量及管控四大维度展现50强房企土储全貌，本篇报告为50强房企全景图研究系列的第二篇， 我们以销售为切入点，全面剖析50强房企销售状况。 销售增速稳
2、中趋降，各梯队态度分化：销售增速稳中趋降，各梯队态度分化：50强房企2015-2019年销售金额、销售面积年复合增速达39.4%、32%，大幅优于同期全国整体 水平（16.3%、7.5%）, 2019年全国销售额、销售面积市占率达59.7%、40.7%。随着调控升级、潜在住房需求下降，2017年以来50强 房企增速逐步放缓，中长期看，随着行业整体已由成长期步入成熟期，各房企将由规模为王向高质量发展转变。从各梯队来看， TOP11-20、 TOP31-50销售增速靠前，规模增长诉求依旧强烈；从房企属性来看，民营房企由于更完善的激励及增速诉求，2015-2019 年销售金额、面积复合增速均值为52
3、.3%、43%，明显高于央企及地方国企；从具体房企来看，新力控股、中梁等中型房企2015-2019 年增速较高，销售额年复合增速超70%。 从下沉三四线到回归一二线，从布局中西部转向沿海核心城市圈：从下沉三四线到回归一二线，从布局中西部转向沿海核心城市圈：50强房企布局以一二线及三大城市圈（长三角、珠三角、环渤海） 为主，2015-2019年销售占比均过半。结合历年拿地情况，50强房企呈现从下沉三四线到回归一二线、从中西部向沿海核心城市圈倾 斜；综合产业、人口等因素，预计后续主要城市圈仍将为房企中长期销售贡献主力。从各房企来看，50强房企中滨江、禹洲销售主要 分布一二线且多在三大城市圈；得益于
4、三四线去库存，三四线占比高的中南、美的2015-2019年销售额复合增速明显高出平均水平。 销售均价涨幅收窄，已售项目盈利能力尚可：销售均价涨幅收窄，已售项目盈利能力尚可：调控加码、城市下沉、中央强调遏制房价上涨等背景下，2018、2019年50强房企均价涨 幅放缓，2019年50强房企整体销售均价13662元/平米，同比增长1.3%，高于全国均价（9310元/平），反映出其更高的产品影响力及 议价能力。以上年地价/当年售价估算已售项目盈利能力，2017年以来比值呈现下行，2019年各梯队上年地价/当年售价维持30%左右， 相对平稳且较低的地价房价比反映依旧较强的获地能力及营销能力，预计短期毛
5、利率仍有望维持较高水平。 布布局兼具深度与广度，刚需刚改为主流定位：局兼具深度与广度，刚需刚改为主流定位：2019年上半年23家数据可得房企平均布局城市74城，较2015年增加36城，随着覆盖城市 数量增加，可拓展版图缩小，预计城市深耕重要性将进一步凸显。受房价上涨影响，50强房企销售套均金额持续走高至2019年的168 rQpQqQtPrMqOpNpOtMyRrO9PbP6MmOpPmOpPjMmMoNlOoOzQaQqRnMuOmMtOvPpOtP 3 核心摘要核心摘要 万元/套，由于销售主要面向大众市场，套均面积基本维持100平米左右，刚需、刚改仍为主流定位。中南、美的置业等三四线占比较
6、 高房企单套面积相对更大，而一二线占比高房企相对套均面积更小，反映不同区域的购买力差异、客户偏好差异。 未来展望：未来展望：（1 1）强者恒强，集中度提升。）强者恒强，集中度提升。中长期随着新房市场规模收缩，主流房企凭借融资及拿地优势、强大的运营能力，有望持 续扩大市场份额。（2 2）从规模到质量，从单一到多元。）从规模到质量，从单一到多元。行业增速回落下房企发展需同时关注规模增长与质量提升，将更加注重拿地 质量、成本及效率管控、产品议价等能力提升；同时增量空间收窄将持续带动多元化布局探索。（3 3）城市圈为主战场，区域深耕重城市圈为主战场，区域深耕重 要性凸显。要性凸显。从维持货值和体量角度
7、出发，结合区域产业及人口因素，预计未来全国主要城市圈将为房企销售贡献主力；可拓展版图收 缩下区域深耕重要性将进一步凸显。（4 4）需求各有侧重，建立多种类、标准化、具备价值感的产品体系。需求各有侧重，建立多种类、标准化、具备价值感的产品体系。刚需刚改受制于购买力削 弱更青睐小型化、实用性产品，纯改善客群价格敏感度相对较低，品质仍为关注重点，多种类、标准化、具备价值感的产品体系可满 足多方需求、提高周转效率、树立产品辨识度与感召力。 投投资建议资建议：短期受新冠疫情影响，房企销售开工受到冲击，资金端压力亦逐步加大，但我们认为对于房企危中藏机，危险在于短期销 售回款放缓及现金流压力加大、开工停滞导
8、致未来供货不足的风险；机会在于线下售楼的暂停催生多元化营销手段，融资、拿地、品 牌占优房企相对抗风险能力更强，且有望把握本轮疫情带来的拿地机遇，进一步巩固行业地位或实现弯道超车。板块投资方面，目前 主流房企对应2020年估值不到7倍，潜在股息率超过4%，市场波动加剧情形下，低估值、低涨幅、高股息率的地产板块成为不确定性 中的确定性，行业配置价值凸显。同时，尽管中央持续强调“房住不炒”，但经济及楼市下行背景下因城施策空间打开，地方政策微 调频频，行业融资利率持续下行，有望打开板块估值提升空间。中期随着政策微调、货币端发力，楼市有望逐步走稳，关注流动性宽 松可能带来的“资产荒”配置机会。个股方面，
9、短期建议优选财务状况佳、融资能力强、估值低的全国性房企万科、保利、金地、招 商等，同时关注业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。 风风险提示：险提示：1、行业短期资金压力加大风险；2、板块毛利率大幅下降风险；3、由于中指和克而瑞数据与公司披露略有差异，导致相 关结论和指标并不完全准确。 逻辑图逻辑图 4 TOP50TOP50销售销售 分析分析 现状现状 TOP50整体 分梯队 布局布局 城市能级 质量质量 销售均价 上年地价/当年房价 策略策略 展望展望 销售增速稳中趋降 调控常态化、需求下降 冲击前十、冲击千亿降融资成本 TOP11-20、TOP31-50更积极 区域 棚改货币化退潮、一二线
10、市场 回暖及限价放开 从下沉三四线到回归一二线 产业支撑及人口流入、市场体量大 加大中西部到聚焦城市圈 调控加码、“稳地价、稳房价” 房价稳定，涨幅放缓 已售项目盈利能力尚可 维持低位 可拓展区域或城市减少 区域深耕重要性凸显 套均总价上行，购买力削弱 刚需刚改为主流 强者恒强，集中度提升 从规模到质量，从单一到多元 城市圈为主战场，区域深耕重要性凸显 产品定位鲜明，各有侧重 “三稳”及楼市窄幅波动 分类型 开发规模中长期趋势向下 民企增速更快、更高 激励完善、规模及降成本诉求 Contents 02 销售布局：从下沉三四线到回归一二线， 从布局中西部转向沿海核心城市圈 01 销售现状：增速稳
11、中趋降，各梯队态 度分化 03 销售质量：均价涨幅收窄，已售项目 盈利能力尚可 04 销售策略：布局兼具深度与广度，刚 需刚改为主流定位 05 未来展望与投资建议 销售增速稳中趋降，整体表现优于全国销售增速稳中趋降，整体表现优于全国 6 资料来源：克而瑞，国家统计局，平安证券研究所 整体表现优于全国整体表现优于全国，房企增速趋于放缓房企增速趋于放缓。2015-2019年50强房企销售金额、销售面积年复合增速达39.4%、32%，大幅优于同期全国整体水平 （16.3%、7.5%）。从增速走势来看，受一二线调控升级及三四线棚改货币化退潮影响，2017年以来50强房企销售额、销售面积增速呈下降 趋势
12、，2019年同比增速较2018年下降20.2个、20.5个百分点至17%、15.5%。考虑“稳地价、稳房价、稳预期”政策导向延续，且当前行业 整体已由成长期步入成熟期、市场体量屡创新高，预计增长将回归平稳，各房企亦将由规模为王向高质量发展转变，整体增速将进一步放 缓。 TOP50TOP50房企销售金额走势房企销售金额走势TOP50TOP50房企销售面积走势房企销售面积走势 全国销售规模升至高位全国销售规模升至高位 25220 39460 59365 81437 95303 56.5% 50.4% 37.2% 17.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 20,000 4
13、0,000 60,000 80,000 100,000 120,000 200182019 亿元 TOP1-50同比 22979 32326 44404 60374 69756 40.7% 37.4% 36.0% 15.5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 200182019 万平米 TOP1-50同比 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 1999 2001 2003 20
14、05 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 亿平米、万亿元 全国商品房销售面积全国商品房销售额 5050强市强市占率稳步提升，前十销售贡献度最高占率稳步提升，前十销售贡献度最高 7 资料来源：克而瑞，国家统计局，平安证券研究所 各梯队销售面积占各梯队销售面积占5050强房企比重强房企比重 各梯队销售金额占各梯队销售金额占TOP50TOP50比例比例 54.1%53.3%53.0% 49.2%47.6% 16.1%17.0%18.0% 19.2% 20.3% 13.6%13.1%13.1% 14.0% 13.4% 16.3%16.5%15.9%17.6% 18.7
15、% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 200182019 TOP31-50TOP21-30 TOP11-20TOP1-10 57.0%57.6%57.5% 53.0% 51.2% 14.4% 15.5%16.3% 18.5% 19.5% 13.4% 12.6%12.4% 13.1% 13.1% 15.2%14.2%13.7%15.4%16.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 200182019 TOP31-50TOP21-30 TOP11-
16、20TOP1-10 各梯队销售金额占全国比重各梯队销售金额占全国比重各梯队销售面积占全国比重各梯队销售面积占全国比重 17.9% 20.5% 26.2% 35.2% 40.7% 10.2% 11.8% 15.1% 18.6% 20.8% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 200182019 TOP1-50TOP1-10（右轴） TOP11-20（右轴）TOP21-30（右轴） TOP31-50（右轴） 28.9% 33.5% 44.4% 54.3% 59.7% 15.6% 17.9% 2
17、3.5% 26.7% 28.4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 200182019 TOP1-50TOP1-10（右轴） TOP11-20（右轴）TOP21-30（右轴） TOP31-50（右轴） 5050强市强市占率稳步占率稳步提升。提升。2015-2019年50强房企全国市占率持续提升，2019年销售 额、销售面积市占率分别较2015年提升30.8个、22.8个百分点至59.7%、40.7%。 中长期看，随着新房市场规模收缩，头部房企凭借融资及拿地优势、强大运营能 力，有望持续扩大市场
18、份额。 从从5050强内部来看，强内部来看，TOP1TOP1- -1010房企房企20192019年销年销售售面积面积占占5050强比重过半。强比重过半。结合上篇土储报 告分析，2019年末TOP1-10房企土储建面占50强（剔除华侨城、华夏幸福）总土储 比例55.1%，2019年同口径TOP1-10房企销售面积占比为52.4%，土储占比高于销售 占比，预计后续TOP1-10市占率仍能维持较高水平。 前十追赶者及千亿内房企增速领跑前十追赶者及千亿内房企增速领跑 8 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 前十追赶者及千亿内房企增速领跑。前十追赶者及千亿内房企增速领跑。2015-2019年TOP11-
19、20、TOP31-50销售额（销售面积）年复合增速分别达47.7%（42.4%）与44.4% （34.2%），增速高于其他梯队，反映TOP11-20房企冲击前十意愿仍然强烈，而千亿内房企（2019年TOP30销售门槛为1131亿）仍存在规 模增长诉求，这与此前土储报告中该两梯队拿地更积极相一致。相较而言，2017年以来TOP1-10房企销售增速有所放缓，我们认为主要受 制于龙头房企较大的规模体量，同时主流房企在规模上台阶后逐步开启多元化尝试、注重中长期业务布局。 各梯队房企销售面积增速各梯队房企销售面积增速 各梯队房企销售金额增速各梯队房企销售金额增速 37.2% 25.3% 11.7% 52
20、.0% 44.5% 54.3% 21.5% 32.0% 32.5% 52.7% 21.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 20019 TOP1-50TOP1-10TOP11-20TOP21-30TOP31-50 49.7% 27.4% 13.1% 65.3% 58.9% 46.5% 23.8% 59.2% 44.7% 51.8% 24.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 20019 TOP1-50TOP1-10TOP11-20TOP21-30TOP31-50 民企销售面积增长更快民企销售面积增长
21、更快 9 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 分房企属性来看，民营房企2015-2019年销售面积增长较快，各企业年复合增速均值为43%，高于央企（29.6%）及地方国企（20.5%）， 反映民企更灵活的激励机制、更强的扩规模降融资成本诉求反映民企更灵活的激励机制、更强的扩规模降融资成本诉求。 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 保 利 地 产 中 海 地 产 华 润 置 地 招 商 蛇 口 中 国 金 茂 绿 城 中 国 中 国 铁 建 华 侨 城 万 科 绿 地 控 股 首 开 股 份 华 发 股 份 首 创 置 业 建 发 房 产 碧 桂 园 中 国 恒 大 融 创
22、中 国 新 城 发 展 控 股 世 茂 房 地 产 龙 湖 集 团 阳 光 城 集 团 金 地 集 团 旭 辉 集 团 中 南 建 设 金 科 股 份 中 梁 地 产 集 团 华 夏 幸 福 富 力 地 产 融 信 中 国 正 荣 地 产 远 洋 集 团 雅 居 乐 集 团 中 国 奥 园 祥 生 地 产 集 团 佳 兆 业 集 团 荣 盛 发 展 滨 江 集 团 蓝 光 发 展 美 的 置 业 龙 光 地 产 新 力 控 股 卓 越 置 业 金 辉 集 团 合 景 泰 富 集 团 泰 禾 集 团 中 骏 集 团 时 代 中 国 控 股 禹 洲 地 产 新 希 望 地 产 建 业 地 产 销售
23、面积复合增速（2015-2019年） 央企 增速均值29.6% 地方国企 增速均值20.5% 民企 增速均值43.0% 民企民企20152015- -20192019年销售面积增长更快年销售面积增长更快 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 保 利 地 产 中 海 地 产 华 润 置 地 招 商 蛇 口 中 国 金 茂 绿 城 中 国 中 国 铁 建 华 侨 城 万 科 绿 地 控 股 首 开 股 份 华 发 股 份 首 创 置 业 建 发 房 产 碧 桂 园 中 国 恒 大 融 创 中 国 新 城 发 展 控 股 世 茂 房 地 产 龙 湖 集 团 阳 光 城
24、集 团 金 地 集 团 旭 辉 集 团 中 南 建 设 金 科 股 份 中 梁 地 产 集 团 华 夏 幸 福 富 力 地 产 融 信 中 国 正 荣 地 产 远 洋 集 团 雅 居 乐 集 团 中 国 奥 园 祥 生 地 产 集 团 佳 兆 业 集 团 荣 盛 发 展 滨 江 集 团 蓝 光 发 展 美 的 置 业 龙 光 地 产 新 力 控 股 卓 越 置 业 金 辉 集 团 合 景 泰 富 集 团 泰 禾 集 团 中 骏 集 团 时 代 中 国 控 股 禹 洲 地 产 新 希 望 地 产 建 业 地 产 销售金额复合增速（2015-2019年） 央企 增速均值34.0% 地方国企 增速均
25、值33.7% 民企 增速均值52.3% 民企销售金额增速更高民企销售金额增速更高 10 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 从销售金额来看，2015-2019年民营房企销售金额增速亦更高，各企业年复合增速均值为52.3%，优于央企（34%）及地方国企（33.7%）。 民企民企20152015- -20192019年销售金额增速更高年销售金额增速更高 新力新力、中梁增中梁增速速居前，绿城、中海相对靠后居前，绿城、中海相对靠后 11 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 从具体房企来看，2015-2019年销售额、销售面积复合增速均靠前 的为新力控股、中梁地产新力控股、中梁地产，对应销售金额复合增速超7
26、4%、销售面 积复合增速超80%；销售额、销售面积增速相对靠后的为绿城中绿城中 国、中海地产国、中海地产，对应销售金额复合增速低于25%、销售面积复合增 速低于10%。 20152015- -20192019年销售额复合增速后十房企年销售额复合增速后十房企 20152015- -20192019年销售额复合增速前十房企年销售额复合增速前十房企 20152015- -20192019年销售面积复合增速前十房企年销售面积复合增速前十房企20152015- -20192019年销售面积复合增速后十房企年销售面积复合增速后十房企 116% 88% 81% 74%72% 71% 71% 71% 67%
27、67% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 新力 控股 佳兆 业集 团 祥生 地产 集团 中梁 地产 集团 美的 置业 中南 建设 新希 望地 产 新城 发展 控股 华发 股份 中国 奥园 销售金额复合增速（2015-2019年） 30% 29%29% 26% 26% 25% 22% 20% 18% 17% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 华润 置地 富力 地产 雅居 乐集 团 泰禾 集团 首创 置业 万科 中海 地产 华夏 幸福 绿地 控股 绿城 中国 销售金额复合增速（2015-2019年） 102% 86% 81% 65% 62
28、% 62% 61%59% 58% 58% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 中梁 地产 集团 新力 控股 融创 中国 阳光 城集 团 新城 发展 控股 华侨 城 祥生 地产 集团 佳兆 业集 团 中国 奥园 中国 金茂 销售面积复合增速（2015-2019年） 18%18%18% 17% 16% 16% 15% 9% 8% 5% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 万科 泰禾 集团 华夏 幸福 绿地 控股 荣盛 发展 雅居 乐集 团 首开 股份 中海 地产 绿城 中国 首创 置业 销售面积复合增速（2015-2019年） 龙头规
29、模诉求放缓，中小房企增速更高龙头规模诉求放缓，中小房企增速更高 12 我们用2015-2019年房企销售额年复合增速作为纵坐标、2019年房企销售金额作为横坐标，对50强房企进行划分。可以看到越靠近右下 角的房企销售规模越高、而增速越低，其中万科、恒大等龙头房企在达到一定量级后，增速明显放缓；而新力控股、佳兆业、祥生新力控股、佳兆业、祥生等房 企，由于较低的基数相对增速更高。 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 碧桂园 万科 中国恒大 融创中国 保利地产 绿地控股 中海地产 新城发展控股 世茂房地产 华润置地 龙湖集团 招商蛇口 阳光城集团 金地集团 旭辉集团 中南建设 金科股份 中国金茂 中梁
30、地产集团 华夏幸福 富力地产 融信中国 正荣地产 绿城中国 远洋集团 雅居乐集团 中国奥园 祥生地产集团 佳兆业集团 荣盛发展 滨江集团 中国铁建 蓝光发展 美的置业 龙光地产 新力控股 首开股份 卓越置业 华发股份 金辉集团 合景泰富集团 泰禾集团 首创置业 中骏集团华侨城 时代中国控股 禹洲地产 建发房产 新希望地产 建业地产 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000 2015-2019 年 销 售 额 复 合 增 速 2019年销售额（亿元） 中位数45% 中位数1242亿元 各房企各房企
31、20152015- -20192019年销售复合增速及年销售复合增速及20192019年销售额分布图年销售额分布图 Contents 02 销售布局：从下沉三四线到回归一二线， 从布局中西部转向沿海核心城市圈 01 销售现状：增速稳中趋降，各梯队态 度分化 03 销售质量：均价涨幅收窄，已售项目 盈利能力尚可 04 销售策略：布局兼具深度与广度，刚 需刚改为主流定位 05 未来展望与投资建议 资料来源：中指，克而瑞，平安证券研究所 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 碧 桂 园 万 科 中 国 恒 大 融 创 中 国 保 利 地 产 绿 地
32、控 股 中 海 地 产 新 城 发 展 控 股 世 茂 房 地 产 华 润 置 地 龙 湖 集 团 招 商 蛇 口 阳 光 城 集 团 金 地 集 团 旭 辉 集 团 中 南 建 设 金 科 股 份 中 国 金 茂 中 梁 地 产 集 团 华 夏 幸 福 富 力 地 产 融 信 中 国 正 荣 地 产 绿 城 中 国 远 洋 集 团 雅 居 乐 集 团 中 国 奥 园 祥 生 地 产 集 团 佳 兆 业 集 团 荣 盛 发 展 滨 江 集 团 中 国 铁 建 蓝 光 发 展 美 的 置 业 龙 光 地 产 新 力 控 股 首 开 股 份 卓 越 置 业 华 发 股 份 金 辉 集 团 合 景
33、泰 富 集 团 泰 禾 集 团 首 创 置 业 中 骏 集 团 华 侨 城 时 代 中 国 控 股 禹 洲 地 产 建 发 房 产 新 希 望 地 产 建 业 地 产 2019年销售面积占比2019年销售金额占比 面积占比均值41.1% 金额占比均值45.1% 研究数据梳理研究数据梳理 14 为统一数据口径，我们采用中指数据库的销售城级及区域分类标准，囿于数据可得原因，中指数据库对各房企城级或区域销售统计并不 完整。2019年中指统计的50强房企各城级销售金额（面积）之和与总金额（面积）不一致。 中指数据库各城级或区域销售总和占房企总销售额比例中指数据库各城级或区域销售总和占房企总销售额比例
34、中指二线销售中指二线销售占比高占比高估、三线估、三线占比低占比低估估 15 各公司年报销售城级占比与中指数据对比（各公司年报销售城级占比与中指数据对比（20182018年）年） 房企房企类型类型 年年报占比报占比中指数据库数中指数据库数据占比据占比占比差异（年报数据占比差异（年报数据- -中指数据）中指数据） 一一线线二二线线三四三四线线一一线线二二线线三四三四线线一一线线二二线线三四三四线线 龙湖集团销售金额19.5%68.5%12.0%19.9%74.4%5.7%-0.4%-5.9%6.3% 销售面积7.9%75.1%17.0%8.6%82.4%9.0%-0.7%-7.3%8.0% 旭辉集
35、团销售金额13.7%71.3%15.1%6.1%90.1%3.8%7.6%-18.8%11.3% 销售面积6.5%73.6%19.9%3.7%92.0%4.3%2.8%-18.4%15.6% 时代中国销售金额30.1%4.4%65.6%18.6%20.4%61.1%11.5%-16.0%4.5% 销售面积21.7%8.7%69.6%22.3%34.2%43.5%-0.6%-25.5%26.1% 禹洲地产销售金额11.3%65.9%22.7%16.1%79.6%4.3%-4.8%-13.7%18.4% 销售面积4.7%54.8%40.5%10.7%80.4%8.8%-6.0%-25.6%31.7
36、% 远洋集团销售金额43.3%46.9%9.8%35.9%62.3%1.8%7.4%-15.4%8.0% 销售面积27.0%57.2%15.8%15.5%67.4%17.1%11.5%-10.2%-1.3% 建业地产销售金额0.0%25.7%74.3%0.0%78.4%21.6%0.0%-52.7%52.7% 销售面积0.0%16.9%83.1%0.0%62.4%37.6%0.0%-45.5%45.5% 中南建设销售金额4.8%41.4%53.8%10.5%46.1%43.4%-5.7%-4.7%10.4% 销售面积1.7%37.9%60.3%4.1%45.6%50.3%-2.4%-7.7%1
37、0.0% 销售金额占比差异均值（不含建业）2.6%-12.4%9.8% 销售面积占比差异均值（不含建业）0.8%-15.8%15.0% 我们选取7家数据可得且可比的房企年报数据，按照中指城级标准重新归类整理，对比其年报数据与中指样本数据发现，除建业地产外，年 报数据反映的各城级占比与中指数据相对一致。剔除建业后，整体来看，年报数据的一线城市销售额占比略高2.6个百分点，二线城市占比 则低12.4个百分点，三线城市占比则高9.8个百分点，或因三四线地产项目数据收集相对困难，导致中指数据有所低估。在下文分析中，我 们仍采用中指的城级数据，并剔除了样本占比低于20%的房企，但可能存在高估二线占比，低
38、估三四线占比的情况。 资料来源：公司年报，中指，平安证券研究所注：年报数据依据中指城级标准区分一线、二线、三四线 2 5 1 4 3 3 5 6 / 4 5 8 0 8 / 2 0 2 0 0 3 0 6 0 7 : 4 4 房企房企类型类型 年年报占比报占比中指数据库数中指数据库数据占比据占比占比差异（年报数据占比差异（年报数据- -中指数据）中指数据） 长三长三角角珠三珠三角角环渤环渤海海东东北北中西中西部部长三长三角角珠三珠三角角环渤环渤海海东东北北中西中西部部长三长三角角珠三珠三角角环渤环渤海海东东北北中西中西部部 龙湖集团 销售金额27.9%10.7%29.7%1.9%29.9%29
39、.6%7.1%26.9%4.2%32.1%-1.7%3.6%2.8%-2.3%-2.2% 销售面积22.5%10.8%25.9%1.7%39.2%20.8%7.5%24.3%5.5%41.9%1.7%3.3%1.6%-3.8%-2.7% 旭辉集团 销售金额47.8%4.9%20.0%0.0%27.2%58.1%0.0%11.9%4.1%25.9%-10.3%4.9%8.1%-4.1%1.3% 销售面积43.5%5.7%17.6%0.0%33.2%51.6%0.0%11.6%5.4%31.3%-8.1%5.7%6.0%-5.4%1.9% 时代中国 销售金额0.0%95.6%0.0%0.0%4.4
40、%0.0%79.6%0.0%0.0%20.4%0.0%16.0%0.0%0.0%-16.0% 销售面积0.0%91.3%0.0%0.0%8.7%0.0%65.8%0.0%0.0%34.2%0.0%25.5%0.0%0.0%-25.5% 禹洲地产 销售金额60.0%19.5%9.4%0.0%11.1%74.9%16.8%5.9%0.0%2.4%-14.9%2.7%3.5%0.0%8.7% 销售面积51.2%23.9%12.0%0.0%13.0%73.0%15.1%8.8%0.0%3.1%-21.8%8.8%3.2%0.0%9.9% 远洋集团 销售金额12.7%20.0%48.3%5.0%14.0
41、%26.1%15.2%38.4%8.9%11.5%-13.4%4.8%9.9%-3.9%2.5% 销售面积13.0%18.5%43.0%6.2%19.4%20.3%21.7%28.7%15.3%14.1%-7.3%-3.2%14.3%-9.1%5.3% 建业地产 销售金额0.0%0.0%0.0%0.0%100.0%0.0%0.0%0.0%0.0%100.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0% 销售面积0.0%0.0%0.0%0.0%100.0%0.0%0.0%0.0%0.0%100.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0% 中南建设 销售金额64.4%1.2%15.2%0.9%18.
42、4%57.0%0.9%22.2%1.0%18.9%7.4%0.3%-7.0%-0.1%-0.5% 销售面积58.2%1.3%17.7%1.1%21.7%49.1%1.3%26.2%1.4%22.0%9.1%0.0%-8.5%-0.3%-0.3% 销售金额均值（不含建业） -5.5%5.4%2.9%-1.7%-1.0% 销售面积均值（不含建业） -4.4%6.7%2.8%-3.1%-1.9% 中中指与年报各区域销售占比差异相对可控指与年报各区域销售占比差异相对可控 16 各公司年报销售区域占比与中指数据对比（各公司年报销售区域占比与中指数据对比（20182018年）年） 资料来源：公司年报，中指
43、，平安证券研究所注：年报数据依据中指区域标准区分长三角、珠三角、环渤海、东北、中西部 从区域销售占比来看，剔除建业外的6家房企中，年报数据的珠三角销售占比较中指数据略高、长三角占比略低，但整体差异控制在7%以内， 相对可控。综上，我们在房企销售城级及区域分析中剔除了华夏幸福、中国奥园、祥生地产集团、建业地产四家样本占比较低或与年报数据 差异明显的房企。由于统计样本并未包括房企所有销售项目，本文城市及区域分析结果可能与公司实际情况存在差异。 30.2% 27.3% 21.1% 18.0%18.9% 53.3% 55.5% 59.1% 61.3% 59.2% 16.5% 17.3% 19.8% 2
44、0.7% 22.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 200182019 一线占比二线占比三四线占比 13.7% 6.9%6.7% 3.4%3.5% 48.6% 58.6% 51.2% 45.4% 50.5% 37.7% 34.6% 42.1% 51.2% 46.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 200182019 一线占比二线占比三四线占比 43.8% 22.9%23.0% 12.9%12.6% 42.7% 62.9% 50.4% 54.2% 58.3% 13.5% 14.1% 26.
45、6% 32.9% 29.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 200182019 一线占比二线占比三四线占比 从下沉三四线到回归一二线从下沉三四线到回归一二线 17 资料来源：中指，平安证券研究所 注：一线、二线、三四线采取中指城级分类，尽管拿地、销售数据均来自中指，但由于统计方法存在差异，故销售城级占比与拿地城级占比绝对值对比意义削 弱，下同 5050强强房房企销企销售整售整体上以体上以一二线为主，占比超一二线为主，占比超50%50%。 2016年“930”新政下核 心城市开启严调控、三四线处于去库存周期，多数房企选择下沉三四线， 2017
46、、2018年三四线拿地占比明显提升；50强房企2015年以来三四线销售占 比逐步上升，2019年销售面积、销售金额占比分别升至29.3%、22%。从拿地 走势来看，2019年随着棚改货币化退潮、一二线市场回暖及限价放开，房企 布局又逐步向一二线回归。预计受拿地影响，三四线销售占比后续亦将逐渐 回落并回归平稳。 5050强房企销售面积分布强房企销售面积分布 5050强房企销售金额分布强房企销售金额分布5050强房企拿地建面分布强房企拿地建面分布5050强房企拿地金额分布强房企拿地金额分布 14.2% 12.5% 9.5% 7.8%8.2% 61.3% 62.3% 64.1%64.7% 62.5%
47、 24.4% 25.1% 26.4% 27.5% 29.3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 200182019 一线占比二线占比三四线占比 2000019历年走势历年走势 整体整体 一线占比14.2%12.5%9.5%7.8%8.2% 二线占比61.3%62.3%64.1%64.7%62.5% 三四线占比24.4%25.1%26.4%27.5%29.3% TOP1-10TOP1-10 一线占比12.2%9.8%7.6%6.5%7.2% 二线占比62.0%62.8%62.0%6
48、3.2%60.8% 三四线占比25.8%27.4%30.3%30.3%32.1% TOP11-20TOP11-20 一线占比16.2%16.2%10.2%9.0%8.8% 二线占比68.3%69.6%75.0%72.4%73.1% 三四线占比15.6%14.2%14.8%18.5%18.1% TOP21-30TOP21-30 一线占比14.0%14.2%11.1%8.2%9.1% 二线占比54.5%56.9%61.1%63.4%56.9% 三四线占比31.5%28.9%27.8%28.4%33.9% TOP31-50TOP31-50 一线占比21.3%20.3%16.3%12.0%10.8%
49、二线占比57.8%57.6%63.9%62.6%60.6% 三四线占比20.9%22.2%19.8%25.4%28.6% 18 TOP21TOP21- -3030三四线销售面积占比更高三四线销售面积占比更高 从各梯队房企来看，TOP21-30房企三四线销售面积占比相对其他梯队房企更高，2019年占比达33.9%。结合拿地情况，TOP21-30房企三四 线拿地面积占比在各梯队房企中亦最高，反映出三四线城市为TOP21-30房企布局主战场。从拿地走势来看，随着一二线回暖和三四线落 潮，前30强房企2019年二线城市拿地占比均有提升，考虑销售滞后于拿地，预计后续各房企二线销售占比亦有望提升。 资料来源：中指，平安证券研究所 各梯队房企历年销售面积城市分布各梯队房企历年销售面积城市分布 各梯队房企历年拿地面积城市分布各梯队房企历年拿地面积城市分布 2000019历年走势历年走势 整体整体 一线占比13.7%6.9%6.7%3.4%3.5% 二线占比48.6%58.6%51.2%45.4%50.5% 三四线占比37.7%34.6%42.1%51.2%46.0% TOP1-10TOP1-10 一线占比12.
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