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1、 房地产企业资金来源与融资渠道解析 “财报视角看地产”系列之三 主要内容主要内容: : 房地产属于资金密集型行业,投资规模大,同时开发流程耗时 较长,使得房地产企业通常通过融资获取资金进行生产经营。 本文详细介绍了房地产企业资金来源与融资渠道,进而深入了 解房地产企业的资金状况。 房地产开发资金来源房地产开发资金来源 房地产开发到位资金是指房企实际拨入的,用于房地产开发的 各种货币资金。因此,房地产开发到位资金仅反映房企拨付用 于开发部分的资金,而不是房企各渠道融资的总量。根据统计 局分类,房地产开发到位资金可分为国内贷款、利用外资、自 筹资金和其他资金。 银行贷款银行贷款 银行贷款主要包含有
2、开发贷、并购贷、土地储备贷款、流动资 金贷、经营性物业贷、政策性贷款等方式。近来,房地产方面 监管政策在土地储备贷款上要求愈发严格,限制条件愈发增 多,开发贷和并购贷成为房企获取银行贷款的主要方式。 非标融资非标融资 非标准化债务融资工具是指未在银行间市场及证券交易所市场 交易的债权型资产,包括且不限于:信贷资产、信托贷款、委 托债权、承兑汇票、信用债、应收账款、各类受(收)益权、 带回购条款的股权融资等。随后,银监会又陆续将券商两融收 益权和收益凭证以及保理、融资租赁、股票质押式回购等资产 纳入非标债权范围。2018 年,央行等联合发布 106 号文,明确 标准化债权类资产的条件,并表示标准
3、化债权类资产之外的债 权类资产均为非标准化债权类资产。 资产证券化资产证券化 资产证券化以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持,通过 对基础资产池现金流的结构化设计和组合进行信用增级,实现 风险和收益的重新分配。其本质是将缺乏流动性的基础资产, 转化为不同信用级别的资产支持证券。 海外债务海外债务 房企发行海外债包括直接境外发行、间接境外发行和红筹结构 发行三种模式。其中,间接境外发行模式被多数房企采用,指 境内企业在境外(以香港、英属维尔京群岛、开曼群岛为主) 注册的全资子公司(SPV)作为发行主体在境外市场发债,可 以获得一定的税收优惠。地产海外债以美元债为主,也有少量 港元、新加坡元、欧
4、元债等。 风险提示风险提示 房地产调控政策的不确定性,销售不及预期。 评级及分析师信息 行业评级: 推荐 行业走势图 分析师:由子沛分析师:由子沛 邮箱: SAC NO:S05 研究助理:侯希得研究助理:侯希得 邮箱: -15% -8% 0% 7% 15% 23% 2019/072019/102020/012020/04 房地产沪深300 证券研究报告|行业深度研究报告 仅供机构投资者使用 Table_Date 2020 年 07 月 06 日 证券研究报告|行业深度研究报告 2 盈利预测与估值盈利预测与估值 重点公司 股票股票 股票股票 收盘价收盘价 投资投资 E EP
5、S(PS(元元) ) P P/E/E 代码代码 名称名称 (元)(元) 评级评级 20201 19 9A A 20202 20 0E E 20202121E E 20202 22 2E E 20201 19 9A A 20202 20 0E E 20202 21 1E E 20202 22 2E E 000002.sz 万科 A 28.65 增持 3.44 4.15 4.95 5.83 8.3 6.9 5.8 4.9 600048.sh 保利地产 16.35 增持 2.34 2.83 3.32 3.88 7.0 5.8 4.9 4.2 000656.sz 金科股份 9.15 买入 1.06 1
6、.36 1.62 1.91 8.6 6.7 5.6 4.8 000961.sz 中南建设 10.32 增持 1.12 1.93 2.43 2.8 9.2 5.3 4.2 3.7 资料来源:资料来源:WindWind,华西证券研究所,华西证券研究所 oPoRrPxPqQpQrRoRtNtNnO8OdN8OtRnNnPpPjMrRtMiNrRxO8OmMwPwMmOqRvPnPqR 证券研究报告|行业深度研究报告 3 正文目录 1. 房地产开发资金来源的分类 . 6 1.1. 国内贷款 . 6 1.2. 利用外资 . 7 1.3. 自筹资金 . 8 1.4. 其他资金 . 9 1.5. 各项应付款
7、 . 10 1.6. 各流程资金来源 . 11 2. 银行贷款剖析 . 12 2.1. 开发贷款 . 15 2.2. 并购贷 . 16 3. 信用债渠道 . 17 3.1. 公司债 . 17 3.2. 企业债 . 20 3.3. 中期票据 . 22 3.4. 短期融资券 . 24 3.5. 定向工具 . 26 4. 非标融资 . 29 4.1. 委托贷款 . 31 4.2. 信托贷款 . 32 4.3. 明股实债 . 35 5. 资产证券化 . 37 5.1. 资产证券化介绍 . 37 5.2. 房地产企业 ABS 介绍 . 40 6. 海外债券 . 43 6.1. 海外债券概述 . 43 6
8、.2. 政策变迁 . 44 6.3. 规模及利率 . 45 7. 房企融资情况 . 47 8. 风险提示 . 49 图表目录 图 1 历年房地产企业开发到位资金 . 6 图 2 历年房地产行业国内贷款规模及占房地产开发资金来源比例 . 7 图 3 历年房地产行业利用外资规模及占房地产开发资金来源比例 . 8 图 4 历年房地产行业自筹资金规模及占房地产开发资金来源比例 . 9 图 5 历年房地产行业其他资金规模及占房地产开发资金来源比例 . 10 图 6 历年房地产行业各种应付款规模及占房地产开发资金来源比例 . 11 图 7 房地产企业开发各阶段资金来源 . 12 图 8 历年房地产开发贷余
9、额及同比增速 . 15 图 9 历年房地产并购贷款余额及并购项目数 . 16 图 10 房地产信用债净融资额(亿元) . 17 图 11 房地产企业信用债存量规模(亿元) . 17 图 12 房地产行业公司债发行额(亿元)和占信用债比例(%) . 19 图 13 房地产行业企业债发行额(亿元)和占信用债比例(%) . 21 图 14 房地产行业中期票据发行额(亿元)和占信用债比例(%) . 23 图 15 房地产行业短期融资券发行额(亿元)和占信用债比例(%) . 25 图 16 房地产行业定向工具发行额(亿元)和占信用债比例(%) . 27 证券研究报告|行业深度研究报告 4 图 17 委托
10、贷款基础模式 . 29 图 18 信托贷款基础模式 . 29 图 19 银行理财产品余额及投资非标占比 . 30 图 20 新增委托贷款及占比 . 32 图 21 资金信托对房地产领域的投向情况 . 33 图 22 新增委托贷款和信托贷款走势 . 33 图 23 “明股实债”融资模式 . 36 图 24 历年企业 ABS 发行量及发行规模 . 40 图 25 近三年企业 ABS 分类发行量. 40 图 26 2019 年房地产 ABS 发行量(按基础资产分类) . 41 图 27 间接境外发债模式 . 44 图 28 地产海外债发行情况 . 46 图 29 地产海外债发行利率趋势 . 46 图
11、 30 2019 年地产海外债发行期限统计 . 46 图 31 当前地产海外债到期规模分布 . 46 图 32 历年房地产行业利用外资规模及占房地产开发资金来源比例 . 48 图 33 申万房地产板块现金短债比. 48 图 34 大中型房企现金短债比 . 48 图 35 申万房地产板块现金短债比. 49 图 36 大中型房企现金短债比 . 49 表 1 国内贷款来源和涉及主要融资渠道 . 7 表 2 利用外资来源和涉及主要融资渠道 . 8 表 3 自筹资金来源和涉及主要融资渠道 . 9 表 4 其他资金来源和涉及主要融资渠道 . 10 表 5 各种应付款来源和涉及主要融资渠道 . 11 表 6
12、 房地产行业银行贷款相关监管文件 . 13 表 7 2019 年阳光城融资情况表 . 14 表 8 房地产开发贷款需要满足条件 . 15 表 9 房地产并购贷款需要满足条件 . 16 表 10 房地产公司债主要监管文件. 18 表 11 房地产公司债券发行实行分类监管细则 . 18 表 12 近期房地产企业公司债发行概览 . 19 表 13 房地产企业债主要监管文件. 20 表 14 房地产企业债发行分类监管细则 . 21 表 15 近期房地产企业债发行概览. 22 表 16 房地产中期票据发行分类监管细则 . 23 表 17 近期房地产企业中期票据发行概览 . 24 表 18 房地产企业短期融资券发行分类监管细则 .