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58安居乐房产研究院：2019成都写字楼市场浅析(24页)(24页).pdf

编号：13165

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1、 2019黄金周刚刚过去，“十一”假期旅游数据统计显示，成都共接待游客2017万余人，排名全国第三；人均消费1420元，全国排名第一，超出第二名北京208元，零售市场强劲，吸金能力居冠。成都发达的零售业闻名全国乃至世界，“首店效益”和“网红经济”持续为其输血，不仅吸引了大批游客，更是网罗了大量企业和人才落户成都，促进了成都商业地产的繁荣发展。本文将从宏观背景、写字楼开发投资、写字楼租赁及销售几个方面浅谈2019年成都写字楼市场发展现状。成都GDP及第三产业增速高于全国平均 58安居客房产研究院综合整理成都作为中国西部区域的经济中心，其商业地产过去几年持续引领二线城市的发展。

2、2018年，成都的 GDP为15343亿人民币，全国城市排名第八；GDP 增速8.0%，第三产业增速9.0%，均高于全国平均水平1.4%。 2019年上半年，尽管全国经济增速放缓，成都GDP 却逆势提升至8.2%，第三产业增速保持9%，经济强劲发展。 5.50 6.50 7.50 8.50 9.50 2001720181H/2019 GDP及第三产业增速成都VS全国 GDP增速：全国GDP增速：成都第三产业增速：全国第三产业增速：成都成都第三产业GDP占比低发展潜力大 58安居客房产研究院综合整理成都的第三产业占GDP比重为54.1%，远低于一线城市及部分二

3、线城市，第三产业发展潜力无限，写字楼需求提升空间大。 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2018年各地GDP及第三产业比较地方GDP(亿）第三产业产值（亿）第三产业比重（右）零售、TMT、金融等领域发展推动办公需求成都强劲的消费实力是经济发展的第一推动力，零售业的繁荣不但吸引了全世界品牌企业争相入驻，零售的引力效应更是吸引了众多其他行业企业趋之若鹜，推升办公需求。成都鼓励技术创新和扶持创业企业的政策效果近年来逐步显现，新经济发展带动下的TM

4、T企业办公需求增长。非银金融行业积极布局西部区域，成都为各大金融机构分公司办公首选地。宜居的环境、强劲的经济、得天独厚的区位优势吸引着大批国内外企业及人才齐聚成都，过去几年人口稳步增长。 1,400 1,450 1,500 1,550 1,600 1,650 200172018 成都常住人口（万人）随着成都的外扩发展，写字楼市场早已突破了曾经的单核发展状态，形成了“双中心”的发展格局：一是传统核心商务区，二是南延线商务区。传统核心商务区主要是由“春熙路+盐市口+天府广场”形成的成都最繁华的中心商圈以及“顺城大街+骡马市”以金融服务业、酒店为主力的商务区组成

5、。南延线一带作为成都政治和经济中心南移的产物，属于近几年写字楼开发的热点区域，其写字楼存量已超越传统核心商务区， 2020年后“双中心”的格局可能会向南延线商务区倾斜。成都写字楼形成了“双中心”的发展格局写字楼施工面积、新开工面积、竣工面积均大幅增长在强劲的经济和第三产业发展带动下，2019年 1-8月，成都写字楼开发累计投资额151亿元，同比增长33%，远超整体房地产开发投资额增速。写字楼施工面积、新开工面积、竣工面积分别录得31%、44%、及64%的超高增速，写字楼开发投资全面升温。这说明在成都新经济发展势头的带动下，开发商继续看好商业办公市场，纷纷布局以期收获行业

6、增长红利。数据来源：成都市统计局，58安居客房产研究院综合整理写字楼2019年1-8月同比增速施工面积(万)160431% 新开工面积(万)38444% 竣工面积(万)7064% 房地产开发投资额(亿元)15133% 房企布局成都热门商务写字楼板块天府新区作为成都写字楼市场南向发展的延伸，近几年发展势头正盛，尤其是天府中央商务区，保利、万达、中海等房企均在此拿地布局。目前板块内有多个写字楼项目，其中中铁中建大厦、中铁中交大厦已率先竣工投入使用；作为天府中央商务区的天府国际会议中心目前已封顶，正在进行外立面打造；本将成为中国第一、世界第二的中海一带一路大厦，高度从最初规划的677

7、米减少到488米，目前正在进行地基部分的修建；同时，颇具设计感的花瓣造型的天府国际金融中心也正在修建中。数据来源：58安居客房产研究院综合整理租赁方面，受到整体经济增长放缓影响，上半年成都优质办公楼净吸纳量仅为29万平方米，同比下降超50%，为5年来首次负增；尽管如此，上半年成都优质写字楼的净吸纳量仍居全国第二。非银金融、 TMT、房地产为新增租赁需求前三大来源，而医疗、教育、专业服务业办公需求亦较为活跃。数据来源：世邦魏理仕，58安居客房产研究院综合整理净吸纳量下降但仍居全国第二 0 20 40 60 80 100 200181H/2019 万平方米

8、成都优质写字楼供应量及净吸纳量净吸纳量供应量成都优质写字楼空置率继续下降至 23%，比18年底小幅降低0.5%。优质写字楼租金维持稳定，为84元/ /元。可见，短期的经济不确定性使得企业在拓展办公空间方面趋向保守，但成都的区位及经济优势仍使其在一二线主要城市间的竞争中保持领先地位。数据来源：世邦魏理仕，58安居客房产研究院综合整理空置率下降租金维持稳定 20 25 30 35 40 70 75 80 85 成都优质写字楼租金及空置率租金（元/平方米/月）空置率（%）右轴 58安居客线上搜索数据显示，今年1-9 月成都写字楼的租赁搜索热度持续升高，在十个一线及重点二线城

9、市中排名第三，仅次于北京和深圳。租赁搜索量同比增排名第二，租赁需求潜力巨大。数据来源：58安居客房产研究院综合整理租赁搜索热度高增速第二热度排名同比排名北京西安深圳成都成都广州上海重庆广州杭州重庆武汉杭州南京武汉上海西安深圳南京北京高新区热度独占鳌头，成都写字楼租赁搜索热度排名前三的板块全部位于高新区，分别是芳草、世纪城、及南延线。同时，高新区芳草板块以绝对优势荣登六个重点二线城市租赁搜索热度榜首。数据来源：58安居客房产研究院综合整理高新区租赁热度独占鳌头排名区域板块 1高新区芳草 2高新区世纪城 3高新区南延线 4高新区大源 5锦江琉璃厂 6

10、高新区金融城 7青羊外光华 8武侯广福桥 9天府新区华阳 10青羊外光华从写字楼租赁面积来看，100-200的房源关注度最高，占比33.8%，其次为 100 以下房源，占比23%，200-300 及300-500 的中等面积写字楼房源关注度也不低，合计占比31.6%。数据来源：58安居客房产研究院综合整理 100-200的房源关注度最高 23.0% 33.8% 16.9% 14.7% 4.9% 1.0% 3.7% 2.0% 成都写字楼租赁搜索面积分布 2000m 自2016年成都住宅加入限购行列以来，投资者更多的将目光转向到商业产权（包含商铺、商办、写字楼等）的房源，商业地产迎来新风

11、口。短时间内，写字楼市场的销售面积和销售额都有一波上涨，特别是拥有“类住宅”和“写字楼”双重属性的商办销售量。但是随着购买需求的消耗，叠加2017年4月成都市多个部门联合出台的关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知以严格限制商办项目改变为居住用途，商业地产成交归于平静，写字楼市场成交也进入平稳态势。成都商业地产市场去库存压力增加，开发商为了走量，写字楼成交价格有小幅让步。目前写字楼新盘的热门区域主要集中在天府新区和东部新城，这两个商务区受到政府规划大力扶持和培育，其中发展相对较早的天府新区已进入写字楼的集中供应期，而将大力发展先进制造业和国际化生产性服务业的东部新城尚在规

12、划中，未来亦会有大批写字楼新盘入市。数据来源：58安居客房产研究院综合整理 17年4月后写字楼成交回归平静库存增加数据显示，2019年1-9月，成都写字楼新盘供应41万，同比上涨2倍；成交28万，同比下跌16%；其中主城区成交22.9万，占比81.8%，天府新区成交6万，占比 21.4%。主城区中，高新区销售最旺，成交9.6万，占全市成交面积的41.9%。截至三季度末全市写字楼库存311.6万，同比增加5.7%，去库存压力非常大。数据来源：中成房业，58安居客房产研究院综合整理高新区及天府新区引领写字楼销售 0 50 100 150 200 250 300 350 40

13、0 2000182019 成都写字楼新增、销售、及存量新增（万方）销售（万方）存量（万方）价格方面，区域销售均价受当季新盘所在板块价格影响较大。总体来说，天府新区和高新区的热门板块由于受到市场热捧，价格较为坚挺。数据来源：中成房业，58安居客房产研究院综合整理热门板块价格坚挺 14201 12341 10979 14638 16370 15999 14714 14848 12757 10000 11000 12000 13000 14000 15000 16000 17000 一季度二季度三季度 2019成都写字楼新盘销售均价全市（

14、元）天府新区（元）高新区（元）写字楼二手房方面，58安居客线上数据显示，2019年3季度成都写字楼二手房源挂牌均价12860元/ ，环比微降0.5%。其中，南延线的写字楼二手挂牌均价为15660元 / ，世纪城板块均价15307元/ ，金融城板块均价16455元/ ，天府广场板块均价13530元/ ，以上热门板块的挂牌价格环比二季度均有所上浮。数据来源：58安居客房产研究院综合整理二手写字楼价格稳定热门板块挂牌价上浮展望未来，在成都强劲的经济增速及第三产业增速的支撑下，成都营商环境的国际认可度仍将继续提升，办公需求潜力大、热门板块的优质办公楼投资价值高。城市间逐渐白热化的人

15、才竞争、各区域间服务配套的升级竞争都使得写字楼的作用已超越简单的办公需求。领先的开发商和管理者早已从硬件升级、楼宇经济融合、服务角色转换、定制及租赁灵活性等方面转型升级。投资者亦应转变思维，从区位、服务、创新等多角度挖掘有潜力的写字楼产品。数据来源：58安居客房产研究院综合整理成都写字楼市场有压力、有动力 1. 数据来源： 58安居客房产研究院报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。 2. 数据周期及指标说明：报告整体时间段：2019.01-2019.09 具体数据指标参考各页标注 3. 版权声明： 58安居客房产研究院（以下简称“本机构

16、”）是上海瑞家信息技术有限公司及北京五八信息技术有限公司等关联公司（以下简称“本公司”）旗下的内部组织，凡属本机构的权责，上海瑞家信息技术有限公司和北京五八信息技术有限公司其中任一公司均可单独负责或共同负责。本报告中所有的文字、图片、表格均受有关商标和著作权的法律保护，部分文字和数据采集于公开信息，所有权归属于本公司。本机构有权随时对报告内容予以补充、更正或修订。未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、抄袭和改编，否则本公司有权进行维权保护自身权益。如引用、转载，需注明出处为58 安居客房产研究院，且引用、转载不得悖于本报告原意或引起消费者误解。未经授权使用本报告的

17、相关商业行为都将违反中华人民共和国著作权和其他法律法规以及有关国际公约的规定。 4. 免责条款：本报告内容由58安居客房产研究院整理制作，文中观点系本机构结合相关信息数据和行业经验所述，力求公正、客观的为用户和市场提供更多信息参考。因受数据获取资源的局限性以及信息数据时效性的限制，报告中所述的资料、观点及推测仅反映本报告初次公开发布时的意见，任何机构或个人援引或基于上述数据所采取的任何行为所造成的法律后果以及引发的争议皆由行为人自行承担。本公司对此不承担任何担保或保证责任。报告中的任何表述，均应从严格经济学意义上理解，并不含有任何道德、政治偏见或其他偏见，用户也不应该从这些角度加以解读，本公司对任何基于这些偏见角度理解所可能引起的后果不承担任何责任，并保留采取行动保护自身权益的一切权利。报告说明

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