1、 专题研究报告 1 会计准则变更及对地产企业信用水平的影响分析会计准则变更及对地产企业信用水平的影响分析 新准则是否会优化地产企业报表新准则是否会优化地产企业报表 一、新会计准则的变更一、新会计准则的变更 1准则内容的变化 2017 年 7 月 5 日，财政部修订发布了企业会计准则第 14 号收入，自我国 2006年发布收入准则和建造合同准则至今已逾十载，财政部首次对收入相关准则进行了全面修订，主要是为了与 2014 年 5 月发布的国际财务报告准则第 15 号客户合同收入保持趋同。该准则规范收入确认、计量以及对相关信息的披露。本次准则修订的主要内容有： 表 1 企业会计准则底 14 号收入2
2、006 版与 2017 修订版主要内容差异对比 2006 年年CAS 14-收入和收入和CAS 15-建造合同建造合同 2017 年年CAS 14-收入收入 新旧差异新旧差异 第四条第四条 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。 第四条第四条 企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。 第十二条第十二条 对
3、于在某一时段内履行的履约义务，企业应当在该段时间内按照履约进度确认收入。但是履约进度不能合理确定的， 应考虑商品的性质，采用产出法或者投入法确定恰当的履约进度。 以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。 CAS 15 第五条第五条 一项包括建造数项资产的建造合同，同时满足下列条件的，每项资产应当分立为单项合同：（一）每项资产均有独立的建造计划；（二）与客户就每项资产单独进行谈判，双方能够接受或者拒绝与每项资产有关的合同条款； （三） 每项资产的收入和成本可以单独辨认。 第五条第五条 企业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，但已收或者应收的合同或协议价
4、款不公允的除外。 第九条第九条 合同开始日， 企业应当对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，然后，在履行了各单项履约义务时分别确认收入。 第十四条第十四条 企业应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。 定义 “履约义务” ；识别合同所包含的各单项履约义务， 并按照单独售价的相对比例将交易价格分摊至各单项履约义务。 资料来源：财政部，联合评级整理 （一）统一收入确认模型，解决目前收入确认时点的问题。 新收入准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型， 要求采用统一的收入确认方法，规范所有与客户之间的合同产生的
5、收入，更好的解决了“在某一时段内”还是“在某一时点”确认收入的问题。 （二）收入确认时点的判断标准由风险报酬转移变成控制权转移。 专题研究报告 2 现行收入准则要求区分销售商品收入和提供劳务收入， 并且强调在将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方时确认销售商品收入。 新收入准则打破商品和劳务的界限， 要求客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入，此举更加科学合理地反映企业的收入确认过程。 （三）解决了包含多重交易安排合同的收入确认问题。 新收入准则对包含多重交易安排的合同的会计处理提供了更明确的指引， 要求企业在合同开始日对合同进行评估， 识别合同所包含的各单项履约义务， 按照各单项履约
6、义务所承诺商品（或服务）的单独售价的相对比例将交易价格分摊至各单项履约义务，进而在履行各单项履约义务时确认相应的收入。 （四）对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了能更好的指导实务操作的规定。 新会计准则对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定。例如，区分总额和净额确认收入、附有质量保证条款的销售、附有客户额外购买选择权的销售、向客户授予知识产权许可、售后回购、无需退还的初始费等，这些规定在事务操作中更实用，满足企业收入核算的实际需要，从而提高会计信息的可比性与可靠性。 新会计准则的核心原则是基于公司与客户之间订立的合同， 确认收入的方式以商品或服务控制权的转移来决定
7、， 而公司确认收入的金额应当反映由该等转移而预计获得的报酬。 在旧准则下，公司将完成的商品交往客户手上，才算是完成履行合同的义务，并将相关收入收账；在新准则下，公司可根据不同履约义务对客户合同作出细分，并按照履约义务进度分阶段入账，即公司每履行一项义务，便可提早将相关收入入账。 2新准则实施时间 新收入准则根据不同情况有不同实施时间，具体如下： 表 2 新收入准则实施时间及范围 具体实施时间具体实施时间 施行范围施行范围 2018 年 1 月 1 日 境内外同时上市的企业； 在境外上市并采取国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业； 2020 年 1 月 1 日 其他境内上市公司； 2
8、021 年 1 月 1 日 执行企业会计准则的非上市企业； 资料来源：财政部 （一） 国际财务报告准则第 15 号将于 2018 年 1 月 1 日开始施行， 并允许主体提前采用。因此， 所有在香港上市或在采用国际财务报告准则的境外市场发行权益证券或债券的境内公司，都须自 2018 年 1 月 1 日起执行该准则。 （二） 在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业，自 2018 年 1 月 1 日起执行新收入准则，这一要求与国际财务报告 专题研究报告 3 准则第 15 号的生效日期保持一致，以避免该类上市公司境内外报表出现差异。 （三）其他在境
9、内上市的企业，要求自 2020 年 1 月 1 日起执行新收入准则，为这些企业预留两年的准备时间， 以总结借鉴境外上市公司执行新收入准则的经验， 确保所有上市公司高质量地执行新准则。 （四）执行企业会计准则的非上市企业，要求自 2021 年 1 月 1 日起执行新收入准则，为这些企业预留近三年的准备时间，以确保准则在该类企业得到平稳有效实施。 （五）对于条件具备、有意愿和有能力提前执行新收入准则的企业，允许其提前执行本准则。 二、新会计准则对国内房地产企业的影响二、新会计准则对国内房地产企业的影响 新会计准则改变了合同收入的确认方式， 对所有行业都有或多或少的影响， 但对于电信、工程或房地产等
10、涉及长期合同的行业影响更大。 从房地产行业来看， 确认合同收入的时间点将发生重大变化。 1对利润表的影响 会计准则的变更对企业利润表是否有影响会计准则的变更对企业利润表是否有影响，主要取决于房企，主要取决于房企是否是否对全款客户在某一时对全款客户在某一时段内确认收入，段内确认收入，依赖于企业及会计师事务所对于收入确认条件的判定依赖于企业及会计师事务所对于收入确认条件的判定，不同的不同的判定对判定对企业企业的收入和利润变化程度影响显著的收入和利润变化程度影响显著。 国内房地产企业通过预售房屋来实现现金流回笼， 即在房屋售予客户后还需一两年后才能竣工交付。在旧准则下，因为楼房还未正式建成，公司无法
11、将完成的商品交到客户手上，客户的预付款不会被计入收入项， 而是计入负债中的预收款项， 产生了一个实际状况与财务状况上的一个时间差。 在新准则下， 房地产企业符合条件项目不必等到交楼后才能将客户预付款项入账，而是按工程进度分阶段提早入账，这样便能更合理地反映现实情况。 按照新的收入准则规定： “满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务： （一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。 （二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。 （三） 企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途， 且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分
12、收取款项。” 上述三个条件满足其一， 即可认定为属于某一时段内履行履约义务， 否则认定为某一时点履行履约项目。 其中第一种情形是指客户在每项交易处理过程中同时取得和消耗相关的利益， 房地产开发业务通常不可能出现这种情况； 第二种情形是指在企业履约过程中客户始终能够控制履约活动产生的商品或服务， 例如在客户的土地上为其建造房屋建筑物， 房地产企 专题研究报告 4 业的部分代建业务可能属于这种情况； 第三种情形是指建造只有客户能够使用的专项资产或者按照客户的指示定制资产的建造，同时对已完成的部分工作已经收到款项或有权收取款项，例如客户定制产品且已不可撤销地预付全款。其中，具有不可替代用途，是指因合
13、同限制或实际可行性限制， 企业不能轻易地将商品用于其他用途。 有权就累计至今已完成的履约部分收取款项， 是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下， 企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项， 并且该权利具有法律约束力。 ” 在一时间段内确认收入， 应将所有的交易金额在不同的时间段内进行分摊， 依据产出法或者投入法确定恰当的履约进度来结转收入。 产出法是根据企业已转移给客户的商品对于客户的价值来确认履约进度的，而投入法是根据企业为履行履约义务的投入来确认履约进度。当履约进度不能合理确定， 而企业发生成本能够得到补偿时， 企业可以根据已发生成本金额来确认收入。
14、若不符合在一时间段内确认收入， 应在客户取得已完工物业控制权的某一时点确认收入。 由此可见， 新准则对于房地产企业收入的确认， 最大的影响在于部分房地产开发项目收入的确认原则由原来的交付物业所有权的某一特定时点改变为某一时段内履行履约义务； 执行新准则依旧在某一时点确认收入不会对收入规模造成影响。 由于期房销售在预售时已锁定房号， 对单一客户而言可认定为具有不可替代用途； 若能满足房企收到全款或者期房付款进度与建造进度匹配且已收款项不可返还的条件， 可认为期房销售属于某一时段内履行履约义务。目前各大房企实行新准则，在某一时段内确认收入只针对全款客户，因其能够满足在某一时段内确认收入的第三个条件
15、； 对于按揭贷款客户， 由于不能满足房企在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项这一条件，因此只能采用在某一时点确认收入。 新准则对于房企确认收入有较大的影响， 根据摩根士丹利的预测， 使用新准则能使房地产商 2018 年平均收入提升 10%15%。 下表收集整理了部分房企采用新准则后对确认收入的影响。 表3 2018年16月部分港股地产商采用新准则对确认收入的影响（单位：亿元、%） 房地产企业房地产企业 股票代码股票代码 时间节点时间节点 未采用新未采用新准则确认准则确认的收入的收入 采用新准采用新准则确认的则确认的收入收入 采用新准则较未采采用新准则较未采用新准则确认收入用新准
16、则确认收入增幅增幅 花样年控股 1777.HK 2018/6/30 50.13 50.7 1.12 路劲基建 1098.HK 2018/6/30 56.1 57.22 1.98 禹洲地产 1628.HK 2018/6/30 89.67 92.43 3.08 绿地香港 0337.HK 2018/6/30 50.77 53.02 4.43 新城发展控股 1030.HK 2018/6/30 153.3 160.35 4.61 融创中国 1918.HK 2018/6/30 133.33 147.75 10.82 绿城中国 3900.HK 2018/6/30 295.39 335.34 13.52 碧桂
17、园 2007.HK 2017/6/30 629.88 777.38 23.42 中国海外宏洋 0081.HK 2018/6/30 76.67 94.33 23.03 远洋集团 3377.HK 2018/6/30 118.13 153.76 30.16 资料来源：公开资料, 联合评级整理 专题研究报告 5 新准则主要对全款客户占比较大的房企影响较大： 对于采用按揭贷款的客户， 新准则在某一时段内确认收入的方式并不适用于这类客户。 因此， 在房地产企业的签约销售收入占比中，全款客户占比越大，利润表受到新准则的影响就越大。而高端物业的需求一般属于消费升级，即买房客户的第二或第三套房子，受政策限制难以
18、向银行申请按揭，多为全款支付，因此新会计准则对于布局高端物业和消费升级需求的开发商影响较大。 表4 部分港股地产商的全款客户占比（单位：亿元、%） 房地产企业房地产企业 股票代码股票代码 2017年合同销年合同销售金额售金额 2017 年年营营业收入业收入 全款客户全款客户占比占比1 碧桂园 2007.HK 5,508.00 2,201.57 15 融创中国 1918.HK 3,620.10 666.14 30 时代中国控股 1233.HK 416.30 224.73 28 中国恒大 3333.HK 5,009.60 3,023.84 32 旭辉控股 0884.HK 1,040.00 302.
19、95 20 中国海外发展 0688.HK 2,057.36 1,438.18 4045 华润置地 1109.HK 1,521.20 927.02 69 世茂房地产 0813.HK 1,007.70 667.96 29 雅居乐 3383.HK 897.10 492.62 48 资料来源：Morgan Stanley， wind，联合评级整理 从上述比例来看， 房地产企业的销售收入中全款客户的占比差异较大， 从上述分析推断，华润置地、 中海地产和雅居乐等全款客户占比较大的房企若采用新准则， 其收入规模的增幅会较大； 而新准则对于碧桂园、 旭辉控股和时代中国控股等全款客户占比较小的房企收入规模增幅的
20、影响较小。 以某地产商为例，其发布的 2017 年年报，确认利用不同的会计准则，调整了财报中收入和支出等金额。与旧准则下的数据相比，由于实行新准则，该地产商营业收入和净利润分别提升了 287.66 亿元和 79.84 亿元，较调整前分别增长 14.52%和 38.44%。 图1 该地产商2017年财报业绩情况 1 全款客户占比数据为 2016 年统计口径。 专题研究报告 6 资料来源：该地产商2017年年报 该地产商发布的2017年年报数据显示，公司2017年房地产销售实现收入2,201.57亿元，其中在某一时点确认的收入为1,593.50亿元；在一时间段内确认的收入为608.07亿元，占比为
21、27.62%。其中在一时间段内确认的收入为执行新准则新增类别。 图2 该地产商2017年财报业绩情况 资料来源：该地产商 2017 年年报 香港上市的企业应从2018年1月1日开始采用新准则， 但联合评级在对港股房企2018年半年报分析时发现， 虽然所有港股房企均采用了新准则， 但由于对 “在一时段内确认收入条件”解读和判定的不同， 该项准则对房企收入的影响程度存在较大差异。 联合评级在对50家香港上市的房地产企业年报统计和分析后发现， 有25家房企明确对全款客户采用在某一时段内确认收入准则，另外25家房企并未采用此种收入确认准则。2通过咨询相关企业，企业认为不 2 采用新准则对全款客户采用某
22、一时段内确认收入的房企包括碧桂园、融创中国、龙湖集团、富力地产和绿城中国等；未对全款客户采用某一时段内确认收入的房企包括：中国恒大、万科、华润置地、旭辉控股和合景泰富等。 专题研究报告 7 适用的理由是：在一时段内确认收入的适用性有一个关键点是“合格收款权”，即开发商在与购房客户签订合同并在履行建造义务时， 对已提供的服务有合格的收款权利。 纵观目前购房客户对房屋交付时有严重瑕疵，客户拒签收楼确认书，要求退房并提起诉讼的案件，判决结果基本为客户胜诉。 鉴于此， 房地产企业虽已提供了劳务但未能对其劳务有合格的收款权， 因此不对全款客户在某一时段内确认收入。 由于房企对新准则中适用于在一时段内确认
23、收入的条件的解读不一致， 致使是否应该对全款客户在某一时段内确认收入产生差异。 部分房企认为从历史数据看， 客户退房比例很小， 全款客户符合在某一时段内确认收入的条件；而另一些房企则认为，从法律角度和诉讼案件的历史判决来看，房企处于劣势地位，全款客户无法满足房企应对履行履约义务有合格收款权这一条件， 因此不适用于某一时段内确认收入。 2对资产负债表的影响 采用新准则，资产负债表中新增一些科目，主要体现在合同资产和合同负债；一般情采用新准则，资产负债表中新增一些科目，主要体现在合同资产和合同负债；一般情况下，采用新准则对房企的资产负债率会有小幅的改善，但改善幅度有限；但也会出现资况下，采用新准则
24、对房企的资产负债率会有小幅的改善，但改善幅度有限；但也会出现资产负债率增加的情况。产负债率增加的情况。 新准则对资产负债表也有一定的影响。 例如在旧准则下被列为负债的预收款项， 除提前确认收入部分外，剩余大部分以“合同负债”的形式继续列于负债表中。此外，资产表新增合同资产科目以及留存收益的增长， 也会对个别科目以及相关的指标产生影响， 但这种影响应视不同的企业而定。 资产表中新增合同资产科目， 是指企业已向客户转让商品而有权收取对价的权利， 且该权利取决于时间流逝之外的其他因素，包括未开账单收入、应收保证金、应收客户合同工程款项以及预计可收回的印花税和销售佣金等。 例如在出售物业或提供劳务过程
25、中， 提供服务但未开票， 按照 “成本比例法” 确认的收入超过向客户发出开票金额的部分， 计入合同资产；销售佣金和印花税，在预计可收回时也可计入合同资产。负债表中新增合同负债科目，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务， 即企业在向客户转让商品之前， 客户已经支付了合同对价或企业已经取得了无条件收取合同对价的权利。 房地产销售中， 部分预收款项已调整并提前确认收入，剩余大部分已重分类至合同负债科目。所有者权益表中，由于企业部分项目提前确认收入， 因此相较于会计准则调整前， 留存收益会有一定程度的增长。 联合评级整理了部分港股房企采用新准则对于资产负债率的影响，从下表中可以看出，采用
26、新准则后对各房企的资产负债率没有显著的影响， 大部分房企使用新准则后资产负债率会有小幅的改善，还有一些企业的指标数值会小幅增加。 表5 部分港股地产商采用新准则对资产负债率的影响（单位：%） 房地产企业房地产企业 股票代码股票代码 时间节点时间节点 未采用新准则未采用新准则资产负债率资产负债率 采用新准则采用新准则资产负债率资产负债率 采用新准则较未采采用新准则较未采用新准则资产负债用新准则资产负债率下降幅度率下降幅度 专题研究报告 8 禹洲地产 1628.HK 2018/6/30 82.52 82.45 0.07 个百分点 新城发展控股 1030.HK 2018/6/30 88.9 88.7
27、9 0.11 个百分点 融创中国 1918.HK 2018/1/1 90.69 90.27 0.42 个百分点 远洋集团 3377.HK 2018/1/1 69.84 69.4 0.45 个百分点 碧桂园 2007.HK 2018/1/1 90.16 88.89 1.27 个百分点 绿城中国 3900.HK 2018/6/30 80.98 79.7 1.28 个百分点 花样年控股 1777.HK 2018/6/30 77.99 78.05 -0.06 个百分点 绿地香港 0337.HK 2018/6/30 85.82 85.91 -0.09 个百分点 路劲基建 1098.HK 2018/1/1
28、 69 69.26 -0.25 个百分点 资料来源：公司年报, 联合评级整理 以某地产商 2017 年年报为例，资产负债表中主要的变动包括： （1）公司新增合同资产157.38 亿元， 主要为公司提供房产销售和建筑服务未开票时， 按成本比例法确认的收入超出已向客户发出的开票金额的部分以及公司预计可收回的合同成本等；（2）公司预收客户账款由 3,880.20 亿元减至 0， 主要系新准则下部分重分类为合同负债， 部分调整确认收入所致；（3）公司新增合同负债 3,467.47 亿元，主要系预收款项重分类所致；（4）公司留存收益增加 94.11 亿元，主要系公司部分项目提前确认收入所致。公司 201
29、7 年资产负债率采用新准则后由 90.16%调整至 88.89%，下降 1.27 个百分点，下降幅度较小。 图3 该地产商2017年财报业绩情况 资料来源：该地产商 2017 年年报 三、新会计准则对信用评级机构的影响三、新会计准则对信用评级机构的影响 通过对新准则对财务科目以及相关指标影响的分析， 结合港股房企运用新准则的实际情况来看，联合评级不能通过新准则的实行，从而改变以往对房企普遍的评判标准，主要原因 专题研究报告 9 在于对全款客户在某一时段内确认收入的房企比例较低以及在某一时段内确认收入对于每个房企的影响程度差异很大。 但新会计准则的实行仍需要评级机构重点关注全款客户占比较大且已经
30、对其在某一时段内确认收入的房地产企业， 该类企业可能受惠于新准则， 使得当年收入有不同幅度的增长；且由于新准则下资产负债表中部分科目的表动， 该类房地产企业的资产负债率和债务资本化比率等指标将有所变动，从而影响企业信用评级的部分债务指标。 专题研究报告 10 研究报告声明研究报告声明 联合信用评级有限公司（以下简称“联合评级”）具有中国证券监督管理委员会核准的证券市场资信评级业务资格。 联合评级在自身所知情范围内， 与本研究报告中可能所涉及的证券或证券发行方不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。 本研究报告中的信息均来源于公开资料， 联合评级对这些信息的准确性、 完整性或可靠性
31、不作任何保证。 本研究报告所载的资料、 意见及推测仅反映联合评级于发布本研究报告当期的判断，仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下， 本研究报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。 使用者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本研究报告所载内容和信息并自行承担风险， 联合评级对使用本研究报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 本研究报告版权为联合评级所有， 未经书面许可， 任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用须注明出处为“联合信用评级有限公司”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权刊载或者转发本研究报告的，联合评级将保留向其追究法律责任的权利。
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