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中国物业行业发展态势

中国物业管理市场呈现出巨大发展潜力，物业行业企业增值服务收入增长显著；在竞争格局上TOP100企业市场集中度增强，独立第三方物业企业与地产集团拆分物业企业走差异化发展路径；同时物业行业资本运作趋势明显，物业企业现上市与收并购热潮。

中国物业行业股权激励趋势

传统的薪酬激励机制对物业企业发展所需的核心人才吸引力与绑定性不足，越来越多的物业企业探索股权激励机制。物业企业上市前后股权激励计划根据上市前后时点和激励路径的不同通常有多种规划情形。

中国物业行业组织发展趋势

行业标杆企业纷纷向智慧化、跨界化、生态化转型升级，传统组织架构面临挑战，能否成功构建适应未来发展的组织能力，成为物业企业决胜未来的关键。

物业行业整体发展现状分析

物业管理市场存量与增量并存，未来拥有万亿级市场容量

中国国家统计局数据显示，2015-2019年中，新开工房屋面积（含住宅、办公楼、商业用房等）呈持续上升趋势。随着中国城市人口及人均住房面积增长、居民对生活及工作环境面积的需求增加，以及国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》等相关优惠政策的出台，物业管理市场呈现出巨大发展潜力。

中国指数研究院数据显示，2015-2018年中国TOP100物业管理公司合同储备项目面积均值逐年提升，2018 年中国社区增值服务市场规模约为9,220.90 亿元，按照10%的增长率计算，到2025 年市场容量预计达1.80 万亿元，中国物业管理行业迎来黄金发展期。

物业行业竞争格局分析

TOP100市场集中度增强，头部效应显现；独立第三方物业与地产集团物业差异化发展

2018年，TOP100物业公司市场份额达到38.85%，平均在管项目为192个，较上一年均进一步增长，行业集中度呈现快速上升趋势。前十位物业公司企业管理面积均值，是TOP100企业均值的6.43 倍，头部效应显著。

物业行业收入结构分析

服务模式创新，增值服务收入增长显著

TOP100物业公司着力提升管理规模的同时，正打破传统物业服务边界，挖掘服务价值，推动营收稳步增长。2018年增值服务收入均值1.73 亿元，占比19.51%，其中非业主增值服务占比达45.60%，主要包括案场服务、顾问服务、工程服务；业主增值服务为为54.50%，空间运营、房屋经纪和电商服务占比位列前三。

物业行业资本运作趋势

抗周期属性助推物业企业上市热潮，大型物业公司收并购活跃

地产行业逐步进入下行周期后，物业管理行业因具备较强的抗周期能力，逐步受到资本青睐。对接资本市场可为物业企业在拓展市场、吸引人才、提升技术与服务能力方面提供有利支撑。

自2014年彩生活赴港上市开启物业企业上市热潮后，截至目前共有22家物业公司登陆港股，3家物业公司登陆A股（南都物业、新大正、招商积余）。地产集团拆分旗下物业公司赴港股上市为一大趋势。

物业企业上市多以红筹上市为主要路径，同时上市前股权激励计划的激励载体通常会体现在不同的持股路径中

“H股上市”指国内注册的企业实体直接赴香港上市。

“红筹上市” 指国内企业通过搭建海外架构作为上市主体，收购/控制国内企业的资产/权益，在国外证券交易所上市。本次调研的物业企业多采用此种方式。（关注公众号“三个皮匠”，获取最新行业报告资讯）

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