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在突如其来的新冠肺炎疫情面前，没有任何一个人、一个行业能够“独善其身”。这场史无前例的疫情在世界范围内迅速蔓延， 引发了高度的不确定性与不安情绪。即便是在疫情爆发已逾八个月之后的今天，全球疫情形势依然严峻，众多城市和地区仍处于严格防控状态。在这段时间内，我们不得不培养新的生活习惯，快速适应新的工作模式，这种转变似乎也在某种程度上成为了一种新的 “类常态”。

新冠疫情不仅夺走无数生命、冲击全球经济，也倒逼国际市场深化结构性变革。聚焦国内，上至宏观经济格局，下至本文所着重探讨的北京办公楼市场，都深受疫情影响。从市场研究的角度出发， 我们希望深化对当前危机与变化的规律性认识，追本溯源，探究推动市场发展的内在驱动力。

疫情的确放大了当前商业地产市场中的下行压力，但并非其产生的根本原因。若要全面厘清市场趋势的发展脉略，我们必须深入分析市场环境的基本面，避免被由疫情引发的短期供需失衡所误导。在2020年之前，政策驱动下的供给侧变化是牵动北京办公楼市场活动和投资者目光的主导性因素；而今年，在经济下行压力的基础上，疫情进一步加速了市场逻辑的转变，回归需求主导。供应端所受疫情冲击相对有限，但需求端则承受了经济放缓和突发疫情的双重压力，面临巨大挑战。因此，本文旨在深入挖掘北京办公楼市场的需求格局及其演化趋势，解构隐藏在“水面之下”的需求动态机制，预测未来市场的潜在可能。希望借此帮助市场中的各方参与者精准把握市场脉搏，在迈向“后疫情时代”之际紧抓机遇、提前 布局。

市场逻辑已然改变

与其它城市一样，北京办公楼市场也受到了新冠病毒的“冲击”。截至2020年6月底，北京甲级办公楼市场租金同比大幅下跌近7.0%，市场活跃度受到明显抑制，全市租赁活动较去年同期下降50%。起初，各方普遍担忧这些指标预示着市场环境和趋势的骤变，但事实上，我们已经可以清楚地看到，当前市场所面临的下行压力并非全然由疫情触发——租金下调和空置上浮的趋势在2019年底已有显现。因此，新冠疫情虽然放大了市场压力、加速了下行趋势，但并未从根本上改变市场的内核。我们当前所面临的挑战在疫情爆发之前就已经埋下了种子。

但是，我们也不能忽视新冠病毒对市场逻辑转变所起到的推动性作用。在前几年，供给侧被视为塑造北京办公楼市场格局的关键性因素，城市规划和新政不断限制市区供应，市场中需求的流向基本随着新项目的位置而动。但是，新冠疫情显著加剧了经济放缓所带来的挑战，需求侧成为当前市场的主要驱动因素。因此，全面了解需求放缓的具体趋势及其对市场的深刻影响，对于项目业主和投资者而言尤为重要——本质上，需求逻辑主导市场运行已经成为北京办公楼市场的主基调。深入剖析市场的需求结构及其对租金走势的影响，将为各方做出战略决策、推进业务发展提供重要依据。（关注公众号“三个皮匠”，获取最新行业报告资讯）

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