1、什么是REITs，投资的是什么?

REITs其实就是不动产信托投资基金，也有人称之为房地产信托投资基金，但是目前我国的REITs投资的不是房地产，而是一些基础设施领域。

2、公募REITs的投资价值

投资者可以获得相对稳定的收益，公募REITs是强制要求分红的，并且，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%。

据招募说明书，9只产品的预计现金流分派率为4%-12%，但是要注意一下，这并不是什么兜底收益，且管理人也不保证长期按照这个比例刚性兑付。

除此之外，投资者还能够获得租金收入以及持有的底层资产的升值。

3、此次公募REITs项目资质质地如何?

项目准入基申报流程相当严格，至少要通过省级发改委、国家发改委、证监会以及沪/深交易所三个层面，并且项目要符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度等。

基础设施项目更应该符合涉及经营资质的，经营许可或资质应合法有效;权属清晰，资产范围明确，且完成权属登记;不存在限制转让或限制抵押、质押;不存在抵押、质押等权利限制;土地实际用途与其规划用途及权证所载用途相符;基础设施项目采用PPP模式的，另需满足额外条件这6个方面。

基础设施项目现金流应该符合近3年总体保持盈利或经营性净现金流为正;基于真实、合法经营，价格或收费标准符合相关规定;持续、稳定，近3年未出现异常波动;符合市场化原则，不依赖于第三方补贴等非经常性收入;来源合理分散，特殊模式除外，但重要现金流提供方应资质优良，财务状况稳健以上这些条件。

标的基础设施和相关指标要求为预计未来3年净现金流分派率(预计年度可供分配现金流 / 目标不动产评估净值)不低于4% ;项目运营时间原则上不低于3年。现金流持续稳定且来源合理分散，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正;80%以上基金资产投资于基础设施ABS. 其余投于利率债、 AAA级信用债，或货币市场工具;基金总资产不得超过基金净资产的140%。其中，用于基础设施项目收购的借款不得超过基金净资产的20%;收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。在符合分配条件的情况下，每年不得少于1次。

基金管理人资质要求为设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不能够少于3名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员，在这当中，至少要有2名具备5年以上基础设施项目运营经验。

总的来说的话，基础设施REITs项目的审批严格，且有非常清晰的定量指标进行约束，且对于基金管理人的要求也是较高，此次，9只项目全部都是选自中国经济最发达的地区，质地总体来说较好。

4、9只公募REITs如何选?

首先我们在投资之前一定要对它有充分的认识，对于本次9只公募REITs来说的话，总体可以分成收费收益权类和完全所有权类两大种类。

收益收费权类项目底层的资产主要有：收费公路、污水处理、铁路、城市轨道交通等，这里需要注意，这个收费权是有期限的，例如，高速公路的特许经营时间还有10年，那么一般到2031年底，国家就会收回这套高速公路的收费权，者也就意味着项目结束。

但是这并不意味着本金就没有了，项目是有存续期的，每一年是获得分红的。

完全所有权类项目底层的资产主要有：产业园、仓储物流、数据中心等，注意，存续时间理论上受到土地产权的年限限制。

长期来看的话，物业的公允价值可能随着物业经营改善而逐步提升，存在一定的增值空间

5、REITs产品到期怎样处置?

收益收费权(特许经营权)类REITS：到期后净值趋于零，不涉及期货资产处置的问题。

完全所有权REITS：在到期之后，资产处置变现情况会影响到项目估值和投资周期内的收益率。

从9只REITS来看的话，完全所有权类项目大部分是通过市场化处置的方式进行。

6、REITs产品发行和普通公募的区别

公募REITs发行由向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价发售、向公众投资者公开发售这几个方面组成，对于战略投资者来说，获得的份额可能比较多，但是锁定期也比较长，目的是吸引专业机构参与，引导长期持有。

网下发售和公众投资者发售部分不设置锁定期，在上市之后，可以在场内进行交易。

发行价格上并不是说普通公募的1元，而是类似于新股发行的询价方式，就当前来说，最低的询价区间2元附近，最高的13元附近，定价方式是采用项目未来现金流折现的方法。

配售比例上，当前9只产品网下投资者平均有效认购超7倍，最多的是蛇口项目是15倍多。

7、除此之外还有以下几点需要关注

每个项目都有自己的特点，这个是我们需要去关注的，例如，仓储物流类项目是不是会受到单一大客户变动的影响，环保类项目是不是会有国家补贴政策变化的影响等。

REITs有比较长的封闭期，假如，想要推出的话，那么是不能赎回的，可以选择在场内进行卖出，这个卖出的价格很有可能会比实际价值高，也很有可能会比实际价值低。

公募REITs产品上市首日涨跌幅限制是30%，上市首日之后，涨跌幅限制是10%。

估值频率是半年到一年一次，场内的交易价格在估值出来的前后，很有可能会有比较大的波动。

产品交易价格存在有较高波动的可能，需要注意，REITs产品不是债券或者是银行理财。

REITs的短期价格波动很有可能会受到市场情绪的影响，在事前给出精确预测是比较难的，这里的话，大家千万不要以严重高于资产价值的价格，买入相关产品。

底层资产运营情况的可能会产生变化，很有可能会有出租率较低、租户质量较差、租金水平不高等区域产业发展下滑的情况，当然，也可能有利好的趋向。

在20多年以前，中国首批封闭式基金上市，当时价值1元的封闭式基金，被非理性的炒到了2.4元，这之后，就又跌回1元附近，之后还出现了折价交易。

据公告，当前网下发售的份额占比16-32%，面向公众发行的份额占比5-13% ，在产品上市之后，极端的情况之下，很有可能会存在流动性不足的可能。

项目很有可能会有扩募，底层资产也会随之发生变化，分红的情况也很有可能会发生变化。

8、参与之前要做什么准备

首先的话投资者一定要自身对产品有一个非常详细的了解，建议在投资前了解标的资产的特点，投资价值、产品期限和流动性和相关风险。

每个产品，基金公司都披露了非常详细的招募说明书和相关材料，你可以去交易所的网站下载，也可以找你的客户经理索要。

投资者通过证券公司在场内是可以交易REITs产品的，建议各位投资者到券商开通证券账户。

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