1 房地产私募股权基金是什么

房地产私募股权基金是指通过向机构投资者或富裕的个人发行受益凭证募集资金，交由专业的房地产投资管理机构运作，基金资本主要投资于房地产产业链中的企业或项目(包括住房、商业地产、厂房、物业等)，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。

房地产私募股权基金是一种投资基金，一般通过发行特定的基金份额将投资者手中的资金汇集成"资金池"，投资于合同约定或选定的房地产项目，获取收益并返还投资者的一种集合投资方式;同时，房地产私募股权基金也是一种产业投资基金，是以特定产业即房地产业为投资目标的基金，通过投资拥有、控制、管理特定的房地产实体或股权、债权而获取相应投资收益、资本增值作为收入来源。

2 房地产私募股权基金的特点

（1）在资金募集上，其主要特点是突出一个"私"字，即通过非公开的方式面向少数机构投资者、富裕的个人投资者和社会高净值人群募集，基金的销售与赎回都是基金管理人与投资人通过诸如电话、面谈等非公开的私下方式进巧，不允许通过社会媒体公开化地发布广告等信息吸引投资人。

（2）在投资方式上，也主要私人化的方式进行，通常不进行公开性的交易，一般也不披露交易信息详情。通常以权益类的投资为主，较少涉及债权投资，所以私募股权基金在对被投资企业内部具备一定的经营管理权和重大事项表决权。

（3）在投资期限上，房地产私募股权基金的投资期限一般较长，美国规定的基金存续期一般不超过十五年，投资承诺期通常在三年至六年左右，由于是非上市公司股权，基金所投资的股权流动性较差，属于长期投资范畴。

（4）在资金来源上，房地产私募股权基金的募集渠道广泛，例如：国外的房地产私募股权基金募集对象包括养老基金、保险资金、捐赠基金、富裕的个人等。

（5）在退出机制上，房地产私募股权基金的退出，一般有IPO、股东回购、股权转让、管理层收购、清算等。

（6）在投资风险上，房地产私募股权基金的风险与房地产市场密切相关，若处在房地产市场不景气的环境下，房地产私募股权基金的投资风险会显得更大。

3 房地产私募股权基金的优点

（1）收益率相对较高概率较大.房地产私募股权基金主要投资对象为房地产行业，享受的是房地产开发商所获得的利润分成，而房地产行业的投资机会将会长期存在。

（2）风险相对较低概率大。房地产私募股权基金主要投资对象为房地产行业，因此整个房地产私募股权基金风险也与房地产行业风险息息相关。

（3）资产配置的重要组成部分。房地产行业是较为优秀的投资标的，在大类资产配置中适当配置一定比例的房地产相关投资标的，可以更好地体现资产配置的多元化思路，更有效的分散风险。

（4）具有“高周转”属性。房地产私募股权基金投资标的为房地产公司或项目，与其他行业私募股权基金不同的是，房地产私募股权基金为了平衡投资人回报及投资灵活性，往往选择投资“高周转”的房地产企业，从而基金具有“高周转”属性。

4 房地产私募股权基金发展历程

5 房地产私募股权基金分类

根据组织形式的不同，房地产私募股权基金可以分为公司型、契约型和有限合伙型。这三种组织形式在法人资格、发行凭证、资产运用依据、利润分配方式、缴税方式和投资者是否参与经营方面有所区别。

参考资料：《易德资本：融中研究：2021房地产私募股权基金研究报告》