1.什么是房地产泡沫

泡沫一词用在经济方面是指一种价格运动现象,即价格泡沫。具体是指一 种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期,从而又吸引了新的买者,这些人一般只是想通过买卖牟利,而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。

房地产泡沫是指房地产价格在理性或非理性预期作用下脱离市场基础价值，从而引起的房地产实际市场价格持续上涨或下跌，导致其价格与基础价值长期偏离。

在房地产中,最容易出现泡沫的是土地、楼花 (期房)、新建成的商品房,存量旧房一般难以出现泡沫。 在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程 度非常困难。

2.房地产泡沫的特点

(1)房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;

(2)房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大;

(3)房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率。

3.为什么会出现房地产泡沫化

房地产泡沫产生的原因主要有以下几种：

(1)土地是房子的根本土地供应被垄断。有限而稀缺的土地是房地产泡沫的基础。房地产与人民、企业、事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是社会的基本福利要求人们对生活条件的要求是无止境的;生产条件和办公条件的改善关系到企事业单位的发展也直接关系到房地产。此外人们看好经济前景然后用房地产抵押贷款向银行借钱投机房地产使其价格飙升。

(2)房屋供应被开发商垄断自建房屋违法经济适用房建设太少。

(3)出于国家GDP发展的需要中国GDP发展基本上是廉价出口和固定资产;人民收入低社保体系不成熟税费太高消费无法带动。

(4)金融机构过度放贷是房地产泡沫的直接助燃剂。从经济学的角度来看价格是商品价值的货币表现价格的异常上涨肯定与资金密切相关因为价值大房地产泡沫能否出现取决于市场上是否有大量的资金。因此资金的支持是房地产泡沫形成的必要条件。

(5)在目前高积累的分配形势下中国房地产可以吸纳至少几年的劳动成果用于社会基础设施建设。投机性需求膨胀是房地产泡沫的直接诱因。出于投机目的的房地产需求与土地稀缺有关即人们购买房屋不是为了居住而是为了转售。一旦这种行为成为你追我赶的群体行动很难压制房地产泡沫随之而来。

(6)人们的投资渠道有限大量资产进入房地产市场。与此同时也有一些趋利性较强的外资。

(7)中国人的传统的房子观念。消费者对某些消费品价格的预期可以在一定程度上影响消费者的需求。消费者的期望受到经济环境变化的影响。一旦预期高估了环境变化对价格的影响就可能导致泡沫。

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