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1、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 君亭酒店君亭酒店(301073) 长三角长三角旅途旅途“造梦家”“造梦家”，蛰伏于蛰伏于跃迁前夜跃迁前夜 证书编号 本报告导读：本报告导读： 公司前期聚焦品牌和产品的打磨，开店节奏较为克制公司前期聚焦品牌和产品的打磨，开店节奏较为克制；后疫情时代，在行业本土机遇后疫情时代，在行业本土机遇涌现以及公司自身意愿增强下规模有望迎来跃迁。涌现以及公司自身意愿增强下规模有望迎来跃迁。 投资要点：投资要点： 首次覆盖，给予“增持”评级。首次覆盖，给予“增持”评级。预计 2021-2023 年归母净利润分别为0.48/0.77/1.07 亿元

2、，对应增速为 38%/59%/39%。参考可比公司，考虑到快速扩张的预期，给予 2022 年 45 倍 PE，目标价 43.0 元。 公司是深耕长三角的中高端精选酒店集团。公司是深耕长三角的中高端精选酒店集团。公司聚焦于中高端精选酒店的直接运营和委托管理，直营占比 90%以上，选址集中一二线城市的商业中心，平均房价 400-450 元/晚。截至 2021 年 8 月以长三角为核心开业酒店 46 家，在酒店行业排名 45 位（份额约 0.16%），高端市场排名第 8（份额约 1.4%）。 前期精耕直营直销，现处于跃迁式增长前夜。前期精耕直营直销，现处于跃迁式增长前夜。公司前期采用直营+直销模式（

3、无加盟业务，直销占比 50%左右），开店节奏克制，已经建立 2 年内回本的项目开发体系、 数字运营体系以及东方美学精选服务体系；品牌愈臻完善，已布局沪杭的高端品牌 Pagoda 定价接近周边五星级酒店。 后疫情时代带来行业整合机会， 且中高端国际品牌客源系统和货源体系被疫情打断带来本土品牌发展契机， 君亭新聘职业高管、IPO 拟融资 3.4 亿元，充分体现出扩张意愿和能力。 虽规模尚小，但盈利和抗风险能力优质。虽规模尚小，但盈利和抗风险能力优质。虽体量上君亭比三大酒店集团相差数十倍，但疫前 35%左右的毛利率和 18%左右的净利率处于行业前列。从单店模型看，公司 RevPar 水平(疫前 28

4、0 元左右）处于行业前列，租金成本也具备优势，整体营业利润率行业领先。 风险提示：风险提示：市场竞争加剧风险；业务地区集中度较高风险。 财务摘要（百万元）财务摘要（百万元） 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入营业收入 382 256 293 404 514 (+/-)% 12% -33% 15% 38% 27% 经营利润（经营利润（EBIT） 89 38 68 104 136 (+/-)% 26% -57% 77% 52% 31% 净利润（归母）净利润（归母） 72 35 48 77 107 (+/-)% 20% -51% 38% 59% 39% 每股净收益（

5、元）每股净收益（元） 0.90 0.44 0.60 0.95 1.32 每股股利（元）每股股利（元） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 利润率和估值指标利润率和估值指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 经营利润率经营利润率(%) 23.3% 15.0% 23.3% 25.7% 26.4% 净资产收益率净资产收益率(%) 27.7% 11.9% 14.0% 18.3% 20.2% 投入资本回报率投入资本回报率(%) 27.4% 10.8% 16.2% 20.0% 20.8% EV/EBITDA 38.18 24.38 17.80 市盈率市盈率 42.5

6、1 87.60 63.68 39.95 28.82 股息率股息率 (%) 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 首次覆盖首次覆盖 评级：评级： 增持增持 目标价格：目标价格： 43.00 当前价格： 38.14 2022.01.05 交易数据 52 周内股价区间（元）周内股价区间（元） 25.91-38.14 总市值（百万元）总市值（百万元） 3,072 总股本总股本/流通流通 A股（百万股）股（百万股） 81/19 流通流通 B 股股/H股（百万股）股（百万股） 0/0 流通股比例流通股比例 24% 日均成交量（百万股）日均成交量（百万股） 3.32 日均成交值（百万元）日均成交

7、值（百万元） 98.52 资产负债表摘要 股东权益（百万元）股东权益（百万元） 491 每股净资产每股净资产 6.10 市净率市净率 6.3 净负债率净负债率 -50.31% EPS（元） 2020A 2021E Q1 0.00 0.09 Q2 0.05 0.24 Q3 0.17 0.09 Q4 0.21 0.18 全年全年 0.44 0.60 升幅(%) 1M 3M 12M 绝对升幅 29% 33% 相对指数 29% 30% 0% 公司首次覆盖公司首次覆盖 -10%-1%8%16%25%33%--1252周内股价走势图周内股价走势图君亭酒店深证

8、成指社会服务业社会服务业/社会服务社会服务 股票研究股票研究 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 30 Table_Page 君亭酒店君亭酒店(301073)(301073) 模型更新时间： 2022.01.05 股票研究股票研究 社会服务 社会服务业 君亭酒店(301073) 首次覆盖首次覆盖 评级：评级： 增持增持 目标价格：目标价格： 43.00 当前价格： 38.14 2022.01.05 公司网址 公司简介 公司主要从事于中高端精选服务连锁酒店的运营及管理。公司自成立以来以长三角城市群为核心发展区域，并逐步向全国范围重

9、点城市有序拓展。 绝对价格回报（%） 52 周内价格范围 25.91-38.14 市值（百万元） 3,072 财务预测（单位：百万元）财务预测（单位：百万元） 损益表损益表 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业总收入营业总收入 382 256 293 404 514 营业成本 249 192 192 253 320 税金及附加 1 1 1 1 2 销售费用 22 10 12 20 26 管理费用 23 16 19 25 31 EBIT 89 38 68 104 136 公允价值变动收益 0 0 0 0 0 投资收益 5 1 0 0 1 财务费用 3 1 1 1 3

10、营业利润营业利润 92 39 67 102 135 所得税 21 8 13 20 28 少数股东损益 1 -2 0 0 0 净利润净利润 72 35 48 77 107 资产负债表资产负债表 货币资金、 交易性金融资产 94 106 156 235 345 其他流动资产 22 25 27 29 31 长期投资 0 0 0 0 0 固定资产合计 9 7 7 7 7 无形及其他资产 32 33 33 33 33 资产合计资产合计 456 452 496 598 731 流动负债 105 80 76 101 127 非流动负债 98 86 86 86 86 股东权益 252 285 334 411

11、517 投入资本投入资本(IC) 252 285 334 411 517 现金流量表现金流量表 NOPLAT 69 31 54 82 107 折旧与摊销 43 39 0 0 0 流动资金增量 3 -22 -3 -3 -3 资本支出 -25 -34 -5 -5 0 自由现金流自由现金流 90 15 46 74 105 经营现金流 139 49 51 79 103 投资现金流 -27 -32 0 0 6 融资现金流 -58 -6 0 0 0 现金流净增加额现金流净增加额 55 11 51 79 109 财务指标财务指标 成长性成长性 收入增长率 11.9% -32.9% 14.6% 37.7% 2

12、7.4% EBIT 增长率 26.3% -56.7% 77.5% 51.9% 31.1% 净利润增长率 20.0% -51.5% 37.6% 59.4% 38.7% 利润率 毛利率 34.9% 25.1% 34.4% 37.3% 37.8% EBIT 率 23.3% 15.0% 23.3% 25.7% 26.4% 净利润率 18.9% 13.7% 16.4% 19.0% 20.7% 收益率收益率 净资产收益率(ROE) 27.7% 11.9% 14.0% 18.3% 20.2% 总资产收益率(ROA) 16.1% 7.3% 9.8% 12.9% 14.6% 投入资本回报率(ROIC) 27.4

13、% 10.8% 16.2% 20.0% 20.8% 运营能力运营能力 存货周转天数 1.2 1.6 1.5 1.5 1.5 应收账款周转天数 25.5 34.5 30.0 31.0 32.0 总资产周转周转天数 436.1 643.9 616.9 540.3 518.8 净利润现金含量 1.9 1.4 1.1 1.0 1.0 资本支出/收入 6.5% 13.1% 1.8% 1.3% 0.1% 偿债能力偿债能力 资产负债率 44.7% 36.9% 32.7% 31.3% 29.2% 净负债率 80.7% 58.4% 48.5% 45.5% 41.3% 估值比率估值比率 PE 42.51 87.6

14、0 63.68 39.95 28.82 PB 0.00 0.00 8.03 6.57 5.24 EV/EBITDA 38.18 24.38 17.80 P/S 6.04 9.00 10.47 7.61 5.97 股息率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 28%29%29%30%31%32%33%34%1m3m-10%3%17%30%44%57%-10%-1%8%16%25%33%-11股票绝对涨幅和相对涨幅股票绝对涨幅和相对涨幅君亭酒店价格涨幅君亭酒店相对指数涨幅-33%-19%-5%9%24%38%19A20A21E22E23E利润率趋势利润率趋势收入增

15、长率(%)EBIT/销售收入(%)11%14%18%21%24%28%19A20A21E22E23E回报率趋势回报率趋势净资产收益率(%)投入资本回报率(%)41%49%57%65%73%81%320321419A20A21E22E23E净资产净资产( (现金现金)/)/净负债净负债净负债(现金)(百万)净负债/净资产(%)nMqOsQoQtPuMoMnOvMwOuNbR9R8OoMpPnPoMjMmMoPeRnNtN7NrRzQvPnQnMuOsPrR 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 30 Table_Page 君亭酒店君亭酒

16、店(301073)(301073) 目录目录 1. 君亭酒店：深耕长三角的中高端连锁酒店集团 . 4 2. 小而美的区域中高端龙头，处在跃迁式增长前夜 . 5 2.1. 精耕直营，完备体系，打磨品牌储备高成长 . 5 2.1.1. 精耕直营直销，前期开店克制打磨产品品牌. 5 2.1.2. 已建立完备的项目开发体系和调性鲜明的运营服务标准 . 8 2.1.2.1. 新项目开发体系成熟，2 年内回本 . 8 2.1.2.2. 数字化高效运营，品牌融入东方美学调性鲜明 . 9 2.1.3. 品牌层级和产品线愈臻完善 . 10 2.2. 新任职业高管，充分体现扩张意愿 . 12 2.3. IPO 拟

17、募集约 3.4 亿元扩充业务规模. 12 2.4. 后疫情时代，行业出清带来整合机会 . 13 2.5. 中高端市场外资优势淡化，本土品牌迎机遇 . 14 3. 中高端、轻资产和精选化是未来方向 . 16 3.1. 中高端酒店引领增长，轻资产和精选化成未来趋势 . 16 3.2. CR3 集团占比超 4 成，集中度仍具提升空间. 19 4. 规模稳健增长，盈利和抗风险能力优质 . 20 4.1. 财务：稳健增长，疫后快速恢复 . 20 4.1.1. 疫前业绩稳增，疫后恢复已超 7 成. 20 4.1.2. 21Q3 毛利率恢复疫前，会计口径变动致费率有所上升 . 21 4.2. 对比龙头酒店集

18、团：规模存在差距，但盈利能力优秀 . 22 4.2.1. 规模存在差距，但受疫情冲击更小. 22 4.2.2. 控费能力优于同业 . 23 4.2.3. RevPAR 与客房均价高于同行，客房出租率略低. 24 4.2.4. 直营单店模型对比：盈利能力处于较前位置. 25 5. 盈利预测及投资建议 . 27 5.1. 盈利预测 . 27 5.2. P/E 估值 . 28 5.3. DCF 估值. 28 6. 风险提示 . 28 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 30 Table_Page 君亭酒店君亭酒店(301073)(301073) 1. 君亭酒店

19、：深耕长三角君亭酒店：深耕长三角的中高端连锁酒店集团的中高端连锁酒店集团 公司是中国公司是中国中中高端精选服务连锁酒店的佼佼者之一，深耕中高端酒店领高端精选服务连锁酒店的佼佼者之一，深耕中高端酒店领域多年域多年。君亭成立于 2007 年 8 月，创始人吴启元以业内全新的“BAS”服务模式创立君亭酒店品牌，成立以来聚焦于中高端精选酒店领域十余年。君亭 2009 年与君澜酒店整合发展，2015 年通过管理层收购的方式与君澜完成分拆，2021 年 9 月，君亭在深交所创业板挂牌上市。 图图 1：君亭酒店：君亭酒店“BAS”精选服务模式已有十余年历史精选服务模式已有十余年历史 数据来源：公司官网、国泰

20、君安证券研究 发行后控股股东及一致行动人吴启元持股发行后控股股东及一致行动人吴启元持股 36.41%。IPO 拟发行 2,013.50万新股，发行前公司创始人兼董事长吴启元持股 48.54%，发行后持股36.41%，除董事长持股 36.41%外，从波（公司董事）持股 19.39%，施晨宁（公司董事、副总经理兼董秘）持股 10.3%，副总经理甘圣宏和财务总监张勇分别各持股 1.09%，艺术总监吴海昊持股 3.27%。 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 30 Table_Page 君亭酒店君亭酒店(301073)(301073) 图图 2：控股股东及一致行

21、动人持股：控股股东及一致行动人持股 36.41% 数据来源：招股说明书，国泰君安证券研究 以长三角为核心布局以长三角为核心布局 40 余家酒店。余家酒店。君亭核心业务为酒店运营及酒店管理， 凭借酒店开发设计优势、 君亭式服务体系优势、 酒店集团品牌优势、客户资源优势和管理团队等核心竞争优势，成为中国最具规模的 50 家饭店集团之一。君亭以长三角城市群为核心发展区域，逐步向全国范围重点城市有序拓展。 2. 小而美小而美的的区域区域中高端中高端龙头，龙头，处在跃迁式增长前夜处在跃迁式增长前夜 2.1. 精耕直营精耕直营，完备体系，完备体系，打磨品牌储备高成长打磨品牌储备高成长 公司作为长三角地区的

22、酒店知名品牌，前期开店较为克制，精耕直营直销模式，主要在于打磨品牌和产品，在此过程中建立了完善的项目开发体系以及调性鲜明的运营和服务体系，为后续扩张奠定基础。当下后疫情时代，行业出清带来大量整合机会，同时随着中高端外资品牌垄断的客户体系和货源体系被疫情打破，以及文化自信更强的消费人群迭代，给本土品牌带来更多突围机会，公司站在当下时点 IPO 融资并新聘任职业高管，充分体现了扩张的意愿。 2.1.1. 精耕直营直销，前期开店克制打磨产品品牌精耕直营直销，前期开店克制打磨产品品牌 君亭采用“酒店直营君亭采用“酒店直营+酒店管理”为主的盈利模式。酒店管理”为主的盈利模式。区别于大多数传统连锁酒店的加

23、盟连锁模式，“酒店直营+酒店管理”盈利模式满足中高端精选服务酒店差异化竞争的核心发展趋势，既可以统一执行君亭酒店特色的严格的服务质量标准，又可以根据各酒店的特点进行差异化和个性化的产品竞争，避免了加盟连锁方式下的酒店产品千篇一律和服务质量不可控的缺陷。 酒店运营是指直营酒店运营酒店运营是指直营酒店运营，即君亭通过酒店运营项目子公司直接投资、 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 30 Table_Page 君亭酒店君亭酒店(301073)(301073) 建设并运营酒店，获取酒店运营产生的各项经营收入并承担运营产生的成本费用的盈利模式。 酒店管理是指受托管

24、理酒店管理是指受托管理，即君亭酒店通过与酒店业主签署委托管理合同，委派或协助酒店运营关键管理人员对托管酒店进行受托管理，发挥酒店受托管理专业特长和酒店集团管理优势并授权委托方使用君亭的品牌经营，以确保能以君亭的装修标准、管理系统、服务规范、质量标准等各项运营标准来向委托方的酒店输出酒店管理服务。 图图 3：君亭酒店采用：君亭酒店采用“酒店直营酒店直营+酒店管理酒店管理”为主的盈利模式为主的盈利模式 数据来源：招股说明书，国泰君安证券研究 酒店运营是公司核心业务，以住宿服务为主。酒店运营是公司核心业务，以住宿服务为主。酒店运营业务是指通过酒店运营子公司对投资酒店进行直接运营，包括客房住宿、餐饮及

25、其他配套服务，2017-2020 年酒店运营营收占比由 98.33%略降至 94.20%。该业务收入主要来自客房住宿服务，近三年营收占总营收比重均超过 70%。 图图 4：酒店运营为君亭主要营收来源：酒店运营为君亭主要营收来源 图图 5：住宿服务为酒店运营主要收入：住宿服务为酒店运营主要收入 数据来源：招股说明书、国泰君安证券研究 数据来源：招股说明书、国泰君安证券研究 酒店委托管理业务快速扩张。酒店委托管理业务快速扩张。酒店管理业务是公司为其他酒店提供管理服务并授权委托方使用君亭品牌并向对方收取管理费所产生的收入，得益于君亭品牌影响力的持续提高，公司酒店管理业务服务的客户数量快速增加，201

26、7-2020 年酒店管理业务业务营收占比由 1.67%增至 5.80%，毛利率也由 34.02%高增至 76.83%，主因管理业务规模迅速扩大，而不同项目毛利率差异较大。 98.33%97.19%96.11%94.20%1.67%2.81%3.89%5.80%20020酒店运营收入占比酒店管理收入占比77.13%76.00%70.62%9.32%8.80%8.76%10.74%11.31%14.83%2.81%3.89%5.80%201820192020酒店管理酒店运营 ：其他配套服务酒店运营 ：餐饮服务酒店运营 ：住宿服务 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文

27、之后的免责条款部分 7 of 30 Table_Page 君亭酒店君亭酒店(301073)(301073) 图图 6：酒店管理业务毛利率上升显著：酒店管理业务毛利率上升显著 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 销售：直销为主。销售：直销为主。直销模式主要针对阿里、华为等协议大客户，可提升客户订房效率，2018-2020 年协议公司客户对君亭营收贡献均在 30%左右；渠道销售对象为携程、BOOKING 等 OTA 平台以及线下旅行社等，主要针对个人客户，为公司获取更加丰富的客源，同时帮助公司通过更加丰富的客户评价与建议信息优化公司的产品与服务，其中，OTA 收入占总收入比重高于旅行社，2018

28、-2019 年占比均在 30%左右，2020 年受疫情影响有所下降。 图图 7：酒店运营业务渠道收入占比以直销为主：酒店运营业务渠道收入占比以直销为主 图图 8：主要合作协议公司与：主要合作协议公司与 OTA 平台平台 数据来源：招股说明书、国泰君安证券研究 数据来源：公司官网 集团协议客户方面集团协议客户方面，在与华为、阿里巴巴、携程等大客户强化合作的基础上，积极与广发银行、滴滴、春秋航空、英孚、南航、万达等进行会员推广合作。 会员客户方面会员客户方面，公司自建的“君亭四季会”会员体系面向常客提供消费折扣、积分奖励等消费权益以提高其忠诚度从而吸引其再次消费。目前君亭的“君亭四季会”会员包括普

29、通会员、金会员、铂金会员和钻石会员等。面向不同级别会员，君亭会提供预订不同级别房费折扣、入住权益 （如送早餐、 预订保留时间、 餐饮折扣、 免费洗衣、 mini 吧台畅饮等） 、延时退房权益、生日礼遇、积分兑换权益等。君亭的“君亭四季会”忠诚度会员计划已经成为君亭服务的亮点之一， 截至2020 年 12 月 31 日，君亭会员数量为 48.74 万人。 37.93%34.54%33.76%21.96%34.02%48.93%61.96%76.83%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%20020酒店运营毛利率酒店管理毛利率15.9%12.6%22.8%

30、29.8%33.3%30.9%17.0%19.8%11.6%18.8%14.2%10.8%5.0%4.9%3.2%201820192020直接销售 ：散客直接销售 ：协议公司间接销售 ：OTA现付间接销售 ：OTA预付间接销售 ：旅行社 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 of 30 Table_Page 君亭酒店君亭酒店(301073)(301073) 图图 9：“君亭四季会：“君亭四季会”四类会员卡专享相应级别会员权益”四类会员卡专享相应级别会员权益 数据来源：公司官网 前期前期整体开店节奏较为克制，整体开店节奏较为克制，主要在于打磨品牌。主要在于打磨品牌

31、。截至 2021 年 8 月，君亭酒店已开业酒店 46 家、已签约待开业酒店 24 家，其中已开业酒店中直营酒店 15 家、合资酒店 1 家和受托管理酒店 30 家。目前公司在中高端酒店领域具备一定的品牌优势。君亭酒店近三年获得“2018 年中国旅游饭店业协会最佳股东投资回报奖”、“2018 年、2019 年及 2020 年中国饭店协会中国酒店集团规模 50 强”等酒店行业权威荣誉。截至目前，君亭旗下各酒店年均对外提供服务 60 万人次以上。 2.1.2. 已已建立建立完备的项目开发体系和完备的项目开发体系和调性鲜明的调性鲜明的运营服务标准运营服务标准 2.1.2.1. 新项目开发体系成熟，2

32、 年内回本 形成了“传统星级酒店改造”、“城市高端商业综合体及社区商业配套形成了“传统星级酒店改造”、“城市高端商业综合体及社区商业配套酒店”、“城市文化街区及特色小镇配套酒店”等酒店开发技术酒店项酒店”、“城市文化街区及特色小镇配套酒店”等酒店开发技术酒店项目产品开发技术。目产品开发技术。公司主要布局经济发达的一、二线城市和省会城市的商务中心和经济中心，通过租赁方式获得传统酒店存量物业、城市商业综合体及社区商业配套酒店增量物业、文化街区及特色小镇配套酒店创新物业，以“君亭酒店”为品牌对物业进行改造开发。君亭针对各类物业的具体情况， 实施有针对性的开发方案。 创新性的推行酒店品牌溢出、高坪效设

33、计、 传统物业整体升级改造、 目标消费者需求定制设计等理念，得到酒店业主、同业和消费者的较高认可。目前公司拥有上海柏阳君亭酒店（传统星级酒店改造）、合肥银泰君亭酒店（城市高端商业综合体及社区商业配套酒店）及南京夜泊秦淮君亭酒店（城市文化街区及特色小镇配套酒店）等业界知名的案例。 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 of 30 Table_Page 君亭酒店君亭酒店(301073)(301073) 图图 10：上海柏阳君亭酒店客房：上海柏阳君亭酒店客房 图图 11：合肥银泰君亭酒店：合肥银泰君亭酒店 数据来源：公司官网 数据来源：公司官网 项目开发流程成熟，通常

34、项目开发流程成熟，通常 2 年内实现盈亏平衡。年内实现盈亏平衡。君亭一般选择 100-200间客房的单体酒店规模，单间客房的平均投资金额在 14-18 万元左右，因此单家新开业酒店的建设投资金额一般在1400 万元-3600 万元范围内。鉴于不同新开业酒店的租金成本、房价水平和出租率水平有所差异，君亭旗下新开业直营酒店的亏损期（包含建设期）一般在 12-24 个月范围内，一般情况下君亭旗下新开业酒店会在开业后第 2 年以内实现盈亏平衡。 图图 12：酒店开发项目对城市、选址及物业要求严格：酒店开发项目对城市、选址及物业要求严格 数据来源：招股说明书、国泰君安证券研究 2.1.2.2. 数字化高

35、效运营，品牌融入东方美学调性鲜明 直接采购保质降本。直接采购保质降本。公司定位于中高端精选服务酒店领域，对于酒店设施和原材料的品质具有较高的要求，通过公司直接采购既可以保证采购物品的质量，同时也可以通过大量采购来提高采购议价能力，降低采购成本。 精细化数字运营。精细化数字运营。公司已经将互联网技术深度融合至酒店运营及酒店管理的各个环节。目前公司使用的定制开发的酒店管理系统群包含中央预订系统、CRM、PMS 等，酒店可以更精确地了解供求关系，做好收益管理，同时还能发掘客人入住之外的需求，并尽可能通过增值服务加以满足。 遵循遵循“产品精选、文化精选及服务内容精选”的君亭式服务体系。“产品精选、文化

36、精选及服务内容精选”的君亭式服务体系。2007年， 创始人吴启元创新性提出 “BAS” 精选服务模式创立君亭酒店品牌， 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 of 30 Table_Page 君亭酒店君亭酒店(301073)(301073) “BAS”即 Bed（住宿）、Art（文化艺术）、Service（服务），即在提供高品质客房这一核心住宿服务前提下，在客房、公共空间均融入鲜明的文化艺术主题元素，并为客人提供专属设计的贴现衍生服务。酒店精选服务具备服务质量控制高效、服务细节化、体贴化和个性化等特点。 产品上产品上，酒店设施选用具有较高品质和档次的硬件产品，

37、核心产品上主要选取“金可儿”床垫、“科勒”卫浴和“康乃馨”棉织品等五星级酒店档次的配套设施为客户提供舒适体面的入住体验。 文化上文化上，“君亭酒店”、“夜泊君亭”及“寓君亭”等品牌产品在整体设计上融入了中国书画、佛禅石像东方文化元素，并结合酒店所在地进行差异化设计， 既强调了 “大东方” 氛围与地方文化特色，“Pagoda 君亭”品牌重“东西方美学的融合”，体现国际品质基因与中国城市文化结合的特点。 服务上服务上，君亭除了提供住宿和餐饮核心服务内容，还为目标消费群体客人提供相应的细节贴心服务，通过细腻体贴的服务来提升客户入住的附加价值，以实现良好的客户体验； “Pagoda 君亭”品牌酒店客房

38、在原休息、起居、卫浴、会客等传统功能基本上整合为三大模块：高品质洗浴区域、阳光休闲区域和睡眠区域，创新旅程生活方式，此外创造设计了符合创客团队长期生活的创客公寓。 图图 13：公司遵循公司遵循“产品精选、文化精选及服务内容精选”的君亭式服务体系“产品精选、文化精选及服务内容精选”的君亭式服务体系 数据来源：招股说明书、国泰君安证券研究 数字化服务场景。数字化服务场景。公司旗下酒店中已经基本实现人脸识别身份验证、人脸识别自助办理入住、机器人管家服务等人工智能技术的应用，部分酒店已率先实现智慧酒店场景建设。例如住宿客人可以根据喜好智能调节客房灯光、温度、窗帘开关、多媒体设备操作等，与阿里未来酒店合

39、作在部分酒店加装智能电子感应门锁，注重于客户的互动方式与个性化体验的提升。 2.1.3. 品牌品牌层级层级和产品线和产品线愈臻完善愈臻完善 目前君亭旗下拥有四大中高端酒店品牌，以目前君亭旗下拥有四大中高端酒店品牌，以中端中端君亭酒店为主。君亭酒店为主。君亭酒店目前已建立成熟的、多层次的中高端酒店品牌，旗下拥有定位为东方艺术特色的中档精选服务酒店的“君亭酒店”、定位为中档公寓酒店的“寓君亭”、定位为高档历史文化旅游目的地酒店的“夜泊君亭”以及酒店设施选用具有较高品质和档次的硬件产品核心产品上主要选取“金可儿”床垫、“科勒”卫浴和“康乃馨”棉织品等五星级酒店档次的配套设施为客户提供舒适体面的入住体

40、验产品文化服务“君亭酒店”、“夜泊君亭”及“寓君亭”等品牌产品在整体设计上融入了中国书画、佛禅石像东方文化元素，并结合酒店所在地进行差异化设计，既强调了“大东方”氛围与地方文化特色“Pagoda君亭”品牌重“东西方美学的融合”，体现国际品质基因与中国城市文化结合的特点除了提供住宿和餐饮核心服务内容，还为目标消费群体客人提供相应的细节贴心服务，通过细腻体贴的服务来提升客户入住的附加价值，以实现良好的客户体验“Pagoda 君亭”品牌酒店客房在原休息、起居、卫浴、会客等传统功能基本上整合为三大模块：高品质洗浴区域、阳光休闲区域和睡眠区域，创新旅程生活方式，此外创造设计了符合创客团队长期生活的创客公

41、寓 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 of 30 Table_Page 君亭酒店君亭酒店(301073)(301073) 定位为高档艺术设计酒店的“Pagoda 君亭”四大品牌。 表表 1：君亭酒店品牌结构：君亭酒店品牌结构 酒店品牌酒店品牌 品牌定位品牌定位 目标消费人群目标消费人群 君亭酒店君亭酒店 东方艺术特色的中档精选服务酒店 大众消费群体 寓君亭寓君亭 中档公寓酒店 城市白领群体 夜泊君亭夜泊君亭 高档历史文化旅游目的地酒店 具有文化艺术消费特征的中高产消费群体 Pagoda 君亭君亭 高档艺术设计酒店 追求时尚、 创新生活方式的中高产消费群体

42、数据来源：招股说明书、国泰君安证券研究 图图 14：君亭酒店定位为中高端精选服务酒店：君亭酒店定位为中高端精选服务酒店 数据来源：招股说明书 其中，“其中，“Pagoda 君亭”品牌定位于高端商旅住宿需求，是公司产品定君亭”品牌定位于高端商旅住宿需求，是公司产品定位的向上突破位的向上突破。酒店客房在原休息、起居、卫浴、会客等传统功能基本上，整合为三大模块：高品质洗浴区域、阳光休闲区域和睡眠区域，创新旅程生活方式，还创造设计了符合创客团队长期生活的创客公寓，Pagoda 君亭在服务创新方面，突破传统的酒店前台柜台式服务，创新的在中台岛式服务，更强调客户入住酒店时的交互服务。目前 Pagoda 君

43、亭酒店在上海开业 2 家店，杭州开业 1 家，另有青岛店和成都店待正式开业。 目前上海和杭州地区较成熟的 Pagoda 产品价格与周边五星价酒店价格处于同一档次。 表表 2: 成熟区域成熟区域 Pagoda 门店价格与周边五星级酒店价格处于同一档次门店价格与周边五星级酒店价格处于同一档次（单位：元）（单位：元） 上海五角场上海五角场PagodaPagoda君亭设计酒店君亭设计酒店 上海五角场凯悦酒店上海五角场凯悦酒店 上海复旦皇冠假上海复旦皇冠假日酒店日酒店 上海粤海酒店上海粤海酒店 上海中谷小南国花园酒店上海中谷小南国花园酒店 上海财大豪生大酒店 大床房 764 752 701 558 湖景

44、房 806 593 双床房 799 752 701 558 湖景房 806 599 家庭房 899 / / 674 / / 行政房 1349 嘉宾轩大床客房 1216 821 商务套房 750 861 699 行政概念房 1399 嘉宾轩豪华大床客房 1681 高级套房 1272 豪华景观套房1444 行政全湖景套房 1456 行政套房 1049 数据来源：携程，大众点评，国泰君安证券研究 数据时间：2022 年 1 月 3 日 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 12 of 30 Table_Page 君亭酒店君亭酒店(301073)(301073) 公司未来将

45、继续中高端品牌的开拓，梳理团队，打磨产品，在中高端酒店领域提供更丰富和优质的产品供给。 2.2. 新任新任职业职业高管高管，充分体现扩张意愿，充分体现扩张意愿 新聘任新聘任职业经理人， 储备未来跃迁。职业经理人， 储备未来跃迁。 公司原有核心高管主要为公司股东，2021 年 12 月，公司新聘任朱晓东女士为公司总经理。朱晓东女士有全服务型五星级酒店的管理经验，曾任凯悦国际酒店集团中国区副总裁，此外， 还曾任三亚银泰度假酒店、 三亚金棕榈度假酒店等总经理。 同时，朱晓东女士也有文旅地产相关经验，曾任浙江银泰文化旅游发展有限公司首席执行官等。聘任具有高星级管理经验和文旅项目经验的职业管理人，体现君

46、亭加速扩张和聚焦中高端的战略布局。 核心管理团队具有中高端酒店运营经验，股权绑定管理层利益。核心管理团队具有中高端酒店运营经验，股权绑定管理层利益。公司创始人、实际控制人吴启元是中国酒店行业的领军人物代表，曾任杭州中日友好饭店总经理、杭州五洲大酒店总经理等，并先后荣获“中国饭店业年度十大人物”、“亚洲管理创新百名杰出人物” 等多项殊荣；君亭管理团队其他核心人员同样具有多年的中高端酒店运营和管理经验。除董事长持股36.4%外， 施晨宁 （公司董事、 副总经理兼董秘） 持股10.3%，副总经理甘圣宏和财务总监张勇分别各持股 1.09%。 表表 3：君亭酒店高级管理层酒店行业经验丰富：君亭酒店高级管

47、理层酒店行业经验丰富 姓名姓名 年龄年龄 职位职位 任期任期 主要经历主要经历 吴启元 77 董事长 2015.8.28-今 本科学历，曾任杭州中日友好饭店总经理、杭州五洲大酒店总经理、君澜管理董事长、总经理、君澜集团董事，现任君亭酒店董事、董事长 朱晓东 58 总经理 2021.12.3-今 硕士学历，曾任北京上東资管科技有限公司董事长、浙江银泰文化旅游发展有限公司任首席执行官、凯悦国际酒店集团任中国区副总裁、中国银泰投资有限公司任副总裁等 施晨宁 48 董事、副总经理、董事会秘书 2015.8-今 硕士学历，曾任上海中城联盟投资管理股份有限公司历任市场总监、财务总监、副总经理；上海中桥基建

48、（集团）股份有限公司任投资部副总经理；君澜酒店集团有限公司任总裁助理、总裁办主任、投资发展部总经理等。 张勇 45 财务总监 2015.8.28-今 本科学历，曾任杭州西湖四季都市酒店管理有限公司财务负责人，现任君亭酒店董事、财务总监 甘圣宏 52 副总经理 2015.8.28-今 硕士学历，曾任开元酒店集团历任管理公司总经理助理、北京区域总经理，现任君亭酒店董事、副总经理 张戈泉 54 副总经理 2018.8.28-今 本科学历， 曾任上海中星君亭酒店、 上海柏阳君亭酒店、 上海同文君亭酒店、上海宜林君亭酒店总经理， 现任君亭酒店上海区域总经理,现任君亭酒店副总经理 从波 58 董事 201

49、5.8.28-今 硕士学历，曾任上海南都集团有限公司历任总裁助理、副总裁、君澜酒店集团有限公司董事、总裁、君亭酒店总经理，现任君亭酒店董事 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 2.3. IPOIPO 拟募集约拟募集约 3.43.4 亿元亿元扩充扩充业务业务规模规模 募集资金数额及流向：募集资金数额及流向：公司拟发行不超过 2013.50 万股（发行后总股本不超过 8054 万股），募集资金约 3.44 亿元，募集资金将用于中高端酒店设计开发项目与综合管理平台建设项目， 其中约 3.24 亿元将投资于中 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 13 of 30 Table_Page 君亭酒店君亭酒店(301073)(301073) 高端酒店设计开发项目，约 0.20 亿元将投资于综合管理平台建设项目。 募集资金使用具体情况：募集资金使用具体情况： 中高端酒店设计开发项目拟在未来两年内，在上海、杭州、南京三大城市分三批次建设 9 家酒店，其中上海、杭州、南京各三家，均为君亭酒店直营中高端精选服务酒店。项目建成后，公司旗下将新增 9 家直营酒店，新增客房 1,620 间，全部达产后剩余测算期内（项目全部建成达产后 8 年）新增年均收入 25,083 万元、新增年均净利润 3,323 万元。公司经营规模将显著增加，进一步巩固公司长三角区域和中高端酒店行业的市场