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1、地胆智慧,独特显真彰 Local and unique insights that pack a punch! 竞品及开盘数据监测竞品及开盘数据监测 开盘监测报告和分析 竞品客户来访量 竞品成交量 营销动态 渠道合作动态 下月开盘预测 典型项目分析 项目踩盘报告 广州中原广州中原.研究发展部提供的服务内容研究发展部提供的服务内容 城市城市/ /行业进入分析行业进入分析 房地产市场分析 客户分析 竞争态势分析 典型案例分析 行业进入退出壁垒研究 投资建议 商业商业/ /住宅地块可住宅地块可研分析研分析 地块价值分析 市场分析 客户分析 项目定位分析 营销组合建议 客户研究客户研究 问卷设计 定量
2、研究 定性研究 客户追踪研究 客户购买行为和趋势判断 房产置业咨询房产置业咨询 购房一对一咨询 陪同购房 转介金牌置业顾问 投资、置业讲座 广州中原广州中原.研究发展部研究发展部 广州市天河区珠江新城高德置地冬广场广州市天河区珠江新城高德置地冬广场H座座36楼楼 业务业务联系:小研君联系:小研君 扫码联系 2021困局 1.11.1 土地市场:集中供地,房企躺平土地市场:集中供地,房企躺平 1.2 1.2 新房市场:总量虽高,上热下冷新房市场:总量虽高,上热下冷 1.3 1.3 二手房二手房市场:成交遇阻,后继乏力市场:成交遇阻,后继乏力 1.4 1.4 商业市场商业市
3、场:以价换量,持续复苏:以价换量,持续复苏 4 1 1. .1 1 土地市场土地市场 1.1.1 集中供地发力!商住地供应再创新高,商服地创3年低位 今年广州推出118宗共861.7万m(用地面积)商住地,面积同比增加46%。 作为重磅文件广州市2017-2021年住宅用地供应计划的收官之年以及实行集中供地的“开局之年”,2021年广州商住地供应创近年新高。 相比之下,由于经济下行、企业资金紧张等原因,今年商服地供应表现相对黯淡,创3年低位。 167.2 294.6 394.7 479.9 592.1 861.7 69.7 73.1 77.2 161.1 264.1 147.1 2016201
4、720021商服用地供应面积(万) 商住用地供应面积(万) 数据来源:广州中原研究发展部,全市公开出让 20152015- -20212021年广州商住商服地供应情况年广州商住商服地供应情况 1.1.2 增城供应超200万m中心区海珠抢眼,天河挂零 海珠 30.2万m492% 5.1万m 花都 75.4万m1% 76.4万m 图例 2021年供地面积(万m ) 2020年供地面积(万m ) 从化 52.2万m11% 47万m 增城 230.2万m44% 160.2万m 白云 171万m103% 84.3万m 番禺 161.7万m 197% 54.4万m 南沙 64.2万m
5、31% 92.4万m 黄埔 60.8万m 55% 39.3万m 全市 861.7万m 46% 592.1万m 2021/202021/20年年各区商住地供应对比地图各区商住地供应对比地图 40万m以上 30-40万m 20-30万m 10-20万m 0-10万m 0 荔湾 16万m43% 19.4万m 2021年广州有7个区商住地供应量在40万m以上,其中增城供应面积“无悬念”占据各区之首,比去年增加44%。 2020年供地相对紧缺的黄埔、番禺、海珠在今年均有较明显提升,其中海珠区今年推出多宗靓地,加上巨无霸赤沙TOD地块出让,表现相当抢眼。 2021年,天河、越秀两区商住地0供应,其中天河挂
6、零比较令市场愕然,官方或是出于稳定地价、引导舆论,避免地价带动房价上涨等综合原因考虑,延缓“宇宙中心”天河的供地步伐。 1.1.3 流拍!外围区遇冷!供应虽猛增但无法刺激开发商拿地热情 155.3 264.2 430.3 407.0 589.0 614.1 78.82 73.9 74.7 152.8 251.25 145.6 2001920202021商服用地成交面积(万) 商住用地成交面积(万) 20162016- -20212021年广州商住商服地成交情况年广州商住商服地成交情况 虽然商住地供应面积猛增46%,但成交面积仅比去年增加4.2%。主要原因为大量外围区供应不
7、成交,尤其今年第二、三批供地,民企开发商拿地反应冷淡。 从成交地结构来看,中心区相对稳健,占比较过去2年大幅提高;相比下,东部(尤其增城)、北部成交占比均呈现下跌趋势,拿地越来越往优质区域、板块靠,是拿地越来越往优质区域、板块靠,是20212021年开发商拿地的重要趋势。年开发商拿地的重要趋势。 片区片区 20212021 20202020 20192019 老五区 30% 22% 13% 东部 (黄、增) 27% 29% 46% 南部 (番、南) 26% 25% 30% 北部 (花、从) 17% 24% 11% 近近3 3年广州商住地成交面积结构趋势年广州商住地成交面积结构趋势 区域区域 地
8、块编号地块编号 用地用地面积面积 ( (万万mm ) ) 最低交易最低交易价价( (亿亿) ) 起始楼起始楼面面 地价地价 流拍原因流拍原因 分析分析 黄埔区 香雪LGPQ-E1-1地块 3.7 18.8 17461 1.全周期限售价,影响市场预期; 2.三边被高速公路包围,周边配套匮乏; 增城区 中新镇广河高速地块 2.4 6.4 9002 1.增城远郊板块,远离广州市中心; 2.交通通勤便利度低,周边配套匮乏; 3.客户群、产品定位不明确,回款慢; 增城区 增江街经三路 地块 1.2 3.7 8502 番禺区 大石街飘峰路西侧 地块一 9.5 48.4 23010 1.总价高,同时需要配建
9、政府房源,隐性成本同样较高; 2.周边有工业园等厌恶性配套; 3.距离地铁2公里以上,配套条件不佳; 番禺区 大石街飘峰路西侧 地块二 9.7 55.7 23000 南沙区 珠江街一涌西侧地块 7.4 28.3 10100 远离市区,新房供应已饱和,拿地成本高 观点分析:广州中原研究发展部 20212021年广州年广州供供地典型流拍案例分析地典型流拍案例分析 今年商住地出现大范围流拍现象。根据统计,2021年推出118宗商住用地中,35宗出现流拍,流拍率高达30%,创近年新高。“市场下行困局”“三条红线”“收紧银根”“融资难”等问题,迫使民企开发商躺平。 1.1.4 流拍困局!开发商躺平!商住
10、地成交率仅7成 1.1.5 增城成流拍“重灾区”,未来基建、产业引进前景不明朗 增城区, 19, 53% 白云区, 5, 14% 番禺区, 5, 14% 从化区, 3, 8% 黄埔区, 2, 5% 南沙区, 2, 6% 20212021年广州三批集中供地流拍地区域分布年广州三批集中供地流拍地区域分布 单位:宗 2021年增城流拍地中,荔城、永和、中新非地铁辐射地块为集中;这些板块远离广州市区,同时本地购房能力不强,市场客户群针对性不强,在当前环境下即使拿下亦难以盘活。 综合而言,第二、三批供地“遇冷”,一方面影响民企开发商未来的拓展步伐,另一方面影响城市土地收入,进而影响城市基建进度; 尤其今
11、年大面积流拍的增城区,本来已需要大量资金进行基础设施建设,假如资金得不到有效补充,将影响区域人才引流、产业引进,进而影响区域发展。 1.1.6 第二、三批供地“急冻”,国家队兜底 393.6393.6 304.8304.8 120.8120.8 356.3356.3 119.2119.2 85.685.6 91%91% 39%39% 71%71% 第一批供地 第二批供地 第三批供地 供应面积(万m) 成交面积(万m) 成交率 20212021年广州三批集中供地供求情况年广州三批集中供地供求情况 第一第一批批 供供地地 第二第二批批 供供地地 第三第三批批 供供地地 合计合计 国企 拿地数 19
12、 16 12 4747 拿地金额(亿元) 553.1 512.0 294.9 1360.01360.0 民企 拿地数 23 7 1 3131 拿地金额(亿元) 353.0 57.4 7.7 418.1418.1 数据来源:广州中原研究发展部,全市公开出让 广州商住地市场与楼市政策相挂钩,今年第一批供地出让(4月底),开发商积极拿地,且民企拿地占比大于国企; 第二批供地出让(9月底),楼市经历了4月新政、二手指导价、贷款受限、一手限签限价影响,加上部分地块采取全周期限售价、建成后50%单位倾斜首置家庭,“缺钱”的民企开发商开始集体躺平,第二、三批供地,基本由国家队兜底。 20212021年广州三
13、批集中年广州三批集中供供地成交企业结构地成交企业结构 1.1.7 商住地溢价率维持低位,黄埔、番禺产生摇号地块 图例图例 行政区 平均成交楼面价(元/m) 平均溢价率(%) 从化区从化区 49164916元元/m/m 1 1% 番禺区番禺区 (存在竞配存在竞配建、摇号)建、摇号) 1457814578元元/m/m 13%13% 花都区花都区 87508750元元/m/m 0 0% 荔湾区荔湾区 2479824798元元/m/m 5 5% 南沙区南沙区(存在竞配存在竞配建)建) 1442114421元元/m/m 9 9% 增城区增城区 93589358元元/m/m 4 4% 白云区白云区(存在竞
14、配建)(存在竞配建) 1315313153元元/m/m 5%5% 黄埔黄埔区区 (存在竞配建、摇号)(存在竞配建、摇号) 1925719257元元/m/m 2020% 海珠区海珠区(存在竞配建)(存在竞配建) 3170231702元元/m/m 4 4% 全市 1337013370元元/m/m 7.6%7.6% 数据来源:广州中原研究发展部 注:仅统计公开挂牌商住用地,统计截至2021.12.28 20212021年年各区商住地平均成交楼面价及溢价率各区商住地平均成交楼面价及溢价率 2021年平均溢价率为7.6%,比2020年低1.5%,纵观近9年商住地溢价率,自17年以来基本维持10%以下低位
15、。 2021年广州成交楼面价最高的区域为海珠,假如该区撇除赤沙TOD干扰,其余出让的天斯、石溪、石岗路等地块楼面价均在4万/m以上。 黄埔、番禺两区今年产生合计6宗摇号地块,均集中在1-3月。 36.9% 28.4% 10.1% 44.8% 9.3% 3.7% 7.0% 9.1% 7.6% 20001920202021平均溢价率 20132013年至今广州公开招拍挂商住地平均溢价率走势年至今广州公开招拍挂商住地平均溢价率走势 1.1.8 商住地溢价率“两极化”更加明显,黄埔深得开发商青睐 底价成交, 62% 0-10%, 8% 10%-30%, 20
16、% 30%-60%, 9% 20202020 2021/202021/20年年商住地溢价率对比商住地溢价率对比 底价成交, 55, 64% 0-10%, 8, 9% 10%-30%, 9, 11% 30%-60%, 12, 14% 60%-100%, 2, 2% 20212021 2021年86宗成功的商住地中,有55宗以底价成交,占比比去年增加2%。另一方面,30%以上的高溢价地块共14宗,占总出让地块的16%,比去年增加7%。 说明2021年商住地溢价率“两极化”现象更加显著,一方面开发商为靓地“竞配建”“摇号”,另一方面存在着大量的底价、流拍地。 注:仅统计公开挂牌商住用地,统计截至20
17、21.12.28 20212021年溢价年溢价30%30%以上商住地分布情况以上商住地分布情况 增城 3宗 黄埔 4 4宗宗 番禺 3宗 南沙 3宗 白云 1宗 海珠 1宗 1.1.9 仅南沙刷新标杆地价,海珠2地闯进全市楼面价TOP10榜 2021 新上榜 广州最新广州最新TOP10TOP10楼面价商住地块一览楼面价商住地块一览 数据来源:广州中原研究发展部 注:仅统计公开挂牌商住用地, 统计截至2021.12.28 由于实行严格的“限地价”制度,通过竞配建、竞自持及摇号等方式控制地价,2021年,仅南沙一区刷新楼面价。此外,海珠区今年有3宗地闯入广州商住地历史TOP10楼面价排行榜,说明开
18、发商对广州核心区域的靓地仍愿意投入资金,优质板块价值恒强。 2021 新上榜 2021 新上榜 截至截至20212021年年1212月月广州各区“标杆地”一览广州各区“标杆地”一览 2021 新上榜 1.1.10 房企广州拿地金额TOP20榜,国家队占主导地位 排名排名 企业企业 成交价成交价 ( (亿元亿元) ) 用地面积用地面积 ( (万万) ) 建筑面积建筑面积 ( (万万) ) 配建面积配建面积 ( (万万) 平均楼面平均楼面价价 (元(元/ /) 1 越秀 285.7 131.9 196.6 8.4 15182 2 中海 121.1 10.9 38.5 31466 3 广州地铁 11
19、7.0 33.8 55.1 21244 4 粤海置地 101.9 11.6 50.6 20133 5 知识城控股 99.5 21.8 55.3 17980 6 保利 97.3 26.6 61.5 15821 7 黄埔区国资 88.4 8.3 99.9 8852 8 中国旅游集团 83.9 33.5 79.3 10589 9 珠实 72.5 21.9 51.3 14131 10 新鸿基 70.8 32.2 91.7 7720 11 中铁建 68.9 16.6 64.5 10693 12 鹏瑞 49.6 5.4 27.1 18300 13 卓越 49.4 9.5 22.3 1.6 23880 14
20、 珠江投资 47.7 17.3 47.6 10016 15 南沙城投 44.1 10.1 32.8 13430 16 招商 41.3 6.0 22.8 18108 17 南沙开发建设 38.9 5.5 31.6 12323 18 正荣 35.8 10.9 27.8 12902 19 深振业 32.9 6.8 15.2 21663 20 金地商置 32.0 17.4 47.2 6786 数据来源:广州中原研究发展部 仅按照公开招拍挂数据估算,如遇联合体拿地无特别说明则按平均分配拿地成本,统计截至2021.12.28 2021年广州TOP20拿地房企,以国企越秀拿地金额、面积双双居首,20强中,1
21、4家为国企,可见在民企全面躺平的环境下,国家队在土拍市场中占据主导地位。 2021年广州共推出41宗商服地,撇除于2022年出让的一宗,40宗商服地仅1宗流拍,其余均顺利吸引企业拿地。 但对比19、20年成交面积,今年下滑明显(对比2020年下跌42%),主要原因今年出让地以小幅地为主,主要原因今年出让地以小幅地为主,1010万万mm 纯商纯商服类招商引资项目较过去服类招商引资项目较过去2 2年少。年少。 但需要指出的是,今年“TOD产住综合”项目现身,如新鸿基广州南站项目、广州地铁赤沙TOD、中旅广州北站免税城项目等,均以“产住结合”形式出现,新模式发展前景同样值得关注。 1.1.11 大型
22、纯商服项目减少,天河智谷、金融城,白云设计之都为主力 从化太平, 41.2, 35% 天河智谷, 16.2, 14% 设计之都, 13.6, 11% 金融城, 10.5, 9% 老黄埔, 8.3, 7% 空港区, 8.0, 7% 黄埔开发区, 6.4, 5% 市桥, 5.5, 5% 知识城, 5.1, 4% 白云湖, 4.1, 3% 20212021年成交商服地年成交商服地TOP10TOP10板块结构情况板块结构情况 单位:万m 地块名称地块名称 区域区域 用地面积用地面积(万(万mm ) 出让金额出让金额(亿元)(亿元) 竞得人竞得人 开发计划开发计划 太平镇沙溪洞地块 从化 41.2 5.
23、1 昊源集团 健康文旅产业园+优质民办学校 科韵路东侧地块 天河 10.2 15 小鹏汽车 新能源汽车研发 黄埔乌涌HP-WC-01 黄埔 8.3 88.4 黄埔区国资联合体 今年总价最高的商服地,引入商贸类总部及高端酒店 金融城东区AT101833等地块 天河 5.4 49.6 鹏瑞 或打造为广州版“深圳湾壹号” 20212021年广州出让代表性纯商服地案例分享年广州出让代表性纯商服地案例分享 观点分析:广州中原研究发展部 16 1 1. .2 2 新房市场新房市场 92675 128352 93769 76056 79737 100905 6 201520162017
24、2002120152015- -20212021年广州新房成交走势年广州新房成交走势 单位:宗 32721 39978 32881 6106361063 43336 39759 68024 4884348843 20021上半年 下半年 近四年近四年上下半年一手住宅成交宗数对比上下半年一手住宅成交宗数对比 根据广州中原研究发展部对阳光家缘数据进行整理,2021年1-12月,广州累计成交新房109906宗,同比增加9%,为近5年新高。 虽然整体成交量出现微升态势,但通过“上下半年”对比,则发现今年(尤其下半年)广州新房出现严重的“降温”状态,经历轮番调
25、控之下,下半年成交量比上半年下滑20%,比去年同期下滑28%,市场“遇冷”的困局不言而喻。 1.2.1 虽总成交量10万宗,但上下半年“冰火两重天”,行情黯淡 统计周期:上一年度12月26日至本年度12月25日 数据来源:阳光家缘、广州中原研究发展部 1.2.2 6-10月低位徘徊,11、12月高层表态,摆脱冰点 5792 748 4391 6566 6432 8952 8490 9533 9725 11252 12878 16146 14459 8585 9974 10768 10220 7057 7652 6711 6921 7160 8761 11638 1月 2月 3月 4月 5月 6
26、月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2020202120202020- -20212021年广州新房月度成交走势年广州新房月度成交走势 单位:宗 1919年年1212月月 黄埔、南沙等区出台黄埔、南沙等区出台 人才购房新政人才购房新政 疫情导致疫情导致 市场停摆市场停摆 番禺出台番禺出台人人 才才购房政策购房政策 南沙进一步优化南沙进一步优化 人才购房政策人才购房政策 贷款额度紧张贷款额度紧张 市住建局严市住建局严 打哄抬房价打哄抬房价 南沙、黄埔相继南沙、黄埔相继 收紧人才购房贷款收紧人才购房贷款 审核门
27、槛审核门槛 广州实行广州实行 集中供地集中供地 人才购房人才购房3 3年限售;年限售; 人才购房社保为人才购房社保为1212个月;个月; 9 9区增值税“区增值税“2 2变变5”5” 新备案价制度落地新备案价制度落地 要求每批次低要求每批次低3%3% 广州疫情反复广州疫情反复 二手指导价出台二手指导价出台 第二批供地第二批供地 大范围流拍大范围流拍 高层表态保护刚需置业高层表态保护刚需置业 房房贷审批速度稍有加速贷审批速度稍有加速 2021年,为2017年以来的“调控大年”,对比上一周期单一手段,今年调控从供地、房贷、限价、税费等多维度“多管齐下”,同时为去年铺天盖地的人才政策“堵漏”,市场实
28、际上4月底已出现“转冷”迹象,而网签从6月起出现明显下滑。 11月面对市场收紧后房企爆雷、土拍遇冷、经济下行等问题,高层表态保护刚需,楼市氛围有所缓和,成交才稍微摆脱冰点困局,但前景依旧未明朗。 花都 10296宗 3% 10016宗 图例 2021年成交宗数 2020年成交宗数 从化 5060宗 8% 4664宗 增城 27203宗 8% 25159宗 天河 2898宗 9% 3175宗 白云 8750宗 106% 4241宗 番禺 13514宗 29% 10492宗 南沙 14917宗 21% 18888宗 海珠 2526宗 69% 1498宗 荔湾 6275宗 17% 5369宗 越秀
29、577宗 33% 866宗 黄埔 17891宗 8% 16537宗 全市 109906宗 9% 100905宗 2021/202021/20年年各区成交量地图各区成交量地图 亚军亚军 20212021年上下半年各区年上下半年各区成交量地图成交量地图 花都 4685宗 17% 5611宗 图例 2021年下半年成交宗数 2020年上半年成交宗数 从化 2619宗 7% 2441宗 增城 11434宗 27% 15769宗 天河 1350宗 13% 1548宗 白云 4859宗 25% 3891宗 番禺 6022宗 20% 7492宗 南沙 4872宗 51% 10045宗 海珠 939宗 41%
30、 1587宗 荔湾 2956宗 11% 3319宗 越秀 320宗 25% 257宗 黄埔 8788宗 3% 9103宗 全市 48843宗 20% 61063宗 1.2.3 白云货量充足成交强势,南沙人才政策收紧后下滑明显 2021年下半年成交量比上半年下滑20%,正体现调控威力,其中下滑幅度较显著的区域为南沙、增城南沙、增城。长期依靠人才、规划利好概念吸客的南沙,在购房门槛提高、规划阶段性消化后,缺乏市场增长点拉动。增城则主要受黄埔降价,客户转移影响。 1.2.4 全市新房均价为33305元/m,套均价为356万元 图例 2021年均价(元/m) 套均(万元) 20212021年年广州各区
31、成交价广州各区成交价/ /套均价地图套均价地图 2021年,广州从年中起实行更严格的备案价措施,在多维度调节之下,广州新房楼价保持稳定。 增增城、白云、花都、从化城、白云、花都、从化楼价比2020年同期有明显回落迹象。 而今年重点调控的黄埔黄埔,今年十一黄金周起开发商放弃幻想,积极“以价换量”,科学城、萝岗、知识城板块项目积极打价格战吸客,让更多买家以优惠价购得优质物业。 项目项目 20212021年初年初 开发商开发商吹风价吹风价 20212021年四季度年四季度 实际售价实际售价 科学城A项目 5.8万+/m 4.64.6- -4.84.8万万/m/m 老黄埔B项目 6万+/m 5.25.
32、2万万/m/m 萝岗板块C项目 4.5万+/m 3.73.7万万/m/m 黄埔调研项目价格表现情况黄埔调研项目价格表现情况 花都 23428元/m 2% 261万 从化 16043元/m 1% 164万 增城 20718元/m1% 202万 天河 69260元/m10% 764万 白云 45734元/m 5% 475万 番禺 36288元/m14% 426万 南沙 27272元/m14% 291万 海珠 69824元/m12% 811万 荔湾 55079元/m10% 587万 越秀 87366元/m 12% 910万 黄埔 35814元/m16% 396万 全市 33305元/m11% 356
33、万 注:该数据为广州中原研究发展部通过大数据模型, 结合各区在售项目售价/成交量进行测算,仅供参考,实际数据以官方公布为准 板块板块 20212021年年 成交套数成交套数 同比同比 主力盘主力盘 点评点评 永和 7377 - -12%12% 誉山国际 合生湖山国际 增城万科城 1.板块货量充足,除誉山国际、湖山国际两个大盘外,万科、金地、中建、佳兆业、光大、新世界项目亦在年内多次推货; 2.板块内卷,开发商打价格战,目前部分项目特惠价约1.7万/平; 香雪 5080 93%93% 黄埔中央城 品秀星樾 绿地杉禾田晶舍 时代天境 1.大盘中央城年内多次推售+促销,单盘占板块43%成交量; 2.
34、三季度起越秀、绿地、时代项目推出特价单位吸客,刺激成交,促使香雪成为2021年最抢眼的新房板块之一; 朱村 4538 5.7%5.7% 时代名著(增城) 叠溪花园 保利东湾 1.各大盘货量依然充足,尤其云溪四季促销力度大,吸引大批买家关注; 2.地铁21号线优势依然吸引不少黄埔、天河上班族关注,需求比较稳定; 石滩 4092 35.1%35.1% 绿湖国际城 敏捷东樾府 港龙皇朝龙湾壹号 景业壹方天地 1.响应官方号召,积极优惠促销吸客见成效; 2.莞深调控趋严,倒逼部分大湾区东部买家选择石滩; 3.提高佣金,各渠道积极带客促成交; 新塘 3949 30.4%30.4% 华润公园上城 金茂万科
35、都会四季 阳光城翡丽山 新盘入市,性价比高,国企大盘备受买家关注; 1.2.5 增城永和继续蝉联板块成交榜首,香雪、石滩势头猛 20212021年广州新房成交年广州新房成交TOP10TOP10板块分析(板块分析(1 1- -5 5位)位) 观点分析:广州中原研究发展部 板块板块 20212021年年 成交套数成交套数 同比同比 主力盘主力盘 点评点评 黄阁 3886 30.6%30.6% 时代天逸 保利南沙天汇 南沙十里方圆 1.金洲缺货,南沙湾因地价上涨而导致部分需求外溢,黄阁以相对实惠价格吸收买家; 2.板块距离广州市中心较近,有成熟镇级配套,宜居性强; 中新镇 3491 44%44% 御
36、溪世家 奥园中新誉府 时代倾城(中新) 1.地铁21号线开通带动更多买家关注该板块; 2.项目价格实惠,比朱村、永和单价低,以价格优势吸客; 3.知识城缺货+价格上涨,倒逼买家选择中新镇; 花都区府 3487 5.4%5.4% 融创文旅城 恒大悦府 保利明玥晨光 1.恒大、保利项目正陆续接棒文旅城,交替成为板块成交支柱;2.花都绿色金融CBD、北站免税城项目刺激更多买家关注区府板块; 广钢 3298 9%9% 保利东郡 中海学仕里 保利和光晨樾 保利堂悦 1.年中(广州6月疫情后)推出一波优惠吸客,带动成交; 2.广钢新房供应进入尾声,不少买家抓紧时机入市; 知识城 3104 - -58%58
37、% 时代印记(广州) 时代天韵 腾飞园中新里 板块处于新旧项目交替阶段,上一批次大盘基本处于清尾状态,今年缺乏大体量项目集中推货促成交,热度有所下滑。 20212021年广州新房成交年广州新房成交TOP10TOP10板块分析(板块分析(6 6- -1010位)位) 1.2.6 板块供应减少,知识城持续2年成交回落 观点分析:广州中原研究发展部 1.2.7 TOP10板块成交占比逐年下降,买家选择越来越个性化 43384 45734 42302 201920202021十大板块成交 其他板块 20192019- -20212021年广州新房板块成交结构趋势年广州新房板块成交结构趋势 单位:宗 虽
38、然近3年大市成交呈现“三连升”趋势,但TOP10板块成交量却呈现出倒“V”走势,即买家选择TOP10板块项目的集中度有所降低。 我部认为,这一趋势体现了买家选择越来越个性化,而不是“随大流”,而个性化置业又得益于近年官方供地板块趋于多样性,各区基建、交通、配套趋于完善,让买家可以根据自身需要作出更多不同选择。 板块板块 20212021年年 成交套数成交套数 主力盘主力盘 点评点评 石楼 2687 凯德山海连城 智联汽车小镇 1.汽车相关产业布局,上下游企业陆续进驻; 2.临近旅游景区,宜居性强; 老黄埔 2643 万科城市之光 富颐华庭 中鼎珺合府 目前官方重点调控区域,开发商实际售价低于吹
39、风价,板块处于窗口期,可捡漏 水西- 镇龙 2383 星汇城 星樾山畔 TOD+21号线概念,价格实惠,单就交通通勤条件而言,比知识城、长岭居更优; 白云湖 1179 云湖花城 保利云湖壹号 1.多个品牌开发商项目陆续入市、加推,促销力度大; 2.华为、电竞、港澳青年创新基地产业概念值得关注; 3.项目环绕白云湖公园建立,景观资源较佳; 钟落潭 332 正荣新城 云溪润宸 市区板块,郊区价格,镇级配套完善; 2 2021021年年五五大值得关注“个性化板块”大值得关注“个性化板块” 观点分析:广州中原研究发展部 1.2.8 TOP10热盘:亚运城再度问鼎,黄埔“双城”列二、三位 排名排名 项目
40、名项目名 行政区行政区 板块板块 套数套数 1 1 广州亚运城 番禺区 亚运城 2994 2 2 黄埔中央城 黄埔区 香雪 2191 3 3 星汇城 黄埔区 镇龙 1834 4 4 御溪世家 增城区 中新镇 1650 5 5 恒大阳光半岛 南沙区 万顷沙 1502 6 6 誉山国际 增城区 永和 1488 7 7 绿湖国际城 增城区 石滩 1400 8 8 品秀星瀚 番禺区 陈头岗 1375 9 9 融创文旅城 花都区 花都区府 1320 1010 品秀星图 增城区 官湖 1274 统计周期:上一年度12月26日至本年度12月25日 数据来源:阳光家缘、广州中原研究发展部 2 2021021年
41、广州成交宗数年广州成交宗数TOP10TOP10热盘一览热盘一览 1.2.9 新房困局一:“供过于求”明显,买家信心不足 39808 50048 36676 39141 33550 80190 42483 72962 32721 43336 39978 39759 32881 68024 61063 48843 1.22 0.92 0.98 0.70 1.49 H1H2H1H2H1H2H1H220021供应套数 成交宗数 供求比 2021年新房困局主要表现在下半年,轮番调控市场转冷这一大基调下,陆续有多家房企传出“爆雷”新闻,让本已低迷的市场再添“寒意”。 截至2021年下
42、半年,广州新房供求比已达到1.49,为近4年新高。近年由于宅地供应面积增加,新房供应得到有效补充,但却无法明显提振买家购买欲望,体现了当前买家较浓的观望情绪,对市场信心不足。体现了当前买家较浓的观望情绪,对市场信心不足。 由于成交量减少,供应猛增,新房库存一再攀升由于成交量减少,供应猛增,新房库存一再攀升,其中11月广州库存达到14个月,为去年同期的1.8倍。 20182018- -20212021年广州新房供求结构趋势年广州新房供求结构趋势 单位:宗 946.7946.7 1109.91109.9 1108.61108.6 7.8 14.0 12.8 0.02.04.06.08.010.01
43、2.014.016.002004006008001,0001,200506070809021数据来源:广州中原研究发展部 库存面积-万 库存消化周期(月) 近一年库存及消化周期变动近一年库存及消化周期变动 1.2.10 新房困局二:开发商缺钱!要求全款、七成,影响刚需 2020年高层给开发商下达“三条红线”,同时严管开发商融资渠道、收紧银根,给各大开发商(尤其民企)造成较大影响; 加上2021年整体市场下行,除爆雷开发商给市场带来不稳定因素外,“促回款”亦成为开发商无奈的共识。“促回款”亦成为开发商无奈的共识。 在此困局之下,广州有不少楼盘优先给全款
44、、七成买家选房全款、七成买家选房,甚至推出的特价房源只针对一次性付款客户一次性付款客户,这给预算极其有限的刚需客带来“误伤”。 1.2.11 新房困局三:限价之下,开发商捆绑车位、装修降标 上一轮调控(2017-2019),广州出现了“双合同”“高比例首付”等怪像; 本轮调控在官方严管之下,“双合同”情况未见冒头,但在部分热点区域,开发商要求捆绑车位销售,甚至通过装修降标的方开发商要求捆绑车位销售,甚至通过装修降标的方式减低建造成本的案例式减低建造成本的案例却颇为盛行。(尤其5月新备案价制度出台之后) 根据媒体报道,下半年以来部分新盘要求另附装修标准,要求买家额外补充每平米500-2800元的
45、装修费用,等于变相提价。另有部分新盘直接以毛坯出售,以降成本。 2 3 2 2 4 5 3 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 毛坯开盘数 装修开盘 20212021年广州每月开盘装修年广州每月开盘装修/ /毛坯情况对比毛坯情况对比 单位:个 数据来源:广州中原研究发展部 新备案价制度落地新备案价制度落地 要求每批次低要求每批次低3%3% 1.2.12 新房困局四:4区消化周期拉长,实际市场去化不乐观 62%62% 57%57% 0%0% 50%50% 40%40% 45%45% 56%56% 69%69% 61%61% 54%54% 67%67% 5
46、7%57% 53%53% 66%66% 74%74% 65%65% 81%81% 71%71% 57%57% 69%69% 60%60% 58%58% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%020004000600080002月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 201920202021供应套数 首日销售 去化率 近近2 2年广州新房推售首日去化情况年广州新房推售首日去化情况 数据来源:广州中原研究发展部 2021年成交破10万宗,
47、部分区域成交同比递增,更多由小部分“网红大盘”拉动所致,但综合整体市场情况来看,实际去化表现未如理想。尤其增城、南沙、花都、白云外围板块,在轮番调控之后客户萎缩严重,去化仅10-30%,甚至有项目出现开盘开盘仅卖出个位数单位的尴尬局面。仅卖出个位数单位的尴尬局面。 番禺、南沙、从化番禺、南沙、从化库存消化周期已突破1515个月个月,增城增城亦相当接近,由此表明部分区域成交、去化情况正加速放缓成交、去化情况正加速放缓。 行政区域行政区域 库存量库存量- -万万 库存消化周期库存消化周期- -月月 消化周期消化周期+/+/- - 越秀 4.30 6.7 - 海珠 24.20 11.2 - 荔湾 4
48、7.89 9.1 - 天河 17.36 7.1 + 白云 105.27 12.7 - 黄埔 99.05 6.1 - 花都 107.12 12.3 - 番禺 185.00 15.5 - 南沙 169.32 19.6 + 从化 77.07 17.5 - 增城 271.99 14.7 - 截至截至2121年年1212月各区新房库存情况月各区新房库存情况 1.2.13 新房趣味榜单:困局之下,盘点TOP10最具“求生欲”项目 排名排名 项目名项目名 行政区行政区 板块板块 成交套数成交套数 上榜理由上榜理由 1 1 黄埔中央城 黄埔区 香雪 2191 操盘手精确把握市场风向,2020年借人才购房东风,
49、吸引大湾区客户成交;2021年风向改变,项目为黄埔区率先“放弃幻想”积极配合降价的项目之一。 2 2 星汇城 黄埔区 镇龙 1834 灵活应对市场,把握国庆前夕实际推过千套单位吸客,凭借TOD+黄埔低价+特惠房概念,成功刺激买家神经。 3 3 绿湖国际城 增城区 石滩 1400 今年石滩板块“卧虎藏龙”,成为地胆实力房企的主战场,绿湖还是凭借深耕有时,适时优惠,盘踞板块“食物链”顶端。 4 4 中海观澜府 海珠区 南洲 1016 开盘6万/m起,市区刚需看到了入主海珠的希望,恰逢广钢新房销售已进入尾声,成功把握市场红利。 5 5 叠溪花园 增城区 朱村 867 今年把粤语发音特别拗口的原名改了
50、,无论是案名还是价格,都更加接地气。 6 6 雅居乐 天际715 荔湾区 老芳村 352 通过“工抵房”的名义,少量多次加推,以直降150万的噱头,要钱不要货的决心,成为四季度市区盘降价的标杆之一。 7 7 奥园 云和公馆 白云区 江高 342 11月突击降价,当去去化环比翻两番,自此之后白云北部四镇陆续有项目效仿。 8 8 中鼎珺合府 黄埔区 老黄埔 228 四季度积极开展渠道合作,在竞争激烈的老黄埔板块竞争中,仍能保持较好去化率。 9 9 港龙皇朝 龙湾壹号 增城区 石滩 183 港龙与做家具起家的皇朝合作的首个广州项目,自称“亏钱做口碑”,开盘1.1-1.2万/m的价格确实震撼。 101