1、 - 1 - 本报告的主要看点本报告的主要看点： 1. 我们认为目前行业的盈利 能力处于下行的重要拐 点。 2. 但是头部公司的市占率提 升将迎来加速，这给行业 带来机会。 3. 考虑到政策及地价的因 素，我们认为地产股目前 还看不到机会。 4. 看好万科；融创中国；保 利地产、中国金茂、世茂 房地产 赵旭翔赵旭翔 分析师分析师 SAC 执业编号：执业编号：S03 盈利能力盈利能力向下向下拐点，拐点，料料头部市占率继续提升头部市占率继续提升 基本结论基本结论 我们分析行业 2019 年合同销售额前 30 名中，已经发布年报公司的销售数 据、盈利数据、资债数据、现金流数据、
2、土地储备数据以及行业地价、房价 等数据，得到以下判断。 关于盈利能力：关于盈利能力： 样本公司 2019 年的结算毛利率已经出现向下拐点；同时，我们分析全 国加权平均房价以及与房价对应的平移处理之后的地价数据，我们可以 判断，整个行业已售未结部分的毛利率将持续下降。 投资者应选择过去两年合同销售额复合增速较高、结算周期较长或会计 政策比较谨慎的公司。我们看好中国金茂（过去两年销售额增速高） 、 世茂房地产（过去两年销售额增速高） ；保利地产（过去两年销售额增 速较高、结算周期长） ；万科（结算周期较长、会计政策谨慎）等公 司； 关于市占率：关于市占率： 从资债指标、经营性现金流、融资成本、土地
3、储备等角度综合分析，我 们看好未来 3 年头部房企市占率进一步提升、第一梯队房企市占率重新 加速提升以及国企大型开发商市占率提升。 看好，万科、融创中国、保利地产等公司的机会。 疫情后销售情况恢复良好，部分城市房价出现上涨压力，不宜对需求端政策 放松有过高预期；地方政府、金融机构对房企的资金端支持充裕，缓付地价 及放松预售条件等信用支持政策频出。因此，地价不易出现下降，预计 5 月 土地市场将恢复到去年同期热度。考虑到政策及地价的因素，我们认为地产考虑到政策及地价的因素，我们认为地产 股目前还看不到股目前还看不到机会。机会。 总结，总结，同时考虑到行业目前的相对估值处于过去五年以来的最低水平，
4、以及 房地产行业处于明显的盈利周期向下拐点的两个事实；我们认为在降低预期 收益率的前提下，兼顾结算利润增长和兼顾结算利润增长和销售额销售额市占率提升两个角度，万科市占率提升两个角度，万科、 融创中国融创中国、保利地产、中国金茂、世茂房地产等公司保利地产、中国金茂、世茂房地产等公司股价存在跑赢行业的股价存在跑赢行业的 机会机会。 风险提示风险提示：行业短期利润率压力；疫情波动重新对房地产销售造成压力；地 价上行以及房价走平对行业未来利润空间的挤压。 2020 年年 04 月月 19 日日 房地产行业 2019 年报专题分析报告 行业专题研究报告行业专题研究报告 证券研究报告 资源与环境研究中心资
5、源与环境研究中心 房地产行业 2019 年报专题分析报告 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录内容目录 营收和利润情况 .4 利润率拐点 .5 含土地增值税结算毛利率增速整体出现下降趋势.5 预计已售未结毛利率下降.6 销售增速高及会计政策谨慎的公司或可部分抵御毛利率下行影响 .6 销售增速较高的公司，一定程度上可以抵御毛利率下行影响 .6 会计政策一贯谨慎的公司更能够抵御毛利率下行压力.7 头部公司将迎来新一轮市占率提升 .8 CR3 和 CR5 的提升速度已触底，有望迎来新的加速过程.8 从资债指标的安全性看规模提升潜力 .9 从经营性净现金流和融资成本看规模提升潜力 .10 从
6、土储充足指标看规模提升潜力 . 11 地产股是否存在系统性的机会？ .12 投资建议 .16 从 的角度，选择在结算上能抵御毛利率下降或在销售上能进一步提升市占 率的公司 .16 对需求端的政策放松以及地产股的 机会暂不宜过高期待 .17 看好万科、融创中国、保利地产、中国金茂、世茂房地产等公司 .17 风险提示 .18 图表目录图表目录 图表 1：2019 年样本房企营业收入增速和权益净利润增速（%） .4 图表 2：2019 年样本房企 ROE.5 图表 3：样本房企历史结算毛利率情况.5 图表 4：2019 年样本房企毛利率增减幅度对比（pcts） .6 图表 5：经过平移技术处理的房价
7、-地价历史情况(元/平方米).6 图表 6：2017-2019 年样本房企销售金额复合增速 .7 图表 7：2017-2019 样本房企公允价值变动情况(亿元) .8 图表 8：2017-2019 样本房企减值项情况（亿元） .8 图表 9：2017-2019 样本房企折旧项情况（亿元） .8 图表 10：2017-2019 样本房企减值+折旧-公允价值变动合计（亿元） .8 图表 11：历年房企市场集中度情况 .9 图表 12：历年房企市场集中度变化幅度.9 图表 13：2017-2019 年样本房企净负债率 .9 图表 14：2017-2019 年样本房企单位有息负债撬动的销售收入 .9
8、图表 15：2019 年分子剔除预收款的资产负债率.10 图表 16：2019 年分子分母剔除预收款的资产负债率.10 rQtMpPqMqNtNpNpOvNqRoNaQaO7NsQrRtRpPiNqQmQlOtRpO6MnNuMxNqMzQNZqQmQ 房地产行业 2019 年报专题分析报告 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表 17：2019 年样本房企经营性现金流（亿元） .10 图表 18：2017-2019 年样本房企经营性现金流情况（亿元） .10 图表 19：2019 年样本房企融资成本 . 11 图表 20：2018-2019 年样本房企土地储备情况（万平方米） . 11
9、图表 21：2019 年末样本房企土地储备/销售面积 .12 图表 22：2 月以来房地产市场政策梳理 .12 图表 23：2017-2019 年样本房企评级情况 .14 图表 24：样本房企 3 月份销售情况（亿元） .14 图表 25：2020 年 3 月销售占比去年同期 .14 图表 26：一线城市土地市场情况（万平方米，元/平方米） .15 图表 27：二线城市土地市场情况（万平方米，元/平方米） .15 图表 28：三四线城市土地市场情况（万平方米，元/平方米） .15 图表 29：全国商品房累计销售均价及环比增速（元，%） .16 图表 30：70 大中城市新建商品住宅价格指数 .
10、16 图表 31：70 大中城市二手住宅价格指数 .16 图表 32：部分热点城市房价上涨（元/平方米） .16 图表 33：部分热点城市房价上涨（元/平方米） .16 图表 34：部分热点城市二手房周度成交套数.16 图表 35：看好标的的相对估值情况.18 图表 36：23 家样本房企历史估值情况（算术平均值）.18 房地产行业 2019 年报专题分析报告 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 本文从 2019 年合同销售额前 30 强中选出前 22 家已经发布 2019 年报的公司， 并加入了已经发布 2019 年业绩快报的绿地控股，共计 23 家头部公司作为公司 样本。 营营收和利润情
11、况收和利润情况 从从 2019 年年营收营收增速来看增速来看，样本公司的加权平均值为 21.4%（-11.9pcts） ， 中位数为 24.1%。营收增速排名前 5 的公司分别为中梁控股（87.5%）, 金科股份（64.4%）,中国奥园（63.0%）,新城控股（58.6%）,融信中 国（49.7%） 。排名靠后的 5 家公司分别为绿城中国（2.1%）,中国恒大 （2.4%）,雅居乐集团（7.3%）,中国金茂（11.9%）,中国海外发展 （13.6%） 。此外 ，碧 桂园 （28.2%） ，万 科（23.6%） ， 融创 中国 （35.7%） ，保利地产（21.3%） 。 从从 2019 年年权
12、益净利润增速来看权益净利润增速来看，样本公司加权平均值为 11.0%（- - 6. .6pcts）,中位数为 20.6%。样本排名前 5 的公司分别为绿城中国 （147.2%） ，中梁控股（98.5%） ，中国奥园（74.4%） ，佳兆业集团 （67.1%） ，融创中国（57.1%） 。排名靠后的 5 家公司分别为中国恒大（- 53.8%）,远洋集团（-25.7%）,雅居乐集团（5.4%）,中国海外发展 （10.3%） ,龙湖 集团 （12.9%） 。此 外， 碧桂 园（14.2%） ， 万科 （15.1%） ，融创中国（57.1%） ，保利地产（47.9%） 。 图表图表1：2019年年样本
13、样本房企房企营业收入营业收入增速增速和和权益权益净利润增速净利润增速（%） 来源：Wind 资讯，上市公司年报，国金证券研究所 样本公司的样本公司的 ROE 的算术平均值的算术平均值自自 2017 年来连续年来连续 2 年下降年下降，当前值，当前值 20. .2% （- - 1.14pcts） 。2019 年 ROE 排名前 5 的公司是中梁控股（43.9%）,新 城控股（32.9%）,融创中国（31.3%）,中国奥园（27.9%）,碧桂园 （26.0%） 。排名靠后的 5 家公司是远洋集团（5.3%）,绿城中国 （9.0%）,中国恒大（11.9%）,中国海外发展（14.8%）和正荣地产 （1
14、5.3%） 。此外，万科（20.7%） ，保利地产（18.0%） 。 (50) 0 50 100 150 200 营业收入增速(%) 权益净利润增速(%) 房地产行业 2019 年报专题分析报告 - 5 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表图表2：2019年年样本样本房企房企ROE 来源：Wind 资讯，上市公司年报，国金证券研究所 利润率拐点利润率拐点 含土地增值税含土地增值税结算毛利率增速整体结算毛利率增速整体出现出现下降趋势下降趋势 2019 年样本房企结算毛利率（含土地增值税）算术平均为 29.4%，较 2018 年下降 2.2pcts，自 2016 年以来的毛利率回升周期结束，持续 3
15、 年 增长后出现首次下降。 目前结算毛利率较 2015 年以来毛利率均值 28.1%高 1.3pcts，较本轮周 期低点 25.1%高 4.3pcts。 图表图表3：样本样本房企房企历史结算毛利率情况历史结算毛利率情况 来源：Wind 资讯，上市公司年报，国金证券研究所 观察样本公司，14 家公司毛利率下降，占总样本的 63.6%。毛利率降幅前 5 的为雅居乐集团（-13.5pcts）,中国恒大（-8.4pcts）,中国金茂（- 8.1pcts）,华润置地（-5.5pcts）,中国海外发展（-4.5pcts） ；均为 2018 年高毛利率公司。 0 5 10 15 20 25 30 35 40
16、 45 50 全面摊薄ROE(%) 算术平均值 10 15 20 25 30 35 40 45 200820092000019 算术平均值 2015年以来均值 房地产行业 2019 年报专题分析报告 - 6 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表图表4：2019年年样本样本房企房企毛利率增减幅度对比毛利率增减幅度对比（pcts） 来源：Wind 资讯，上市公司年报，国金证券研究所 预计预计已售未结毛利率已售未结毛利率下降下降 我们以合同销售时间轴为依据，将地价数据平移一年处理，同时考虑公开 市场土地出让竞自持规则等因素的影响逐渐扩大
17、，对地价做修正处理。根 据平移对应后的房价地价关系，预计合同销售毛利率 2017 年开始下降， 2018 年明显下降。行业平均销售至结算周期约两年，预计目前已售未结的 销售毛利率将低于 2019 年结算水平。 实际上，过去三年，在政策调控的背景下，房价上涨速度平缓，但地价上 涨刚性，房企盈利空间持续承压。 图表图表5：经过平移技术处理的房价经过平移技术处理的房价- -地价历史情况地价历史情况( (元元/ /平方米平方米) ) 来源：Wind 资讯，克而瑞，国金证券研究所 销售增速高销售增速高及会计政策及会计政策谨慎谨慎的公司或的公司或可部分抵御毛利率下行影响可部分抵御毛利率下行影响 销售增速较
18、高的公司，一定程度上可以抵御毛利率下销售增速较高的公司，一定程度上可以抵御毛利率下行行影响影响 由于合同销售的结算周期接近两年由于合同销售的结算周期接近两年，过去两年销售过去两年销售增速较高的公司有望增速较高的公司有望通通 过营业收入的增长过营业收入的增长抵御毛利率下降抵御毛利率下降的的影响影响。样本房企销售额过去两年加权 -16 -14 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 14834 7341 2.02 0 1 2 3 4 5 6 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2015年02月 2015年04月 2015年06月
19、2015年08月 2015年10月 2015年12月 2016年02月 2016年04月 2016年06月 2016年08月 2016年10月 2016年12月 2017年02月 2017年04月 2017年06月 2017年08月 2017年10月 2017年12月 2018年02月 2018年04月 2018年06月 2018年08月 2018年10月 2018年12月 2019年02月 2019年04月 2019年06月 2019年08月 2019年10月 2019年12月 2020年02月 2020年04月 2020年06月 2020年08月 2020年10月 2020年12月 202
20、1年2月 销售均价 楼面价 房价地价比 房地产行业 2019 年报专题分析报告 - 7 - 敬请参阅最后一页特别声明 平均复合增速为 24.6%，销售额复合增速中位数为 35.8%。过去两年，销 售额复合增速前 5 名分别是金科股份（71.8%）,中国金茂（66.5%）,中 国奥园（60.9%）,世茂房地产（60.6%）,新城控股（46.3%） 。 此外，由于保利地产结算进度较慢，大量高毛利率销售额尚未结算，预计 保利地产已售未结合同销售利润率水平高于行业。 图表图表6：2017- -2019年样本房企销售金额复合增速年样本房企销售金额复合增速 来源：Wind 资讯，克而瑞，国金证券研究所 会
21、计政策会计政策一贯谨慎一贯谨慎的公司更能够抵御毛利率下行的公司更能够抵御毛利率下行压力压力 谨慎的会计政策虽然谨慎的会计政策虽然压制压制了企业的当期利润，但是未来的减值负担也因此了企业的当期利润，但是未来的减值负担也因此 减小。因此，我们认为会计政策一贯谨慎的公司更加能够减小。因此，我们认为会计政策一贯谨慎的公司更加能够抵御抵御毛利率的下毛利率的下 行压力。行压力。 虽然企业的资产经营情况各不相同，但出于比较的一致性，我们简单采用虽然企业的资产经营情况各不相同，但出于比较的一致性，我们简单采用 “公允价值变动“公允价值变动收益收益” （港股以投资物业公允价值变动+转拨为投资物业的 公允值收益/
22、（亏损）计算，A 股以公允价值变动损益计算）衡量损益表的 激进程度；采用采用“资产减值”和“折旧”“资产减值”和“折旧” （减值包括资产减值损失及信用资 产损失，折旧包括固定资产折旧及投资性物业折旧，剔除了融创中国 2017 年对乐视的投资的减值） 。 我们合并每家样本企业过去三年的减值，折旧及公允价值变动来综合衡量 企业的会计政策的谨慎程度。前五名企业为万科，绿地控股，保利地产，前五名企业为万科，绿地控股，保利地产， 中国金茂和碧桂园。中国金茂和碧桂园。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 17-19年销售金额复合增速 加权平均复合增速 房地产行业 2019
23、 年报专题分析报告 - 8 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表图表7：2017-2019样本房企公允价值变动情况样本房企公允价值变动情况(亿元亿元) 图表图表8：2017-2019样本房企减值项情况（样本房企减值项情况（亿元亿元） 来源：wind 资讯，国金证券研究所 来源：wind 资讯，国金证券研究所 图表图表9：2017-2019样本房企折旧项情况（样本房企折旧项情况（亿元亿元） 图表图表10：2017- -2019样本房企样本房企减值减值+ +折旧折旧- -公允价值公允价值变动变动 合计合计（亿元）（亿元） 来源：wind 资讯，国金证券研究所 来源：wind 资讯，国金证券研究所 头
24、部公司头部公司将迎来新一轮市占率提升将迎来新一轮市占率提升 CR3 和和 CR5 的提升速度已触底，有望迎来新的加速过程的提升速度已触底，有望迎来新的加速过程 从历史数据看，行业集中度提升的速度呈现锯齿形波动，目前 CR3、CR5 提升速度已经触底。我们认为，经过两年的整固，头部房企资债表得以夯 实，有能力开启新一轮提升过程。 (10) 10 30 50 70 90 110 万科A 绿城中国 荣盛发展 绿地控股 融信中国 中梁控股 金科股份 雅居乐集团 碧桂园 佳兆业集团 旭辉控股集团 正荣地产 远洋集团 中国奥园 保利地产 中国金茂 融创中国 中国恒大 世茂房地产 新城控股 龙湖集团 中国海
25、外发展 华润置地 201720182019 0 5 10 15 20 25 30 万科A 碧桂园 保利地产 新城控股 金科股份 荣盛发展 中国恒大 雅居乐集团 中梁控股 融创中国 华润置地 世茂房地产 绿城中国 中国金茂 佳兆业集团 中国奥园 龙湖集团 正荣地产 远洋集团 旭辉控股集团 绿地控股 融信中国 中国海外发展 201720182019 0 5 10 15 20 25 30 35 中国恒大 万科A 融创中国 保利地产 世茂房地产 华润置地 雅居乐集团 绿城中国 中国金茂 荣盛发展 金科股份 新城控股 佳兆业集团 中国奥园 龙湖集团 远洋集团 正荣地产 旭辉控股集团 中梁控股 碧桂园 绿
26、地控股 融信中国 中国海外发展 201720182019 -300 -250 -200 -150 -100 -50 0 50 100 150 万科A 绿地控股 保利地产 中国金茂 碧桂园 荣盛发展 融创中国 金科股份 绿城中国 中梁控股 雅居乐集团 正荣地产 旭辉控股集团 中国奥园 融信中国 佳兆业集团 远洋集团 世茂房地产 中国恒大 新城控股 龙湖集团 华润置地 中国海外发展 房地产行业 2019 年报专题分析报告 - 9 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表图表11：历年房企市场集中度情况历年房企市场集中度情况 图表图表12：历年房企市场集中度变化幅度历年房企市场集中度变化幅度 来源：Win
27、d 资讯，国金证券研究所 来源：Wind 资讯，国金证券研究所 从从资债指标资债指标的安全性看的安全性看规模提升规模提升潜力潜力 净负债率净负债率 样本公司 2019 年末净负债率平均值下降了 10.6pcts。其中 2019 年 末净负债率较低的前 10 名公司分别为新城控股（14.2%） ，中国海外 发展(29.6%)，华润置地（30.3%） ，万科（36.7%） ，龙湖集团 (51.1%)，碧桂园(55.3%)，保利地产（56.9%） ， 世茂房地产 (63.6%)，旭辉控股集团（69.1%） ，融信中国（69.9%） 。 单位有息负债撬动的销售收入单位有息负债撬动的销售收入 样本房企中
28、 2019 年销售额与有息负债比值的算术平均为 1.88，较 2018 年提升 0.05。单位有息负债撬动销售额排名前 10 的公司有：新 城控股，中梁控股，万科，融信中国，正荣地产，碧桂园，世茂房地 产，旭辉控股集团和中国海外发展集团。 图表图表13：2017- -2019年年样本样本房企房企净负债率净负债率 图表图表14：20172017- -2019年年样本样本房企房企单位有息负债撬动的单位有息负债撬动的 销售收入销售收入 来源：Wind 资讯，上市公司年报，国金证券研究所 来源：Wind 资讯，上市公司年报，国金证券研究所 剔除预收款的资产负债率剔除预收款的资产负债率 2019 年末，
29、样本房企剔除预收款的资产负债率平均值为 54.2%，相 比 2018 年末增加了 0.8pcts，分子分母同时剔除预收款的资产负债率 平均值为 73.3%，相比 2018 下降 0.2pcts。 我们认为，相比剔除预收款的资产负债率，分子分母同时剔除预收款 的资产负债率看更能公平客观地反映房企真实的负债水平。2019 年末， 样本公司分子分母同时剔除预收款的资产负债率从低到高排名前 10 名的公司分别为：中国海外发展（53.8%） ，华润置地（56.4%） ，龙 12.6% 19.0% 28.4% 40.5% 48.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 201020112
30、000182019 CR3CR5CR10CR20CR30 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 20001720182019 CR3CR5CR10CR20CR30 0 1 2 3 4 5 6 7 新城控股 中国海外发展 华润置地 万科A 龙湖集团 碧桂园 保利地产 世茂房地产 旭辉控股集团 融信中国 绿城中国 远洋集团 荣盛发展 雅居乐集团 正荣地产 中国奥园 中国金茂 中梁控股 金科股份 佳兆业集团 中国恒大 融创中国 201720182019 0 1 2 3 4 5 6 新
31、城控股 中梁控股 万科A 融信中国 正荣地产 碧桂园 世茂房地产 旭辉控股集团 中国海外发展 金科股份 华润置地 融创中国 保利地产 荣盛发展 龙湖集团 远洋集团 绿城中国 中国金茂 中国奥园 雅居乐集团 佳兆业集团 中国恒大 201720182019 房地产行业 2019 年报专题分析报告 - 10 - 敬请参阅最后一页特别声明 湖集团（66.5%） ，中国金茂（67.2%） ，保利地产（67.5%） ，远洋 集团（69.9%） ，世茂房地产（70.6%） ，雅居乐集团（72.7%） ，荣 盛发展（73.0%）和融信中国（73.2%） 。 图表图表15：2019年年分子剔除预收款的资产负债率
32、分子剔除预收款的资产负债率 图表图表16：2019年年分子分母剔除预收款的资产负债率分子分母剔除预收款的资产负债率 来源：Wind 资讯，上市公司年报，国金证券研究所 来源：Wind 资讯，上市公司年报，国金证券研究所 从经营性净现金流从经营性净现金流和融资成本和融资成本看规模看规模提升提升潜力潜力 经营性净现金流 通过测算样本房企 2017-2019 年经营性净现金流（部分未出年报数据 用 2019H1 数据） ，2019 年经营性净现金流排名前 10，且 2017-2019 年经营性净现金流合计为正的公司是：万科、新城控股、融创中国 （但投资活动净现金流大幅为负） 、保利地产、世茂房地产、
33、绿地控股、 龙湖集团、华润置地、融信中国。 图表图表17：2019年样本房企经营性现金流年样本房企经营性现金流（亿亿元元） 图表图表18：2017- -2019年年样本房企样本房企经营性现金流情况经营性现金流情况（亿（亿 元元） 来源：Wind 资讯，上市公司年报，国金证券研究所 来源：Wind 资讯，上市公司年报，国金证券研究所 融资成本融资成本 我们用“利息支出/4 个季度末的平均有息负债（或者年中年末的平均 有息负债） ”测算融资成本。 2019 年，样本房企平均融资成本为 7.00%（+0.08ptcs） ，中位数为 7.09%。融资成本从低到高排名前 10 的公司是：中国海外发展 （
34、4.08%） ，龙湖集团（4.61%） ，保利地产（4.95%） ，华润置地 （5.04%） ，万科（5.75%） ，旭辉控股集团（5.81%） ，远洋集团 （6.10%） ，中国金茂（6.11%） ，绿城中国（6.60%）和碧桂园 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 中梁控股 华润置地 新城控股 保利地产 中国海外发展 荣盛发展 金科股份 龙湖集团 万科A 融信中国 中国金茂 融创中国 碧桂园 绿城中国 中国奥园 正荣地产 世茂房地产 旭辉控股集团 远洋集团 雅居乐集团 佳兆业集团 中国恒大 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70
35、% 80% 90% 中国海外发展 华润置地 龙湖集团 中国金茂 保利地产 远洋集团 世茂房地产 雅居乐集团 荣盛发展 融信中国 绿城中国 金科股份 旭辉控股集团 佳兆业集团 正荣地产 万科A 新城控股 中梁控股 中国奥园 碧桂园 中国恒大 融创中国 -600 -400 -200 0 200 400 600 万科A 新城控股 融创中国 保利地产 中国金茂 世茂房地产 绿地控股 龙湖集团 华润置地 融信中国 金科股份 荣盛发展 碧桂园 绿城中国 远洋集团 中国奥园 佳兆业集团 中国海外发展 正荣地产 中梁控股 旭辉控股集团 雅居乐集团 中国恒大 2019调整 (2,200) (1,700) (1,
36、200) (700) (200) 300 800 1,300 1,800 2,300 融创中国 万科A 龙湖集团 绿地控股 碧桂园 华润置地 新城控股 世茂房地产 荣盛发展 保利地产 融信中国 中国奥园 佳兆业集团 远洋集团 中国金茂 金科股份 旭辉控股集团 中梁控股 雅居乐集团 正荣地产 绿城中国 中国海外发展 中国恒大 2019调整 20182017 平均值 平均值 房地产行业 2019 年报专题分析报告 - 11 - 敬请参阅最后一页特别声明 （6.95%） 。 图表图表19：2019年年样本样本房企房企融资成本融资成本 来源：Wind 资讯，上市公司年报，国金证券研究所 从从土储充足土
37、储充足指标看规模提升潜力指标看规模提升潜力 2019 年除个别房企仍在扩大土储规模外，大部分房企基本维持原有规模土 地储备。其中 2019 年末土地储备前 5 的企业为碧桂园，中国恒大，融创 中国，保利地产，万科。 从总土储增长上看，增幅排名前 5 的企业为中国金茂（41.2%） ，融创中国 （41.0%） ，新城控股（39.1%） ，世茂房地产（38.7%） ，中国奥园 （32.1%） 。 图表图表20：2018- -2019年年样本样本房企土地储备情况（万平方米）房企土地储备情况（万平方米） 来源：Wind 资讯，上市公司年报，国金证券研究所 2019 年末年末土地储备土地储备/2019
38、年销售面积年销售面积表示土储覆盖倍数表示土储覆盖倍数，该指标该指标样本房企样本房企 均值均值 3.4；均值以上，由高到低排列为新城控股，中国恒大，雅居乐集团， 碧桂园，保利地产，融创中国，中国奥园，中梁控股，中国金茂，金科股 份。 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 融资成本 平均融资成本 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 碧桂园 中国恒大 融创中国 保利地产 万科A 新城控股 中国海外发展 世茂房地产 华润置地 龙湖集团 金科股份 中国金茂 中梁控股 雅居乐集团 旭辉控股集团 中国奥园 绿城中国 荣盛发展 远洋集团 融
39、信中国 佳兆业集团 正荣地产 绿地控股 20182019 房地产行业 2019 年报专题分析报告 - 12 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表图表21：2019年年末末样本样本房企土地储备房企土地储备/ /销售销售面积面积 来源：Wind 资讯，上市公司年报，国金证券研究所 地产股是否存在系统性的机会地产股是否存在系统性的机会？ 行业的系统性机会来自于地价下降或者行业的系统性机会来自于地价下降或者房价上升房价上升，带来，带来房企房企盈利能力的盈利能力的阶阶 段性段性改善改善。在目前时点，。在目前时点，这两个因素都观测不到。这两个因素都观测不到。 地价不易出现下降机会地价不易出现下降机会 新冠疫情以来，全国各地纷纷均出台对房企的资金端和供给端的支持政策 （如：地价款缓付、预售条件放松、放松发债审批、信贷展期等） ，开发商 的资金压力得到很大缓解，避免了尾部风险的出现。 图表图表22：2月以来房地产市场政策梳理月以来房地产市场政策梳理 类型类型 时间时间 部委部委/ /地方地方 政策利好政策利好 部委部委/ /地方地方 政策调控政策调控 供供 给给 侧侧 2 2 月月 住建部 建立健全工程建
sgpjbg002
工作日 8:30 - 17:30
会员动态：
报告分类
新质生产力
ChatGPT
新能源汽车
大模型
Sora
机器人
微短剧
芯片
薪酬
白皮书
低空经济
数据要素
创新药
人工智能
AI产业
信息科技
互联网
消费经济
汽车交通
电商零售
传媒娱乐
医药健康
投资金融
能源环境
地产建筑
传统产业
英文报告
其它
扫码登录
手机快捷登录
账号登录
