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章左昊----国内基建及地产形势分析与趋势展望.pdf

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章左昊----国内基建及地产形势分析与趋势展望.pdf

1、国内基建及地产形势分析与趋势展望章左昊2024年6月新房不断向二手房分流，总体上一二线城市的需求已经企稳来源:wind,弘则研究来源:wind,弘则研究来源:wind,弘则研究过去两年因为担心烂尾楼的风险，以及二手房性价比越来越合适的原因，新房需求在不断向二手房分流。如果总的来看，一二线城市的新房和二手房的总需求已经在去年开始是基本企稳的情况。对于分析当前的房地产市场，可能最领先的信号是一线城市的二手房价格，只有这个变量企稳了，后续才有可能有二三线的二手房价企稳，以及进一步传导到新房市场。2二手房供给量更大程度影响当前的价格来源:同花顺,弘则研究来源:同花顺,弘则研究在一二线的需求总体稳定的情

2、况下，影响价格的核心变量可能是供给。尤其是去年，8月底的认房不认贷政策出台后，短期供应量上升的比需求更多，造成价格更明显的下跌。好消息是今年以来总体新增二手房挂牌量保持相对稳定，没有高于过去两年，意味着新增的供需是偏平衡的。3二手房议价空间处于高位，代表房价还未完全见底来源:同花顺,wind,弘则研究来源:同花顺,wind,弘则研究当前，我们观察房东挂牌价跟市场成交价之间的价差（二手房议价空间），可以看到总体议价空间还是处于高位，代表市场总体仍有进一步下跌的压力。当然这是全国的指标，如果看一线城市的话，情况会比这个要稍好一些，我们近期已经能感受到一线城市更接近于企稳，中性预期下一线城市房价的底

3、部会在今年的三四季度左右看到。4刺激居民加杠杆类型的政策都只会在房价企稳之后发挥更明显的作用来源:wind,弘则研究近期出台的降首付比例、降按揭利率等政策，本质上都还是试图激发居民部门加杠杆，但是居民部门加杠杆的动作大概率只会发生在房价企稳甚至上涨之后。当前阶段，我们认为政策的效果会比较有限，当然，在看到房价真的企稳之前，大概率政策也不会停。5竣工端今年面临压力相对较大来源:wind,弘则研究来源:SMM,wind,弘则研究今年在地产投资端，最大的压力还是在于竣工链条，一方面是3年前新开工断崖式下滑差不多要传导到了，另一方面保交楼的边际也是趋于走弱的，总的来讲竣工端的需求会有持续走弱的风险。6地方政府债券发行进度近期有所加速7基建投资总体保持稳定，短期因为资金到位情况改善可能有所改善来源:wind,弘则研究来源:wind,弘则研究从全年来看，由于今年5%的经济目标完成的难度不是特别大，所以不预期会有总量上超额的财政政策出台，但是从节奏上由于前5个月总体财政进度明显较慢，从5月下半月开始到6-7月份，我们将迎来发债的一个小高峰，对于下游基建项目的资金到位情况也会有所改善。8

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