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1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产/房地产 证券研究报告 行业深度报告行业深度报告 2023 年 01 月 10 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市优于大市 维持维持 市场表现市场表现 Table_QuoteInfo-26.10%-19.81%-13.51%-7.22%-0.92%5.37%2022/12022/42022/72022/10房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 房地产行业 2023 年展望落实风险化解，推动格局优化！2022.12.27 中央经济工

2、作会议地产表态解读:供需两侧稳定市场，推动行业平稳健康2022.12.18 “向回看”系列研究 4：大和房屋如何在行业衰退中找到机遇并实现可持续价值2022.10.29 Table_AuthorInfo 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23154399 Email: 预售资金监管制度研究预售资金监管制度研究 地方差异分析及发展趋势展望地方差异分析及发展趋势展望 Table_Summary 投资要点：投资要点：此前研究回顾。此前研究回顾。本文是对 2018 年 10 月 15 日，海通地产外发

3、文章详解预售制政策分析及国际经验借鉴的补充和细化。中国商品房预售资金监管制度回顾。中国商品房预售资金监管制度回顾。我国商品房预售概念最早起源于 1994 年正式推行的商品房预售制度。当时政策主要借鉴中国香港预售“楼花”的管理模式。商品房预售制度在运行中的主要争议点在于，购房者在期房建设期就支付了全部房款，在后期开发过程中要承担房屋交付风险。而对于普通购房人而言，要清晰判断项目交付能力又存在一定困难。我们认为中国预售资金监管制度的发展历程主要可以分为三个时期：1）政策初创期；2）政策修订期；3）政策规范期。中国各地预售资金监管制度。中国各地预售资金监管制度。从地方上看，各地预售资金监管流程基本相

4、同，但在实施细则上因地制宜，我们按不同城市能级，选取 4 个一线城市、12 个二线城市和 3 个三线城市，分别从监管主体、监管方式、监管比例以及是否允许保函臵换等多个维度对地方商品房预售资金监管要求进行梳理，发现各地对于预售资金监管制度差异主要体现在预售资金监管部分的比例的设臵、提取条件等方面。对“保函臵换预售资金”定性和定量影响分析。对“保函臵换预售资金”定性和定量影响分析。2022 年 11 月，银保监会办公厅、住建部办公厅、人民银行办公厅联合印发关于商业银行出具保函臵换预售监管资金有关工作的通知，要求保函臵换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的 30%，臵换后的监管资金

5、不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的 70%。1）对行业的影响。）对行业的影响。截至 2022 年 9 月 30 日，根据 SW 房地产开发，境内房地产开发 A 股数量共计 114 家，合同负债共计约 30160 亿元人民币，短期借款约为2161 亿元人民币。我们按照每家企业可以通过保函臵换 30%的比例进行测算，预计可为行业释放出的流动性总量大约为 9048 亿元人民币；假设所有保函臵换出的资金都用于偿还短期借款，预计可覆盖 4.20 倍短期债务。2）对企业的影响。）对企业的影响。我们选取 A 股上市公司招商蛇口（001979.SZ），2022 年 3季报财务数据为例。并参考目

6、前保函臵换 30%的现行政策，主要测算“保函臵换比例设臵”对该企业合同负债、短期债务和有息负债所产生的影响。若资金监管比例额放松 5%时，该企业可获得 9243 百万元的预售资金释放净增加额。此外，调整后公司“可支取预售款”对短期债务覆盖率、以及对有息负债覆盖率，大致提升 17 个百分点和 2 个百分点。基于以上测算，我们认为放松比例越大对房企优化短债比及有息负债支付存在利好。以上过程可以有序传导至投资预期改善，引导市场回归良性循环。未来启示。未来启示。首先，我们认为美国的预售制度和预售资金管理办法同样具参考意义：美国商品房交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。其次，我

7、们认为预售资金监管不搞“一刀切”，因企施策，缩短支取审批时限，更加精细化差异化进行预售资金监管是大趋势。此外，目前看整体开发环节，土地款占整体开发中资金支出较大，后阶段是否可以推动按照工程节点进行地价和房价支付，也是学术界讨论的方向。风险提示。行业面临降价风险和基本面下行风险。风险提示。行业面临降价风险和基本面下行风险。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目目 录录 1.中国商品房预售资金监管制度回顾.5 1.1 什么是商品房预售和商品房预售资金监管制度.5 1.2 我国商品房预售资金监管的必要性.6 1.3 我国商品房预售资金监管制度发展历程.6 2.中国各地预售

8、资金监管制度.8 2.1 我国预售资金的监管流程.8 2.2 各地预售资金监管异同比较.9 3.对“保函臵换预售资金”定性和定量影响分析.11 3.1 保函臵换规定.11 3.2 对行业的影响.11 3.3 对企业的影响.12 4.未来启示.13 4.1 国内外预售资金监管对比.13 4.2 我国未来商品房预售资金监管的启示.13 4.3 按照工程节点支付地价和房价.14 5.风险提示.15 VUiZpNoMRZmVvZYXtV9P9R6MpNoOnPpMkPpPqReRoPpPbRmNnNxNmPoOMYqMoN 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图目录图目录

9、图 1 房地产开发流程和预售款形成机制.5 图 2 济南市预售资金管理政策修订内容.7 图 3 关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知主要内容.7 图 4 我国预售资金监管的主要流程.8 图 5 各地预售资金监管主要节点与资金提取比例.10 图 6 关于商业银行出具保函臵换预售监管资金有关工作的通知主要内容.11 图 7 推动房地产开发，按照工程节点支付地价和房价.14 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 4 表目录表目录 表 1 我国历年商品房预售资金管理政策梳理.6 表 2 我国各地预售资金重要政策梳理（按城市能级）.9 表 3“保函臵换预

10、售资金”定量影响分析.12 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 5 本文是对 2018 年 10 月 15 日，海通地产外发文章详解预售制政策分析及国际经验借鉴的补充和细化。1.中国商品中国商品房预售资金监管制度回顾房预售资金监管制度回顾 1.1 什么是商品房预售和商品房预售资金监管制度什么是商品房预售和商品房预售资金监管制度 我国商品房预售概念最早起源于 1994 年正式推行的商品房预售制度。当时政策主要借鉴中国香港预售“楼花”的管理模式。商品房预售主要指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来约定日期开发商交付现房的房产交易行为。商品房预售实质

11、是房屋期货买卖，买卖的是房屋的一张期货合约。1994 年国内推动该政策的目的是为解决城镇化建设初期，开发企业因建设资金有限导致住房供给不足的问题。商品房预售制度对我国房地产行业的蓬勃发展起到了积极的推动作用，我们在此前详解预售制政策分析及国际经验借鉴的报告中曾提出，我国商品房预售制度的利弊参半，我们认为预售款项具有：1）融资属性。）融资属性。开发商通过合理运用杠杆从而加快房地产开发项目的进度，提高资金的使用效率；2）提升资金回报率。）提升资金回报率。开发商提前实现资金回笼，从而降低了资金的使用成本；3）风险转嫁特点。）风险转嫁特点。购房者在期房建设期就缴纳了全部房款，承担了全部合同风险，银行承

12、担按揭风险，社会承担经营风险。从本质上说，商品房预售款项主要起到融资功能。预售制度通过先交钱后拿房的预售模式提高了开发商的资金使用效率，从而加快项目开发进度。图图1 房地产开发流程和预售款形成机制房地产开发流程和预售款形成机制 资料来源：海通证券研究所 土地招标土地招标 在项目未能进入预售之前，开发商需要提前支付：在项目未能进入预售之前，开发商需要提前支付：1）全部土地款（部分城市要求首次至少支付 50%，剩余 1 年内付清）2）预售之前的所有工程款和管理开支 土地获取土地获取 项目开工项目开工 商品房 预售资金形成 地方政府地方政府 开发商开发商 土地竞标土地竞标标标 项目预售项目预售 竣工

13、交付竣工交付 消费者消费者 银行银行 项目购买项目购买 签订购房合同 办理按揭办理按揭 支付首付，将产证作为抵押后办理按揭 资质审核资质审核 放款审核放款审核 收房确认收房确认 贷款结束贷款结束 审核放款，部分城市归口地方政府，部分归口指定银行 由于开发商从拿地到预售，各城市对建设标准要求不同：由于开发商从拿地到预售，各城市对建设标准要求不同：1）开发商存在尽快使用预售资金的冲动 2）预售制度提高了开发商资金使用效率，推动建设规模 开发结束 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 6 1.2 我国商品房预售资金监管的必要性我国商品房预售资金监管的必要性 商品房预售制度在运行

14、中的主要争议点在于，购房者在期房建设期就支付了全部房款，在后期开发过程中要承担房屋交付风险。而对于普通购房人而言，要清晰判断项目交付能力又存在一定困难。在行业景气时，商品房供不应求，开发商可以运用预收款项实行滚动开发，项目首尾相接，开发资金互相调用；一旦遇到销售受阻，资金链容易断裂，从而给企业、购房人和社会造成严重的负面影响。为解决以上问题，我国推动了一系列预售金管理上的监管政策更新，形成了逐步完整的预售资金监管制度。政策目的在于力争能够在保障资金使用效率的同时，完善风险管控，减少存在项目烂尾或者资金非正常挪用的风险。1.3 我国商品房预售资金监管制度发展历程我国商品房预售资金监管制度发展历程

15、 表表 1 我国历年商品房预售资金管理政策梳理我国历年商品房预售资金管理政策梳理 时间时间 发布单位发布单位 文件名文件名 相关内容相关内容 文件编号文件编号 1994 年年 建设部 城市商品房预售管理办法 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设 建设部令第131 号 2010 年年 住建部 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 1）各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法 2）商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行

16、核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付 建房201053 号 2013 年年 国务院办公厅 关于继续做好房地产市场调控工作的通知 1）各地要加强市场监管和预期管理，尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法 2）对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书 国办发201317 号 2022 年年 住建部 关于规范商品房预售资金监管的意见（具体内容暂时未公开披露，仅有发布信息）建房202216 号 2022 年年 最高人民法院、中国人民银行、住建部 关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于

17、项目建设的通知 商品房预售资金账户可以冻结，人民法院冻结预售资金账户后，及时通知当地住房和城乡建设主管部门 法2022 12 号 2022 年年 银保监会办公厅、住建部办公厅、中国人民银行办公厅 关于商业银行出具保函臵换预售监管资金有关工作的通知 保函臵换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的 30%，臵换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的 70%银保监办发2022104 号 资料来源：济南市住房和城乡建设局、重庆市住房和城乡建设委员会、中华人民共和国中央人民政府网站、中华人民共和国最高人民法院公报，海通证券研究所 我们认为中国预售资金监管制度的发展

18、历程主要可以分为三个时期：1）政策初创期。）政策初创期。我国对于预售资金的监管最早可以追溯至 1994 年，中华人民共和国城市房地产管理法 第十一条规定开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。该条款仅原则性地规定了商品房预售资金的用途，却没有明确实施细则、监管主体和相关的法律责任。以上空缺造成在后续推进商品房预售制度的进程中，市场存在预售资金被开发商挪用、滥用而导致“烂尾楼”、“货不对板”等工程问题。2）政策修订期。）政策修订期。2010 年，国家住建部为贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104 号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制

19、度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，下发了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201053 号），要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度；尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 7 图图2 济南市预售资金管理政策修订内容济南市预售资金管理政策修订内容 资料来源：济南市住房和城乡建设局、海通证券研究所 以济南为例，2005 年，济南市制定了济南市商品房预售款监管实施细则（济建开字第20030 号），规定预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监

20、管责任担保书的方式实施以保证预购人的合法权益，由房地产开发企业、银行、担保公司签订三方协议。随后，济南分别于 2009 年、2016 年和 2021 年对管理细则进行修订和完善。图图3 关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知主要内容关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知主要内容 资料来源：中华人民共和国最高人民法院公报，海通证券研究所 2005 年济南市商品房预售款监管实施细则（济建开字第年济南市商品房预售款监管实施细则（济建开字第200530 号）号）预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施以保证预购人

21、的合法权益，由房地产开发企业、银行、担保公司签订三方协议。2009 年关于调整济南市商品房预售款监管实施细则监管方式的通知（济建开字年关于调整济南市商品房预售款监管实施细则监管方式的通知（济建开字20094 号）号）修订内容修订内容 将原来由担保公司实施监管改为由济南市房地产业协会实施具体监管，监管方式由担保改为银行保函、预存预售款使用保证金和申请封闭开发贷款三种方式具体采用的监管方式，由房地产开发企业在申请预售许可环节进行选择。房地产开发企业、房协、银行签订三方监管协议，市建委负责监督管理与协议备案。房地产开发企业选择预存预售款使用保证金方式，可依据济南市房地产信用评定情况和工程进度情况预存

22、 280 元至 980 元/平方米不等的预售款使用保证金。2021 年济南市商品房预售资金监管办法修订内容年济南市商品房预售资金监管办法修订内容 明确监管部门和监管模式。市住建局负责我市各区预售资金监管工作，区住建部门按照属地管理原则联动监管。高了监管标准。监管标准根据我市建设项目的建安造价、区内配套等费用标准确定。经市定额站测算，基础（正负零）以上平均造价为 3000 元/平米，区内配套 300 元/平米。确定了监管资金留存比例。监管资金留存比例为地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为 70%，主体结构验收时 35%，取得竣工验收备案时 18%，取得竣工综合验收备案后监管终止。对于高层

23、、超高层或大体量建筑，企业可在监管留存比例内增加 1-2 个控制节点。老办法执行的监管资金留存比例为地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为 70%，主体结构验收时 50%，内外装饰完成时 30%，竣工验收备案时 15%，取得竣工综合验收备案时监管终止。明确了保函的使用。在主体结构验收控制节点以前，企业凭银行出具的“见索即付”保函部分抵顶商品房预售监管资金，但不得突破监管额度的 65%。为保障保函的真实有效性，规定保函由监管银行通过银行系统对接推送。2016 年济南市商品房预售资金监督管理办法年济南市商品房预售资金监督管理办法修订内容修订内容 由办理商品房预售许可之前缴纳保证金，改为企业办

24、理商品房预售许可后，缴纳重点监管资金，减轻了企业负担。规范商品房预售资金 立法目的 为了确保商品房预售资金用于有关项目建设，切实保护购房人与债权人合法权益，进一步明确住房和城乡建设部门、相关商业银行职责，规范人民法院的保全、执行行为。责任追究 人民法院工作人员存在枉法裁判执行、违法查封随意解封、利用刑事手段插手民事经济纠纷等违法违纪问题的，要严肃予以查处；各监管部门在预售资金监管账户款项监管、划拨过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。人民法院冻结商品房预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。冻结后，住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主

25、体的资金使用申请，未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。商业银行对于不符合资金使用要求和审批手续的资金使用申请，不予办理支付、转账手续。商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的，依法承担相应责任。房地产开发企业提供商业银行等金融机构出具的保函，请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，住房和城乡建设主管部门可以予以准许。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 8 3）政策规范期。）政策规范期。2021 年来，国家对地产行业调控

26、不断，在“房住不炒”和“降杠杆”的定位下，部分开发商相继出现资金链断裂，从而导致开发项目大面积停工。2022年 1 月，住建部印发关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知，就关于被执行人是房地产开发商时，其名下的商品房预售资金账户能否冻结以及如何执行做出法律规范。以上政策和立法的推动对于明确预售资金监管的多方责任，落实监管主体要求，进一步规范监管方法意义重大。2.中国中国各地预售资金监管制度各地预售资金监管制度 2.1 我国预售资金的监管流程我国预售资金的监管流程 总体上，我国预售资金监管遵循“政府监管、多方参与、专户专存、专款专用”的原则。结合各地出台的预售资金管理细

27、则，我国对于预售资金监管流程大致可以分为五个步骤：图图4 我国预售资金监管的主要流程我国预售资金监管的主要流程 资料来源：各地住房和城乡建设局、各地人民政府网站，海通证券研究所 1)监管银行选择。监管银行选择。监管部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招公开招标标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管服务的商业银行。2)监管账户设立。监管账户设立。房地产开发企业应按照一个预售项目设立一个监管账户一个预售项目设立一个监管账户的原则，开立新建商品房预售资金监管专用账户，并签订预售资金监管协议。3)预售资金收存预售资金收存。项目预售过程中，购房

28、人支付的定金、首付款等购房款应由购房人账户直接存入监管账户；购房人申请贷款的，开发企业应将专用账户提供给贷款银行，作为贷款到账账户。贷款银行应将贷款直接发放至专用账户，4)监管资金提取。监管资金提取。商品房预售监管资金主要分为监管额度内外监管额度内外两部分资金。开发商对于监管额度外资金可自主提取使用自主提取使用，而对于监管额度内资金通常可以按照项目工程建设节点项目工程建设节点和银行保函臵换银行保函臵换等方式提取使用。5)解除监管。解除监管。房地产开发企业办理不动产首次登记后可申请解除监管，资金监管机构在 3 个工作日内解除对监管账户的监管。从整个流程上看，预售款专用账户的设立主要避免了预售款被

29、开发商挪用，便于监管；监管资金的比例设臵一方面保证了项目顺利完工的安全性，另一方面给予了开发商市、县住建部 商业银行 预售款专用预售款专用账户账户 解除监管 监管额度内 资金 监管额度外 资金 购房人、贷款银行 开发商 公开招标 监管 开设 打款 可自主提取使用 专户专管专户专管 直接存入直接存入 使用提取条件 按照项目工程建设节点项目工程建设节点和银行银行保函臵换保函臵换等方式申请提取使用 项目实现交付竣工，工程款支付完毕 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 9 合理运用杠杆的机会；监管资金提取条件的设立则确保了预售资金用于项目工程建设。2.2 各地各地预售资金监管异

30、同比较预售资金监管异同比较 从地方上看，各地预售资金监管流程基本相同，但在实施细则上因地制宜，主要体现在对于预售资金监管部分的比例的设臵、提取条件等方面。我们按不同城市能级，选取了 4 个一线城市、12 个二线城市和 3 个三线城市，分别从监管主体、监管方式、监管比例以及是否允许保函臵换等多个维度对地方上的商品房预售资金监管要求进行梳理。表表 2 我国各地预售资金重要政策梳理（按城市能级）我国各地预售资金重要政策梳理（按城市能级）地方地方 修订时间修订时间 文件名文件名 监管主体监管主体 监管方式监管方式 监管额度监管额度 比例设臵比例设臵 是否允许是否允许 保函臵换保函臵换 一线城市一线城市

31、 北京北京 2022.11.4 北京市商品房预售资金管理办法 金融机构 单位面积 建安成本 不低于 5000 元/平 是 上海上海 2022.1.28 临港新片区加强房地产项目预售资金监管指导意见（试行）行政 未明确 未明确 是 广东广东 2021.11.15 广州市房屋交易监督管理办法 行政 未明确 未明确 未提及 深圳深圳 2022.11.09 暂时停止适用 深圳经济特区房地产转让条例有关规定的决定（草案）行政 未明确 未明确 未提及 二线城市二线城市 杭州杭州 2010.11.1 杭州市商品房预售资金监管实施细则 金融机构 工程造价 130%未提及 宁波宁波 2019.8.30 宁波市商

32、品房预售资金监管实施细则（试行）金融机构 工程造价 130%未提及 武汉武汉 2022.9.13 武汉市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）行政 未明确 未明确 是 长沙长沙 2022.8.8 长沙市人民政府办公厅关于进一步加强商品房预售资金监管的通知 行政 总预售款 20%是 重庆重庆 2021.9.19 2018.7.12 关于加强房地产开发项目预售资金监管的通知、重庆市商品房预售资金首付款使用监管实施细则 行政 总预售款 35%未提及 成都成都 2022.7.1 成都市商品房预售款监管办法实施细则 行政 总预售款 2016.7.17 前取得国有建设用地使用权的商品房项目按25%；此后

33、按 15%是 厦门厦门 2022.1.24 厦门市商品房预售管理规定 行政 未明确 未明确 未提及 济南济南 2021.4.1 济南市商品房预售资金监管办法 行政 单位面积 建安成本 3300 元/平 是 天津天津 2021.8.1 天津市新建商品房预售资金监管办法 行政 未明确 未明确 是 郑州郑州 2022.7.4 郑州市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）行政 工程造价 未明确 是 石家庄石家庄 2022.1.28 石家庄市新建商品房预售资金监管办法 行政 工程造价 未明确 是 长春长春 2018.11.27 长春市商品房预售资金监督管理办法实施细则（暂行）行政 总预售款 30%是 三线

34、城市三线城市 乌鲁木齐乌鲁木齐 2022.1.4 乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理实施细则 行政 总预售款 按照房地产开发企业信用记录实行差异化管理，25-40%不等 未提及 湖州湖州 2022.9.16 湖州市住房和城乡建设局等 3 部门关于规范商品房预售资金监管的通知 行政 工程造价 110%未提及 汕头汕头 2022.7.14 汕头市住房和城乡建设局商品房预售款监督管理暂行办法 行政 工程造价 150%是 资料来源：各地住房和城乡建设局、各地人民政府网站，海通证券研究所 我们发现各地商品房预售资金监管政策的不同点主要在于：1）监管主体）监管主体 就全国而言，商品房预售资金监管分为行政监管

35、和金融机构监管两种模式。行政监管要求政府与商业银行、房地产开发企业签订监管协议，由政府对预售资金的使用进行审核、监管，广州、武汉等城市采用此模式。金融机构监管要求商业银行与房地产开发企业签订监管协议，由商业银行对预售资金的使用进行全流程监督，北京、上海、深圳、行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 10 杭州等城市曾采用该模式。2022 年 1 月 26 日，住建部、人民银行、银保监会等三部门联合印发关于规范商品房预售资金监管的意见（建房202216 号），明确全国统一实行预售资金行政监管模式。2）监管资金的方式和比例设臵）监管资金的方式和比例设臵 在关于商业银行出具保函臵

36、换预售监管资金有关工作的通知发布前，各地商品房对于预售资金监管比例大不相同。我们认为地方商品房预售资金监管口径可分为四类：总预售款在总预售款在 20-35%区间内区间内，代表城市为：长沙、长春等城市；工程预算基数上浮工程预算基数上浮 10-50%以内以内，代表城市为：湖州、汕头、杭州等城市；按单位面积建安成本计算按单位面积建安成本计算，代表城市为：北京、济南等城市。监管额度因项目情况、房企信用、交付条件等存在差异监管额度因项目情况、房企信用、交付条件等存在差异，代表城市为：成都、石家庄、乌鲁木齐等城市。3）监管资金提取的工）监管资金提取的工程节点设臵程节点设臵 各城市根据工程进度控制重点监管资

37、金最低留存比例或最高使用比例，开发企业达到规定的工程建设进度节点，可申请支取相应比例的重点监管资金亦有差别。根据各地政府公告，通常主要的设臵节点有：达到形象进度。形象进度节点各城市规定不同，如成都为完成地上主体结构3/4，长春为地上主体结构 1/2，因此最高使用比例有差异.主体结构封顶。各城市主体结构封顶可提取使用比例在监管额 55%-90%之间，50%-65%居多。竣工备案。竣工备案前可提取使用比例在监管额度 82%-95%之间。不动产登记。不动产登记时则通常可支取出全部监管资金。图图5 各地预售资金监管主要节点与资金提取比例各地预售资金监管主要节点与资金提取比例 资料来源：各地住房和城乡建

38、设局、各地人民政府网站，海通证券研究所 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 11 3.对“保函臵换预售资金”定性和定量影响分析对“保函臵换预售资金”定性和定量影响分析 目前监管层对预售资金管理仍处于不断完善和优化的过程中，近期开始对各地“保函臵换预售资金”的比例进行规范，下文将针对该比例调整做出定性和定量的分析。3.1 保函臵换规定保函臵换规定 2022 年 11 月，银保监会办公厅、住建部办公厅、人民银行办公厅联合印发关于商业银行出具保函臵换预售监管资金有关工作的通知（以下简称通知），对我国预售监管细则中银行保函臵换做出统一规范。通知要求，保函臵换金额不得超过监管账户

39、中确保项目竣工交付所需的资金额度的 30%，臵换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的 70%，并对保函的额度和期限、符合开具保函的商业银行、保函的使用、业务风险防范以及责任履行等做出明确指示。图图6 关于商业银行出具保函臵换预售监管资金有关工作的通知主要内容关于商业银行出具保函臵换预售监管资金有关工作的通知主要内容 资料来源：中华人民共和国中央人民政府网站、银保监会，海通证券研究所 自 2021 年下半年房地产企业持续出险以来，各地预售资金监管持续收紧，我们认为这一方面有助于保障“保交楼”政策的顺利推进，但另一方面加大了集团公司从项目归集资金的难度。通知的出台，允许商

40、业银行按照市场化、法制化原则，与优质房地产企业开展保函臵换预售监管资金业务，有助于优质企业监管账户资金的盘活，同时对资金额度下限的要求，也不会影响到项目的后续施工，意义重大。3.2 对行业的影响对行业的影响 1）行业流动性总量得到释放。）行业流动性总量得到释放。截至 2022 年 9 月 30 日，根据 SW 房地产开发，境内房地产开发 A 股数量共计 114 家，合同负债共计约 30160 亿元人民币。我们按照每家企业可以通过保函臵换 30%的比例进行测算，预计可为行业释放出的流动性总量大约为 9048 亿元人民币。2）行业债务偿还压力进一步释放。）行业债务偿还压力进一步释放。根据关于商业银

41、行出具保函臵换预售监管资金有关工作的通知，保函臵换出的预售监管资金可优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。截至 2022 年 9 月 30 日，根据 SW 房地产开发，境内 114 家房地产开发 A保函臵换预售监管保函臵换预售监管资金资金 保函的额度和期限 保函仅可用于臵换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内监管额度内资金。臵换金额不得超臵换金额不得超过监管过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的 30%，臵换后的监管资金不得低于监，臵换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的 7

42、0%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的 70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。商业银行合理确定保函期商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。限，确保与项目建设周期相匹配。房地产企业提供商业银行出具的保函，向住建部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住建部门做好必要的审核工作。住建部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住建部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。监管监管评级评级 4 级及以下级及以下或资产规模低于资产规模低于 500

43、0 亿元亿元的商业银行不得开展保函臵换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函臵换预售监管资金。企业集团财务公司企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函臵换预售监管资金。符合开具保函的商业银行 保函使用 业务风险防范 责任履行 商业银行在出具保函臵换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业务状况良好的优质房地产企业。保函额度全额计入全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，通过保证金、

44、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备计提风险资本，提取风险准备。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。房地产企业要按规定使用保函臵换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购臵土地、新增其他投资、偿还股东借款等。期债务等，不得用于购臵土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 12 股的短期借

45、款约为 2161 亿元人民币。我们假设所有保函臵换出的资金都用于偿还短期借款，预计可覆盖 4.20 倍短期债务。3）恢复产业链上下游。）恢复产业链上下游。保函臵换出的资金能用于项目工程建设，对于此前因资金链紧张而施工缓慢或停滞的项目，有助于重启和加快项目的施工、竣工和新开工，从而带动地产链上下游的恢复。3.3 对企业的影响对企业的影响 由于此前各地对预售资金监管的比例各不相同，部分城市允许保函臵换却没有明确规定比例，如上海临港和武汉等；部分城市允许保函臵换且明确规定比例，如济南；部分城市根据企业信用上下浮动臵换比例，如石家庄、成都等；部分城市未提及是否可以使用保函臵换。因此，我们认为保函臵换比

46、例 30%的统一标准对此前监管严格的城市一定程度上缓解了企业资金上的压力；相反地，对于此前监管宽松的城市，再次收紧了的企业流动性。我们选取 A 股上市公司招商蛇口（001979.SZ），2022 年 3 季报财务数据为例。并参考目前保函臵换 30%的现行政策，主要测算“保函臵换比例设臵”对该企业合同负债、短期债务和有息负债所产生的影响。测算的主要假设条件如下：1）各地原先保函臵换比例分别为 0%、20%、25%、30%、50%、75%和 100%；2）不考虑开发商信用等级 3）开发商所有项目都在该地 截至 2022 年三季度末，招商蛇口（001979.SZ）的合同负债、短期债务和有息负债分别为

47、 1849 亿元、4662 亿元和 548 亿元。表表 3 “保函臵换预售资金”定量影响分析“保函臵换预售资金”定量影响分析 假设：各地原先保函臵换比例假设：各地原先保函臵换比例 0%20%25%50%75%100%统一后的保函臵换比例 30%30%30%30%30%30%政策效果政策效果 放松放松 30%放松放松 10%放松放松 5%收紧收紧 20%收紧收紧 45%收紧收紧 70%原先预售资金释放金额（百万元）0 36972 46215 92429 138644 184859 统一后预售资金释放金额（百万元）55458 55458 55458 55458 55458 55458 预售资金释放

48、净增加额（百万元）预售资金释放净增加额（百万元）55458 18486 9243-36972- 原先“可支取预售款”对短期债务覆盖率 0.00%67.44%84.30%168.60%252.89%337.19%调整后“可支取预售款”对短期债务覆盖率 101.16%101.16%101.16%101.16%101.16%101.16%保函臵换比例调整对短期债务覆盖率影响保函臵换比例调整对短期债务覆盖率影响 1.01 0.34 0.17(0.67)(1.52)(2.36)原先“可支取预售款”对有息负债覆盖率 0.00%7.93%9.91%19.83%29.74%39.66%

49、调整后“可支取预售款”对有息负债覆盖率 11.90%11.90%11.90%11.90%11.90%11.90%保函臵换比例调整对有息负债覆盖率的影响保函臵换比例调整对有息负债覆盖率的影响 0.12 0.04 0.02(0.08)(0.18)(0.28)资料来源：Wind，海通证券研究所测算 若资金监管比例额放松 5%时，该企业可获得 9243 百万元的预售资金释放净增加额。此外，调整后公司“可支取预售款”对短期债务覆盖率、以及对有息负债覆盖率，大致提升 17 个百分点和 2 个百分点。基于以上测算，我们认为放松比例越大对房企优化短债比及有息负债支付存在利好。以上过程可以有序传导至投资预期改善

50、，引导市场回归良性循环。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 13 4.未来启示未来启示 4.1 国内外预售资金监管对比国内外预售资金监管对比 对于期房销售，一些国家或地区推行按工程进度支付款项，且支付款项的时间节点规定比较详细。1）中国香港、中国台湾和新加坡。）中国香港、中国台湾和新加坡。和英、美、日的预售制度下交房时才交全款不同，中国香港、中国台湾和新加坡三地在新房建造过程中可以按照工程节点在房屋建造完前分批支付大部分房款。2）英国。）英国。根据开发商和购房者签订的合约，购房者是按照工程和时间节点按比例支付剩余房费还是最后交房时统一支付房费由合约决定，不同开发商和不同

51、项目支付的方式不同，不同时期进入购买时需要交的首付比例不同，具体要看开发商和项目。英国期房的首付比例一般在 10%-25%，在双方签订购买协议的 21 天内支付首付款，在阶段付款这一过程中，6-24 个月再支付第二笔及第三笔各 5%-10%的房款，至于购房的尾款，则是在交房时支付房款的余额部分。一些国家则规定有预售房订金的保全措施。3）日本。）日本。“预收房屋定金保全措施”要求开发商在和购房者签订预售房交易合同的同时向金融机构申请购房者定金的担保或者保险，金融机构须向购房者提交担保或保险的保证书。开发商和购房者在签订预售合同时，合同上会明确预售的时间、预定总价、交付日期，购房者支付定金（约房款

52、的 10%左右）等详细信息。通常在房屋交付使用时，购房者才需要支付除定金以外的剩余房款，银行按揭也是在支付余款时再确定。4）美国。）美国。各州房地产委员对房地产预售要求略有不同，共同点是要求开发商在收取的预定保证金（通常为总价的 10%）需要放在第三方监管账户或者银行托管账户直至房屋建成。通常银行会要求信誉不好或者新成立的开发商将预付款放到第三方托管账户内，而信誉好的地产开发商则不受限制。进入预售阶段时，预售合约会明确支付的时间和金额，施工到不同阶段交付一定金额直至完工后最后清算，而分段支付的金额则由具体合约规定，没有统一标准。通常交付定金后，在合同规定期限内，购房者需要交付包括定金在内的房价

53、的 20%作为首付。在新房建造期间，如果合约要求要分段交付剩余房款时，购房者可以通过建筑贷款（Construction Loan）支付。综合来看，我们认为美国的预售制度和预售资金管理办法同样具参考意义：美国商品房交付前预售资金第三方全程监管，如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。4.2 我国未来

54、商品房预售资金监管的启示我国未来商品房预售资金监管的启示 我们认为预售资金监管不搞“一刀切”，因企施策，缩短支取审批时限，更加精细化差异化进行预售资金监管是大趋势。以成都为例，预售资金的监管主要根据企业信用等级进行差异化调整，即监管部门在初步测算监管额度的基础上，根据开发企业申请商品房预售许可时在成都市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级，对符合条件的商品房项目，相应调整监管额度：1)开发企业信用等级为 A+级的，监管额度下浮 50%；行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 14 2)开发企业信用等级为 A+级的，监管额度下浮 30%；3)开发企业信用等级为 A 级

55、的，监管额度下浮 20%；4)开发企业信用等级为 B 级的，监管额度保持测算额度不变；5)开发企业信用等级为 C 级的，监管额度上浮 20%；6)开发企业信用等级为 D 级的，监管额度上浮 40%。A+级、A+级、A 级开发企业应对下浮的监管额度提供银行保函，未提供银行保函的，预售款监管额度保持测算额度不变。我们认为该种实施方案对于监管额度的评估更加合理，对于稳健经营的房地产企业，尤其是优质民营企业而言是一项利好，缓解企业的资金压力，也是解决企业资金困局的主要方式之一，让经营业务趋于正常化。4.3 按照工程节点支付地价和房价按照工程节点支付地价和房价 此外，目前看整体开发环节，土地款占整体开发

56、中资金支出较大，后阶段是否可以推动按照工程节点进行地价和房价支付，也是学术界讨论的方向。图图7 推动房地产开发，按照推动房地产开发，按照工程节点支工程节点支付地价和房价付地价和房价 资料来源：海通证券研究所 我们认为以上方式的价值在于：有利于将政府、企业、消费者利益完全保持一致；考虑在竣工交付前政府也不能拿到全部土地出让金，在保障交付上地方将有更大主观能动性；减少开发商前期资金占压，保证社会开发规模不会下降过大；土地土地招标招标 土地款按照工程节点支付：土地款按照工程节点支付：1）减少开发商前期资金占压，保证社会开发规模 2）确保土地款、工程款、预售款与工程进度保持一致 土地获取土地获取 项目

57、开工项目开工 商品房 预售资金形成 地方政府地方政府 开发商开发商 土地竞标土地竞标标标 项目预售项目预售 竣工交付竣工交付 消费者消费者 银行银行 放款审核放款审核 收房确认收房确认 贷款结束贷款结束 开发结束 土地款土地款 开发进度开发进度 土地款按照工程节点支付：土地款按照工程节点支付：1）有利于将政府、企业、消费者利益一致 2）考虑未竣工交付前政府不能拿到全部土地出让金，在保障交付上地方将有更大主观能动性 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 15 确保土地款、工程款、预售款与工程进度保持一致；5.风险提示风险提示 行业面临降价风险和基本面下行风险。行业研究房地产

58、行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 16 信息披露信息披露 分析师声明分析师声明 涂力磊 房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。分析师负责的股票研究范围分析师负责的股票研究范围 重点研究上市公司：光大嘉宝,华侨城 A,中国国贸,新湖中宝,碧桂园,华润臵地,保利物业,碧桂园服务,天健集团,金科股份,建发股份,卓越商企服务,融创服务,万物云,保

59、利发展,旭辉控股集团,锦和商管,华发股份,金地集团,龙湖集团,中国海外发展,招商蛇口,东方雨虹,张江高科,美的臵业,远洋服务,越秀服务,首开股份,陆家嘴,万科 A 投资投资评级评级说明说明 1.投资评级的比较和评级标准：投资评级的比较和评级标准：以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后 6 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期市场基准指数的涨跌幅；2.市场基准指数的比较标准：市场基准指数的比较标准：A 股市场以海通综指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普 500 或纳斯达克综合指数为基准。类类 别别 评评 级级 说说 明明 股票投资评股票投资评级级 优

60、于大市 预期个股相对基准指数涨幅在 10%以上；中性 预期个股相对基准指数涨幅介于-10%与 10%之间；弱于大市 预期个股相对基准指数涨幅低于-10%及以下；无评级 对于个股未来 6 个月市场表现与基准指数相比无明确观点。行业投资评行业投资评级级 优于大市 预期行业整体回报高于基准指数整体水平 10%以上；中性 预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%与 10%之间；弱于大市 预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10%以下。法律声明法律声明 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因

61、使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。市场有风险，投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下，海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。本报告仅向特定客户传送，未

62、经海通证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容，务必联络海通证券研究所并获得许可，并需注明出处为海通证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。根据中国证监会核发的经营证券业务许可，海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 17 Table_PeopleInfo 海通证券股份有限公司研究所海通证券股份有限公司研究所

63、 路 颖 所长(021)23219403 邓 勇 副所长(021)23219404 荀玉根 副所长(021)23219658 涂力磊 所长助理(021)23219747 余文心 所长助理(0755)82780398 宏观经济研究团队 梁中华(021)23219820 应镓娴(021)23219394 李 俊(021)23154149 联系人 李林芷(021)23219674 王宇晴 侯 欢(021)23154658 金融工程研究团队 冯佳睿(021)23219732 郑雅斌(021)23219395 罗 蕾(021)23219984 余浩淼(021)23219883 袁林青(021)23212

64、230 黄雨薇(021)23154387 联系人 郑玲玲(021)23154170 曹君豪 张耿宇(021)23212231 金融产品研究团队 倪韵婷(021)23219419 唐洋运(021)23219004 徐燕红(021)23219326 谈 鑫(021)23219686 庄梓恺(021)23219370 谭实宏(021)23219445 联系人 吴其右(021)23154167 滕颖杰(021)23219433 章画意(021)23154168 陈林文(021)23219068 魏 玮(021)23219645 江 涛(021)23219819 舒子宸 张 弛

65、(021)23219773 固定收益研究团队 姜珮珊(021)23154121 王巧喆(021)23154142 联系人 王冠军(021)23154116 方欣来 藏 多(021)23212041 孙丽萍(021)23154124 张紫睿 策略研究团队 荀玉根(021)23219658 高 上(021)23154132 李 影(021)23154117 郑子勋(021)23219733 吴信坤 联系人 余培仪(021)23219400 杨 锦(021)23154504 王正鹤(021)23219812 刘 颖(021

66、)23214131 中小市值团队 钮宇鸣(021)23219420 潘莹练(021)23154122 联系人 王园沁 02123154123 政策研究团队 李明亮(021)23219434 吴一萍(021)23219387 朱 蕾(021)23219946 周洪荣(021)23219953 李姝醒 02163411361 联系人 纪 尧 石油化工行业 邓 勇(021)23219404 朱军军(021)23154143 胡 歆(021)23154505 联系人 张海榕(021)23219635 医药行业 余文心(0755)82780398 郑 琴(021)23219808 贺文斌(010)680

67、67998 朱赵明(021)23154120 梁广楷(010)56760096 联系人 周 航(021)23219671 彭 娉(010)68067998 孟 陆 86 10 56760096 肖治键(021)23219164 汽车行业 王 猛(021)23154017 房乔华 刘一鸣(021)23154145 公用事业 戴元灿(021)23154146 傅逸帆(021)23154398 吴 杰(021)23154113 联系人 余玫翰(021)23154141 批发和零售贸易行业 李宏科(021)23154125 高 瑜(021)23219415 汪立亭(021)2

68、3219399 联系人 张冰清 曹蕾娜 互联网及传媒 毛云聪(010)58067907 陈星光(021)23219104 孙小雯(021)23154120 联系人 崔冰睿(021)23219774 康百川(021)23212208 有色金属行业 陈晓航(021)23154392 甘嘉尧(021)23154394 陈先龙 02123219406 联系人 张恒浩(021)23219383 房地产行业 涂力磊(021)23219747 谢 盐(021)23219436 联系人 曾佳敏(021)23154399 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 18

69、 电子行业 李 轩(021)23154652 肖隽翀(021)23154139 华晋书 02123219748 联系人 文 灿(021)23154401 薛逸民(021)23219963 煤炭行业 李 淼(010)58067998 王 涛(021)23219760 联系人 朱 彤(021)23212208 电力设备及新能源行业 房 青(021)23219692 徐柏乔(021)23219171 吴 杰(021)23154113 联系人 姚望洲(021)23154184 柳文韬(021)23219389 马菁菁 基础化工行业 刘 威(0755)82764281 张翠翠(021)23214397

70、孙维容(021)23219431 李 智(021)23219392 联系人 李 博 计算机行业 郑宏达(021)23219392 杨 林(021)23154174 于成龙(021)23154174 洪 琳(021)23154137 联系人 杨 蒙(0755)23617756 杨昊翊 通信行业 余伟民(010)50949926 联系人 夏 凡(021)23154128 杨彤昕 徐 卓 非银行金融行业 何 婷(021)23219634 孙 婷(010)50949926 联系人 曹 锟 任广博(010)56760090 肖 尧(021)231541

71、71 交通运输行业 虞 楠(021)23219382 罗月江（010）56760091 陈 宇(021)23219442 纺织服装行业 梁 希(021)23219407 盛 开(021)23154510 联系人 王天璐(021)23219405 建筑建材行业 冯晨阳(021)23212081 潘莹练(021)23154122 申 浩(021)23154114 颜慧菁 机械行业 赵玥炜(021)23219814 赵靖博(021)23154119 联系人 刘绮雯(021)23154659 钢铁行业 刘彦奇(021)23219391 建筑工程行业 张欣劼 联系人 曹有成 18

72、901961523 郭好格 农林牧渔行业 联系人 巩 健 食品饮料行业 颜慧菁 张宇轩(021)23154172 程碧升(021)23154171 联系人 张嘉颖(021)23154019 军工行业 张恒晅 联系人 刘砚菲 021-2321-4129 胡舜杰(021)23154483 银行行业 林加力(021)23154395 联系人 董栋梁(021)23219356 徐凝碧(021)23154134 社会服务行业 汪立亭(021)23219399 许樱之(755)82900465 联系人 毛弘毅(021)23219583 王祎婕(021)23219768 家电行业 陈

73、子仪(021)23219244 李 阳(021)23154382 朱默辰(021)23154383 刘 璐(021)23214390 造纸轻工行业 郭庆龙 联系人 王文杰 高翩然 吕科佳 研究所销售团队研究所销售团队 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 19 深广地区销售团队 伏财勇(0755)23607963 蔡铁清(0755)82775962 辜丽娟(0755)83253022 刘晶晶(0755)83255933 饶 伟(0755)82775282 欧阳梦楚(0755)23617160 巩柏含 滕雪竹 0755 23963569 张馨尹

74、上海地区销售团队 胡雪梅(021)23219385 黄 诚(021)23219397 季唯佳(021)23219384 黄 毓(021)23219410 李 寅 胡宇欣(021)23154192 马晓男 邵亚杰 23214650 杨祎昕(021)23212268 毛文英(021)23219373 谭德康 王祎宁(021)23219281 张歆钰 周之斌 北京地区销售团队 殷怡琦(010)58067988 董晓梅 郭 楠 010-5806 7936 杨羽莎(010)58067977 张丽萱(010)58067931 郭金垚(010)58067851 张钧博 高 瑞 上官灵芝 姚 坦 海通证券股份有限公司研究所 地址：上海市黄浦区广东路 689 号海通证券大厦 9 楼 电话：（021）23219000 传真：（021）23219392 网址：