1、同策咨询研究部 2016年8月 2016-2017年上海商品住宅市场研究趋势报告 “沪九条”出台，加速成交量倒“V”型反转趋势 2014年一季度至三季度 2014第四季度至2016年一季度 2016年二季度之后 政策未实质放松 房地产市场需求 受抑制 市场迎来政策窗口期， 需求集中释放， 但透支较严重 “沪九条”出台，加速成交量倒“V”型反转趋势 1 2 3 2016年二季度后上海商品住宅市场判断 报告分为3部分：第一部分主要对2016年上半年上海商品住宅市场进行回顾；第二部分针对2016年下半年及2017年上海商品住宅市场进行研判；第三部分“沪九条”出台背景下，提出部分应对策略和建议 本报告

2、结构 “沪九条”出台，加速成交量倒“V”型反转趋势 政策面趋紧 市场需求集中释放与倒“V” 趋势出现 改善型需求放量明显 区域市场分化 2016年上半年上海商品住宅市场的五个特点 1 2 4 5 政策持续宽松促 房地产市场需求恢复 第一部分 商办与住宅市场冰火两重天 3 政策转向期：2015年韩正两次有关楼市讲话及年底上海十三五规划也透漏出未来楼市调控的走向，2016年伊始上海房管局处长再次强调防范房价快速上涨、违规操作对楼市的金融风险及防止经济对楼市的过度依赖，目前已着手对土地和商品房市场进行调整 2015年下半年，政策层面开始警示房价已经很高，下半年要抑制投资投机需求，官方对于楼市调控政策

3、层面开始出现转向，开始出现收紧的信号 政策宽松 政策收紧 2015年10月10日 上海政府再次明确控制房价是重要调控目标 政策转向期 2015年7月15日 上海政府提出防止市场炒作激发非理性需求 政策宽松期 政策收紧期 2014年9月-2015年6月 2015年7月-2015年12月 2016年1月之后 2015年10月15日 杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块出让被政府紧急叫停 政策收紧：“沪九条”出台 2015年12月23日 上海十三五规划建议控制常住人口 减少建设用地增量 2016年1月12日 上海房管局处长蒋慰如表示：2016年上海楼市严格执行限购，严格执行二套房贷

4、，加强中介管理 2016年2月14日 上海土地新政：增加中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年 2016年3月25日 上海楼市新政：社保要求2年变5年；二套房首付提高至50%以上；首付款必须为自有资金 1、建立联席会议制度，进一步加强本市房地产市场监管工作； 2、增加中小套型配比与供应； 3、外地人购房必须连续缴纳社保/个税满5年，企业购买的商品房再次上市交易需满3年及以上； 4、二套普通住宅首付提高至50%，二套非普通住宅首付提高到70%； 5、购强化市场监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消

5、费者交易等违法违规行为；有关首付贷消费金融的业务监管会强化； 6、推进廉租住房和公共租赁房并轨运行； 7、多渠道筹措人才公寓住房； 8、搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理； 9、加快旧区改造和“城中村”改造。 政策面收紧: “沪九条”新政正式出台 政策全面调控：由于目前一线城市房价维持在高位，叠加住宅库存小、土地价格偏高及开发商涨价等预期，短期内一线城市房价仍将维持向上走势。所以严格执行楼市限购政策是主基调，2016年3月25日，上海“沪九条”新政正式出台 2016年 上海城市政策调控新政 市场需求集中释放与倒“V” 趋势出现 商品住宅市场：2016年上半年上海商品住宅面积累计成交754

6、.36万平米，同比大幅增长24%，2016年上半年商品住宅成交均价为35137元/平米，同比增长16%，沪九条政策落地后，需求释放窗口关闭，倒“V” 趋势出现 数据来源：佑威数据、同策咨询研究部 2014-2016年6月 上海商品住宅供应、成交及均价走势 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 50 100 150 200 250 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 201

7、5年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 商品住宅供应面积（万平米） 商品住宅成交面积（万平米） 商品住宅成交均价（元/平米） 市场需求集中释放与倒“V” 趋势出现 2014-2016年6月 上海公寓市场供应、成交及均价走势 公寓市场： 2016年上半年上海公寓市场同样迎来集中释放，累计成交为637.43万平米，同比增长19%，促使公寓成交均价同比增长

8、18%，达35164元/平米。沪九条后，4、5月份成交缩量，倒“V” 趋势出现 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 20

9、15年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 公寓供应面积（万平米） 公寓成交面积（万平米） 公寓成交均价（元/平米） 数据来源：佑威数据、同策咨询研究部 市场需求集中释放与倒“V” 趋势出现 别墅市场：2016年上半年上海别墅市场也呈现需求大幅释放，累计成交量117万平米，同比暴增56%，由于别墅均价弹性较差，成交推动均价增长5.6%且小于公寓，达34834元/平米 2014-2016年6月 上海别墅市场供应、成交及均价走势 数据来源：佑威数据、同策咨询研究部 0 5000 10000 150

10、00 20000 25000 30000 35000 40000 45000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5

11、月 2016年6月 别墅供应面积（万平米） 别墅成交面积（万平米） 别墅成交均价（元/平米） 商办与住宅市场冰火两重天 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2014年2月 2014年4月 2014年6月 2014年8月 2014年10月 2014年12月 2015年2月 2015年4月 2015年6月 2015年8月 2015年10月 2015年12月 2016年2月 2016年4月 2016年6月 办公销售面积（万平米） 销售均价（元/平米） 数据来源：佑威数据、同策咨询研究部 2014-2016年6月

12、 上海办公楼成交面积及均价走势 2014-2016年6月 上海商业市场成交面积及均价走势 商办市场：2016年上半年上海办公楼累计成交面积为105万平米，同比增长42%，销售均价为31302元/平米，同比下降7%；商业成交面积92万平米，同比大幅增长57%，而销售均价上升11% 3月移动存销比：53个月 3月移动存销比：53个月 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 2014年2月 2014年4月 2014年6月 2014年8月 2014年10月 2014年12月 2

13、015年2月 2015年4月 2015年6月 2015年8月 2015年10月 2015年12月 2016年2月 2016年4月 2016年6月 商业销售面积（万平米） 销售均价（元/平米） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年1-6月 总价400万元以下 总价400万元（含）以上 市场成交结构：2016年1-6月，上海改善性需求释放较2015年呈放大趋势，从单月来看2016年1月和5月与2015年改善集中释放期6-7月基本持平 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 刚需标准

14、：总价400万元以下 改善型标准：总价400万元以上 2011年-2016年1-6月 上海商品住宅（除保障房外）成交面积结构 2015年1月-2016年6月 上海商品住宅（除保障房外）成交面积结构 改善型需求放量明显 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2015-01 2015-02 2015-03 2015-04 2015-05 2015-06 2015-07 2015-08 2015-09 2015-10 2015-11 2015-12 2016-01 2016-02 2016-03 2016-04 2016-05 2016-06 总价4

15、00万元以下 总价400万元（含）以上 区域市场分化 区域商品住宅：2016年上半年静安区以106225元/平米为上海成交均价最贵的区域，而嘉定、松江及青浦为2016年上半年商品住宅成交面积贡献最大的区域 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 2016年1-6月上海区域商品住宅（不含保障房）供应、成交及均价走势 2016年1-6月上海各区域商品住宅成交面积占比 0.00 20000.00 40000.00 60000.00 80000.00 100000.00 120000.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 闸北区 宝山区 长宁区 崇明县

16、 奉贤区 虹口区 黄浦区 嘉定区 金山区 静安区 卢湾区 闵行区 南汇区 浦东新区 普陀区 青浦区 松江区 徐汇区 杨浦区 商品住宅成交面积（万平米） 商品住宅供应面积（万平米） 商品住宅成交价格(元/平米） 闸北区 2% 宝山区 7% 长宁区 1% 崇明县 2% 奉贤区 8% 虹口区 1% 黄浦区 1% 嘉定区 13% 金山区 7% 静安区 0% 卢湾区 1% 闵行区 8% 南汇区 11% 浦东新区 9% 普陀区 2% 青浦区 10% 松江区 13% 徐汇区 1% 杨浦区 1% 公寓 3个月移动存销比 8.09个月 库存：723.25万平米 别墅 3个月移动存销比 16.58个月 库存：29

17、0.97万平米 库存量/3个月均销售面积 市场趋势含义 15 房价面临下降压力 截止到2016年6月末 上海商品住宅、公寓及别墅存量及3个月移动存销比 3个月移动存销比：2016年6月末上海商品住宅存量面积905.64万平米，3个月移动存销比为8.47个月，其中公寓的3个月移动存销为8.09个月，未来3-6个月的去库存压力相对较小，市场基本面仍有量价齐升的趋势。而别墅3个月移动存销比达16.58个月，未来房价面临下降压力 商品住宅 3月移动存销比 8.47个月 库存：905.64万平米 数据来源：佑威数据、同策咨询研究部 区域市场分化 0.00 4.00 8.00 12.00 16.00 20

18、.00 24.00 28.00 0 20 40 60 80 100 120 140 闸北区 宝山区 长宁区 崇明县 奉贤区 虹口区 黄浦区 嘉定区 金山区 静安区 卢湾区 闵行区 南汇区 浦东新区 普陀区 青浦区 松江区 徐汇区 杨浦区 商品住宅存量面积(万) 3个月移动存销比 3个月移动存销比：大部分区县无去库存压力。截止2016年6月浦东新区为上海各区域中商品住宅存量最高达116万平米 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 中心城区：普陀、长宁、徐汇、黄埔、静安、闸北、虹口、杨浦及卢湾 由于中心城区的月度销售面积绝对量较小，所以3月移动存销比不能够准确反映该些区域在未来3-6个月的房价变化趋

19、势 库存量/3个月均销售面积 市场趋势含义 15 房价面临下降压力 截止到2016年6月末 上海区域商品住宅（不含保障房）存量及3个月移动存销比 区域市场分化 政策透支需求 “沪九条”出台，楼市政策收紧 周期趋势判断 市场需求平衡定律判断 经济下行导致新开工缺口 “地王”频现后的市场调整 高地价推动市场的不可持续性 1 2 3 4 5 6 7 2016年下半年及2017年上海商品住宅市场预判的八个依据 “沪九条”出台，加速成交量倒“V”型反转趋势 第二部分 警示系统性金融风险 8 15 2015年以来，国内外经济形势更加复杂，国内经济下行压力依旧不减，实行稳健的货币政策来护航宏观经济运行形成共

20、识，后续来看，货币政策仍会维持适度宽度的操作基调。 受美元强势，人民币贬值，资本外逃等叠加影响，为避免金融危机爆发，降准降息增加市场流动性以对冲新增外汇占款的减少成为央行必须做出的选择，配合10月10日出台的信贷资产抵押再贷款均是央行为平稳市场资金面所做的努力。 2015年 2月5日 2015年 8月25日 2015年 3月1日 2015年 4月20日 2015年 5月11日 2015年 6月28日 下调存款准备金率 下调基准利率 下调存款准备金率 下调基准利率 下调基准利息、定向降准 2015年 10月10日 扩大商业银行信贷资产抵押再贷款试点 央行开展千亿MLF操作 2015年 10月21

21、日 2015年 10月24日 下调存款准备金率、基准利率 下调存款准备金率、基准利率 下调SLF利率 2015年 11月19日 下调存款准备金率0.5% 2016年 3月1日 政策面宽松 货币政策面：受国内外经济形势的影响，2016年央行决定再一次下调存款准备金率0.5个百分点，以增强货币短期流动性，平稳市场资本面 数据来源：同策咨询研究部 第一轮救市 第二轮救市 第三轮救市 第四轮救市 退出限购 截止2014年8月底，46个限购城市中约40个退出了限购 930新政 首套房贷利率下限七折、首套房认贷标准调整、加快推出MBS 降息降准 自2014年11月22日以来，央行已经6次降息、5次降准 3

22、30新政 二套房首付降至40%，普通住房营业税免征时限由“五年”改为“两年” 第五轮救市 新930新政 非限购城市首套房首付降至25%、住房公积金全面推行异地贷款业务 第六轮救市 减税降准 三部委发文减免房地产契税营业税（北上广深除外），央行下调存款准备金率0.5% 2014年 2015年 2014-2015年 2016年 政策面宽松 行业政策面：2016年伊始，楼市已开启第六轮“救市”政策，进一步表明在短期内，房地产行业对经济增长仍具有不可替代的拉动作用 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 50 100 150 200 250 2014年1月 20

23、14年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 2016年7月 销售面积（万平米） 销售面积同比 政策透支需求 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 央行定向降准 央行定向降准

24、阶段I：市场需求受抑制 政策透支需求：2014年前三季度，包括限购的政策面并没有出现实质性松动，楼市也相对低迷，市场需求被积压与有待激活 2014年 4月22日 2014年 6月9日 2014年1-8月 商品住宅平均销售面积69万平米 2014年前三季度，包括限购的政策面并没有出现实质性松动，楼市也相对低迷，市场需求被积压与有待激活 2014-2016年7月 上海商品住宅（不含保障房）销售面积及同比增长、主要政策一览 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 50 100 150 200 250 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4

25、月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 2016年7月 销售面积（万平米） 销售面积同比 政策透支需求 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 930 房贷新政 央行降准、降息 上海公积金贷款利率下调 央行 降息

26、 央行 降准 330 新政 央行 降息 央行 降准 上海公积金贷款利率下调 央行 降息 阶段II：市场需求释放 政策透支需求：2014年四季度至2016年一季度，宽松货币政策以及消费者对上海房地产行业政策收紧预期，导致大量购房需求提前集中释放，楼市基本面开始出现快速好转 2014年 11月21日 2015年 2月4日 2015年 2月28日 2015年 5月10日 2015年 6月28日 2014年9月-2016年3月 商品住宅平均销售面积126万平米 上海调整普通住宅标准 2014年 11月13日 2014年四季度至2016年一季度，政策层面开始定向宽松，需求开始激活，如首套房认定标准调整、

27、普通住宅标准调整、高端预售许可证审批的开放、“330”新政及货币宽松政策的落地推动楼市基本面快速好转，同时对上海房地产政策收紧预期促使大量需求提前集中释放 2014-2016年7月 上海商品住宅（不含保障房）销售面积及同比增长、主要政策一览 上海公积金贷款利率下调 央行降准、降息 2015年 8月25日 央行降准、降息 2015年 10月24日 2015年 11月19日 下调SLF 利率 上海十三五规划建议控制常住人口 减少建设用地增量 2015年 12月23日 央行降准0.5% 2016年 2月29日 政策透支需求：2016年3月，上海商品住宅累计成交229万平米，成交均价33198元/平米

28、，主要由于消费者对上海房地产政策收紧政策的预期导致大量购房需求集中在3月释放 2007-2016年 上海各年度3月份商品住宅市场同比走势 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0 50 100 150 200 250 2007年3月 2008年3月 2009年3月 2010年3月 2011年3月 2012年3月 2013年3月 2014年3月 2015年3月 2016年3月 商品住宅供应面积（万平米） 商品住宅成交面积（万平米） 商品住宅成交均价（元/平米） 政策透支需求 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 -100% -50% 0% 50% 1

29、00% 150% 200% 250% 0 50 100 150 200 250 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 2016年7月 销售面积（万

30、平米） 销售面积同比 政策透支需求 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 阶段III：市场需求进一步透支 需求进一步透支：2015年下半年至今上海楼市已无去库存压力，已不需要政策刺激，但由于经济触底、股市压力及上海政策收紧预期，导致下半年及2016年3月份市场需求集中透支。“沪九条” 落地后，由于货币政策宽松、“地王”频出再次扭转市场预期，使得市场需求在前期基础上进一步透支，这将使得2016年整体表现好于之前预期，同时，也为后期市场调整埋下更大的伏笔 今年“330”新政以来，上海房地产市场成交量价的回升主要由于：1. 过去积压需求的集中释放（主要体现在2015年上半年）；2. 由于需求的集中释放

31、而带来的市场需求的透支（主要表现在2015年下半年至2016年3月份）； 上海楼市实质上并不需要央行的频繁货币宽松政策，但政策确实出台了，这对于上海市场楼市需求而言起到了提前透支的作用，由于货币及土地市场影响市场预期，导致透支窗口期进一步延长； 2014-2016年7月 上海商品住宅（不含保障房）销售面积及同比增长、主要政策一览 2016年 3月25日 上海楼市新政：社保要求2年变5年；二套房首付提高至50%以上；首付款必须为自有资金 21 “沪九条”新政的影响：房贷新政 1.改善型需求后置。 二套房首付比例在现有4成的基础上提高后，抬高了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资

32、房产的杠杆作用。二套房贷首付比例提高政策对于首次改善这类人群影响最大，导致这部分需求后置。 限购政策出台后，二套房政策对改善型需求产生打压作用，一部分改善型自住客户受到首付压力，延缓入市；限购带来改善型公寓项目和别墅项目的来人量出现3成左右的下滑，案场来电量持续低位徘徊。 投资型需求转移向酒店式公寓。二套房首付比例上升，抬高了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。投资型需求转向酒店式公寓，新政后两周，酒店式公寓来客量出现小高峰，同时部分限购的刚需客户也转而寻求酒店式公寓产品。 2.误伤非沪籍刚需购房。 按照2015年全年每套成交总价来算，上海普通住宅内环内只占7

33、%，内外环占比12%，外环外占比55%，二套房非普通住宅首付比例提高至70%影响范围较大，当政策执行几个月后，势必会误伤不少购房群体，普通住宅标准调整的可能性较大。 限购政策则对非沪籍“新上海人”产生巨大影响，外来家庭的购房资者要求五年而且连续，使得大部分“非沪籍”刚需购房人群买房受挫。从案场反馈显示，作为刚需主战场的外环外楼市，新政后来人来电下跌5-8成，刚需市场反应惨淡。 “沪九条”政策出台后对上海楼市影响： 首付比例 利率倍数 首付款 20年贷款 30年贷款 月供 利息 总额 本息 总额 房款总额 月供 利息 总额 本息 总额 房款总额 4成 基准利率1.1 168万 17178.6元

34、252万 412.3万 580.3万 14134.9元 256.9万 508.9万 676.9万 5成 基准利率1.1 210万 14315.5元 133.6万 343.6万 553.1万 11779元 214万 424万 634万 7成 基准利率1.1 294万 8589.3元 80.1万 206.1万 500.1万 7067.4元 128.4万 254.4万 548.4万 假设条件：二套房属于改善型需求住房，住房平均面积为120平米，贷款为商业性贷款，还款方式为等额本息还款法。按照2016年住宅销售均价35000元/平米计算，该套房源总价为420万元。 首付比例从四成提高到五成/七成后，则

35、首付款需要多支出42万元/126万元，二套房的门槛有所提高。相比之下，20年房贷本息总额和30年房贷的本息总额反而下降了，总体上降低了购房成本。 二套房首付比例在现有4成的基础上提高后，抬高了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。 二套房贷首付比例上调政策对于首次改善这类人群影响最大，导致这部分需求后置。 但是，二套房当中相当一部分购买者具有一定经济实力，仍然是全款支付，二套房贷首付比例上调政策很难影响这一部分人群入市的步伐。 政策对上海楼市量价影响：二套房首付比例在现有4成的基础上提高后，抬高了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作

36、用。二套房贷首付比例上调政策对于首次改善这类人群影响最大，导致这部分需求后置 “沪九条”新政的影响 政策影响的范围：按照2015年全年每套成交总价来算，上海普通住宅内环内只占7%，内外环占比12%，外环外占比55%，二套房非普通住宅首付比例提高至70%影响范围较大，当政策执行几个月后，势必会误伤不少购房群体，普通住宅标准调整的可能性较大 数据来源：佑威数据、同策咨询研究部 2015年 面积（平方米） 套数（套） 总价（亿元） 均价（元/平米） 外环外230w 6049956 41793 1766.70 29202 外环外成交总量 10714562 92020 2545.06 23753 非普通

37、占比 56% 45% 69% 内外环310w 2728197 17436 1369.89 50212 内外环成交总量 3166419 22297 1489.30 47034 非普通占比 86% 78% 92% 内环内450w 1031055 6481 779.56 75608 内环内成交总量 1069993 6954 797.10 74496 非普通占比 96% 93% 98% 2015年上海商品住宅成交按最新普通/非普通住宅标准占比 “沪九条”新政的影响 2015年3月-2016年3月 上海市商品住宅市场成交面积结构 0-100 100-120 120-150 150-180 180-200

38、 200-250 250-300 300-350 350-400 400-500 500-600 600-700 700-800 800-1000 1000-1200 1200-1500 1500以上 0-70 0.68% 0.17% 0.21% 0.14% 0.03% 0.10% 0.06% 0.03% 0.01% 0.03% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 1.47% 70-90 1.56% 1.49% 2.93% 2.80% 2.08% 3.39% 1.14% 0.53% 0.36% 0.75% 0.18% 0.04% 0.04% 0.

39、00% 0.00% 0.00% 0.00% 17.32% 90-100 0.76% 0.87% 1.24% 1.58% 1.59% 3.29% 1.93% 1.24% 0.46% 0.60% 0.29% 0.22% 0.13% 0.03% 0.00% 0.00% 0.00% 14.24% 100-110 0.11% 0.19% 0.36% 0.29% 0.52% 1.45% 1.33% 0.67% 0.52% 0.65% 0.17% 0.18% 0.19% 0.02% 0.01% 0.00% 0.00% 6.66% 110-120 0.02% 0.14% 0.39% 0.35% 0.39% 1

40、.19% 1.04% 0.89% 0.94% 0.58% 0.27% 0.26% 0.13% 0.07% 0.05% 0.00% 0.00% 6.72% 120-135 0.03% 0.18% 0.81% 0.54% 0.42% 1.15% 1.69% 1.90% 1.28% 1.51% 1.23% 0.49% 0.46% 0.11% 0.04% 0.01% 0.00% 11.84% 135-145 0.00% 0.06% 0.15% 0.27% 0.14% 0.63% 0.85% 0.90% 0.76% 0.78% 0.37% 0.39% 0.28% 0.56% 0.11% 0.07% 0.

41、01% 6.32% 145-165 0.00% 0.00% 0.07% 0.20% 0.09% 0.28% 0.65% 0.56% 0.59% 1.00% 0.77% 0.74% 0.38% 0.53% 0.59% 0.24% 0.01% 6.69% 165-180 0.00% 0.00% 0.00% 0.01% 0.01% 0.11% 0.12% 0.29% 0.22% 0.67% 0.58% 0.39% 0.43% 0.35% 0.29% 0.28% 0.09% 3.84% 180-220 0.00% 0.00% 0.00% 0.01% 0.01% 0.15% 0.35% 0.65% 0.

42、67% 1.45% 1.15% 0.42% 0.47% 1.35% 0.68% 0.59% 0.54% 8.47% 220-250 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.02% 0.18% 0.07% 0.28% 0.62% 0.67% 0.44% 0.45% 0.89% 0.87% 0.69% 0.96% 6.12% 250-300 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.03% 0.01% 0.04% 0.35% 0.38% 0.43% 0.48% 0.52% 0.70% 0.83% 1.49% 5.27% 300以上 0.00

43、% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.01% 0.04% 0.15% 0.09% 0.16% 0.32% 0.34% 0.60% 3.32% 5.03% 总计 3.17% 3.10% 6.17% 6.19% 5.30% 11.75% 9.36% 7.74% 6.14% 9.01% 6.22% 4.09% 3.59% 4.76% 3.67% 3.32% 6.42% 100.00% 刚需 改善 颜色标记： 总价 面积 短期内抑制改善型需求释放：过去一年内，上海商品住宅刚需房源成交占比25%，改善型也达到20%，占据不小的份额，二套房贷的收紧政策

44、预期将抑制改善型房源的交易需求 “沪九条”新政的影响 公寓案场来人、来电调研 建发玖珑湾（泗泾） 新城花屿湾（奉城） 尼德兰花园（外高桥） 尚海郦景（洋泾） 中骏天誉（万里） 滴水湖馨苑（临港） 湖山香颂湾（金山） 首创禧悦（青浦新城） 新政第一周 24% 44% -67% 1% -25% -63% 0% 0% 新政第二周 -64% -46% -20% 2% 0% 0% 0% 0% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 新政出台后公寓案场来电量环比情况 新政第一周，部分项目出现来电量猛增，多数为询问新政相关购买资格问题及案场是否降价；新政出台第二周，多数案场出现来电量迅速下滑

45、，部分外环外案场出现整周无来电情况； 客户在“325”新政出台后，刚需客户出现大量购买资格受限，出现强烈观望心态。 湖山香颂湾（金山） 新城花屿湾（奉城） 宝业万华城（惠南） 尼德兰花园（外高桥） 乾耀东港（临港） 建发玖珑湾（泗泾） 首创禧悦（青浦新城） 尚海郦景（洋泾） 滴水湖馨苑（临港） 中骏天誉（万里） 新政第一周 -48% -33% -56% -55% -16% -28% -32% -47% -51% -5% 新政第二周 -82% -59% 0% -40% -38% -30% -18% -13% -8% -6% -90% -80% -70% -60% -50% -40% -30% -

46、20% -10% 0% 新政出台后公寓案场来人量环比情况 外环外刚需项目受新政冲击显著，新政实施两周，位于惠南、金山、奉贤等区域的刚需案场出现连续2周的来人暴跌，来人环比跌幅到达5-8成； 同时以外高桥为代表的封闭性市场项目，客户来人量的两周环比跌幅到达5成左右； 外环热点板块及外环内项目的来人量在新政当周出现大幅下跌后，新政第二周跌幅有所缓解。 误伤非沪籍刚需购房。新政对外环外刚需项目影响剧烈，环比跌幅5-8成。由于公寓客户购买受限，观望心态加剧 别墅案场来人、来电调研 君悦湾（徐泾） 远洋鸿郡（美兰湖） 漓江山水(华泾) 远香湖九号（嘉定新城） 中骏天誉（万里） 尼德兰官邸（外高桥） 新政

47、第一周 -26% 28% 0 -29% -33% -71% 新政第二周 -29% -24% 0 0% 0% 50% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 新政出台后别墅案场来人量环比情况 新政后，700-1000万价段的别墅项目来人下滑量控制在3成左右；外高桥官邸别墅在第二周受项目加推影响，出现来人量反增； 大面积高总价别墅（以漓江山水为例）1500-2000万总价，来人出现停滞。 君悦湾 尼德兰官邸 远香湖九号 远洋鸿郡 漓江山水 中骏天誉 新政第一周 -75% -75% -38% 50% 0% 0% 新政第二周 400% 0% -100% -67% 0% 0

48、% -200% -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% 新政出台后别墅案场来电量环比情况 新政之后，别墅来电咨询量下滑明显，部分高总价别墅项目持续两周出现无来电状态。 热点别墅板块的千万级别墅来电咨询量上升，新政限购，二套利率是否打折，二套首付不足可否操作成为电话咨询的主要问题 改善型需求后置。700-1000万总价别墅来人量环比下降3成，高总价别墅遇冷，改善型别墅客户受限购及二套首付不足的影响严重 酒店式公寓案场来人调研 宝业万华城 日月光伯爵居 伯爵公馆 新政第一周 100% 133% -16% 新政第二周 -77% -57% 238% -100% -50% 0

49、% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 新政出台后酒店式公寓案场来人量环比情况 酒店式公寓案场来人量伴随新政出现明显上涨，特别在新政公布当周，酒店式公寓来人暴涨1-1.3倍； 在新政严厉打压住宅市场的同时，酒店式公寓作为不限购不限贷的产品特质重新受到投资者关注，带来一波客户量的小高峰 投资型需求转移向酒店式公寓。酒店式公寓迎来上客量小高峰，吸引投资型客户 28 历年调控政策对上海商品住宅成交面积及均价影响： 楼市政策对上海的影响尤为明显，理论上政策出台后的平均7个月后成交量出现成交低谷期，这意味着“沪九条”出台后，10月份上海成交量将跌入低谷期。从目前市场表现来看，由于货

50、币及土地市场影响预期，市场透支窗口期有可能进一步延长。 区域房价受到区域内人口、经济、市场供需等多方面因素的影响。仅从政策角度来看，“沪九条”出台后， 7.8个月后上海均价会出现松动，个案价格甚至可能会出现降价。 从上海市场均价上来看，无论是收紧性质还是放松性质的大多造成了上海均价的一步步上抬，政策期间的复合增长率均超过了2007年1月至今1.2%的月均复合增长率，其中2007和2010年的限购限贷政策对房价带来的影响尤为明显。 “沪九条”新政的影响 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 50 100 150 200 250 30

51、0 2007年1月 2007年4月 2007年7月 2007年10月 2008年1月 2008年4月 2008年7月 2008年10月 2009年1月 2009年4月 2009年7月 2009年10月 2010年1月 2010年4月 2010年7月 2010年10月 2011年1月 2011年4月 2011年7月 2011年10月 2012年1月 2012年4月 2012年7月 2012年10月 2013年1月 2013年4月 2013年7月 2013年10月 2014年1月 2014年4月 2014年7月 2014年10月 2015年1月 2015年4月 2015年7月 2015年10月 2

52、016年1月 2016年4月 2016年7月 上海商品住宅成交量价走势 上海成交量 成交量五年移动平均参考值 上海成交均价 上海和全国性的楼市政策对于市场成交量影响显著，在不同松紧政策调控下，上海楼市成交量周期性地呈现出多个高峰和低谷； 上海自2007年至今成交均价呈现一路走高的态势，没有出现大幅度的回调，受政策方面的影响并不明显。 数据来源：中指数据库，同策咨询研究部。 “沪12条”限购限贷 2010年 10月 新国十条、限购开始实施 2010年 4月17日 330政策，降低二套房首付，营业税5改二 2015年 3月30日 提高二套房首付，强化限购 2013年 11月 930政策，首套房认贷

53、标准调整 2014年 9月30日 上海政府“新八条”降首付 2008年 10月 二套房首付不得低于50% 2007年 9月 新国八条，沪九条，提高二套房首付 2011年 1月26日 政策对上海楼市量价影响：上海楼市政策对于市场成交量影响显著，对价格的影响并不明显 “沪九条”新政的影响：时滞性 “沪九条”，提高二套房首付，社保2年变5年 2016年 3月25日 城市 政策 政策性质 政策上扬至峰值/下跌至低谷 时间 期间累计涨/跌幅 上海 2007年9月央行新政：二套房首付不得低于50% 收紧 5个月 -122% 上海 2008年上海政府“新八条”降首付 放宽 8个月 +189% 上海 2010

54、年“沪12条”限购限贷 收紧 4个月 -107% 上海 2011年新“国八条”，“沪九条”，提高二套房首付 收紧 9个月 -109% 上海 2013年“沪七条”提高二套房首付，强化限购 收紧 6个月 -57% 上海 2015年330降二套房首付营业税“五改二” 放宽 10个月 +78% 均值 7个月 -110% 考虑到楼市成交的季节性因素，我们用移动平均值（前后共5年当月成交量平均）作为对照，考察当月成交情况相对于历史正常水平的涨跌情况，并用政策当月和后期峰值/低谷对比参照值的两个差额之和作为期间累计涨/跌幅。 政策对上海楼市量价影响：上海市场对楼市政策反应相当敏感，政策出台后成交量波动巨大

55、“沪九条”新政的影响：时滞性 城市 政策 政策性质 政策上扬至峰值/下跌至低谷 时间 期间单月复合涨/跌幅 上海 2007年9月央行新政：二套房首付不得低于50% 收紧 9个月 +4.0% 上海 2008年上海政府“新八条”降首付 放宽 10个月 +3.6% 上海 2010年“沪12条”限购限贷 收紧 2个月 +5.2% 上海 2011年新“国八条”，“沪九条”，提高二套房首付 收紧 10个月 -1.1% 上海 2013年“沪七条”提高二套房首付，强化限购 收紧 6个月 +1.6% 上海 2015年330降二套房首付营业税“五改二” 放宽 10个月 +2.5% 均值 7.8个月 +3% 政策对

56、上海楼市量价影响：从均价上来看，无论是收紧性质还是放松性质的大多造成了上海均价的一步步上抬，期间的复合增长率均超过了2007年1月至今1.2%的月均复合增长率，其中2007和2010年的限购限贷政策对房价带来的影响尤为明显 “沪九条”新政的影响：时滞性 周期趋势判断 城市整体周期趋势判断：上海全市商品住宅成交量增速周期为38-39个月左右，从2016年2月开始上海全市商品住宅销售面积增速进入向下周期，预计将在2017年9月迎来向上周期拐点 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 数据处理：SPSS 数据说明：商品住宅成交面积数据为剔除保障房数据 2007年-2016年月5月 全市商品住宅成交面积增

57、速周期 2007年-2016年月5月 全市商品住宅成交面积增速谱分析 -0.06 -0.04 -0.02 0 0.02 0.04 0.06 2007年01月 2007年06月 2007年11月 2008年04月 2008年09月 2009年02月 2009年07月 2009年12月 2010年05月 2010年10月 2011年03月 2011年08月 2012年01月 2012年06月 2012年11月 2013年04月 2013年09月 2014年02月 2014年07月 2014年12月 2015年05月 2015年10月 2016年03月 销售面积同比增速周期 周期趋势判断 数据来源：

58、中指数据、同策咨询研究部 数据处理：SPSS 数据说明：商品住宅成交面积数据为剔除保障房数据 2007年-2016年月5月 南汇商品住宅成交面积增速周期 重点区域周期趋势判断：南汇商品住宅增速周期为22-23个月左右，从2016年4月开始南汇商品住宅销售面积增速进入上行周期，预计将在2017年3月迎来向下周期拐点 2007年-2016年月5月 南汇商品住宅成交面积增速谱分析 -0.3 -0.2 -0.1 0 0.1 0.2 0.3 2007年01月 2007年06月 2007年11月 2008年04月 2008年09月 2009年02月 2009年07月 2009年12月 2010年05月 2

59、010年10月 2011年03月 2011年08月 2012年01月 2012年06月 2012年11月 2013年04月 2013年09月 2014年02月 2014年07月 2014年12月 2015年05月 2015年10月 2016年03月 销售面积同比增速周期 周期趋势判断 重点区域周期趋势判断：浦东（不含南汇）商品住宅增速周期为38-39个月左右，从2015年10月开始浦东（不含南汇）商品住宅销售面积增速进入向下周期，预计将在2017年5月迎来向上周期拐点 2007年-2016年月5月 浦东商品住宅成交面积增速周期 2007年-2016年月5月 浦东商品住宅成交面积增速谱分析 数据

60、来源：中指数据、同策咨询研究部 数据处理：SPSS 数据说明：商品住宅成交面积数据为剔除保障房数据 -0.08 -0.06 -0.04 -0.02 0 0.02 0.04 0.06 0.08 2007年01月 2007年06月 2007年11月 2008年04月 2008年09月 2009年02月 2009年07月 2009年12月 2010年05月 2010年10月 2011年03月 2011年08月 2012年01月 2012年06月 2012年11月 2013年04月 2013年09月 2014年02月 2014年07月 2014年12月 2015年05月 2015年10月 2016年0

61、3月 销售面积同比增速周期 周期趋势判断 重点区域周期趋势判断：松江商品住宅增速周期为38-39个月左右，从2016年2月开始松江商品住宅销售面积增速进入下行周期，预计将在2017年7月迎来向上周期拐点 2007年-2016年月5月 松江商品住宅成交面积增速周期 2007年-2016年月5月 松江商品住宅成交面积增速谱分析 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 数据处理：SPSS 数据说明：商品住宅成交面积数据为剔除保障房数据 -0.05 -0.04 -0.03 -0.02 -0.01 0 0.01 0.02 0.03 0.04 0.05 2007年01月 2007年06月 2007年11月 2

62、008年04月 2008年09月 2009年02月 2009年07月 2009年12月 2010年05月 2010年10月 2011年03月 2011年08月 2012年01月 2012年06月 2012年11月 2013年04月 2013年09月 2014年02月 2014年07月 2014年12月 2015年05月 2015年10月 2016年03月 销售面积同比增速周期 周期趋势判断 重点区域周期趋势判断：嘉定商品住宅增速周期为22-23个月左右，从2016年2月开始嘉定商品住宅销售面积增速进入上行周期，预计将在2017年7月迎来向下周期拐点 2007年-2016年月5月 嘉定商品住宅成

63、交面积增速周期 2007年-2016年月5月 嘉定商品住宅成交面积增速谱分析 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 数据处理：SPSS 数据说明：商品住宅成交面积数据为剔除保障房数据 -0.15 -0.1 -0.05 0 0.05 0.1 0.15 2007年01月 2007年06月 2007年11月 2008年04月 2008年09月 2009年02月 2009年07月 2009年12月 2010年05月 2010年10月 2011年03月 2011年08月 2012年01月 2012年06月 2012年11月 2013年04月 2013年09月 2014年02月 2014年07月 2014年

64、12月 2015年05月 2015年10月 2016年03月 销售面积同比增速周期 周期趋势判断 重点区域周期趋势判断：中心城区商品住宅增速周期为38-39个月左右，从2016年2月开始中心城区商品住宅销售面积增速进入向下周期，预计将在2017年10月迎来向上周期拐点 2007年-2016年月5月 中心城区商品住宅成交面积增速周期 2007年-2016年月5月 中心城区商品住宅成交面积增速谱分析 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 数据处理：SPSS 数据说明：商品住宅成交面积数据为剔除保障房数据，中心城区包括黄埔、静安、虹口、长宁、普陀、杨浦、徐汇、卢湾 -0.08 -0.06 -0.04

65、-0.02 0 0.02 0.04 0.06 0.08 2007年01月 2007年06月 2007年11月 2008年04月 2008年09月 2009年02月 2009年07月 2009年12月 2010年05月 2010年10月 2011年03月 2011年08月 2012年01月 2012年06月 2012年11月 2013年04月 2013年09月 2014年02月 2014年07月 2014年12月 2015年05月 2015年10月 2016年03月 销售面积同比增速周期 周期趋势判断 区域 近一轮向上（向下）周期调整节点 周期长度 波动幅度 下一轮趋势性拐点 全市 2016年2

66、月向下周期 38-39个月 5% 2017年9月向上周期 南汇 2016年4月向上周期 22-23个月 25% 2017年3月向下周期 浦东 2015年10月向下周期 38-39个月 6% 2017年5月向上周期 松江 2016年2月向下周期 38-39个月 4% 2017年7月向上周期 嘉定 2016年2月向上周期 22-23个月 10% 2017年7月向下周期 中心城区 2016年2月向下周期 38-39个月 6 2017年10月向上周期 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 中心城区：普陀、长宁、徐汇、黄埔、静安、闸北、虹口、杨浦及卢湾 上海重点区域商品住宅成交量同比周期的趋势性调整特点

67、从大周期来判断，中心城区、浦东及松江商品住宅销售面积增速周期与全市都未38-39个月，且周期振幅都较小，而南汇、嘉定商品住宅销售面积周期较短为22-23个月左右，且周期振幅较大 商品住宅成交价格将调整 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0 500 1000 1500 2000 2500 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年理论预测值 2017年理论预测值 商品住宅成交面积（万平米） 商品住宅成交均价（元/平米） 2008年2月 万科上海9.5折促销10楼盘 数据

68、来源：中指数据、同策咨询研究部 商品住宅成交面积及均价数据为剔除保障房数据 2007-2016 上海商品住宅（不含保障房）成交及均价走势 2008年市场需求被透支 2008年金融危机 郊区板块供应量大 开发商资金面紧张 2011年四季度 中海、绿地及龙湖等品牌开发商的郊区项目集体降价 2011年市场需求被透支 “限购”、“限贷”及“限外”抑制市场需求 郊区板块供应量大 2014年市场整体成交低迷及银行信贷政策调整的背景下（银行在钱荒之后，停办住房按揭）部分楼盘开始降价调整，个别楼盘甚至使出七折优惠的杀招揽客 2016-2017年一旦透支窗口期关闭，成交量下滑时，个案价格有可能出现下调 郊区板块

69、价格调整：与2008年、2011年及2014年类似，2016-2017年一旦透支窗口期关闭，成交量下滑时，个案价格有可能出现下调，尤其是在本轮上涨幅度较大的中高端楼盘、外环沿线的“地王”出现的板块发生的可能性较高 2016-2017年市场需求窗口期关闭后，市场调整就会来临 在市场调整阶段，上海楼市调控政策才有放松的可能 经济下行导致新开工缺口 数据来源：wind、同策咨询研究部 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2011年1季度 2011年2季度 2011年3季度 2011年4季度 2012年1季

70、度 2012年2季度 2012年3季度 2012年4季度 2013年1季度 2013年2季度 2013年3季度 2013年4季度 2014年1季度 2014年2季度 2014年3季度 2014年4季度 2015年1季度 2015年2季度 2015年3季度 2015年4季度 2016年1季度 2016年2季度 上海GDP累计值（亿元） 上海GDP累计同比 全国GDP累计同比 2011年1季度-2016年1季度上海GDP累计值及同比变化 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 500 1000 1500 2000 2011年1-02月 2011年1-05月 2011

71、年1-08月 2011年1-11月 2012年1-03月 2012年1-06月 2012年1-09月 2012年1-12月 2013年1-04月 2013年1-07月 2013年1-10月 2014年1-02月 2014年1-05月 2014年1-08月 2014年1-11月 2015年1-03月 2015年1-06月 2015年1-09月 2015年1-12月 2016年1-04月 上海房地产（住宅）开发投资额（亿元） 累计同比 数据来源：国家统计局、同策研究部，城市房地产开发经营数据目前更新至2016年6月 2011年1月-2016年6月上海房地产（住宅）开发投资额累计值及同比变化 经济下

72、行风险：上海与全国GDP走势呈现较大一致性，全国GDP累计同比增速“破七”将对上海带来较大的下行压力；上海商品住宅开发投资增速有所回升，主要得益于一线城市房价上升，改善房企短期预期以及2015年一季度开发投资绝对量较小两大因素 新开工面积缺口： 2014年至2015年的新开工面积缺口，直接导致2015年-2016年上半年市场新增供应量整体处于偏低水平，同时由于高端预售证限制及地王影响下捂盘行为，需求方在市场表现相对强势，一度出现月需求大于供给的情况，库存不断现新低。随着2015年下半年以来新开工面积的回升，将会导致2016年下半年-2017年上半年市场供应量上升，届时，如果透支窗口关闭，市场供

73、需局面有可能逆转 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 2010年1-02月 2010年1-04月 2010年1-06月 2010年1-08月 2010年1-10月 2010年1-12月 2011年1-03月 2011年1-05月 2011年1-07月 2011年1-09月 2011年1-11月 2012年1-02月 2012年1-04月 2012年1-06月 2012年1-08月 2012年1-10月 2012年1-12月 2013年1-03月 2013年1-05月 2013年1-07月 2013年1-09月 2013年1-11月 2014年1-02月 2014年1-0

74、4月 2014年1-06月 2014年1-08月 2014年1-10月 2014年1-12月 2015年1-03月 2015年1-05月 2015年1-07月 2015年1-09月 2015年1-11月 2016年1-02月 2016年1-04月 2016年1-06月 商品住宅新开工面积同比 商品住宅销售面积同比 新开工缺口 数据来源：国家统计局、同策咨询研究部 新开工增加部分 住宅销售增加部分 2010年-2016年6月上海商品住宅新开工面积及销售同比涨幅 2015年上海商品住宅的销售增长得益于货币政策与行业政策的效果叠加，并非市场供应的增加； 而2014年至2015年的新开工面积缺口，直接

75、导致2015年-2016年上半年市场新增供应量整体处于偏低水平 经济下行导致新开工缺口 -258 258 -5 299 -43 -251 -489 421 -601 534 136 -800 -600 -400 -200 0 200 400 600 2016年预测值 2015年 2014年 2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 2007年 2006年 2016年预测值 2015年 2014年 2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 2007年 2006年 限购令后平均市场容量为980万平米/年 2006-2016年上海商品住宅成

76、交面积与对应成交面积差 “限购令”前后4-5年，上海年均住宅市场容量从1480万平米下降至900万平米，作为对其回应，2015年扩容至1488万平米有迹可循； 考虑到限购没有放开，当下市场容量应在980-1480万平米之间，假设其为9年平均（1230万平米），依前所述，2015年大致多释放需求258万平米； 在经济环境不发生剧烈变化的情况下，2016年将承受2015年过度释放的住宅需求，理论成交量约为972万平米。 市场需求平衡定律：从理论上来讲，商品住宅市场基本符合平衡定律，在经济环境不发生剧烈变化的情况下，2016年将承受2015年过度释放的住宅需求，理论成交量约为972万平米（2016年

77、1-7月份已经成交886万平米，已经达到理论预测量的91%，由于货币及土地导致的市场预期改变，透支窗口期延长，实际成交量基本会超过理论预测值，过度透支量将会在未来市场中体现） 2014年市场基本处于出清状态 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 市场需求平衡定律判断 限购令前平均市场容量为1480万平米/年 土地市场：2014年以来上海住宅用地市场实际成交量已为“负增长”，在存量土地难以盘活的情况下，供不应求仍为主要基调，而住宅用地成交楼板价上行压力较大，揭示一定的投资风险 2011年-2016年上海住房用地供应计划及年度成交情况 上海2015年住宅用地供应计划400-600公顷，同比降幅达到1

78、4.29%，创下近5年新低。而实际成交面积也出现逐年下滑，上海住宅用地“地荒”现象将越发严重 -50% 0% 50% 100% 150% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年1-7月 住宅用地成交楼板价（元/平米） 商品住宅成交均价（元/平米）、 住宅用地成交楼板价同比 商品住宅成交均价同比 2010年-2016年1-7月上海住宅用地及商品住宅成交均价、同比 数据来源：国家统计局、中指数据、同策咨询研究部 土地市场投资风险 1200 1000 1000

79、 700 600 800 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2011 2012 2013 2014 2015 2016 住宅用地供应计划（公顷） 住宅用地实际供应（公顷） 比值 “地王”频出后的调整：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，2016年下半年之后的楼市将伴随着调整周期的到来 -200% -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% 0 50 100 150 200 250 2010年1月 2010年3月 2010年5月 2010年7月 2010年9月

80、2010年11月 2011年1月 2011年3月 2011年5月 2011年7月 2011年9月 2011年11月 2012年1月 2012年3月 2012年5月 2012年7月 2012年9月 2012年11月 2013年1月 2013年3月 2013年5月 2013年7月 2013年9月 2013年11月 2014年1月 2014年3月 2014年5月 2014年7月 2014年9月 2014年11月 2015年1月 2015年3月 2015年5月 2015年7月 2015年9月 2015年11月 2016年1月 2016年3月 2016年5月 2016年7月 商品住宅销售面积（万平米）

81、同比增长 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 月平均成交面积： 82万平米 月平均成交面积： 61万平米 月平均成交面积： 78万平米 月平均成交面积： 107万平米 月平均成交面积： 81万平米 月平均成交面积： 124万平米 2010年上海证大竞得外滩8-1地总价92.2亿称王 2010年华侨城70.2亿拿下苏湾1号加冕单价地王 新鸿基217.7亿获得徐家汇中心项目 华润华发70.52亿夺闸北住办地楼板价34870元/平 华润华发联合体87.95亿再夺闸北区地块 2010-2016年7月上海商品住宅（除保障房）成交面积及同比走势、地王出让情况 “地王”频现后的市场调整 信达地产以73亿元获

82、新江湾城地块楼板价49152元/平米 融创以30.05亿拿下泗泾地王，楼板价约38290元/平米 保利以54.5亿拿下周浦地王，楼板价约55707元/平米 信达以58.05亿拿下顾村地王，楼板价约369627元/平米 月平均成交面积： 126万平米 高地价推动市场的不可持续性 高地价推动市场：以闸北为典型的，高地价推动房价上涨的模式实际是透支市场购买力和区域成长空间的做法，并不具备需求可持续性，如果后市进行调整，该类区域将面临较大冲击 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 住宅用地土地成交均价为近5年来均有土地出让区域 2010年-2015年闸北、杨浦住宅用地成交均价走势及同比 2015年同比2

83、013年、2006年上海商品住宅均价涨幅对比 静安 卢湾 黄浦 徐汇 长宁 虹口 闸北 杨浦 浦东 普陀 闵行 宝山 青浦 松江 南汇 嘉定 奉贤 崇明 金山 2015年同比2006年同期涨幅 2015年同比2013年同期涨幅 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 10000 20000 30000 40000 50000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 闸北 杨浦 闸北宅地出让均价同比增长 杨浦宅地出让均价同比增长 排名 宗地名称 规划用途 成交总价(万元) 建设用地面积() 楼面价(元/) 溢价率(%) 竞得

84、方 1 虹口区凉城新村街道073-06号地块 居住用地 370000 19959.5 67409 77.39 上海新城万嘉房地产有限公司、上海禹隆房地产开发有限公司 2 杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块 普通商品房 315500 39805.8 52840 50.97 上海胤博投资有限公司 3 浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块 居住用地 545000 69433.1 43607 295.78 上海暄熹房地产开发有限公司 4 上海市松江区方松街道新城主城B单元B06-06号地块 居住用地 473500 86559.9 39073 56.27 合景

85、泰富 5 松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块 居住用地 300500 43598.5 38291 111.62 上海家瑞投资有限公司 6 闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块 商住用地 693200 65692.4 38020 0.06 深圳华侨城房地产有限公司，华润置地（上海）有限公司 7 松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块 居住用地 196500 32598.1 37675 109.04 珠海格力房产有限公司、格力地产（香港）有限公司 8 宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块

86、 商住用地 580500 106369.2 36962 303.41 上海坤安投资有限公司 9 浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块 普通商品房 244000 56886.6 35744 235.62 上海梁悦实业有限公司 10 奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块 居住用地 172200 22017.4 34005 240.04 上海高屋置业有限公司 11 浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块 普通商品房 880000 140252.5 33023 285.78 金地集团上海房地产发展有限公司、苏州金悦凯投资咨询有限公司 12 青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块 普通商品房

87、 191300 30729.7 31126 107.51 上海首泾投资有限公司 13 嘉定区嘉定新城E27-1地块 普通商品房 419800 86623.2 30289 68.27 建发房地产集团上海有限公司、厦门建承房地产开发有限公司 14 青浦区朱家角镇淀惠路北侧35-04地块 普通商品房 141200 23449.9 30107 100.71 无锡华碧房地产开发有限公司、上海赢致实业有限公司 15 闵行区马桥镇MHC10803单元25A-07A地块 居住用地 263000 41262.1 28972 189.2 卓毅有限公司、厦门泓瑞达贸易有限公司 16 青浦区徐泾镇A5沈海高速公路西侧

88、A-2-4(1)地块 居住用地 53500 17047.6 28530 60.94 上海首创正恒置业有限公司 17 奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块 居住用地 212000 36594.8 26333 192.58 上海云间房地产开发有限公司、上海聚畅投资有限公司 18 嘉定区徐行镇06-04地块 普通商品房 220500 76231.6 24104 201.3 上海市北祥腾投资有限公司、中垠（上海）房地产投资有限公司、上海晗枚房地产开发有限公司 19 奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块 普通商品房 215000 52792.8 22625 126.25 上海象屿投资有限公司

89、、上海新谱管理咨询有限公司 20 青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06地块 居住用地 85700 19396.9 22091 57.76 江苏中南建设集团股份有限公司 2015年以前，尽管也有地王不断出现，但是仅仅是个别项目。目前情况却具有普遍性，2016年上海拍出的住宅项目基本都属于地王项目，这样就会使得整个市场系统性风险上升 2016年1-8月上海公开拍卖住宅地块情况 高地价推动市场的不可持续性 8 9 10 11 12 13 14 15 16 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 2014年1月 2014

90、年3月 2014年5月 2014年7月 2014年9月 2014年11月 2015年1月 2015年3月 2015年5月 2015年7月 2015年9月 2015年11月 2016年1月 2016年3月 2016年5月 2016年7月 货币和准货币(M2)供应量_期末值(亿元) 货币和准货币(M2)供应量_同比增长(%) 金融风险增加 图：2014年1月-2016年7月货币和准货币(M2)供应量及同比增速走势 数据来源：同策咨询研究部、wind资讯。 2016年7月广义货币（M2）同比增长10.2%，较6月末11.8%的增速有较大回落，创一年来增速新低；7月份新增人民币贷款仅4636亿元，远低

91、于市场8000亿元左右的平均预期，同比少增1.01万亿元，创近年来新低，当前信贷需求结构性问题突出，而市场整体流动性相对充裕，预计未来一段时间货币政策将保持稳健，进一步向松调整空间和幅度有限。大幅向松可能增加人民币贬值压力和催生部分资产价格泡沫 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 0.00 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 30,000.00 2014年1月 2014年3月 2014年5月 2014年7月 2014年9月 2014年11月 2015年1月 2015年3月 2015年5月 2015年7月

92、2015年9月 2015年11月 2016年1月 2016年3月 2016年5月 2016年7月 新增贷款（亿元） 新增贷款同比增长（%） 图：2014年1月-2016年7月新增贷款额及同比增速走势 2010年1月“国十一条”“新国十条” -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 2006-12 2007-03 2007-06 2007-09 2007-12 2008-03 2008-06 2008-09 2008-12 2009-03 2009-06 2009-09 2009-12 2010-03 2010-06 2010-

93、09 2010-12 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03 2012-06 2012-09 2012-12 2013-03 2013-06 2013-09 2013-12 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2008年12月“国十三条” 2014年9月“930房贷新政” 2011年1月“新国八条” 2007年9月“927房贷新政” 图：M1与M2同比增速剪刀差 2013年2月“新国五条” 14个月 12个月 24个月 12个月 1

94、2个月 12个月 12个月 金融风险增加 关键时间点 央行发布金融数据显示，2016年7月M2同比增速下降1.6个百分点至10.2%，M1同比增速进一步加快至25.4%、为7年半以来最高，M1-M2增速剪刀差创历史新高。结合房地产市场调控政策来看，房地产调控政策收紧点临近，有可能面临未来14个月或者更长时间的收紧期。 2014年以来，上海商品住宅销售额同比持续增加，2016年3月份达249.88%； 2014年以来，上海新增个人住房贷款同比增速持续增加，截止2016年6月上海新增个人住房贷款同比增速达622.78%。 数据来源：WIND资讯，同策咨询研究部，其中上海不含保障房数据。 金融风险增

95、加 -500.00% 0.00% 500.00% 1000.00% 1500.00% 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 2014-2016年6

96、月商业银行当月新增本外币个人住房贷款、上海市商品住宅销售额同比走势 当月新增本外币个人住房贷款同比 商品住宅销售额同比 房价快速上涨的同时提升了金融性风险。2014年以来上海新增个人住房贷款和商品住宅销售额同比持续增加，截止2016年6月份新增个人住房贷款增速虽然收窄，但同比仍然高达622.78%。如果市场调整，银行资产价格缩水，金融风险增加，此时央行上海总部制定了上海市房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，也是为了防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险 2010年以来商业银行的不良贷款余额和不良贷款比例出现双升的局面。其中，2014年三季度以来上升最为明显，在银行

97、金融风险上升的背景下，银行对房地产开发企业贷款有所管控，2016年6月份据企业调研，部分银行已经调整中长期开发贷为短期开发贷（一年以内甚至6个月），7月份证监会也出台政策，企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策；8月初兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 1.80 2.00 0.00 2,000.00 4,000.00 6,000.00 8,000.00 10,000.00 12,000.00 14,000.00 16,0

98、00.00 2010-03 2010-06 2010-09 2010-12 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03 2012-06 2012-09 2012-12 2013-03 2013-06 2013-09 2013-12 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 不良贷款余额 不良贷款比例 2010-2016年6月商业银行不良贷款季度情况 数据来源：WIND资讯，同策咨询研究部， 金融风险增加 商业银行的不良贷款余额2010年一季度

99、为4701亿元，到2016年2季度增长到14373亿元，增长了206%； 从商业银行的不良贷款比例来看，2010年以后不良贷款比例出现了下降趋势，在2011年三季度达到最低值0.9%，在楼市政策刺激下，2014年四季度后不良贷款比例快速上升，到2016年2季度达到1.75% 。 现金为王，增加下半年销售占比 “舍卒保車”策略，规模与利润平衡策略 继续打造核心竞争力 “沪九条”出台市场背景下的几点建议 1 2 4 政策持续宽松促 房地产市场需求恢复 第三部分 把握“营改增”对商办市场的机会 3 给房企的几点建议 现金为王策略，政策已落地，尽全力增加下半年销售比例 给房企的几点建议 “舍卒保車”策

100、略：上海与其他市场，上海不同区域市场项目之间可以舍卒保車，寻求利润与规模间的平衡 抓住主力客户需求：90平米刚需始终是市场最坚定的力量，政策从严期可以主打这类产品； 由于受二套”非普通“住宅首付上升至70%的影响，高端改善型产品将受一定影响，可以适度拉长蓄客时间，而如果开发商资金面偏紧，可以适当调整价格，”以价换量“ 给房企的几点建议 “营改增”政策将利好商办市场 购买不动产抵扣增值税将增加部分企业购买商品房动机（由租改持有，加大持有） 上海新政（商品住房再次上市交易，需满3年及以上）将促使企业将部分用于员工住房需求的商品住宅配置流向商办物业 给房企的几点建议 房企应该更注重可持续发展，重点打

101、造企业自身的核心竞争力 数据化营销解决方案 执行 验证 线索 构建 客户 挖掘 A、深入全面了解当前客户 B、精准匹配潜在客户 C、大数据挖掘增量客户 D、目标客户线上、线下点对点触达/数据化实现效果验证 产品 逻辑 3潜在 客户 匹配 6效果 验证 4增量 客户 挖掘 5目标 客户 触达 1客户 画像 2客户 地图 精准地理定位 匹配时间段 无线监测设备 辅助体验工具 三 二 一 同策慧赢销：借助大数据进行精准营销 数据化营销解决方案 客户基本信息采集 客户消费习惯，出没地，生活特征信息完善 项目客户研究 目标客户标签确定 客户数据库精准匹配，目标客户检索完成 实现客户触达 完成客户锁定 同

102、策慧赢销工作路径 金融化营销解决方案 模式一：全包销 签订整买合同，分期付款，物权不转移，实际资金需求一般为收购总价的10%-50%(视需求而定），收购折扣一般在8-9折，包销房源的销售期1年以内。项目收益为销售溢价。 模式二：保证金包销 签订整买合同，分期付款至一定比例（10%-30%），在确定销售期（6-12个月）内销售。项目收益为高额代理费或溢价分成。期限内达到一定去化比例，开发商回购余量，达不到则扣除一定比例货款后终止。 模式三：增信类包销 承诺在有效销售期内完成某个销售回款指标的形式，为债权投资方的本息按期顺利退出提供增信的包销模式。基金与开发商、债权投资方三方合作，基金以债权投资方

103、的本息退出额度为基础，承诺在一定有效销售期限内达到最低销售回款要求，若未达到补足差额或固定最高差额。基金赚取增信费用，并在实际销售过程中赚取高比例佣金（实际销售金额的固定比例）或销售溢价全收/分成。 模式四：约定回购型包销 按包销标的市场总价的某个折扣（30%-70%），以签订整买合同的形式，一次性支付收购款收购包销标的，或按包销标的市场总价分期付款至一定比例（30%-70%），并在约定期限（2-3年）内销售，约定包销期限到期时，开发商承诺回购全部未售房源，并偿还所有收购款。基金赚取销售溢价全价/分成，以及收购款的年化固定收益。或者，采用保证金销售的合同形式，无销售指标，或无惩罚条款，其他相同

104、。 包销模式：对于有资金诉求、业绩诉求及规避风险诉求的开发商可以采用代理商包销模式进行销售。包销模式主要有四种：全包销、保证金包销、征信类包销及约定回购型包销 金融化营销解决方案 1、帮开发商解决销售问题 2、帮开发商解决融资需求 若开发商的需求是完成销售任务，降低销售指标压力。则适用于包销模式一或带阴阳合同的模式三，即真包销或带阴阳合同的回购型包销； 若开发商的需求是提高销售的把握度，即规避市场风险。则适用于两种模式：真包销和保证金包销： 若为真包销模式，则包销货量100%去化，完全无市场风险； 若为半包销模式，则按半包销方式，最多为20%的保证金，极端情况下，即我方一套也未售出，也可保证2

105、0%的货量无市场风险 大面积产品、总价段高、商办类产品，开发商债务缠身等问题造成短期难以快速去化或稳定性不高的项目，我们会通过财务顾问的方式尽可能的帮开发商解决融资需求； 若产品、地段及开发主体优良等，判断适合做保证金销售的项目，根据保证金额度，一般可以解决总货量20%-50%的资金； 若产品、地段及开发主体优良等，判断适合真包销的项目，一般可以解决总货量30%左右的资金（首付比例）。 对开发商而言，包销模式能帮助开发商解决销售问题及融资需求 房地产+养老 轻配套，重服务 1.大量持有型配套和护理公寓 ;2.居住单元与护理单元联系单一 轻引进，重自治 引入外部资源或单独成立运营团队，提供快乐服

106、务。 轻医疗，重管理 设立医院，涵盖健康、医疗多种功能 养老地产2.0 “轻”装上阵 养老地产1.0 养老地产2.0 1. 缩小持有型物业，减轻运营压力；2.小微机构的多元化服务辐射整个社区 发挥社区居民优势，动员积极分子实现社区自治。 搭建社区大健康平台，利用社区医院和外部医疗，保证健康、医疗保障的同时减少运营风险。 一个营销趋势就是构建“房地产+”模式，比如“房地产+服务”或“房地产+配套养老”等。本报告通过介绍同策养老地产2.0来表明这一趋势 房地产+养老 养老地产2.0核心能力爱照护：2015年通过投资爱照护，同策获取了社区嵌入式微型养老机构的运营模型及养老地产2.0的后台支撑。关键字

107、：科技、智能化、大数据而衍生的算法 房地产+养老 长者照护之家 10分钟服务半径圈 ICT技术 长期托养 1 4 介护预防 居家安养 短期寄养 为高龄自理老人提供避免过早失能失智的预防培训、营养设计和健康管理（糖尿病和高血压） 以居家生活自理能力维持和恢复为目的，面向中、轻度失能（如中风、帕金森和骨折等专病）提供居家康复和护理，每周服务5天。 为大病出院无法立即回家或因长期照护需短期喘息的家属提供1-3个月的短期寄养（喘息服务），兼顾居家服务对象每周1次日间照护（包括日间照护中心） 为中、重度失能（轻度失智）老人提供机构内中长期长期康复和护理服务，依托长者照护之家对老人不同阶段服务需求做出响应

108、，按需投送，专护对象可根据情况转介至老年护理院。 依托ICT技术实现服务延伸和服务状态信息对称，有效降低服务边际成本。同时链接居家、社区、机构，打造10分钟服务半径圈。 养老地产2.0运营模式：“1+4”服务模型 房地产+养老 养老地产2.0 功能模块 社区动员 嵌入式微型养老机构 健康管理 养老地产2.0功能模块 房地产+养老 健康俱乐部 娱乐俱乐部 儿童俱乐部 学习俱乐部 社区倡导俱乐部 社区大使 通过引导，形成社区自治组织 社区自治实现方式 与其他社区的相关组织的交流互动 以活动中心为载体，通过培育“社区大使”，以各类娱乐活动俱乐部形式，倡导建立社区健康生活方式，实现社区良性自治，打造老

109、年人乐享生活、快乐人生的生活方式 养老地产2.0社区动员，营造活力健康社区生活方式 房地产+养老 小微机构养老服务功能模块 居家上门服务 养老机构服务 日间照料服务 解决不愿离家/行动不便老人的基础照护问题 康复护理服务 家庭医生服务 生活管家服务 心灵关爱服务 助行助浴服务 解决高龄老人/失能失智老人的全护理照护问题 生活照料服务 助行助浴服务 健康照料服务 精神慰藉服务 医疗护理服务 解决子女/家庭照护压力大 老人的居家照护问题 日间生活照料服务 保健康复服务 精神慰藉服务 紧急救助服务 膳食供应服务 以智能化技术为桥梁，整合三大养老服务功能，构建特色养老服务功能模块，让老年人在家门口就能

110、享受到专业养老服务，真正实现原居养老 养老地产2.0嵌入式微型养老机构，小面积，多功能 房地产+养老 小微 机构 居家 养老 “零”咫距离，万般贴心 ICT技术 依托小微机构为驻点，为老人提供集中养老服务，并借助ICT（Information Communications Technology ）技术，为社区老人提供居家上门养老服务，降低养老配套面积，减轻后期运营压力；同时终端与子女绑定，让子女无后顾之忧 让老年人熟悉的环境中，享受到专业养老院的服务，实现原居安老 房地产+养老 医疗 医教 医健 医养 服务人群：全龄段家庭成员 服务人群：全龄段家庭成员 服务人群：全龄段家庭成员 服务人群：55

111、岁以上家庭成员 疾病咨询 诊疗咨询 分诊咨询 专家推荐 绿色就医 导医陪诊 代诊取药 自我行为能力开发 不良习惯改善 饮食营养指导 体适能监测 健康状况评估 健康促进计划 亚健康调理 慢病改善 运动功能恢复指导 慢病干预 家庭医生 上门随访 名医巡诊 养老地产2.0健康管理，多手段多途径，医养结合。搭建社区大健康平台，实现健康有专人管理、急病能及时救治、小病有医生干预、大病有专家治疗 同策咨询研究部介绍 同策咨询研究部 部门微信公众号：同策咨询研究部 & 老张宏论。集团研究部完成的固定周期的周月报告、各个研究方向的专题报告会定期在同策咨询研究部公众号上发布；针对楼市政策、市场、房企等的相关话题的看法，张宏伟会在老张宏论上与各位交流，请大家关注微信公众号：同策咨询研究部 & 老张宏论。 老张宏论 同策咨询研究部 同策咨询研究部微信公众号 如需报告及相关服务请联系： 同策咨询研究部 张宏伟 电话：-8108 邮箱： 谢谢观看