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1、 I 目 录 前言 . 1 1 负利率时代的全球经济 . 3 1.1 “黑天鹅”频出的外部经济 . 3 A. “英国脱欧”造成中期内人民币贬值压力增大 . 4 B. 美国大选增加短期汇率波动,美元加息致使中国应对外部环境能力下降 . 5 1.2 “中等收入陷阱”威胁下的中国经济 . 7 A. 私人部门杠杆高企、利润水平下降,再投资意愿较低 . 8 B. 国际收支平衡表存赤字风险,出口拉动经济已难持续 . 9 C. 私人杠杆转政府杠杆,但操作空间不大 . 10 1.3 房地产与经济增长,本质存在“三元悖论” . 12 2 资产配置潮下的楼市 . 14 2.1 本轮楼市发展特征 . 14 A. 本
2、轮楼市的发展经历了四个阶段 . 14 B. 2016 年房地产市场基本面 . 15 C. 2016 年上半年组合宽松政策致使核心一二线城市量价齐升 . 18 D. 不同能级城市及经济圈之间楼市分化加剧 . 20 E. 核心城市楼市分化加剧 . 24 2.2 本轮房地产市场“价涨”的发展演进轨迹 . 26 2.3 本轮房地产市场“价涨”的主要逻辑 . 30 2.4 三大经济圈房地产市场驱动模式研究 . 31 A. 京津冀房地产市场驱动因素发生转变 . 32 B. 长三角区域内人口驱动交替增强 . 34 C. 珠三角区域以深圳外溢影响下的人口驱动增长 . 36 2.5 推动本轮房价上升的两大主要动
3、力 . 39 3 资产配置潮渐褪后的楼市 . 42 3.1 火热楼市的落幕 . 44 A. 一二线核心城市集中出台调控政策 . 44 B. 25 个城市调控政策强度分析 . 45 3.2 火热楼市落幕后的市场反应 . 47 3.3 未来 1-2 年房地产市场面临的挑战与机会 . 49 A. 挑战:四重危机叠加 . 49 B. 机会:重点城市房地产市场将现窗口期 . 54 C. 机会:“黑马”城市投资价值待体现 . 59 D. 机会:品牌房企规模化扩张 . 62 4 楼市结构性机会和房企应对策略 . 67 4.1 周期规律下城市布局时机. 67 4.2 周期规律下城市营销时机. 68 4.3 价
4、值投资下的“黑马”城市布局 . 69 4.4 部分三四线“机会型”城市的布局策略. 70 4.5 项目转让,房企并购机会出现 . 71 4.6 强强联合、合作拿地的开发模式趋势增强 . 74 附 录 I 重点城市量价周期显著性检验表(调和分析) . 75 II 图表目录 图表 1-1 2012Q1-2016Q3 美国、日本及欧元区实际 GDP 累计增长 . 3 图表 1-2 2012 年-2016 年 11 月金砖 5 国 PMI 走势 . 3 图表 1-3 截至 2016 年 11 月人民币兑美元、英镑中间价 . 4 图表 1-4 2003 年-2015 年中国对欧洲、英国直接投资额(亿美元
5、). 4 图表 1-5 2016 年 8-11 月美国总统民意支持率差距和美元兑瑞郎 . 5 图表 1-6 2016 年 8-11 月美国总统民意支持率差距和美元指数 . 5 图表 1-7 美元指数走势 . 6 图表 1-8 在岸、离岸人民币兑美元即期汇率 . 6 图表 1-9 中国外汇储备余额及环比增速(亿美元) . 7 图表 1-10 香港同业拆借利率(Hibor 隔夜) . 7 图表 1-11 2010 年-2016 年 3 季度非金融企业贷款余额及占 GDP 比重(亿元) . 9 图表 1-12 2008 年-2015 年国有及规模以上非国有工业企业利润总额及增速(亿元) . 9 图表
6、 1-13 2010 年-2016Q3 经常账户、资本和金融账户差额(亿元) . 10 图表 1-14 2008 年-2016Q3 国际收支总差额及占 GDP 比重(亿元) . 10 图表 1-15 国家审计署预计地方政府性债务余额偿还时间(亿元) . 11 图表 1-16 第一、二次审计署普查地方债务情况(亿元) . 11 图表 1-17 2007 年-2016Q3 实际及政府预期 GDP 增速、房地产对实际 GDP 贡献(%) . 12 图表 1-18 房地产拉动经济背景下的“三元悖论 . 12 图表 2-1 2005 年-2016 年 1-11 月全国商品住宅开发投资额及累计同比(亿元)
7、 . 16 图表 2-2 2016 年 1-11 月全国商品住宅开发投资额及累计同比(亿元) . 16 图表 2-3 2005 年-2016 年 1-11 月全国商品住宅新开工面积及累计同比(万平米) . 16 图表 2-4 2016 年 1-11 月全国商品住宅新开工面积及累计同比(万平米) . 16 图表 2-5 2005 年-2016 年 1-11 月全国商品住宅销售面积及累计同比(万平米) . 17 图表 2-6 2016 年 1-11 月全国商品住宅销售面积及累计同比(万平米) . 17 图表 2-7 2007 年-2016 年 1-11 月全国商品住宅存量面积及累计同比(万平米)
8、. 18 图表 2-8 2007 年-2016 年 1-11 月全国商品住宅存量面积及累计同比(万平米) . 18 图表 2-9 人民币长、短期贷款基准利率变化 . 19 图表 2-10 大型、中小型金融机构存款准备金率调整 . 19 图表 2-11 M2 总额及同比增速(亿元) . 20 图表 2-12 2010 年-2016 年 3 季度金融机构新增人民币贷款及新增个人购房贷款(亿元) . 20 图表 2-13 2009 年-2016 年不同城市能级住宅用地成交规划建筑面积增速走势 . 21 图表 2-14 2009 年-2016 年不同城市能级住宅用地成交楼板价增速走势 . 21 图表
9、2-15 百城价格指数增长走势(以 2015 年 1 月为基期) . 22 图表 2-16 99 个样本城市不同能级城市商品住宅销售金额(亿元)规模分布 . 22 图表 2-17 全国主要经济圈经济、人口及房地产数据 . 23 图表 2-18 全国主要经济圈核心城市经济、人口及房地产数据 . 25 图表 2-19 2016 年 1-11 月全国主要经济圈核心城市房价及涨幅 . 26 图表 2-20 百城价格指数同比涨跌(%) . 29 图表 2-21 本轮房地产市场“价涨”逻辑图 . 31 图表 2-22 京津冀总人口及全国占比 (万人) . 32 图表 2-23 2015 年固定资产投资(除
10、房地产开发投资)及 2015 年市辖区人口散点 . 32 图表 2-24 2011 年京津冀城市市辖区常住人口与 GDP 对商品住宅销售面积拉动系数 . 33 图表 2-25 2015 年京津冀城市市辖区常住人口与 GDP 对商品住宅销售面积拉动系数 . 33 图表 2-26 2011 年-2015 年京津冀城市 GDP 对商品住宅销售面积拉动系数变化 . 33 图表 2-27 2011 年-2015 年京津冀城市市辖区常住人口对商品住宅销售面积拉动系数变化. 33 III 图表 2-28 (泛)长三角总人口及全国占比(万人) . 34 图表 2-29 2010 年-2015 年合肥市三产占比
11、 . 34 图表 2-30 2011 年长三角城市市辖区常住人口与 GDP 对商品住宅销售面积拉动系数 . 35 图表 2-31 2015 年长三角城市市辖区常住人口与 GDP 对商品住宅销售面积拉动系数 . 35 图表 2-32 2011 年-2015 年长三角城市 GDP 对商品住宅销售面积拉动系数变化 . 35 图表 2-33 2011 年-2015 年长三角城市市辖区常住人口对商品住宅销售面积拉动系数变化 . 35 图表 2-34 2000 年-2014 年深圳大型企业数量(户) . 36 图表 2-35 深圳城市更新拆除重建面积(万平米) . 36 图表 2-36 2011 年珠三角
12、城市市辖区常住人口与 GDP 对商品住宅销售面积拉动系数 . 38 图表 2-37 2015 年珠三角城市市辖区常住人口与 GDP 对商品住宅销售面积拉动系数 . 38 图表 2-38 2011 年-2015 年珠三角城市 GDP 对商品住宅销售面积拉动系数变化 . 38 图表 2-39 2011 年-2015 年珠三角城市市辖区常住人口对商品住宅销售面积拉动系数变化 . 38 图表 2-40 2011 年-2015 年一线城市长期供需比与商品住宅销售均价同比增速关系 . 39 图表 2-41 2011 年-2015 年三大经济圈重点城市年均长期供需比与商品住宅销售均价年均增幅关系 . 39
13、图表 2-42 M2、一线城市房价及二线城市房价增长走势(以 2011 年 1 月为基期) . 40 图表 2-43 M2 增长对 40 个重点城市房价增长的影响 . 40 图表 3-1 各城市楼市调控时间图 . 45 图表 3-2 各城市楼市调控强度得分 . 46 图表 3-3 调控政策实施后各城市 10 月较 9 月份商品住宅成交面积减少量(万平米) . 48 图表 3-4 调控政策实施后各城市 10 月商品住宅成交面积环比和同比 . 48 图表 3-5 美国联邦基金利率和实际美元指数走势 . 49 图表 3-6 2007 年 1 月到 2016 年 10 月 M1、M2 同比及两者之差走
14、势(%) . 51 图表 3-7 2014 年 1 季度到 2016 年 3 季度 15 家房企销售总金额、拿地总金额及拿地销售比走势 51 图表 3-8 2016 年三季度上市房企总负债排行榜 TOP100 . 52 图表 3-9 四重危机叠加时间图 . 54 图表 3-10 各城市调和分析检验周期显著性情况 . 55 图表 3-11 上海商品住宅成交面积同比增速的周期波动序列进行频率光谱分析 . 55 图表 3-12 上海商品住宅成交价格同比增速的周期波动序列进行频率光谱分析 . 56 图表 3-13 上海市商品住宅成交面积及价格同比增速周期检验 . 56 图表 3-14 上海市商品住宅成
15、交量价同比增速周期 . 57 图表 3-15 上海市商品住宅销售量价下一轮波峰及波谷时间. 57 图表 3-16 各城市商品住宅销售量价下一轮波峰波谷时间 . 57 图表 3-17 各城市的拿地窗口期. 58 图表 3-18 各城市营销窗口期和窗口收紧期 . 59 图表 3-19 黑马城市判定逻辑图. 59 图表 3-20 2015 年各城市基本面指标. 60 图表 3-21 2015 年各城市基本面主成分得分结果 . 60 图表 3-22 各城市长期投资价值和价格散点图. 61 图表 3-23 2016 年 1-10 月各城市较 2015 年商品住宅成交价格实际增长率 . 62 图表 3-2
16、4 销售金额 Top10 房企销售总金额及市场份额(亿元) . 62 图表 3-25 销售金额 Top20 房企销售总金额及市场份额(亿元) . 62 图表 3-26 销售金额 Top30 房企销售总金额及市场份额(亿元) . 63 图表 3-27 销售金额 Top40 房企销售总金额及市场份额(亿元) . 63 图表 3-28 2016 年 1-11 月年各城市销售额 Top10 品牌房企销售额和全市销售额(亿元) . 63 图表 3-29 2014 年-2016 年 1-11 月销售金额 TOP10 门槛(亿元) . 63 图表 3-30 2016 年 1-11 月十大房企商品住宅销售金额(亿元) .