房地产融资方式

一、内部融资方式

1、预收账款：指的就是开发商依据合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，依据双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。

2、企业自有资金：包括企业设立的时候各出资方投入的资金，在经营一段时间之后，从税后利润当中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。

二、外部融资的主要渠道和融资工具

1、商业抵押担保证券：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款当中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。

2、上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现在已经成为了非常重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

3、房地产投资信托：是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(通常是收益性房地产)或者是为房地产进行融资，并且享有税收优惠的投资机构。

4、房地产开发债券：发行债券能够聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。

5、银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。

6、其他：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等。

房地产融资监管政策文件

2019年5月17号《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》禁止信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

2019年7月4日银保监会要求控制地产信托业务规模：(1)被要求“自觉控制地产信托业务规模”;(2)被要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”;(3)个别公司被要求“全面暂停地产信托业务”。

2019年7月6日银保监会约谈警示部分信托公司，要求：1.今年房地产信托规模不得超过6月末的规模;2.已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停;3.符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停;4.地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停;5.城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响。

2019年7月9日《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》要求“一、房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”——重申外债资金的用途。

2020年4月9日《关于进一步明确区域性股权市场可转债业务有关事项的函》要求停止为房地产、类金融、异地企业以及有限公司、城投公司、政府融资平台等主体发行可转债，现有存量确保到期兑付。

2020年6月27日银保监会重点监管以下行为：未严格执行房地产信托贷款监管政策，向不满足“四三二”要求的房地产开发项目提供贷款;直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款;以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产开发，规避房地产信托贷款相关监管要求;对委托方信托目的合法合规性审核不严，为各类资金违规流入房地产市场提供便利;人为调整房地产业务分类、规避合规要求或规模管控要求。

2020年8月20日中国人民银行和住建部提出房企融资的“三条红线”标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%; 净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。

2020年10月30日《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道。

2020年12月31日《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》要求根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。

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