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需求及租户

随着各城市写字楼市场日益成熟，城市内部形成了商务区，同时各地政府致力打造行业集聚区也使得城市之间的特征定位愈加凸显。以一线城市为例，北京作为中国政治和文化中心的地位不可动摇，广州着力打造电子商务中心城市，深圳不断集聚技术创新优势，上海则以国际金融、航运和贸易中心为定位。（原文来自皮匠网，关注“三个皮匠”微信公众号，每天分享最新行业报告）

根据国家发改革的发展规划，北京、天津、上海、重庆、广州、成都、武汉、郑州和西安这九个城市被列为国家中心城市。这九个城市都有各自的定位和特定的产业导向，但主导当地写字楼市场的行业却不尽相同。右图列出了九个国家中心城市的定位，并对比了主导各城市甲级写字楼市场的前三大行业。

重点增长行业

金融行业是中国写字楼市场的需求主力，这几乎在国内所有城市都得到了体现。其中以传统金融机构的承租面积最多——他们倾向于租赁或购买优质甲级写字楼，抑或在可以彰显企业形象的黄金地段、金融产业聚集区自建总部大楼。这类租户对高位租金和租金波动的承受能力较高。计划建立区域总部的商业银行和保险公司通常对办公空间有较大需求，许多 5,000 平方米以上大面积的租赁成交来自传统金融行业即为佐证；这些用户自用购买的可能性也较大。随着这些金融大企业不断扩张，其亦倾向于将分支或后勤部门选址 / 搬迁至次级或非核心商务区。

防范金融风险是中央政府的关键任务之一，新兴金融行业尤其是金融科技和 P2P 公司因而面临越来越大的监管压力。截至 2018 年末，中国境内 P2P 公司总数同比减少 54%。在监管加码、流动性趋紧的大环境下，P2P 市场加速整合，能够生存下来的平台往往具有相当实力，尽管一些业主仍对这类租户的入驻稳定性表示担忧。

2018 年，股市的疲软表现对小型券商、基金和资产管理公司的扩张计划造成冲击。2018 年全年，上证指数和深证指数分别下跌 25% 和 34%。严峻的外部经济环境、信贷紧缩和中小企业抵押补充贷款，导致股市在 2018 年大部分时间表现不尽人意。但中央对中小企业的重视和政策扶持（如优化融资环境）或有助于市场逐步回归正轨，预计 2019 年金融服务业将迎来健康增长。随着中国加快推进金融业改革和对外开放，推动资管行业专业化，届时对办公空间的需求预期也将有所回升。

信息技术尽管国内写字楼需求仍由金融业主导IT行业强劲增长带动写字楼需求已成为许多主要城市的焦点：从互联网巨头（如百度、腾讯）到电子竞技公司再到人工智能（如商汤科技）……

这些科技企业都希望留住中国最顶尖的人才，以在市场竞争中保持领先地位。为此，他们需要为员工提供最优的工作环境。预计这类企业未来还将继续保持快速增长态势，选址也倾向靠近重点学府。北京中关村和武汉光谷为两个典型例子。右表列示了更多城市的 IT 聚集区及其租金范围。

虽然 IT 行业仅占国内 GDP 的 3.9%，但在过去三年中始终保持两位数增长（2018 年 12 月涨幅达 29.1%），详见上图。该行业的爆发式增长将继续推动写字楼需求上涨。

联合办公自 2016 年 WeWork 在上海开设中国大陆首家联合办公门店以来，联合办公一直是写字楼市场热议的话题之一，且过去一年里爆发式的增长使其行业集中度迅速提升。目前国内联合办公市场已经取得很大发展，也会对人们的工作方式产生重要长远的影响。随着更多参与者加入，行业竞争愈演愈烈——如今除专业运营商和初创公司以外，许多房地产开发商也纷纷建立联合办公品牌，欲在联合办公市场分一杯羹，如龙湖地产的“一展空间”，凯德集团的“C3”，佳兆业的“创享界”和中海地产的“OfficeZip”等。

随着市场的发展，联合办公的规模和选址也在演变。起初，WeWork、裸心社等行业领先运营商热衷于选址于小体量改造项目，如今他们开始在甲级写字楼中大举扩张，并且目标客户不再只是小型初创公司，还有被办公灵活性和服务优势吸引的大企业。此外，许多运营商正在向二线城市扩张以增加市场份额。与此同时，二线城市也在逐步创立自主联合办公品牌，如创始于成都的侠客岛里和武汉的摩家。

成立于北京的联合办公品牌优客工场，在完成了碎片空间、洪泰创新空间、无界空间、微度联合创业社、 Workingdom、爱特众创以及前不久方糖小镇的并购后，目前已成为全国项目数量最多的联合办公品牌（截至 2018 年末占据 43% 的市场份额）。然而优客工场的扩张步伐在 2018 年有