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毫无疑问，此次的疫情爆发和停工对开发商的现金流和融资能力施加了额外的压力。中国企业已经逐渐复工，在此报告中普华永道将讨论中国地产开发商及其贷款机构和债权基金应如何在不确定的环境中获得成功。

开发商融资:预售的重要性

房地产本身就是资本密集型行业。中国开发商通常通过以下方式筹集营运资金来购置土地、建造和持有已完成的开发项目: .

● 推迟支付承包商的施工费

● 从银行借款或发行债券(境内或境外) ;

● 以及在相关建造完成之前,通过向买家出售住宅收取预售款(“预售”) 。

近年来,中国房地产开发商的整体业务融资越来越依赖预售,在2019年，所有住宅公寓中有90%在建造完成之前已售出。

在大多数国家,买家支付给开发商的首付款会被存入一个第三方托管账户。在中国,尽管很多地方政府制定了规则来监督预售资金的使用，但在实践中,开发商使用该资金的自由度更高,这意味着该预售资金通常用于投资其他项目。因此,预售给他们带来极大的利益。不仅预售款是免息的,而且在实践中，开发商还会延长房产交付期限。如果房产的建设和交付被推迟，成百上千个未能协商一致的家庭通常对此无能为力。

开发商也有一定的能力通过预售来加快项目进程(以及所售房屋的比例) ,也就是说他们可以缩短资金回笼时间,以及循环利用现有项目中的流动资金。在过去十年中,每187平方米的建筑开工,仅完成了100平方米。

新型冠状病毒的出现，突显了预售对多数开发商保持“正常”速度建造和销售房产的重要性。受2020年1-2季度新型冠状病毒爆发的影响,开发周期被中断,开发商可能会延期取得本年的预售许可。如果这种情况发生,开发商的融资周期将被中断,这可能导致开发商出现财务困难，现有贷款方回收贷款承压,另一方面也可以给债权基金带来机遇。

然而，对开发商而言,新型冠状病毒的爆发并不是他们唯一的融资障碍。

稳定的房地产融资渠道愈发困难?

在中国,通过将稳定的、可产生收入的房产作为对贷款方的担保来增加债务融资的方式相对来说较为常见。通常情况下，境内银行的抵押率最高设定为50%至60%,人民币利率为6.0%至9.5%,视房产的地理位置和资产本身的吸引力而异。

然而，以有吸引力的经济条款获得境内银行贷款正变得越来越困难。这是由几个因素造成的,其中包括对财富管理产品的监管加强,房地产行业银行贷款的集中，以及中国一些城市的过度开发;这给投资房产获得租金收入的地产商带来了压力,并且也对其偿债还债务施加了压力。

在普华永道看来,过度开发是由内在矛盾引起的。一方面当地市政府拥有设定土地拍卖速度和向开发商发放建设许可证的权利,另一方面他们也享受由土地销售和征收房产税带来的更高的税收收入，这些收入在政府收入中占比很大。因此,在我们看来,部分地方政府以牺牲城市的长期规划为代价来加速土地出让便不足为奇。

即使在房屋空置率明显可控的城市写字楼、购物中心和酒店的新增供应量也会给租金收入带来压力。（关注公众号“三个皮匠”，获取最新行业报告资讯）