图40、DLR历年NOI/FFO/AFFO变化 原图定位

REITs 可推动企业业绩和估值水平同步提升，双轮驱动市值成长。从美国 REITs市场整体来看，2000-2019年富时权益类 REITs整体 FFO从 181亿美元增长至 646亿美元，P/FFO从 6.6倍提高至 19.4 倍，业绩和估值水平均实现大幅提升。在我们统计的 10家 REITs案例中，除 PEAK因 2016年前后战略调整外，其余均保持了收入和现金流的持续增长。另一方面，REITs 市场整体受资本市场认可度持续提升，EV/EBITDA 和 P/FFO 估值指标均呈现上升趋势。以数据中心 REITs 巨头 DLR为例，2013-2019年 FFO从 6.4亿美元增长至 14.5亿美元，P/FFO从 10.4倍提升至 21.7 倍，同期市值从 63 亿美元提升至 250 亿美元。IIF 在 2008-2019 年资产规模不断扩张，FFO 从 0.33 亿美元增长至 1.12 亿美元，P/FFO 从 7.4 倍提升至21倍，EV/EBITDA从 19.8倍提升至 28.5倍，市值从 2.4亿美元增长至 23.5亿美元，体现了资本市场认可程度提升。