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1、2024年6月 中国北京迈点研究院首席分析师 郭德荣2024年中国住房租赁品牌发展报告目录品牌篇01投资篇02趋势篇03运营篇0405关于MBI品牌篇01品牌发展历程：仍处于“快速成长期”数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理参与者A政府角色B资本C2015引入期少量运营商2018发展期大量运营商，少量开发商2023快速成长期大量运营商，大量开发商，部分投资机构未来成熟期少量运营商，大量开发商，大量投资机构市场主导 短线资本 政策支持短线资本为主短线+长线资本政策强有力支持长线资本为主 市场主导，政策持续支持品牌数量情况：国资系市场份额逐步扩大数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院 2019

2、年至今，以地方国企为代表的区域运营品牌，开始逐渐占领市场，“国进民退”下产业寡头效应越来越突出。005002016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年2016-2023年住房租赁品牌监测数量0%5%10%15%20%25%005002019年2020年2021年2022年2023年2019-2023年国央企品牌数量占比情况创业系品牌数量房企系品牌数量酒店系品牌数量央企系品牌数量中介系品牌数量国企系品牌数量国企系和央企系品牌数量占比国资系,37%地产系,22%品牌运营商,41%2024年细分类型品牌数量

3、占比情况数据来源：迈点研究院品牌指数分析：国资系投资价值赶超地产系0 10 20 30 40 50 60 70 80 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2016-2023年住房租赁品牌指数情况0204060801001202024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年1-5月住房租赁品牌指数情况国资系指数地产系指数品牌运营商指数数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院 为顺应行业发展需要，2024年指数全面升级，5月份国资系品牌指数首次超越地产系品牌指数。国资系品牌指数超越地产系品牌指数由于新生品牌不断诞生，且多集

4、中于尾部，导致品牌指数下滑投资篇02供应情况：“毕业季”和“返城季”促进市场升温-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%05000000025000300002021年1季度2021年2季度2021年3季度2021年4季度2022年1季度2022年2季度2022年3季度2022年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2024年1季度2021年1季度-2024年1季度全国重点城市普通公寓供应情况供应量（套）环比数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理企业规模：地产系品牌占比最高 国资系品牌拓展加速数据来源：迈点研

5、究院数据来源：迈点研究院02040608022年4季度 2023年1季度 2023年2季度 2023年3季度 2023年4季度 2024年1季度2022年4季度-2024年1季度住房租赁企业开业规模情况（万间）地产系国资系品牌运营商05022年4季度 2023年1季度 2023年2季度 2023年3季度 2023年4季度 2024年1季度2022年4季度-2024年1季度住房租赁企业管理规模情况（万间）地产系国资系品牌运营商开业项目：国资系扩张迅猛 杭州和上海受“青睐”数据来源：迈点研究院国资系,54.7%地产系,25.9%品牌运营商,19.4%20

6、24年一季度住房租赁企业新增开业项目企业背景分布0040005000600070008000900010000杭州郑州成都东莞南京合肥青岛苏州天津长沙上海深圳北京广州常州大连济南无锡金华嘉兴福州张家口潮州湛江新一线一线二线四线三线2024年一季度住房租赁企业新增开业项目房源城市分布数据来源：迈点研究院安居宁巢4200间，瓴寓国际2956间，招商伊敦906间，龙湖冠寓853间，朗诗寓471间城方3437间，魔方公寓514间，城璟租住438间中标项目：头部企业稳步扩张 品牌运营商占主流数据来源：迈点网瓴寓万科乐乎安歆集团乐璟百瑞纪中标南京江北新区研创园芯片之城科创基地二、三期

7、人才公寓项目中标金华金义龙芯智慧产业园人才公寓运营管理服务项目中标南山区百旺品质化提升项目代建，金额1531.58万元中标“天津天江公寓”大型社区项目中标郑州城发安居有限公司房屋租赁合作运营服务项目中标郑州城发安居有限公司房屋租赁合作运营服务项目瑾家招商伊敦牛油果中标玖悦台租赁住房项目运营管理权中标无锡经开区太湖国际社区公寓项目中标郑州城发安居有限公司房屋租赁合作运营服务项目大宗交易：一线城市项目大量输出 底价成交活跃 数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理0204060801001202020年2021年2022年2023年2020-2023年租赁住宅大宗交易金额（亿元）2023年全国租赁住

8、宅相关的大宗交易额飙升至110亿元，超过了前两年的总和，其中90%以上的成交集中在北京和上海。大宗交易：资本关注住房租赁市场 投资意愿增强2023年以来部分住房租赁大宗交易明细序号时间投资方金额项目12023年1月万科、建行100亿元双方携手成立百亿住房租赁基金，拟通过投资收购房企存量资产，提供优质高效的市场化长租房或保障性租赁住房22023年1月领盛2.53亿元收购上海市杨浦区黄兴大楼，收购后将其改造成长租公寓32023年2月领盛5.76亿元收购上海杨浦区建发珑庭三栋公寓楼42023年4月世纪华通6.12亿元收购上海宝格丽公寓项目公司51%股权52023年5月辉盛国际与铁狮门7.17亿元合作

9、收购深润大厦的长租公寓部分，并计划继续在中国拓展高端租赁公寓项目62023年6月城璟租住收购了开元旅业集团所持有的位于上海松江新城核心区位的独立宿舍园区项目，成为城璟租住集团旗下首个重资产长租公寓项目72023年8月博枫收购上海静安区租赁住宅项目，将继续沿用“博邻blinq”品牌，定位中高端市场82023年9月上海邕鹏实业41.42亿元上海中粮海景壹号项目3栋公寓楼92024年1月铁狮门3.6亿元收购上海五角场智选假日酒店75%股权，后期将改造为Modena by Fraser酒店式公寓102024年2月城璟租住完成上海宝山区长租公寓项目收购，项目规划单人间及多人间宿舍型保障性租赁住房共计99

10、8间数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理运营篇03商业模式：重轻策略并举 标准化输出增强重资产中资产轻资产资产所有权和经营权“二房东”模式管理收益房企、国企：龙湖冠寓、万科泊寓、招商伊敦、城投宽庭、方隅等创业系、中介机构：魔方公寓、自如寓等酒店系：百瑞纪（窝趣公寓）、城家等全国租金：2022年以来租金增速维持在3%以内-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%444546474849505152532021年1季度2021年2季度2021年3季度2021年4季度2022年1季度2022年2季度2022年3季度2022年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2

11、024年1季度2021年1季度-2024年1季度全国重点城市普通公寓租金情况租金（元/月/平方米）环比数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理项目租金：保租房租金水平优势明显0 10 20 30 40 50 60 70 2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2024年1季度2023-2024年1季度保租房REITs基础设施项目租金（元/月/平方米）华夏基金华润有巢REIT华夏北京保障房REIT红土创新深圳安居REIT中金厦门安居REIT数据来源：迈点研究院020406080100120北京上海深圳厦门2024年一季度保租房项目所在城市普通公寓租金水平（元/月/平方米）数

12、据来源：迈点研究院 保租房项目的租金水平仅为所在城市普通公寓租金的30%-60%。出租率：国企背书下人才公寓表现优异数据来源：迈点研究院0%20%40%60%80%100%国资系品牌运营商地产系各类型住房租赁项目出租率75%80%85%90%95%100%人才公寓服务式公寓保障性租赁住房白领公寓租赁社区各主题住房租赁项目出租率 寓见安居、新黄浦筑梦城等国资系品牌以及滨纷公寓、城发美寓等人才公寓接近满租。0%20%40%60%80%100%郑州贵阳武汉合肥深圳长沙西安上海重点城市住房租赁项目出租率受新开业项目“柚米社区”低值影响，上海市整体出租率偏低数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院租户特

13、征：客群TO B化 企业客户成追逐重点 0102030405依 托 企 业 人才 资 源 战 略TO B 端 抗 风险 能 力 强企 业 客 群 市场 潜 力 大增 加 坪 效 获得 更 多 利 润降 低 获 客成 本五大因素安 歆 公 寓 的“双 轮 驱 动”与园区企业、政府等合作，向园区企业员工提供住宿服务，是“一个轮”；向城市餐饮及快递等服务企业员工提供服务，是“另一个轮”。魔 方 生 活 的 品 牌 矩 阵魔方公寓品牌矩阵：魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓、V客青年公寓、红璞酒店等联盟品牌公寓。其中“9号楼公寓”是魔方公寓进军B端市场的产品。典型做法资料来源：网上公开资料，迈点研究院整理

14、租客来源：中介和小红书为主要的获客渠道常用途径使用最广泛的途径有：中介、小红书、贝壳、58同城、豆瓣等B端客户针对B端客户，品牌采取跑楼的方式探索合作续租在续租阶段，管家起着至关重要的作用趋势篇04参与主体：“国资”系加速进入住房租赁市场100+80+20仅上海一地有近20家国企涉足租赁领域其中80余家设立了自有租赁品牌，并构建了完整的运营团队与管理平台目前全国范围内已有超过100家国企积极布局租赁市场融资变化：“首发+扩募”双轮驱动格局形成退出管理投资融资建设 随着保障性租赁住房被纳入基础设施REITs项目试点范围，租赁行业的退出通道进展迅速。已上市的5单保租房REITs中有3单保租房REI

15、Ts扎堆申请扩募，分别是华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT和红土创新深圳安居REIT。未来会有越来越多的优质底层资产项目通过首发或扩募的形式完成资本化退出，为企业提供更加有效的金融支持。运营模式：轻重双模式成为行业发展主流重资产模式适合有一定资金实力的企业与机构参与，主要适合开发商、房地产基金、保险资金、国有企业、金融机构等参与。中资产模式主要赚取的是租金差及部分服务费，但随着房源获取难度的加大，拓展空间受限。轻资产模式是很多新入局者的首选，看上去投入成本最低，实际回收周期却是最长。对于运营体系的建设能力、品牌建设能力、中后台建设能力和会员营销能力等均有较高要求。获客渠道：小红书、抖

16、音等新兴渠道成为引流关键短期短期来看，随着租客行为的转变，越来越多的品牌借助小红书和抖音触达租客。长期长期来看，品牌也将探索搭建自己的会员体系，实现用户增长及留存。关于MBI05迈点品牌指数MBI（住房租赁部分）一段时期内，主流媒体、大众媒体、行业媒体和自媒体报道中与品牌关键词相关的正面新闻数量，具体渠道包括人民日报、新华社、央视网、百度资讯、今日头条、腾讯、新浪、网易、搜狐、凤凰、迈点、房天下、微信、微博、抖音、快手、小红书、视频号等。投资指数（投资指数（II）媒体指数（媒体指数（MI）一段时期内，该品牌在大中华区市场的房源覆盖情况，具体要素包括累计开业情况、新增开业情况、累计签约情况、新增

17、签约情况、城市覆盖密度、投资业主关注等。迈点品牌指数MBI（住房租赁部分）迈点品牌指数MBI（住房租赁部分）1.02.01.0阶段：品牌发声2.0阶段：投资回报国资系地产系品牌运营商监测对象 迈点品牌指数MBI（住房租赁部分）经过八年的发展，已经由“品牌发声阶段”向“投资回报阶段”转移。为城市新青年“找个家”2024中国住房租赁项目地图征集迈点研究院、迈点网联合广东省住房租赁协会、合肥市住房租赁协会、杭州住房租赁管理协会等15家协会共同发起。发起单位2023年1月1日至2024年8月31日开业运营的项目征集要求包括且不限于白领公寓、服务式公寓、蓝领公寓、人才公寓、租赁社区、保障性租赁住房、分散式公寓、非机构型二房东项目等。征集项目 本次活动旨在征集全国优秀的住房租赁项目，为新青年提供更契合他们需求、更能让他们安居乐业的住房租赁项目。为城市新青年“找个家”2024中国住房租赁项目地图征集