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1、中国住房可支付指数研究报告中国住房可支付指数研究报告 2020中国人民大学国家发展与战略研究院二中国人民大学国家发展与战略研究院二 0 二二 0 年十二月年十二月12目录第一章 中国 135 个城市住房可支付指数排名.4一 2006-2019 年中国 135 个城市房租可支付指数排名.4二 2010-2019 年中国 135 个城市房价可支付指数排名.11（一）理性预期下中国 135 个城市房价可支付指数排名. 11（二）3 年预期房价增长率下中国 135 个城市房价可支付指数排名. 18（三）5 年预期房价增长率下中国 135 个城市房价可支付指数排名. 21第二章 总体报告.25第三章 引

2、言.27一 研究背景.27二 文献综述.29第四章 住房可支付理论模型.34一 住房可支付理论边界值.34二 住房可支付标准划分.39第五章 中国 135 个城市房租可支付指数及其分布.41一 房租可支付标准划分.41二 数据及说明.41三 房租可支付指数构建.42四 2006-2019 年中国 135 个城市房租可支付指数分布.42五 按城市等级划分的房租可支付指数分布.55六 按区域划分的房租可支付指数分布.56七 2006-2019 年中国 135 个城市房租可支付指数排名.57八 主要结论与政策建议.65第六章 中国 135 个城市房价可支付指数及其分布.67一 房价可支付标准划分.6

3、7二 数据及说明.68三 房价可支付指数构建.69四 2010-2019 年中国 135 个城市房价可支付指数分布.70（一）理性预期下中国 135 个城市房价可支付指数分布. 70（二）非理性预期下中国 135 个城市房价可支付指数分布. 83五 按城市等级划分的房价可支付指数分布.10623（一）理性预期下按城市等级划分的中国城市房价可支付指数分布. 106（二）非理性预期下按城市等级划分的中国城市房价可支付指数分布. 107六 按区域划分的房价可支付指数分布.108（一）理性预期下按区域划分的中国 135 个城市房价可支付指数分布. 108（二）非理性预期下按区域划分的中国 135 个城

4、市房价可支付指数分布. 109七 2010-2019 年中国 135 个大中城市房价可支付指数排名.111八 主要结论与政策建议.126第七章 中国 135 个大中城市住房可支付指数联合分布.127一 住房可支付指数联合分布构建.127二 理性预期下中国 135 个城市住房可支付指数联合分布.127三 非理性预期下中国 135 个城市住房可支付指数联合分布.137（一）3 年预期房价增长率下中国 135 个城市住房可支付指数联合分布. 137（二）5 年预期房价增长率下中国 135 个城市住房可支付指数联合分布. 144四 主要结论与政策建议.148第八章 主要结论与政策建议.150一 主要结

5、论.150二 政策建议.151参考文献.152附录.15634第一章 中国第一章 中国 135 个城市住房可支付指数排名个城市住房可支付指数排名一 2006-2019 年中国 135 个城市房租可支付指数排名表 1- 12006- 2019 年中国 135 个城市平均房租收入比排名排名20062007200820091哈尔滨上海上海上海2南宁成都南宁南宁3南京南宁天津大连4大连深圳北京杭州5天津天津深圳北京6青岛昆明昆明哈尔滨7西安哈尔滨哈尔滨天津8武汉大连杭州昆明9重庆沈阳福州成都10长春南京成都福州11宁波重庆沈阳深圳12济南宁波宁波沈阳13石家庄福州南京贵阳14厦门西安青岛南京15北京*

6、武汉西安武汉16太原*长沙武汉海口17呼和浩特*青岛大连宁波18沈阳*海口海口太原19上海*贵阳重庆青岛20杭州*广州长沙长春21合肥*长春长春重庆22福州*合肥郑州西安23南昌*南昌贵阳长沙24郑州*乌鲁木齐太原郑州25长沙*厦门合肥兰州26广州*太原乌鲁木齐西宁27海口*兰州兰州乌鲁木齐28成都*济南广州南昌29贵阳*石家庄厦门广州30昆明*银川南昌厦门31兰州*北京*西宁济南32西宁*呼和浩特*济南银川33银川*杭州*银川石家庄34乌鲁木齐*郑州*石家庄合肥35深圳*西宁*呼和浩特呼和浩特注：*表示当年房租可支付指数数据缺失，下同。45续表排名2001320141三

7、亚三亚三亚三亚三亚2温州温州北京丽江北京3东莞丽江温州北京莆田4上海鄂尔多斯上海上海上海5南宁上海丽江温州哈尔滨6哈尔滨东莞哈尔滨哈尔滨丽江7北京北京东莞宜昌兰州8杭州哈尔滨普洱临沧临沧9大连杭州昆明福州西宁10昆明海口临沧南宁南宁11泉州南宁杭州莆田福州12天津昆明保山深圳泉州13莆田临沧达州西宁庆阳14深圳大连莆田重庆宿迁15海口达州重庆武汉成都16福州莆田海口昆明鄂州17成都天津宿迁乌鲁木齐蚌埠18茂名深圳大连丽水赣州19扬州福州天津海口克拉玛依20宿迁武汉福州东莞襄阳21沈阳保山武汉郑州贵阳22乐山宜昌南宁三明肇庆23宁波丽水长春宿迁茂名24太原宿迁宁波成都重庆25重庆宁波三明兰州三明

8、26达州长春乌鲁木齐漳州宜昌27青岛泉州金华庆阳泸州28漳州玉溪成都遵义乐山29长春漳州深圳克拉玛依台州30武汉乌鲁木齐鄂尔多斯宁波漳州31贵阳重庆玉溪长春太原32无锡扬州太原鄂州六盘水33兰州成都丽水亳州济南34唐山茂名漳州肇庆昆明35湖州三明兰州保山郑州36南京兰州南京襄阳广州37南通盐城遵义银川海口38金华湖州泉州西安东莞39苏州南通西安台州沈阳540玉溪南京盐城达州盐城41乌鲁木齐淮安扬州开封天津42宜昌沈阳郑州合肥连云港43肇庆荆州湖州沈阳温州44西安金华南通贵阳长沙45西宁遵义茂名广州孝感46常州唐山六安乐山达州47衢州泰州沈阳泸州玉溪48嘉兴银川黄冈衢州南京49淮安郑州宜昌惠州十

9、堰50厦门赤峰西宁随州运城51连云港乐山贵阳天津荆州52长沙西宁衢州济南张掖53郑州长沙常州荆门烟台54遵义常州肇庆黄石杭州55广州肇庆泰州普洱乌鲁木齐56台州太原九江泉州青岛57沧州镇江厦门大连西安58宣城十堰银川太原长春59惠州襄阳鄂州厦门惠州60三明随州庆阳池州九江61南昌青岛淮安荆州扬州62黄石西安赤峰杭州大连63泸州苏州惠州青岛开封64银川黄石长沙菏泽衢州65泰州九江绍兴沧州菏泽66鄂州广州随州赣州亳州67济南嘉兴黄石六安保山68池州泸州广州黄山合肥69九江芜湖池州阜阳武汉70黄山合肥苏州新余黄石71石家庄厦门台州十堰南通72烟台咸宁菏泽嘉峪关深圳73盐城保定滁州玉溪泰州74合肥连云

10、港连云港包头威海75徐州台州保定苏州金昌76保定鄂州乐山巴彦淖尔赤峰77襄阳六安咸宁张掖白银78淮南衢州秦皇岛九江银川79芜湖沧州嘉兴蚌埠淮安80潍坊石家庄青岛赤峰平顶山81开封无锡唐山芜湖遵义682十堰马鞍山芜湖盐城普洱83张家口徐州安庆长沙通辽84镇江南昌十堰绍兴宁波85滁州安庆镇江滁州常州86包头上饶张掖烟台包头87上饶贵阳马鞍山金昌阜阳88通辽惠州徐州衡水南昌89荆州黄山石家庄平顶山徐州90平顶山邢台上饶运城苏州91晋城池州黄山宣城潍坊92呼和浩特孝感通辽潍坊上饶93马鞍山开封沧州鄂尔多斯巴彦淖尔94安庆济南巴彦淖尔安庆唐山95菏泽滁州无锡南京六安96蚌埠通辽济南白银定西97新余新余荆

11、门唐山黄冈98衡水荆门泸州孝感安庆99随州蚌埠淮南常州金华100威海淮南宣城通辽厦门101济宁烟台六盘水上饶无锡102亳州菏泽合肥扬州绍兴103绍兴宣城襄阳呼和浩特随州104赣州潍坊开封金华池州105秦皇岛包头南昌淮南滁州106邢台张掖阜阳阳泉宝鸡107承德*平顶山蚌埠淮安呼和浩特108阳泉*呼和浩特烟台南昌咸宁109运城*张家口阳泉定西黄山110赤峰*宿州荆州嘉兴嘉兴111鄂尔多斯*晋城呼伦贝尔威海石家庄112呼伦贝尔*运城邢台晋城荆门113巴彦淖尔*衡水克拉玛依呼伦贝尔马鞍山114乌兰察布*嘉峪关包头连云港镇江115丽水*阳泉宿州宝鸡呼伦贝尔116阜阳*宝鸡呼和浩特六盘水淮南117宿州*威

12、海新余南通丽水118六安*亳州平顶山宿州湖州119荆门*绍兴白银保定芜湖120孝感*济宁金昌徐州宿州121黄冈*赣州潍坊无锡沧州122咸宁*承德运城承德鄂尔多斯123六盘水*秦皇岛嘉峪关泰州嘉峪关7124保山*克拉玛依张家口湖州承德125丽江*呼伦贝尔*定西石家庄新余126普洱*巴彦淖尔*宝鸡黄冈保定127临沧*乌兰察布*衡水马鞍山阳泉128宝鸡*阜阳*威海镇江宣城129嘉峪关*黄冈*晋城邢台乌兰察布130金昌*六盘水*亳州茂名晋城131白银*普洱*孝感咸宁张家口132张掖*金昌*济宁秦皇岛邢台133庆阳*白银*赣州张家口秦皇岛134定西*庆阳*承德乌兰察布济宁135克拉玛依*定西*乌兰察布*

13、济宁衡水续表排名2001820191三亚三亚三亚莆田哈尔滨2莆田莆田哈尔滨三亚福州3哈尔滨哈尔滨莆田哈尔滨南宁4泉州泉州兰州福州长春5福州临沧泉州泉州重庆6襄阳襄阳襄阳茂名上海7南宁兰州茂名重庆兰州8丽江上海宜昌北京北京9临沧鄂州鄂州绍兴杭州10北京福州宿迁台州南京11宿迁北京北京襄阳西宁12上海郑州亳州上海成都13宜昌宿迁连云港三明贵阳14兰州茂名南宁赣州广州15重庆绍兴荆州兰州海口16贵阳台州海口淮南西安17赣州赣州东莞南宁天津18郑州运城遵义鄂州太原19台州贵阳郑州咸宁深圳20肇庆肇庆重庆长春大连21茂名西宁孝感肇庆沈阳22鄂州玉溪肇庆南京昆明23漳州重庆福州海口长

14、沙24荆州漳州台州东莞乌鲁木齐25西宁南宁三明荆州宁波26太原荆州南京宜昌郑州27成都宜昌上海杭州银川828孝感广州盐城孝感合肥29海口孝感随州贵阳南昌30东莞遵义绍兴丽江武汉31广州盐城漳州成都呼和浩特32昆明连云港昆明随州青岛33泸州海口太原扬州厦门34绍兴东莞咸宁玉溪济南35盐城三明滁州六盘水石家庄36十堰丽江黄冈西宁37温州温州玉溪连云港38连云港咸宁贵阳宿迁39天津昆明西宁漳州40长沙随州荆门广州41三明太原普洱遵义42南京成都开封太原43克拉玛依南京长沙上饶44扬州普洱西安临沧45杭州开封临沧保山46九江黄冈广州菏泽47随州阜阳庆阳滁州48武汉长沙泸州黄冈49泰州泸州赣州开封50遵

15、义十堰成都荆门51开封天津平顶山普洱52黄冈惠州杭州西安53西安西安惠州昆明54大连平顶山上饶长沙55深圳沈阳六盘水徐州56衡水宁波天津天津57达州杭州沈阳盐城58惠州荆门达州大连59普洱大连乐山南通60乌鲁木齐上饶乌鲁木齐达州61上饶达州保山沈阳62宁波扬州温州泸州63南昌蚌埠宁波乐山64黄石六盘水菏泽淮安65庆阳厦门衡水惠州66咸宁黄石九江宝鸡67荆门亳州宣城温州68济南衡水扬州丽水69宝鸡九江淮安宁波970长春乌鲁木齐丽江乌鲁木齐71张掖泰州大连黄石72乐山深圳黄石深圳73淮安庆阳十堰常州74安庆合肥张掖郑州75六盘水克拉玛依黄山威海76常州池州厦门亳州77合肥长春池州九江78阳泉黄山蚌

16、埠赤峰79沈阳淮安常州金华80通辽安庆徐州池州81徐州济南长春泰州82南通乐山乌兰察布乌兰察布83厦门南昌泰州银川84赤峰常州合肥黄山85阜阳保山嘉峪关衡水86池州阳泉威海合肥87苏州南通赤峰十堰88运城通辽安庆克拉玛依89玉溪六安阳泉六安90银川银川运城阳泉91蚌埠宿州通辽嘉峪关92亳州徐州南通湖州93六安乌兰察布张家口通辽94黄山金昌丽水庆阳95平顶山赤峰济宁张掖96乌兰察布威海青岛张家口97石家庄呼和浩特济南运城98宿州无锡银川无锡99嘉兴新余无锡衢州100包头苏州白银苏州101菏泽丽水武汉武汉102丽水烟台金华宣城103威海呼伦贝尔石家庄石家庄104无锡承德克拉玛依阜阳105济宁张掖宝

17、鸡镇江106邢台嘉峪关衢州安庆107金华石家庄嘉兴青岛108新余武汉芜湖巴彦淖尔109青岛金华巴彦淖尔蚌埠110烟台青岛邢台金昌111呼和浩特巴彦淖尔沧州济南10112湖州衢州金昌烟台113唐山菏泽呼伦贝尔马鞍山114白银包头马鞍山呼伦贝尔115巴彦淖尔邢台定西嘉兴116芜湖宝鸡湖州鄂尔多斯117保山白银南昌芜湖118嘉峪关湖州承德宿州119呼伦贝尔济宁阜阳厦门120金昌嘉兴保定邢台121宣城唐山呼和浩特呼和浩特122镇江镇江烟台南昌123晋城马鞍山唐山唐山124潍坊芜湖镇江定西125秦皇岛定西潍坊潍坊126承德潍坊苏州济宁127衢州张家口深圳秦皇岛128沧州沧州包头承德129保定保定鄂尔多斯

18、包头130滁州滁州新余新余131张家口鄂尔多斯晋城保定132定西晋城六安晋城133鄂尔多斯秦皇岛淮南平顶山134淮南淮南秦皇岛白银135马鞍山宣城宿州沧州二 2010-2019 年中国 135 个城市房价可支付指数排名（一）理性预期下中国 135 个城市房价可支付指数排名（一）理性预期下中国 135 个城市房价可支付指数排名表 1- 2理性预期下 2010- 2019 年中国 135 个城市平均房价收入比排名排名2001320141上海上海三亚三亚三亚2温州温州上海丽江上海3东莞丽水丽江上海丽江4杭州杭州温州温州福州5福州漳州东莞福州温州6绍兴福州保山杭州厦门7南宁东莞杭

19、州荆州丽水8扬州海口金华临沧南京9天津鄂尔多斯海口海口杭州10昆明扬州荆州东莞泉州1111宿迁保山丽水金华玉溪12南京昆明扬州阜阳扬州13衢州金华福州台州海口14丽水宁波天津襄阳东莞15宁波南京昆明保山台州16金华南宁临沧丽水南通17海口南通玉溪鄂尔多斯临沧18秦皇岛丽江南京昆明宁波19南通玉溪鄂尔多斯重庆兰州20台州厦门重庆厦门金华21重庆衢州南通扬州保山22哈尔滨重庆宁波宁波昆明23泉州宜昌衢州南宁鄂尔多斯24厦门大连达州南通连云港25大连兰州哈尔滨宿迁重庆26湖州秦皇岛大连衢州南宁27兰州保定台州大连漳州28连云港绍兴宿迁三明宿迁29宜昌宿迁秦皇岛宜昌衢州30九江台州南宁保定荆州31无锡

20、达州滁州兰州三明32镇江湖州泰州绍兴黄山33嘉兴泰州兰州漳州泰州34丽江安庆绍兴秦皇岛安庆35淮安嘉兴湖州湖州大连36咸宁六安三明达州宜昌37济宁荆州黄山安庆秦皇岛38泰州咸宁赤峰遵义茂名39安庆九江保定荆门石家庄40遵义乐山六安茂名保定41银川十堰安庆泰州蚌埠42石家庄银川漳州乐山绍兴43蚌埠宣城宜昌九江泸州44保定滁州乐山滁州达州45新余马鞍山嘉兴石家庄湖州46沧州遵义连云港宣城九江47衡水石家庄淮安泸州衡水48北京新余咸宁十堰滁州49苏州沧州银川银川乐山50青岛茂名遵义咸宁遵义51长春衡水九江克拉玛依白银52成都天津宣城白银沧州1253常州黄冈白银新余咸宁54盐城哈尔滨石家庄呼伦贝尔克拉

21、玛依55沈阳鄂州十堰北京北京56芜湖苏州马鞍山深圳莆田57徐州常州呼伦贝尔天津赣州58贵阳长春克拉玛依莆田天津59泸州青岛新余苏州亳州60唐山池州茂名郑州阜阳61烟台黄山北京南京襄阳62肇庆盐城深圳亳州苏州63潍坊无锡武汉开封上饶64深圳徐州黄冈哈尔滨肇庆65武汉连云港开封常州池州66张家口淮安长春成都哈尔滨67郑州阜阳郑州青岛成都68南昌芜湖亳州嘉兴盐城69济南泉州庆阳泉州徐州70西安三明青岛西宁常州71太原肇庆襄阳盐城青岛72乌鲁木齐镇江盐城玉溪无锡73长沙沈阳苏州承德镇江74西宁定西成都淮安贵阳75池州荆门常州无锡淮安76呼和浩特孝感池州沈阳西宁77菏泽菏泽镇江晋城沈阳78包头泸州沈阳池

22、州威海79威海蚌埠无锡徐州嘉兴80赣州唐山徐州庆阳赤峰81广州烟台阜阳肇庆庆阳82合肥包头泉州巴彦淖尔十堰83惠州北京晋城连云港银川84通辽武汉巴彦淖尔黄山芜湖85六盘水郑州西宁赤峰六安86宝鸡开封张掖六安定西87邢台*亳州定西芜湖巴彦淖尔88承德*莆田肇庆运城唐山89阳泉*成都芜湖唐山荆门90晋城*济南长沙定西马鞍山91运城*长沙宿州孝感烟台92赤峰*乌鲁木齐菏泽菏泽孝感93鄂尔多斯*西安泸州蚌埠宣城94呼伦贝尔*宿州上饶包头菏泽1395巴彦淖尔*上饶呼和浩特烟台新余96乌兰察布*西宁蚌埠潍坊张掖97淮南*贵阳贵阳张掖包头98马鞍山*运城唐山威海济宁99黄山*潍坊潍坊济宁呼伦贝尔100滁州*

23、呼和浩特荆门马鞍山深圳101阜阳*随州烟台嘉峪关郑州102宿州*晋城孝感乌鲁木齐太原103六安*襄阳包头武汉乌鲁木齐104亳州*嘉峪关乌兰察布广州长沙105宣城*淮南普洱赣州鄂州106莆田*威海南昌上饶黄冈107三明*济宁莆田长沙长春108漳州*金昌张家口长春济南109上饶*深圳乌鲁木齐济南开封110开封*赣州广州西安西安111平顶山*广州太原随州承德112黄石*南昌济南宿州晋城113十堰*合肥西安呼和浩特宿州114襄阳*邢台惠州镇江黄石115鄂州*太原随州鄂州呼和浩特116荆门*惠州黄石黄石运城117孝感*承德鄂州贵阳潍坊118荆州*张家口运城淮南淮南119黄冈*黄石淮南宝鸡宝鸡120随州*

24、通辽威海金昌金昌121茂名*阳泉宝鸡乌兰察布嘉峪关122三亚*平顶山济宁南昌乌兰察布123乐山*宝鸡嘉峪关太原广州124达州*六盘水金昌邢台南昌125玉溪*克拉玛依厦门张家口武汉126保山*赤峰*赣州衡水惠州127普洱*呼伦贝尔*合肥合肥合肥128临沧*巴彦淖尔*承德惠州邢台129嘉峪关*乌兰察布*邢台沧州张家口130金昌*三亚*沧州普洱随州131白银*普洱*衡水六盘水普洱132张掖*临沧*通辽通辽六盘水133庆阳*白银*平顶山黄冈通辽134定西*张掖*阳泉阳泉平顶山135克拉玛依*庆阳*六盘水平顶山阳泉14续表排名2001820191三亚三亚丽江三亚福州2丽江厦门三亚福

25、州厦门3厦门丽江厦门厦门杭州4福州福州福州丽江南京5温州玉溪南京保定石家庄6丽水温州保定南京宁波7泉州丽水杭州杭州重庆8扬州扬州玉溪东莞南宁9东莞保定东莞石家庄合肥10台州合肥温州漳州昆明11荆州台州石家庄泉州兰州12昆明宁波合肥南通上海13宁波石家庄漳州扬州海口14兰州荆州丽水南宁哈尔滨15宿迁漳州宁波宁波贵阳16衢州宿迁衢州温州大连17泰州平顶山扬州衢州银川18鄂尔多斯安庆南宁合肥天津19保定宜昌南通连云港成都20石家庄茂名昆明丽水西安21南通沧州台州徐州青岛22漳州鄂尔多斯荆州鄂尔多斯长春23宜昌保山平顶山昆明长沙24安庆绍兴宜昌台州沈阳25茂名衡水宿迁兰州呼和浩特26绍兴普洱安庆沧州北

26、京27达州临沧普洱荆州深圳28保山南京沧州绍兴广州29衡水杭州茂名秦皇岛太原30九江泉州绍兴宜昌郑州31乐山东莞鄂尔多斯茂名武汉32临沧阜阳衡水宿迁南昌33沧州连云港临沧衡水济南34咸宁昆明上海安庆西宁35上海金华天津保山乌鲁木齐36南京兰州海口滁州37海口衢州泉州九江38玉溪黄山苏州普洱39杭州南通连云港平顶山40天津南宁重庆咸宁1541襄阳三明金华临沧42金华哈尔滨无锡上海43连云港秦皇岛黄山海口44阜阳大连兰州天津45黄山重庆秦皇岛赣州46重庆泰州哈尔滨玉溪47大连无锡三明苏州48南宁湖州大连常州49三明达州徐州重庆50秦皇岛十堰泰州金华51哈尔滨乐山嘉兴镇江52肇庆泸州湖州哈尔滨53湖

27、州遵义滁州淮安54泸州九江乐山肇庆55徐州蚌埠泸州黄山56张掖咸宁十堰无锡57十堰济宁九江三明58无锡白银蚌埠大连59遵义克拉玛依遵义六安60六安呼伦贝尔达州泰州61济宁上海济宁嘉兴62蚌埠天津宣城湖州63嘉兴赣州咸宁遵义64滁州海口保山蚌埠65宣城苏州白银十堰66孝感襄阳开封达州67银川亳州赣州乐山68新余上饶襄阳宣城69白银肇庆常州济宁70克拉玛依池州亳州泸州71呼伦贝尔常州青岛马鞍山72北京盐城阜阳济南73莆田淮安长沙鄂州74赣州贵阳盐城开封75上饶徐州上饶襄阳76开封镇江淮安青岛77成都六安淮南亳州78苏州嘉兴镇江上饶79池州晋城肇庆成都80亳州芜湖芜湖贵阳81常州承德池州池州82盐城

28、威海贵阳宿州1683青岛菏泽菏泽盐城84长沙滁州唐山长春85西宁运城承德承德86贵阳沈阳威海长沙87鄂州宿州沈阳阜阳88镇江定西赤峰黄冈89淮安赤峰晋城芜湖90长春烟台烟台菏泽91菏泽唐山六安唐山92宿州巴彦淖尔乌兰察布威海93晋城银川巴彦淖尔烟台94承德孝感定西沈阳95威海张掖孝感赤峰96芜湖潍坊张掖运城97沈阳包头银川潍坊98赤峰马鞍山马鞍山淮南99巴彦淖尔新余新余晋城100烟台乌兰察布荆门定西101运城嘉峪关嘉峪关乌兰察布102唐山金昌克拉玛依巴彦淖尔103潍坊深圳呼伦贝尔银川104呼和浩特北京北京孝感105定西莆田深圳张掖106包头广州广州荆门107乌兰察布郑州莆田新余108嘉峪关惠州

29、郑州嘉峪关109荆门济南惠州白银110金昌南昌济南呼伦贝尔111深圳太原张家口克拉玛依112广州武汉武汉金昌113太原开封南昌北京114郑州张家口太原深圳115南昌成都成都广州116武汉鄂州西安莆田117济南庆阳鄂州郑州118合肥青岛邢台武汉119惠州邢台长春太原120邢台长沙庆阳南昌121张家口西宁黄冈惠州122乌鲁木齐黄石乌鲁木齐张家口123黄石长春西宁西安124普洱乌鲁木齐随州邢台17125西安西安阳泉随州126随州随州宿州乌鲁木齐127黄冈黄冈运城西宁128平顶山宣城黄石庆阳129六盘水呼和浩特六盘水阳泉130庆阳六盘水潍坊六盘水131马鞍山阳泉通辽通辽132通辽通辽呼和浩特呼和浩特1

30、33淮南淮南宝鸡黄石134宝鸡宝鸡包头宝鸡135阳泉荆门金昌包头（二）3 年预期房价增长率下中国 135 个城市房价可支付指数排名（二）3 年预期房价增长率下中国 135 个城市房价可支付指数排名表 1- 33 年预期房价增长率下 2014- 2019 年中国 135 个城市平均房价收入比排名排名200三亚三亚上海上海上海上海2上海上海深圳丽江北京北京3北京北京三亚北京三亚深圳4丽江深圳厦门三亚福州福州5福州丽江福州深圳深圳广州6深圳厦门丽江厦门厦门厦门7广州福州南京福州广州杭州8温州温州玉溪南京丽江海口9南京南京杭州广州南京南京10杭州丽水温州杭州

31、杭州石家庄11海口海口天津郑州石家庄太原12宁波杭州海口海口莆田郑州13兰州天津郑州石家庄郑州宁波14天津扬州宁波莆田天津重庆15昆明昆明济南合肥济南南宁16泉州宁波南昌宁波保定天津17扬州台州昆明南宁宁波武汉18南通郑州赣州惠州漳州南昌19台州赣州兰州温州武汉合肥20赣州兰州扬州重庆合肥济南21重庆东莞武汉漳州重庆哈尔滨22南宁重庆苏州东莞泉州成都23郑州武汉南宁昆明扬州西安24东莞大连惠州丽水昆明昆明25连云港襄阳哈尔滨张家口苏州青岛1826武汉荆州东莞连云港西安贵阳27大连连云港台州开封鄂州长春28乌鲁木齐济南大连兰州兰州长沙29宿迁成都重庆赣州温州西宁30合肥南宁连云港青岛开封兰州31

32、哈尔滨哈尔滨襄阳衢州常州大连32成都鄂尔多斯金华扬州惠州乌鲁木齐33衢州阜阳成都哈尔滨丽水银川34苏州黄山荆州南通张家口沈阳35青岛保定衢州成都鄂尔多斯呼和浩特36泰州衢州黄山襄阳台州37贵阳泰州宿迁西安上饶38保定南通南通常州肇庆39西宁漳州三明金华三明40惠州上饶平顶山台州沧州41池州青岛青岛亳州无锡42秦皇岛开封安庆荆州荆州43宜昌长沙张家口平顶山池州44蚌埠乌鲁木齐秦皇岛三明保山45绍兴宜昌泰州阜阳普洱46肇庆三明宜昌宿迁芜湖47盐城苏州贵阳安庆阳泉48湖州贵阳开封沧州淮南49无锡秦皇岛鄂尔多斯宜昌临沧50济南肇庆肇庆茂名太原51镇江茂名无锡盐城赣州52九江绍兴常州徐州哈尔滨53西安池

33、州茂名绍兴金华54淮安张家口庆阳泰州贵阳55张家口常州保山鄂尔多斯大连56嘉兴西安绍兴肇庆徐州57唐山衡水盐城滁州长春58咸宁徐州徐州乐山绍兴59六盘水鄂州乐山庆阳宿州60通辽九江黄石蚌埠乌鲁木齐61宝鸡乐山遵义泸州宜昌62厦门无锡嘉兴遵义宿迁63太原淮安滁州济宁泰州64石家庄黄石临沧六安安庆65长沙晋城通辽黄石西宁66长春芜湖广州保山沈阳67常州随州丽水临沧阜阳1968芜湖嘉兴合肥济南九江69烟台宣城泉州泉州威海70菏泽平顶山太原太原咸宁71丽水六盘水亳州大连烟台72南昌金华漳州长沙遵义73沈阳合肥长沙无锡蚌埠74泸州宿迁西宁黄山银川75银川安庆长春秦皇岛达州76遵义湖州西安淮南泸州77呼和

34、浩特泸州池州淮安定西78新余亳州湖州贵阳呼伦贝尔79包头惠州淮安乌鲁木齐南通80济宁达州沈阳镇江连云港81金华盐城镇江西宁亳州82安庆十堰六安芜湖襄阳83徐州菏泽十堰嘉兴茂名84衡水宿州泸州沈阳滁州85威海六安九江湖州湖州86沧州银川晋城池州随州87潍坊蚌埠承德九江呼和浩特88莆田*黄冈芜湖承德十堰89玉溪*咸宁呼和浩特威海潍坊90临沧*孝感威海达州济宁91鄂尔多斯*唐山银川晋城乐山92亳州*马鞍山蚌埠宣城赤峰93保山*克拉玛依黄冈烟台晋城94阜阳*广州济宁咸宁通辽95襄阳*太原咸宁银川巴彦淖尔96漳州*石家庄烟台潍坊马鞍山97三明*长春赤峰乌兰察布孝感98荆州*邢台唐山白银黄石99黄山*保山

35、潍坊马鞍山宝鸡100上饶*镇江马鞍山天津张掖101茂名*沈阳白银武汉荆门102达州*济宁克拉玛依南昌新余103鄂州*承德北京普洱包头104滁州*威海莆田长春克拉玛依105邢台*遵义保定上饶海口106黄冈*呼和浩特鄂州十堰南宁107乐山*滁州达州菏泽东莞108承德*沧州普洱唐山南昌109开封*烟台菏泽随州青岛20110赤峰*潍坊运城宿州玉溪111晋城*运城六盘水呼和浩特成都112庆阳*新余阳泉运城衢州113六安*包头孝感赤峰镇江114十堰*阳泉包头巴彦淖尔淮安115宿州*金昌新余六盘水黄山116定西*莆田乌兰察布孝感长沙117巴彦淖尔*泉州宝鸡新余秦皇岛118白银*玉溪呼伦贝尔宝鸡邢台119普洱

36、*南昌石家庄荆门六安120黄石*西宁阜阳克拉玛依衡水121随州*通辽上饶呼伦贝尔盐城122马鞍山*淮南乌鲁木齐保定嘉兴123宣城*宝鸡沧州玉溪承德124运城*荆门邢台苏州菏泽125荆门*张掖*衡水鄂州黄冈126孝感*普洱*随州邢台唐山127克拉玛依*临沧*宿州衡水平顶山128张掖*巴彦淖尔*宣城黄冈运城129淮南*赤峰*巴彦淖尔阳泉庆阳130平顶山*庆阳*张掖通辽宣城131阳泉*定西*淮南张掖六盘水132呼伦贝尔*白银*荆门包头乌兰察布133金昌*乌兰察布*金昌金昌嘉峪关134嘉峪关*嘉峪关*定西*定西*白银135乌兰察布*呼伦贝尔*嘉峪关*嘉峪关*金昌（三）5 年预期房价增长率下中国 135

37、 个城市房价可支付指数排名（三）5 年预期房价增长率下中国 135 个城市房价可支付指数排名表 1- 45 年预期房价增长率下 2016- 2019 年中国 135 个城市平均房价收入比排名排名200191上海上海上海上海2深圳丽江北京北京3北京北京三亚深圳4三亚三亚深圳福州5厦门深圳厦门广州6福州厦门广州厦门7丽江福州丽江海口8南京南京杭州南京9广州广州海口石家庄10杭州杭州石家庄郑州2111温州天津天津南宁12天津郑州保定天津13丽水保定宁波武汉14海口海口漳州合肥15郑州济南合肥济南16合肥宁波东莞成都17泉州南宁重庆西安18宁波温州南通青岛19济南重庆扬州贵阳20

38、昆明漳州昆明宁波21兰州东莞哈尔滨兰州22保定昆明兰州大连23扬州丽水温州西宁24武汉张家口惠州银川25苏州连云港丽水重庆26南宁开封金华哈尔滨27惠州兰州贵阳昆明28哈尔滨赣州张家口乌鲁木齐29东莞青岛大连沈阳30台州衢州鄂尔多斯呼和浩特31重庆扬州襄阳杭州32连云港哈尔滨台州太原33成都南通肇庆南昌34衢州成都三明长春35宿迁襄阳沧州长沙36南通大连绍兴37青岛西安荆州38秦皇岛长沙茂名39宜昌常州池州40贵阳无锡衡水41乌鲁木齐金华泰州42池州台州保山43无锡黄山滁州44绍兴秦皇岛普洱45衡水平顶山平顶山46九江安庆阳泉47咸宁宜昌临沧48六盘水鄂州莆田49通辽茂名南宁50大连盐城太原5

39、1安庆淮安赣州52张家口贵阳青岛2253泰州徐州成都54西安绍兴衢州55常州鄂尔多斯连云港56湖州芜湖徐州57盐城嘉兴长春58淮安肇庆黄山59镇江池州秦皇岛60遵义九江宜昌61嘉兴黄石宿迁62芜湖六盘水安庆63蚌埠莆田西宁64济宁武汉湖州65唐山泉州沈阳66石家庄太原九江67太原苏州威海68金华宿迁呼和浩特69长沙长春咸宁70长春淮南遵义71沈阳镇江银川72徐州泰州十堰73泸州沈阳达州74呼和浩特湖州乐山75威海滁州赤峰76银川乐山泸州77菏泽黄冈马鞍山78烟台十堰南昌79潍坊菏泽泉州80新余蚌埠玉溪81南昌泸州西安82赣州唐山常州83西宁遵义亳州84肇庆威海镇江85沧州济宁淮安86包头达州长

40、沙87宝鸡宣城宿州88玉溪*烟台六安89莆田*六安乌鲁木齐90阜阳*咸宁盐城91亳州*银川嘉兴92襄阳*保山唐山93漳州*马鞍山烟台94荆州*惠州蚌埠2395黄山*亳州庆阳96上饶*三明潍坊97三明*西宁宣城98平顶山*邢台济宁99开封*承德晋城100鄂尔多斯*阳泉六盘水101鄂州*宿州乌兰察布102茂名*呼和浩特巴彦淖尔103庆阳*运城孝感104保山*潍坊宝鸡105邢台*孝感张掖106乐山*新余新余107六安*荆门包头108达州*克拉玛依呼伦贝尔109十堰*石家庄克拉玛依110黄石*玉溪福州111普洱*合肥南京112晋城*南昌郑州113承德*荆州济南114随州*阜阳武汉115黄冈*沧州苏州1

41、16滁州*上饶鄂州117宿州*乌鲁木齐开封118运城*衡水上饶119宣城*随州无锡120赤峰*晋城邢台121定西*通辽承德122巴彦淖尔*宝鸡阜阳123临沧*包头菏泽124阳泉*金昌黄冈125孝感*普洱*芜湖126张掖*庆阳*随州127淮南*赤峰*运城128马鞍山*巴彦淖尔*淮南129白银*乌兰察布*通辽130乌兰察布*定西*黄石131克拉玛依*白银*荆门132嘉峪关*张掖*白银133呼伦贝尔*临沧*金昌134荆门*嘉峪关*定西*135金昌*呼伦贝尔*嘉峪关*24第二章 总体报告第二章 总体报告住房可支付（housing affordability）问题是全球面临的共同问题（Bertaud，2

42、018）1。众所周知，住房具有消费和投资双重属性，住房市场分为买卖市场（所有权市场）和租赁市场（使用权市场） 。住房可支付包括房价可支付和房租可支付，分别以房价收入比和房租收入比表示。准确测度住房可支付性非常困难和颇有争议。现有测度住房可支付指标包括美国住房城市发展部（HUD，1998）采用的 30%居民收入指标以及联合国人居中心（1996）和世界银行（Hamer，19932；Bertaud，20181）提出的 3- 6 倍房价收入比指标。但是，传统住房可支付指标基于经验和现实可操作性确定住房可支付标准不仅缺乏理论基础，而且不能动态反映家庭消费偏好以及收入变化。另一方面，住房可支付问题实质为住

43、房消费问题而非住房投资问题，但是 30%的房租可支付指标和 3- 6 倍房价可支付指标是分割的，未统一在住房消费框架下。根据产权选择理论（tenure choice theory） ，消费者可经租房或买房解决住房消费问题，住房买卖市场和租赁市场实现共同均衡。因此，本报告首先基于马斯洛需求层次理论确定居民消费层次和消费顺序，然后基于居民收入指标和住房贫困指标动态确定住房可支付边界值，最后基于产权选择理论，构建和编制房价可支付指数和房租可支付指数联合分布，丰富住房可支付指数体系。本报告共五部分，包括引言，住房可支付理论模型，中国 135 个城市房租可支付指数及其分布，中国 135 个城市房价可支付

44、指数及其分布以及中国 135 个城市住房可支付指数联合分布。第一部分介绍研究背景及意义、文献综述以及创新之处。第二部分根据马斯洛需求层次理论划分居民消费顺序和层次，构建住房可支付理论模型，确定住房可支付边界值及其指数。本报告基于马斯洛需求层次以及中国居民消费品种类，中国居民消费顺序为食品、居住、衣着、交通通信、医疗保健、文教娱乐、家庭设备用品及服务、其他用品和服务。本报告在假定家庭收入全部用于消费需求基础上，首先将食品作为最基本生理需求，若家庭收入不能完全满足食品需求，更无法满足住房及其他需求，则住房不可支付。因此，由恩格尔系数可确定住房不可支付理论边界值。其次，衣着和交通通信（ “衣”和“行

45、” ）可满足居民生理、爱和社交、尊重以及自我实现需求，是比食品和居住（ “食”和“住” ）更高层次的消费需求。因此，若家庭收入仅能满足食品和居住需求，但不能满足衣着和交通通信需求，则存在严重住房支付困难。再次，医疗保健和文教娱乐可满足居民生理、安全、爱和社交、尊重以及自我实现需求，是比“衣食住行”更高层次消费需求。因此，若家庭收入能满足“衣食住行” ，但不能满足医疗保健和和文教娱乐需求，则存在轻度住房支付困难。最后，家庭设备用及服务和杂项食品和服务主要满足居民爱和社交、尊重以及自我实现需求，是最高层次需求。因此，若家庭收入能满足家庭设备用及服务和杂项食品和服务需求，则不存在住房支付困难。当租赁

46、市场房租等于买卖市场住房使用成本（usercost）时，消费者租房和买房无差异，住房支出收入比可经住房使用成本转换为房价收入比。因居民消费支出是动态变化的，住房可支付理论边界值也是动态变化的，克服收入指标固定不变以及居住贫困指标无法确定基本消费品种类和数量问题。第三部分在第二部分住房可支付理论模型基础上将中等收入者房租可支付性划分负担不起、严重支付困难、轻度支付困难和无支付困难 4 个等级，并与现有传统住房可支付指标进行比较分析，发现传统指标高估房租支付困难程度，低估中等收入者房租可支付能力。2006- 2019 年中国 135 个城市中等收入者房租收入比总体呈下降趋势，中等收入者房租可支付性

47、逐年增强，租不起仅存在某些特定城市。2018 年莆田和三亚两个城市中等收入者存在严重房租支付困难，43 个城市存在轻度1Alain Bertaud ed., 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2019, Data for 3rd Quarter2018, MIT Press, 2018.2Andrew Hamer, China: urban land management in an emerging market economy. Washington, D.C., World Bank,1

48、993.2526房租支付困难，包括北京、太原、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、福州、广州、南宁、东莞、海口、重庆、成都、贵阳、兰州、西宁、连云港、扬州、宿迁、绍兴、台州、淮南、三明、泉州、漳州、赣州、上饶、宜昌、襄阳、鄂州、孝感、荆州、咸宁、随州、茂名、肇庆、六盘水、遵义、玉溪、保山、丽江和临沧。2018 年其余 90 个城市无房租支付困难。此外，2019 年中国 35 大中城市中等收入者既无房租负担不起城市，也无房租严重支付困难城市。2019 年北京、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、福州、广州、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、兰州和西宁 15 个城市中等收入者存在轻度房租支付困难。东部城市中等

49、收入者房租可支付能力弱于中西部城市，一线城市中等收入者房租可支付能力弱于二三线城市，应重点解决东部城市、一线城市中等收入者房租可支付问题。第四部分在第二部分住房可支付理论模型基础上将中等收入者房价支付困难程度划分为负担不起、严重支付困难、轻度支付困难和无支付困难 4 个等级，对 2010- 2019 年中国 135 个城市住房市场以及家庭收入数据发现，传统房价收入比指标高估房价支付困难程度，低估房价支付能力，本报告的房价收入比边界值比 3- 6 倍房价收入比经验值更能动态反映房价可支付性，更能准确测度中等收入者房价支付困难程度。确定房价收入比理论边界值需科学估算住房使用成本，估算住房使用成本基

50、于预期房价增长率。本报告基于理性预期和非理性预期分别估算住房使用成本以及房价收入比理论边界值，发现理性预期房价增长率下 2010- 2019 年中国 135 个城市平均房价收入比总体呈上涨趋势，但只有少数城市中等收入者在个别年份存在房价严重支付困难和负担不起问题。尽管非理性预期房价增长率下 2010- 2019 年中国 135 个城市中等收入者房价支付困难程度波动较大，但非理性房价增长预期下 135 个城市中等收入者不同年份多存在买不起房问题。与理性预期相比，非理性预期更易引发房价预期过度乐观，导致更多城市中等收入者买不起房。第五部分根据第二部分住房可支付理论边界值和产权选择理论构建房价和房租