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1、本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則第13.10B條作出。兹載列該公告如下,僅供參閱。香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責,對其準確性或完整性亦不發表任何聲明,並明確表示,概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。CHINA VANKE CO., LTD.*萬科企業股份有限公司(於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司)(股份代號:2202)海外監管公告中國,深圳, 2022年3月30日於本公告日期, 本公司董事會成員包括:執行董事郁亮先生、 祝九勝先生及王海武先生;非執行董事辛傑先生、胡國斌先生、黃力平先生及
2、雷江松先生;以及獨立非執行董事康典先生、劉姝威女士、吳嘉寧先生及張懿宸先生。* 僅供識承董事會命 萬科企業股份有限公司朱旭公司秘書 万科万科企业企业股份有限公司股份有限公司 CHINA VANKE CO., LTD. 2021 年度报告年度报告 证券代码:000002、299903 证券简称:万科 A、万科 H代 公告编号:万2022-030 二二二年三月 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 重要提示重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2021年度报告(以下简称“本报告”)内容的真实性、准确性和完整性,不
3、存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第十九届董事会第十五次会议(以下简称“本次会议”)审议通过。所有董事均亲自出席了本次会议。 本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具了标准无保留意见的审计报告。 董事会主席郁亮,执行副总裁、财务负责人韩慧华声明:保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司2021年度分红派息预案:以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数,2021年度拟合计派发现金股息人民币11,276,621,873.75元(含税),占公司2021年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为50.06%,不送红股,
4、不以公积金转增股本。如以2021年末公司总股份数11,625,383,375股计算,每10股派送人民币9.70元(含税)现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化,每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。2021年度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述,不构成本集团对投资者的实质承诺,敬请投资者对此保持足够的风险认识,理解计划、预测与承诺之间的差异,注意投资风险。 本报告已按照深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号行业信息披露相关要求进行披露。本集团目前面临
5、的主要风险及应对措施, 敬请投资者查阅“第五节 公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、内部控制和风险管理” 部分。 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 2 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义 . 1 第二节 致股东 . 3 第三节 公司简介和主要财务指标 . 7 第四节 董事会报告 . 12 第五节 公司治理报告暨企业管治报告 . 79 第六节 环境和社会责任 . 106 第七节 重要事项 . 107 第八节 股份变动及股东情况 .114 第九节 监事会报告 .119 第十节 债券相关情况 . 122 第十一节 财务报告 . 129 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 1 备查
6、备查文件目录文件目录 1、 载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表; 2、 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件; 3、 报告期内在证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿; 4、 在其他证券市场公布的年度报告。 以上备查文件的备置地点:公司董事会办公室。 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 2 释义释义 释义项释义项 指指 释义内容释义内容 本公司、公司 指 万科企业股份有限公司 万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司 万物云 指 万物云空间科技服务股份有限公司,系全域空间服务提供商。旗下主要包括归属社区空间服务的万科物
7、业、归属商企空间服务的万物梁行、归属城市空间服务的万物云城、提供 AIoT(人工智能物联网)以及 BPaaS(流程即服务)解决方案服务的万睿科技等。 印力集团 指 印力集团控股有限公司(SCPG Holdings Co., Ltd,在开曼群岛注册),系本集团商业物业开发与运营能力平台。 万纬物流 指 万科物流发展有限公司,系本集团物流仓储服务及供应链解决方案平台。 泊寓 指 珠海市泊寓公寓管理有限公司,致力于为城市青年提供一站式居住解决方案,泊寓也是本集团旗下长租公寓品牌。 万御安防 指 深圳市万御安防服务科技有限公司,主营物业服务“四保”之中的安防业务和机电业务。 BG 指 Business
8、 Group 的缩写,指事业集团,目前包括南方区域 BG、上海区域BG、北京区域 BG、西南区域 BG、西北区域 BG、华中区域 BG、东北区域 BG及物业 BG(万物云)。 BU 指 Business Unit 的缩写,指事业部,目前包括印力 BU、物流 BU、长租公寓BU、海外 BU、酒店与度假 BU、梅沙教育 BU及食品 BU。 “5+2”装配式建造体系 指 五大建造方法:系统模板、全混凝土外墙、装配式内隔墙、爬架、穿插提效;两大装配式应用:装配式装修、适度预制。 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 联交所 指 香港联合交易所有限公司 深铁集团 指 深圳市
9、地铁集团有限公司 盈嘉众合伙企业 指 深圳盈嘉众实业合伙企业(有限合伙) 盈安合伙企业 指 深圳盈安财务顾问企业(有限合伙) 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 深交所上市规则 指 深圳证券交易所股票上市规则 规范运作指引 指 深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号主板上市公司规范运作 联交所上市规则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则 企业管治守则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则附录十四企业管治守则 标准守则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则附录十上市发行人董事进行证券交易的标准守则 A 股(人民币普通股) 指 本公司股本中每股面值为人
10、民币 1.00 元的内资普通股,该等股份在深交所上市并以人民币交易。 B股(境内上市外资股) 指 本公司 1993年发行的每股面值为人民币 1.00 元的境内上市外资普通股,该等股份在 2014 年 6 月前在深交所上市并交易。 H 股(境外上市外资股) 指 本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的境外上市外资普通股,该等股份在联交所上市并以港币交易。 公司章程 指 万科企业股份有限公司章程 报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 元 指 如无特殊说明,指人民币元 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 3 第第二二节节 致股东致股东 2021年,对
11、万科集团来说,是我们进入新发展阶段以来刻骨铭心的一年。这一年,尽管公司仍然保持经营稳健,但净利润继1995年、2008年后,出现上市31年以来第三次下滑,交出这样的成绩单,我倍感压力,内心充满紧迫感。 我知道,股东给与万科信任和支持的同时,也赋予我们更多的要求和期待,面对这样一份成绩单,股东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评,我完全能够体会得到。我应当出来承担责任,更应该和团队一起,直面问题、查找不足、对症下药、坚决行动,并为之付出加倍努力。我相信,这些行动和努力,将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润企稳回升,并为未来价值增长打下基础。 对净利润下降的检讨对净利润下降的检讨 2021年
12、,在外部环境出现巨大挑战的情况下,万科守住了安全经营的底线。公司处于房地产企业融资监管“绿档”范围,各项指标符合监管规则要求;经营性现金流净额连续13年为正;年内债务结构优化,年末存量融资综合融资成本降至4.11%。但是,公司营业收入4,528亿元,同比仅增长8.0%,归属于上市公司股东的净利润225亿元,同比下降45.7%。尤其是净利润指标,相较于股东期望和我们自身追求,有很大的差距。 从财务分析上看,净利润下降主要源于毛利率下降。公司整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8%下降至17.2%,对应毛利总额同比减少176亿元。同时
13、,受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响,2021年投资收益下降69亿元。此外,去年下半年尤其进入四季度以来,市场出现明显下行,按照审慎原则,公司对部分项目、个别股权投资等进行减值,合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。 财务数据只是最终结果,要改善结果必须追溯其原由。从结构上看,房地产开发业务依然对公司的净利润具有决定性作用。去年,受外部环境变化和公司自身因素影响,开发业务毛利总额同比减少189亿元。近几年来,土地市场竞争激烈,对行业毛利率水平造成明显影响,尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束,但惭愧的是,我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺
14、愈演愈烈的时候,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。 同时,各城市公司能力参差不齐,部分表现较弱的公司和项目,影响了整体业绩。充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障。在追求效率优先的高速增长阶段,这一机制能更快地响应市场、捕捉机会,最大程度地释放前线战斗力。随着业务复杂度逐 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 4 步提高,市场竞争日趋激烈,部分城市公司暴露出能力短板。尽管我们依然拥有一批优秀公司和拔尖人才,但操盘表现离散度在上升。虽然我们在部分大型复杂项目上展现出优势能力,但未能将其及时转化为公司的标准动作和一致表现。 关于公
15、司未来价值增长的思考关于公司未来价值增长的思考 当前,行业正面临重大挑战,但这并不改变我们一直以来对长期趋势的看法。高速工业化、高速城镇化这两个市场重要推动力行近尾声,也并不意味着住宅需求的消失。区域集约发展取代普遍性农村人口向城市转移,新增住房需求逐步向改善、更新需求过渡。以我国庞大的人口基数,未来住宅开发依然是重要的经济活动之一,也仍将是万科最主要的业务。 中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针,有关部门、各级政府也在不断释放信号、出台政策稳定市场,我们对市场恢复抱有充分信心。经过调整,行业竞争将更贴近于制造业,考验的是对客户需求的把握能力、对产出过程的掌控能力和对经营行为的精
16、细化管理能力。万科有“优点”,但关键是由点及面,将其扩展成“优势”。以此为基础,借助公司良好的品牌和信用,广泛链接优秀合作伙伴,市场有足够多合适的投资机会供我们选择,保障开发业务的稳定发展。 与此同时,公司经营、服务业务的发展,也将为未来价值增长提供更多支撑。万科比较早就意识到,要保持良好增长,必须将视野扩宽,寻找具备长期潜力的新赛道。在成立三十周年的时候,公司将定位由“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”,希望用十年左右时间,做好其他业务的探索和布局,为未来发展奠定基础。 我们新赛道选择的原则是:这些业务必须能够体现万科的优势或潜力,不能脱离公司的客户基础和能力优势。中国城市经过四十多年
17、的发展,积累了数百万亿元的不动产资产,需要不断维护和焕新。人们的工作和生活方式被互联网深刻改变,对不动产软硬件的要求,对服务和内容的需求加速升级。高房价时代,城市年轻人住房问题仍然需要解题,租购并举是住房制度导向。基于这些判断,我们最终将物业服务、物流仓储、长租公寓和商业确定为主要方向。 如果只看经营收入和利润,这些业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论。起步阶段,它们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担。特别是公司采用成本法对这些以重资产为主的业务进行折旧摊销,加大了对报表利润的影响。今天,随着全社会收益率要求和风险偏好的下降,经营、服务业务能够产生稳定现金流的优势开始显现,以其为对象的
18、多种类型的长期股权投资开始增加。这些业务包含的价值出现了和过往不同的释放途径。公司投入收益将能够通过多种方式体现,一定程度上形成对业绩的支持。未来,经营、服务业务基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值,将是万科长期价值增长的重要源泉。 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 5 经营、服务业务的发展情况经营、服务业务的发展情况 对于新进领域,无论能力建设,还是商业模式的确立,都需要一个过程。万科通过八年时间,完成了对它们的商业逻辑检验和可复制性验证,这个过程并不轻松。新的业务在实践之前,可行或不可行的边界往往并不清楚,公司不可避免地交了一些学费。例如,公司坚定相信租购并举是大
19、势所趋,在长租公寓业务上更早布局、更早探索出可行的商业模式至关重要。我们尝试了该业务所有的可能路径,过程中承受了一定的亏损,但这些努力逐渐开始见到回报。与之类似,经过不断的尝试和努力,今天公司多项业务在增长速度、收益表现、运营效率等方面,均位居各自所属行业前列。 万物云是行业率先覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司。2021年万物云收入首次超过200亿元,同比增长32.1%。这块业务已从传统住宅服务单一驱动,扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动,并形成了极强的外部竞争力。去年万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成,其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。万物云城创新城市空间服
20、务模式,现已打造包括广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩等多个标杆案例; 物流仓储抓住国家基础设施升级机遇,冷链仓储位居行业第一。万纬物流近三年收入复合增速52%,其中2021年收入32亿元,同比增长69%,稳定期项目NOI率达到6.5%。目前,万纬物流管理可租赁面积1,136万平方米,其中冷链仓储138万平方米,为行业第一。去年,该业务成功引入GIC、淡马锡等四家机构作为战略投资者; 万科泊寓已成为规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。公寓业务近三年收入复合增速为40%,其中2021年收入同比增长14%,NOI 5.25亿元,同比增长193%。截至去年底,泊寓开业15.95万间,全年平均出租率
21、95%,在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面,已经具备较大的竞争优势。除自身资产外,我们还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务; 印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营。印力近五年收入复合增速为20%,其中2021年收入同比增长24%,NOI同比增长17%。在商业最发达的长三角地区,印力展现竞争力,在管面积位于前列,近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年整体NOI率在6%以上。 经营、服务业务不断走向成熟,意味着公司不动产综合发展能力趋于完备。尤其在没有先例可循的情况下,长租公寓、冷链仓储等业务的独立培育,为公司积累了孵化新业务的宝贵经验,这些
22、都是我们的独特优势。面向房地产业正在进入的新发展阶段,万科已做好准备。 2 2022022 年的行动计划年的行动计划 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 6 2021年的业绩表现,对于万科是一次警醒。2022年,我们将采取坚决的、有针对性的行动,解决开发业务存在的问题,巩固在不动产综合发展方面的先发优势,保障财务安全,实现营业收入和净利润的企稳回升。 稳健经营、保持健康的财务状况始终是公司的底线目标。今年,我们将继续加强现金流管理,持续优化债务结构与融资成本,坚守“绿档”和行业最领先的信用评级。 开发业务将扭转局面。公司以开发经营本部为主导,推进集团“一盘棋”建设,解决能力分散、操盘表现
23、不稳定的问题。制定关键领域的通用标准,拉通公司内部成熟做法,推动产品的系列化和标准化,全力推动“优点”向“优势”转化,提高资源向业绩转化的质量和效率,稳定项目收益水平。严格投资管理,投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中。警惕浮躁冒进的情绪,避免超越能力的项目获取。提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。 经营、服务业务继续提升经营效率和竞争力,争取更大的发展空间和更好的回报水平。这一方面将为公司整体利润率水平提供一定支撑,也为未来的不动产市场准备更多合格资产,对接更广泛的合作机遇。 万物云将保持内生稳健增长,其中住宅物业收入增长25%,万物梁行增长35%,万物为家增长45%。继续推动
24、万物云城这一独特商业模式的拓展和成长,并为公司其他业务提供协同。 万纬物流将发挥成功引战带来的发展动力,完善仓网布局,保持业务的快速发展;万科泊寓将抓住政策窗口,扩大领先优势,继续保持运营效率的领跑地位,拉开与竞争对手的差距,向实现成本法计量的净利润回正继续努力;印力将着力于轻重并举,保持营收和NOI的增长,建设国内领先的商管平台。 没有股东的支持和理解,万科无法走到今天。在这个艰难的阵痛期,对依然选择与公司同行的每一位股东,我深怀感激。万科团队激励与业绩的紧密绑定,将确保我们始终和股东甘苦与共。我坚信,你们的选择不会被辜负,它将获得与之相符的回报。 在这里,我也想向每一位正在奋斗着的万科员工
25、致以感谢和敬意。即便焦灼于现状的挑战,即便失落于当下黯淡的成绩,我都能看到你们不服输的精神、不懈的努力和不逊于任何人的身手,能与你们并肩是我的荣耀。无数平凡的每一步,拼就了万科不平凡的过去,也将带领万科跑向不平凡的将来。这是一条充满挑战的征途,一根筋跑下去,就能成为冠军。 郁亮郁亮 董事会主席 中国深圳 2022年3月30日 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 7 第第三三节节 公司简介公司简介和主要和主要财务指标财务指标 公司于 1984年在深圳经济特区成立,1988年经深圳市人民政府“深府办(1988)1509号”文批准,公司实施股份制改革;1991 年 1 月 29 日,公司发行的
26、 A 股在深交所上市;1993年 5 月 28 日,公司发行的 B 股在深交所上市;2014 年 6月 25 日,公司 B股以介绍方式转换上市地在联交所主板 (H股)上市。 公司经过三十余年的发展,已成为国内领先的城乡建设与生活服务商,业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2021 年,公司继续荣登财富“世界500 强”,位列榜单第 160 位。自 2016 年首次跻身财富“世界 500 强”以来,公司已连续 6 年上榜。 公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务,坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。近年来,公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上,积极拓展业务
27、版图,已进入物流仓储服务、租赁住宅、商业开发和运营、标准办公与产业园、酒店与度假、教育、食品等领域,为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。 一、公司一、公司简介简介 (一)基本(一)基本信息信息 中文名称:中文名称:万科企业股份有限公司(缩写为“万科”) 英文名称:英文名称:CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”) 注册地址:注册地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码:邮政编码:518083 办公地址:办公地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码:邮政编码:518083 香港主要营业地点:香港主要营业地点
28、:香港花园道 1号中银大厦 55 楼 国际互联网网址:国际互联网网址: 电子信箱:电子信箱:IR 法定代表人:法定代表人:郁亮 联交所联交所授权代表:授权代表:王海武、朱旭 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 8 联交所联交所替代授权代表:替代授权代表:叶凯雯 (二)联系人(二)联系人和和联系联系方式方式 董事会秘书董事会秘书、公司秘书:公司秘书:朱旭 电子信箱:IR 股证事务授权代表:股证事务授权代表:吉江华 电子信箱:IR 联系地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话: 传真: 助理公司秘书:助理公司秘书:叶凯雯 电
29、子邮件:IR 联系地址:香港花园道 1号中银大厦 55 楼 电话: 传真: (三)股票情况(三)股票情况 A 股股票上市地:股股票上市地:深交所 A 股股票简称:股股票简称:万科 A A 股股票代码:股股票代码:000002 H 股股票上市地:股股票上市地:联交所 H 股股票简称:股股票简称:万科企业、万科 H 代注 H 股股票代码:股股票代码:02202、299903注 注:该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公司 H股股份使用。 H 股股份过户登记处:股股份过户登记处:香港中央证
30、券登记有限公司 联系地址:联系地址:香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17楼 1712-1716 室 (四)信息(四)信息披露披露及及备置地点备置地点 信息披露媒体名称:信息披露媒体名称:中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报、巨潮资讯网以及联交所披露易网站 登载年度报告的国际互联网网址登载年度报告的国际互联网网址: A股: H股:www.hkexnews.hk 年度报告备置地点:年度报告备置地点:公司董事会办公室 (五)注册变更(五)注册变更情况情况 公司首次注册登记日期:公司首次注册登记日期:1984年5月30日,地点:深圳 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 9 变更登记
31、日期:2017年7月14日,地点:深圳 统一社会信用代码:981490G (六)聘请(六)聘请的会计师事务所和律师事务所的会计师事务所和律师事务所 公司聘请的会计师事务所公司聘请的会计师事务所 境内:毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 地址:北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 签字会计师:周永明、李默然 境外:毕马威会计师事务所 地址:香港中环遮打道10号太子大厦8楼 公司聘请的律师事务所公司聘请的律师事务所 境内: 广东信达律师事务所 ,地址:深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦1112楼 北京市君合(深圳)律师事务所,地址:深圳市福田区中心四路1-1
32、号嘉里建设广场三座第2803-04室 境外:普衡律师事务所 地址:香港花园道1号中银大厦2122楼 二二、会计数据和、会计数据和财务指标财务指标摘要摘要 (一)(一)主要会计数据主要会计数据和财务指标和财务指标 单位:元 2021 年年 2020 年年 本年比上年增减本年比上年增减 2019 年年 营业收入 452,797,773,974.14 419,111,677,714.12 8.04% 367,893,877,538.94 营业利润 52,530,997,237.25 79,958,642,103.88 -34.30% 76,613,136,041.54 利润总额 52,222,631
33、,202.95 79,675,752,923.39 -34.46% 76,539,289,517.59 归属于上市公司股东的净利润 22,524,033,383.22 41,515,544,941.31 -45.75% 38,872,086,881.32 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 22,381,781,882.05 40,237,711,134.26 -44.38% 38,314,387,512.31 经营活动产生的现金流量净额 4,113,160,948.20 53,188,022,243.81 -92.27% 45,686,809,515.08 基本每股收益 1.94
34、3.62 -46.50% 3.47 稀释每股收益 1.94 3.62 -46.50% 3.47 全面摊薄净资产收益率 9.55% 18.49% 减少 8.94 个百分点 20.67% 加权平均净资产收益率 9.78% 20.13% 减少 10.35 个百分点 22.47% 2021 年年末末 2020 年末年末 本年末比上年末增减本年末比上年末增减 2019 年末年末 资产总额 1,938,638,128,699.08 1,869,177,094,005.55 3.72% 1,729,929,450,401.23 负债总额 1,545,865,352,173.99 1,519,332,620,
35、662.33 1.75% 1,459,350,334,988.27 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 10 归属于上市公司股东的净资产 235,953,134,212.41 224,510,952,749.09 5.10% 188,058,491,912.82 股本 11,625,383,375.00 11,617,732,201.00 增加 7,651,174 股 11,302,143,001.00 归属于上市公司股东的每股净资产 20.30 19.32 5.03% 16.64 资产负债率 79.74% 81.28% 下降 1.54 个百分点 84.36% 净负债率 29.69% 1
36、8.09% 上升 11.60 个百分点 33.87% 注:净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产 截止披露前一交易日的公司总股本: 截止披露前一交易日的公司总股本(股) 11,625,383,375 用最新股本计算的全面摊薄每股收益(元/股) 1.937 (二)(二)分季度主要财务指标分季度主要财务指标 单位:元 第一季度第一季度 第二季度第二季度 第三季度第三季度 第四季度第四季度 营业收入 62,264,095,939.36 104,846,839,305.20 104,374,839,681.92 181,311,999,047.66 归属于上市公司股东的净利润 1,292,286,2
37、64.34 9,754,651,321.53 5,641,858,706.01 5,835,237,091.34 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,157,179,444.16 9,570,107,126.85 5,559,522,891.65 6,094,972,419.39 经营活动产生的现金流量净额 16,879,434,478.49 (10,097,874,204.72) (5,561,873,236.46) 2,893,473,910.89 上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异。 (三)(三)非经常性损益项目非经常性损益项目
38、 单位:元 项目项目 2021 年年 2020 年年 2019 年年 非流动资产处置损益 19,241,176.11 48,381,265.04 (9,665,523.59) 持有交易性金融资产、其他权益工具投资和其他非流动金融资产产生的公允价值变动和投资收益,以及处置交易性金融资产取得的投资收益 352,487,453.10 746,042,358.81 272,791,440.64 出售、处理部门或投资单位收益 156,009,004.05 1,232,034,584.10 544,711,079.60 除上述各项之外的其他投资收益、营业外收入和支出 (308,366,034.30) (2
39、82,889,180.49) (73,846,523.95) 所得税影响 (40,142,009.17) (424,655,746.93) (167,931,665.15) 少数股东损益影响 (36,978,088.62) (41,079,473.48) (8,359,438.54) 合计合计 142,251,501.17 1,277,833,807.05 557,699,369.01 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 11 (四)(四)境内外会计准则
40、差异境内外会计准则差异 单位:元 归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益归属于上市公司股东的所有者权益 2021 年年 2020 年年 2021 年年 12 月月 31 日日 2020 年年 12 月月 31 日日 按境外会计准则 22,524,033,383.22 41,515,544,941.31 235,953,134,212.41 224,510,952,749.09 按境内会计准则 22,524,033,383.22 41,515,544,941.31 235,953,134,212.41 224,510,952,749.09 按境外会计
41、准则调整的分项及合计: 按境外会计准则 - - - - 差异说明 无差异 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 12 第第四四节节 董事会报告董事会报告 一、经营情况讨论与分析一、经营情况讨论与分析 2021 年,房地产市场出现较大波动。上半年,全国市场成交仍保持较快增长;下半年,无论是商品房销售还是土地出让均大幅降温。市场环境的快速变化对企业经营稳健性构成了考验。长远看,房地产市场高速增长阶段已经结束,消费属性和民生属性将进一步加强。开发、经营、服务业务并重,是公司实现未来价值增长的战略选择。 报告期内,本集团实现营业收入 4,528.0 亿元,同比增长 8.0%;归属于上市公司股东的净
42、利润 225.2亿元,同比下降 45.7%。利润的下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。 本集团积极推动经营、服务业务能力提升,物业服务的收入增速为 32.1%,物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入(含非并表项目)增速分别为 68.9%、13.9%和 20.6%。 面对市场波动,本集团保持了安全、健康的财务状况。信用评级行业领先,“三道红线”指标符合“绿档”要求。净负债率 29.7%,长期处于行业低位。有息负债总额平稳且结构优化。有息负债总额2,659.6亿元,同比增长 2.9%,其中长期负债占比提高至 78%。报告期末货币资金 1,493.5亿元。货币资金对于
43、短期债务的覆盖倍数为 2.5 倍,较 2020 年末提升约 0.2 倍。本集团连续 13 年保持经营性现金流净额为正。截止年末,本集团存量融资的综合融资成本为 4.11%。 (一)(一)2021 年市场回顾年市场回顾 1 1、房地产开发、房地产开发 商品房销售创历史新高,但下半年明显降温商品房销售创历史新高,但下半年明显降温。全年看,全国商品房销售面积 17.9 亿平方米,同比增长 1.9%;销售金额 18.2万亿元,同比增长 4.8%。但市场前高后低的趋势明显。分季度看,全国商品房销售额同比增速依次为 88.5%、17.2%、-14.1%和-18.7%。 新开工新开工面积降幅扩大,面积降幅扩
44、大,房地产开发投资房地产开发投资增速回落增速回落。2021 年,全国房屋新开工面积 19.9 亿平方米,同比下降 11.4%,降幅比上年扩大 10.2 个百分点。全国房地产开发投资 14.8 万亿元,同比增长 4.4%,增速比上年回落 2.6 个百分点。 下半年土地市场成交面积大幅回落。下半年土地市场成交面积大幅回落。根据中国指数研究院统计,2021 年全国 300 个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降 11.1%,成交建筑面积同比下降 23.2%,住宅用地出让金同比下降 6.5,其中下半年同比降幅分别为 9.3%、32.5%和 22.6%。全年住宅类用地的平均溢价率为 11%,较 2020年
45、同期下降 4个百分点,其中上半年为 17.5%,下半年为 4.4%。 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 13 2 2、物业服务、物业服务 物业服务行业稳步发展。物业服务行业稳步发展。2021 年,在关于加强和改进住宅物业管理工作的通知等一系列政策推动下,物业服务普及率和规范性进一步提高,服务内容向高品质和多样化升级。同期,全国商品房竣工面积同比增长 11.2%,交付规模有所扩大。受这些因素的支撑,物业服务业实现稳步发展。同时,关于持续整治规范房地产市场秩序的通知出台,对物业服务企业规范经营提出了更高要求。 行业整合加速。行业整合加速。2021 年物业服务企业并购案例增加,行业整合加速,
46、29 家上市物业服务企业发起 53宗并购,并购交易金额达 355.9 亿元,房地产行业调整、部分房企出售旗下物业公司股权是交易增多的原因之一。 企业拓展向第三方资产和非住空间延伸。企业拓展向第三方资产和非住空间延伸。年内,主要物业服务企业新拓展面积中来自第三方资产的比例继续提高。更多物业企业实施综合发展,进入商写、城市公共空间服务领域,覆盖业态增加。 3 3、物流仓储、物流仓储 物流业保持良好增长态势。物流业保持良好增长态势。根据国家发展和改革委员会、中国物流与采购联合会发布的2021 年全国物流运行情况通报,2021 年社会物流总费用 16.7 万亿元,同比增长 12.5%。其中运输费用 9
47、.0 万亿元,增长 15.8%;保管费用(即仓储费用)5.6万亿元,增长 8.8%;管理费用 2.2万亿元,增长 9.2%。 部分行业的发展,推动细分市场物流仓储需求快速增长。部分行业的发展,推动细分市场物流仓储需求快速增长。消费者对生鲜农产品和食品种类、安全、便利性要求的提升,以及受疫情影响医药行业的扩张,推动冷链物流市场规模保持快速增长,2015-2020年复合增长率超过 15%。此外,汽车及新能源行业高速发展,也带动了有关仓储需求的明显增加。 高标库转向综合能力的全面竞争。高标库转向综合能力的全面竞争。2021 年,全国高标库总体供应量增长约 18%,竞争激烈。同时,客户对供应链服务的需
48、求也从传统的租赁空间转为寻求供应链整体解决方案。物流仓储企业从投资能力的比拼转向综合能力的全面较量。 4 4、租赁住房、租赁住房 政策继续加大对租赁住房的支持力度。政策继续加大对租赁住房的支持力度。2021年12月,中央经济工作会议提出要“坚持租购并举,加快发展长租房市场”。报告期内,国务院办公厅印发关于加快发展保障性租赁住房的意见,要求扩大保障性租赁住房供给,缓解住房租赁市场结构性供给不足。同时,基础设施公募 REITs 将保障性租赁住房纳入试点范围。各地实施规划和扶持政策也相继落地。“十四五”期间,40 个重点城市计划新增保障性租赁住房 650 万套(间),其中 2022 年计划筹建 24
49、0万套(间)。 5 5、商业、商业开发与运营开发与运营 2021 年社会消费品零售总额年社会消费品零售总额有所恢复,但增长仍然处于低位有所恢复,但增长仍然处于低位。国家统计局数据显示,2021 年全国社会消费品零售总额同比增长 12.5%,其中下半年为 4.2%。2019 年以来全国消费品零售总额复合增速为3.5%,处于历史低位。 万科企业股份有限公司 2021 年度报告 14 线下商业整体低迷。线下商业整体低迷。2021 年,线下消费品零售总额与 2019 年基本持平。根据中国指数研究院发布的2021 中国商铺租金指数研究报告,下半年一、二线城市超过半数的购物中心租金实现了环比上涨,但整体仍
50、未恢复到 2019 年同期水平。 购物中心表现出现分化购物中心表现出现分化。根据克而瑞资管(CAIC)数据,主要消费型城市购物中心空置率均值由年初的 8.47%上升到 10.1%。客流回暖乏力,2021 年三季度的客流相比 2020 年同期下降 9%,相比 2019 年同期下降 28%。但行业头部企业及一些标杆项目的表现明显优于市场平均水平。 (二)(二)报告期内报告期内主要工作主要工作 本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。 报告期内,本集团实现营业收入 4,528.0 亿元,同比增长 8.0%;实现归属于上市公司股东的净利润225.2 亿元,同比减少 45.7%;每