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1、香港聯合交易所有限公司與證券及期貨事務監察委員會對本聆訊後資料集的內容概不負責,對其準確性或完整性亦不發表任何意見,並明確表示概不就因本聆訊後資料集全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。Jinmao Property Services Co., Limited金 茂 物 業 服 務 發 展 股 份 有 限 公 司( 本公司 )(於香港註冊成立之有限公司)的聆訊後資料集警告本聆訊後資料集乃根據香港聯合交易所有限公司 ( 聯交所 ) 和證券及期貨事務監察委員會 ( 證監會 ) 的要求而刊發,僅用作提供資訊予香港公眾人士。本聆訊後資料集為草擬本,其內所載資訊並不完整,
2、亦可能會作出重大變動。 閣下閱覽本文件,即代表閣下知悉、接納並向本公司、本公司的保薦人、顧問或包銷團成員表示同意:(a)本文件僅為向香港公眾人士提供有關本公司的資料,概無任何其他目的;投資者不應根據本文件中的資料作出任何投資決定;(b)在聯交所網站登載本文件或其補充、修訂或更換附頁,並不引起本公司、本公司的任何保薦人、顧問或包銷團成員在香港或任何其他司法權區必須進行發售活動的責任。本公司最終會否進行發售仍屬未知之數;(c)本文件或其補充、修訂或更換附頁的內容可能會亦可能不會在最後正式的上市文件內全部或部分轉載;(d)聆訊後資料集並非最終的上市文件,本公司可能不時根據 香港聯合交易所有限公司證券
3、上市規則 作出更新或修訂;(e)本文件並不構成向任何司法權區的公眾提呈出售任何證券的招股章程、發售通函、通知、通告、小冊子或廣告,亦非邀請公眾提出認購或購買任何證券的要約,且不旨在邀請公眾提出認購或購買任何證券的要約;(f)本文件不應被視為誘使認購或購買任何證券,亦不擬構成該等勸誘;(g)本公司或本公司的任何聯屬公司、顧問或包銷商概無於任何司法權區透過刊發本文件而發售任何證券或徵求購買任何證券的要約;(h)本文件所述的證券非供任何人士申請認購,即使提出申請亦不獲接納;(i)本公司並無亦不會將本文件所指的證券按1933年美國證券法 (經修訂) 或美國任何州立證券法例註冊;(j)由於本文件的派發或
4、本文件所載任何資訊的發佈可能受到法律限制, 閣下同意了解並遵守任何該等適用於閣下的限制;及(k)本文件所涉及的上市申請並未獲批准,聯交所及證監會或會接納、發回或拒絕有關的公開發售及或上市申請。倘於適當時候向香港公眾人士提出要約或邀請,準投資者務請僅依據與香港公司註冊處處長註冊的本公司招股章程作出投資決定;招股章程的文本將於發售期內向公眾提供。重 要 提 示本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。重要提示:閣下如對本文件的內容有任何疑問,應徵詢獨立專業意見。JINMAO PROPERTY SERVICES CO., LIMITED金 茂
5、 物 業 服 務 發 展 股 份 有 限 公 司(於香港註冊成立之有限公司)編纂編纂的編纂數目 : 編纂股股份 (視乎編纂行使與否而定)編纂數目 : 編纂股股份 (可予編纂)編纂數目 : 編纂股股份 (可予編纂及視乎編纂行使與否而定)最高編纂 : 每股編纂編纂港元,另加1.0%經紀佣金、0.0027%證監會交易徵費、0.005%聯交所交易費及0.00015%財務匯報局交易徵費 (須於申請時以港元繳足,並可予退還)股份代號 : 編纂聯席保薦人(按字母順序)編纂香港交易及結算所有限公司、香港聯合交易所有限公司及香港中央結算有限公司對本文件的內容概不負責,對其準確性或完整性亦不發表任何聲明,並明確表
6、示,概不對因本文件全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。本文件連同附錄六 送呈公司註冊處處長及備查文件 一節所指明的文件,已根據公司 (清盤及雜項條文) 條例第38D條的規定,送呈香港公司註冊處處長登記。證券及期貨事務監察委員會及香港公司註冊處處長對本文件或上述任何其他文件的內容概不負責。編纂預期將由編纂 (為其本身及代表編纂) 與本公司於編纂或前後協商釐定,惟無論如何不遲於編纂。除另有公佈者外,編纂將不超過每股編纂編纂港元,且目前預期將不會低於每股編纂編纂港元。編纂的申請人於申請時須支付最高編纂每股編纂編纂港元,另加1%經紀佣金、0.0027%證監會交易徵費、
7、0.005%聯交所交易費及0.00015%財務匯報局交易徵費,倘最終釐定編纂低於每股編纂編纂港元,多繳股款可予退還。倘因任何原因,本公司與編纂 (為其本身及代表編纂) 於編纂或之前無法就編纂達成協議,編纂將不會進行並將告失效。編纂 (為其本身及代表編纂) 如認為合適,可根據有意專業及機構編纂於編纂過程中表達的申請意願水平,在本公司同意下,於遞交編纂申請截止日期上午或之前任何時間,調減編纂數目及或將指示性編纂範圍調至低於本文件所述者 (每股編纂編纂港元至編纂港元) 。在此情況下,有關調低編纂數目及或指示性編纂範圍的通知,將於作出調低決定後盡快,且無論如何不遲於遞交編纂申請截止日期上午前,在聯交所
8、網站www.hkexnews.hk及本公司網站刊登。進一步詳情載於本文件 編纂的架構 及 如何申請編纂 兩節。在作出投資決定前,編纂應仔細考慮本文件所載全部資料,包括本文件 風險因素 一節所載的風險因素。倘於編纂上午8時正前出現若干理由,編纂 (為其本身及代表編纂) 有權終止編纂根據編纂承擔的責任。有關理由載於本文件 編纂編纂安排及開支編纂終止理由 一節。務請閣下參閱該節內容獲取進一步詳情。編纂並無亦將不會根據美國證券法或美國任何州證券法登記,亦不可於美國境內提呈發售、出售、質押或轉讓,惟編纂可根據S規例或美國證券法的其他登記豁免於美國境外以離岸交易方式發售、出售或交付。編纂編纂目 錄 v 本
9、文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。致編纂的重要通知本文件由本公司僅為編纂而刊發,除本文件根據編纂提呈發售的編纂外,本文件不構成出售任何證券的要約或招攬出售任何有關證券的要約或招攬購買任何有關證券的要約。本文件不得用作亦不構成在任何其他司法管轄區或在任何其他情況下的要約或邀請。本公司並無採取任何行動以獲准在香港以外任何司法管轄區編纂編纂或派發本文件。在其他司法管轄區派發本文件及編纂編纂均受限制,除非根據有關證券監管機關的登記或授權而獲該等司法管轄區的適用證券法例准許或獲得有關豁免,否則不得進行。閣下作出投資決定時應僅倚賴本文件及編纂
10、所載資料。編纂僅按照本文件所載資料及所作聲明提呈發售。我們並無授權任何人士向閣下提供有別於本文件所載的資料。 閣下切勿將並非載於本文件的任何資料或聲明視為已獲我們、聯席保薦人、編纂、編纂、編纂、任何編纂、我們或彼等各自的任何董事、高級職員、僱員、代理或代表,或參與編纂的任何其他人士或各方授權而加以依賴。頁次預期時間表. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .i目錄 . . . . . . . . . . . . . . .
11、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .v概要 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1釋義 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12、. . . . . . . . . . . . . . .40詞彙 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .53前瞻性陳述. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56風險因素. . . . . . . . . . . . . . .
13、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58目 錄 vi 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂及分派 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .108有關本文件及編纂的資料 . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112豁免遵守上市規則及豁免遵守公司 (清盤及雜項條文) 條例 . . . . . . . . . . . . . . . .117董事及參與編纂的各方 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .123公司資料. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15、 . . . . . . . . . . . . .126行業概覽. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .128監管 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .151歷史、重組及公司架構 . . . . . . . . . .
16、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .176業務 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .189與中國金茂的關係 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30
17、1關連交易. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .337董事及高級管理層 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .355主要股東. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
18、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .376股本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .377財務資料. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .380未來計劃及編纂用途. . .
19、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .456編纂 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .473編纂的架構. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
20、. . . . . . . .484如何申請編纂 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .500附錄一 會計師報告 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .I-1附錄二 未經審計編纂財務資料 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
21、. . . . . . . .II-1附錄三 溢利估計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .III-1目 錄 vii 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。附錄四 組織章程細則概要. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .IV-1附錄五 法定及一般資料. . .
22、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .V-1附錄六 送呈公司註冊處處長及備查文件 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .VI-1概 要 1 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。本概要旨在為閣下提供本文件所載資料的概覽。由於其為概要,故並非載有全部可能對閣下屬重要的資料亦並非完整文件,請結合整份文件一併閱讀。 閣下在決定是否投資編纂前,應細
23、閱整份文件,包括附錄。任何投資均涉及風險。有關投資編纂的部分特定風險載於本文件 風險因素 一節。 閣下在決定投資於編纂前,應細閱該節。概覽我們是中國增長迅速的高端物業管理及城市運營服務提供商。根據中指研究院的資料,2018年、2019年及2020年我們在管物業的平均物業管理費顯著高於物業服務百強企業的行業平均水平。根據中指研究院的資料,按服務範圍、服務標準、服務收費三個維度的多項指標計,我們是行業領先的公司。我們的控股股東中國金茂是中國的頂級物業開發商。根據中指研究院的資料,我們為增長最快速的高端住宅物業組合之一提供全方位的優質物業管理及增值服務。我們亦管理並經營多元化且不斷增長的商業物業組合
24、 (主要包括寫字樓及購物中心) 以及公共物業 (如學校、政府設施及其他公共空間) 。截至2021年9月30日,我們的在管總建築面積約為23.2百萬平方米。根據中指研究院的資料,中國物業管理行業的競爭極為激烈且高度分散。2020年,按在管建築面積及總收入計,我們佔中國物業管理市場的市場份額分別約為0.07%及0.15%。按每平方米收入計,我們於2020年在總部位於京津冀地區的物業服務百強企業中排名第五。按高端物業管理服務項目的在管建築面積計,我們於2020年在北京物業服務百強企業中排名第二。憑藉領先的品牌聲譽、廣泛的資源和豐富的經驗以及全面的技術能力,我們攜手業務夥伴,致力打造圍繞物業用戶生活及
25、工作活動的生活方式服務平台。我們力求通過我們的平台發揮不同核心的服務的協同效應,提供全面升級的生活體驗,改善物業用戶的生活品質並為業主提供物業管理服務注入活力。我們經營三項業務,分別為(i)物業管理服務,(ii)非業主增值服務,及(iii)社區增值服務。我們亦提供城市運營服務,其範圍涵蓋我們的三大業務線。我們已成立逾25年,專注於在中國提供物業管理服務。除物業管理服務外,我們亦提供非業主增值服務 (如案場、諮詢及其他增值服務) 。我們亦提供主要面向我們在管物業業主及住戶的各類社區增值服務。概 要 2 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告
26、一節。截至2021年9月30日,我們的合約建築面積達45.7百萬平方米,涵蓋中國22個省、自治區及直轄市的47座城市,其中67.8%位於中國一二線城市。截至最後實際可行日期,我們的物業管理組合涵蓋住宅物業及各類非住宅物業,包括商業物業 (如寫字樓及購物中心) 以及公共和其他物業 (如學校、政府設施及其他公共空間) 。截至2021年9月30日,在中國20個省、自治區及直轄市的35座城市,我們的在管總建築面積為23.2百萬平方米,包含96個住宅項目及41個非住宅項目。截至2021年9月30日,我們住宅物業及非住宅物業的在管建築面積分別為約19.7百萬平方米及3.5百萬平方米,分別佔我們在管總建築面
27、積的85.0%及15.0%。我們的在管建築面積指我們根據相關物業管理服務合約已開始提供物業管理服務的物業的合約建築面積,而我們的合約建築面積則指我們依據有效的物業管理合約而管理及將予管理的建築面積,包括已交付及尚未交付的建築面積。我們於往績記錄期間取得了快速增長。我們的收入由2018年的人民幣574.5百萬元增加至2019年的人民幣788.3百萬元,並進一步增加至2020年的人民幣944.2百萬元,2018年至2020年的複合年增長率為28.2%。截至2020年及2021年9月30日止九個月,我們的收入分別為人民幣665.3百萬元及人民幣1,048.7百萬元。同時,我們的年度利潤由2018年的
28、人民幣17.5百萬元增加至2019年的人民幣22.6百萬元,並進一步增加至2020年的人民幣77.1百萬元,2018年至2020年的複合年增長率為110.0%。截至2020年及2021年9月30日止九個月,我們的利潤分別為人民幣53.3百萬元及人民幣109.4百萬元。業務模式我們經營以下三項業務: 物業管理服務。我們為業主及住戶以及物業開發商提供一系列物業管理服務,其中包括秩序、保潔、綠化、園藝及公共區域運作設施的維保等服務。我們的物業管理組合涵蓋住宅物業 (尤其是高端住宅物業) 及各類非住宅物業,包括(i)商業物業 (如寫字樓及購物中心) 及(ii)公共及其他物業 (如學校、政府設施及其他公
29、共空間) 。 非業主增值服務。我們提供非業主增值服務,包括(i)向物業開發商提供案場服務,協助其在售樓處及樣板間進行銷售及營銷活動,及(ii)主要向物業開發商提供的諮詢及其他增值服務,如交付前及諮詢服務。概 要 3 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。 社區增值服務。我們主要為在管物業的業主及住戶提供社區增值服務,以解決其日常生活需求,主要包括(i)室內裝修平台服務,(ii)社區生活服務,如家政、新零售及餐飲服務,(iii)社區空間運營服務,如電梯廣告服務及停車位管理服務,及(iv)房地產經紀服務。此外,我們提供多種形式的城市運營
30、服務,協助政府和企業優化、創新和配置城市資源,為市民提供增值公共服務。我們的城市運營服務涵蓋三大業務線。下表載列於所示期間按業務線劃分的收入明細:截至12月31日止年度截至9月30日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)收入物業管理服務335,11758.3462,27758.6567,48160.1409,49861.6578,23855.2住宅物業164,56828.6201,50125.6276,91429.3199,40030.0335,21032.0非住宅物業170
31、,54929.7260,77633.0290,56730.8210,09831.6243,02823.2非業主增值服務178,61331.1250,83831.8294,40131.2198,98229.9371,62435.4社區增值服務(1)60,77310.675,2089.682,3288.756,8428.598,8239.4總收入574,503100.0788,323100.0944,210100.0665,322100.0 1,048,685100.0附註:(1) 包括投資物業經營租賃的總租金收入。我們的總收入從2018年的人民幣574.5百萬元增至2019年的人民幣788.3百
32、萬元,進一步增至2020年的人民幣944.2百萬元,且我們的收入從截至2020年9月30日止九個月的人民幣665.3百萬元增加至截至2021年9月30日止九個月的人民幣1,048.7百萬元,乃由於隨著我們擴大業務規模,我們三條業務線所產生的收入有所增加。我們的物業管理服務收入於往績記錄期間有所增長,其主要是因為我們的在管建築面積增長。截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年9月30日,我們的在管建築面積分別為10.2百萬平方米、12.7百萬平方米、17.7百萬平方米及23.2百萬平方概 要 4 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併
33、細閱本文件首頁警告一節。米。我們的非業主增值服務收入從2018年的人民幣178.6百萬元增至2019年的人民幣250.8百萬元,並進一步增至2020年的人民幣294.4百萬元,其主要是因為我們服務的物業開發商的銷售活動數量有所增長。我們的非業主增值服務收入從截至2020年9月30日止九個月的人民幣199.0百萬元增加至2021年同期的人民幣371.6百萬元,其主要原因為隨著我們擴大服務範圍,前期規劃及設計服務和交付後服務的收入增加所致。我們的社區增值服務收入由2018年的人民幣60.8百萬元增加至2019年的人民幣75.2百萬元,並進一步增加至2020年的人民幣82.3百萬元,其主要是因為我們
34、管理更多項目從而使社區空間運營服務與室內裝修平台服務收入有所增長。我們的社區增值服務收入從截至2020年9月30日止九個月的人民幣56.8百萬元增加至2021年同期的人民幣98.8百萬元,其主要是由於隨着我們業務規模擴張,在管社區數目增加。下表列示於所示期間我們按項目來源劃分的所得收入明細:截至12月31日止年度截至9月30日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年收入收入收入收入收入金額%金額%金額%金額%金額%(以人民幣千元計,百分比除外)物業管理服務335,11758.3462,27758.6567,48160.1409,49861.6578,23855.2金茂集團及中
35、化集團 (以及彼等各自的合營企業 及聯營公司) 開發的物業308,27753.6431,28254.7524,85455.6380,71657.3534,71451.0獨立第三方開發的物業26,8404.730,9953.942,6274.528,7824.343,5244.2非業主增值服務178,61331.1250,83831.8294,40131.2198,98229.9371,62435.4金茂集團及中化集團 (以及彼等各自的合營企業 及聯營公司) 開發的物業176,53930.7247,95631.4284,01930.1192,60128.9360,49934.4獨立第三方開發的物
36、業2,0740.42,8820.410,3821.16,3811.011,1251.0社區增值服務60,77310.675,2089.682,3288.756,8428.598,8239.4金茂集團及中化集團 (以及彼等各自的合營企業 及聯營公司) 開發的物業59,92110.574,5479.581,6048.656,7028.597,3479.3獨立第三方開發的物業8520.16610.17240.11400.01,4760.1總計574,503100.0788,323100.0944,210100.0665,322100.01,048,685100.0概 要 5 本文件為草擬本,其所載資
37、料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。下表列示於所示期間我們按物業類型劃分的所得收入明細:截至12月31日止年度截至9月30日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年收入收入收入收入收入金額%金額%金額%金額%金額%(以人民幣千元計,百分比除外)物業管理服務335,11758.3462,27758.6567,48160.1409,49861.6578,23855.2住宅物業164,56828.6201,50125.6276,91429.3199,40030.0335,21032.0非住宅物業170,54929.7260,77633.029
38、0,56730.8210,09831.6243,02823.2非業主增值服務178,61331.1250,83831.8294,40131.2198,98229.9371,62435.4住宅物業167,97229.2236,52230.0280,41829.7187,56728.2352,46333.6非住宅物業10,6411.914,3161.813,9831.511,4151.719,1611.8社區增值服務60,77310.675,2089.682,3288.756,8428.598,8239.4住宅物業28,8135.031,8614.040,3424.330,9574.762,785
39、6.0非住宅物業31,9605.643,3475.641,9864.425,8853.836,0383.4總計574,503100.0788,323100.0944,210100.0665,322100.01,048,685100.0 下表列示於所示期間我們按最終付費客戶類型劃分的所得收入明細:截至12月31日止年度截至9月30日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年收入收入收入收入收入金額%金額%金額%金額%金額%(以人民幣千元計,百分比除外)物業管理服務335,11758.3462,27758.6567,48160.1409,49861.6578,23855.2金茂集團
40、及中化集團 (及其各自的合營企業 及聯營公司)95,02016.590,50911.5102,61110.978,00911.7105,60910.1獨立第三方240,09741.8371,76847.1464,87049.2331,48949.9472,62945.1概 要 6 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。截至12月31日止年度截至9月30日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年收入收入收入收入收入金額%金額%金額%金額%金額%(以人民幣千元計,百分比除外)非業主增值服務178,61331.1250,
41、83831.8294,40131.2198,98229.9371,62435.4金茂集團及中化集團 (及其各自的合營企業 及聯營公司)164,45728.6232,21029.5279,61029.6190,79628.7353,66933.7獨立第三方14,1562.518,6282.314,7911.68,1861.217,9551.7社區增值服務60,77310.675,2089.682,3288.756,8428.598,8239.4金茂集團及中化集團 (及其各自的合營企業 及聯營公司)20,5403.628,5463.628,5683.019,6613.024,5272.3獨立第三方
42、40,2337.046,6626.053,7605.737,1815.574,2967.1總計574,503100.0788,323100.0944,210100.0665,322100.01,048,685100.0我們向屬於關聯方的物業開發商提供非業主增值服務產生的收入於截至2021年9月30日止九個月較2020年同期有所增加,主要是由於向金茂集團及其合營企業及聯營公司提供前期規劃及設計服務以及交付後服務產生的收入增加。概 要 7 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。下表載列於所示期間按業務線劃分的毛利及毛利率明細:截至12月
43、31日止年度截至9月30日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年毛利毛利率毛利毛利率毛利毛利率毛利毛利率毛利毛利率(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)物業管理服務37,10511.154,86811.9100,97817.877,83119.0101,16317.5非業主增值服務48,37327.168,55827.3101,17034.464,23132.3171,15746.1社區增值服務(1)29,55648.628,09737.432,64139.621,73938.238,57539.0總計整體115
44、,03420.0151,52319.2234,78924.9163,80124.6310,89529.6附註:(1) 包括投資物業經營租賃的總租金收入。我們的整體毛利率由2018年的20.0%跌至2019年的19.2%,主要是由於我們對智慧管理系統的投入增加,導致社區增值服務的毛利降低。我們的整體毛利率由2019年的19.2%增至2020年的24.9%,主要是由於(i)我們的物業管理業務毛利率提升 (誠如下文所述) ;及(ii)交付前服務與社區空間運營服務收入增加,該兩項服務相較我們提供的其他服務通常會產生更高的毛利率。我們的整體毛利率由截至2020年9月30日止九個月的24.6%增至截至20
45、21年同期的29.6%,主要是由於新增的諮詢服務及毛利率通常較高的其他增值服務 (如前期規劃及設計服務和交付後服務) 的貢獻。有關我們於往績記錄期間各業務線的毛利率趨勢分析,請參閱 財務資料各期間比較 。概 要 8 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。下表列示於所示期間我們按項目來源劃分的毛利和毛利率明細:截至12月31日止年度截至9月30日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年毛利毛利率毛利毛利率毛利毛利率毛利毛利率毛利毛利率(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人
46、民幣千元)(%)物業管理服務37,10511.154,86811.9100,97817.877,83119.0101,16317.5金茂集團及中化集團 (以及彼等各自的合營企業 及聯營公司) 開發的物業38,54812.554,55712.697,37518.675,38619.897,41018.2獨立第三方開發的物業-1,443-5.43111.03,6038.52,4458.53,7538.6非業主增值服務48,37327.168,55827.3101,17034.464,23132.3171,15746.1金茂集團及中化集團 (以及彼等各自的合營企業 及聯營公司) 開發的物業47,14
47、926.767,11527.197,26634.261,85232.1169,42947.0獨立第三方開發的物業1,22459.01,44350.13,90437.62,37937.31,72815.5社區增值服務29,55648.628,09737.432,64139.621,73938.238,57539.0金茂集團及中化集團 (以及彼等各自的合營企業 及聯營公司) 開發的物業29,65049.528,04337.632,55139.921,66138.238,17739.2獨立第三方開發的物業-94(1)-11.0548.29012.47855.739827.0總計115,03420.0
48、151,52319.2234,78924.9163,80124.6310,89529.6附註:(1) 此乃由於我們向政府設施提供的一次性及非經常性保潔服務所致,並不代表我們社區增值服務的收入模式。概 要 9 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。有關我們於往績記錄期間按項目來源劃分的毛利率趨勢分析,請參閱 財務資料影響經營業績的主要因素業務組合 。下表列示於所示期間按物業類型劃分的的毛利和毛利率明細:截至12月31日止年度截至9月30日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年毛利毛利率毛利毛利率毛利毛利率毛利毛利率
49、毛利毛利率(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)物業管理服務37,10511.154,86811.9100,97817.877,83119.0101,16317.5住宅物業2,7121.65,3012.636,78813.333,72916.954,15916.2非住宅物業34,39320.249,56719.064,19022.144,10221.047,00419.3非業主增值服務48,37327.168,55827.3101,17034.464,23132.3171,15746.1住宅物業44,75826.663,13626.
50、793,64733.457,65630.7159,36645.2非住宅物業3,61534.05,42237.97,52353.86,57557.611,79161.5社區增值服務29,55648.628,09737.432,64139.621,73938.238,57539.0住宅物業12,03141.83,58111.214,52436.012,15539.324,81939.5非住宅物業17,52554.824,51656.618,11743.29,58437.013,75638.2總計115,03420.0151,52319.2234,78924.9163,80124.6310,8952
51、9.6有關我們於往績記錄期間按物業類型劃分的毛利率趨勢分析,請參閱 財務資料影響經營業績的主要因素業務組合 。概 要 10 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。我們管理多元化的物業組合,涵蓋住宅物業 (尤其是高端住宅物業) 及非住宅物業,包括(i)商業物業,如寫字樓、摩天大廈及購物中心,及(ii)公共及其他物業,如學校、政府設施及其他公共空間。下表載列我們按物業類型劃分的物業管理服務收入明細:截至12月31日止年度截至9月30日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年收入收入收入收入收入(人民幣千元)(%)(人民
52、幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)住宅物業164,56849.1201,50143.6276,91448.8199,40048.7335,21058.0非住宅物業170,54950.9260,77656.4290,56751.2210,09851.3243,02842.0總計335,117100.0462,277100.0567,481100.0409,498100.0578,238100.0下表載列截至所示日期我們按地理區域劃分的(i)在管建築面積,及(ii)在管物業數目的明細:2018年於12月31日2019年2020年於9月30日2021年在管建築
53、面積在管物業數目在管建築面積在管物業數目在管建築面積在管物業數目在管建築面積在管物業數目(千平方米)(%)(千平方米)(%)(千平方米)(%)(千平方米)(%)華東地區(1)3,034.429.7224,304.134.0288,048.245.64512,690.354.676華北地區(2)2,649.825.9162,640.820.9203,109.417.6253,362.014.527華中地區(3)2,013.519.772,581.120.492,834.116.0123,130.313.513華南地區(4)1,131.811.121,735.413.741,971.811.262
54、,022.18.78西南地區(5)1,393.613.641,399.211.051,587.19.081,776.67.611西北地區(6)100.90.61259.51.12總計10,223.1100.05112,660.6100.06617,651.5100.09723,240.8100.0137概 要 11 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。附註:(1) 華東地區 指上海、浙江省、江蘇省、江西省、山東省、福建省及安徽省;(2) 華北地區 指北京、天津、山西省、河北省及內蒙古中部地區 (呼和浩特、包頭及烏蘭察布) ;(3)
55、 華中地區 指湖北省、湖南省及河南省;(4) 華南地區 指廣西壯族自治區、廣東省及海南省;(5) 西南地區 指重慶、四川省、雲南省、貴州省及西藏;(6) 西北地區 指甘肅省、寧夏回族自治區、陝西省、新疆維吾爾自治區及內蒙古自治區西部地區 (阿拉善盟、巴彥淖爾、烏海及鄂爾多斯) 。於往績記錄期間,我們的在管物業主要由金茂集團及中化集團以及彼等合營企業及聯營公司開發,其餘則由其他獨立第三方物業開發商開發或擁有。下表載列截至所示日期本集團按項目來源劃分的(i)合約建築面積,(ii)未交付的建築面積,及(iii)合約建築面積所涉及的物業數目的明細:截至12月31日截至9月30日2018年2019年20
56、20年2021年合約建築面積 (千平方米)21,861.230,788.440,525.545,730.2金茂集團及中化集團 (及彼等各自的合營企業 及聯營公司) 開發的物業20,823.229,950.537,835.941,379.0獨立第三方開發的物業1,038.0837.92,689.64,351.2未交付的建築面積 (千平方米)11,638.118,127.822,874.022,489.4金茂集團及中化集團 (及彼等各自的合營企業 及聯營公司) 開發的物業11,638.118,026.922,343.121,260.3獨立第三方開發的物業100.9530.91,229.1合約建築面
57、積所涉及 的物業數目8金茂集團及中化集團 (及彼等各自的合營企業 及聯營公司) 開發的物業99137164188獨立第三方開發的物業8112640概 要 12 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。下表載列截至所示日期本集團按物業類型劃分的(i)合約建築面積,(ii)未交付的建築面積,及(iii)合約建築面積所涉及的物業數目的明細:截至12月31日截至9月30日2018年2019年2020年2021年合約建築面積 (千平方米)21,861.230,788.440,525.545,730.2住宅物業19,461.
58、827,559.436,444.941,355.4非住宅物業2,399.43,229.04,080.64,374.8未交付的建築面積 (千平方米)11,638.118,127.822,874.022,489.4住宅物業11,591.817,129.521,989.121,592.1非住宅物業46.3998.3884.9897.3合約建築面積所涉及的 物業數目8住宅物業85118152182非住宅物業22303846下表載列於所示期間或截至所示日期我們(i)按項目來源劃分的物業管理服務收入,及(ii)在管建築面積,及按項目來源劃分的在管物業數目明細:截至12月31日止年度截
59、至9月30日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年收入收入收入收入收入(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)(人民幣千元)(%)金 茂集團及中化集團(以及彼等各自的合營企業及聯營公司) 開發的物業(1)308,27792.0431,28293.3524,85492.5380,71693.0534,71492.5獨 立第三方開發的 物業(2)26,8408.030,9956.742,6277.528,7827.043,5247.5總計335,117100.0462,277100.0567,481100.0409,498100.0578
60、,238100.0附註:(1) 金茂集團及中化集團以及彼等各自的合營企業及聯營公司) 開發的物業 指金茂集團或中化集團單獨開發或金茂集團或中化集團與其他方共同開發的物業。(2) 獨立第三方開發的物業 指並非由金茂集團或中化集團單獨或與其他方共同開發的物業。概 要 13 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。截至12月31日截至9月30日2018年2019年2020年2021年在管建築面積在管物業數目在管建築面積在管物業數目在管建築面積在管物業數目在管建築面積在管物業數目(千平方米)(%)(千平方米)(%)(千平方米)(%)(千平方米
61、)(%)金 茂集團及中化集團(及彼等各自的合營企業及聯營公司) 開發的物業(1)9,185.189.84311,923.794.25615,492.887.87620,118.786.6105獨 立第三方開發的 物業(2)1,038.010.28736.95.8102,158.712.2213,122.113.432總計10,223.1100.05112,660.6100.06617,651.5100.09723,240.8100.0137附註:(1) 金茂集團及中化集團 (及彼等各自的合營企業及聯營公司) 開發的物業 指金茂集團或中化集團單獨開發或金茂集團或中化集團與其他方共同開發的物業。(
62、2) 獨立第三方開發的物業 指並非由金茂集團或中化集團單獨或與其他方共同開發的物業。基於我們可得的資料,截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日,我們管理金茂集團及其合營企業及聯營公司所開發物業總建築面積的約91.0%、93.0%、89.0%及89.0%。據我們所知,由於中化集團及其合營企業及聯營公司開發的物業主要為自用,中化集團並無保留該等物業的建築面積數據,因此,我們無法獲得我們在管建築面積佔中化集團及其合營企業及聯營公司所開發物業總建築面積的百分比。概 要 14 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警
63、告一節。下表載列截至2021年9月30日我們住宅物業的前期物業管理服務合約的到期時間表:住宅物業的前期物業管理服務合約合約建築面積合約數目(千平方米)(%)(%)無固定期限的物業管理 服務合約(1)25,048.762.513867.3我們於合約到期後仍提供服務 的物業管理服務合約(2)4,385.410.9199.3有固定期限且將於下列期間 到期的物業管理服務合約截至2021年12月31日止年度261.50.631.5截至2022年12月31日止年度679.01.741.9截至2023年12月31日止年度 及往後年度9,730.324.34120.0小計10,670.826.64823.4總
64、計40,104.9100.0205100.0附註:(1) 無固定期限的物業管理服務合約主要指與物業開發商訂立的前期物業管理服務合約,該等合約無固定期限且可於組建業主委員會及業主通過業主委員會訂立的替代物業管理服務合約選出物業服務提供商時終止。(2) 儘管截至2021年9月30日合約已到期,我們仍繼續根據該等物業管理服務合約提供服務,此乃主要由於該等物業的相關業主大會尚未召開或尚未成立業主委員會以續簽我們的物業管理服務合約或選擇更換物業管理服務提供商,或我們正與業主委員會就續聘進行磋商。概 要 15 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一
65、節。下表載列截至2021年9月30日我們與業主委員會訂立的住宅物業的物業管理服務合約的到期時間表:與業主委員會訂立的住宅物業的物業管理服務合約合約建築面積合約數目(千平方米)(%)(%)無固定期限的物業管理 服務合約我們於合約到期後仍提供服務 的物業管理服務合約103.38.3436.4有固定期限且將於下列期間 到期的物業管理服務合約截至2021年12月31日止年度106.28.519.1截至2022年12月31日止年度182.014.519.1 截至2023年12月31日止年度及往後年度858.968.7545.4小計1,147.191.7763.6總計1,250.4100.011100.0
66、下表載列截至2021年9月30日我們非住宅物業的物業管理服務合約的到期時間表:非住宅物業的物業管理服務合約合約建築面積合約數目(千平方米)(%)(%)無固定期限的物業管理服務合約1,172.326.81019.6我們於合約到期後仍提供 服務的物業管理服務合約189.04.335.9有固定期限且將於下列期間 到期的物業管理服務合約截至2021年12月31日止年度1,255.028.71019.6截至2022年12月31日止年度574.413.11223.5 截至2023年12月31日止年度及往後年度1,184.127.11631.4小計3,013.568.93874.5總計4,374.8100.
67、051100.0於往績記錄期間,我們主動終止了兩份不符合我們盈利標準的物業管理服務合約。概 要 16 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。我們的客戶及供應商我們擁有龐大、不斷增長且忠誠的客戶群,主要包括(i)需要我們物業管理服務和社區增值服務的業主及住戶;(ii)需要我們非業主增值服務及物業管理服務的物業開發商;及(iii)其他客戶 (例如我們社區增值服務所需廣告公司) 。我們一般不向物業管理服務的個人客戶及社區增值服務的其他客戶授出信貸期。我們一般向物業開發商授出90天至180天的信貸期。就上市規則而言,中國金茂為本公司的控股股
68、東。中化集團為中國金茂的間接控股股東,於往績記錄期間將中國金茂及其附屬公司的賬目綜合入賬。在計算我們於往績記錄期間的五大客戶時,我們匯總了共同控制下客戶以及彼等附屬公司、合營企業及聯營公司的收入貢獻。因此,於往績記錄期間,我們的單一最大客戶為中化集團以及其附屬公司、合營企業及聯營公司 (包括中國金茂及其附屬公司 (不包括本集團) 、合營企業及聯營公司) 。有關進一步詳情,請參閱本文件 關連交易 及附錄一會計師報告附註29。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2021年9月30日止九個月,來自我們於往績記錄期間的各年度期間的單一最大客戶的收入分別為人民幣280.0百萬
69、元、人民幣351.3百萬元、人民幣410.8百萬元及人民幣483.8百萬元,分別佔我們總收入的48.7%、44.6%、43.5%及46.1%。同期,來自我們於往績記錄期間的各年度期間的五大客戶的收入共計分別為人民幣336.6百萬元、人民幣405.6百萬元、人民幣461.8百萬元及人民幣528.4百萬元,分別佔我們總收入的58.5%、51.5%、48.8%及50.4%。自2020年起,我們積極致力於尋求屬獨立第三方的物業開發商所開發項目的物業管理委聘,以受益於規模經濟、獲得額外的收入來源、使我們的物業管理組合多元化及減少對我們的單一最大客戶中化集團的依賴。截至2021年9月30日,我們由獨立第三
70、方所開發物業的合約建築面積為4.4百萬平方米。於往績記錄期間,我們的五大供應商多數為提供保潔、產品採購及秩序服務的分包商。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2021年9月30日止九個月,我們向往績記錄期間的各年度期間的單一最大供應商作出的採購額分別為人民幣22.4百萬元、人民幣52.9百萬元、人民幣63.0百萬元及人民幣125.1百萬元,分別佔我們採購總額的10.7%、16.7%、15.6%及24.0%。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2021年9月30日止九個月,我們向往績記錄期間的各年度期間的五大供應商作出的採購額共計分別為人民
71、幣76.3百萬元、人民幣121.8百萬元、人民幣148.5百萬元及人民幣193.9百萬元,分別佔我們採購總額的36.4%、38.4%、36.9%及37.1%。概 要 17 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。競爭優勢我們的競爭優勢包括以下方面: 我們是中國領先且廣受認可的綜合物業管理服務提供商,重點聚焦核心城市。 憑藉我們的控股股東中國金茂的支持,我們實現了強大的項目儲備,並將繼續利用高可見度及可持續的增長機會。 我們是高端物業管理服務市場的領導者,提供優質物業管理服務。 作為中國城市運營服務行業的先驅,我們完全有能力迅速拓展並進
72、一步多元化我們的城市運營物業組合及服務。 我們的先進技術及數字化科技有助我們提供智慧物業管理。 我們有一支經驗豐富、有遠見及務實的管理團隊以及一個完善的人才發展體系。業務策略我們的業務策略包括以下內容: 通過各種渠道進一步擴大並多元化我們的在管物業組合,以實現規模經濟。 持續聚焦於選擇具有高增長潛力的主要城市,優化我們的優質服務並進一步提升我們的品牌知名度及影響力。 進一步開發各種卓越的新型增值服務,以豐富我們的收入來源並提高我們的客戶忠誠度。 持續提升我們的技術能力,從而提高服務質量及營運效率。 持續完善我們的人才培訓及激勵機制以支持我們的業務持續快速增長。概 要 18 本文件為草擬本,其所
73、載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。財務資料概要下表列示我們往績記錄期間財務資料的概要,應連同本文件附錄一會計師報告所載綜合財務資料及相應附註一併閱讀。下文所呈列的過往業績未必可作為未來期間可預期業績的指標。合併損益表截至12月31日止年度截至9月30日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年(人民幣千元) (人民幣千元) (人民幣千元) (人民幣千元) (人民幣千元)收入574,503788,323944,210665,3221,048,685銷售成本(459,469)(636,800)(709,421)(501,521)(737
74、,790)毛利115,034151,523234,789163,801310,895其他收入及收益11,74674,71274,90858,63041,048銷售及分銷開支(2,301)(954)(1,808)(1,185)(10,213)行政開支(82,346)(117,150)(134,920)(95,633)(148,702)其他開支淨額(5,606)(4,441)(1,258)(32)(6,256)融資成本(10,165)(70,280)(64,186)(51,021)(33,537)除稅前利潤26,36233,410107,52574,560153,235所得稅開支(8,875)(1
75、0,786)(30,401)(21,231)(43,884)年期內利潤17,48722,62477,12453,329109,351以下各方應佔:母公司擁有人17,48722,62477,12453,329108,702非控股權益64917,48722,62477,12453,329109,351概 要 19 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。綜合全面收益表截至12月31日止年度截至9月30日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元年期內利潤17,48722,6
76、2477,12453,329109,351其他全面收益隨後期間不會重新分類至 損益的其他全面收益: 換算本公司財務報表 的匯兌差額(2)年期內其他全面收益, 扣除稅項(2)年期內全面收益總額17,48722,62477,12453,329109,349以下各方應佔: 母公司擁有人17,48722,62477,12453,329108,700 非控股權益64917,48722,62477,12453,329109,349我們的淨利潤從截至2020年9月30日止九個月的人民幣53.3百萬元增加至截至2021年9月30日止九個月的人民幣109.4百萬元。該增加主要由於隨著我們擴大業務規模及服務,三條
77、業務線產生的收入均有所增加。我們的淨利潤從2019年的人民幣22.6百萬元增加至2020年的人民幣77.1百萬元。該大幅增加主要是由於(i)物業管理服務收入增加及(ii)規模經濟的提升及有效的成本控制措施。我們的淨利潤從2018年的人民幣17.5百萬元增加至2019年的人民幣22.6百萬元。該增加主要是由於我們的物業管理服務及非業主增值服務的收入增加。概 要 20 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。有關詳情,請參閱 財務資料各期間比較 。非香港財務報告準則計量為補充我們根據香港財務報告準則呈報的綜合財務報表,我們亦將經調整利潤及
78、全面收益總額、經調整淨利潤率和經調整資產負債比率作為額外的財務計量。有關詳細定義及計算方法,請參閱 財務資料非香港財務報告準則計量 。該等非香港財務報告準則計量撇除應收關聯方借款及貸款以及與資產抵押證券安排相關借款的影響,該等款項與我們的日常業務過程並無關聯。我們認為,該等非香港財務報告準則計量通過撇除項目影響,便於比較我們的財務表現及狀況,因此,該等非香港財務報告準則計量為投資者及其他人士提供更多有用資料,使彼等採用與我們管理層相同的方式了解和評估我們的綜合經營業績及財務狀況。我們所呈列的該等非香港財務報告準則計量未必與其他公司所呈列類似名目的計量可資比較。該等計量項目用作分析工具具有局限性
79、,因而閣下對該等計量項目的使用不應獨立於我們根據香港財務報告準則所呈報的對經營業績或財務狀況,或將該等計量項目作為我們根據香港財務報告準則所呈報的對經營業績或財務狀況的替代。下表載列我們於往績記錄期間的經調整利潤與根據香港財務報告準則計算及呈列的最直接可比的財務計量的對賬:截至12月31日止年度截至9月30日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年(人民幣千元) (人民幣千元) (人民幣千元) (人民幣千元) (人民幣千元)年期內利潤17,48722,62477,12453,329109,351減:與應收關聯方借款及貸款 相關的其他收入及收益9,86469,99163,750
80、50,80332,408加:與應收第三方借款及貸款 相關的融資成本9,86469,99163,75050,80332,841經調整利潤17,48722,62477,12453,329109,784概 要 21 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。下表載列我們截至所示日期的經調整權益總額與根據香港財務報告準則計算及呈列的最直接可比的財務計量的對賬:於12月31日於9月30日2018年2019年2020年2021年(人民幣千元)(人民幣千元)(人民幣千元)(人民幣千元)權益總額79,655107,83149,134145,494減:與
81、計息借款相關的其他收入 及收益以及融資成本(433)經調整權益總額79,655107,83149,134145,927下表載列我們截至所示日期經調整計息借款和租賃負債與根據香港財務報告準則計算及呈列的最直接可比的財務計量的對賬:於12月31日於9月30日2018年2019年2020年2021年(人民幣千元)(人民幣千元)(人民幣千元)(人民幣千元)長期及短期計息借款及 租賃負債總額1,346,8251,220,4601,098,78826,452減:與2018年資產抵押證券 相關的借款1,341,0001,214,9971,080,992經調整計息借款及租賃負債5,8255,46317,796
82、26,452於往績記錄期間,我們經調整資產負債比率為零。概 要 22 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。下表載列截至所示日期及所示期間2018年資產抵押證券對我們於往績記錄期間的淨利潤和淨利潤率 (經扣除其他收入和融資成本) 以及資產負債比率 (經扣除我們財務業績中與2018年資產抵押證券有關的計息借款) 的影響:於12月31日及截至該日止年度於9月30日及截至該日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年(以人民幣千元計,百分比除外)2018年資產抵押證券調整前:年內期內利潤17,48722,62477,124
83、53,329109,351淨利潤率(1)3.0%2.9%8.2%8.0%10.4%資產負債比率(2)1,683.5%1,126.8%2,200.1%不適用2018年資產抵押證券調整後:年內期內利潤17,48722,62477,12453,329109,784淨利潤率(1)3.0%2.9%8.2%8.0%10.5%資產負債比率(2)不適用附註:(1) 淨利潤率乃按我們的年內期內利潤除以我們在同一年度期間的總收入再乘以100%計算。(2) 資產負債比率乃按計息借款 (不包括租賃負債) 除以權益總額再乘以100%計算。更多詳情,請參閱 財務資料債務借款2018年資產抵押證券 及 財務資料非香港財務報
84、告準則計量 。概 要 23 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。綜合財務狀況表概要於12月31日於9月30日2018年2019年2020年2021年(人民幣千元)(人民幣千元)(人民幣千元)(人民幣千元)非流動資產物業、廠房及設備10,91617,88933,61538,245投資物業14,51011,64010,5909,459使用權資產1,9262,43315,97024,982無形資產1926,1557,0846,108遞延稅項資產1,5781,6072,4574,085其他應收款項及其他資產1,215,6231,086,0
85、22941,5933,374非流動資產總值1,244,7451,125,7461,011,30986,253流動資產存貨6,4005,4935,1995,044貿易應收款項88,801155,291203,713451,537預付款項、其他應收 款項及其他資產440,526544,576644,196515,762受限制現金1,278現金及現金等價物160,030155,113270,818274,169流動資產總值695,757860,4731,123,9261,247,790流動負債貿易應付款項82,89790,655112,036150,737其他應付款項及應計費用317,279401,
86、709520,641621,713合約負債98,148146,917206,391258,992計息借貸126,000134,000144,000租賃負債1,5472,0635,57210,713應付稅項13,11916,66122,7355,326流動負債總額638,990792,0051,011,3751,047,481流動資產淨值56,76768,468112,551200,309總資產減流動負債1,301,5121,194,2141,123,860286,562概 要 24 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。於12月31
87、日於9月30日2018年2019年2020年2021年(人民幣千元)(人民幣千元)(人民幣千元)(人民幣千元)非流動負債其他應付款項123,657123,657計息借貸1,215,0001,080,997936,992租賃負債4,2783,40012,22415,739遞延稅項負債2,5791,9861,8531,672非流動負債總額1,221,8571,086,3831,074,726141,068資產淨值79,655107,83149,134145,494母公司擁有人應佔權益股本不適用不適用*66,947儲備79,655107,83149,13472,79879,655107,83149,
88、134139,745非控股權益5,749 權益總額79,655107,83149,134145,494附註:* 金額少於人民幣1,000元。我們的淨資產由2018年12月31日的人民幣79.7百萬元增加至截至2019年12月31日的人民幣107.8百萬元,主要歸因於我們的業務增長導致盈利增加。我們的淨資產由2019年12月31日的人民幣107.8百萬元減少至截至2020年12月31日的人民幣49.1百萬元,主要歸因於若干附屬公司向其當時股東宣派股息。我們的淨資產由2020年12月31日的人民幣49.1百萬元增加至截至2021年9月30日的人民幣145.5百萬元,主要歸因於我們的業務增長導致盈利
89、增加。我們的流動資產淨值由截至2018年12月31日的人民幣56.8百萬元增至截至2019年12月31日的人民幣68.5百萬元,主要乃由於與我們的業務增長基本一致的應收關聯方款項增加。我們的流動資產淨值由截至2019年12月31日的人民幣68.5百萬元增加至截至2020年12月31日的人民幣112.6百萬元,主要乃由於我們的業務經營所得款項增加導致現金及銀行結餘增加。我們的流動資產淨值由截至2020年12月31日的人民幣112.6百萬元增至截至2021年9月30日的人民幣200.3百萬元,主要乃由於與我們的業務增長基本一致的應收關聯方款項增加。概 要 25 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及
90、可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。綜合現金流量表概要截至12月31日止年度截至9月30日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年(人民幣千元)(人民幣千元)(人民幣千元)(人民幣千元)(人民幣千元)營運資金變動前經營現金流量37,67647,070124,80185,533174,235營運資金變動(53,288)(24,164)35,442(62,387)(74,680)經營所得 (所用) 現金(15,612)22,906160,24323,14699,555已收利息1,2438641,3139582,085已付所得稅(5,456)(7,866
91、)(25,310)(18,621)(63,102)經 營活動 (所用) 所得現金流量淨額(19,825)15,904136,2465,48338,538投 資活動 (所用) 所得現金流量淨額(1,334,955)176,878170,550100,6181,097,222融 資活動所得 (所用) 現金流量淨額1,326,180(197,699)(191,091)(116,090)(1,132,409)現金及現金等價物 (減少) 增加淨額(28,600)(4,917)115,705(9,989)3,351年期初現金及現金等價物188,630160,030155,113155,113270,818
92、年期末現金及現金等價物160,030155,113270,818145,124274,169我們的現金及現金等價物由於2019年年末的人民幣155.1百萬元增加至於2020年年末的人民幣270.8百萬元,主要是由於我們的淨利潤增加導致經營活動產生的現金流量淨額增加。於2018年,我們的經營現金流出淨額為人民幣19.8百萬元,主要來自於我們的除稅前利潤人民幣26.4百萬元 (就非現金及非經營項目作出調整) ,主要包括(i)融資成本人民幣10.2百萬元及(ii)貸款利息收入人民幣9.9百萬元。該金額因已繳納的所得稅人民幣5.5百萬元及營運資金的變動而進一步調整。營運資金變動主要包括(i)其他應付款
93、概 要 26 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。項及應計費用因應付關聯方款項增加而增加人民幣53.8百萬元,(ii)貿易應付款項增加人民幣30.0百萬元,乃由於向供應商採購材料增加及安全及清潔服務採購增加及(iii)合約負債增加人民幣21.7百萬元,乃由於客戶就物業管理服務作出的預付款項增加 (與我們擴大的在管物業組合一致) ,部分被基本與我們的業務增長一致的預付款項、其他應收款項及其他資產增加人民幣146.5百萬元所抵銷。有關我們現金流量的詳情,請參閱財務資料流動資金及資本資源現金流量 。主要財務比率下表列示於所示日期或期間我
94、們的主要財務比率:於12月31日截至該日止年度於9月30日截至該日止九個月2018年2019年2020年2020年2021年流動比率(1)1.11.11.1不適用1.2速動比率(2)1.11.11.1不適用1.2權益回報率(3)22.0%21.0%157.0%不適用75.2%總資產回報率(4)0.9%1.1%3.6%不適用8.2%毛利率(5)20.0%19.2%24.9%24.6%29.6%淨利潤率(6)3.0%2.9%8.2%8.0%10.4%附註:(1) 流動比率乃按於所示日期的流動資產總額除以流動負債總額計算。(2) 速動比率乃按於所示日期的流動資產總額減存貨再除以流動負債總額計算。(3
95、) 權益回報率乃按年內期內利潤除以相關年度期間的權益總額的年末 期末結餘再乘以100%計算。(4) 總資產回報率乃按年內期內利潤除以相關年度期間的資產總值的年末 期末結餘再乘以100%計算。(5) 毛利率乃按相關年內期內的毛利除以總收入計算。(6) 淨利潤率乃按相關年內期內的利潤除以總收入計算。本公司的權益回報率從2019年的21.0%大幅增加至2020年的157.0%,主要由於本公司的利潤從2019年到2020年大幅增加及重組產生的分派導致權益總額從2019年至2020年大幅減少。概 要 27 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節
96、。總資產回報率由2019年的1.1%上升至2020年的3.6%,主要是由於2019年至2020年利潤增加。我們的毛利率由2019年的19.2%增加至2020年的24.9%,主要是由於(i)我們物業管理業務的毛利率較高,以及(ii)我們來自交付前服務和社區空間運營服務的收入增加。相較於我們提供的其他服務,該等服務通常會產生更高的毛利率。我們的淨利潤率由2019年的2.9%增加至2020年的8.2%,主要是由於擴大現有毛利率較高的服務 (例如交付前服務和社區空間運營服務) 以及通過分包以提高我們成本結構效率的成本控制措施。我們的淨利潤率由截至2020年9月30日止九個月的8.0%增加至2021年同
97、期的10.4%,主要是由於我們的新諮詢和其他增值服務產品 (例如前期規劃及設計服務和交付後服務) 的貢獻,該等服務通常具有較高的利潤率。我們與金茂集團及中化集團的業務關係及對其的倚賴緊隨編纂、分派及編纂完成後 (未計及因行使編纂而可能發行的任何股份) ,中國金茂將直接控制本公司已發行股本的約編纂%。因此,在編纂後,根據上市規則,中國金茂將繼續為我們的控股股東。編纂完成後,本集團及金茂集團的業務將被明確劃分。金茂集團主要承擔金茂集團開發或投資的物業的業主、投資者及或運營商的角色,目的是使金茂集團在這些自主開發的物業中的投資利益及品牌價值最大化;而本集團主要是一個輕資產的服務提供商,在其管理的物業
98、中不持有任何所有權,其物業管理服務旨在保證在管物業安全、整潔及運作良好,而本集團的其他增值服務旨在促進物業開發商的銷售及營銷活動以及解決現有住戶的生活需求。雖然本集團及金茂集團在住宅及商業物業的相同細分市場中經營,並且都是在全國範圍內經營,但經營性質是相互補充的,沒有相互競爭。雖然存在有限重疊或類似業務,但我們相信這些不會對本集團與金茂集團的業務劃分產生重大影響。國資委監管下的大型企業集團中化集團間接持有中國金茂的約35.3%股權。中化集團的業務涵蓋能源、化工、農業、房地產及金融等多個領域。金茂集團是中化集團旗下的房地產開發業務平台企業。我們主要為金茂集團以及其合營企業及聯營公司開概 要 28
99、 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。發的物業提供物業管理服務。於往績記錄期間,我們亦為中化集團一家附屬公司 (並非金茂集團及其合營企業及聯營公司的成員公司) 開發的一個項目提供物業管理服務。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2021年9月30日止九個月,由金茂集團及中化集團及彼等的合營企業及聯營公司開發的項目所產生的物業管理服務收入分別約佔我們物業管理服務分部總收入的92.0%、93.3%、92.5%及92.5%。截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年9月30日,金茂集團及
100、中化集團及彼等的合營企業及聯營公司所開發項目的在管建築面積分別約為9.2百萬平方米、11.9百萬平方米、15.5百萬平方米及20.1百萬平方米,分別約佔我們在管總建築面積的89.8%、94.2%、87.8%及86.6%。雖然我們預期與金茂集團及中化集團及彼等的合營企業及聯營公司的合作和對其的依賴未來會繼續,但我們於2020年開始已分配更多資源以加快與獨立第三方物業開發商的業務發展。因此,我們由獨立第三方物業開發商開發的項目的在管總建築面積由截至2019年12月31日的約0.7百萬平方米大幅增至截至2020年12月31日的約2.2百萬平方米,我們自獨立第三方物業開發商開發的項目產生的物業管理服務
101、收入亦由截至2019年12月31日止年度的約人民幣31.0百萬元增至截至2020年12月31日止年度的約人民幣42.6百萬元。截至2021年9月30日,我們共管理32個由獨立第三方物業開發商開發的項目,在管總建築面積為約3.1百萬平方米,佔同日我們在管總建築面積的約13.4%。我們在向獨立第三方拓展增值服務方面亦取得顯著成績。我們於2020年就向獨立第三方非業主提供增值服務成功獲得七項合約,總合約金額約為人民幣20.6百萬元,以及於截至2021年9月30日止九個月獲得11項合約,總合約金額約為人民幣23.3百萬元。我們的董事認為,本集團已採取並將於日後採取切實有效的措施,將我們的服務擴展至獨立
102、第三方。本集團於一般及日常業務過程中與中國金茂 (為其本身及代表其聯繫人) 及其最終控股股東中化控股 (為其本身及代表其聯繫人) 訂立若干交易,該等交易於編纂後根據上市規則將構成本公司的持續關連交易。我們已向聯交所申請且聯交所已授予我們豁免嚴格遵守上市規則第14A章項下的若干規定。概 要 29 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。交易性質所尋求豁免截至12月31日止年度的建議年度上限2022年2023年(人民幣千元)(人民幣千元)與中國金茂及其聯營公司的持續關連交易商標使用許可不適用無無成本分攤服務不適用無無物業管理服務豁免遵守公
103、告、通函及獨立股東 批准規定140,000182,000案場服務豁免遵守公告、通函及獨立股東 批准規定330,000390,000物業代理服務豁免遵守公告、通函及獨立股東批准規定160,000220,000諮詢及其他增值服務豁免遵守公告、通函及獨立股東批准規定536,000615,000與中化控股及其聯營公司的持續關連交易物業管理服務及增值 服務豁免遵守公告、通函及獨立股東批准規定64,00083,000有關進一步詳情,請參閱本文件 與中國金茂的關係 及 關連交易 各節。概 要 30 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂用途假
104、設編纂為每股編纂編纂港元 (即本文件所述編纂範圍的中位數) ,我們估計我們收取的編纂編纂 (經扣除我們就編纂應付的編纂以及估計編纂且假設編纂未獲行使) 將約為編纂百萬港元。我們目前擬就以下目的及金額使用編纂編纂: 約編纂%或編纂港元將用於有選擇地物色與從事物業管理、城市運營服務及或社區運營的公司的戰略投資及收購機會,並用於擴大我們業務規模及鞏固我們領先行業地位,其中:約編纂%或編纂港元將用於收購、投資適合且與我們業務經營及策略互補的其他物業管理公司及城市運營服務上下游專業服務提供商或與其合作,及約編纂%或編纂港元將用於收購或投資提供與我們互補的社區產品及服務的公司。截至最後實際可行日期,我們並
105、無就編纂編纂用途識別或承諾任何收購目標; 約編纂%或編纂港元將用於升級智慧管理服務系統及我們智慧社區及智慧城市解決方案的發展,旨在為我們業主及住戶提供更便捷、更高質量的生活體驗並進一步提高物業管理及城市運營服務的成本效益,其中:約編纂%或編纂港元將用於購買及升級部署智能設備及物聯網設施的硬件,約編纂%或編纂港元將用於發展智慧城市解決方案,及約編纂%或編纂港元將用於升級及維護我們的數字化管理及服務平台,尤其是 金小茂系統和 回家 移動應用程序; 約編纂%或編纂港元將用於進一步開發我們的社區增值服務,以使服務產品多元化並提升盈利能力,其中:約編纂%或編纂港元將用於開發我們現有社區生活服務,約編纂%
106、或編纂港元將用於開發現有室內裝修平台服務、房地產經紀服務及社區空間運營服務,及約編纂%或編纂港元將用於擴張我們業務外展服務至提供新社區增值服務;及概 要 31 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。 約編纂%或編纂港元將用於營運資金及一般企業用途。我們許多在聯交所上市的同行正在中國尋求潛在的目標物業管理公司,因此我們可能於在中國物色合適收購目標及落實收購方案方面面臨激烈競爭。詳情請參閱 風險因素與我們業務及行業有關的風險我們的併購未必能實現預期效益。我們在將收購業務與我們現有業務整合時或會面臨困難 。更多資料請參閱 未來計劃及編纂用
107、途 。編纂及分派我們的編纂將構成自中國金茂的編纂。中國金茂根據上市規則編纂就編纂向聯交所提交編纂方案,而聯交所已確認中國金茂可進行編纂。於編纂完成後,中國金茂於本公司的股權減少並不構成上市規則項下中國金茂須予公佈的交易。中國金茂董事會基於以下原因認為,編纂符合中國金茂及中國金茂股東的整體利益:(i)令中國金茂及其股東有機會在本集團業務的獨立平台下變現對本集團的投資價值;(ii)使本集團能夠建立獨立編纂集團的身份,擁有更明確的業務重點及有效的資源配置,擁有獨立的集資平台,並透過編纂擴大投資者基礎;(iii)使我們能夠以更精簡的業務提升企業形象,從而提高能力吸引有可能直接與我們建立戰略合夥關係的戰
108、略投資者,從而創造與本集團的協同作用;(iv)提升 金茂 的品牌知名度;(v)令金茂集團及本集團能夠更專注於各自的業務發展、策略規劃並更好地分配資源;及(vi)預期於編纂及編纂完成後本公司仍為中國金茂的附屬公司,故透過合併本集團賬目及收取本集團股息收入,中國金茂將繼續受益於本集團業務的任何潛在增長。作為編纂的一部分,於2022年,中國金茂董事會宣佈向合資格金茂股東(即於記錄日期名列中國金茂股東名冊的金茂股份登記持有人) 進行分派。分派將悉數以實物分派方式按合資格金茂股東於記錄日期各自於中國金茂的持股比例向彼等派發概 要 32 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,
109、必須一併細閱本文件首頁警告一節。合共編纂股股份,佔緊隨編纂及編纂完成後本公司已發行股本的編纂%。根據分派,合資格金茂股東將有權就於記錄日期持有的每編纂股金茂股份獲發一股股份。分派須待編纂在各方面成為無條件後,方可作實。倘有關條件未獲達成,則分派將不會落實且編纂將不會發生。更多資料請參閱本文件 編纂及分派 。編纂本文件乃為編纂而刊發,乃編纂的一部分。編纂包括:(i)本文件 編纂的架構編纂 所述編纂編纂股股份 (可予編纂) ,以供香港公眾人士編纂;及(ii)在美國境外根據S條例透過離岸交易編纂編纂股股份 (可予編纂及視乎編纂行使與否而定) 。編纂將佔本公司緊隨編纂及編纂完成後已發行股本 (假設編纂
110、未獲行使)的約編纂%。編纂統計數據下表所有統計數據乃基於假設(i)編纂已完成且根據編纂發行編纂;及(ii)緊隨編纂及編纂完成後發行編纂股股份。基於編纂每股編纂港元基於編纂每股編纂港元股份編纂(1)編纂港元編纂港元未經審計編纂經調整母公司擁有人 應佔每股有形資產淨值編纂港元(人民幣編纂元)編纂港元(人民幣編纂元)附註:(1) 編纂的計算乃基於預期緊隨編纂及編纂完成後 (假設編纂未獲行使) 將發行的編纂股股份。概 要 33 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。近期發展及重大不利變動截至2021年12月31日,我們的合約總建築面積為57
111、.6百萬平方米,總共涵蓋266項物業,其中200項物業由金茂集團或中化集團或彼等各自的合營企業及聯營公司開發,合約建築面積為43.9百萬平方米,及66項物業來自其他項目,合約建築面積為13.7百萬平方米。截至2021年12月31日,我們管理175項物業,在管總建築面積為36.4百萬平方米,覆蓋中國20個省、市、自治區的38座城市,其中住宅物業及非住宅物業分別佔我們在管總建築面積的64.4%及35.6%。截至2021年12月31日止三個月,我們確認成功中標14項物業管理服務委聘,物業總建築面積為2.1百萬平方米。最近,我們與浙江省華龍實業集團有限公司 (中化藍天的全資附屬公司) 、金茂投資諮詢
112、(深圳) 有限公司、北京中關村科學城建設股份有限公司及南京東部寳聚投資發展有限公司訂立合作協議,為合約總建築面積預計約為2.3百萬平方米的19個項目提供物業管理及城市運營服務。該等項目具有不同的物業概況,包括住宅物業、商業物業、高端寫字樓及工業園區。作為大型國有企業,金茂集團於2021年繼續實現增長並保持穩健的財務比率。惟2021年12月,受房地產市場調控收緊和宏觀經濟環境的影響,金茂集團錄得合約銷售金額人民幣21,985百萬元,同比減少28.6%。然而,截至2021年12月31日止十二個月,金茂集團錄得累計合約銷售金額人民幣235,603百萬元,同比增長2%。截至2021年12月31日,金茂
113、集團錄得已認購 (但未簽約) 物業銷售金額人民幣6,501百萬元。根據中指研究院的資料,截至2021年7月31日,金茂集團持有土地儲備85.5百萬平方米。根據現有可得資料及根據董事作出合理查詢後所深知,我們的董事認為,截至最後實際可行日期,金茂集團將交付予本集團的物業管理項目概無受到任何重大不利影響。概 要 34 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。我們的董事已確認,自2021年9月30日起至本文件日期,我們的財務或交易狀況或前景概無發生重大不利變動,亦無發生會對本文件附錄一會計師報告所載綜合財務報表的資料產生重大不利影響的事件。
114、近期監管發展中國政府頒佈了一系列監管通知,以規範房地產市場及物業管理行業,旨在促進房地產市場及物業管理行業的穩定健康發展。該等監管通知包括住房和城鄉建設部等主管部門印發的 關於加強和改進住宅物業管理工作的通知(建房規202010號)( 10號通知 ) 及 關於持續整治規範房地產市場秩序的通知(建房202155號)( 55號通知 ) 。根據中指研究院的資料, 10號通知 提供指引並旨在提升物業管理服務質量,因而有望對物業管理服務行業的發展產生積極影響。 55號通知 要求落實政策,強調整改重點,專注房地產開發、住房銷售、房屋租賃及物業服務的整改。誠如中指研究院告知, 55號通知 主要完善或重申物業
115、開發及物業管理服務行業的若干總體要求,但並無強制推行新的合規要求,因此預期對提供優質服務且一直遵守法律法規經營業務,並已採取相關內部控制政策確保合法合規的物業管理公司不會產生不利影響。於2020年8月,住建部與中國人民銀行在聯合召開的座談會上提出限制性規則以限制房地產公司的附息債務及融資活動增長。該規則規定了適用於房地產開發商的債務資產比率、淨資產負債比率和現金與短期債務比率三道紅線標準 ( 三道紅線 ) 。有關詳情,請參閱 行業概覽行業增長推動力建議訂立 三道紅線 標準 。三條紅線標準要求:(i)資產負債率 (不含預收款項) 不得超過70%;(ii)淨資產負債率不得超過100%;及(iii)
116、現金與短期債務比率不得低於1.0。根據中國金茂截至2021年6月30日止六個月的中期業績,截至2021年6月30日,中國金茂的資產負債率 (不含預收款項) 、淨資產負債率和現金與短期債務比率分別為69%、52%和1.26,各項均已滿足 三道紅線 規定的相關標準。綜上所述,及經向中國金茂作出適當查詢後,我們認為, 三道紅線 法規概無對中國金茂的日常業務及計劃運營造成重大不利影響。概 要 35 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。於2020年12月28日,中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會 ( 中國銀保監會 ) 聯合頒佈 關於建
117、立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知( 聯合通知 ) ,限制金融機構的房地產貸款及個人住房貸款結餘與總貸款結餘的比例。根據中指研究院的資料, 聯合通知 主要影響住宅物業,且短期來看,鑒於 聯合通知的影響,部分銀行和金融機構可能不願為個人住房按揭提供融資,進而影響住房購買者的購買能力、住宅物業銷售和房地產行業的增長。然而,根據中指研究院的資料,從長遠來看, 聯合通知 對房地產行業的整體影響預期為中性,因此,不太可能對物業管理行業產生重大不利影響。於2021年10月23日,全國人大常委會通過決議授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作 ( 房地產稅改革政策 ) ,據此,擬對試點地區的
118、住宅或非住宅等各類物業的土地使用權人和業主徵收房地產稅,農村宅基地和建築除外 ( 房地產稅改革 ) 。根據中指研究院的資料,房地產稅改革政策可能會影響物業管理市場新建項目的可得性,但長遠而言預計不會對在管項目造成重大不利影響或改變物業的供需格局。董事認為,上述近期監管發展預期對我們的營運及財務表現不會造成重大不利影響,且聯席保薦人並未注意到任何會導致其不同意董事上述意見的事項。有關上述近期監管發展及對我們業務及財務表現影響的進一步詳情,請參閱 監管 、 風險因素與我們業務及行業有關的風險我們受限於監管環境及影響中國物業管理及房地產行業的措施 及 業務近期監管發展 。於2021年11月14日,國
119、家互聯網信息辦公室 ( 網信辦 ) 頒佈了 網絡數據安全管理條例 (徵求意見稿) ( 條例草案 ) 。根據 條例草案 第2條,其適用於有關使用網絡在中國境內進行數據處理活動的活動。誠如我們的中國法律顧問所告知,我們認為,一旦 條例草案 以現行形式生效,其將適用於我們的若干中國境內實體,且相關實體須遵守相關規定。概 要 36 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。於2022年1月4日,網信辦及其他十二個中國監管機構共同修訂並頒佈 網絡安全審查辦法( 辦法 ) ,將於2022年2月15日生效。於2020年6月1日生效的 網絡安全審查辦法
120、 將同時廢止。根據 辦法 ,若關鍵信息基礎設施運營者 ( 關鍵信息基礎設施運營者 ) 預計其採購的網絡產品和服務在投入使用後會影響或可能會影響國家安全,應向網絡安全審查辦公室申請網絡安全審查。 辦法 亦規定,掌握超過1百萬用戶個人信息的運營者赴國外上市,必須向網絡安全審查辦公室申報網絡安全審查。根據國務院於2021年7月30日頒佈並於2021年9月1日生效的 關鍵信息基礎設施安全保護條例 ,保護工作部門負責於其行業及部門內組織識別關鍵信息基礎設施,並將識別結果告知運營者。截至本文件日期,我們尚未自相關監管機構收到任何通知認定我們為關鍵信息基礎設施運營者。因此,截至本文件日期,關鍵信息基礎設施運
121、營者主動申請網絡安全審查的義務不應適用於我們。誠如我們的中國法律顧問所告知,鑑於截至最後實際可行日期,我們處理個人信息的用戶數量遠低於 一百萬用戶 的門檻,且網信辦頒佈的 條例草案 第13條已作出區分,其中澄清 國外上市 並不包括 香港上市 ,規定的境外上市的網絡平台運營商主動申請網絡安全審查的義務不適用於擬赴香港編纂。誠如我們的中國法律顧問告知,除上述自願備案外,倘監管機構認為該網絡產品及服務以及數據處理活動影響或可能影響國家安全,則可能會實行網絡安全審查。由於 辦法 第十條所載風險因素對釐定 影響或可能影響國家安全 的風險的詮釋及適用標準仍存在不確定性,我們不排除該等風險因素可能適用於我們
122、 (作為網絡平台運營商) 的可能性,而我們可能需要進行網絡安全審查。有關詳情,請參閱 業務標準化及智慧化管理在線服務平台 。概 要 37 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。截至2021年12月31日止年度的溢利估計根據本文件附錄三所載基準,在沒有不可預見的情況下,我們預計截至2021年12月31日止年度未經審計本公司母公司應佔綜合溢利將不少於人民幣170.0百萬元(相當於約208.9百萬港元) 。有關我們截至2021年12月31日止年度綜合溢利估計的詳情,請參閱 附錄三溢利估計 。COVID-19爆發對我們業務的影響由於中國政府
123、遏制病毒擴散的措施 (如出行及旅行限制以及取消公共活動) ,我們的運營已在一定程度上因業務活動及商業交易延期以及圍繞政府有關商業及旅行的延長限制期限的總體不確定性而受到影響。此外,我們採取一系列措施應對疫情以保護僱員,其中包括暫時關閉我們的辦公室、僱員遠程辦公安排及旅行限制或暫停。根據管理賬目,於2020年及截至2021年9月30日止九個月,我們分別就管理物業的消毒及購買個人防護設備和消毒材料產生額外費用人民幣6.9百萬元及人民幣1.5百萬元。近期出現的奧密克戎病毒變體 (一種比其前身更具傳染性的COVID-19病毒變體) 為我們在COVID-19疫情下的業務運營帶來更多不確定性。有關詳情,請
124、參閱 業務COVID-19爆發對我們業務的影響 及 風險因素我們的業務營運及財務表現已經並且可能繼續遭受COVID-19爆發的影響 。風險因素我們的業務受我們營運涉及的若干風險的影響,包括但不限於與我們業務及行業有關的風險、與在中國開展業務有關的風險以及與編纂及編纂有關的風險。我們認為下列為我們面對的部分主要風險:(i)我們未必能夠按計劃或合理進度或有利條款獲得新服務合約,且我們於往績記錄期間大部分在管物業由金茂集團開發;(ii)我們未必能按計劃實現未來增長,而無法有效管理任何未來增長或會對我們的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響;(iii)大量物業的物業管理服務合約終止或不獲續簽可能對
125、我們的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響;(iv)倘若我們無法控制經營成本、維持或提升盈利水平,我們的業務、財務表現及前景或會受到重大不利影響;(v)我們未必能夠自客戶收取全部服務費,因而可能產生應收款項減值虧損或經營活動概 要 38 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。現金流出;(vi)我們的業務運營及財務表現已經並且可能繼續遭受COVID-19爆發的影響;(vii)我們在將收購業務與我們現有業務整合時或會面臨困難及可能須就有關併購的商譽及其他無形資產計提減值;及 (viii)由於併購,我們的過往經營業績未必可作為我們未來
126、表現的指標。此外,我們正面臨與行業同行的競爭,尤其是在聯交所上市的公司,該等公司正於市場中積極尋求優質的收購或投資目標以實現其業務擴張的目標,概不保證我們可物色到符合我們甄選準則的合適目標。我們的未來收購亦面臨其他不確定性及風險,包括但不限於潛在而持續的財務責任及不可預見或隱藏負債,無法實現預期的目標、效益或提升營業收入機會以及分散資源及管理層注意力。有關詳情,請參閱 風險因素與我們的業務及行業有關的風險我們的併購未必能實現預期效益。我們在將收購業務與我們現有業務整合時或會面臨困難 。由於釐定風險是否重大時可能應用不同的詮釋及準則, 閣下應審慎考慮本文件所載全部資料,包括 風險因素 一節所述的
127、風險及不確定因素。股息政策及可供分派儲備於往績記錄期間及直至最後實際可行日期,本公司並無宣派或派付任何股息。現組成本集團的若干附屬公司已於2020年向其當時股東分別計提撥備或派付股息人民幣123.7百萬元及人民幣28.2百萬元。我們過往的股息分派記錄 (如有) 未必可作為確定我們日後可能宣派或派付的股息水平之參考或基準。任何股息的宣派須視乎我們的經營業績、營運資金及現金狀況、未來業務及盈利、資本需求、合約限制 (如有) 以及董事可能不時認為相關的任何其他因素而定。此外,股息的任何宣派及派付以及金額將須遵守組織章程細則及香港公司條例的規定。任何日後股息的宣派及派付將由董事酌情釐定,且須獲得股東批
128、准。有關詳情,請參閱 財務資料股息 。於2021年9月30日,本公司並無可供分派儲備。現組成本集團的若干附屬公司於2021年9月30日擁有可供分派儲備。有關詳情,請參閱 財務資料可供分派儲備 。概 要 39 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂股份編纂的總編纂估計約為編纂港元 (假設編纂為每股股份編纂港元(即指示性編纂範圍的中位數) ) ,其中約編纂百萬港元直接歸屬於發行股份,並將於完成編纂後自權益中扣除,及約編纂百萬港元將自綜合全面收益表扣除。於往績記錄期間,我們產生編纂人民幣編纂元,已自我們的綜合全面收益表扣除。假設編纂為
129、每股股份編纂港元 (即指示性編纂範圍的中位數) 及不計及編纂,我們的總編纂約佔編纂編纂的編纂%。上述估計編纂約編纂百萬港元,包括(i)編纂相關開支,其中包括編纂的估計編纂約編纂港元及潛在獎勵費約編纂港元;及(ii)非編纂相關開支編纂港元。上述編纂為最近期實際可行估計,僅供參考,實際金額或有不同。董事預期該等開支不會對我們截至2021年12月31日止年度的財務業績產生重大不利影響。釋 義 40 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。在本文件中,除非文義另有所指,否則下列詞彙具有以下涵義。編纂細則 或 組織章程細則指本公司於2022年月
130、日採納並將於編纂後生效的組織章程細則 (經不時修訂) ,其概要載於本文件附錄四聯繫人指具有上市規則賦予該詞的涵義京津冀地區指中國覆蓋北京和天津以及河北省的區域實益金茂股東指金茂股份的任何實益擁有人,其金茂股份於記錄日期以登記金茂股東的名義登記並列示於中國金茂的股東名冊董事會指本公司董事會編纂營業日指香港銀行一般向公眾開放辦理一般銀行業務之日,並非星期六、星期日或香港公眾假期編纂釋 義 41 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂中國指中華人民共和國,但就本文件而言及僅供地理參考及除文義所指外,本文件中所提述 中國 並不包括香港、
131、澳門及台灣中國結算指中國證券登記結算有限責任公司中指研究院指中指研究院,一家獨立行業顧問中國金茂指中國金茂控股集團有限公司 (前稱方興地產 (中國)有限公司,股份代號:00817.HK) ,一家於2004年6月2日在香港註冊成立的有限公司,其股份於聯交所主板上市,並為我們的控股股東創茂科技指創茂科技 (北京) 有限公司,一家於2020年2月14日在中國成立的有限公司,並為本公司的間接全資附屬公司緊密聯繫人指具有上市規則賦予該詞的涵義公司條例 或 香港公司條例指香港法例第622章 公司條例(經不時修訂或補充)公司 (清盤及雜項 條文) 條例指香港法例第32章 公司 (清盤及雜項條文) 條例(經不
132、時修訂或補充)本公司 、 我們指金茂物業服務發展股份有限公司 (前稱翰茂有限公司及金茂物業發展股份有限公司) ,一家於2020年9月14日在香港註冊成立的有限公司關連人士指具有上市規則賦予該詞的涵義釋 義 42 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。關連交易指具有上市規則賦予該詞的涵義控股股東指具有上市規則賦予該詞的涵義,除非文義另有所指,否則指中國金茂、中化香港、中化股份、中化集團及中化控股核心關連人士指具有上市規則賦予該詞的涵義COVID-19指由嚴重急性呼吸綜合症冠狀病毒2型引發的病毒性呼吸道疾病,相信最早於2019年年底出現
133、克而瑞研究指中國房地產大數據應用服務提供商克而瑞信息集團的研究機構董事指本公司董事不競爭契據指中國金茂以本公司為受益人 (為我們本身及為各附屬公司) 簽立日期為的不競爭契據,進一步詳述於本文件 與中國金茂的關係不競爭契據分派指中國金茂董事會於2022年月日宣佈的有條件特別股息,將以實物方式向合資格金茂股東分派合共編纂股股份的方式進行,惟須待本文件 編纂及分派 一節所述條件獲達成後方可作實企業所得稅法指中華人民共和國企業所得稅法 (經不時修訂、補充或以其他方式修改)釋 義 43 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。 除外司法權區指香
134、港以外的司法權區,而中國金茂董事會作出相關詢問後及基於所獲取的法律意見認為鑑於該等司法權區的適用法律的法律限制及或該等司法權區相關監管機構或證券交易所的規定,根據分派不向位於或居於該等司法權區的金茂股東或實益金茂股東分派股份屬必須或合宜極端情況指一旦出現會導致香港日常業務受到干擾及或影響編纂的任何極端情況或事件賽惟諮詢指北京賽惟諮詢有限公司,一家專注於中國房地產行業客戶關係研究的獨立諮詢公司財務匯報局指財務匯報局編纂本集團指本公司及其附屬公司,或倘文義有所指,就本公司成為其現有附屬公司的控股公司前的期間而言,該等附屬公司經營的業務,猶如彼等於當時為本公司的附屬公司或彼等的前任公司 (視乎情況而
135、定)廣東途茂指廣東途茂商業物業經營有限公司,一家於2021年12月6日在中國成立的有限公司,並為本公司間接非全資附屬公司港元 或 港仙指分別為香港法定貨幣港元及港仙釋 義 44 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂香港指中國香港特別行政區編纂香港聯交所 或 聯交所指香港聯合交易所有限公司編纂編纂慧茂樓宇指慧茂樓宇科技 (北京) 有限公司,一家於2021年3月5日在中國成立的有限公司,並為本公司間接全資附屬公司獨立第三方指據我們董事於作出一切合理查詢後所深知、盡悉及確信,與本公司或我們的關連人士 (定義見上市規則) 並無關連的人
136、士或公司及彼等各自的最終實益擁有人釋 義 45 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂嘉善嘉茂指嘉善嘉茂城市公共資源管理有限公司,一家於2021年2月9日在中國成立的有限公司,並為本公司間接非全資附屬公司金茂集團指中國金茂及其附屬公司,就本文件而言及除文義另有所指外,不包括本集團 金茂海外股東指於記錄日期中國金茂股東名冊所示其地址為香港以外的任何司法權區的金茂股東金茂物管指中化金茂物業管理 (北京) 有限公司 (前稱北京世紀凱晨物業管理有限公司) ,一家於2007年1月16日在中國成立的有限公司,並為本公司直接全資附屬公司金茂中
137、國港股通 投資者指通過滬港通及深港通透過中國結算 (作為代名人) 持有金茂股份之中國港股通投資者釋 義 46 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。金茂上海指金茂 (上海) 物業服務有限公司 (前稱上海金茂物業管理有限公司及上海金茂英泰設施管理有限公司) ,於1995年9月18日在中國成立的有限公司,並為本公司間接全資附屬公司金茂股份指中國金茂的已發行股份金茂股東指金茂股份的持有人編纂聯席保薦人指中國國際金融香港證券有限公司及HSBC Corporate Finance (Hong Kong) Limited (按字母順序)最後實際
138、可行日期指2022年1月27日,即本文件付印前確定當中所載若干資料的最後實際可行日期編纂上市規則指香港聯合交易所有限公司證券上市規則 (經不時修訂、補充或以其他方式修改)釋 義 47 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。主板指由聯交所營運之股票市場 (不包括期權市場) ,獨立於聯交所GEM,並與其並行運作茂同物管指茂同物業管理 (上海) 有限公司,一家於2021年3月8日在中國成立的有限公司,並為本公司的間接全資附屬公司商務部指中華人民共和國商務部國家統計局指國家統計局南京寧高指南京寧高國際物業顧問有限公司,一家於2004年4月2
139、3日在中國成立的有限公司,並為本公司間接全資附屬公司南京新茂指南京新茂資產管理有限公司,一家於2021年12月13日在中國成立的有限公司,並為本公司間接非全資附屬公司國家發改委指中華人民共和國國家發展和改革委員會 不合資格金茂股東指於記錄日期名列中國金茂股東名冊的金茂股東,且其於有關名冊顯示的地址為任何除外司法權區,以及據中國金茂得悉之時為居於任何除外司法權區的任何金茂股東或益金茂股東全國人大指中華人民共和國全國人民代表大會常務委員會釋 義 48 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂中國人民銀行指中國人民銀行,中國的中央銀行中
140、國公司法指中華人民共和國公司法,經修訂中國政府 或 國家指中國中央政府,包括所有政府分支機構 (包括省、市及其他地區或地方政府實體) 及其機構,或按文義所指,當中任何一個機關中國法律顧問指天元律師事務所,本公司有關中國法律的法律顧問珠三角指廣東省的城市網絡,包括東莞、佛山、廣州、惠州、江門、深圳、肇慶、中山及珠海以及香港特別行政區及澳門特別行政區釋 義 49 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂合資格金茂股東指於記錄日期名列中國金茂股東名冊的金茂股東,不合資格金茂股東除外記錄日期指2022年2月23日,為釐定合資格金茂股東有關
141、享有分派權利之記錄日期S規例指美國證券法S規例編纂重組指本集團為籌備編纂而進行的重組安排,詳述於本文件 歷史、重組及公司架構重組 一節人民幣指人民幣、中國法定貨幣國家外匯管理局指中華人民共和國國家外匯管理局國資委指國務院國有資產監督管理委員會稅務總局指中華人民共和國國家稅務總局證監會指香港證券及期貨事務監察委員會釋 義 50 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。證券及期貨條例指香港法例第571章證券及期貨條例 (經不時修訂或補充)上海金茂投資指上海金茂投資管理集團有限公司,一家於2007年11月15日在中國成立的有限公司,並為中國
142、金茂的全資附屬公司股份指本公司的普通股股東指股份持有人中化股份指中國中化股份有限公司,一家於2009年6月1日在中國成立的股份有限公司,並為中化集團的全資附屬公司中化集團指中國中化集團有限公司 (前稱中國中化集團公司及中國化工進出口總公司) ,於1981年8月11日在中國成立的國有企業,並為中化控股的全資附屬公司中化控股指中國中化控股有限責任公司,於2021年5月6日在中國成立的國有企業,由國資委全資擁有中化香港指中化香港 (集團) 有限公司 (前稱Sinochem Hong Kong (Holdings) Company Limited) ,一家於1989年12月1日在香港註冊成立的有限公司
143、,由中化股份全資擁有中化酒店指中化國際物業酒店管理有限公司,一家於1993年10月15日在中國成立的有限公司,並為中國金茂的全資附屬公司中化藍天指中化藍天集團有限公司,一家於2000年8月23日在中國成立的有限公司,並為中化集團的全資附屬公司釋 義 51 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂國務院指中華人民共和國國務院編纂附屬公司指具有上市規則賦予該詞的涵義主要股東指具有上市規則賦予該詞的涵義收購守則指由證監會頒佈的 公司收購、合併及股份回購守則 ,經不時修訂、補充或以其他方式修改往績記錄期間指包括截至2018年、2019年、
144、2020年12月31日止三個財政年度及截至2021年9月30日止九個月期間編纂美國證券法指1933年美國證券法 (經不時修訂、補充或以其他方式修改) ,以及據此頒佈的規則及規例美國指美利堅合眾國,其領土、屬地及受其司法管轄的所有地區美元指美國法定貨幣美元編纂釋 義 52 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。%指百分比長三角指中國地區,包括上海直轄市以及安徽省、江蘇省及浙江省悅鄰杭州指悅鄰 (杭州) 房地產經紀有限公司,一家於2020年7月29日在中國成立的有限公司,並為本公司間接全資附屬公司中藍新茂指浙江中藍新茂園區管理有限公司,
145、一家於2021年8月19日在中國成立的有限公司,為本公司間接非全資附屬公司舟山東大金茂指舟山東大金茂城市物業服務有限公司,一家於2021年7月19日在中國成立的有限公司,並為本公司間接非全資附屬公司紫金鑫茂指北京紫金鑫茂物業服務有限公司,一家於2021年9月30日在中國成立的有限責任公司,為本公司的間接非全資附屬公司本文件所載中國實體、企業、國家機構、設施、法規的英文名稱為中文或其他語言名稱的翻譯,僅供參考。倘中國實體、企業、國家機構、設施、法規的中文名稱與其英文譯名有任何歧義,概以中文名稱為準。詞 彙 53 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文
146、件首頁警告一節。本詞彙載有本文件所使用有關本集團業務的若干定義及其他詞彙,此等詞彙及其涵義未必與業內標準定義或用法相同。AI指人工智能平均物業管理費指加權平均物業管理費按每月每平方米以(i)各在管物業的每月應收物業管理費與截至相關日期相關物業的在管建築面積乘積之和,除以(ii)截至相關日期所有在管物業 (不包括小部分我們按個別項目基準以打包價形式收取物業管理費的項目) 的在管建築面積來計算收取複合年增長率指複合年增長率,按 (現有價值基本價值) (1/年度) -1收繳率指截至最後實際可行日期收繳的某期間物業管理費總額及同期應佔的物業管理費總額除以同期我們有權收取的物業管理費總額酬金制指我們物業
147、管理服務的一種計費模式,據此,我們的物業管理費收入僅包括自客戶收取或應收客戶的物業管理費的固定百分比或其中固定金額,其餘物業管理費將用於支付我們管理相關物業產生的開支,而扣除相關開支後物業管理費的任何過剩或不足部分,則歸屬於相關客戶或由相關客戶承擔商業物業指商業、飲食、供應及銷售及餐飲服務及其他行業用作商業用途的物業公共區域指由業主共同擁有的公共區域,包括 (其中包括) 樓梯、欄桿、走廊、地庫以及花園、停車位、設備房、管理處、游泳池及會所,以及我們所管理社區內的通道及景觀區域詞 彙 54 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。合約建
148、築面積指我們依據有效的物業管理合約而管理或將予管理的建築面積,包括已交付及未交付的建築面積建築面積指建築面積在管建築面積指根據有關物業管理服務合約,我們已開始提供物業管理服務的物業的合約建築面積IBA指本公司設計的互聯網樓宇自動化運營系統IoT 或 物聯網指內含電子、軟件、傳感器和網絡連接的物理設備、車輛、建築物和其他物品的網絡,使這些物品能夠收集和交換數據包幹制指我們物業管理服務的一種計費模式,據此,我們一般收取預先釐定的物業管理費,即我們根據我們訂立的物業管理服務合約就我們提供的所有物業管理服務的 全包 費用項目續約率指按一段時間內具有固定合約期限的、已屆滿並隨後由我們續約的物業管理服務合
149、約數目除以同一時段內具有固定合約期限的、已屆滿且我們主動終止的物業管理服務合約總數計算住宅小區 或 住宅物業指純住宅物業或含有住宅單位和非住宅性質的配套設施 (如商業或辦公單位) 的混合用途物業,但不包括純商用物業平方米指平方米一線城市指根據中指研究院,由北京、上海、廣州及深圳四個城市組成,遵從國家統計局的分類標準詞 彙 55 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。二線城市指根據中指研究院,包括中國省會城市、自治區首府城市及其他副省級城市,遵從國家統計局的分類標準三四線城市指根據中指研究院,由一二線城市以外的中國城市組成,遵從國家統
150、計局的分類標準物業服務 百強企業指中指研究院根據多個關鍵指標 (包括管理規模、經營績效、服務質量、增長潛力以及社會責任等) 發佈的中國物業管理公司綜合競爭力的年度排名未交付建築面積指尚未交付的合約建築面積前 瞻 性 陳 述 56 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。本文件載有前瞻性陳述。本文件所載並非過往事實的所有陳述 (包括但不限於有關我們未來財務狀況、我們經營或將尋求經營所在市場的策略、計劃、宗旨、目的、目標及未來發展的陳述) 及前接、後接或包含相關詞彙 ( 相信 、 預期 、 估計 、 預測 、 旨在 、 擬 、 將 、 可
151、能 、 計劃 、 認為 、 期望 、 尋求 、應當 、 會 、 將會 、 繼續 ,或類似表達或其反面意思) 的任何陳述均屬前瞻性陳述。該等前瞻性陳述涉及已知及未知風險、不明朗狀況及其他因素,且若干因素並非受我們控制,而此可能導致我們的實際業績、表現或成果、或行業業績與有關前瞻性陳述所表達或表示的任何未來業績、表現或成果有重大差異。該等前瞻性陳述乃基於有關我們現時及未來業務策略以及我們將於未來經營環境的若干假設作出。導致我們實際表現或成果與前瞻性陳述所述者有重大差異的重要因素包括 (其中包括) 以下各項: 我們的業務策略、經營計劃及目標; 我們的業務量、業務性質、業務潛力及業務未來發展; 我們的
152、股息政策; 我們的預期財務資料以及本文件 財務資料 一節載列有關價格趨勢、數量、經營、利潤、整體市場趨勢、風險管理及匯率的若干陳述; 我們可能尋求的各種商機; 我們識別並成功利用新業務發展機會的能力; 我們識別並整合合適收購目標的能力; 我們控制或減少成本的能力; 我們識別、計量、監控及控制業務風險的能力,包括改善整體風險狀況及風險管理慣例的能力; 我們資本合作夥伴、供應商、客戶及競爭者的行動及發展; 我們經營所在行業及市場的未來發展、趨勢及狀況;前 瞻 性 陳 述 57 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。 香港、中國及海外整體
153、經濟、市場及業務狀況; 我們運營所處行業及市場的監管及營運狀況的變動; 匯率波動及限制; 中國房地產及物業管理行業的預期增長及變動; 中國物業管理行業的未來競爭環境; COVID-19疫情的發展及影響; 資本市場發展;及 本文件所述其他風險因素以及不受我們控制的其他因素。可能導致實際表現或結果大為不同的其他因素包括但不限於本文件 風險因素章節及其他章節所論述者。謹請閣下不應過度依賴該等僅反映我們截至本文件日期觀點的前瞻性陳述,尤其是在中國經濟及物業管理行業狀況日新月異的情況下。 閣下應閱讀本文件全文且知悉實際未來業績可能與我們所預期的有重大差異。在適用法律、規則及法規規定的規限下,我們不就更新
154、或修訂任何前瞻性陳述 (無論因新資料、未來事件或其他狀況所導致) 承擔任何責任。就該等風險、不明朗狀況及假設而言,本文件所述前瞻性事件可能不會以我們預期的方式發生,或甚至根本不會發生。本節所載警告聲明以及 風險因素 一節所述風險及不明朗狀況適用於本文件所載所有前瞻性陳述。風 險 因 素 58 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂於我們的股份涉及風險。 閣下在編纂我們股份前應根據情況及閣下的投資目標仔細考慮本文件的所有資料,包括下文所述風險及不明朗因素。我們的業務、財務狀況及經營業績可能因該等風險及不明朗因素而受到重大不利影響。
155、我們的股份編纂可能因任何該等風險而下降, 閣下可能會損失全部或部分編纂。除下述風險外,還可能存在我們目前未知或我們目前認為不重大的其他風險及不確定性,該等風險及不確定性可能在未來變為重大風險。 閣下務請特別注意我們的主要業務在中國進行,監管我們的法律及監管環境可能與其他國家有重大差異。與我們業務及行業有關的風險於往績記錄期間,我們大部分在管物業由金茂集團開發於往績記錄期間,我們的大部分物業管理服務合約與管理金茂集團 (及其合營企業及聯營公司) 開發的物業有關。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2021年9月30日止九個月,我們管理該等物業的收入分別佔我們物業管理服
156、務收入的92.0%、93.3%、92.5%及92.5%。由金茂集團和中化集團 (及彼等各自的合營企業及聯營公司) 所開發物業貢獻的在管建築面積分別佔截至2018年、2019年及2020年12月31日以及截至2021年9月30日我們在管總建築面積的89.8%、94.2%、87.8%及86.6%。由於我們無法控制金茂集團的管理策略,中國政府可能採取的任何進一步規範房地產市場的措施、可能影響金茂集團業務經營和前景的宏觀經濟或其他因素、金茂集團營運或其開發新物業的能力出現任何不利發展,可能會影響我們就物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務取得相關新服務合約的能力。我們無法向閣下保證,金茂集團將繼續
157、聘請我們為其開發的任何物業提供物業管理服務、非業主增值服務或社區增值服務,尤其是因為就同一物業管理區域內的住宅區和非住宅物業的前期物業管理服務合約委任物業管理公司時,一般按照 物業管理條例(2018年修訂)及 前期物業管理招標投標管理暫行辦法 的招標投標程序執行。此外,上述金茂集團(及其合營企業及聯營公司) 開發的物業包括金茂集團與金茂集團並無持有控股權益的風 險 因 素 59 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。其他各方共同開發的物業。由於金茂集團對該等項目並無控制權或重大影響力,而開發該等物業的其他各方可能出於各種原因 (包括
158、商業考慮) 聘請我們以外的物業管理公司,我們無法保證我們會獲委聘為該等項目提供物業管理服務或於合約屆滿時重續我們現有的服務合約。我們可能無法按計劃或以理想進度或有利條款獲得新的服務合約於往績記錄期間,我們一般通過招投標程序獲得新的物業管理服務合約。物業管理公司的甄選取決於多項因素,包括但不限於物業管理公司所提供服務的質量、定價水平及經營能力。中標最終取決於招標方,而我們的努力可能會受到我們無法控制的因素的阻礙,其中可能包括整體經濟狀況的變化、不斷變化的政府法規以及物業管理行業內的供需變化。我們無法向閣下保證我們日後將能夠按計劃或以理想進度或有利條款獲得新的物業管理服務合約。於往績記錄期間及直至
159、最後實際可行日期,我們已從金茂集團 (或其合營企業及聯營公司) 所開發項目以外的項目來源獲得物業管理服務合約,並已向金茂集團 (或其合營企業或聯營公司) 以外的物業開發商獲得非業主增值服務合約。然而,我們無法向閣下保證我們能夠按計劃或以理想進度或有利條款繼續從外拓來源或其他客戶採購該等服務合約,因我們在與其他物業管理公司競爭時沒有金茂集團項目的固有優勢。此外,我們無法保證向獨立第三方開發的項目提供的物業管理服務的毛利率將與金茂集團 (及其合營企業及聯營公司) 所開發者的毛利率相若,主要是由於獨立第三方與金茂集團開發的項目性質不同,以及由於我們擴展業務為取得獨立第三方的委聘,我們可能需要提供更優
160、惠的條款所致。因此,倘獨立第三方所開發項目的毛利率低於金茂集團 (以及其合營企業及聯營公司) 開發物業的毛利率,我們的盈利能力或會於未來隨著我們將該等項目納入物業管理組合而下降。此外,我們通常在物業開發的後期與物業開發商訂立前期物業管理服務合約。我們無法向閣下保證我們自金茂集團 (及其合營企業及聯營公司) 或其他開發商處取得該等前期物業管理服務合約的成功率將維持在高水平。此外,該等合約屬過渡性質,有助於將物業的法定及實際控制權從物業開發商轉讓予業主。前期物業管理服務合約通常於業主大會選定另一物業管理服務提供商,且業主委員會與新選定的物業管理服風 險 因 素 60 本文件為草擬本,其所載資料並不
161、完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。務提供商訂立的物業管理服務合約生效時屆滿。我們無法保證業主委員會將保留我們的服務,而非以競爭對手取代我們。我們的客戶根據服務質量及成本選擇物業管理公司,而我們無法向閣下保證我們將始終能夠始終能夠以優惠的條件平衡彼等需求以使其滿意。我們的歷史業績可能並無法代表我們的未來前景,我們未必能按計劃實現未來增長,而無法有效管理任何未來增長或會對我們的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響於往績記錄期間,我們實現了收入及盈利能力的快速增長。我們的收入從2018年的人民幣574.5百萬元增至2020年的人民幣944.2百萬元,複合年增長
162、率為28.2%。我們的收入從截至2020年9月30日止九個月的人民幣665.3百萬元增加57.6%至截至2021年9月30日止九個月的人民幣1,048.7百萬元。我們的淨利潤從2018年的人民幣17.5百萬元增至2020年的人民幣77.1百萬元,複合年增長率為110.0%。我們的淨利潤由截至2020年9月30日止九個月的人民幣53.3百萬元增加105.0%至截至2021年同期的人民幣109.4百萬元。這得益於我們主要通過增加我們的在管總建築面積及我們於現有及新市場管理的物業數目而達成的內生增長。此外,在較小程度上,我們亦在通過多元化的服務類型及擴大客戶群體來拓展我們提供的增值服務。於2018年
163、、2019年及2020年12月31日以及2021年9月30日,我們的在管建築面積分別為10.2百萬平方米、12.7百萬平方米、17.7百萬平方米及23.2百萬平方米。然而,我們的擴張乃基於對市場前景的前瞻性評估且我們無法保證將繼續在未來的業務拓展中取得成功。我們無法保證評估始終正確,或我們可按計劃發展業務。我們的擴張計劃可能會受到多項我們控制範圍以外的因素影響。該等因素包括人工及其他運營成本上漲、對商機的激烈競爭帶來的挑戰、中國整體經濟狀況及監管環境的變化以及房地產和物業管理市場的變化 (特別是物業管理和增值服務的供需關係變化) ,以及能否獲得我們擴張工作所需的合適及有能力的僱員和第三方服務提
164、供商,是否可以滿足客戶及業務夥伴不斷變化的需求及喜好。我們亦可能遇到我們已簽合約建築面積的項目的意外延誤,這可能會減緩我們在管建築面積的增長。為於業務擴展上取得成功,獲得新的服務委聘及擴大市場份額及客戶基礎,我們將需要招聘、培訓及挽留具備勝任能力的僱員、挑選第三方服務提供商作為供應商、加強與其他業務夥伴的合作、繼續打造業務及樹立聲譽並在較短時間內了解客戶及業風 險 因 素 61 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。務夥伴不斷變化的需求及喜好。我們可能對地方物業管理服務市場的了解有限,或在我們可能進軍的新市場中過往業務經驗很少甚至毫
165、無經驗。此外,新市場可能與我們現有市場在行政及監管環境方面存在重大差異,故我們在適應新市場方面或會面臨重重困難。我們對新市場的商業慣例的熟悉程度或與新市場第三方服務提供商及其他業務夥伴的業務關係方面的優勢未必與我們已立足的市場相同。我們在新市場中利用我們品牌的能力有限,未必如在現有市場般得心應手,並可能面臨來自該等新市場中其他物業管理公司或管理自有物業的物業開發商更激烈的競爭。此外,隨著我們不斷擴張我們的組合以覆蓋新地區或市場的更多物業 (尤其是進入新地區或市場的初期,規模經濟效益尚未實現) ,未來我們物業管理服務的毛利及毛利率未必會以與歷史經營業績相當的水平增長。此外,我們的未來增長取決於我
166、們的管理層持續改善行政、技術、運營及財務等基礎架構的能力。我們能否維持未來增長亦取決於我們招聘、挽留、培訓、監督及管理其他高級職員及僱員的能力,複製我們業務模式的能力,分配我們人力資源的能力以及管理我們與日益增多的客戶、供應商及其他業務夥伴之間關係的能力。我們的過往業績及增長未必反映我們的未來前景及經營業績,我們無法保證能夠以理想增長率實現未來增長,甚至無法實現有關增長,亦無法保證將能夠有效管理我們的未來增長,這兩種情況均會對我們的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。成功實施我們的擴張計劃也可能會造成人力資源緊張,從而可能會影響我們維持優質服務的能力。大量物業的物業管理服務合約終止或不獲
167、續簽可能對我們的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響於往績記錄期間,我們大部分收入來自物業管理服務。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年9月30日止九個月,我們自物業管理服務產生的收入分別佔我們總收入的58.3%、58.6%、60.1%、61.6%及55.2%。截至2018年、2019年及2020年12月31日及截至2021年9月30日,我們的合約建築面積分別為21.9百萬平方米、30.8百萬平方米、40.5百萬平方米及45.7百萬平方米。於2018年、2019年及2020年12月31日及於2021年9月30日,物業管理合約數目分別為131
168、個、182個、233個及267個。我們與開發商訂立的前期物業管理服務合約通常並無固定期限,風 險 因 素 62 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。並可於業主通過業主大會選定另一家物業管理服務提供商且業主委員會訂立的替代物業管理服務合約生效之時予以終止。於往績記錄期間,概無開發商或業主通過業主大會終止我們與開發商訂立的前期物業管理服務合約。我們與業主委員會訂立的物業管理服務合約通常具有固定期限,須於屆滿時續簽且可因故終止。有關詳情,請參閱 業務物業管理服務合約住宅區物業管理服務合約 。我們無法保證我們提供的服務獲得足夠滿意度,以確
169、保有關業主選擇與我們訂立後續物業管理服務合約。即使我們成功地與業主委員會訂立物業管理服務合約,我們亦無法保證在到期後會續簽該等合約。倘有關合約未續簽或因故終止,我們無法保證我們將能夠覓得其他商機並以有利條款訂立替代物業管理服務合約,甚至根本無法訂立該等合約。大量物業管理服務合約終止或不獲續簽可能對我們的物業管理服務收入造成重大不利影響。此外,我們社區增值服務的發展及成功經營在一定程度上與我們的在管物業數目相關。因此,未能續簽我們的任何物業管理服務合約或該等合約終止亦可能對我們其他業務的表現造成不利影響。我們城市運營服務的表現及前景取決於中國地方政府持續的公共支出及投資城市運營服務主要包括政府和
170、企業對城市資源的整合、優化、轉化及配置,以及向市民提供增值公共服務,該等服務受中國地方政府的公共支出及投資水平影響。中國地方政府的公共支出及投資受宏觀經濟環境、房地產市場狀況及政府經濟政策等多種因素影響,其中許多因素超出我們的控制範圍。因此,中國地方政府於城市規劃、運營及開發方面的公共支出及投資的任何減少,可能導致我們就城市運營服務獲得的合約數量減少。倘中國地方政府大幅減少於城市規劃、運營及開發方面的公共支出及投資,我們的業務、財務狀況及經營業績可能會受到重大不利影響。此外,我們的城市運營服務於2014年開始。鑑於我們在該領域的運營歷史有限,我們無法向閣下保證我們的城市運營業務將能夠保持過往的
171、增長速度,或者我們將能夠成功實施我們擴張該等服務的計劃。風 險 因 素 63 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。倘若我們無法控制經營成本並維持或提升盈利水平,我們的業務、財務表現及前景或會受到重大不利影響物業管理行業屬於勞動力密集型行業,為維持及提高我們的利潤率,控制及減少人工成本、分包成本和其他經營成本對我們而言至關重要。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年9月30日止九個月,員工成本分別佔我們總銷售成本的32.3%、32.1%、30.2%、32.4%及27.6%,分包成本 (
172、指秩序、維護、保潔及綠化成本) 分別佔我們總銷售成本的28.0%、29.7%、31.9%、30.8%及29.9%。我們的人工成本及分包成本的上行壓力來自多個方面,包括但不限於: 最低工資增加。中國各地區的最低工資標準主要由相關地方政府釐定。我們經營所在若干地區的最低工資近年來大幅增加,直接影響我們的人工成本。同時,中國物業管理行業內招募合資格僱員的競爭激烈。因此,我們可能須在招募僱員方面支付較高工資並在挽留僱員方面付出更多努力,從而導致我們人工成本的相應增加; 員工人數增加。隨著我們的業務擴張,我們預期員工人數將繼續增加。除我們的人工成本外,員工人數增加亦增加了其他相關成本,如與培訓及質量控制
173、措施相關的成本。我們亦將需要挽留並不斷招聘合資格僱員,以滿足我們不斷增長的人才需求;及 節約成本措施生效需要時間。我們執行任何措施以達致程序標準化、運營優化及智慧化管理並實現降低相關經營成本效果的時間晚於我們就特定物業項目開始物業服務的時間。於執行該等措施前,我們降低成本增加影響的能力有限。由於我們的業務不斷拓展、我們的服務類型及物業管理組合日益多元化,我們無法向閣下保證我們將能夠在持續提高服務質量的同時控制或降低經營成本、改善我們的成本架構及效益。由於實踐中我們很難與業主磋商提高物業管理費,或以其他方式與客戶磋商提高其他服務費,我們無法向閣下保證我們可成功將增加的成本通過收費價格 (包括物業
174、管理費) 轉嫁至客戶,從而保持我們的盈利能力。倘若我們無法成功控制成本及維持盈利能力,我們的業務、財務狀況及經營業績或會受到重大不利影響。風 險 因 素 64 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。倘若我們按包幹制履行物業管理服務時未能控制成本或提高物業管理費,我們可能會遭受虧損,且我們的利潤率可能會下降於往績記錄期間,我們的絕大部分收入來自包幹制物業管理服務,該等收入分別佔我們截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2021年9月30日止九個月物業管理服務總收入的96.8%、98.7%、98.5%及98.7
175、%。我們一般按包幹制依據預先釐定的固定總價收取物業管理費 (即涵蓋所提供的物業管理服務的 全包 費用) 。該等物業管理費固定,並不隨我們發生的實際物業管理成本金額而變動。我們按包幹制將向客戶收取的全數物業管理費確認為收入,並將我們就提供物業管理服務所產生的實際成本確認為我們的銷售成本。進一步詳情請參閱 業務物業管理服務物業管理服務的收費模式 。倘若我們未能於磋商及訂立物業管理服務合約前準確估計我們的實際成本及我們收取的物業管理費金額不足以涵蓋我們提供物業管理服務過程中發生的所有成本,我們無權向相關業主、住戶或物業開發商收取差額。因此,我們可能會蒙受損失,且在相關無法盈利的合約到期之前可能無法對
176、相關情況作出糾正。於2018年、2019年及2020年12月31日以及於2021年9月30日,我們按包幹制管理的物業管理項目中分別有8個、11個、14個及15個於往績記錄期間產生虧損,根據管理賬目,自這些項目所得物業管理服務收入分別佔截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2021年9月30日止九個月總收入的2.6%、2.6%、2.1%及1.8%。我們繼續管理若干該等項目,並通過各項節約成本措施或通過於該等合約到期時協商新條款來逐步提高其盈利能力。然而,我們無法保證該等措施將會有效提高該等項目的盈利能力。有關產生虧損項目的詳情,請參閱 業務物業管理服務物業管理服務的收費
177、模式 。我們可於合約續期時與業主磋商,或根據中國適用法律法規獲得必要數量的業主批准後,提高物業管理費。然而,我們未必能成功提高物業管理費。倘我們未能提高物業管理費,且經扣除物業管理成本後出現營運資金差額,我們的利潤率可能會受到不利影響,或我們的服務範圍可能需要調整,以保持該等業務的盈利能力。在該等情況下,我們可能會尋求不同措施降低成本,以減少差額。然而,該等節約成本措施可能不會成功提升我們的利潤率,且我們節約成本的努力可能對我們物業管理服務的品風 險 因 素 65 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。質造成負面影響,從而可能進一步
178、削弱客戶向我們支付更高物業管理費的意願,並因此對我們超出該等無法盈利合約之外的整體聲譽、業務經營及財務狀況造成不利影響。倘若我們無法控制我們收取打包價的項目的成本,我們可能會遭受損失,且我們的利潤率可能會下降於往績記錄期間,我們按個別項目基準而不參考建築面積以打包價形式向我們在管的若干非住宅物業管理項目收取物業管理費。我們按打包價收費的項目為非住宅物業項目,如學校及政府設施。於釐定相關物業管理打包價時,我們考慮多項因素,例如將提供的特定物業管理服務的性質和範圍、我們預期產生的成本、合理的目標利潤率以及來自同行業公司的競爭 (包括向可資比較物業提供的物業管理服務的定價) 。倘若我們未能於磋商及訂
179、立物業管理服務合約前準確估計我們的實際成本,且我們所收取的物業管理費打包價最終不足以覆蓋我們提供服務產生的所有成本,我們可能會遭受損失並且在相關無法盈利的合約到期之前可能無法對相關情況作出糾正。根據管理賬目,於往績記錄期間,於2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年9月30日止九個月,我們按打包價收取物業管理費的項目產生的收入分別為人民幣16.4百萬元、人民幣11.8百萬元、人民幣17.5百萬元、人民幣12.3百萬元及人民幣20.9百萬元。根據管理賬目,就該等項目而言,我們於2018年、2019年及2020年以及截至2020年9月30日止九個月分別產生虧損總額人民幣3.
180、6百萬元、人民幣3.0百萬元、人民幣2.1百萬元和人民幣1.7百萬元,於2021年9月30日止九個月產生毛利人民幣2.1百萬元。通過我們採取的各項成本節約措施,我們對該等項目的盈利能力有所提高。然而,我們無法確保該等措施將持續有效,倘該等措施無法持續有效,我們的整體聲譽、業務運營及財務狀況可能會受到不利影響。我們於2018年的經營現金流出淨額為人民幣19.8百萬元,未來可能會錄得經營現金流出淨額雖然我們於2019年、2020年及截至2020年及2021年9月30日止九個月分別產生經營現金流入淨額人民幣15.9百萬元、人民幣136.2百萬元、人民幣5.5百萬元及人民幣38.5百萬元,但我們於20
181、18年錄得經營現金流出淨額人民幣19.8百萬元,主要歸因於我們的除稅前利潤人民幣26.4百萬元,經調整非現金和非營運項目主要包括(i)融資成本人民幣10.2百萬元及(ii)貸款利息收入人民幣9.9百萬元。該金額因人民幣5.5百萬元的已付所得稅及營運資金變動而進一步調整。營運資金變動主要包括:(i)由於應付關風 險 因 素 66 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。聯方款項增加導致其他應付款項及應計費用增加人民幣53.8百萬元;(ii)由於向供應商採購材料增加以及秩序及保潔服務的採購增加導致貿易應付款項增加人民幣30.0百萬元及(i
182、ii)由於客戶就物業管理服務作出的墊款增加導致合約負債增加人民幣21.7百萬元(此乃與經擴大在管物業組合一致) ,部分被通常與我們的業務增長一致的預付款項、其他應收款項及其他資產增加人民幣146.5百萬元所抵銷。我們無法向閣下保證我們未來不會錄得經營現金流出淨額。倘我們不能從我們的業務中產生足夠的現金流,或倘我們不能保持足夠的現金或獲得額外的外部融資,我們的流動資金狀況可能會受到不利影響。倘我們沒有足夠的現金流用於支持我們的業務、運營及資本開支,則我們的業務、財務狀況及經營業績將會受到重大不利影響。我們未必能夠自客戶收取全部服務費,因而可能產生應收款項減值虧損或經營活動現金流出我們可能在自客戶
183、收取服務費 (如來自業主及住戶的物業管理費) 方面遇到困難。對於寫字樓和購物中心管理,我們主要向辦公室及商店二級租賃的承租人收取費用。即便我們力圖通過各種收款措施收取逾期物業管理費,我們仍無法保證該等措施將會有效。接受新委聘前,我們可能會評估該等物業的物業管理費的過往收繳情況。然而,我們無法保證該評估會令我們得以準確預測我們未來物業管理費的收繳率。此外,儘管於往績記錄期間大部分物業管理費通過銀行轉賬等非現金方法支付予我們,但若干業主及住戶可能選擇以現金支付物業管理費,此舉可能對我們造成現金管理風險。無論我們能否收到服務費,我們的運營成本均保持不變。截至2018年、2019年及2020年12月3
184、1日以及2021年9月30日,我們貿易應收款項的賬面值分別為人民幣88.8百萬元、人民幣155.3百萬元、人民幣203.7百萬元及人民幣451.5百萬元。於2018年、2019年及2020年12月31日及2021年9月30日,我們的貿易應收款項減值撥備餘額分別為人民幣4.1百萬元、人民幣3.2百萬元、人民幣3.6百萬元及人民幣4.6百萬元。儘管我們的管理層估計及相關假設是根據我們確定撥備時可獲得的資料作出,該等估計或假設可能因獲得新的資料而需調整。倘實際收取情況遜於預期,或我們過往的貿易應收款項減值撥備由於新資料原因而變得不足,我們可能需要增加減值撥備,繼而可能對我們的業務、財務狀況及經營業績
185、造成重大不利影響。風 險 因 素 67 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。我們貿易應收款項的收繳受季節性波動的影響於往績記錄期間,我們貿易應收款項的收繳經歷季節性波動,並預計今後將繼續經歷此類季節性波動。例如,於截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度,我們物業管理費的收繳率分別為98.5%、96.8%及94.1%。於一年中的頭幾個月,特別是在中國農曆新年期間,我們亦可能遇到向非業主提供增值服務的貿易應收款項的收繳率較低的情況。通常,我們的貿易應收款項全年都在增加,但接近年底,當業主、租戶及住戶與我們結算其未付的
186、物業管理費餘額時,我們的貿易應收款項則會減少。我們的物業管理費收繳率及貿易應收款項的季節性波動要求我們審慎管理我們的流動資金,以便為我們的業務提供足夠的現金用於運營。倘我們無法自客戶收取服務費,或在收取該等費用時經歷長期延遲,則我們的現金流狀況及我們滿足營運資金需求的能力可能會受到不利影響。我們面臨與委聘第三方分包商提供若干物業管理服務及增值服務有關的風險開展業務時,我們會將若干非核心服務 (例如保潔、綠化、維護及秩序服務) 委託予第三方分包商。我們根據市場聲譽、資質、價格及往績記錄等因素甄選分包商。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年9月30
187、日止九個月,我們的分包成本 (指秩序、維護、保潔及綠化成本) 分別佔我們總銷售成本的28.0%、29.7%、31.9%、30.8%及29.9%。然而,我們無法保證彼等的表現將始終如我們所預期,且我們可能無法如監督自有員工的工作一樣直接及有效監督我們分包商的服務。彼等可能採取有悖於我們或我們客戶指示或要求的行動,亦可能無法或不願履行或以符合我們的質量標準的方式履行其責任。彼等可能存在財務困難,或無法及時獲得或續新提供服務所需的相關營業許可證、牌照、登記或備案。因此,我們可能與分包商發生糾紛,或可能收到客戶針對分包商行動的投訴或須就分包商行動負責,任何一種情況均可能導致我們的聲譽受損、產生額外開支
188、及導致業務中斷,且可能令我們面臨訴訟及損害申索風險。我們無法保證,我們與現有分包商的合約到期時,能按我們可接受的條款續簽該等合約或及時更換合適的分包商,甚至完全無法續簽或更換分包商。此外,倘我們的第三方分包商無法維持穩定的合資格勞工團隊,或無法持續獲得合資格勞工,其工作可能會中斷。任何分包商工作中斷均可能導致我們違反與客風 險 因 素 68 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。戶簽訂的合約,而我們須承擔最終責任。任何前述情況皆可能對我們的服務品質、聲譽及業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。我們的業務運營及財務表現已經並且可能
189、繼續遭受COVID-19爆發的影響自2019年12月以來,全球越來越多的國家及地區,包括中國,都爆發了COVID-19 (一種會引起呼吸系統疾病的高度傳染性疾病) 。於2020年3月11日,世界衛生組織評定COVID-19疫情為大流行。隨後,COVID-19在全球100多個國家和地區傳播,死亡人數及感染病例持續上升。疫情已對中國人民的生活和經濟產生不利影響。為應對COVID-19爆發,已採取多項措施,包括出行及公共交通限制、延長關閉辦公及公共場所、保持社交距離及強制隔離等,造成期內區域和國家經濟活動明顯減少。房地產市場的前景、經濟下滑、商業情緒低迷或我們無法預測的其他因素可能對物業管理市場帶來
190、潛在間接影響,而我們的業務營運及財務狀況亦可能受到不利影響。例如,該等事件可能會對我們的業務造成干擾,導致我們的業務營運暫停、出現勞工短缺或分包服務吃緊,以及延誤物業的施工、銷售及交付,進而使我們無法提供後續物業管理及增值服務。例如,對於我們與非住宅物業相關的物業管理服務,相關營業場所 (例如寫字樓及購物中心) 的若干業主及租戶於疫情爆發期間須暫停運營。對於我們的非業主增值服務,於2020年上半年,由於為應對COVID-19疫情而實施暫時封鎖,我們的客戶延遲施工、推遲開展銷售及營銷活動以及延遲交付部分物業開發項目,我們的非業主增值服務收入增長相對放緩。對於我們的社區增值服務,受疫情影響,我們的
191、室內裝修平台服務業務發展放緩。此外,倘我們的任何僱員或分包商的工人疑似感染或感染該流行病,我們可能需要隔離部份或全部僱員和分包工人,對物業進行消毒,甚至收縮或關閉我們的部份業務,以防止疾病傳播,而我們的業務運營及財務狀況可能受到不利影響。此外,根據管理賬目,於2020年及截至2021年9月30日止九個月,我們不得不分別產生額外費用人民幣6.9百萬元及人民幣1.5百萬元,用於對在管物業進行消毒及購買個人防護設備和消毒材料。於2020年上半年,由於受風 險 因 素 69 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。COVID-19爆發的影響,
192、我們一直專注於在我們在管物業中實施及加強衛生和預防措施,並取消大部分社區活動,因此我們產生了較低的銷售及營銷費用。有關COVID-19疫情影響的進一步詳情,請參閱 業務COVID-19爆發對我們業務的影響 一節。此外,疫情爆發對我們的供應商、分包商以及物業開發商及租戶等客戶均有影響。該等供應商、分包商及客戶營運可能因COVID-19爆發或對COVID-19的憂慮而導致的員工缺勤、隔離或其他旅遊或健康相關的限制所干擾。倘任何供應商、分包商及客戶受到影響,彼等維持財務能力以及履行與我們協議的責任 (例如提供服務或付款責任) 方面可能有困難。倘彼等未能履行協議責任,我們的業務及經營業績或會受到不利影
193、響。為此,我們已加大了對應收款項的收繳力度。我們也提升了供應商及分包商的管理,並在評估未來合作時,特別關注其在疫情期間的履約表現。然而,我們無法保證有關應對措施會有效。雖然我們經營所在地中國的COVID-19 情況有所改善,但我們無法確定COVID-19疫情持續防控時間,我們亦無法預測其影響是否會長期持續。此外,我們無法保證未來COVID-19不會再次發生大規模爆發或發生其他疾病爆發。尤其是,近期出現的奧密克戎病毒變體 (一種比其前身更具傳染性的COVID-19病毒變體) 為我們在COVID-19疫情下的業務運營帶來更多不確定性。這可能會對整體商業情緒產生重大不利影響,導致我們的業務以我們無法
194、預測的方式遭受損失,並影響我們的業務、財務狀況和經營業績。長遠來看,倘疫情持續並影響更廣泛的經濟面,部分業主可能難以履行我們的物業管理合約項下的付款義務。倘該等事件發生任何一項,我們的業務、財務狀況及經營業績可能會受到不利影響。由於不可預計的成本、延誤、提早終止聘用或不理想的結果,個別項目未必能按預期獲利。我們於遞交項目投標計劃時計提成本估計。我們相信該等估計反映我們對於計劃為項目所配置的方法及專業人員效率的最佳判斷。有關項目的成本增加或發生預期外的成本或延誤,包括由我們控制範圍以外的因素造成的延誤,均可能導致該等項目利潤減少或無利可圖,對我們的利潤率產生不利影響。於往績記錄期間,我們若干物業
195、管理項目有虧損。詳情請參閱 倘我們無法控制運營成本,維持或提高盈利水平,我們的業務、財務業績及前景可能會受到重大不利影響 。風 險 因 素 70 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。此外,由於大型項目涉及多次聘用或分多個階段,故存在客戶可能選擇不繼續委聘我們參與項目其他階段,或客戶可能取消或延遲原本的經營計劃或其他計劃委聘的風險。該等終止、取消或延遲可能與我們提供的服務或項目進度無關,而由與客戶的業務或財務狀況或總體經濟狀況有關的因素引起。我們的經營業績可能因此受損。我們亦進行若干大型合作,其部分報酬與我們的服務成果掛鈎。因此,倘
196、該等合作並無為客戶創造可觀利益,則我們於當中的利潤率亦將受損。我們的業務策略會受到不確定因素及風險影響,故我們未必能按計劃達成未來增長。我們的業務策略基於我們對市場前景的評估及我們當前可獲得的資料。我們無法保證我們的評估在任何時刻均為正確,或者我們可按計劃達成我們的業務增長,並且我們已產生的相關成本可能無法收回。我們的業務策略可能會受到諸多我們無法控制因素的影響。該等因素包括中國整體經濟狀況及中國物業管理服務市場的變化 (尤其是政府法規或政策) 、我們服務的供求以及競爭格局的變化。因此,我們概不能保證我們的業務策略將得到全面實施、我們可達成未來增長以及我們將能夠有效管理我們的未來增長或維持我們
197、的盈利能力。未能達成上述目標將對我們的業務、前景、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。我們受限於監管環境及影響中國物業管理及房地產行業的措施我們的營運受監管環境及影響中國物業管理行業的措施所影響。特別是,物業管理公司就物業管理服務可能收取的費用受中國相關監管部門規管及監督。例如,國務院相關價格管理部門及建設管理部門共同負責監督及管理就前期物業管理服務合約所收取的物業管理服務費,該等費用可能需遵循中國政府指導價格。儘管根據於2014年12月17日生效的 國家發展改革委關於放開部分服務價格意見的通知(發改價格20142755號) ,政府就物業管理費所施加的價格控制可能會隨時間繼續放開,但在中國不同
198、地區,我們收取的物業管理費,如就前期物業管理服務合約所收取的物業管理費,可能仍需遵循地方政府實施的價格指導。此外,倘若我們收取的物業管理費未經中國有關當局批准或於其他方面違反政府指導價格的相關要求,則我們可能會遭受相應的行政處罰,且我們收取的物業管理費中超出指導價格的部分可能會遭中國有關當局沒收。有關更多資料,請參閱 業務物業管理服務物業管理費物業管理費定風 險 因 素 71 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。價 。政府對物業管理費施加的限制及其他監管要求,可能對我們的盈利產生負面影響。此外,政府不時發佈通知以規範市場秩序及解決
199、房地產和物業管理行業近期的問題。例如,於2021年7月,住建部同其他政府部門聯合印發 住房和城鄉建設部等8部門關於持續整治規範房地產市場秩序的通知 。該通知旨在解決如違法建設活動、房地產開發活動中的違法廣告、未按約定提供優質物業管理服務、違規使用公共區域等問題。我們無法保證涉及物業管理費的政府規定及有關物業管理行業的其他事宜將不會對我們的業務、財務狀況及經營業績造成可能屬重大的不利影響。此外,隨著我們將業務營運擴張至新的地區及提供的服務類別增加,我們業務運營的各方面受到日益增加的省級及地方級規則及法規的限制。另外,由於我們的營運規模及範圍於往績記錄期間有所擴大,因此確保遵守各種地方性物業管理法
200、規的難度及不合規導致虧損的可能性有所提升。倘我們未能遵守相關的地方法規,尤其是在我們可能不太熟悉的新市場,我們可能會遭受中國主管部門的處罰。適用於我們業務的法律法規 (無論為國家級、省級或地方級) 的變動亦可能大大增加我們的合規成本,並限制我們將該等成本轉嫁給最終客戶的能力,而任何違規均可能導致重大經濟處罰,從而可能對我們的聲譽、業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。再者,我們亦受中國政府有關房地產行業的法規所影響。中國政府過往已出台各種限制措施,遏制房地產市場投機,並通過實施行業政策及其他經濟措施 (如控制用於房地產開發的土地供應、外匯管制、房地產融資及稅項) 對中國房地產行業的發展施加
201、巨大的直接及間接影響。通過該等政策及措施,中國政府可能限制或減少房地產開發活動,對商業銀行向購房者提供貸款的能力設置限制,對房地產銷售徵收額外的稅項或提高稅率,以及影響我們所服務物業的交付期及入住率。任何該等政府規定及措施均可能影響中國的房地產行業,進而限制我們的業務增長及對我們業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。具體而言,中國政府可能於未來推出其他舉措或實施更嚴格的措施 (例如就若干債務比率設定上限以限制房地產行業負債水平的上升) 。例如,中國政府繼續實施 兩集中 供地政策等嚴格的房地產行業政策,並加強金融監風 險 因 素 72 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件
202、有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。管。有關潛在舉措或措施一旦實施,物業開發商獲取資金的能力會進一步受到限制,房地產行業的整體增長及物業開發商 (包括金茂集團及其合營企業和聯營公司) 的擴張亦會放緩,從而可能對物業管理行業的增長及提供給物業管理公司 (例如我們) 管理的新物業的供應造成不利影響,尤其是在向獨立第三方開發商獲取新合約方面,他們可能至少在短期內對潛在變動較為敏感。因此,我們的業務、財務狀況及經營業績可能會受到重大不利影響。例如,於2021年10月23日,全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作,據此,擬對試點地區的住宅或非住宅等各類物業的土地使用人和業主徵
203、收房地產稅,但農村宅基地和建築除外。根據住房和城鄉建設部與中國人民銀行於2020年8月聯合召開的座談會,住房和城鄉建設部與中國人民銀行提出限制性規則以限制房地產公司的附息債務及融資活動增長。該規則對適用於物業開發商的債務資產比率、淨資產負債比率及現金與短期債務比率設立三道紅線標準。有關詳情,請參閱 行業概覽行業增長推動力建議訂立 三道紅線 標準 。該等規則可能令整體房地產行業增長放緩,影響中國金茂等物業開發商擴張,從而對我們的增長造成不利影響。於2021年6月30日,根據中國金茂截至2021年6月30日止六個月的中期業績,中國金茂於2021年6月30日的所有相關財務比率均未超過上述任何三道紅線
204、標準。儘管如此,倘中國金茂或其他物業開發商客戶未能獲得足夠融資以支持其業務擴張,將導致我們管理的新物業延遲交付,我們的在管建築面積增長、業務及財務狀況可能會受到重大不利影響。我們的物業管理服務合約可能未經規定招投標程序而獲得根據中國法律法規,物業開發商一般須通過招投標程序與物業管理公司就住宅物業訂立物業的前期物業管理服務合約。倘若住宅物業開發商在訂立前期物業管理服務合約時未能遵守中國法律有關招投標的規定,則其可能須於指定期限內採取整改措施並繳納罰款。此外,根據中國法律法規,中國政府、事業單位和團體組織使用公共財政資金為管理物業 (如政府大樓及公共服務設施) 委聘物業管理服務提供商時,亦可能需要
205、進行公開招標程序。風 險 因 素 73 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。未經規定招投標程序的項目產生的合約建築面積或收入佔總合約建築面積或收入的百分比極小。我們無法向閣下保證我們將能夠通過中國法律規定的招投標程序獲得前期物業管理服務合約,當相關招投標程序需要由相關物業開發商發起時尤為如此。據中國法律顧問告知,中國目前並無具體法律及法規訂明,物業管理公司未經規定招投標程序而與物業開發商簽訂前期物業管理服務合約會遭受行政處罰。然而,據中國法律顧問進一步告知,該等前期物業管理服務合約或會被地方司法機關確認為無效 (視不同情況而定)
206、。倘發生該等情況,有關物業開發商可能須組織招投標程序以為有關物業管理項目選擇物業管理服務提供商。倘若我們未能贏得招投標,我們可能無法繼續為有關項目提供物業管理服務,因此,我們的收入及業務可能受到負面影響。我們與多個競爭對手共處於一個競爭激烈的行業,倘我們未能與現有及新競爭對手成功競爭,我們的業務、財務狀況、經營業績及前景或會受到重大不利影響中國物業管理行業競爭激烈且分散。請參閱 行業概覽競爭 。我們的主要競爭對手包括全國性及區域性物業管理公司。隨著競爭對手擴充服務類別,或新競爭對手進軍我們的現有或新市場,競爭或會加劇。我們在運營規模、服務質量及價格、客戶基礎、技術實力、品牌知名度及財務資源等多
207、個方面與競爭對手展開競爭。我們的競爭對手可能擁有更好的往績記錄,更悠久的經營歷史,更雄厚的財務、技術、銷售、營銷及其他資源,以及更高的品牌知名度及更廣泛的客戶群。因此,該等競爭對手或有能力投放更多資源開發、宣傳、銷售及支持其服務。我們的一些競爭對手亦為企業集團開發商的一部分,因此在投標由其聯屬人士開發的項目方面享有類似的優勢,並限制了我們競爭該等機會的能力。除來自現有競爭對手的競爭外,新興公司可能會進入我們現有市場或新市場的物業管理行業,並提供可能對市場造成破壞的條款。與我們相比,新興公司可能擁有更強大的資本資源及更多的財務及技術資源。我們無法保證我們將能夠繼續進行有效競爭或維持或提升我們的市
208、場地位,而倘若未能達到此目標,則可能會對我們的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。風 險 因 素 74 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。我們認為,我們現時的成功部分得益於我們在提供服務過程中進行營運標準化及智慧化管理。我們計劃通過前述舉措持續提高服務的品質、穩定性以及效率,同時降低成本。我們的競爭對手可能會效仿我們的商業模式,我們可能會失去原本有別於競爭對手的競爭優勢。倘若我們未能持續改善該等舉措,或未能在我們的服務供應及運營方面進行創新,我們或無法於市場上成功競爭。倘若我們未能與現有及新競爭對手成功競爭,我們的業務、財
209、務狀況、經營業績及前景或會受到重大不利影響。品牌為我們的重要資產,影響市場對我們的認知。任何對 金茂服務 或相關字號或商標的不當使用以及 金茂服務 品牌形象惡化均可能對我們的業務產生不利影響。品牌是我們的重要資產。我們以 金茂服務 字號提供物業管理服務及增值服務。我們能否吸引及挽留客戶主要取決於外界對我們的服務水平、可信度、商業慣例、管理、工作場所文化、財務狀況、我們對突發事件的應對方法以及其他主觀印象。我們業務的成功很大程度取決於持續提高品牌知名度及進一步提升品牌價值的能力。我們依賴第三方服務提供商的若干運營也可能對我們的整體品牌形象帶來風險。請參閱 風險因素我們面臨與聘請第三方分包商開展若
210、干物業管理服務及增值服務相關的風險 。由於若干字號名稱,如、及,由我們與金茂集團成員公司共享,如我們或該等實體或我們或彼等各自董事、管理人員或其他僱員作出有損該品牌名稱或其企業形象的行為,或出現與彼等有關的任何重大負面報道 (例如,因任何該等實體或人士而涉及監管調查或其他法律訴訟、不當或貪腐行為) ,我們的品牌形象與聲譽及市值可能受到不利影響。同時,未經授權使用我們的品牌名稱或相關商標有損我們的品牌價值、市場聲譽及競爭優勢。對該等事宜的負面觀感或報道,即使看似為個別事件以及不論是否與事實相符,亦會削弱現有和潛在客戶對我們的信任及信心,並損害我們的聲譽,可能使我們難以吸引新客戶及維持現有客戶。風
211、 險 因 素 75 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。我們相信我們的持續成功取決於保護、發展和利用該等品牌價值的能力。保護品牌 (包括相關商標) 可能需要耗費大量財務及營運資源。此外,我們為保護品牌而採取的措施未必能充分保障權利或阻止第三方侵犯或盜用商標。即使我們發現有侵犯或盜用商標的情況,我們亦未必能執行所有該等商標的權利。任何第三方未經授權使用我們的品牌可能會對我們的品牌造成不利影響。此外,隨著繼續擴展業務,我們可能面臨有關侵權或其他涉嫌侵犯第三方知識產權申索的風險,這可能會限制我們以符合業務目標的方式運用我們的品牌。我們的
212、業務面臨第三方支付平台運營相關風險我們接受多種方式付款,包括通過中國的銀行發行的信用卡及借記卡以及第三方在線支付平台進行支付。我們可能須就若干支付方式 (包括信用卡及借記卡) 支付轉賬費及其他費用,該等費用可能隨著時間的推移而增加,從而增加我們的經營成本。我們亦可能受與我們所使用各種支付方式 (包括電子商務支付方式) 相關的欺詐及其他非法活動影響。我們亦須遵守與電子資金轉賬相關的各種規則及規定、監管或其他要求,該等規則及規定可能出現變動或被重新解釋,使我們難以或無法遵守。倘我們無法遵守該等規則或規定,我們可能須繳納罰款及支付更高的交易費用,且可能喪失接受客戶以信用卡及借記卡支付、處理電子資金轉
213、賬或發展其他在線支付方式的能力,進而可能對我們的業務、財務狀況及經營業績造成不利影響。此外,通過第三方支付平台進行的交易涉及通過公共網絡傳輸機密信息,如信用卡號、個人信息及賬單地址。近年來,中國第三方支付平台的使用日益普及,消費者對其安全性及效率的信心亦不斷提升。然而,我們無法控制第三方支付平台供應商採取的安全措施。倘該等第三方支付平台的安全性及完整性受損,可能會對我們收取物業管理服務費的能力產生重大不利影響,或造成第三方對從此類支付平台轉移給我們的資金提出聲索。我們亦可能被視為須就未能保護個人資料而承擔部分責任,並有可能面臨我們客戶提出涉及潛在責任的申索。此外,中國政府可能會頒佈新法律及政策
214、來規範第三方支付平台的使用。該等措施可能會導致我們的合規及運營成本上升,例如要求我們支付更高昂的交易費用。風 險 因 素 76 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。我們的部分社區增值服務於近期推出,歷史尚短我們的部分社區增值服務於近期推出,例如新零售服務及社區空間運營服務。我們在競爭激烈市場中經營該等業務的經驗有限。我們曾遭遇且預期繼續會遭遇有關提供新業務頻頻經歷的風險及困難,該等風險及困難或會在瞬息萬變的市場中被放大。部分風險可能影響我們的以下各項能力: 留住客戶及合資格僱員; 維持與戰略夥伴穩定合作以提供若干業務,例如家居裝飾
215、服務; 維持對發展以及經營成本及開支的有效控制; 培養及維持內部人員、系統、控制及流程以遵守適用於相關行業的廣泛監管要求; 應對相關行業充滿競爭的市況或打造該等增值服務的規模;及 應對監管環境的變化。倘我們未能實現以上任何一項,可能會削弱我們提供新引入的社區增值服務以及計劃推出的其他新服務的能力,進而對我們的業務及前景、財務狀況、經營業績及現金流量產生不利影響。我們的社區增值服務可能不會按計劃增長,我們的在線服務平台的開發可能不會成功我們計劃通過擴大我們的服務產品及客戶基礎來發展我們的社區增值服務。有關我們的社區增值服務的更多資料,請參閱 業務社區增值服務 。然而,我們無法保證我們可以按計劃實
216、現該等業務的增長,並且我們所產生的相關成本可能無法收回。我們需要招聘具有相關經驗的合格員工來實現我們社區增值服務的增長。由於市場競爭激烈,我們無法保證將能夠招聘足夠數量的合格僱員來支持我們的增長計劃。此外,社區增值服務的發展亦依賴於我們從所管理的物業中為我們的社區增值服務挖掘現有客戶群體的能力,以及我們物色及探索可通過我們的社區增值服務向其提供合適產品及服務的業務合作夥伴的能力。然而,我們的當前計劃可能會變更,或者我們計風 險 因 素 77 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。劃提供的若干社區增值服務可能會因客戶需求及市場趨勢的變
217、化而無法實現。倘我們的社區增值服務未能吸引我們的客戶或滿足其需求,或在其他方面無法令人滿意,以及我們未能按計劃實現我們社區增值業務的增長,我們的經營業績、盈利能力及業務前景可能會受到不利影響。此外,我們利用我們的線上服務平台,主要包括我們的移動應用程序 回家 ,作為用戶線上及線下訪問我們服務的通道,以提高客戶體驗及忠誠度,以及我們的品牌知名度。該服務平台的未來發展取決於我們提升該服務平台功能的能力,以及我們緊跟新興生活方式及消費者偏好以吸引用戶並激發其興趣的能力。我們無法向閣下保證我們的用戶將能夠通過我們的服務平台獲得其想要的產品和服務,而這可能會令用戶對我們的服務平台失去興趣,從而降低使用我
218、們的服務平台的頻率,倘發生任何上述情況,將進而可能會對我們的業務、經營業績及財務狀況造成不利影響。我們面臨與工作安全及事故有關的責任及聲譽風險我們的日常業務運營過程中可能發生工傷及事故。例如,由我們的僱員或第三方分包商提供的若干維保服務可能涉及使用工具及操作重型機械,因此,面臨固有職業事故風險。我們規避該等風險的能力有限,因為電梯及消防系統等危險設施的維保是物業管理業務的一部分。因此,我們面臨與工作安全有關的風險,包括但不限於僱員或分包商提出的傷亡或其他方面的申索。該等事故的發生亦可能會對社區財產造成損毀或破壞。此外,我們可能因僱員或第三方分包商於提供我們的服務過程中的疏忽或大意而面臨申索,我
219、們可能須對相關損失承擔責任,且該等申索可能損害我們在物業管理行業內的聲譽。我們亦可能會因任何政府或其他調查而遭遇業務中斷及須執行額外的安全措施或修改我們的業務流程及或模式。任何上述情況均可能對我們的聲譽、業務、財務狀況及經營業績造成不利影響。我們、我們的股東及聯屬人士、客戶及供應商以及其他與我們有合作關係的各方受政府經濟及貿易制裁法律約束,使我們或彼等承擔法律責任。我們、我們的股東及聯屬人士、客戶及供應商以及其他與我們有合作關係的各方受各種經濟及貿易制裁法律約束。例如,美國經濟制裁禁止向美國制裁的目標國家、政府及個人提供產品及服務。英國財務制裁及歐盟制裁亦有類似制度禁止向彼等各自風 險 因 素
220、 78 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。的目標名單上的國家、政府及個人提供產品及服務。此外,近年中美間的政治摩擦升溫,美國已威脅就中國及中國企業於國內外所指控的活動施加進一步制裁、出口限制、貿易禁運及其他加強管制要求。美國政府於2020年11月12日將金茂集團控股股東中國中化集團有限公司確認為名列CCMC清單上的實體,而隨後於2021年6月將其從移出該清單。倘我們、我們的股東及聯屬人士、客戶及供應商或其他與我們有合作關係的各方成為制裁、貿易或出口管制的目標,可能使我們招致業務嚴重中斷、監管調查及聲譽受損。無法就位於政府經濟制裁
221、目標國家的客戶、供應商或業務合作夥伴使用適當的防範措施或會違反相關法律法規。不符合適用政府經濟及貿易制裁法律或會使我們遭受負面的媒體報道、調查、嚴厲的行政、民事、甚至刑事制裁以及須支付補救措施相關費用及法律費用開支,進而或會對我們的聲譽、業務、財務狀況、經營業績及前景造成重大不利影響。我們可能無法有效實施我們的風險管理和內部控制政策和程序或發現並預防僱員、分包商、客戶或其他第三方的欺詐、疏忽或其他不當行為我們可能因僱員、分包商或其他第三方的欺詐、疏忽或其他不當行為遭受財務損失、受到政府部門的處罰以及聲譽損害。該等行為的事例包括盜竊、惡意破壞、挪用公款及賄賂等犯罪行為。我們已建立風險管理及內部控
222、制系統,該系統由旨在識別、評估及管理我們運營過程中產生的風險及監察我們整體合規情況的政策和程序組成。有關我們管理層已識別的風險類別、內部及外部報告機制、補救措施及應急管理的詳情已編入我們的政策中。我們的風險控制部門負責監督我們的內部控制及風險管理政策的遵守情況,並將及時對任何不合規情況進行例行檢查及報告,以確保我們遵守相關法律法規。然而,我們無法向閣下保證我們的風險管理及內部控制系統始終可使我們及時識別不合規事件及或可疑交易,或者無法發現,或始終可使我們及時有效發現、預防及補救僱員、分包商或其他第三方的欺詐、玩忽職守或其他不當行為 (意外或其他情況) 。此外,儘管我們對該等各方行為的控制有限,
223、但是我們仍可能會被視為基於合約或侵權理由而至少對其行為負有部分責任,或者因策略原因成為訴訟或司法程序的目標。我們可能會成為訴訟或其他行政或調查程序的被告或其中一名被告,並須就我們風 險 因 素 79 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。的客戶或其他各方所遭受的傷害或損害承擔責任。倘若我們無法從涉及不當行為的僱員、分包商或其他第三方收回相關成本,我們的業務、財務狀況及經營業績可能會遭受重大不利影響。該等不當行為亦可能會為我們招致負面報導,令我們的聲譽及品牌價值受損或令我們處於即使沒有相關法律規定支持的情況下仍須對受損方進行賠償的境地
224、。我們管理的物業的公共區域遭破壞可能對我們的業務、經營業績及財務狀況造成不利影響我們管理的物業的公共區域可能因我們控制範圍之外的事件而遭破壞,包括但不限於自然災害、意外或蓄意破壞。地震、洪水或颱風等自然災害或意外或蓄意傷害 (如火災) 造成的破壞可能造成嚴重而廣泛的損毀。雖然中國法律規定住宅社區須設立專項資金用以支付公共區域維保成本,但我們無法保證該等資金充足。作為物業管理服務提供商,我們可能被視為有責任整修公共區域,且有時我們需要調配額外資源以協助警方及其他政府機關調查與公共區域被損毀相關的犯罪行為。倘彌補所有相關成本的專項資金不足,我們或須先以自有資源補足差額及修復損毀,其後我們會嘗試向業
225、主、物業開發商及住戶收回該等差額。倘我們的嘗試未能成功,我們的業務、財務狀況及經營業績可能受重大不利影響。由於我們擬繼續發展業務,發生上述事件的可能性可能隨在管物業數目增加及地域覆蓋範圍擴大而增大。此外,我們可能進軍位於地震或颱風等自然災害多發區域的市場。我們在管物業的住戶、我們的僱員或其他人員發生意外或受傷,我們可能在聲譽上受到重大不利影響或須承擔責任。我們可能須對住戶或其他人士於在管物業內遭受的事故或傷害或其他損害承擔法律責任,包括由物業設施或僱員造成,或以其他方式與之相關的該等事故或傷害或其他損害。我們亦可能面臨聲稱我們存在疏忽或我們對物業設施維護不足或我們對僱員監督不足的申索,並因此可
226、能須對我們的住戶或其他人士於在管物業所遭受的事故或傷害承擔法律責任。我們已就個人安全實施一系列風險管理政策,務求有效減少傷亡風險。該等政策涵蓋整體保安、消防安全及安全設備管理等範疇。我們定期檢查電力風 險 因 素 80 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。及其他公共區域的公用事業設備,提前發現並修整損耗。我們定期就安全管理的不同方面舉行培訓及信息通報會,提升員工的安全意識並就確保個人安全提供清晰指引。此外,我們投購若干責任保險。然而,該等保單及承保範圍可能不足以就該等類型的意外事件及所導致的申索及法律責任為我們提供全面保障。對我們
227、或我們任何一名僱員提出的法律責任申索或會對我們的聲譽造成不利影響。此外,該等申索可能造成負面報道,使我們須支付賠償、產生有關申索進行抗辯的成本,並分散我們管理層的時間和注意力,該等結果均可能對我們的業務、前景、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。負面報導 (包括互聯網上出現的關於我們、股東、聯屬人士、我們在管物業、我們的品牌、管理及我們業務營運其他方面的負面信息) 或會對我們的業務、聲譽及股份交易價格造成重大不利影響關於我們、股東、聯屬人士、我們管理的物業、我們的品牌、管理及我們業務營運其他方面的負面報導可能會不時出現。負面報導可能以 (其中包括) 網絡發帖及其他媒體中的評論的形式出現,而我們
228、無法向閣下保證日後不會出現其他類別的負面報導。舉例而言,倘若我們的服務在任何方面未能滿足客戶需求或預期,客戶或會在社交媒體平台傳播關於我們服務的負面言論。我們的分包商亦可能因各種原因而受到負面報導,如客戶對其服務品質的投訴。此外,就我們提供的增值服務與我們合作的第三方商家亦可能因客戶對其產品及服務質量的投訴而遭受負面報導。任何有關該等業務夥伴的公共關係事件均可能會對我們增值服務產品或服務的提供造成不利影響,從而間接影響我們的聲譽。再者,關於中國物業管理服務或增值服務的其他服務平台的負面報導可能會不時出現,並導致客戶對我們運營的服務平台失去信心。任何該等事件的發生 (不論是否屬實) 可能令我們的
229、聲譽受損且客戶可能對我們失去信心。長遠而言,這可能會影響我們未來吸引並留住新客戶及新僱員的能力。我們的業務及品牌可能會遭受重大不利影響,從而令我們股份的交易價下跌及降低我們的競爭地位。風 險 因 素 81 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。倘若我們未能取得開展業務所需的政府批文或牌照或在取得時遭遇重大延遲,可能對我們的業務造成不利影響我們須取得及持有我們業務經營所需的牌照、許可證及證書等形式的政府批文或完成若干登記或備案,該等批文通常在滿足若干條件後方會簽發或續簽。我們無法保證我們在滿足及時取得及或續簽我們運營所需的一切必要政府
230、批文所需的條件時不會遭遇重大延遲或困難,或甚至無法滿足有關條件。此外,我們預期中國政府部門將不時就有關政府批文的簽發或續簽條件頒佈新的法律、法規及政策,而我們無法保證我們將能夠及時適應並滿足該等新條件,以使我們及時取得及或續簽相關政府批文,或甚至無法適應並滿足該等新條件。失去或未能取得或續簽我們的業務運營所需的許可證、牌照及證書,可能會令我們的業務發展計劃及運營受阻、合規成本增加及對我們的業務、財務狀況及經營業績造成不利影響。我們於往績記錄期間向金茂集團以及其合營企業及聯營公司的物業收取的物業管理費均值高於向獨立第三方物業開發商開發的物業收取的費用均值,倘我們未來減少對金茂集團或其合營企業及聯
231、營公司的依賴,我們的盈利能力可能會下降以往,我們向金茂集團以及金茂集團的合營企業及聯營公司開發的住宅物業收取的物業管理費均值高於向獨立第三方物業開發商開發的住宅物業收取的費用均值。於2018年、2019年及2020年12月31日以及截至2021年9月30日,就金茂集團開發的住宅物業而言,我們的每平方米物業管理費平均值分別為人民幣3.41元、人民幣3.43元、人民幣3.56元及人民幣3.46元。同期,我們就金茂集團的合營企業及聯營公司開發的住宅物業收取的平均每平方米物業管理費分別為人民幣3.83元、人民幣3.93元、人民幣3.73元及人民幣3.46元;而於2020年12月31日以及截至2021年
232、9月30日,就獨立第三方物業開發商開發的住宅物業而言,我們的平均每平方米物業管理費分別為人民幣2.62元及人民幣3.37元。於2018年及2019年,我們並無向第三方物業開發商提供物業管理服務。我們計劃繼續與金茂集團以及其合營企業及聯營公司合作的同時,亦計劃加倍努力獲得獨立第三方物業開發商開發的物業的新委聘項目。然而,我們無法向閣下保證由獨立第三方物業開發商開發的物業將與金茂集團及其合營企業及聯營公司所開發的物業一樣優質。由於我們繼續透過與獨立第三方物業開發商發掘機會,以及增加風 險 因 素 82 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一
233、節。獨立第三方開發商開發物業的物業管理服務收入的佔比以擴大業務營運,倘獨立第三方開發商開發的在管物業位於低線城市及或分類級別較低而無法收取較高的管理費及或並無盈利,我們的經營業績在盈利能力方面可能受到重大不利影響。我們的成功取決於高級管理層的留任情況以及我們能否吸引挽留合資格且經驗豐富的僱員我們的持續成功在很大程度上取決於我們高級管理層的努力,其為業務營運、財務表現以及技術與行政能力作出持續貢獻。有關彼等的履歷及行業經驗,請參閱 董事及高級管理層 。我們的成功亦倚賴其他關鍵僱員,包括我們區域總經理及我們總部層面的部門主管等。倘發生任何高級管理層成員或其他關鍵僱員離職,而我們無法立即聘用及招納合
234、資格替代人選的情況,則會對我們的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。意外辭職亦可能使關鍵業務失去主管,對我們發展戰略的實施造成重大不利影響。此外,未來業務增長將部分取決於我們能否在各業務領域吸引及挽留合資格人員,包括但不限於企業管理及物業管理人員。倘若我們無法吸引及挽留該等合資格人員,我們的增長或會受到限制,我們的業務、財務狀況及經營業績或會受到重大不利影響。我們已經產生並可能繼續產生以權益結算的購股權開支。發行購股權可能會對我們的現有股東造成稀釋,並可能影響我們股份的編纂。於2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年9月30日止九個月,我們於合併損益表中確認與根據
235、金茂集團的購股權計劃向本集團若干管理層成員授出購股權以向其提供激勵及獎勵有關的以權益結算的購股權開支人民幣1.0百萬元、人民幣3.8百萬元、人民幣3.6百萬元、人民幣2.7百萬元及人民幣1.3百萬元。有關我們以權益結算的購股權開支的詳情,請參閱本文件附錄一當中的會計師報告附註29。以權益結算的購股權開支已對我們的淨利潤造成影響,並可能於未來減少我們的淨利潤,且根據我們可能採納的任何購股權計劃而發行的任何額外購股權將會稀釋我們現有股東的所有者權益,並可能導致我們的股份價值下降。風 險 因 素 83 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節
236、。我們可能會遭遇信息技術系統的故障或中斷我們依賴信息技術系統管理關鍵運營職能,如處理財務數據及促成溝通,以及通過智慧化業主生活服務平台為客戶提供服務。我們無法向閣下保證,因斷電、電腦病毒、軟硬件故障、通訊故障、火災、自然災害、安全漏洞及其他類似事件導致的與我們的信息系統相關的損害或中斷不會不時發生。因此,我們偶爾可能出現系統中斷、延誤或其他技術問題,對我們的業務運營產生不利影響或使我們的服務處於無法獲得或難以獲得的狀態,妨礙我們即時回應客戶或向其提供服務,繼而可能損害我們的聲譽及降低我們服務的吸引力。此外,我們可能需承擔與恢復任何受損信息技術系統相關的巨額成本。倘若我們不能有效維護及升級我們的
237、系統及網絡基礎設施,採取必要措施提高我們的系統效率,則可能出現系統中斷或延誤,從而將對我們持續業務經營造成不利影響。此外,我們利用任何在線平台 (如移動應用程序) 提供服務的行為面臨多種安全風險,包括安全性漏洞及身份盜用。在提供該等服務時,我們須具備在公共網絡中安全傳輸機密信息的能力。任何網絡安全漏洞或個人資料的其他盜用或濫用可能導致我們的業務運營中斷,並使我們的成本增加、遭致訴訟及其他責任,對我們的財務及經營業績產生負面影響並損害我們的聲譽。我們的信息技術系統故障或中斷以及遺失或洩露機密信息可能會導致交易錯誤、處理效率低下以及客戶及業務損失,可能使我們須承擔法律責任。我們的業務、經營業績及前
238、景可能會因此而遭受重大不利影響。未能保護客戶、僱員及第三方的機密信息或防止我們的信息技術系統出現安全漏洞,我們或第三方實際上未能或被視作未能遵守適用的數據保護法律法規或隱私政策,或會損害我們的業務、財務狀況及經營業績於我們業務運營過程中,我們可能不時收集及使用客戶、僱員及第三方的個人數據 (如地址及電話號碼) 及其他信息,尤其但不限於在使用信息技術系統 (包括智慧化業主生活服務平台) 的過程中。我們在業務運營過程中也收集可能包括個人數據或敏感信息的信息,例如視頻及靜態圖片、文本及語音信息以及其他材料。我們數據安全措施可能因員工失誤、瀆職、系統錯誤或缺陷或其他原因而遭違反。外部人員亦可能會試圖以
239、欺詐或不當手段誘使員工披露敏感信息以獲得我們收集的數據。雖然我們已採取措施保護我們可接觸的機密信息,但我們的數據安全措施仍可能遭違反。由於用於風 險 因 素 84 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。破壞或未經授權進入系統的技術時常變化,且通常在攻擊目標一段時間後方被識別,我們可能無法預知該等攻擊或實施充分的預防措施。任何意外或有意為之的安全漏洞或其他未經授權進入我們系統及平台的行為均可能導致機密的客戶及其他第三方信息洩露及被用於非法目的。安全漏洞或未經授權獲得機密信息的行為亦可能令我們承擔與信息丟失相關的責任,並使我們面臨耗時且
240、昂貴的訴訟以及負面報導。倘若由於第三方行為、員工失誤、瀆職或其他原因導致安全措施出現漏洞,或我們技術基礎設施中的設計缺陷被暴露及利用,則我們的聲譽及品牌可能會受到嚴重損害,我們可能需承擔重大責任,這可能對我們的業務、財務狀況及經營業績產生重大不利影響。在中國,網絡安全相關法律法規相對較新並處於不斷發展的階段,其解釋及執行存在重大不確定因素。中國不斷發展的關於(i)數據收集、使用及轉移;及(ii)網絡安全的法規或會導致未來限制的出現及新監管機構的成立。我們可能因此須承擔更多法律責任及合規成本,進而對我們的前景產生不利影響。於2021年6月10日,全國人大常委會發佈 中華人民共和國數據安全法 ,自
241、2021年9月起生效。該數據安全法就可能影響國家安全的數據活動制定了安全審查程序。於2022年1月4日,網信辦及其他十二個中國監管機構共同修訂並頒佈 網絡安全審查辦法( 辦法 ) ,將於2022年2月15日生效。 辦法 要求,關鍵信息基礎設施運營者 ( 關鍵信息基礎設施運營者 ) 預計其網絡產品和服務的採購在網絡產品和服務投入使用後影響或可能影響國家安全的,應向網絡安全審查辦公室申請網絡安全審查。此外,掌握超過1百萬用戶個人信息的運營者赴國外上市,必須向網絡安全審查辦公室申報網絡安全審查。請參閱 監管互聯網信息安全法律監督信息安全 。然而, 辦法 並無對 境外上市 作出進一步解釋或詮釋。據我們
242、的中國法律顧問所告知, 辦法 的解釋及適用性存在重大不確定性,尤其是根據 辦法 第十條所載因素確定 影響或可能影響國家安全 的風險的標準。我們不能排除風險因素適用於我們作為網絡平台運營商的可能性,我們可能需要進行網絡安全審查。此外,國家網信辦於2021年11月14日頒佈 網絡數據安全管理條例(徵求意見稿) 徵求意見稿 ( 條例草案 ) ,就保護個人信息數據、重要數據安全、數據跨領域安全管理及互聯網平台經營者義務等方面,監管數據處理者通過互聯網進行數據處理活動的具體要求。誠如中國法律顧問告知,我們被分類為 條例草案 下的數據處風 險 因 素 85 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱
243、讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。理者,假設 條例草案 按其現行形式實施,我們應於條例正式獲採用後遵守 條例草案 項下相關規定。此外, 條例草案 不止重申處理一百萬人以上個人信息的數據處理者及申請赴外國上市的公司應申報網絡安全審查,還指定要求倘數據處理者赴香港上市且會影響或可能影響國家安全,數據處理者應按相關中國法律法規申報網絡安全審查。更多資料請參閱 監管對互聯網信息服務的法律監管信息安全 。官方並無闡明該等 影響或可能影響國家安全 活動的標準。 條例草案 僅供征求公眾意見,其實施條款及擬定採用或生效日期可能發生變化且存在重大不確定性。未來的監管變化是否會對像我們這類的公司
244、施加額外的限制也仍不確定。於現階段,我們無法預測該辦法 及 條例草案 的影響 (若有) ,我們將密切監測並評估制定法規過程中的任何進展。倘該 條例草案 的頒佈版本要求像我們這類的公司必須完成網絡安全審查及其他具體措施,我們將面臨能否及時獲得此類許可或根本無法獲得此類許可的不確定性。倘我們無法及時或根本無法遵守網絡安全及數據隱私的要求,我們可能會受到政府的強制執行及調查、罰款、處罰、暫停我們的不合規運營、移除我們相關應用程序商店的應用程序或撤銷我們的營業執照及許可證,以及其他可能對我們的業務和經營業績產生重大不利影響的制裁。我們可能需要對預付款項、其他應收款項及其他資產計提減值撥備截至2018年
245、、2019年及2020年12月31日以及2021年9月30日,我們的預付款項、其他應收款項及其他資產的流動部分分別為人民幣440.5百萬元、人民幣544.6百萬元、人民幣644.2百萬元及人民幣515.8百萬元;於同期,我們的預付款項、其他應收款項及其他資產的非流動部分分別為人民幣1,215.6百萬元、人民幣1,086.0百萬元、人民幣941.6百萬元及人民幣3.4百萬元。我們的預付款項、其他應收款項及其他資產主要包括:(i)應收關聯方款項,(ii)資產抵押證券安排的押金,(iii)主要與水電費及租賃付款有關的預付款項,(iv)合約表現、招投標及租賃押金,(v)向僱員墊款,(vi)代住戶及租戶
246、付款,及(vii)其他項。應收關聯方款項主要指:(i)向關聯方墊款 (屬非貿易性質) ,(ii)有關代關聯方付款的應收款項,(iii)貸款予關聯方的應收利息,及(iv)提供予關聯方的履約保證及投標保證金。我們無法保證關聯方、供應商及服務提供商會及時履行其義務,且我們面臨與預付款項、其他應收款項及其他資產有關的信貸風險。當我們確定收回相關應收款項的概率極小時,我們會對預付款項、其他應收款項及其他資產計提減值撥備。我們對預付款項、其他應收款項及其他資產的可收回性進行評估,其依據包括我們的過往結風 險 因 素 86 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文
247、件首頁警告一節。算記錄、我們與相關對手方的關係、付款條件、當前的經濟趨勢以及在某種程度上更大的經濟及監管環境,其中涉及我們的管理層運用各種判斷、假設及估計。截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年9月30日,我們的預付款項、其他應收款項及其他資產的減值撥備餘額分別為人民幣0.9百萬元、人民幣1.7百萬元、人民幣1.6百萬元及人民幣2.1百萬元。由於我們管理層的估計及相關假設乃根據我們於釐定撥備時可獲得的資料做出,因此不能保證我們的預期或估計於未來仍然準確。倘我們不能如期收回款項,我們可能需要對預付款項、其他應收款項及其他資產計提減值撥備,而我們的業務、財務狀況及經營業績
248、可能受到不利影響。我們可能無法按酬金制代表所管理物業的業主收回付款截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年9月30日止九個月,我們按酬金制提供的物業管理服務產生的收入分別佔物業管理服務所得總收入的3.2%、1.3%、1.5%、1.0%及1.3%。當我們訂立合約以酬金制管理社區時,我們本質上是以業主及住戶的代理人的身份行事。於報告期末,倘若我們的財務部門累計的管理處的營運資金不足以支付管理處於相關社區安排物業管理服務所產生及通過我們的財務部門所支付的開支,我們會將有關差額確認為其他應收款項 (可予減值) 。管理處是否有能力代表業主結算款項及是否存在任
249、何客觀減值跡象,可能需要作出估計,並考慮後續結算及撇銷金額的可能性等因素 (如有) 。倘一個住宅社區的應付賬款持續高於其應收賬款,則表明我們代表該等業主及住戶結算的款項的可收回性較低。我們管理層的估計及其所依據的假設乃根據目前可獲得的資料作出,倘可獲取新的資料,則可能需對其作出調整。有助作出該等估計及假設的公開資料亦有限。倘實際可收回性較最初預期為低,或根據新資料而發現我們的壞賬撥備不足,我們可能需要增加撥備,從而對我們的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。風 險 因 素 87 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。遞延稅項資
250、產能否收回存在不確定性,可能對我們的經營業績產生不利影響於2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年9月30日,我們的遞延稅項資產分別為人民幣1.6百萬元、人民幣1.6百萬元、人民幣2.5百萬元及人民幣4.1百萬元。我們通過就歷史經營業績、未來收益預測及稅務規劃策略運用重大判斷及估計,定期評估遞延稅項資產變現的可能性。具體而言,遞延稅項資產僅在日後很有可能有應課稅利潤用於未動用稅項抵免時方會確認。然而,由於一般經濟狀況及監管環境不利發展等非我們所能控制的因素,無法保證我們的未來收益符合我們當前的預期,該等預期可能被證明為不準確。倘我們的未來收益與我們的當前預期不符,我們可能無
251、法收回遞延稅項資產,從而可能對我們的經營業績產生不利影響。倘若我們未能保護知識產權,可能會對我們的業務及競爭地位造成不利影響於最後實際可行日期,我們已經及正在中國註冊多項知識產權。我們將該等知識產權視為關鍵業務資產,對客戶忠誠度及我們日後發展至關重要。我們業務的成功很大程度上取決於我們持續使用我們任何品牌、商業名稱及商標以提升品牌知名度及進一步發展品牌的能力。我們的商業名稱或商標若未經授權而被盜用,可能會削弱我們的品牌價值、市場聲譽及競爭優勢。詳情請參閱 業務知識產權 。我們保護知識產權的措施僅可提供有限的保障,而對未經授權使用專有信息的情況進行監察則可能存在一定難度,同時成本高昂。此外,中國
252、監管知識產權的法律的強制執行性、涵蓋範圍及法律效力存在不明朗因素且不斷演變,可能令我們牽涉重大風險。倘我們無法發現未經授權使用我們知識產權的情況或採取適當措施執行我們的知識產權,可能對我們的業務、經營業績及財務狀況造成重大不利影響。我們已獲金茂集團以不可轉讓及免除特許權使用費的方式授權使用其多個商標進行業務運營。詳情請參閱 業務知識產權 及 關連交易完全豁免遵守報告、年度審查、公告、通函及獨立股東批准規定的持續關連交易商標許可契約 。倘有關許可人不再向我們授權該等商標,我們的業務、財務狀況及經營業績可能受到重大不利影響。我們亦面臨第三方可能成功挑戰許可人對相關許可商標所有權或我們對相關許可商標
253、使用權的風險,或倘第三方未經授權使用該等商標,我們亦會面臨風險。風 險 因 素 88 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。第三方或會宣稱或聲稱我們侵犯其知識產權,此可能干擾及影響我們的業務我們無法向閣下保證我們將能成功註冊我們的任何知識產權或我們的營運或業務的任何方面並無或將不會侵犯或以其他方式違反第三方持有的商標、專利、版權、專有技術或其他知識產權,或以其他方式違反適用司法管轄區的任何法例。我們可能被第三方 (包括競爭對手以及其他實體或個人) 質疑侵犯彼等的知識產權,包括但不限於未經授權使用軟件及軟件盜版。我們未必可完全知悉我們
254、的系統、應用程序及業務運營中涉及的其他各方的知識產權,且我們的服務或業務的其他方面可能在我們不知情的情況下侵犯第三方商標、專利、版權、專有技術或其他知識產權。倘我們的僱員或其他方在為我們工作過程中使用他人擁有的知識產權,則可能產生與有關專有技術及發明權利相關的糾紛。日後就知識產權而針對我們提出或威脅將會提出的任何責任索償 (無論理據如何) ,均可能導致高昂的訴訟費用並導致我們的行政及財務資源緊絀。我們在處理任何索償、糾紛或訴訟時可能需要花費大量時間及成本,如對方索償成功或勝訴,我們可能會面臨重大損失、被要求支付特許權使用費、被限制開展業務以及面臨其他不利於我們業務及運營的嚴格要求。我們亦可能須
255、向其他方作出補償或支付和解費用,以取得許可、修改申請或退還收費,前述各項均可能既昂貴又耗時,並可能會分散我們管理層的注意力,從而影響我們的業務運營。此外,中國知識產權法律的詮釋及應用以及授予知識產權的程序及標準尚不確定且仍在不斷演變,我們無法向閣下保證中國法院或監管機構會認同我們的分析。倘我們被發現侵犯他人的知識產權,我們可能須就我們的侵權行為承擔責任,或可能被禁止使用該等知識產權,且我們可能需要承擔許可費或被迫開發我們自身的替代品。因此,我們的業務及經營業績可能受到重大不利影響。我們的保險未必能充分涵蓋或可能根本無法涵蓋我們可能遭致的所有損失及責任我們投購若干保險,主要為公眾責任險 (以涵蓋
256、我們在業務營運過程中對第三方造成損害所招致的責任) 、僱主責任險、商業健康險、業務相關設施的財產保險以及車險。有關進一步詳情,請參閱 業務保險 。我們相信,我們的投保範圍與中國類似物業管理公司行業慣例相一致。然而,我們無法保證我們保險的保障範圍將足以或可涵蓋我們在業務過程中可能招致的損害、責任或損失。此外,就業務中斷、地震、颱風、水災、流行病、戰爭或內亂所招致的若干損失而言,中國並無基於商業可行條款風 險 因 素 89 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。的相關保險可供投購。倘若我們因保險不充足或沒有保險可供投購而須對任何損害、責
257、任或損失負責,則可能對我們的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。我們可能會不時牽涉營運過程中產生的法律及其他糾紛及申索我們可能不時被牽涉與客戶提起的法律糾紛或申索,這些客戶包括我們向其提供物業管理及其他服務的物業開發商、業主或住戶等。倘若有關第三方對我們的服務不滿意,亦可能發生糾紛。例如,倘若業主認為我們的服務與物業管理服務合約規定的服務標準不一致,或不符合我們對其的法律責任 (如有關我們與住戶及我們於提供社區增值服務的其他合作方的多種關係) ,則業主可能會對我們提起法律訴訟。此外,我們可能不時被捲入我們業務所涉其他各方 (包括但不限於我們的僱員、第三方分包商、業務夥伴及因於造訪我們的在
258、管物業時遭受傷害或損失或在其他方面遭受與我們業務運營有關的傷害或損失的其他第三方) 之間的糾紛及面臨彼等提出的申索。任何有關糾紛或申索均可能會導致法律或其他訴訟程序或針對我們的負面報導,從而導致我們的聲譽受損、產生大量成本及轉移本應用於業務活動的相關資源及管理層注意力。任何此等糾紛、申索或訴訟均可能對我們的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。我們的併購未必能實現預期效益。我們在將收購業務與我們現有業務整合時或會面臨困難為擴展業務,我們計劃併購其他物業管理公司及其他與我們現有業務互補的業務,並將其與我們的業務整合。然而,我們無法保證我們將能覓得合適機會,尤其是在考慮到中國物業管理行業市場環
259、境競爭激烈的情況下。我們在物色可能為潛在收購及或投資目標的優質物業管理或其他公司時可能會面臨激烈競爭。我們正面臨行業同行的競爭,包括在聯交所上市的公司,該等公司亦於市場中積極尋求優質的收購或投資目標以實現其業務擴張的目標。即使我們成功物色到合適的機會,我們未必能按照有利的條款或我們可接受的條款及時完成併購,或根本無法完成併購。如我們無法物色合適的併購目標或完成收購,則可能會對我們的競爭力及前景造成重大不利影響。此外,併購涉及不確定因素及風險,若我們無法將所收購業務與我們現有業務整合或自相關交易獲得預期效益,則可能會對我們的經營業績產生重大不利影響。有關不確定因素及風險包括但不限於:(i)標的業
260、務的規模及複雜程度;(ii)我們為向相關交風 險 因 素 90 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。易提供資金而發行權益證券造成潛在攤薄效應及或出現大量現金流出;(iii)與相關交易有關的額外隱性成本、潛在持續財務責任及不可預見或隱性負債;(iv)倘若標的有大量固定資產,折舊費用或攤銷可能增加;(v)未能有效將標的之業務與我們的現有業務整合,尤其是在將現有員工及業務體系與有關標的進行整合;(vi)未能實現擬定目標、效益或增收機會;(vii)在新市場運營的風險、對新監管制度的不熟悉、企業文化差異;及(viii)未能留住標的之人員。該
261、等困難可能會影響我們的現有業務、干擾我們的管理人員及僱員或增加我們的開支,任何上述情況均可能對我們的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。儘管我們計劃改善服務質量、降低運營成本及提高標的之盈利能力,但我們無法向閣下保證我們的以往併購或任何其他未來標的將會實現期望戰略目標或預期投資回報。此外,編纂編纂淨額的一部分將用於尋求戰略投資及收購機會。有關更多資料,請參閱 未來計劃及編纂用途編纂用途 。於最後實際可行日期,我們並無就編纂編纂淨額用途物色或確定任何收購目標。倘若我們未能覓得合適的收購機會或我們的未來收購交易因其他我們無法控制的原因而無法完成,我們將無法按當前擬定用途有效使用編纂編纂。我們
262、可能須就無形資產計提減值我們於2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年9月30日分別有無形資產人民幣0.2百萬元、人民幣6.2百萬元、人民幣7.1百萬元及人民幣6.1百萬元。我們可能須就主要因併購產生的無形資產計提減值。我們一般於財政年度末對無形資產 (例如客戶關係) 進行減值測試,倘事件或情況顯示無形資產可能出現減值,則更頻密地進行減值測試。該等事件或情況包括但不限於業務表現及或預期未來業務表現因 (包括但不限於) 商業或法律環境惡化、不利的監管行動、意料之外的競爭或未能執行策略措施等因素的推動而出現重大不利變動。倘我們未實現相關收購的預期目標、潛在效益或其他增收機會,或
263、倘出現任何意外情況以其他方式減少所收購資產的預期現金流量,風 險 因 素 91 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。則可收回金額將會低於財務報表中的賬面價值。在此情況下,我們可能需要於財務報表中計提無形資產減值,這可能會減少我們的資產並對我們的財務狀況造成重大不利影響。我們或需額外資金用於運營及未來收購,而未必可以按我們可接受的條款獲得資金甚至無法獲得資金。倘若我們未能籌集資金,則閣下投資我們的價值或會受到負面影響為我們未來的發展計劃 (包括通過收購或投資其他物業管理及增值服務提供商實現業務及運營模式組合多元化) 提供資金,我們需
264、要取得額外資金用於未來的資本支出。我們無法保證我們可以按可接納的條款或及時獲得資金,甚至根本無法獲得資金。倘我們內部產生的資金資源不足以應付資本開支及發展計劃,我們或須向第三方(包括銀行、合營夥伴及其他戰略投資者) 尋求額外融資。我們亦可能考慮透過發行新股份籌資,這可能導致現有股東於本公司的權益遭攤薄。倘我們未能及時以合理成本及可接納的條款取得融資,我們可能不得不延遲擴張計劃,或縮減或放棄該等計劃,這可能對我們的業務、財務狀況及經營業績以及未來前景造成不利影響。我們在中國享有的政府補助及稅務優惠待遇或會變更或終止於截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及20
265、21年9月30日止九個月,我們獲得的政府補助收入分別為人民幣0.5百萬元、人民幣1.6百萬元、人民幣3.4百萬元、人民幣2.7百萬元及人民幣1.5百萬元,其主要為地方政府就我們的業務發展提供的財政扶持資金。我們的部分附屬公司合資格享有優惠所得稅稅率。我們無法向閣下保證,中國的政府補助或稅收優惠待遇政策不會發生變動,或我們享有或將有權享有的任何政府補助或稅收優惠待遇不會終止或可以獲得延續。倘因中國法律、法規及政策出現變動或我們未能達成延續的任何必要條件導致該等政府補助或稅收優惠待遇變動或終止,我們的業務及經營業績可能會受到不利影響。倘我們未能履行與客戶的合約責任,我們的業務、經營業績及財務狀況可
266、能會受到不利影響截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年9月30日,我們的合約負債分別為人民幣98.1百萬元、人民幣146.9百萬元、人民幣206.4百萬元及人民幣259.0百萬元。我們的合約負債主要來自客戶在相關服務仍待提供時預付的款項。詳見 財務資料經選定綜合財務狀況表的說明合約負債 。風 險 因 素 92 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。倘我們不能履行與客戶的合約責任,我們可能無法將該等合約負債轉化為收入,我們的客戶亦可能要求我們退還已收取的物業管理費,這可能會對我們的現金流及流動性狀況、我們滿足
267、營運資金需求的能力以及我們的經營業績及財務狀況產生不利影響。此外,倘我們不能履行與客戶的合約責任,可能會對我們與該等客戶的關係產生不利影響,還可能影響我們的聲譽及未來的經營業績。我們的聲譽可能受到與我們提供的服務有關的客戶投訴 (即使有關客戶投訴可能屬無謂或無理取鬧) 的不利影響我們的客戶可能會就我們的服務而對我們提出投訴或索償。我們向個人業主及住戶提供物業管理及其他服務 (包括滿足其居家及家庭的日常需求的服務) 。居住在我們管理的同一物業中的業主及住戶來自各行各業,其對物業及相鄰區域的管理方式的期望可能各不相同。因此,在我們的日常業務過程中,我們需要在不同業主及住戶群體的不同期望之間取得平衡
268、。此外,倘若非業主客戶 (如物業開發商) 不滿意我們的服務,我們也可能收到來自彼等的投訴或索償。儘管我們已建立監控服務品質的程序並設立客戶可以提供反饋及提交投訴的溝通渠道,但無法保證全體業主及住戶的期望及需求均可及時有效得到滿足。我們無法保證我們在管物業的若干個別業主及住戶及或業主及住戶群體不會有超出我們在日常運營過程中可滿足的特定需求或期望。此外,我們無法保證有關業主及住戶不會為迫使我們滿足該等需求而試圖通過超出我們控制範圍的方式對我們施加壓力,比如直接向我們提出、通過網絡或各種媒體資源或向相關機構作出無謂或無理取鬧的投訴。任何此類事件或任何負面報導,即使不屬實,均可能分散管理層的注意力並對
269、我們的業務、聲譽及我們股份的成交價造成不利影響。未按照中國相關法律法規為僱員繳納社保及住房公積金可能對我們的財務狀況及經營業績造成不利影響根據 中華人民共和國社會保險法 及 住房公積金管理條例 ,僱員必須參加養老保險、失業保險、生育保險、工傷保險、醫療保險及住房公積金,用人單位應當與僱員一起,或單獨,為其僱員的社會保險及住房公積金作出供款。於2018年及截至2021年9月30日止九個月,我們的部分附屬公司並未為或代表若干僱員就社會保險及住房公積金作出全額供款,主要因為我們無須就若干僱員 (例如實習生或退休後返聘的風 險 因 素 93 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關
270、資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。僱員) 作出供款或因為我們委聘第三方人力資源機構為部分僱員支付社會保險費及住房公積金。倘相關政府主管部門認為此類第三方代理安排不符合中國相關法律法規的要求,就住房公積金而言,我們可能會被責令在規定時間內向相關地方當局支付未付餘額。經我們中國法律顧問所告知,中國有關當局可能會要求我們在規定的截止日期前支付未繳社會保險費,我們可能需要為每天延遲支付相當於未繳金額0.05%的滯納金;倘我們未能支付該等款項,我們可能會被處以未繳供款金額一到三倍的罰款。我們的中國法律顧問亦已告知我們,根據相關中國法律法規,我們可能會被責令於規定期限內支付未繳的住房公積金供款,倘我
271、們未能支付該等款項,則有關當局可能會向中華人民共和國人民法院提請強制執行。截至最後實際可行日期,該等附屬公司並無就上述事項受到任何行政處罰,我們亦不知悉就社保或住房公積金存在任何重大僱員投訴或與僱員牽涉任何重大糾紛。然而,我們無法向閣下保證,我們將來不會收到任何僱員就繳納社會保險及住房公積金發起的投訴或要求。我們無法向閣下保證,中國有關當局日後不會通知及要求我們在規定期限內支付未繳供款。據我們中國法律顧問所告知,倘我們能夠在一定時間內向相關部門支付未繳金額,我們被相關政府部門罰款的可能性很低。詳情請參閱 業務僱員社會保險及住房公積金供款 。我們可能因提供貸款融資而面臨中國人民銀行的處罰或不利的
272、司法裁決於2018年,我們與一家第三方證券公司訂立資產抵押證券安排 ( 2018年資產抵押證券 ) 。資產抵押證券以我們就若干在管物業收取物業管理費的權利為擔保。我們就2018年資產抵押證券向金茂集團一家附屬公司發放貸款 ( 2018年貸款 ) ,本金總額為人民幣1,460.0百萬元,實際利率與2018年資產抵押證券相同。請參閱 財務資料債務借款2018年資產抵押證券 。因此,於2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年9月30日止九個月,我們來自一家關聯方產生的利息收入分別為人民幣9.9百萬元、人民幣70.0百萬元、人民幣63.8百萬元、人民幣50.8百萬元及人民幣32
273、.4百萬元,及利息支出分別為人民幣9.9百萬元、人民幣70.0百萬元、人民幣63.8百萬元、人民幣50.8百萬元及人民幣32.8百萬元。中國人民銀行發佈的 貸款通則 第61條禁止非金融機構間的任何融資安排或借貸交易。此外,根據 貸款通則 第73條,中國人民銀行可對不合規放貸人處以放貸人自該等貸款所獲取收入的一至五倍之罰款。儘管有 貸款通則 規定,最高人民法院已風 險 因 素 94 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。在於2015年9月1日生效並於2020年8月19日及2020年12月29日修訂的 最高人民法院關於審理民間借貸案件適
274、用法律若干問題的規定 中就非金融機構間的融資安排及借貸交易作出新的解釋 ( 民間借貸案件司法解釋 ) 。根據 民間借貸案件司法解釋 第10條,只要符合若干規定 (如所收取的利率) ,且概無違反法律法規的強制條文,最高人民法院承認非金融機構間的融資安排及借貸交易的有效性。截至最後實際可行日期,我們並無就向關聯方提供的計息貸款收到任何索賠通知,亦無受到任何調查或處罰,且截至最後實際可行日期,我們並無就該等計息貸款受到政府機構任何行政處罰。然而,相關監管當局的最終決定或會有所不同,而我們仍可能會因我們在往績記錄期內或之前任何期間向關聯方提供貸款融資而受到中國人民銀行的處罰或不利司法裁決。任何上述處罰
275、或不利司法裁決均可能對我們的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。我們的租賃物業權益可能有瑕疵,出租有關物業的權利或會因此遭受質疑,進而可能嚴重中斷我們的業務截至最後實際可行日期,我們199項租賃物業中的63項物業的相關出租人未能向我們提供有效物業所有權證或證明其有權將物業租予我們的授權文件。所有該等租賃物業均用作辦公室及員工宿舍。欠缺物業所有權證令我們難以釐定出租人是否有權向我們出租物業,倘若任何出租人並非法定業主且並無獲法定業主正式授權,相關租賃協議或被視為無效,而我們或會因此遭物業法定業主或其他第三方質疑而被迫遷出相關物業及搬遷辦公室。我們可能於此過程中產生額外開支,可能對我們的業務
276、、財務狀況及經營業績有不利影響。根據適用中國法律法規,物業租賃協議須向中國住房和城鄉建設部地方分支機構備案。備案有關租約需要出租人配合。截至最後實際可行日期,我們尚未就於中國租用的199項物業中的195項辦妥任何租賃備案,主要乃由於難以獲得出租人配合辦理租賃備案。我們的中國法律顧問表示,未辦妥備案不會影響租賃協議的有效性及執行,但我們可能會被主管部門責令整改,倘我們未能在規定的期限內整改,我們可能會對風 險 因 素 95 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。每份未備案的租賃被處以人民幣1,000元至人民幣10,000元的罰款。倘主
277、管部門要求我們登記租賃協議,我們可能會因未登記租賃協議而被罰款,從而可能對我們的業務、財務狀況及經營業績造成不利影響。有關詳情請參閱 業務物業 。我們須遵守環境保護法律及法規,任何未能遵守我們的環境責任的行為可能使我們承擔法律責任我們須遵守環境保護法律、法規及法令,違反該等法律、法規或法令會被處以罰款。此外,公眾對環境問題的意識日益增強,有時可能會期望我們達到高於中國現行環境法律及法規要求的標準。同時,我們無法保證未來不會實施更嚴格的環境保護要求。倘我們無法遵守現行或未來的環境法律法規或無法滿足公眾在環境事宜方面的期望,則我們的聲譽可能會受損或我們可能需要支付罰款或罰金或採取補救措施且我們的營
278、運可能會暫停,而其中任何一種情況均可能對我們的業務、財務狀況、經營業績及前景造成重大不利影響。發生自然災害、廣泛的衛生疫情或其他事件爆發可能對我們的業務、財務狀況及經營業績有重大不利影響我們的業務可能會受到諸如暴風雪、地震、火災或水災等自然災害、爆發廣泛的衛生疫情或流行病 (包括COVID-19、SARS、H5N1或H7N9流感、H1N1流感、豬流感、禽流感及MERS) 或戰爭、恐怖主義行為、環境事故、電力短缺或通訊中斷等其他事件的重大不利影響。詳情請參閱 我們的業務運營及財務表現已經並且可能繼續遭受COVID-19爆發的影響 。在中國或其他地方發生此類災難或爆發長期的疫情或其他不利的公共衛生
279、事件發展可能嚴重限制受影響地區的經濟活動水平,可能會嚴重擾亂我們的業務及營運。此類事件亦可能會嚴重影響我們的行業,並導致我們或我們業務夥伴暫時關閉我們營運使用的設施,這將嚴重擾亂我們的營運,並對我們的業務、財務狀況及經營業績有重大不利影響。倘若我們或我們業務夥伴的任何僱員疑似患有任何傳染性疾病,由於我們或我們業務合作夥伴可能必須隔離部分或全部有關僱員或對我們營運使用的設施進行消毒,則我們的業務可能會中斷。此外,由於自然災害、衛生疫情或其他事件爆發對全球或中國經濟造成普遍影響,故我們的收入和盈利能力風 險 因 素 96 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併
280、細閱本文件首頁警告一節。可能會大幅減少。倘若我們的客戶受到該等自然災害、衛生疫情或其他事件爆發的影響,則我們的營運亦可能受到嚴重中斷。我們的業務因影響行業及整體經濟狀況的多種因素而受到重大影響我們的業務、財務狀況及經營業績目前及日後將繼續取決於影響物業管理行業及整體經濟狀況的諸多因素,其中大部分因素超出我們的控制範圍。例如,倘勞工成本上升,收取物業管理費的靈活性受到限制,從而可能對利潤率產生不利影響。此外,任何經濟放緩、衰退或中國社會、政治、經濟或法律環境或者銀行貸款政策的其他發展均可能導致新的房地產開發項目減少,或居住在我們所管理或提供諮詢服務的社區的住戶的購買力下降,從而導致對我們服務需求
281、的減少以及對我們的收入及利潤的貢獻減少。因此,我們的業務、財務狀況及經營業績將會受到重大不利影響。與在中國開展業務有關的風險中國經濟、政治及社會狀況以及政府政策的變化可能會對我們的業務產生不利影響鑒於我們在中國開展業務營運,我們的業務及經營業績受中國經濟、政治及社會政策及狀況的影響。中國經濟發展在諸多方面 (包括經濟結構、發展水平及增長率) 具有獨特性。儘管中國政府已推行措施強調運用市場力量推動中國經濟發展,其仍會通過包括資源配置及制定貨幣政策等方式實施宏觀經濟調控。通過實施行業政策,中國政府在行業監管方面亦繼續發揮重要作用。我們無法保證中國的經濟、外匯、政治或法律制度發展不會對我們的業務營運
282、造成損害。我們的經營業績、財務狀況及前景亦可能會因中國的外匯、社會政策及狀況的變化而受到不利影響。此外,儘管中國政府於過去數十年已進行多項經濟改革,但這些改革大多預計將根據經濟及社會狀況不時進行完善、調整及修改。另外,關於這些改革的法律法規的範圍、應用及詮釋未必完全清晰。該等完善、調整或修改可能會對我們的業務營運產風 險 因 素 97 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。生我們無法預測的影響,且相關法律法規的範圍、應用及詮釋的任何不確定性可能會對我們的經營業績及財務狀況產生重大不利影響。中國的宏觀經濟狀況及房地產市場已經並可能繼續
283、受到COVID-19疫情的不利影響根據國家統計局發佈的數據,中國2020年的國內生產總值為人民幣1,015,986億元,較2019年上升2.3%。根據國家統計局發佈的數據,2020年商品房的累計合約銷售建築面積為18億平方米,較2019年上升2.6%。2020年累計竣工建築面積為912.0百萬平方米,較2019年下降4.9%。中國的物業管理行業因COVID-19疫情遏制房地產市場而可能受到不利影響。當物業開發商停止擴張時,物業管理公司可能無法按預期訂立新協議。物業管理公司亦可能因簽約管理的物業受COVID-19疫情影響延遲交付而面臨增長放緩。根據中指研究院的資料,由於物業管理公司須暫停若干服務
284、,並為遵守額外法規及政府措施而產生額外成本,因此中國物業管理行業短期內受壓。有關更多詳情,見 風險因素與我們業務及行業有關的風險我們的業務運營及財務表現已經並且可能繼續遭受COVID-19爆發的影響 。政府對貨幣兌換的管制可能限制我們有效使用資金的能力中國政府在若干情況下對人民幣兌換為外幣及將貨幣匯出中國實施管制。請參閱監管對外匯的法律監管 。我們收到的絕大部分收入以人民幣計值。根據我們的現行架構,我們的收入主要來自我們中國附屬公司的股息派付。外幣的短缺可能限制我們中國附屬公司匯出足夠的外幣以向我們派付股息或作出其他付款或償付其以外幣計值債務 (如有) 的能力。如外匯管制制度阻礙我們獲取足夠的
285、外幣以滿足我們的貨幣需求,則我們可能無法向股東派付外幣股息。中國政府亦可能於日後酌情限制經常賬戶交易對外幣的使用。根據現行的中國外匯法規,若干經常賬戶項目的付款可在遵守若干程序規定的情況下無需經國家外匯管理局地方分局事先批准以外幣作出。然而,倘若將人民幣兌換為外幣並匯出中國以支風 險 因 素 98 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。付資本開支 (如償還以外幣計值的債務) ,則需要獲得相關政府部門的批准。對資本賬戶項下的外匯交易的限制亦可能影響我們的附屬公司通過債務或股權融資 (包括通過來自我們的貸款或出資) 獲取外匯的能力。人民
286、幣價值的波動可能對我們的業務造成重大不利影響我們以人民幣開展絕大部分業務。然而,於編纂後,我們亦可能以港元持有大部分的編纂編纂,直至其用於我們的中國業務。人民幣兌美元、港元及其他貨幣的價值可能受到中國政策變動以及國際經濟及政治發展的影響。匯率可能會由於該等因素及貨幣政策的任何未來變動出現波動及人民幣兌美元或其他貨幣可能進一步被重新調值或人民幣可能獲准進行完全或有限的自由浮動,從而可能導致人民幣兌美元或其他貨幣的價值升值或貶值。匯率的波動可能對我們的現金流量、收入、盈利及財務狀況及我們的中國附屬公司之價值及其應向我們支付的任何股息換算或兌換為美元或港元 (港元與美元掛鈎) 的價值造成不利影響。例
287、如,倘我們需要為任何新增的以人民幣計值的投資或支出而將美元或港元兌換為人民幣,人民幣兌美元或港元升值將增加我們進行有關投資或支出的成本。中國的通貨膨脹或會對我們的盈利能力及增長造成負面影響過去,中國的經濟增長伴隨著高通脹時期。對此,中國政府不時實施控制通脹的政策,例如通過實施更嚴格的銀行貸款政策或更高的利率限制信貸供應。中國政府或會採取類似措施應對未來的通脹壓力。若無中國政府的減緩政策,惡性通脹可能會增加我們的成本,從而大幅削弱我們的盈利能力。我們無法保證我們將能夠將任何額外成本轉嫁予客戶。另一方面,該等控制措施亦可能導致經濟活動放緩,對我們物業服務的需求可能會減少。我們日後進入信貸及資本市場
288、的能力可能因我們無法控制的因素而受到不利影響中國人民銀行提高利率或市場受干擾均可能增加我們的借款成本或使我們取得流動資金來源的能力受到不利影響,而我們依賴該等流動資金來源為我們的營運提供資金及於債務到期時償付債務。我們擬繼續投資以支持業務發展,並可能需要額外資金應對業務挑戰。我們無法保證預計經營現金流量將足以滿足我們所有現金需求,或我風 險 因 素 99 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。們將能以具競爭力的利率獲得外部融資,或甚至根本無法獲得融資。任何該等情況可能對我們為業務提供資金、償還債務或實施增長策略的能力造成不利影響。中
289、國有關離岸控股公司向中國實體提供貸款及作出直接投資的法規可能會延遲或妨礙我們使用編纂編纂向我們的中國附屬公司提供貸款或額外注資在動用編纂或任何進一步發售的編纂時,作為我們中國附屬公司的離岸控股公司,我們或會向我們的中國附屬公司提供貸款,亦可能向中國附屬公司進行額外注資。任何由我們向中國附屬公司提供的貸款均須遵守中國法規。例如,我們在中國提供予我們的中國附屬公司以為其活動提供資金的貸款不得超過法定限額,且必須予以登記或備案。我們亦可能決定通過注資形式為中國附屬公司提供資金。該等注資必須通過國家企業信用信息公示系統於商務部備案。此外,中國政府亦限制外幣兌換為人民幣及所得款項用途。於2015年3月3
290、0日,國家外匯管理局頒佈19號公告,自2015年6月1日生效,取代過往國家外匯管理局法規。國家外匯管理局進一步頒佈16號公告,自2016年6月9日生效,當中修訂19號公告的若干條文。根據國家外匯管理局19號公告及國家外匯管理局16號公告,外商投資公司將外幣註冊資本兌換為人民幣資本的流向及用途受到管制,除非其經營範圍所允許,該等人民幣資本不得用於其經營範圍以外的業務或向非聯屬人士提供貸款。違反相關公告及規定可能招致嚴厲處罰,包括 外匯管理條例 所載大額罰款。相關外匯公告及規定可能嚴重限制我們兌換、轉移及使用編纂或於中國的其他股本證券發售編纂淨額的能力,從而不利於我們的業務、財務狀況及經營業績。我
291、們無法向閣下保證我們將能就日後我們向附屬公司或其各自任何附屬公司提供的貸款或進行的注資及時於政府進行有關登記,或將能及時完成備案程序,甚至根本無法完成上述事項。倘我們未能完成有關登記或備案程序,則我們使用編纂編纂的能力及將我們的中國業務資本化的能力可能受到負面影響,從而可能會對我們的流動資金及我們為業務提供資金及擴展業務的能力造成重大不利影響。我們依賴附屬公司派付的股息滿足現金需求,而任何對我們附屬公司向我們作出派付的能力的限制可能對我們開展業務的能力造成重大不利影響我們的所有業務均通過在中國註冊成立的附屬公司開展。我們依賴該等附屬公司派付的股息滿足現金需求 (包括向我們的股東支付任何股息及作
292、出其他現金分派所需的資金) ,以償還我們或會產生的任何債務及支付營運開支。在中國成立的實體派付股息風 險 因 素 100 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。須受多項限制。目前僅允許以按中國會計準則及法規釐定的累計利潤派付股息。我們的各中國附屬公司每年亦須按照中國法律法規將其至少10%除稅後利潤撥作一般儲備或法定資本儲備金,直至有關儲備的金額總計達到其各自註冊資本的50%。我們不得以貸款、墊款或現金股息形式分派法定儲備。我們預期,於可見未來,中國附屬公司仍須各自將其10%除稅後利潤撥作法定儲備。此外,倘我們任何中國附屬公司日後以其
293、自身名義舉債,監管有關債務的文據或會限制其向我們派付股息或作出其他分派的能力。倘我們的中國附屬公司向我們轉移資金的能力受到任何限制,或會對我們發展業務、進行可能對我們業務有利的投資或收購、派付股息及以其他方式為業務提供資金以及經營業務的能力造成嚴重不利限制。此外,根據 中華人民共和國企業所得稅法(或 企業所得稅法 ) 、企業所得稅法實施條例、於2008年1月29日發佈的 國家稅務總局關於下發協定股息稅率情況一覽表的通知( 第112號通知 ) 、於2006年12月8日生效的 內地和香港特別行政區關於對所得避免雙重徵稅和防止偷漏稅的安排( 避免雙重徵稅安排 ) 及於2018年4月1日生效的 國家稅
294、務總局關於稅收協定中 受益所有人 有關問題的公告( 第9號公告 ) ,中國附屬公司向我們派付的股息或會須按10%稅率或 (倘本公司被視為一般從事實質性經營活動,且有權享有 避免雙重徵稅安排 項下稅務優惠的 受益所有人 )5%稅率繳納預扣稅。此外,最終稅率將由中國與中國附屬公司持有人的稅收居所以條約方式釐定。我們積極監控預扣稅,並評估適當組織架構變動以減少相關稅務影響。根據企業所得稅法,我們或被視為 中國居民企業 ,而我們就從中國營運附屬公司收取股息應繳的所得稅可能增加本公司於香港註冊成立,通過中國營運附屬公司經營業務。根據 企業所得稅法 ,按境外國家或地區法律成立,但 實際管理機構 位於中國境
295、內的企業,被視為中國居民企業 ,因而通常須就其全球收入按25%的稅率繳納企業所得稅。國家稅務總局於2009年4月22日發佈 關於境外註冊中資控股企業依據實際管理機構標準認定為居民企業有關問題的通知( 82號通知 ,於2017年12月29日予以修訂) ,其中列示了關於確定在中國境外註冊並由中國企業或中國企業集團控制的企業的 實際管理機構 是否位於中國境內的標準及程序。根據 82號通知 ,如同時符合以下條件:(i)風 險 因 素 101 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。企業負責實施日常生產經營管理運作的高層管理人員及其高層管理部門
296、履行職責的場所主要位於中國境內;(ii)企業的財務決策和人事決策由位於中國境內的機構或人員決定,或需要得到位於中國境內的機構或人員批准;(iii)企業的主要財產、會計賬簿、公司印章、董事會和股東會議紀要檔案等位於或存放於中國境內;及(iv)企業1/2 (含1/2)以上有投票權的董事或高層管理人員經常居住於中國境內,則由中國企業或中國企業集團控制的外資企業被視為中國居民企業。此外, 82號通知 亦要求對於 實際管理機構 的判斷應當遵循實質重於形式的原則。除 82號通知 外,國家稅務總局發佈 境外註冊中資控股居民企業所得稅管理辦法 (試行) (於2011年9月1日生效並於2015年6月1日、201
297、6年6月28日和2018年6月15日修訂) ,為實施 82號通知 提供更多指引及澄清有關 境外註冊中資控股居民企業 的報告及備案責任。目前,我們的管理層主要常駐於中國,且日後可能繼續常駐於中國。倘我們被視為中國居民企業,我們將須就全球收入按25%的稅率繳納企業所得稅並履行於中國有關當局備案登記繳交有關企業所得稅的義務,而我們的非居民企業股東因出售我們的股份而收取的任何股息或收益或須按最高10%的稅率繳納預扣稅。此外,儘管 企業所得稅法 規定合資格中國居民企業之間的股息派付可獲豁免繳納企業所得稅,惟目前尚未明確此項豁免的詳細資格要求及倘我們就此而言被視為中國居民企業,我們的中國營運附屬公司向我們
298、派付的股息會否符合有關資格要求。倘我們的全球收入須按 企業所得稅法 的規定納稅,我們的財務狀況及經營業績或會受到重大不利影響。我們應付外商投資者的股息及銷售股份的收益可能須根據中國稅法繳納預扣稅根據 企業所得稅法 及企業所得稅法實施條例,我們的境外企業股東可能需要就轉讓股份所變現的任何收益及可獲分派的股息按10%的稅率繳納所得稅,前提是有關收入被視為 來源於中國境內 的收入。根據企業所得稅法實施條例,產生自轉讓股權投資的收入是否會被當作來源於中國境內或來自外國領土的收入,將視乎接受有關股權投資的企業的所在地而釐定。然而,目前仍不清楚我們股東收取的收入是否會被視為來源於中國境內的收入,以及在頒佈
299、 企業所得稅法 後,我們的境外企業股東是風 險 因 素 102 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。否能獲得任何稅務豁免或減免。倘我們的境外企業股東須就轉讓彼等所持股份或就出售彼等所持股份所得收益繳納中國所得稅,境外企業股東於我們股份的投資的價值可能會受到重大不利影響。我們面臨有關中國國家稅務總局所頒佈 關於非居民企業間接轉讓財產企業所得稅若干問題的公告( 國家稅務總局7號通知 ) 的不明朗因素於2015年2月3日,國家稅務總局頒佈 國家稅務總局7號通知 ,廢止國家稅務總局先前於2009年12月10日發佈的 關於加強非居民企業股權
300、轉讓所得企業所得稅管理的通知( 國家稅務總局698號通知 ) 的若干條文。 國家稅務總局7號通知 就非中國居民企業間接轉讓中國居民企業的財產 (包括股權)( 中國應稅財產 ) 提供全面指引。例如, 國家稅務總局7號通知 訂明,當非中國居民企業通過出售直接或間接持有中國應稅財產的境外控股公司的股權而間接轉讓中國應稅財產時,中國稅務機關有權重新定性該間接轉讓交易。倘有關轉讓被認為是為規避中國企業所得稅而進行以及缺乏其他合理商業目的,中國稅務機關可將該境外控股公司視為不存在,並將有關交易視為直接轉讓中國應稅財產。儘管 國家稅務總局7號通知 包含若干豁免情況 (包括(i)非居民企業在公開市場買入並賣出
301、持有中國應稅財產的境外上市控股公司股份的方式取得間接轉讓中國應稅財產所得;及(ii)如為間接轉讓中國應稅財產,在非居民企業曾直接持有並已出售該等中國應稅財產的情況下,該項轉讓所得收入原應可按照適用稅收協定或安排的規定免予繳納中國企業所得稅) ,但我們尚不清楚 國家稅務總局7號通知 項下是否有任何豁免情況適用於我們股份的轉讓或我們未來在中國境外將作出的涉及中國應稅財產的任何收購或是否中國稅務機關會依據 國家稅務總局7號通知 重新分類該等交易。如果該重組交易被稅務機關認為缺乏合理商業目的,則稅務機關或會釐定 國家稅務總局7號通知 適用於我們的重組。因此,我們或須繳納 國家稅務總局7號通知 下規定的
302、稅項及可能會花費寶貴資源以遵守 國家稅務總局7號通知 規定或證明我們毋須根據 國家稅務總局第7號通知 繳稅,這將對我們的業務財務狀況、經營業績及前景造成重大不利影響。中國法律體系的不明朗因素可能對我們造成不利影響及可能限制閣下可獲得的法律保障我們於中國的業務營運及資產受中國法律及法規監管。中國的法律體系以成文法為依據,而法院判決先例僅可用作參考。自1979年起,中國政府為發展一套全面的商業法制度,頒佈了有關如外商投資、企業組織及管治、商業、稅項、金融、外匯及貿風 險 因 素 103 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。易等經濟事項
303、的法律法規。然而,中國尚未制定一套完備的法律體系,而頒佈的法律法規未必足以涵蓋於中國的一切經濟活動範疇,或可能不清晰或不一致。具體而言,由於中國物業管理服務行業仍處於早期發展階段,有關此行業的法律法規仍不確定及不全面。由於已公佈的判決有限及其無約束力的性質,因此中國法律法規的詮釋及執行存在不明朗因素且可能不一致。即使中國存在充足全面的法律,基於現有法律執行現有法律或合約仍存有不明朗因素或不穩定性,且可能難以快速公正地執行中國法院的判決。此外,部分中國法律體系乃根據政府政策及內部規則 (部分未有及時公佈或根本沒有公佈) 而定,故此可能有追溯效力。因此,我們可能在觸犯該等政策及規則後一段時間才知悉
304、有關觸犯。最後,任何於中國的訴訟皆可能拖延甚久,以致產生大筆開支及分散資源及管理層的注意力。倘所有或任何該等不明朗因素落實,則可能對我們的財務狀況及經營業績造成重大不利影響。向在中國居住的董事或行政人員送達法律程序文件或在中國向我們或彼等強制執行非中國法院的任何判決可能存在困難我們的董事及高級管理層成員多數居住在中國,且彼等及本公司的絕大部分資產位於中國境內。因此,除非根據有關司法管轄區與中國締結或參與的國際條約條文,投資者在中國向該等人士送達法律程序文件或在中國向我們或彼等強制執行非中國法院的任何判決可能存在困難。中國並無與美國、英國、日本及許多其他發達國家及地區簽訂有關相互認可和執行法院判
305、決的條約。然而,倘符合 關於內地與香港特別行政區法院相互認可和執行當事人協議管轄的民商事案件判決的安排( 2006年安排 )所載規定,香港法院的判決可能在中國獲得認可及執行。於2019年1月18日,最高人民法院與香港特別行政區政府簽署 關於內地與香港特別行政區法院相互認可和執行民商事案件判決的安排( 2019年安排 ) ,旨在建立一個更透明及明確的機制,以在香港及中國相互認可和執行更廣泛的民商事案件判決。 2019年安排 終止了 2006年安排 ,而 2019年安排 將於最高人民法院頒佈司法解釋及香港特別行政區完成相關風 險 因 素 104 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本
306、文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。立法程序後方會生效。 2019年安排 將在生效後取代 2006年安排 。因此,於 2019年安排 生效前,在中國認可及執行任何該等司法管轄區的法院作出的判決可能存在困難或甚至不可行。與編纂及編纂有關的風險編纂股份的編纂將面臨即時攤薄,且倘若我們日後發行額外股份,彼等可能面臨進一步攤薄我們股份的編纂預計高於緊接編纂前每股股份有形資產淨值。因此,編纂股份的編纂將面臨每股股份有形資產淨值的即時攤薄。此外,為擴充業務,我們可能考慮於日後發售及發行額外證券。倘若我們於日後發行的額外證券價格較發行該等額外證券前的每股股份有形資產淨值為低,股份的編纂可能就彼等
307、於股份的投資面臨每股股份有形資產淨值的攤薄。我們的股份過往並無公開市場,且未必能形成編纂活躍的市場在編纂之前,我們的股份並無公開市場。在編纂後不一定能形成或維持活躍的公開市場。我們的股份初始編纂範圍是經由我們與編纂 (代表編纂) 商議後協定,而編纂亦將會由此協定,且未必能反映在編纂後在交易市場出現的價格。我們已申請將我們的股份在聯交所編纂及編纂。然而,即使獲得批准,在聯交所編纂並不保證將形成或維持股份活躍的交投市場。倘編纂後並無形成股份的活躍市場,我們的股份的市價及流動性或會受到不利影響。因此, 閣下可能無法按相等於或高於編纂所支付股份價格的價格轉售閣下股份。我們股份編纂及編纂可能會有波動,從
308、而可能使根據編纂購買股份的編纂蒙受重大虧損我們股份的編纂及編纂可能因下列因素及其他因素 (於本節 風險因素 或本文件其他章節所討論) 出現波動,其中若干因素並非我們所能控制: 經營業績實際或預期的波動 (包括匯率波動引致的變動) ;風 險 因 素 105 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。 有關我們流失主要人員或競爭對手招募主要人員的新聞; 公佈業內競爭局勢發展、收購或戰略聯盟; 財務分析師的盈利估計或推薦意見的變動; 潛在訴訟或監管調查; 影響我們或行業整體經濟狀況或其他事態發展的變動; 國際股票市場的價格變動、其他公司及其他
309、行業的經營及股價表現,以及我們無法控制的其他事件或因素;及 解除對流通股的任何禁售或其他轉讓限制或本公司或其他股東對額外股份的出售或預期出售。此外,證券市場不時出現重大的價格及成交量波動,而與特定公司的經營表現無關或與之不成比例。此可能包括全球整體經濟衰退、股票證券市場的大幅波動及信貸市場流動資金的波動及緊縮。儘管難以預測上述狀況將持續的時間,但上述狀況長遠可能繼續帶來風險。倘我們經歷該等波動,可能會對經營業績及財務狀況造成重大不利影響。此外,市場波動亦可能對我們股份的市價造成重大不利影響。編纂開始時股份編纂可能因 (其中包括) 不利市況或於出售時至編纂開始時可能出現的其他不利事態發展而低於編
310、纂編纂將於編纂日釐定。然而,編纂將在交付後方會於聯交所編纂,預期為編纂日期後第五個營業日。因此,投資者可能無法在該期間出售或以其他方式買賣編纂。因此,編纂持有人須承受編纂開始時編纂的價格可能因不利市況或於出售時至買賣開始時可能出現的其他不利事態發展而低於編纂的風險。未來出售或預期將予出售大量股份可能影響其市價股份的編纂或會因未來出售大量股份或其他相關證券或預期可能進行有關出售而下跌。我們於未來按有利的時間及價格籌集資金的能力亦可能受到重大不利影響。風 險 因 素 106 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。相關控股股東所持股份目前
311、受限於若干禁售承諾。有關詳情,請參閱 編纂編纂安排及開支 。然而,我們無法保證於禁售期屆滿後,該等股東不會出售任何股份。我們無法預測我們任何股東未來出售任何股份對股份市價的影響。控股股東對本公司擁有實際控制權,其利益未必與其他股東的利益一致於編纂完成前及緊隨編纂完成後,控股股東將保持對本公司已發行股本權益的實際控制權。在組織章程細則及上市規則等的規限下,控股股東 (憑藉其對本公司股本的實益控制擁有權) 將可通過於股東大會及董事會會議投票,對我們的業務或其他對我們及其他股東而言屬重大的事宜行使重大控制權及施加重大影響。控股股東的利益可能有別於其他股東的利益,且股東可根據其權益自由行使投票權。倘若
312、控股股東的利益與其他股東的利益有所衝突,其他股東的利益可能受到不利影響及損害。我們的管理層對編纂編纂淨額用途有重大酌情權, 閣下未必認同我們使用有關所得款項的方式我們的管理層使用編纂編纂淨額的方式可能不會得到閣下認同或不會產生豐厚的股東回報。投資股份,即表示閣下將資金委託予我們的管理層,因而對於我們本次編纂編纂淨額的具體使用, 閣下須依賴我們管理層所作的判斷。有關更多詳情,請參閱 未來計劃及編纂用途 。我們的股息政策受限於董事的酌情權且我們日後可能不會就股份宣派股息我們於往績記錄期間並無宣派或派付任何股息。向我們的股東實際分派的股息金額將取決於我們的盈利及財務狀況、營運要求、資金需求及我們的董
313、事可能認為相關的任何其他狀況,且將須經過我們股東的批准。無法保證於日後的任何年度內將宣派或分派任何金額的股息。進一步詳情請參閱 財務資料股息 。不應過度倚賴於本文件中的事實及統計數據本文件中並非與我們的營運直接相關的若干事實及其他統計數據 (包括與中國、中國經濟及中國物業管理行業有關的該等事實及其他統計數據以及與金茂集團及除本集團外的其他公司有關的該等事實及其他統計數據) 來自各種官方的政府出版物、市場研究報告以及公開資料或其他第三方來源的資料。我們相信資料來源就該等資料而言風 險 因 素 107 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一
314、節。乃屬適當來源,且我們於提取及複製該等資料時已採取合理謹慎措施。然而,我們無法保證該等資料來源的質量或可靠性,且有關資料可能與其他公開資料不一致。由於可能有缺陷或無效的收集方法或公佈的資料與市場慣例之間存有差異及其他問題,本文件的事實及統計資料可能不準確或可能與就其他經濟體編製的事實及統計數據不具可比性。此外,我們無法向閣下保證有關資料乃按照與其他出版物或司法管轄區相同的基準或準確程度 (視乎情況而定) 陳述或編製。因此, 閣下不應過度倚賴於本文件載有的有關事實及統計數據。閣下應細閱整份文件,而不應依賴並非載於本文件的有關本公司、我們的業務、我們所在行業、編纂或編纂的新聞稿、媒體及或研究報告
315、所載任何資料可能存在有關本公司、我們的業務、我們所在行業、編纂及編纂之新聞稿及或媒體之若干報導。在本文件發佈前已有,及在本文件日期後但於編纂完成前可能會有有關本公司、我們的業務、我們所在行業、編纂及編纂的新聞稿及或媒體報導,包含有關我們及編纂的若干財務資料、預測、估值及其他前瞻性資料。對於任何此類新聞稿或媒體報導,或有關文章或媒體所載任何此類資料以及並非由本公司提供或授權的此類資料的準確性或完整性,我們概不承擔任何責任。我們不對任何此類資料、出版物或相關假設的適當性、準確性、完整性或可靠性作出任何聲明。倘若本文件以外的媒體或出版物所載任何資料與本文件所載資料不一致或有衝突,我們概不負責。因此,
316、 閣下應細閱整份文件,且應僅根據本文件所載資料作出關於我們的編纂決策,而不應依賴任何其他資料。本文件所載的前瞻性陳述會受風險及不確定因素影響本文件載有若干具有 前瞻性 及使用前瞻性術語如 旨在 、 預期 、 相信 、可能 、 估計 、 預計 、 展望 、 擬 、 需 、 或會 、 計劃 、 潛在 、 預測 、 尋求 、 應 、 會 或 將會 或類似詞彙的陳述。務請閣下注意,任何前瞻性陳述均涉及風險及不確定因素,且任何或全部有關前瞻性陳述的假設或會被證實為不準確,故前瞻性陳述或會不準確。於本文件列示的前瞻性陳述不應被視作我們將達成計劃及目標的聲明,而 閣下亦不應過份依賴該等陳述。編纂及分派 10
317、8 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂中國金茂根據上市規則編纂就編纂向聯交所提交編纂方案,而聯交所已確認中國金茂可進行編纂。編纂完成後,中國金茂於本公司股權的減少並不構成上市規則項下中國金茂須予公佈的交易。編纂完成後,金茂集團將繼續經營城市運營業務、物業開發、商務租賃、零售業務以及酒店經營。有關金茂集團保留業務的詳情,請參閱 與中國金茂的關係 一節。編纂理由中國金茂董事會認為,編纂符合金茂集團及金茂股東整體利益,且編纂將使金茂集團及本集團各自處於有利位置,更好地發展其各自業務,為雙方帶來切實裨益,理由如下:(a) 編纂將為中
318、國金茂及其股東提供機會,透過本集團業務的獨立平台,變現本集團的投資價值,並將提高金茂集團及本集團各自的運營及財務透明度,這將使市場能夠更有效地評估及衡量本集團的價值及表現,進而釋放本集團及金茂集團的價值;(b) 金茂集團及本集團將經營不同的業務板塊,且在不相互競爭的情況下擬採用不同的增長路徑及不同的業務策略。編纂將使本集團能夠建立其作為獨立編纂集團之身份,擁有更明確的業務重點及有效的資源分配,擁有獨立的資金募集平台,及透過編纂拓闊投資者基礎。編纂可讓本集團在毋須依賴中國金茂的情況下,直接接觸資本市場以進行股權及或債務融資,為其現有業務及未來擴充提供資金,從而提高其運營及財務管理效率,亦令金茂集
319、團得以優化其於金茂集團保留業務中的資本分配;(c) 編纂將使本集團能夠通過更精簡的業務提升其企業形象,從而提高其吸引對該板塊感興趣的戰略投資者的能力,並有可能直接與本集團建立戰略合作夥伴關係,此舉可為本集團提供協同效應;編纂及分派 109 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。(d) 憑藉擁有獨立編纂平台的吸引力,編纂將提升 金茂 的品牌知名度,進而有利於本集團及金茂集團的業務;(e) 編纂將令本集團及金茂集團更專注彼等各自業務之發展、戰略規劃及更佳的資源分配。本集團及金茂集團均將受益於獨立管理架構下的高效決策流程,以滿足彼等各自抓
320、住新興商機的需求,尤其是擁有一支成熟、敬業的管理團隊,讓本集團專注於其發展,這將提高其吸引及激勵人才的能力;及(f) 由於本公司預期於編纂及編纂完成後仍為中國金茂的附屬公司,中國金茂將透過合併本集團的賬目及收取本集團的股息收入,繼續受益於本集團業務的任何潛在裨益。中國金茂編纂符合上市規則編纂的規定。倘進行編纂,中國金茂將充分考慮其股東利益,通過分派 (即以實物分派股份方式) 為合資格金茂股東提供股份的編纂。該分派的詳情如下所載。分派有關分派的資料於2022年,中國金茂董事會宣佈向合資格金茂股東 (即於記錄日期名列中國金茂股東名冊的金茂股份登記持有人) 進行分派。分派將悉數以實物分派方式按合資格
321、金茂股東於記錄日期各自於中國金茂的持股比例向彼等派發合共編纂股股份,佔緊隨編纂及編纂完成後本公司已發行股本的編纂%(假設編纂未獲行使)。根據分派,合資格金茂股東將有權就於記錄日期持有的每編纂股金茂股份獲發一股股份。合資格金茂股東根據分派可獲派股份的零碎配額將不予分派,而是由中國金茂將其匯集並在市場上出售,有關出售所得款項總額 (扣除開支及稅項) 將撥歸中國金茂所有。編纂及分派 110 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。中國金茂已委任編纂竭力向合資格金茂股東提供對盤服務,以促進編纂合資格金茂股東根據分派可能收取的碎股。有關進一步的
322、詳情,請參閱中國金茂於2022年發佈的公告。分派的條件分派須待編纂在所有方面成為無條件後方可落實。倘有關條件無法達成,分派將不會落實且編纂將不會發生。分派成為無條件獲達成後,我們預計於編纂或之前向有權根據分派收取股份的合資格金茂股東寄發股票。股票將僅於分派成為無條件後方為有效。有關中國金茂港股通投資者的資料根據聯交所網站(www.hkexnews.hk)提供之 滬港通及深港通持股紀錄查詢服務 ,截至最後實際可行日期,中國結算持有金茂1,158,083,292股股份,佔已發行金茂股份總數約9.12%。中國結算為香港中央結算 (代理人) 有限公司之中央結算系統參與者。中國金茂港股通投資者可透過中國
323、結算根據分派持有我們股份。根據於2016年9月30日修訂及生效並於2021年2月1日最後修訂的 上海證券交易所滬港通業務實施辦法 及於2016年9月30日頒佈及生效並於2021年2月1日最後修訂的 深圳證券交易所深港通業務實施辦法 ,其中國結算股份戶口獲存入我們股份的中國金茂港股通投資者(或有關中國結算參與者 (視乎情況而定) ) ,只可在編纂根據滬港通及深港通出售該等中國金茂股份。中國金茂港股通投資者應就中國結算規定的後勤安排詳情諮詢其中介人 (包括經紀、託管人、代名人或中國結算參與者) 及或其他專業顧問的意見。不合資格金茂股東不合資格金茂股東 (如有) 將有權獲得分派,但不會收取股份。相反
324、,彼等根據分派應收取的股份將於股份開始於編纂編纂後在合理可行的情況下盡快由中國金茂代彼等出售,而彼等將收取相等於有關出售所得款項淨額的現金金額,惟不合資格金茂股東有權收取的金額少於編纂港元,則該金額將為中國金茂所有。有關出售所得編纂及分派 111 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。款項 (扣除開支) 將以港元支付予不合資格金茂股東 (如有) 。有關付款預期於編纂或之前作出。中國金茂、本公司或聯席保薦人概不就出售該等股份或向任何相關金茂實益股東支付出售該等股份的所得款項淨額承擔任何責任。中國金茂全權酌情保留權利允許任何金茂股東參與
325、分派。有 關 本 文 件 及 編 纂 的 資 料 112 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂有 關 本 文 件 及 編 纂 的 資 料 113 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂有 關 本 文 件 及 編 纂 的 資 料 114 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂有 關 本 文 件 及 編 纂 的 資 料 115 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一
326、併細閱本文件首頁警告一節。編纂有 關 本 文 件 及 編 纂 的 資 料 116 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。編纂豁免遵守上市規則及豁免遵守公司(清盤及雜項條文)條例 117 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。為籌備編纂,本公司已申請以下豁免嚴格遵守上市規則的相關條文及公司 (清盤及雜項條文) 條例:有關關連交易的豁免本集團已訂立並預期於編纂後將繼續開展在編纂之後構成上市規則下的不獲豁免持續關連交易的若干交易。本公司已向聯交所申請且聯交所已就 關連交易須遵守
327、報告、年度審查、公告、通函及獨立股東批准規定的持續關連交易 所披露的持續關聯交易授出有關嚴格遵守上市規則第14A章項下公告、通函及獨立股東批准規定的豁免。有關更多詳情,請參閱本文件 關連交易 一節。有關管理層留駐的豁免根據上市規則第8.12條,本公司須有足夠的管理層留駐香港,即本公司通常至少須有兩名執行董事常居香港。由於本公司的總部及核心業務營運主要位於中國,我們所有的執行董事及高級管理團隊常居於中國,就符合上市規則的規定而言,本公司並無且於可見將來不會有足夠的管理層留駐香港。因此,我們已向聯交所申請且聯交所已授予我們豁免嚴格遵守上市規則第8.12條的規定,條件是我們須作出以下安排,與聯交所定
328、期溝通:(a) 就上市規則第3.05條而言,本公司已委任本公司執行董事周立燁女士及本公司公司秘書何詠紫女士作為本公司授權代表,作為本公司與聯交所的主要溝通渠道。何詠紫女士常駐於香港,而周立燁女士常駐於中國,並擁有有效的旅行證件,且於該等旅行證件到期時可予重續,以訪問香港。各授權代表可於合理時間內與聯交所會面商討任何關於本公司的事宜且可隨時透過電話及電郵處理聯交所的詢問。聯交所因任何事宜欲聯絡董事時,本公司各授權代表均有方法隨時迅速與所有董事取得聯繫。本公司將立即知會聯交所有關我們授權代表的任何變動;豁免遵守上市規則及豁免遵守公司(清盤及雜項條文)條例 118 本文件為草擬本,其所載資料並不完整
329、及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。(b) 本公司已盡可能地向本公司授權代表提供董事各自辦公電話號碼、移動電話號碼、傳真號碼及電郵地址;且倘若董事預期出差或因其他原因在外辦公,彼等將向本公司授權代表提供其住所電話號碼。因此,本公司授權代表擁有當聯交所希望就任何事宜聯繫我們的董事時隨時即時聯繫所有董事的方法;(c) 本公司已盡可能地向聯交所提供董事的聯繫方式 (包括彼等各自辦公電話號碼、移動電話號碼、傳真號碼及電郵地址) ,以促進與聯交所的溝通。此外,並非常駐於香港的各董事已確認,彼擁有或能夠申請前往香港的有效旅遊證件,並可在聯交所要求時於合理時間內與聯交所會面;(
330、d) 根據上市規則第3A.19條,本公司已委任第一上海融資有限公司為本公司合規顧問,至少擔任編纂開始直至本公司就緊隨編纂後開始首個全年財政年度的財務業績遵守上市規則第13.46條的日期的期間,作為與聯交所溝通的額外渠道。本公司合規顧問將能夠回覆聯交所有關本公司的任何查詢並於無法聯繫授權代表時將作為與聯交所溝通的主要渠道。此外,本公司合規顧問亦將於編纂後就上市規則項下的持續合規規定及其他問題提供意見;及(e) 本公司將留任一名香港法律顧問,以於編纂後就上市規則及香港其他適用法律法規 (經不時修訂及補充) 項下的持續合規規定及其他問題向本公司提供意見。豁免遵守上市規則及豁免遵守公司(清盤及雜項條文
331、)條例 119 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。有關上市規則第4.04(1)條的豁免及豁免遵守公司 (清盤及雜項條文) 條例附表三第I部第27段及第II部第31段的規定根據上市規則第4.04(1)條的規定,本文件所載會計師報告必須包括 (其中包括)本公司緊接刊發本文件前三個財政年度各年或聯交所可能接納的較短期間的業績。根據公司 (清盤及雜項條文) 條例第38(1)條,本文件須載有當中載有公司 (清盤及雜項條文) 條例附表三所指定事項的會計師報告。根據公司 (清盤及雜項條文) 條例附表三第I部第27段,本公司須於本文件載入有關緊
332、接本文件刊發前三個財政年度各年本公司的營業總收入或銷售營業總額 (視情況而定) 的陳述 (包括一項關於計算此等收入或營業額的方法的解釋) ,以及指明在較重要的營業活動之間的合理細目分類。根據公司 (清盤及雜項條文) 條例附表三第II部第31段,本公司須於本文件載入本公司核數師就緊接本文件刊發前三個財政年度各年的本公司的溢利及虧損以及資產及負債而編製的報告。根據公司 (清盤及雜項條文) 條例第38A(1)條,如就有關情況而言,證監會認為授出豁免不會影響編纂的利益,且遵守任何或所有有關規定乃無關或負擔過於沉重或非必要或不合適,則證監會可在其認為合適的條件 (如有) 的規限下發出豁免證明書,豁免遵守
333、公司 (清盤及雜項條文) 條例的相關規定。指引信HKEX-GL25-11第4.4(1)段規定,若申請人在最近一個年結後兩個月內刊發上市文件,其須符合以下條件方獲授第4.04(1)條豁免:(i)申請人必須在最近一個年結後三個月內於聯交所上市;(ii)申請人必須取得證監會發出豁免遵守 公司 (清盤及雜項條文) 條例 規定的證明書;(iii)上市文件內必須載有最近一個財政年度的溢利估計(其必須遵守 上市規則 第11.17至11.19條) ,或申請人必須提供理據說明為何不能在上市文件內載有溢利估計;及(iv)上市文件內必須載有董事聲明,確認申請人的財務及豁免遵守上市規則及豁免遵守公司(清盤及雜項條文)條例 120 本文件為草擬本,其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時,必須一併細閱本文件首頁警告一節。營業狀況或前景均無重大不利轉變,特別表明就匯報期末段結束至最近一個財政年度完結期間的營