房地产合作开发这一概念出现在我国现行多部法律文件中，如《城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用合同纠纷案件使用法律问题的解释》中对第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

房地产合作开发是指合作双方或者多方，根据自身企业所定制的发展方向，彼此间拟定符合本身战略发展的有效合约，并遵循合约条款要求，合作方共同经营房地产项目的开发，实现利益共享、风险共担。通常是一方提供土地使用权，另外一方对后期的土地开发提供资金，合作不仅是提供出让土地使用权、资金，还可以是建筑材料、技术支持、劳务等相关要素，只要能构成合作行为即可以被称为房地产合作开发。有些房地产企业有着熟化土地资源，但是苦于没有足够的资金进行开发建设，这时就可以寻找具有充足资金支持的合作单位，而那些没有资质想要开发房地产的企业，也可以去寻求拥有开发项目资质的公司进行合作，实现互惠互利，共赢发展。

房地产合作开发属于房地产开的一种方式，所以拥有房地产开发所具有的普遍特征，比如：具有较强的综合性，具有较广的涉及面，项目开发周期长，投入成本大，有较多的项目种类，需与银行有密切关联等，还具有一些独特的特征。

(1) 房地产合作开发主体特性

房地产企业经营和开发的主要方向是房地产建设和土地的开发，其属于典型不动产，受我国有关法律、法规约束。对于企业价值额度过大，对于社会影响面甚广，且直接与一个城市或国家的整体规划建设水平挂钩。因此我国建立了有关的法律、法规进行了相关的约束，较之其他类型的企业而言，对于房地产开发主体的成立有更高的要求。根据相关的法律法规，可以看出房地产开发企业需要具备以下条件，房地产开发企业主体要具有自己的名称和组织机构，要有固定的经营场所，还要具备符合国务院规定的注册资本和具有一定数量要求的专业技术人员。成立房地产开发企业开发主体，需要去县级以上的人民政府工商管理部门去申请登记备案工作。对于合作开发的房地产项目，只有一方具有相关资质，即可认定为合作行为。

(2) 房地产合作开发的基础条件

根据相关法律条约规定，房地产合作开发的基础条件为共同投资、共享利润、共担风险。根据房地产的开发特性，像是一般住宅类项目，工程量大，投资额基本均要高达几十亿元；施工周期限一般要二年到三年的时间。投资资金额大和开发周期长的特点造成了房地产开发的高风险性。房地产合作开发行为可以降低风险杠杆，减轻投资资金压力，合作方彼此之前可以结合自身情况各取所需，实现共同的目的，实现利润的共享。特别强调一下，共担风险是指合作各方预期利益目标不能达成或不能全部达成的经营风险，而并不包含由于一方过失造成的利益风险，合作方需按一定比例来进行风险分担，不可严重失衡。

房地产合作开发的优势

(1) 有利于减少项目风险房地产开发项目容易受到金融、政策、经济、技术等各个方面的影响。某些方面的细微变化就会对产业链中的相关产业产生影响，随之波及至整个房地产业。房地产开发项目需要把控资金投入风险、严控建设成本、缩短建设周期等以应对复杂且多变的环境形势并分散风险，可以通过建立合作发展模式来降低风险发生的概率。

(2) 有利于提高组织竞争力在房地产企业之间建立合作关系的目的是通过双方的合作和优势互补最大化协同作用，并增强组织的整体竞争力。实力房企联合可以整合资源优势，通过技术、品牌影响力、销售和资金等方面的互补，可以提高风险防控能力，降低风险发生的机率，从而减少企业的损失。

(3) 有利于实现范围管理和规模经济房地产项目的开发涉及的维度比较多，包括市场、技术、资料和其他资源的协调与配合，企业的合作发展可以促进资源的流通，实现范围经济和规模经济最大化，有助于成本的降低并提高合作双方在市场中的地位。

(4) 有利于防止竞争过度在这个存量时代，无论在土地资源获取阶段和还是市场销售阶段，如果众多大型房地产公司一同抢占市场份额，就有可能会导致企业利润被严重压缩。或者竞争的企业间两败俱伤，恰恰使其他中小企业形成的联盟体有可乘之机，抢夺目前的市场。

(5) 优势互补和资源共享合作开发企业之间签订合作协议约定共享市场资源、人力资源、技术资源，使房企可以获取外部优质互补资源，从而实现价值溢出，资源的有效整合可以更好地发挥企业间的合作，提高合作企业的综合实力。两家公司的资源相辅相成，可以增强它们在房地产市场中的话语权。

(6) 组织松散性房地产项合作开发项目是建立在良性的市场环境基础上的。当市场环境比较好时，企业间建立合作关系以获得更高利益。当市场环境发生变化且不再具有获取利润的机会时，组织就会相应地进行解散。企业之间签订正式合作协议并约定建立股权比例来维持合作关系，但是它们之间没有控制关系，所有企业都具有独立的法人地位。综上，合作开发是一种以市场环境为基础的松散组织形式，它保证了企业之间合作的便捷性及灵活性。

(7)企业间交流全面加强房地产企业之间的合作不仅实现了资源整合，而且为人才、管理和技术等多方面交流提供了机会，拓展了渠道。企业合作开发可以整合人才、资金和服务等价值链中的许多环节，这种合作方式不仅保证了企业运作的独立性，而且互相提供了资源补充，增强合作双方的市场竞争力^[1]。

房地产合作开发是房地产开发的一种特殊模式，实行房地产合作开发是时代发展趋势和选择，与一般房地产开发相比，主要有以下不同：

(1) 房地产合作开发的实际主体存在差异。

房地产开发主要将房屋或公司土地开发作为主体，在设立环节便被法律制度所限制。根据《城市房地产管理法》之中的相关规定，房地产开发公司一般具有逐利性的基本特征，主要参与房地产开发或者生产运营的公司。在城市里设立房地产开发公司时必须要符合下述条件：具备稳定的营业场所，存在自身名称或组织机构，存在和国务院各项法规相符的注册资本，具备充沛的专业型优质人才，遵守各项法律规定。《城市房地产开发经营管理条例》之中明确规定：“在城里房地产开发公司时，必须前往县级以上工商行政管理部门进行申请登记……”。房地产合作开发企业按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之中的相关规定，在合作开发过程中，其中必须有一方拥有房地产开发运营管理资质，而另一方只需是具备民事能力的相关主体便可以。

(2) 房地产合作开发主体能将各种存在差异的价值要素当做合作开发的基础。

在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之中明确规定，房地产合作开发合同就是参与双方正式签署的提供资金或者土地使用权等方式达成协作的，确保双方收益共享、风险共担的一项具有法律效力的协议。通过这一规定不难发现，房地产合作开发本身具备各种各样的形式，能通过提供资金或者土地使用权的方式进行投资，也能通过提供劳务或者技术的方式来参与合作。

(3) 房地产合作开发之中的核心因素便是收益共享、风险共担。

因为房地产开发需要雄厚的资金实力作为基础，是最具代表性的资金密集型公司，工程量大，投资成本高等，时间周期较长。鉴于房地产开发的高风险性，通过合作开发能够在一定程度上降低房地产开发的难度，合作开发主体通过资源共享，在一定程度上优化资源配置，达到共同营利的目的，从而降低了单独开发的风险，而后实现了风险共担^[2]。

一个建设项目从土地获取，到定位决策、产品设计、项目报建、施工建设、销售推广再到交付使用，在这期间有包括但不限于五方责任主体(开发商、勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位)、金融机构、政府有关监督与审批部门、中介等参与主体参与。这些角色贯穿了房地产项目建设的决策期、实施期和运营期，都能称其为房地产开发主体。因此，我们首先需要明确研究对象。其中，房地产开发企在项目开发过程中占据主导地位，作为项目的组织者、协调者、出资者和管理者，参与了整个开发的过程，又称为业主、甲方或建设方^[3]。

目前，为顺应国家政策要求，不少房企努力的降杠杆、降负债、回正流现金，使得房地产合作开发成为了主流开发模式。因为法律法规对房地产合作开发的具体模式没有限制，房地产企业可以根据自身需求情况，衍生出其所需要合作开发的新模式。

(1) 土地入股合作开发

简单来说就是“一方出资，一方出地”，是合作方投入现金入股持有土地方。该模式优点是可稳固合作方的制约关系，增加合作深度。缺点是在出地方的基础上进行运行，合作方介入过多，会影响出地方的运营及管理，可能会导致出地方自身运营不良，从而影响到合作开发的进展

(2)合作建房

合作建房一种相对比较特殊的合作模式，在双发达成协议后，在政府监管和督导下进行招拍挂形式或协议出让该部分土地使用权，合作方获取该部分土地使用权后，双方或者多方共同合作完成项目开发建设。像是有些旧区改造项目是由业主私下找合作方进行改造，对于城市规划建设等造成一定的影响。而合作建房是需要在有政府支持的情况下，对土地进行挂牌或协议出让，且允许土地方出让一份利益，找到可靠的合作方对旧区进行改造。

(3)联合成立项目公司

该模式是指由合作双方或多方共同组建项目公司，并取得土地使用权，项目的建设开发和运营管理均由项目公司负责完成，合作方可以根据双方或多方所签订的协议要求对项目进行监管和督导。需要特别关注的是，若土地方的使用权转让给了项目公司，将会使其发生交易的税费，形成项目公司额外的成本负担。也是使得双方合作关系更为明晰，权责更加分明。

(4)股权收购模式

该模式是指房地产商与拥有土地使用权的项目公司合作，待双方确立合作关系并签订合约后，房地产商会将项目公司的一部分股权进行收购，在签订股权转让协议书并办理完成相关手续后，就可以获取一部分土地，操作更加便捷，也可以节省一大笔土地成本支出。股权收购后，合作方共同注入后续资金，完成项目开发，获取相应收益。这种合作开发模式，因为有已经成立的项目公司，还可以省去新成立项目公司的流程，提高开发效率

(5) 代建模式

开发商行使经营管理权力，而并不拥有土地使用权。业主方看中开发商的专业技术能力、管理能力及品牌效益，与业主方签订协议，提供全周期服务获取一定的收益。由业主方提供土地和资金，交由代建方管理工程、成本、设计及销售等工作。

(6) HI合作模式

HI合作模式是指地产商业资金方的合作模式，而不是与土地方进行合作，这种方式适用于国际化方向发展的房地产企业，项目公司与国际房地产投资银行(简称HI)合作开发项目，但整个项目由开发商开发并享有利润，待项目完成后以合约规定的利息赎回股权，也相当于一种变相的融资模式。该合作开发模式在股权运转中需要提前做好可行性研究报告，以防止在运营中出现风险。HI合作模式对项目的操作周期精准度及周期的控制都有较高的要求，需要房地产企业进行严格的把控。并且该模式需要无时无刻对国内外汇政策和金融市场进行密切关注，因为如果它们稍有变动，则会对该合作模式产生极大的影响。

(7)信托模式

该模式属于房企目前常用的一种融资形式，具体是指信托公司收集众多投资方的资金，然后相当于中转站一样，将所收集的资金以股权形式投入到可靠的房地产项目中去，或者将所收集的资金以贷款的形式给房地产项目，待项目收益后可收取高额的利息或者利润。对于房地产商来说这是一种融资期限弹性较高的合作模式，在获取土地批文等相关文件后，即可进行信托。但是该模式对客户类型要求过高，无法大范围展开^[4]。

参考资料：

[1]董雅楠.S房企合作开发房地产项目的风险管理研究

[2]包文泉.房地产合作开发风险及评价研究

[3]吴炜琦.房地产合作开发项目风险识别及管理研究

[4]刘思佳.A房地产合作开发项目的风险管理研究

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房地产合作开发研究报告：

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