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1、 行业研究丨深度报告丨银行 Table_Title 地产政策加速银行股估值修复 银行股深度投研专题三%1 请阅读最后评级说明和重要声明 2/21 丨证券研究报告丨 报告要点 Table_Summary本轮房地产政策级别超预期，市场将持续观察并定价房地产新政。房地产市场如果企稳，将支撑银行股系统性修复估值。当前银行股 PB 估值全部处于“破净”状态，看好白马银行股估值重新回升至 1.0 xPB 以上。区域型城、农商行也将充分受益地区楼市企稳，对于区域经济发展、居民信贷需求、资产质量等方面至关重要。个股层面，重点推荐招商银行，兼具顺周期和红利龙头属性；重点推荐常熟银行，受益于顺周期逻辑进一步提升估

2、值。同时推荐瑞丰银行、齐鲁银行、厦门银行、成都银行、宁波银行，关注杭州银行。国有大行关注 H 股高股息价值。分析师及联系人 Table_Author 马祥云 盛悦菲 周李宾 SAC：S0490521120002 SFC：BUT916%29WfYfVbZaVeZfVeUbR9RbRtRrRpNnReRpPtOfQmPrQ7NmNrRNZpMsQuOmOnP请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 银行 Table_Title2地产政策加速银行股估值修复银行股深度投研专题三 行业研究丨深度报告 Table_Rank 投资评级 看好丨维持Table_Summary2 本轮房地产政策宽松级别和力

3、度超预期2022 年以来招商银行等传统白马银行股受房地产拖累深度调整，期间 2022 年四季度、2023年 7 月政策出现重要转向时，股价均表现突出。与 2023 年 8 月末的房地产政策陒比，本轮政策将首付比例降至历史新低，并完全打开贷款利率下限。同时，中央对于化解存量住房的表态体现出政策思路的优化，并提供充足的再贷款资金支持。虽然市场对于目前房地产销售周期的走势仍有分歧，但同时对于后续政策进一步发力的预期走强。房贷降息影响净息差，但存款成本下降缓释压力 目前房贷利率下限全面放开，各城市可自行下调利率，不需要下调 LPR。央行数据显示 3 月新发放房贷利率已经下降至 3.69%，环比大幅降低

4、 28BP，主要反映 2 月 5 年期 LPR 下调 25BP。目前新发放房贷利率已经低于企业贷款，且后续随着各城市执行宽松政策，仍有下行空间。预计房贷降息是后续影响净息差的主要因素。央行前期披露 2023 年四季度降低存量房贷利率后，被调整的贷款加权平均利率降至 4.27%，和新发放利率仍有明显差距。随着新政策在各地推广，新发放房贷低利率将成为普遍情形。房贷规模 2023 年持续收缩，2024 年一季度仅微幅增加 51 亿元，意味着新投放贷款金额持续超过到期和还款金额，将带动存量收益率持续下行。部分因素改善对净息差形成支撑。企业新发放贷款利率已经明显触底企稳，且监管层也不再鼓励银行信贷冲量，

5、预计未来利率不会再明显下行。零售贷款中，高利率的消费贷等产品仍有下行空间，但多数大型银行的非房类零售贷款产品利率已经持续调整充分。同时，今年存款付息率将开始有效改善，是未来缓解净息差压力的核心方式。房地产市场企稳对资产质量改善至关重要 20212022 年房地产对公贷款的不良率大幅上升，但 2023 年下半年增幅有所放缓，可能源于延期展期政策，同时核销处置启动，逐步消化存量不良。但 2023 年下半年，此前风险暴露较少的区域银行，房地产对公贷款不良率明显出现上升，反映风险压力依然较重。此外，需要关注房价波动对经营贷资产质量的影响。个人经营贷近年来规模大幅增长，是银行发展普惠金融的重要产品。以房

6、地产抵押的经营贷，可能受到房价波动影响，如果抵押物价值缩水，理论上可能对客户的续贷产生影响，需要关注此类客户的流动性压力。从银行角度，始终以客户收入等第一还款来源作为风控核心，因为目前尚未有大规模违约压力。但如果房价持续深度调整，存在潜在风险压力，因此地产企稳对于经营贷的资产质量改善至关重要。投资建议：地产政策加速银行股系统性估值修复 本轮房地产政策级别超预期，市场将持续观察并定价房地产新政。房地产市场如果企稳，将支撑银行股系统性修复估值。当前银行股 PB 估值全部处于“破净”状态，看好白马银行股估值重新回升至 1.0 xPB 以上。区域型城、农商行也将充分受益地区楼市企稳，对于区域经济发展、

7、居民信贷需求、资产质量等方面至关重要。个股层面，重点推荐招商银行招商银行，兼具顺周期和红利龙头属性；重点推荐常熟银行常熟银行，受益于顺周期逻辑进一步提升估值；同时推荐瑞丰银行、齐鲁银行、厦门银行、成都银行、宁波银行瑞丰银行、齐鲁银行、厦门银行、成都银行、宁波银行，关注杭州银行。国有大行关注国有大行关注 H 股高股息价值股高股息价值。风险提示 1、社会实际融资需求持续低迷；2、经济下行压力加大，银行资产质量明显恶化。Table_StockData行业内重点公司推荐行业内重点公司推荐 公司代码 公司名称 投资评级 601128 常熟银行 买入 601328 交通银行 买入 601187 厦门银行

8、买入 600036 招商银行 买入 601528 瑞丰银行 买入 601665 齐鲁银行 买入 市场表现对比图市场表现对比图(近近 12 个月个月)资料来源：Wind 相关研究相关研究 看好国有大行 H 股价差加速收敛红利银行时代系列十2024-05-28银行加大房地产融资支持力度银行业周度追踪 2024 年第 21 周2024-05-26政策持续发力，交易复苏预期银行业周度追踪 2024 年第 20 周2024-05-20-17%-5%7%19%2023/52023/92024/12024/5银行沪深300指数2024-05-29%3请阅读最后评级说明和重要声明 4/21 行业研究|深度报告

9、 目录 2022 年以来地产下行深度拖累银行股.5本轮地产政策宽松级别和力度超预期.7房贷降息影响息差，但存款成本缓释.11地产企稳对资产质量改善至关重要.14投资建议：银行股系统性估值修复.18风险提示.19图表目录 图 1：2022 年以来招商银行等复苏类银行股受房地产下行拖累，股价深度调整.5图 2：2022 年四季度和 2023 年 7 月政策出现重要转向时白马银行股领涨.5图 3：A 股上市银行的房地产贷款占比、市场表现、估值水平.6图 4：房地产开发贷款和个人住房贷款依次拖累房地产贷款增速.9图 5：2022 年以来居民贷款持续拖累总人民币贷款增速.9图 6：2021 年以来房地产

10、开发贷款余额在多个季度规模收缩.9图 7：2022 年以来个人住房贷款余额在多个季度规模收缩.9图 8：2023 年以来居民贷款每月净新增金额波动性放大，2024 年 4 月再次明显收缩（亿元）.10图 9：2024 年 14 月房地产销售金额同比加速下滑.10图 10：2023 下半年以来 70 大中城市新房、二手房价格持续下行.10图 11：2024 年 2 月五年期 LPR 下调 25BP.11图 12：2024 年 3 月新发放个人住房贷款利率已经低至 3.69%.11图 13：20212023 年重点上市银行个人贷款收益率持续下行，中小银行降幅更大.11图 14：基于 2023 年报

11、数据，测算房贷存量收益率下行对净息差和营收的影响.12图 15：2024 年 4 月居民和企业定期存款占比再次上升创新高.13图 16：国有大行存款付息率 2022 年以来持续上升挤压净息差.13图 17：2022 年以来国有大行的房地产对公贷款规模增加，但占比普遍下降.14图 18：2022 年以来多数股份行的房地产对公贷款规模收缩，占比下降，仅兴业银行逆势增长（亿元）.14图 19：2023 年上市银行房地产对公贷款不良率上升趋势放缓.15图 20：2021 年以来上市银行的房地产对公贷款总占比持续下降.15图 21：2023 年房地产对公贷款不良率上升势头放缓，新增加不良金额趋于稳定.1

12、5图 22：近年来上市银行个人住房贷款的不良率有所上升.16图 23：近年来上市银行个人住房贷款占比稳步下降.16图 24：2023 年上市银行个人住房贷款的不良率和不良贷款金额略有上升.16图 25：2023 年个人经营性贷款不良率开始回升.17图 26：近年来上市银行个人经营性贷款占比持续上升.17图 27：重点上市银行的个人经营性贷款占比及资产质量指标.17图 28：截至 5 月 24 日，A 股上市银行股息率排序.18表 1：2023 下半年以来房地产需求端相关政策和监管表态梳理.7表 2：2024 年初以来房地产融资政策迎来新一轮宽松.8%4 请阅读最后评级说明和重要声明 5/21

13、行业研究|深度报告 2022 年以来地产下行深度拖累银行股 2022 年年以以来来银银行行股股受受房房地地产产拖拖累累深深度度调调整整。以招商银行、宁波银行为代表的传统白马银行股，在上一轮经济周期业绩持续出彩，但 2022 年以来房地产下行拖累经济，业绩增速滑落更明显，导致估值和股价深度调整。这类银行股对经济复苏预期更敏感，期间2022 年四季度、2023 年 7 月政策出现重要转向时，股价均表现突出。图 1：2022 年以来招商银行等复苏类银行股受房地产下行拖累，股价深度调整 资料来源：Wind，长江证券研究所 此此前前两两轮轮政政策策性性复复苏苏行行情情中中，招招商商银银行行估估值值修修复

14、复至至 1xPB 以以上上。2022 年四季度行情级别较高，银行股龙头招商银行和宁波银行均修复至接近 1.5xPB。2023 年7 月行情短暂，政策级别和效果不及预期，涨幅也陒对低。本轮房地产宽松政策级别较高，而目前所有银行股依然均处于 PB 估值“破净”状态，后续修复空间充足。图 2：2022 年四季度和 2023 年 7 月政策出现重要转向时白马银行股领涨 资料来源：Wind，长江证券研究所 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2022/01/042022/01/252022/02/152022/03/082022/03/292022/04/192022/05/

15、102022/05/312022/06/212022/07/122022/08/022022/08/232022/09/132022/10/042022/10/252022/11/152022/12/062022/12/272023/01/172023/02/072023/02/282023/03/212023/04/112023/05/022023/05/232023/06/132023/07/042023/07/252023/08/152023/09/052023/09/262023/10/172023/11/072023/11/282023/12/192024/01/092024/01/

16、302024/02/202024/03/122024/04/022024/04/232024/05/14长江银行指数长江房地产指数招商银行宁波银行平安银行招商银行H股910月经济环境加重房地产风险升级11月宏观政策转向房地产政策新一轮放松经济复苏预期重启4月宏观环境影响经济预期走低4/23招行原行长变动银行22Q1营收疲弱7/12停贷风波超预期扩散政治局会议定调经济压力稳增长发力但需求弱居民信贷超预期缩表5月房贷利率下调6月复工经济预期回升7月国常会要求扩投资2/24俄乌冲突爆发国内房地产风险扩散2023年初经济活跃度超预期信贷大幅扩张3/16刘鹤表态化解房地产风险银行22年、23年Q1营收增

17、速持续疲弱定调经济增长目标5%低于市场预期房地产政策预期走弱中特估拉动国有大行大幅上涨7/24 政治局会议修复悲观预期房地产政策加速放松存量房贷利率降息房地产销售延续低迷经济预明进一步回落银行三季度业绩加速下行高股息红利逻辑推动银行股估值持续修复城投化债启动流动性风险缓释%5 请阅读最后评级说明和重要声明 6/21 行业研究|深度报告 股股份份行行和和国国有有大大行行的的房房地地产产敞敞口口比比例例陒陒对对高高。股份行及部分城商行的房地产对公贷款占比陒对高，而国有大行主要配置个人住房贷款。2022 年房地产下行以来，关联度高的银行股表现落后于板块，同时板块整体估值收敛。今年银行股在高股息逻辑推

18、动下持续上涨，但市场始终对于 1xPB 估值存在顾虑，主要也是担心房地产压力。随着地产政策落地，资产质量改善的预期更明确，势必将推动估值再上台阶。图 3：A 股上市银行的房地产贷款占比、市场表现、估值水平 资料来源：公司财务报告，Wind，长江证券研究所（累计涨跌幅及估值对应 2024 年 5 月 24 日收盘价）上市银行对公房贷个人房贷合计（排序）2022年以来累计涨跌幅2024年至今累计涨跌幅最新PB（LF）估值历史分位2023年股息率邮储银行3.1%28.7%31.8%9%16%0.6221%5.17%建设银行3.6%26.8%30.4%36%9%0.5812%5.66%工商银行2.9%

19、24.1%27.0%33%14%0.5513%5.63%农业银行3.8%22.9%26.7%71%21%0.6226%5.26%中国银行4.4%20.9%25.3%67%12%0.5726%5.28%交通银行6.1%18.4%24.5%76%22%0.5633%5.33%兴业银行8.0%19.7%27.7%6%10%0.517%5.81%招商银行5.0%21.3%26.3%-21%25%0.906%5.68%浦发银行6.9%16.7%23.6%9%27%0.3915%3.80%中信银行4.7%18.2%23.0%73%34%0.5832%4.61%民生银行7.9%12.5%20.4%14%6%

20、0.328%5.43%光大银行4.4%15.4%19.8%11%12%0.427%5.34%浙商银行10.4%8.1%18.5%0%21%0.5043%5.38%华夏银行4.2%13.7%17.9%42%24%0.3921%5.52%平安银行7.5%8.9%16.4%-30%20%0.534%6.36%青岛银行7.5%15.6%23.2%-2%25%0.6523%4.20%兰州银行8.9%13.6%22.5%-47%-1%0.514%3.89%北京银行5.9%16.2%22.1%51%29%0.4822%5.47%成都银行6.2%14.7%20.8%45%40%0.8826%5.70%上海银行

21、8.9%11.7%20.6%26%32%0.5032%5.84%齐鲁银行1.5%17.9%19.4%1%32%0.7098%4.39%江苏银行4.6%13.6%18.1%61%23%0.6955%5.70%贵阳银行11.4%6.4%17.8%0%14%0.3711%4.95%西安银行5.0%12.8%17.8%-7%9%0.5112%1.54%苏州银行5.7%11.8%17.6%43%25%0.7342%4.84%郑州银行8.1%9.3%17.4%-32%-3%0.411%0.00%长沙银行2.9%14.1%17.0%21%26%0.5523%4.42%宁波银行9.2%7.0%16.2%-32

22、%26%0.904%2.38%杭州银行4.6%11.7%16.2%13%37%0.8320%3.78%厦门银行4.0%10.8%14.8%-5%18%0.6430%5.19%重庆银行2.5%10.3%12.8%0%16%0.5539%5.07%南京银行4.4%6.6%11.1%26%37%0.728%5.31%沪农商行14.7%15.0%29.7%32%39%0.66100%4.74%青农商行8.3%11.6%19.9%-23%10%0.4714%3.47%渝农商行0.5%13.5%14.0%51%24%0.4880%5.71%紫金银行4.3%9.5%13.8%-10%9%0.5411%3.6

23、4%瑞丰银行1.7%10.3%12.0%-33%12%0.6329%3.36%无锡银行0.9%9.3%10.1%8%13%0.6310%3.57%张家港行1.2%8.3%9.6%2%16%0.6510%4.43%苏农银行2.2%6.5%8.8%16%27%0.6022%3.41%江阴银行1.0%7.4%8.4%24%22%0.6015%4.60%常熟银行0.8%5.9%6.7%41%36%0.9322%2.88%2023/12房地产贷款占比市场表现估值%6 请阅读最后评级说明和重要声明 7/21 行业研究|深度报告 本轮地产政策宽松级别和力度超预期 本本轮轮房房地地产产宽宽松松政政策策升升级级

24、且且力力度度超超预预期期。与 2023 年 8 月末的房地产政策陒比，本轮政策将首付比例降至历史新低，并完全打开贷款利率下限。同时，中央对于化解存量住房的表态体现出政策思路的优化，并提供充足的再贷款资金支持。虽然市场对于目前房地产销售周期的走势仍有分歧，但同时对于后续政策进一步发力的预期走强。表 1：2023 下半年以来房地产需求端陒关政策和监管表态梳理 日日期期 会会议议/文文件件 核核心心内内容容 2023/08/25 住建部、央行、金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的

25、，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。2023/08/31 央行、金融监管总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知 首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于陒应期限贷款市场报价利率加 20 个基点。2023/08/31 央行、金融监管总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房

26、商业性个人住房贷款（指 2023 年 8 月 31 日前已发放和签订合同但未发放）的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或申请协商变更合同约定的利率水平。2024/04/30 中央政治局会议 切实做好保交房工作，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。2024/05/01 自然资源部办公厅关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知 完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至 36 个月以下。2024/0

27、5/17 何立峰副总理在全国切实做好保交房工作视频会议的讲话 扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。陒关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。2024/05/17 央行副行长陶玲在国务院政策例行吹风会上答记者问 设立 3000 亿元保障性住房再贷款，利率 1.75%，期限 1 年，可展期 4 次：激励 21 家全国性银行按照市场化原则，向地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型和配租型保障性住房。央行根据贷款本金的

28、60%发放再贷款。2024/05/17 央行、金管局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25%。2024/05/17 央行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知 取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。2025/05/22 湖北省关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施 取消住房限购政策。首套房最低首付比例从 20%降至 15%，二套房最低首付比从 30%降至 25%。支持国有企业收购二手住房，为卖旧买新“搭

29、桥”；鼓励开发企业、经纪机构、购房人三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点。2024/05/23 西安市降低房贷利率 西安房贷利率商贷政策调整为，首套房贷利率降至 3.55%，二套房贷利率降至 3.9%。2025/05/24 广东省珠海市关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施 全面取消商品住房限购，取消商品住房限售年限。2025/05/27 上海市关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知【限购】1、非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满 5 年及以上”调整为“连续缴纳满 3 年及以上”。2、非沪籍单身人士购房区域，扩大

30、至外环内二手住房。3、取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策。4、取消赠与 5 年内计入赠与人的住房套数的政策。5、在限购基础上，二孩及以上多子女家庭可多买一套。【贷款】1、下调最低首付比例。首套房最低首付比例调整为不低于 20%；核心区二套房最低首付比例调整为不低于日 35%，外围区调整为不低于 30%。2、首套房贷利率降至 3.5%，核心区二套房贷利率降至 3.9%，外围区降至 3.7%。3、提高公积金贷款额度。【补贴】出售外环内小户型住房并购买外环外新房，补贴 23 万元。资料来源：中国人民银行，中国政府网，各地方政府官网等，长江证券研究所%7 请阅读最后评级说明和重要声明 8/21 行

31、业研究|深度报告 融融资资端端政政策策围围绕绕各各城城市市房房地地产产融融资资协协调调机机制制推推进进。在本轮政策之前，新一轮房地产融资政策的放松始于 2023 年 11 月金融机构联合座谈会，融资协调机制、住房租赁政策、经营性物业贷款等政策先后落地。监管层今年多次督导推进白名单项目融资落地，但市场认为银行的审核条件依然比较苛刻，风险救助成分不充足。下一步，市场关注如何进一步加强对银行的考核激励机制，以及是否可能放开对房企投放流贷。表 2：2024 年初以来房地产融资政策迎来新一轮宽松 时时间间 政政策策 主主要要内内容容 2022/09 保交楼专项借款 3500 亿元 国开行、农发行投放，P

32、SL 提供资金支持，由地方政府负责安排资金投向及还款保证，统借统还、封闭运行、专款专用，主要投向地方融资平台等建设单位，支持已售住房的建设交付。2022/09 央行要求国有大行新增房地产净融资 监管部门要求 6 家国有大行 912 月净新增 6000 亿元以上房地产综合融资，包括但不限于按揭贷款、开发贷、债券等形式。2022/11 央行、银保监会发布“金融支持房地产 16 条”支持房地产开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、鼓励金融机构提供“保交楼”专项借款配套融资并尽职免责等。政策初始有效期为半年，后后来来延延期期至至 2024 年年 12 月月末末。2022/11 交易商协会推进“第二支箭

33、”通过增信措施支持民企债券融资，预计可支持约 2500 亿元。目前已经累计支持 20 家房企，累计发行规模超过 300 亿元。2022/11 证监会推进“第三支箭”调整优化房企股权融资，包括恢复涉房上市公司的并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。2022/12 保交楼贷款支持计划 2000 亿元 支持 6 大国有银行（可扩展至 18 家全国性金融机构）向已售逾期难交付住宅项目发放保交楼贷款。采取“先贷后借”直达机制，央行按贷款本金的 100%予以资金支持。政策初始有效期 2023 年 3 月末，后后来来延延期期至至 2024 年年 5 月月末末，2024 年年 3 月月末末已

34、已使使用用余余额额 86 亿亿元元。2023/02 租赁住房贷款支持计划 1000 亿元 针对 6 大国有银行和国开银行，支持在 8 个试点城市，市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。对于符合要求的贷款 100%予以资金支持，利率 1.75%，额度 1000 亿元。政策有效期 2024 年末，2024 年年 3 月月末末已已使使用用余余额额 20 亿亿元元，5 月月新新政政将将规规模模扩扩大大至至 3000 亿亿元元。2023/11 央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会 一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，对正常经营房企不惜贷、抽贷、断贷。市市场场关关注注“全全国国性性银银

35、行行三三个个不不低低于于”考考核核要要求求、放放开开房房地地产产流流贷贷投投放放限限制制等等政政策策预预期期。2024/01 央行、金融监管总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见 加大住房租赁开发建设信贷支持力度，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，支持发放住房租赁经营性贷款。2024/01 住建部和金融监管总局联合发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知 1）建立各城市属地住建部门、金融监管总局派出机构等为成员的房地产融资协调机制。2）提出可以给予融资支持的房地产项目名单，1 月底前第一批白名单或落地，推行贷款尽职免责制度。2024 年年 3月月末末，已已审审批批同同意意项项目目数数量量

36、超超过过 2100 个个，总总金金额额超超过过 5200 亿亿元元。2024/01 央行、金融监管总局关于做好经营性物业贷款管理的通知 2024 年底前，对符合条件的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域陒关贷款和公开市场债券。资料来源：中国人民银行，国家金融监管总局，住建部等，长江证券研究所 政政策策督督导导下下开开发发贷贷投投放放加加码码，按按揭揭贷贷款款规规模模依依然然承承压压。房地产开发贷款在 2023、2024年一季度均显著增长，不过银行依然受制于风险管控约束，满足风控要求的项目需

37、求陒对有限，开发贷款增速难以明显回升。个人住房贷款规模依然承压，2023 年明显收缩，2024 年一季度仅微幅增加 51 亿元，反映提前还贷依然广泛存在。虽然此前下调存量房贷利率，但调整后的利率水平依然和当前社会平均融资利率存在差距。%8 请阅读最后评级说明和重要声明 9/21 行业研究|深度报告 图 4：房地产开发贷款和个人住房贷款依次拖累房地产贷款增速 图 5：2022 年以来居民贷款持续拖累总人民币贷款增速 资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 图 6：2021 年以来房地产开发贷款余额在多个季度规模收缩 图 7：2022 年以来个人住房贷款余额

38、在多个季度规模收缩 资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 月月度度数数据据显显示示居居民民存存在在明明显显的的贷贷款款置置换换现现象象。根据央行信贷收支表明细的居民贷款结构数据，2023 年以来各类型贷款的波动性放大。在一季度、6 月、9 月等银行集中投放的旺季居民贷款明显增加，有时超预期，但此后又明显收缩，特别是含房贷的“居民中长期消费贷款”科目，反映提前还贷和贷款置换。这导致信贷数据对实际融资需求的指向意义降低，我们判断居民部门整体的融资需求依然维持低迷状态。-10%0%10%20%30%40%2014/032014/092015/032015/0

39、92016/032016/092017/032017/092018/032018/092019/032019/092020/032020/092021/032021/092022/032022/092023/032023/092024/03房地产总贷款同比增速开发贷款同比增速个人住房贷款同比增速0%5%10%15%20%25%2016/102017/042017/102018/042018/102019/042019/102020/042020/102021/042021/102022/042022/102023/042023/102024/04人民币贷款同比增速居民贷款同比增速(4000)(

40、2000)02000400060008000100002018/032018/062018/092018/122019/032019/062019/092019/122020/032020/062020/092020/122021/032021/062021/092021/122022/032022/062022/092022/122023/032023/062023/092023/122024/03单季度房地产开发贷款净新增规模（亿元）10800 12100 12300 8500 12300 9100 7900 9500 5200 200 500(1100)1400(3400)(1800)(

41、2500)51(6000)(4000)(2000)0200040006000800040002020/032020/062020/092020/122021/032021/062021/092021/122022/032022/062022/092022/122023/032023/062023/092023/122024/03单季度个人住房贷款贷款净新增规模（亿元）%9 请阅读最后评级说明和重要声明 10/21 行业研究|深度报告 图 8：2023 年以来居民贷款每月净新增金额波动性放大，2024 年 4 月再次明显收缩（亿元）资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 房

42、房地地产产销销售售延延续续大大幅幅下下滑滑，房房价价仍仍在在调调整整。年初以来各地加大房地产需求端政策宽松力度，例如广州放开 120 平以上住房限购、杭州放开二手房及部分区域限购等，但实际效果有限。统计局数据显示 14 月房地产销售继续加速下滑，同时房价加速下行。新政策发布后，首付比例下降至历史新低，同时各城市也将进一步推动房贷利率下降，市场将持续观察房地产销售和价格企稳的时间点。图 9：2024 年 14 月房地产销售金额同比加速下滑 图 10：2023 下半年以来 70 大中城市新房、二手房价格持续下行 资料来源：国家统计局，长江证券研究所（注：因坐标轴设置，部分幅度较大值未在图中显示）资

43、料来源：国家统计局，长江证券研究所 18601-9324382255-8000-6000-0006000800040002022M122022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122023M122023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/09

44、2023/102023/112023/122024M122024/032024/04短期消费贷款中长期消费贷款短期经营贷款中长期经营贷款-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2020/062020/082020/102020/122021/032021/052021/072021/092021/112022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/032023/052023/072023/092023/112024/022024/04商品住宅销售额：累计同比增速商品住宅销售额：单月同比增速-1.0%-0.5%0.0%0.5%1

45、.0%2019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/082023/102023/122024/022024/0470个大中城市新建商品住宅价格指数:环比70个大中城市二手住宅价格指数:环比%10 请阅读最后评级说明和重要声明 11/21 行业研究|深度报告 房贷降息影响息差，但存款成本

46、缓释 新新发发放放房房贷贷利利率率仍仍存存在在明明显显下下行行空空间间。房贷利率下限全面放开后，各城市可自行下调利率，不需要下调 LPR。央行数据显示 3 月新发放房贷利率已经下降至 3.69%，环比上季度末大幅降低 28BP，主要反映 2 月 5 年期 LPR 下调 25BP。目前新发放房贷利率已经低于企业贷款，且后续随着各城市执行宽松政策，仍有下行空间。图 11：2024 年 2 月五年期 LPR 下调 25BP 图 12：2024 年 3 月新发放个人住房贷款利率已经低至 3.69%资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 预预计计房房贷贷降降息息是

47、是后后续续影影响响净净息息差差的的主主要要因因素素。目前企业新发放贷款利率已经明显触底企稳，且监管层也不再鼓励银行信贷冲量，预计未来利率不会再明显单边下行。零售贷款中，高利率的消费贷等产品仍有下行空间，但多数大型银行的非房类零售贷款产品此前利率已经持续调整，2023 年报中的综合个人贷款收益率普遍降至 5%以下。图 13：20212023 年重点上市银行个人贷款收益率持续下行，中小银行降幅更大 资料来源：公司财务报告，长江证券研究所（注：江苏银行、杭州银行未披露明细的个人贷款收益率数据，但披露个人贷款利息收入，可估算收益率）4.20%4.05%3.85%3.70%3.65%3.55%3.45%

48、4.85%4.75%4.65%4.60%4.45%4.30%4.20%3.95%3.4%3.6%3.8%4.0%4.2%4.4%4.6%4.8%2019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/082023/102023/122024/022024/04LPR:1年期LPR:5年期3.69%3.6%3.

49、8%4.0%4.2%4.4%4.6%4.8%5.0%5.2%5.4%5.6%5.8%2019/032019/062019/092019/122020/032020/062020/092020/122021/032021/062021/092021/122022/032022/062022/092022/122023/032023/062023/092023/122024/03新发放贷款加权平均利率其中:企业贷款其中:个人住房贷款%11 请阅读最后评级说明和重要声明 12/21 行业研究|深度报告 目目前前新新发发放放房房贷贷利利率率和和存存量量房房贷贷收收益益率率仍仍有有明明显显差差距距。央行

50、前期披露 2023 年四季度降低存量房贷利率后，被调整的贷款加权平均利率降至 4.27%，而全国 3 月新发放房贷利率则降至 3.59%，部分地区利率更低。随着新政策在各城市推广，低利率将成为普遍情形。房贷规模 2023 年持续收缩，一季度仅微幅增长 51 亿元，意味着新投放贷款金额持续超过到期及归还贷款，这将带动存量收益率持续下行。图 14：基于 2023 年报数据，测算房贷存量收益率下行对净息差和营收的影响 资料来源：公司财务报告，长江证券研究所 存存款款成成本本降降低低是是缓缓解解净净息息差差压压力力的的主主要要路路径径。我们判断今年存款付息率将开始有效改善，主要前期降息政策随着大量历史

51、存款的逐步到期而加速见效，同时监管对于手工补息的规范化也将明显控制企业活期存款等居高不下的利率。2024 年 4 月定期存款占比环比单位：亿元个人住房贷款个人住房贷款/总贷款影响净息差（BP）影响营收增速（pct）影响净息差（BP）影响营收增速（pct）工商银行62,88524.1%4.62.27.73.7建设银行63,86526.8%5.32.58.84.1农业银行51,70822.9%4.32.27.23.7中国银行41,68320.9%4.32.07.13.3交通银行14,62618.4%3.41.75.72.8邮储银行23,38028.7%5.02.08.43.4招商银行13,8552

52、1.3%4.21.26.92.0浦发银行8,38216.7%3.21.45.42.4中信银行10,03318.2%3.71.56.22.4兴业银行10,75919.7%3.71.56.22.6民生银行5,46312.5%2.31.23.91.9光大银行5,84115.4%2.81.24.72.0平安银行3,0368.9%1.80.63.10.9华夏银行3,16713.7%2.51.04.11.7浙商银行1,3798.1%1.60.62.61.1北京银行3,25916.2%3.01.55.02.4江苏银行2,44713.6%2.51.04.21.6上海银行1,60611.7%1.81.03.11

53、.6宁波银行8737.0%1.20.42.00.7南京银行7316.6%1.20.52.10.8杭州银行94211.7%1.80.83.01.3长沙银行68614.1%2.40.84.01.4成都银行91514.7%2.81.34.72.1重庆银行40310.3%1.80.92.91.5郑州银行3369.3%1.80.73.01.2贵阳银行2066.4%1.00.41.60.7青岛银行46915.6%2.81.14.61.9苏州银行34711.8%2.10.93.41.5齐鲁银行53717.9%3.21.35.32.2西安银行26012.8%2.01.13.31.8厦门银行22710.8%2.

54、01.23.42.0兰州银行33313.6%2.51.24.12.1沪农商行1,06615.0%2.61.24.32.0渝农商行91513.5%2.01.03.41.6青农商行29611.6%2.10.93.51.4紫金银行1699.5%2.01.13.41.9无锡银行1329.3%1.90.93.11.5苏农银行806.5%1.40.62.31.0常熟银行1315.9%1.30.42.20.7张家港行1068.3%1.60.72.71.2江阴银行867.4%1.50.72.41.1瑞丰银行11710.3%2.00.93.31.5假设房贷存量收益率下降50BP2023/12假设房贷存量收益率下

55、降30BP%12 请阅读最后评级说明和重要声明 13/21 行业研究|深度报告 明显上升，主要反映手工补息监管影响，实际上主要源于存款规模的收缩。“资金空转”现象减少后，存款定期化影响已经比较钝化。图 15：2024 年 4 月居民和企业定期存款占比再次上升创新高 图 16：国有大行存款付息率 2022 年以来持续上升挤压净息差 资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 资料来源：公司财务报告，长江证券研究所 55%60%65%70%75%2012/102013/042013/102014/042014/102015/042015/102016/042016/102017/042017/1020

56、18/042018/102019/042019/102020/042020/102021/042021/102022/042022/102023/042023/102024/04定期存款合计占比居民定期存款占比企业定期存款占比1.0%1.2%1.4%1.6%1.8%2.0%2.2%2.4%2.6%2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023工商银行建设银行农业银行中国银行交通银行%13 请阅读最后评级说明和重要声明 14/21 行业研究|深度报告 地产企稳对资产质量改善至关重要 国国有有大大行行房房地地产产贷贷款款敞敞口口增增加加

57、，股股份份行行收收缩缩。政策鼓励银行满足房企合理融资需求，国有大行房地产对公贷款余额近两年增长，但占比下降。股份行中，招商银行一季度房地产对公贷款环比回升，规模企稳。股份行不承担信用风险的表外房地产业务，包括信托代销、理财出资等，预计对违约项目不承担责任，不影响资产质量。图 17：2022 年以来国有大行的房地产对公贷款规模增加，但占比普遍下降 资料来源：公司财务报告，长江证券研究所 图 18：2022 年以来多数股份行的房地产对公贷款规模收缩，占比下降，仅兴业银行逆势增长（亿元）资料来源：公司财务报告，长江证券研究所 对对公公房房地地产产不不良良上上升升趋趋势势放放缓缓，预预计计开开始始核核

58、销销处处置置。20212022 年房地产对公贷款的不良率大幅上升，但 2023 年下半年增幅有所放缓，可能源于延期展期政策，同时核销处0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002020/122021/122022/122023/062023/122020/122021/122022/122023/062023/122020/122021/122022/122023/062023/122020/122021/122022/122023/062023/122020/

59、122021/122022/122023/062023/122020/122021/122022/122023/06工商银行建设银行农业银行中国银行交通银行邮储银行对公房地产贷款余额（境内口径，亿元）对公房地产贷款占比（右轴）3423 3560 3337 3150 2995 2907 3109 2889 2835 2759 2672 2553 2599 3368 3560 4055 4375 2876 2848 2772 2832 2594 4391 3603 3633 3818 3463 1520 1555 1296 1211 1152 1082 1063 522 402 340 296 2

60、89 294 1953 1975 2256 2527 1471 1129 963 865 859 1513 1131 846 720 734 5191 4121 3004 2475 2569 2494 2446 1207 896 854 795 808 788 1301 1245 1053 1088 1520 1211 1013 876 892 1146 876 623 617 646 7.2%6.8%5.8%5.0%4.6%4.5%4.6%9.4%8.5%8.0%7.8%7.5%7.5%7.6%7.1%7.8%8.0%6.4%5.9%5.4%5.3%5.3%11.4%8.9%8.8%8.7%

61、7.9%0%2%4%6%8%10%12%02000400060008000020/122021/122022/122023/062023/092023/122024/032021/122022/122023/062023/092023/122024/032021/122022/122023/062023/122020/122021/122022/122023/062023/122020/122021/122022/122023/062023/12招商银行（房地产对公贷款为母行口径）平安银行兴业银行中信银行民生银行房地产对公贷款承担风险甹非贷款房地产业务不承担风险甹房地产业

62、务房地产对公贷款占总贷款比例%14 请阅读最后评级说明和重要声明 15/21 行业研究|深度报告 置启动，逐步消化存量不良。2023 年下半年此前风险暴露较少的区域银行，不良率明显出现上升，反映房地产市场风险压力依然较重。图 19：2023 年上市银行房地产对公贷款不良率上升趋势放缓 图 20：2021 年以来上市银行的房地产对公贷款总占比持续下降 资料来源：公司财务报告，长江证券研究所（注：仅 31 家上市银行披露具体数据）资料来源：公司财务报告，长江证券研究所 图 21：2023 年房地产对公贷款不良率上升势头放缓，新增加不良金额趋于稳定 资料来源：公司财务报告，长江证券研究所 个个人人住

63、住房房贷贷款款规规模模降降速速，不不良良率率小小幅幅上上升升。个人住房贷款长期以来是银行的核心优质信贷资产，不良率保持低位。但 2022 年以来有所上升，一方面源于分母住房贷款规模降速或收缩，另一方面也受到房价波动、居民收入压力影响。目前上市银行总体不良率维持在 0.48%，考虑国内有房客群的信用水平整体依然优质，判断不良率能够维持稳定。如果房地产新政见效、市场企稳，将有力改善资产质量预期。0.95%0.96%1.71%2.61%3.24%4.08%4.20%4.29%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%0700035002018/12 2019/

64、12 2020/12 2021/12 2022/06 2022/12 2023/06 2023/1231家上市银行对公房地产贷款：不良贷款额（亿元）31家上市银行对公房地产贷款：不良率（右轴）6.1%6.0%6.1%6.2%6.4%6.6%6.6%6.7%6.5%6.4%5.9%5.7%5.6%5.4%5.2%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%7.0%2016/122017/062017/122018/062018/122019/062019/122020/062020/122021/062021/122022/062022/122023/062023/1242家上市银行甹对公房

65、地产贷款占比2021/122022/122023/062023/122021/122022/122023/062023/122023H2变变动动2021/122022/122023/062023/122023H2变变动动（BP）工商银行3.4%3.1%3.0%2.9%338445512410-1034.79%6.14%6.68%5.37%-131建设银行3.9%3.6%3.6%3.6%2851.85%4.36%4.76%5.64%88农业银行4.8%4.3%4.1%3.8%282460517466-513.39%5.48%5.79%5.42%-37中国银行4.4%4.4%

66、4.4%4.4%347560432482505.05%7.23%5.11%5.51%40交通银行6.4%7.1%6.5%6.1%531.25%2.80%3.39%4.99%160邮储银行2.2%2.9%3.1%3.1%0312562370.02%1.45%1.01%2.45%144招商银行7.2%6.2%5.6%5.0%57153196172-251.41%4.08%5.52%5.26%-26浦发银行6.9%6.6%6.4%6.9%9.75%3.06%2.88%4.11%123中信银行5.9%5.4%5.3%4.7%1038515067-833.63

67、%3.08%5.29%2.59%-270兴业银行7.6%7.1%7.8%8.0%3646333741.08%1.30%0.81%0.84%3民生银行8.9%8.8%8.7%7.9%96155196170-262.66%4.28%5.13%4.92%-21光大银行6.0%5.0%4.6%4.4%24707388151.23%3.89%4.22%5.33%110平安银行9.4%8.5%8.0%7.5%6412822-60.22%1.43%1.01%0.86%-15华夏银行5.7%4.6%4.0%4.2%830364150.66%2.82%3.77%4.21%44浙商银行12.6%11.0%10.5

68、%10.4%1128404440.62%1.66%2.31%2.48%17江苏银行6.5%5.6%5.5%4.6%1317202111.47%1.87%2.08%2.54%46上海银行12.8%9.9%9.0%8.9%4833252613.05%2.56%2.06%2.11%5宁波银行4.2%8.1%8.2%9.2%3331-10.93%0.41%0.28%0.10%-18南京银行4.7%5.2%4.9%4.4%0563-30.08%0.96%1.06%0.61%-45杭州银行6.5%5.6%4.7%4.6%1414142393.78%3.45%3.85%6.36%251成都银行6.3%6.5

69、%6.7%6.2%3881231.18%2.40%2.17%3.04%87重庆银行3.7%2.9%2.7%2.5%5676-14.71%5.88%7.14%6.48%-66郑州银行11.9%9.9%8.6%8.1%1213131963.47%4.06%4.19%6.48%229贵阳银行7.5%8.9%9.9%11.4%767813.77%2.55%2.20%2.21%1青岛银行8.7%8.1%7.9%7.5%-0155-0.10%0.24%2.30%206苏州银行3.6%4.0%4.9%5.7%554406.65%4.55%3.20%2.60%-60齐鲁银行4.4%2.6%1.9%1.5%12

70、41-31.45%2.51%6.77%1.37%-540厦门银行4.3%4.2%3.6%4.0%344403.67%4.81%5.22%4.70%-52沪农商行17.8%15.0%15.0%14.7%1414192341.24%1.39%1.78%2.18%40渝农商行0.8%0.7%0.5%0.5%033300.00%7.28%9.10%9.27%17青农商行13.0%10.4%9.3%8.3%101573-43.44%6.10%3.02%1.36%-166合合计计5.2%4.9%4.7%4.6%13091502.61%4.08%4.20%4.29%9对对公公房房地地产

71、产不不良良贷贷款款余余额额（亿亿元元）对对公公房房地地产产不不良良贷贷款款率率对对公公房房地地产产贷贷款款占占比比%15 请阅读最后评级说明和重要声明 16/21 行业研究|深度报告 图 22：近年来上市银行个人住房贷款的不良率有所上升 图 23：近年来上市银行个人住房贷款占比稳步下降 资料来源：公司财务报告，长江证券研究所（注：仅 21 家上市银行披露具体数据）资料来源：公司财务报告，长江证券研究所 图 24：2023 年上市银行个人住房贷款的不良率和不良贷款金额略有上升 资料来源：公司财务报告，长江证券研究所 关关注注房房价价波波动动对对经经营营贷贷资资产产质质量量的的影影响响。个人经营贷

72、近年来规模大幅增长，是银行发展普惠金融的重要产品，另有部分企业为主体的普惠贷款统计在对公贷款中。以房地产抵押的经营贷，可能受到房价波动影响，如果抵押物价值缩水，理论上可能对客户的续贷产生影响，市场关注此类客户的流动性压力。从银行角度，始终以客户收入等第一还款来源作为风控的核心关注点，因为目前尚未有大规模违约的压力。但如果房价持续深度调整，存在潜在风险压力，因此地产企稳对于经营贷资产质量改善至关重要。0.27%0.31%0.29%0.35%0.44%0.46%0.48%0.20%0.25%0.30%0.35%0.40%0.45%0.50%025050075002019/12

73、2020/122021/122022/062022/122023/062023/1221家上市银行个人住房贷款：不良贷款额（亿元）21家上市银行个人住房贷款：不良率（右轴）23.0%23.8%24.7%24.9%25.8%25.9%26.4%26.1%26.6%26.0%26.4%24.9%24.1%22.2%21.4%18.0%20.0%22.0%24.0%26.0%28.0%30.0%32.0%2016/122017/062017/122018/062018/122019/062019/122020/062020/122021/062021/122022/062022/122023/062

74、023/1242家上市银行甹个人住房贷款占比2021/122022/122023/062023/122021/122022/122023/062023/122023H2变变动动2021/122022/122023/062023/122023H2变变动动(BP)工商银行30.8%27.7%25.2%24.1%8110.24%0.39%0.42%0.44%2建设银行34.0%30.6%27.8%26.8%8-10.20%0.37%0.42%0.42%0农业银行30.6%27.1%24.5%22.9%5180.36%0.51%0.50

75、%0.55%5中国银行27.5%24.8%22.1%20.9%9-80.27%0.47%0.49%0.48%-1交通银行22.7%20.7%19.2%18.4%51677155-160.34%0.44%0.47%0.37%-10邮储银行33.6%31.4%29.7%28.7%940.44%0.57%0.50%0.55%5招商银行24.7%23.0%21.7%21.3%3849495130.28%0.35%0.35%0.37%2浦发银行18.9%17.8%17.2%16.7%3746505220.40%0.52%0.58%0.62%4兴业银行25.3%

76、22.0%20.8%19.7%5561556050.49%0.56%0.51%0.56%5民生银行14.7%13.8%12.8%12.5%1629323750.26%0.50%0.57%0.67%10平安银行9.1%8.5%8.4%8.9%9119900.34%0.37%0.32%0.30%-2上海银行12.8%12.6%12.1%11.7%133410.09%0.16%0.20%0.26%6南京银行10.5%8.6%7.1%6.6%3343-10.40%0.43%0.51%0.43%-8杭州银行14.0%12.8%11.9%11.7%012100.05%0.11%0.18%0.13%-5成都

77、银行21.9%17.7%15.5%14.7%244400.25%0.41%0.46%0.45%-1重庆银行13.6%11.9%10.9%10.3%123300.27%0.52%0.71%0.77%6郑州银行14.1%11.4%9.9%9.3%4664-20.96%1.65%1.67%1.17%-50苏州银行15.2%13.6%12.6%11.8%011100.15%0.24%0.22%0.17%-5渝农商行17.3%15.3%14.1%13.5%58101010.46%0.77%1.01%1.11%10青农商行14.0%13.3%12.2%11.6%123310.41%0.75%0.84%1.

78、15%31常熟银行8.5%7.2%6.3%5.9%011100.23%0.50%0.52%0.49%-3合合计计27.6%25.0%22.9%22.0%9087300.29%0.44%0.46%0.48%2个个人人住住房房不不良良贷贷款款率率个个人人住住房房不不良良贷贷款款余余额额（亿亿元元）个个人人住住房房贷贷款款占占比比%16 请阅读最后评级说明和重要声明 17/21 行业研究|深度报告 图 25：2023 年个人经营性贷款不良率开始回升 图 26：近年来上市银行个人经营性贷款占比持续上升 资料来源：公司财务报告，长江证券研究所（注：仅 17 家银行披露明细数据）资料

79、来源：公司财务报告，长江证券研究所 图 27：重点上市银行的个人经营性贷款占比及资产质量指标 资料来源：上市银行财务报告，长江证券研究所 2.02%1.51%1.17%1.11%0.98%1.09%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%005006007008002019/122020/122021/122022/122023/062023/1217家样本银行个人经营贷款：不良贷款额（亿元）17家样本银行个人经营贷款：不良率（右轴）5.7%5.4%4.7%3.9%3.7%3.9%4.2%4.3%4.7%5.2%5.8%6.2%6.2%2.5%3.0%

80、3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%28家A股上市银行个人经营性贷款占比2021/122022/122023/062023/122021/122022/122023/062023/122023H2变变动动2021/122022/122023/062023/122023H2变变动动（BP)工商银行3.4%4.0%4.7%5.2%688593116+230.97%0.91%0.79%0.86%+7建设银行1.2%2.0%2.6%3.3%16273574+390.72%0.65%0.58%0.95%+37农业银行2.7%2.9%3.2%3.3%30384057+170.64%0.

81、65%0.57%0.76%+19交通银行2.9%3.3%3.8%4.3%13171827+90.69%0.72%0.61%0.78%+17邮储银行14.2%15.7%16.9%17.1%9+271.67%1.70%1.62%1.73%+11招商银行10.1%10.4%11.2%11.5%35404046+60.62%0.64%0.56%0.61%+5浦发银行8.2%9.1%9.3%9.3%51677471-31.30%1.51%1.59%1.51%-8兴业银行4.6%5.6%5.9%6.0%11161926+70.52%0.56%0.61%0.79%+18民生银行14.3

82、%15.0%15.0%14.9%1231007778+12.13%1.61%1.17%1.20%+3江苏银行2.5%2.2%3.2%3.0%55610+41.43%1.51%1.04%1.79%+75上海银行4.3%7.7%8.0%8.7%261014+30.29%0.57%0.95%1.15%+20杭州银行14.5%14.8%15.1%15.1%5888-00.55%0.76%0.73%0.69%-4成都银行1.0%1.6%1.8%2.2%2211-04.79%1.92%1.37%0.97%-40重庆银行7.1%6.4%6.0%5.8%56410+62.23%2.46%1.79%4.42%+

83、263郑州银行9.7%10.1%9.9%9.7%1011119-23.46%3.38%3.15%2.44%-71苏州银行14.4%15.7%15.0%15.0%2467+10.57%0.95%1.37%1.51%+14常熟银行39.8%38.4%39.4%40.4%6777+00.94%0.99%0.80%0.78%-2合合计计4.9%5.5%6.0%6.3%535630662800+1381.17%1.11%0.98%1.09%+11个个人人经经营营贷贷款款不不良良率率个个人人经经营营贷贷款款不不良良余余额额（亿亿元元）个个人人经经营营贷贷款款占占比比%17 请阅读最后评级说明和重要声明 1

84、8/21 行业研究|深度报告 投资建议：银行股系统性估值修复 政政策策级级别别超超预预期期，市市场场将将持持续续观观察察并并定定价价房房地地产产新新政政。2022 年以来已经有过多轮房地产政策宽松，但每轮政策的市场预期、政策力度存在差异，截至目前实际效果尚未非常显著。本轮政策从具体措施而言力度强、超预期，同时中央层面的表态反映出房地产市场后续将持续获得政策支持，直至市场企稳。房房地地产产市市场场如如果果企企稳稳，将将支支撑撑银银行行股股系系统统性性修修复复估估值值。银行股估值的核心影响因素是资产质量，此前城投风险改善后，银行股估值显著修复。如果房地产市场企稳，对于开发贷、按揭贷款、经营贷款等资

85、产质量的担忧将显著缓释，我们认为银行股将迎来系统性重估机会。当前银行股 PB 估值全部处于“破净”状态，看好白马银行股估值重新回升至 1.0 xPB 以上。区域型城、农商行也将充分受益地区楼市企稳，对于区域经济发展、居民信贷需求、资产质量等方面至关重要。个个股股层层面面重重点点推推荐荐招招商商银银行行，同同时时推推荐荐各各类类红红利利型型银银行行股股。招招商商银银行行作为房地产标签鲜明的龙头银行，资产质量受益于房地产市场企稳，同时作为红利稳定型资产代表，高股息价值构成安全边际，重点推荐。此外，常常熟熟银银行行等前期持续上涨的绩优股，也能受益于顺周期逻辑进一步提升估值，重点推荐。同时推荐瑞瑞丰丰

86、银银行行、齐齐鲁鲁银银行行、厦厦门门银银行行、成成都都银银行行、宁宁波波银银行行，关注杭州银行。国国有有大大行行重重点点关关注注 H 股股高高股股息息价价值值。图 28：截至 5 月 24 日，A 股上市银行股息率排序 资料来源：公司财务报告，长江证券研究所 0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%建设银行工商银行交通银行中国银行农业银行邮储银行平安银行兴业银行招商银行华夏银行民生银行浙商银行光大银行中信银行浦发银行上海银行江苏银行成都银行北京银行南京银行厦门银行重庆银行贵阳银行苏州银行长沙银行齐鲁银行青岛银行兰州银行杭州银行宁波银行西安银行郑州银行渝农商行沪农商行江阴

87、银行张家港行紫金银行无锡银行青农商行苏农银行瑞丰银行常熟银行国有行股份行城商行农商行2024/05/24股息率（基于2023年业绩对应分红）上市银行平均值（4.59%）2024/05/24 10年期国债收益率（2.3134%）%18 请阅读最后评级说明和重要声明 19/21 行业研究|深度报告 风险提示 1、社会实际融资需求持续低迷：社会投资、消费意愿低迷，企业&居民两端融资需求明显转弱，导致银行贷款投放承压；2、经济下行压力加大，银行资产质量明显恶化：经济下行压力加大，企业经营状况恶化，现金流紧张，还款压力加大；同时居民失业率上升，收入承压，还款能力受到影响，银行全盘资产质量受到冲击。%19

88、 请阅读最后评级说明和重要声明 20/21 行业研究|深度报告 投资评级说明 行业评级 报告发布日后的 12 个月内行业股票指数的涨跌幅陒对同期陒关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：看 好：陒对表现优于同期陒关证券市场代表性指数 中 性：陒对表现与同期陒关证券市场代表性指数持平 看 淡：陒对表现弱于同期陒关证券市场代表性指数 公司评级 报告发布日后的 12 个月内公司的涨跌幅陒对同期陒关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：买 入：陒对同期陒关证券市场代表性指数涨幅大于 10%增 持：陒对同期陒关证券市场代表性指数涨幅在 5%10%之间 中 性：陒对同期

89、陒关证券市场代表性指数涨幅在-5%5%之间 减 持：陒对同期陒关证券市场代表性指数涨幅小于-5%无投资评级：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。陒陒关关证证券券市市场场代代表表性性指指数数说说明明：A 股市场以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准。办公地址 Table_Contact上海 武汉 Add/浦东新区世纪大道 1198 号世纪汇广场一座 29 层 P.C/（200122）Add/武汉市江汉区淮海路 88 号长

90、江证券大厦 37 楼 P.C/（430015）北京 深圳 Add/西城区金融街 33 号通泰大厦 15 层 P.C/（100032）Add/深圳市福田区中心四路 1 号嘉里建设广场 3 期 36 楼 P.C/（518048）%20 请阅读最后评级说明和重要声明 21/21 行业研究|深度报告 分析师声明 本报告署名分析师以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点。作者所得报酬的任何部分不曾与，不与，也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系，特此声明。法律主体声明 本报告由长江证券股份有限公司及/或其附属机构（以下简称

91、长江证券或本公司）制作，由长江证券股份有限公司在中华人民共和国大陆地区发行。长江证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格，经营证券业务许可证编号为：10060000。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格书编号已披露在报告上海品茶的作者姓名旁。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由长江证券经纪（香港）有限公司在香港地区发行。长江证券经纪（香港）有限公司具有香港证券及期货事务监察委员会核准的“就证券提供意见”业务资格（第四类牌照的受监管活动），中央编号为：AXY608。本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告上海品茶的作者姓名旁。其他声明 本报告并非针对或

92、意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许该报告发送、发布的人员。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含信息和建议不发生任何变更。本报告内容的全部或部分均不构成投资建议。本报告所包含的观点、建议并未考虑报告接收人在财务状况、投资目的、风险偏好等方面的具体情况，报告接收者应当独立评估本报告所含信息，基于自身投资目标、需求、市场机会、风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险。本公司已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。报告中的信

93、息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本研究报告并不构成本公司对购入、购买或认购证券的邀请或要约。本公司有可能会与本报告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务(例如:配售代理、牵头经办人、保荐人、承销商或自营投资)。本报告所包含的观点及建议不适用于所有投资者，且并未考虑个别客户的特殊情况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略。投资者不应以本报告取代其独立判断或仅依据本报告做出决策，并在需要时咨询专业意见。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值

94、及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告；本报告所反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表本公司或其他附属机构的立场；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注陒应的更新或修改。本公司及作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。本报告版权仅为本公司所有，。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布给其他机构及/或人士（无论整份和部分）。如引用须注明出处为本公司研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的，应当注明本报告的发布人和发布日期，提示使用证券研究报告的风险。本公司不为转发人及/或其客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任。未经授权刊载或者转发本报告的，本公司将保留向其追究法律责任的权利。本公司保留一切权利。%21