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房地产政策边际放松

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1、证券研究报告 / 行业深度报告当前时点再议新冠疫情当前时点再议新冠疫情对房地产对房地产行业影响行业影响报告摘要：报告摘要：国内疫情缓解，行业缓慢修复。
国内疫情缓解，行业缓慢修复。
进入 3 月以来，国内疫情逐步缓解，但境外输入压力仍然较大。
从目前房地产行业复工情况看，根据住建部官方统计及我们的调研数据，售楼处复工率已达 90%以上，建设工程复工率接近 90%，房企已实。

2、d、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积：上周，我们监测的40个城市商品房成交面积605.32万方，环比下降2.3%。
月度数据来看，12月前6日，40城新房成交同比上涨7.4%，增幅较11月小幅改善。
推盘方面，13个重点城市12月前6天推盘同比上涨70%，批售比维持低位。
行业周观点：周期位置下移，未来政策压力或有所缓解整体来看，11月市场基本面回落趋势加剧。
成交方面，11月，40城商品房销售同比上涨5.0%，增幅较10月小幅改善，主要受供给推动，13城推盘面积同比上涨34%，基数抬升下推盘力度不减。
于此同时，13城市批售比继续回落至0.68，而中指院监测的样本重点城市第47周开盘项目平均去化率为60%，均创年内新低，市场景气度回落明显。
土地市场方面，300城全类型土地成交建面11月同比下降4%，降幅较上月小幅扩大，而供给创年内新高，导致供销比进一步上行至1.33，土地出让金则同比下滑17%，连续3个月回落，房企土地投资力度回落显著，一定程度上反映了对市场趋势的悲观情绪。
政策方面，基本面下行的过程中，政策压力有所缓解，其中前周中粮地产资产注入及配套融资方案获得证监会批准，释放了比较明确的边际向好信号，未来整个行业资金面的改善将是趋势，包括房企融资的顺畅度以及资金成本的改善，而居民端部分城市按揭贷款利率也已现松动迹象。
板块投资方面，政策具备潜在的改善基础，板块估。

3、深度报告【行业证券研究报告】房地产行业政策破冰推动估值反弹，板块迎来绝佳配置契机核心观点核心观点中长期维度下中长期维度下地产板块具有绝对收益和阶段性相对收益地产板块具有绝对收益和阶段性相对收益。
以 2005 年 1 月 1 日作为比较基准，截止到 2020 年 2 月 21 日，申万地产指数的绝对收益为 459%，而同期沪深。

4、房地产企业资产类科目深入剖析 “财报视角看地产”系列之二主要内容主要内容: : 房地产开发具有投资额大、周转时间长、实行预售制度等特点，其生产经营较一般企业涉及对象更多，同时在开发过程中受到相关部门的监管审批要求。
虽然财务报表结构大同小异，但由于房地产开发的经营特点，应对部分会计科目重点关注。
本文详细介绍了房地产企业财报中资产类重点科目及其阅读要点，进而从财务报表深入了解。

5、房地产开发业务流程、会计处理及评价指标主要主要内容内容: : 房地产开发具有投资额大、周转时间长、实行预售制度等特点，其生产经营较一般企业涉及对象更多，同时在开发过程中受到相关部门的监管审批。
由于上述特点，房企开发流程较为复杂，房企的会计核算和财务分析具有一定的特殊性。
本文详细梳理了房地产开发各阶段的操作流程及会计处理，并且提出了适用于房地产开发企业的财务分析评价指标。

6、多数研究机构 2018 年底的预测：在 2018 年底市场对 2019 年房地产投资增速的一致预期值是 5%以下，预期值的中位数及均值大概位于 3%。
销售增速不差，投资增速好于过去四年，为房地产从严调控增加了底气。

7、房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，企业端和银行端监管继续强化保持房地产贷款占比，个人住房房贷占比稳定，并大力发展住房租赁市场。
3. “租赁”成近期高层会议高频词，租赁市场是保障住房体系重要组成部分，但短期各地政策执行可能存在分化，部分城市或将加大集体用地建设租赁房，部分城市或将加大配建租赁用地南昌房地常规化：南昌住宅：1.供需两端同比下滑明显，供求整体保持均衡因受疫情影响，市场恢复不及预期，近三年住宅供销比呈先基本均衡。
2. 成交金额高位回落，均价稳步攀升南昌别墅：1.成交量平稳，均价小幅度下降，同幅度下降4.8%，成交均价下滑4.2%。
南昌二手房市场：成交下滑，持续负增长，市场低迷南昌县房地产：商品房成交稳步提升文本由木子璨璨原创发布于三个皮匠报告网站，未经授权禁止转载数据来源：中指研究院：2020南昌房地产市场年报。

8、标准”建造的建筑应当傲好“零碳”准备，其二氧化碳排放量应比。
其相关政策是The ten point plan for。
德国政策的主要内容是将提高能效与可再生能源的使用相结合;计划大量投资于具有高能源标准的建筑项目;建筑物中的供暖、制冷及电力供应逐步转向可再生能源;到2050年，实现建筑物的气候中立，并将建筑行业的一次能源需求相比2008年的水平降低至少80%;其相关政策是Climate Action Plan 2050法国政策的主要内容是加快建筑物翻修的进展，并为建筑物的能源改造计划投入大量资金;提高建筑物的能效性能，并增加对环保资源的利用，最大限度地利用脱碳能源，同时以只使用脱碳能源为目标;到2030年，实现建筑部门与2015年相比减排49%，2050年实现建筑行业完全脱碳;其相关政策是The National Low-CarbonStrategy (SNBC)。
丹麦相关政策的主要内容是设定建筑构件的最低效率标准，并要求在翻修建筑时需要符合该标准;将能耗评级融入建筑规例中，促进建造极低能耗的新建筑物;其相关政策是Energy Strategy 205美国相关相关政策的主要内容是改革并规范建筑流程，计划订立全国性的建筑性能标准;通过税收等激励政策促进业主提高住宅能源效率;计划在2030年前达到新建筑的完全零碳排放;其相关政策是拜登气候政策。
日本相关政策的主要内容。

9、键词是三道红线，其主要文件是住建部、央行召开重点房企座谈会；而三道红线分别是红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍。
到了2021年2月2日，被解释政府发出在政策着力点上，其关键词完善租房规则中的主要文件是关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知，其主要内容是：1.住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。
2.住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。
3.银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
2021年2月4日上海住房和城乡建设管理委员会在政策着力点上需求关键词住房租任新政，加强资金监管严控“租金贷”，而在发布的文件中关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见的主要内容是：一、严控租金贷业务。
不准新增，同时降低租金贷业务占比至15%;二、加强资金监管。
指定金融机构监管，设立唯一资金监管账户;三、严格要求租金支付周期。
押金不得超过一个月，租金一次性支付不超过三个月;四、严厉打击住房租赁市场乱象。
建立行业投诉、信用监管、执法联动等机制。
2021年2月25日在政策着力点上供给几种土拍，其内容是全国22个城市试点1年将分3批次集中统一发布住宅用地的。

10、照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房5年后方可转让。
深圳房地产调控政策及规定1月23日关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知。
2月8日关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格综合形成并发布全市住宅小区二手住房成交参考价格。
杭州房地产调控政策及规定1月27日关于进一步加强房地产市场调控的通知。
3月3日关于进一步规范房地产市场秩序的通知，参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合杭州市住房限购政策。
严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款。
合肥房地产调控政策及规定1月25日关于严厉打击哄抬房价等违规行为切实规范我市房地产市场秩序的通告，严禁房地产开发企业哄抬房价。
成都房地产调控政策及规定1月25日，对涉嫌组建微信群鼓动集体涨价、恶意炒作房价的当事人进行约谈并要求及时整改。
北京房地产调控政策及规定2月1日以来房地产中介行业协会约谈5家主要房地产经纪机构。
2月3日，针对网络上出现的“唱涨”言论，北京市住房城乡建设委等三部门集中约谈部分网络自媒体负责人和网络大v。
2月10日，北京银保监局、人行营业管理部发布关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知。
东莞房地产调控政策及规定2月27日关于进一步加强房地产市场调控的通知，调整商品住房限购年限，非本市户籍。

11、沙发布第一批涉宅用地集中出让预公告，共推出 39宗涉宅用地，总面积294.14万m”。
今年拟于4月、7月、10月三次集中供地。
2021年4月6日广州在土地供应充足的前提下发布了广州市2021-2023年住宅用地供应三年滚动计划，其政策的要点是广州发布2021-2023年住宅用地供应三年滚动计划，全市计划供应宅地1910万平方米，年均计划供应637万平方米;其中商品住宅用地计划供应1441万平方米,占总用地的75.4%;非商品住宅用地计划供应469万平方米，占总用地的24.6%。
2021年4月6日珠海在土地供应充足的前提下发布了珠海市2021年度国有建设用地供应宗地表和计划表，其政策要点是珠海发布2021年国有建设用地供应计划，今年计划出让地块面积超1550万平方米，其中住宅用地面积约259万平方米。
各区方面，金湾区计划供应610万平方米，斗门区 394万平方米。
2021年4月7日重庆在土地供应充足的前提下发布了关于重庆市市辖区2021年住宅用地“两集中”出让公告，其政策要点是重庆首批次两集中宅地共119宗，总建面1486万平方米，总起始价549.23亿元，其中中心城区46宗，总建面超600万平方米，渝北唐家沱、两江新区为供地主力。
2021年4月7日北京在土地宽松、公积金放松的情况下在媒体报道中政策要点是在异地缴存住房公积金并在北京申请个人。

12、贸港放宽市场准入条件，考虑在深圳、横琴出台类似措施;并且发改委发布了关于支持海南自由贸易港建设放宽市场准入若干特别措施的意见政策，其政策要点是发改委发布海南自贸港放宽市场准入特别措施的意见，提出支持证券、基金等金融机构落户海南，鼓励发展商业保险、养老金融发展;开展互联网处方药销售，支持高端医美产业发展；鼓励文化演艺、网络游戏等产业发展；支持国内知名高校建立国际学院；放宽民用航空业等准入。
发改委表示下一步将在其他的地区研究市场准入的特别措施。
但市场准入的特别措施会非常的少，非常有限，除海南外，深圳、横琴和其他地区也将研究出台类似的措施。
2021年4月9日，住建部表示坚持“房住不炒”，据媒体报道政策提出要点是住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5城政府负责人，要求切实提高政治站位，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
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数据来源房地产开发：住建部约谈五城负责人，财政部表态推进房产税立法和改革。

13、类调控制度。
区分保障性住房和商品房，对保障性住房用地实行应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。
对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。
2017年1月全国棚户区改造工作电视电话会议中的主要内容是会议明确今年棚户区改造新开工600万套的目标任务。
要加快棚改进度；要依法依规控制棚户区改造成本，科学规划腾空土地，确保按合同约定及时偿还贷款；要继续提高房地产库存量大的城巿棚改货币化安置比例；推进棚户区改造。
要符合城市规划，结合生态修复、城市修补工程等要求，重视维护城市传统风貌特色，要加快配套设施建设，高度重视工程质量安全。
2017年2月国务院印发全国国土规划纲要(2016-2030年)，其主要内容是贯彻区域发展总体战略和主体功能区战略，推动“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展战略(以下称三大战略)落实，对国土空间开发、资源环境保护、国土综合整治和保障体系建设等作出总体部署与统筹安排，对涉及国土空间开发、保护、整治的各类活动具有指导和管控作用，对相关国土空间专项规划具有引领和协调作用，是战略性、综合性、基础性规划。
2017年2月中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见，其主要内容是提出深化农村集体产权制度改革。

14、1年30日深圳和义乌对房地产严控具体内容分别是：1、发布深圳市灵活就业人员缴存使用住房公积金管理暂行规定(征求意见稿)，灵活就业人员可中请自愿缴存住房公积金。
2、加码苴管全部涉房贷款，每季度滚动排查资金流向。
义乌实行限制转让政策，自2021年10月1日起购买的新建商品住房，自取得不动产权证后满2年方可转让。
2021年3月26日住建部和银保监会、住建部、央行对房地产严控具体内容分别是：派出督导组赴南昌市现场督导房地产调控工作，表示南昌市政府此前印发的促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施中“有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符”,并与江西省政府通过视频会议进行会商，南昌市政府表示立即收回关于房地产新致的文件。
联合发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知，就加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理等九方面提出具体要求，将联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。
2021年3月25日央行和沈阳对房地产严控具体内容分别是：3月22日在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。
出台关于进一步加强房地产经纪行业监管规。

15、分主城区房价相对低的物业成交。
2021年1月4日山东城镇落户限制放宽，发布了山东省人民政府办公厅关于进一步深化户籍管理制度改革促进城乡融合区域协调发展的通知。
其主要内容是全面放开城镇落户限制: (1)在城镇居住或就业的居民，取消落户限制，同时，集体户可申请家庭居民户口薄;(2)入乡返乡就业创业的城镇人员、拥有宅基地且回原籍经常居住的进城落户人员，可将户口迁回原籍;(3)推进城镇基本公共服务均等化,保障进城落户农村人口合法权益。
2021年1月5日海南市场监管，发布了政策表态。
其主要内容是近日，对违法违规房企、中介机构和个人，分别给予取消备案资格、暂停网签资格和取消购房资格等处罚，整治价外加价、捆绑销售、捂盘惜售等违法违规行为。
2021年1月6日广州控制棚改地价，发布了深圳市地价测算规则。
其主要内容是规自局出台地价测算新规:明确棚改地价与城市更新项目地价标准保持一致，降低棚改地价成本，减轻投资企业资金压力;新增产权归政府的房屋用于安置用房建设的地价标准，按市场价10%计收。
2021年1月6日深圳市场行为规范，发布了政策表态。
其主要内容是广州住建局将进一步整顿和规范房地产市场秩序，严打哄抬房价等违法违规行为。
2021年1月7日顺德旧改新规，发布了顺德区深入推进城市更新(“三旧”改造)工作实施细则的补充意见。
其主要内容是发布旧改新政:( 1)探索改造权公开交易改造模式;。

16、让活动，挂牌公示结束后，交易时间不超过1个工作日。
2、建立土拍熔断机制，土地招标拍卖过程中，当溢价率达50%或超过设置的最高限价时，中止网上竞价，采取摇号方式确定竞得人;同时，严格价格备案管理。
实施同区域价格管控，根据土地供应情况，制定区域年度商品住房最高限价。
2021年4月15日嘉兴市建设局发布了关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知，其主要内容是：1、规范签约现场设施配备，明确市区所有房地产开发项目签约室应当安装摄像和拾音设备，对合同签订全过程进行录音录像，录音录像资料保存期限自交房之日起不得少于六个月.2、明确商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名，房地产开发企业应当在开盘次日向属地房地产主管部门报备开盘情况及认购名单，办理网签备案时，购房人应当与认购人姓名一致。
3、规范退购商品住房集中公开销售，退购房源采用公证摇号方式来抽取购房人,确保销售行为更加公开透明、公平公正。
2021年4月16日宁波市住建局、市资规局、市市场监督管理局、市税务局、人行宁波支行、银保监局发布了关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知，其主要内容是：1、住房限购区域扩大至宁波绕城高速所圆区城，以及江北区慈城镇,镇海区招宝山街道、蛟川街道,郅州区云龙镇、姜山镇、下应街道、首南街道，奉化区方桥街道行政区域和宁波东钱湖旅游度假区，限购区城同时。

17、根据中国人民银行官网2020 年8 月23 日报道，2020 年8 月20 日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。
1）2020H2 行业进入供给侧受限时期，行业景气度有望持续：2015 年开始商品房待售库存持续降低。
2019 年则是进入库存走低、土地购臵面积增速走低、新开工面积增速走低的三低局面。
2020 年4-6 月库存、土地购臵和新开工三项供。

18、请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 TableInfo1TableInfo1 物业管理物业管理房地产房地产 TableDate TableInvest 优于大势优于大势上次评级: 优于大势 TablePicQuot。

19、p数据来源：东北证券，上述相关公司公告，上述相关公司官网，易观千帆，DAU 为 2020 年 12 月数据ppnbsp;经纪公司转换效率优势：直接运营带动赋能增效pp经纪公司直营带动赋能的模式效率高于纯赋能模式。
通过门店和经纪人进行的渠道业。

20、3.1 免征范围大叠加低税率，房产税对沪渝地方财政贡献有限pp免征范围大叠加低税率，房产税对沪渝地方财政贡献有限。
从上海和重庆实施效果来看，2011 年上海及重庆房产税收入同比分别增长 19和 49，但占同期地方公共财政收入比重分别为 2。

21、从各地实践看，小区公共收益的主要用途是维修资金。
小区设备维修的费用开支是刚性的。
物业公司是管理人，不是主人。
小区的设备维修等费用，理应是开发企业小区维修资金公共收益积累的维修资金来共同负担，而不是由管理人来负担。
开发企业应该负担房屋。

22、需求端政策的边际变化取决于房价变化的方向从需求端政策角度来看，政策方向变化取决于价格变化方向，当全国销售均价出现超过一年以上负增长时，需求端政策出现边际宽松迹象。
20082009 年20122013 年及 2014 年2015 年的房价下。

23、资金：社融增长不及预期，行业融资边际改善9月M2同比增长8.3，增速环比升0.1个百分点;社融存量同比增长10，增速环比降0.3个百分点。
10月20日1年期LPR5年期及以上LPR最新报价3.854.65，连续18个月不变。
受房地产贷款集中。

24、请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明房地产税改革历程国外经验及未来展望房地产房地产我国房地产税改革历程：过程漫长我国房地产税改革历程：过程漫长且且复杂复杂起步阶段起步阶段20132010 年：物业税模拟空转时期，试点从 6 个。

25、房地产房地产行业行业证券研究报告证券研究报告行业深度行业深度 2021 年年 12 月月 6 日日中中性性公司名称公司名称股票代码股票代码股价股价人民币人民币评级评级金地集团 600383.SH 10.91 未有评级万科。

26、东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。
东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。
因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的。

27、至暗时刻之下，政策破局重生 TableIndustry 房地产行业资金链专题研究 TableReportTime2022 年 1 月 4 日 2 证券研究报告行业研究行业深度报告房地产房地产行业行业投资评级投资评级看好看好至。

28、地产杂谈系列之二十七收并购政策暖风频出，短期放量仍待观察行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。
行业报告房地产 2022 年 01 月 21 日。

29、中指研究院中指研究院中国房地产指数系统中国房地产指数系统本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS中房指数系统。
详情请查询中房指数系统。
详情请查询 https:www.cih 或致电或致电 4006301230010563。

30、2022年2月行业探测仪之房地产行业修复的路径有哪些作者杨凡证书编号S01邮箱感谢王逸枫张博超和吴宇欣对本报告的贡献房地产行业评级：看好投资要点1.行业：供需两端政策还会有何变化1需求端：解铃还须系铃人，需求回暖才能。

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