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1、 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 证券研究报告 / 行业动态报告 累计销售金额增速转正,累计销售金额增速转正,土地市场热度边际回落土地市场热度边际回落 报告摘要:报告摘要: 投资增速高位走稳,投资增速高位走稳,开工回落竣工改善开工回落竣工改善。8 月房地产开发投资同比 +11.8%,增速高位走稳。我们认为在“345”融资新规压力和疫情趋缓经 济恢复流动性环境收紧预期下,房企拿地等投资行为会更加审慎,土 地购臵费增速未来或有放缓,房地产投资增速具备下行压力。8 月新 开工同比上升 2.4%,增速出现年内首次下滑,同期竣工同比-9.8%。 尽管新开工 8 月增速有所回落,
2、 但我们认为在“345”融资新规压力下房 企通过抢开工、促回款努力改善资产负债表的意愿是十分充沛的,因 此预计短期内新开工增速仍有上行动力。竣工方面,尽管 8 月表现仍 然相对较弱,但同比降幅已出现边际收窄,此外因为房企竣工多集中 在四季度,年中数据意义相对有限,房企在疫情拖延、赶工尽力完成 全年销售目标背景下,重心也更多向新开工端倾斜,造成短期竣工表 现相对较弱。我们仍然维持未来 1-2 年内竣工增速将持续改善的判断。 土地购臵面积连续两月下滑,溢价率土地购臵面积连续两月下滑,溢价率仍维持相对高位。仍维持相对高位。8 月土地购臵 面积同比-7.6%,增速连续两个月出现同比下滑。百城土地成交溢
3、价率 为 15.1%, 环比下降 0.7 个百分点, 连续 6 个月保持 15%左右相对高位。 从溢价率角度看 8 月土地市场仍然维持较高热度,但从成交量角度看 土地市场已出现降温迹象,体现了房企在融资新规压力叠加近两月多 城调控收紧背景下土地投资力度有所放缓。 累计销售金额增速转正, 单月增速再创近两年新高。累计销售金额增速转正, 单月增速再创近两年新高。1-8 月商品房累计 销售额同比上升 1.6%,增速实现年内首度转正。单月销售额同比增长 27.1%,增速继上月后再创近两年新高。传统为销售淡季的 7、8 两月 因为低基数和房企推盘量较往年的明显提升而提供了超预期的销售表 现,8 月销售的
4、持续火爆再次印证了我们此前的观点。传统为销售旺 季的金九银十即将到来,四季度也是房企传统的推盘旺季,预计单月 销售增速仍将维持在较高水平, 全年成交量增速有望实现同比正增长。 个股个股推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科 A、金地集团、金地集团、 保利地产、华夏幸福和招商蛇口;建议关注二线龙头房企:滨江集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口;建议关注二线龙头房企:滨江集团、 中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团旭辉控股集团;持续看;持续看 好龙头物管公司:碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商
5、积余。好龙头物管公司:碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。 风险提示:风险提示:政策超预期收紧;疫情反复对销售施工造成不确定性影响 Table_CompanyFinance 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据 重点公司重点公司 现价现价 EPS PE 评级评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 29.14 3.44 3.91 4.56 8.47 7.45 6.39 买入 保利地产 17.07 2.34 2.76 3.25 7.29 6.18 5.25 买入 金科股份 10.18 1.06 1.34 1.65 9.60 7.60 6
6、.17 买入 荣盛发展 8.13 2.10 2.59 3.04 3.87 3.14 2.67 买入 蓝光发展 5.61 1.15 1.65 2.00 4.88 3.40 2.81 买入 优于大势优于大势 上次评级: 优于大势 历史收益率曲线 涨跌幅(%) 1M 3M 12M 绝对收益 -0.35% 11.84% 7.78% 相对收益 0.23% -2.62% -11.42% 行业数据 成分股数量(只) 134 总市值(亿) 24316 流通市值(亿) 21109 市盈率(倍) 9.48 市净率(倍) 2.09 成分股总营收(亿) 25385 成分股总净利润(亿) 2227 成分股资产负债率(%
7、) 79.17 相关报告 东北证券房地产周报:泰康战略入股阳光 城,常州收紧限售限贷 2020-09-14 东北证券房地产周报:8 月房企销售持续 火爆,沈阳提高二套首付比 2020-09-07 东北证券房地产周报:融资新规细则尚待 落地,无锡收紧楼市调控 2020-08-31 东北证券房地产周报: LPR连续五月持平, 房企座谈会商议融资新规 2020-08-24 证券分析师:王小勇证券分析师:王小勇 执业证书编号: S0550519100002 证券研究报告 / 行业动态报告 各项指标持续回暖,土地市场火热各项指标持续回暖,土地市场火热 报告摘要:报告摘要: 土地购
8、臵拉动投资额跌幅收窄,景气指数连续回升。土地购臵拉动投资额跌幅收窄,景气指数连续回升。2020 年 1-4 月, 全国房地产开发投资额 3.31 万亿元,同比下降 3.3%,增速环比回暖 4.4pct,单月增速约 7%,显著回温;房地产开发企业房屋新开工面积 47768 万平米,同比减少 18.4%,降幅收窄 8.80pct;其中住宅新开工 面积 35248 万平米,同比减少 18.7%,降幅收窄 8.20 pct;房屋竣工面 积 19286 万平米,同比减少 14.5%,降幅收窄 1.3pct;4 月单月新开工 面积 19565 万平米,同比下降 1.31%,单月竣工面积 3729 万平米,
9、同 比下降 8.83%。4 月,国房景气指数为 98.87,环比提升 0.67。 销售回暖,小阳春延后触发。销售回暖,小阳春延后触发。2020 年 1-4 月商品房销售面积 33973 万 平米,同比减少 19.3%,增速环比收窄 7.0 个百分点;其中商品住宅 销售面积为 29916 万平米,同比减少 18.7%,增速收窄 7.2 个百分点; 商品房销售额 31863 亿元,同比减少 18.6%,增速环比收窄 6.1 分点。 1-4 月累计销售均价为 9376 元/平米,较去年同比增长 76 元/平米;4 月单月住宅销售均价为 9586 元/平米,环比上月上升 580 元/平米,同 比下降
10、288 元/平米,价格上涨得到了很好的控制。小阳春如我们预期 滞后在 4、5 月体现。 融资环境宽松,土地成交价款增速转正。融资环境宽松,土地成交价款增速转正。2020 年 1-4 月,房地产开发 企业到位资金 47004 亿元,同比减少 10.4%,降幅环比收窄 3.4 个百 分点,主要受国内贷款和自筹资金的拉动作用;直接融资环境保持宽 松态势,我们于周报中定期跟踪房企公开债券融资成本和总量,发行 成本位于历史底部区间。受益于较为宽松的融资环境和房企补库的需 求,3-4 月土地市场持续回暖,1-4 月土地成交价款 1669 亿元,同比 增长 6.9%,1-3 月份为下降 18.1%,累计增速
11、实现由负转正。百城土 地供应成交数据来看,4 月成交楼面均价 4010 元/平米,百城土地成 交溢价率为 15.46%,连续两个月保持 15%以上。 个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科万科 A、保利地、保利地 产、金地集团产、金地集团和华夏幸福;建议关注二线龙头房企:滨金科股份、阳 光城、中南建设、荣盛发展和蓝光发展;持续看好龙头物管公司:保保 利物业、碧桂园利物业、碧桂园服务、永升生活服务服务、永升生活服务和招商积余。 风险提示:风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据 重点公司重点公司 现价现价 EPS PE 评级评级 2
12、019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 25.49 3.44 4.11 4.88 7.41 6.20 5.22 买入 保利地产 15.35 2.34 2.58 2.88 6.56 5.95 5.33 买入 金科股份 8.15 1.06 1.34 1.68 7.69 6.08 4.85 买入 荣盛发展 7.82 2.1 2.59 3.03 3.72 3.02 2.58 买入 评级评级 上次评级: 历史收益率曲线 涨跌幅(%) 1M 3M 12M 绝对收益 相对收益 行业数据 成分股数量(只) 总市值(亿) 流通市值(亿) 市盈率(倍) 市净率(倍) 成分股
13、总营收(亿) 成分股总净利润(亿) 成分股资产负债率(%) 相关报告 证券分析师:证券分析师: 执业证书编号: 证券分析师:证券分析师: 执业证书编号: 研究助理:研究助理: 执业证书编号: -27% -21% -15% -9% -3% 3% *行业*指数 /房地产房地产 发布时间:发布时间:2020-09-22 房地产房地产 发布时间:发布时间:2020-09-22 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 2/20 行业动态报告行业动态报告 目录目录 1. 投资增速高位走稳,土地投资未来或有放缓投资增速高位走稳,土地投资未来或有放缓. 4 2. 新开工高位回落,竣工同比降幅
14、收窄新开工高位回落,竣工同比降幅收窄 . 5 3. 土地购臵面积连续两月下滑,溢价率仍维持相对高位土地购臵面积连续两月下滑,溢价率仍维持相对高位. 7 4. 累计销售金额增速转正,单月增速再创近两年新高累计销售金额增速转正,单月增速再创近两年新高 . 9 5. 房企到位资金增速持续上行,国内贷款、自筹资金增速承压下行房企到位资金增速持续上行,国内贷款、自筹资金增速承压下行 . 13 图表目录图表目录 图图 1:商品房开发投资完成额累计同比:商品房开发投资完成额累计同比. 4 图图 2:住宅开发投资完成额累计同比:住宅开发投资完成额累计同比 . 4 图图 3:商品房单月开发投资完成额与单月同比:
15、商品房单月开发投资完成额与单月同比 . 4 图图 4:住宅单月开发投资完成额与单月同比:住宅单月开发投资完成额与单月同比. 4 图图 5:施工投资额与土地购臵费累计同比:施工投资额与土地购臵费累计同比 . 5 图图 6:房地产开发投资额构成:房地产开发投资额构成 . 5 图图 7:各地区商品房开发投资额占比:各地区商品房开发投资额占比 . 5 图图 8:各地区房地产开发投资额累计同比:各地区房地产开发投资额累计同比 . 5 图图 9:各地区房地开发投资额单月同比:各地区房地开发投资额单月同比. 5 图图 10:国房景气指数:国房景气指数 . 5 图图 11:房屋新开工面积累计同比:房屋新开工面
16、积累计同比. 6 图图 12:房屋单月新开工面积及单月同比:房屋单月新开工面积及单月同比 . 6 图图 13:房屋施工面积累计同比:房屋施工面积累计同比 . 6 图图 14:房屋年度施工面积及:房屋年度施工面积及 1-7 月同比月同比. 6 图图 15:房屋竣工面积累计同比:房屋竣工面积累计同比 . 7 图图 16:房屋单月竣工面积及单月同比:房屋单月竣工面积及单月同比. 7 图图 17:土地成交价款累计同比:土地成交价款累计同比 . 8 图图 18:单月土地成交价款及单月同比:单月土地成交价款及单月同比. 8 图图 19:土地购臵面积累计同比:土地购臵面积累计同比 . 8 图图 20:单月土
17、地购臵面积及单月同比:单月土地购臵面积及单月同比. 8 图图 21:供应土地建筑面积及成交土地建筑面积:供应土地建筑面积及成交土地建筑面积 . 8 图图 22:单月百城成交楼面价及溢价率:单月百城成交楼面价及溢价率. 8 图图 23:单月百城土地成交结构:单月百城土地成交结构 . 9 图图 20:百城分线供应土地建面同比:百城分线供应土地建面同比 . 9 图图 21:百城分线成交土地建面同比:百城分线成交土地建面同比 . 9 图图 22:百城分线成交土地楼面均价同比:百城分线成交土地楼面均价同比 . 9 图图 24:商品房销售面积累计同比:商品房销售面积累计同比. 10 图图 25:商品房单月
18、销售面积及单月同比:商品房单月销售面积及单月同比 . 10 pOpQsNsOtNtPnRqNnPrPpQbR8Q8OmOnNtRqQiNpPzQiNmOsRaQnNwPwMqRtPxNmRqQ 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 3/20 行业动态报告行业动态报告 图图 26:30 大中城市商品房单月成交面积及同比大中城市商品房单月成交面积及同比. 10 图图 27:一、二、三线城市单月成交占比:一、二、三线城市单月成交占比 . 10 图图 28:商品房待售面积累计值(百万方):商品房待售面积累计值(百万方) .11 图图 29:住宅待售面积累计值(百万方):住宅待售面积
19、累计值(百万方) .11 图图 30:办公楼待售面积累计值(百万方):办公楼待售面积累计值(百万方) .11 图图 31:商业营业用房待售面积累计值(百万方):商业营业用房待售面积累计值(百万方) .11 图图 32:各地区商品房销售金额占比:各地区商品房销售金额占比 . 12 图图 33:各地区商品房销售金额累计同比(:各地区商品房销售金额累计同比(%) . 12 图图 34:各地区商品房销售金额单月同比:各地区商品房销售金额单月同比 . 12 图图 35:各地区商品房销售面积占比:各地区商品房销售面积占比 . 12 图图 36:各地区商品房销售面积累计同比:各地区商品房销售面积累计同比 .
20、 12 图图 37:各地区商品房销售面积单月同比:各地区商品房销售面积单月同比 . 12 图图 34:分线商品房销售金额累计同比:分线商品房销售金额累计同比. 13 图图 35:分线商品房销售金额单月同比:分线商品房销售金额单月同比. 13 图图 36:分线商品房销售面积累计同比:分线商品房销售面积累计同比. 13 图图 37:分线商品房销售面积累计同比:分线商品房销售面积累计同比. 13 图图 38:百城住宅价格指数单月环比:百城住宅价格指数单月环比 . 13 图图 39:百城住宅价格指数单月同比:百城住宅价格指数单月同比 . 13 图图 40:房地产开发累计资金来源:房地产开发累计资金来源
21、. 14 图图 41:房地产开发资金来源累计同比:房地产开发资金来源累计同比. 14 图图 42:房地产到位资金累计同比:房地产到位资金累计同比. 14 图图 43:单月房地产到位资金及单月同比:单月房地产到位资金及单月同比 . 14 图图 44:国内贷款资金累计同比:国内贷款资金累计同比 . 15 图图 45:单月国内贷款资金及单月同比:单月国内贷款资金及单月同比. 15 图图 46:自筹资金累计同比:自筹资金累计同比 . 15 图图 47:单月自筹资金及单月同比:单月自筹资金及单月同比. 15 图图 48:定金及预收款累计同比:定金及预收款累计同比 . 15 图图 49:单月定金及预收款及
22、单月同比:单月定金及预收款及单月同比. 15 图图 50:个人按揭贷款累计同比:个人按揭贷款累计同比 . 16 图图 51:单月个人按揭贷款及单月同比:单月个人按揭贷款及单月同比. 16 图图 52:首套房、二套房房贷平均利率:首套房、二套房房贷平均利率. 18 图图 53:首套房、二套房房贷平均利率环比变:首套房、二套房房贷平均利率环比变化化 . 18 表表 1:近期房企直接融资情况:近期房企直接融资情况 . 16 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 4/20 行业动态报告行业动态报告 1. 投资增速高位走稳投资增速高位走稳,土地投资未来或有放缓土地投资未来或有放缓 2
23、020 年 1-8 月,全国房地产开发投资完成额 88,454 亿元,同比增加 4.6%,较 1-7 月扩大 1.2 个百分点;同期住宅开发投资完成额为 65,454 亿元,同比增加 5.3%,增 速较上月扩大 1.1 个百分点,占房地产开发投资完成额的 74.0%,对整体开发投资 完成额继续起拉动作用。此外,从前 7 月数据来看,土地购臵费累计同比为 8.5%, 增速较上月改善 2.3 个百分点,土地投资继续对整体房地产开发投资完成额起带动 作用,1-7 月施工投资累计同比上升 0.7%,增速较上月改善 1.2 个百分点,施工投 资增速持续改善,同步拉动整体投资增速上行。单月数据来看,8 月
24、房地产开发投 资额同比增长 11.8%,增速较上月扩大 0.1 个百分点,投资增速高位走稳;住宅开 发投资额同比增长 12.1%,增速较上月收窄 0.4 个百分点。 整体来看,房地产投资增速仍然维持高位运行,但上行速度有所放缓,我们认为在 “345”融资新规压力和疫情趋缓经济恢复流动性环境收紧预期下, 房企拿地等投资行 为会更加审慎,土地购臵费增速未来或有放缓,房地产投资增速具备下行压力。 分区域来看,东部、中部、西部和东北区域 1-8 月累计房地产开发投资完成额分别 为 47,329、 17,605、 19,966、 3,554 亿元, 分别同比变化+5.5%、 -1.1%、 +7.9%、
25、+4.0%, 增速较上月分别变化+1.5、 +2.0、 -0.4、 +1.5 个百分点。 从单月投资增速来看, 东部、 中部、西部和东北区域 7 月同比增速分别为 15.3%、10.6%、5.5%、11.4%,分别较 上月变动+1.4、+4.4、-6.5、+2.4 个百分点,东部 8 月投资表现延续此前强劲走势, 东北地区、 中部地区投资增速提升明显, 西部地区单月增速放缓导致累计增速回落。 2020 年 8 月份,房地产开发景气指数为 100.3,较 2020 年 7 月底提升 0.2。 图图 1:商品房商品房开发投资完成额累计同比开发投资完成额累计同比 图图 2:住宅开发投资完成额住宅开发
26、投资完成额累计累计同比同比 数据来源:东北证券,国家统计局 数据来源:东北证券,国家统计局 图图 3:商品房商品房单月单月开发投资完成额开发投资完成额与与单月单月同比同比 图图 4:住宅住宅单月单月开发投资完成额开发投资完成额与与单月单月同比同比 数据来源:东北证券,国家统计局 数据来源:东北证券,国家统计局 4.6% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 17/117/1018/719/420/1 5.3% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 17/117/918/519/119/920/5 13,129 1
27、1.8% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 0 5000 10000 15000 20000 17/217/1018/619/219/1020/6 单月值(亿元)单月同比(右) 9,772 12.1% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 5000 10000 15000 17/217/1018/619/219/1020/6 单月值(亿元)单月同比(右) 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 5/20 行业动态报告行业动态报告 2. 新开工高位回落,竣工同比降幅收窄新开工高位回落,竣工同比降幅收窄 2020 年 1-8 月,房地产
28、开发企业房屋新开工面积 13.99 亿方,同比下降 3.6%,降幅 较上月收窄 0.9 个百分点;其中住宅新开工面积 10.25 亿方,同比下降 4.3%,降幅 较上月收窄 0.8 个百分点。同期房屋竣工面积 3.71 亿方,同比减少 10.8%,降幅较 上月收窄 0.1 个百分点;住宅竣工面积 2.65 亿方,同比减少 9.7%,降幅较上月收窄 0.5 个百分点。同期房屋累计施工面积 83.97 亿方,同比增长 3.3%,增速较上月扩 图图 5:施工投资额与土地购臵费累计同比施工投资额与土地购臵费累计同比 图图 6:房地产开发投资额构成房地产开发投资额构成 数据来源:东北证券,国家统计局 数据来源:东北证券,国家统计局 图图 7:各地区各地区商品房商品房开发投资额开发投资额占比占比 图图 8:各地区房地产开发投资额累计同比各地区房地产开发投资额累计同比 数据来源:东北证券,国家统计局 数据来源:东北证券,国家统计局 图图 9:各地区房地开发投资额单月同比各地区房地开发投资额单月同比 图图 10:国房景气指数国房景气指数 数据来源:东北证券,国家统计局 数据来源:东北证券,国家统计局 0