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1、 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 Table_Info1Table_Info1 房地产房地产 Table_Date Table_Invest 优于大势优于大势 上次评级: 优于大势 Table_PicQuote 历史收益率曲线 Table_Trend涨跌幅(%) 1M 3M 12M 绝对收益 -6% -11% -7% 相对收益 -8% -16% -31% Table_Market 行业数据 成分股数量(只) 120 总市值(亿) 8560 流通市值(亿) 7460 市盈率(倍) 11.98 市净率(倍) 1.15 成分股总营收(亿) 6175 成分股总净利润(亿) 6
2、22 成分股资产负债率(%) 123.30 Table_Report 相关报告 政治局会议地产表态稳字当头,北京公布物 管委员会组织办法 -20201213 东北证券房地产周报 W48:央行发布三季度 货币报告,地产表述与二季度一致 -20201130 东北证券房地产周报:10 月地产销售依旧靓 丽,LPR 连续 7 月保持不变 -20201124 Table_Author Table_Title 证券研究报告 / 行业动态报告 销售增速高位回落销售增速高位回落,土地土地市场量减价增市场量减价增 报告摘要:报告摘要: Table_Summary 投资增速高位小幅回落,新开工持续回暖。投资增速高
3、位小幅回落,新开工持续回暖。11 月房地产开发投资额 同比增长 10.9%,增速较上月收窄 1.8pct,投资增速高位小幅回落。 整体来看,房地产投资当月增速高位小幅回落,主要系“345”融资 新规压力和疫情趋缓经济恢复流动性环境收紧下, 房企拿地、 新开工 等投资行为趋于审慎, 土地购置费增速已现放缓迹象, 房地产投资增 速稳中承压。11 月新开工同比+4.1%;同期竣工同比+3.1%。竣工单 月增速小幅震荡不改未来 1-2 年内竣工增速将趋势性改善的预期和 判断。 由于房企竣工多集中在年底, 且三道红线压力下房企有加快竣 工结算增厚净资产的诉求,预计竣工改善趋势仍将持续。 土地市场量减价增
4、,成交面积连续五月回落。土地市场量减价增,成交面积连续五月回落。11 月土地购置面积 2,816 万方,同比-15.6%,降幅较上月扩大 10.0pct,土地购置面积增 速连续五月回落。百城土地成交溢价率为 15.2%,环比扩大 5.6pct。 综上并且结合中指院 300 城数据来看, 溢价率、 楼面价上行主要系成 交结构分化、 一二线城市溢价率环比提升幅度大于三线城市、 一线城 市成交金额占比提升较大所致,核心城市圈优质土地需求韧性仍在; 在流动性预期收紧及融资新规压力下, 叠加近期热点城市调控收紧背 景下土地投资力度放缓, 预计土地市场热度承压。 考虑到以上因素及 上半年房企普遍补货力度较
5、高, 为平衡全年投资预算, 我们认为未来 房企拿地积极性将进一步趋缓,房企土地投资也将更加审慎。 销售增速高位有所回落, 供给端因素主导销售维持高位销售增速高位有所回落, 供给端因素主导销售维持高位。 11 月商品房 销售额 17,304 亿元,同比+18.6%,增速较上月收窄 5.3pct;销售面积 同比+12.0%,增速较上月收窄 3.2pct。疫情影响推盘滞后,加之三道 红线压力下房企加大推盘、加速回款改善资产负债表意愿充足,11 月 销售量价仍保持较高增速除表明市场需求韧性仍然较强外,更多是供 给端推盘量较大和以价换量的因素。 个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科 A、金
6、地集 团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口;建议关注二线龙头房企:滨江 集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团; 持续看好龙头物管公司:碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招 商积余。 风险提示:风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行 Table_CompanyFinance 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据 重点公司重点公司 现价现价 EPS PE 评级评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 28.50 3.44 3.91 4.56 8.28 7.29 6.25 买入
7、保利地产 16.05 2.34 2.76 3.25 6.86 5.82 4.94 买入 金科股份 7.27 1.06 1.34 1.65 6.86 5.43 4.41 买入 荣盛发展 6.87 2.10 2.59 3.04 3.27 2.65 2.26 买入 蓝光发展 4.82 1.15 1.65 2.00 4.19 2.92 2.41 买入 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 2019/122020/32020/62020/9 房地产沪深300 发布时间:发布时间:2020-12-21 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 19 房地产房地产/ /行
8、业动态行业动态 目目 录录 1. 投资增速高位小幅回落,土地投资边际放缓投资增速高位小幅回落,土地投资边际放缓 . 4 2. 新开工持续回暖,竣工当月增速小幅回落新开工持续回暖,竣工当月增速小幅回落 . 6 3. 土地市场量减价增,土地市场量减价增,成交面积连续五月回落成交面积连续五月回落 . 7 4. 销售增速高位有所回落,供给端因素主导销售维持高位销售增速高位有所回落,供给端因素主导销售维持高位 . 9 5. 到位资金增速高位走阔,首套利率持平二套利率再度下行到位资金增速高位走阔,首套利率持平二套利率再度下行 . 13 图表目录图表目录 图图 1:商品房开发投资完成额累计同比:商品房开发投
9、资完成额累计同比 . 4 图图 2:住宅开发投资完成额累计同比:住宅开发投资完成额累计同比 . 4 图图 3:商品房单月开发投资完成额与单月:商品房单月开发投资完成额与单月同比同比 . 5 图图 4:住宅单月开发投资完成额与单月同比:住宅单月开发投资完成额与单月同比 . 5 图图 5:施工投资额与土地购置费累计同比:施工投资额与土地购置费累计同比 . 5 图图 6:房地产开发投资额构成:房地产开发投资额构成 . 5 图图 7:各地区商品房开发投资额占比:各地区商品房开发投资额占比 . 5 图图 8:各地区房地产开发投资额累计同比:各地区房地产开发投资额累计同比 . 5 图图 9:各地区房地开发
10、投资额单月同比:各地区房地开发投资额单月同比 . 6 图图 10:国房景气指数:国房景气指数 . 6 图图 11:房屋新开工面积累计同比:房屋新开工面积累计同比. 6 图图 12:房屋单月新开工面积及单月同比:房屋单月新开工面积及单月同比 . 6 图图 13:房屋施工面积累计同比:房屋施工面积累计同比 . 7 图图 14:房屋年度施工面积及:房屋年度施工面积及 1-11 月同比月同比 . 7 图图 15:房屋竣工面积累计同比:房屋竣工面积累计同比 . 7 图图 16:房屋单月竣工面积及单月同比:房屋单月竣工面积及单月同比 . 7 图图 17:土地成交价款累计同比:土地成交价款累计同比 . 8
11、图图 18:单月土地成交价款及单月同比:单月土地成交价款及单月同比 . 8 图图 19:土地购置面积累计同比:土地购置面积累计同比 . 8 图图 20:单月土地购置面积及单月同比:单月土地购置面积及单月同比 . 8 图图 21:供应土地建筑面积及成交土:供应土地建筑面积及成交土地建筑面积地建筑面积 . 9 图图 22:单月百城成交楼面价及溢价率:单月百城成交楼面价及溢价率 . 9 图图 23:单月百城土地成交结构:单月百城土地成交结构 . 9 图图 24:百城分线供应土地建面同比:百城分线供应土地建面同比 . 9 图图 25:百城分线成交土地建面同比:百城分线成交土地建面同比 . 9 图图 2
12、6:百城分线成交土地楼面均价同比:百城分线成交土地楼面均价同比 . 9 图图 27:商品房销售面积累计同比:商品房销售面积累计同比 . 10 图图 28:商品房单月销售面积及单月同比:商品房单月销售面积及单月同比 . 10 图图 29:30 大中城市商品房单月成交面积及同比大中城市商品房单月成交面积及同比 . 10 图图 30:一、二、三线:一、二、三线城市累计成交占比城市累计成交占比 . 10 oPoRqQsPwPnMoRrQtOtOrP6M8Q6MsQmMtRoOkPqRmOeRsQtRaQqRnOuOrNmMxNnNqO 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 3 /
13、19 房地产房地产/ /行业动态行业动态 图图 31:商品房待售面积累计值(百万方):商品房待售面积累计值(百万方) . 11 图图 32:住宅待售面积累计值(百万方):住宅待售面积累计值(百万方) . 11 图图 33:办公楼待售面积累计值(百万方):办公楼待售面积累计值(百万方) . 11 图图 34:商业营业用房待售面积累计值(百万方):商业营业用房待售面积累计值(百万方) . 11 图图 35:各地区商品房销售金额占比:各地区商品房销售金额占比 . 12 图图 36:各地区商品房销售金额累计同比(:各地区商品房销售金额累计同比(%) . 12 图图 37:各地区商品房销售金额单月同比:
14、各地区商品房销售金额单月同比 . 12 图图 38:各地区商品房销售面积占比:各地区商品房销售面积占比 . 12 图图 39:各地区商品房销售面积累计:各地区商品房销售面积累计同比同比 . 12 图图 40:各地区商品房销售面积单月同比:各地区商品房销售面积单月同比 . 12 图图 41:分线商品房销售金额累计同比:分线商品房销售金额累计同比 . 12 图图 42:分线商品房销售金额单月同比:分线商品房销售金额单月同比 . 12 图图 43:分线商品房销售面积累计同比:分线商品房销售面积累计同比 . 13 图图 44:分线商品房销售面积单月同:分线商品房销售面积单月同比比 . 13 图图 45
15、:百城住宅价格指数单月环比:百城住宅价格指数单月环比 . 13 图图 46:百城住宅价格指数单月同比:百城住宅价格指数单月同比 . 13 图图 47:房地产开发累计资金来源:房地产开发累计资金来源 . 14 图图 48:房地产开发资金来源累计同比:房地产开发资金来源累计同比 . 14 图图 49:房地产到位资金累计同比:房地产到位资金累计同比 . 14 图图 50:单月房地产到位资金及单月同比:单月房地产到位资金及单月同比 . 14 图图 51:国内贷款资金累计同比:国内贷款资金累计同比 . 14 图图 52:单月国内贷款资金及单月同比:单月国内贷款资金及单月同比 . 14 图图 53:自筹资
16、金累计同比:自筹资金累计同比 . 15 图图 54:单月自筹资金及单月同比:单月自筹资金及单月同比 . 15 图图 55:定金及预收款累计同比:定金及预收款累计同比 . 15 图图 56:单月定金及预收款及单月同比:单月定金及预收款及单月同比 . 15 图图 57:个人按揭贷款累计同比:个人按揭贷款累计同比 . 15 图图 58:单月个人按揭贷款及单月同比:单月个人按揭贷款及单月同比 . 15 图图 59:首套房、二套房房贷平均利率:首套房、二套房房贷平均利率 . 17 图图 60:首套房、二套房房贷平均利率环比变化:首套房、二套房房贷平均利率环比变化 . 17 表表 1:近期房企直接融资情况
17、:近期房企直接融资情况 . 16 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 4 / 19 房地产房地产/ /行业动态行业动态 1. 投资增速高位投资增速高位小幅回落小幅回落,土地投资,土地投资边际放缓边际放缓 2020 年 1-11 月,全国房地产开发投资完成额 129,492 亿元,同比增加 6.8%,较 1- 10 月扩大 0.4 个百分点; 同期住宅开发投资完成额为 95,837 亿元, 同比增加 7.4%, 增速较上月扩大 0.4 个百分点,占房地产开发投资完成额的 74.0%,对整体开发投 资完成额继续起拉动作用。 此外, 从前10月数据来看, 土地购置费累计同比为8
18、.6%, 增速较上月扩大 0.2 个百分点,土地投资继续对整体房地产开发投资完成额起带动 作用,1-10 月施工投资累计同比上升 4.8%,增速较上月扩大 1.0 个百分点,施工投 资增速持续走阔,同步拉动整体投资增速上行。单月数据来看,11 月房地产开发投 资额同比增长 10.9%,增速较上月收窄 1.8 个百分点,投资增速高位小幅回落;住 宅开发投资额同比增长 11.4%,增速较上月收窄 2.9 个百分点。 整体来看, 房地产投资当月增速高位小幅回落, 主要系“345”融资新规压力和疫情趋 缓经济恢复流动性环境收紧下,房企拿地、新开工等投资行为趋于审慎,土地购置 费增速已现放缓迹象,房地产
19、投资增速稳中承压。 分区域来看,东部、中部、西部和东北区域 1-11 月累计房地产开发投资完成额分别 为 68488、 26012、 29746、 5245 亿元, 分别同比变化+7.4%、 +3.6%、 +8.3%、 +6.2%, 增速较上月分别变化+0.3、 +1.2、 +0.0、 +0.6 个百分点。 从单月投资增速来看, 东部、 中部、西部和东北区域 11 月同比增速分别为 10.0%、15.8%、8.5%、14.3%,分别较 上月变动-2.7、+0.4、-1.5、-1.1 个百分点,东北地区投资增速提升明显,东部地区 单月增速小幅回落。 2020 年 11 月份,房地产开发景气指数为
20、 100.6,较 2020 年 10 月底提升 0.1。 图图 1:商品房开发投资完成额累计同比商品房开发投资完成额累计同比 图图 2:住宅开发投资完成额累计同比住宅开发投资完成额累计同比 数据来源:东北证券,国家统计局 数据来源:东北证券,国家统计局 6.8% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 17/317/1218/919/620/3 7.4% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 17/317/1118/719/319/1120/7 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 5 / 19
21、 房地产房地产/ /行业动态行业动态 图图 3:商品房单月开发投资完成额与单月同比商品房单月开发投资完成额与单月同比 图图 4:住宅单月开发投资完成额与单月同比住宅单月开发投资完成额与单月同比 数据来源:东北证券,国家统计局 数据来源:东北证券,国家统计局 图图 5:施工投资额与土地购置费累计同比施工投资额与土地购置费累计同比 图图 6:房地产开发投资额构成房地产开发投资额构成 数据来源:东北证券,国家统计局 数据来源:东北证券,国家统计局 图图 7:各地区商品房开发投资额占比各地区商品房开发投资额占比 图图 8:各地区房地产开发投资额累计同比各地区房地产开发投资额累计同比 数据来源:东北证券
22、,国家统计局 数据来源:东北证券,国家统计局 12936 10.9% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 0 5000 10000 15000 20000 17/317/1118/719/319/1120/7 单月值(亿元)单月同比(右) 9539 11.4% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 5000 10000 15000 17/317/1118/719/319/1120/7 单月值(亿元)单月同比(右) 4.8% 8.6% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 17/317/1118/719/319/1120/7 施工投资
23、累计同比土地投资累计同比 61.8% 60.9% 61.1% 61.4% 61.5% 61.7% 33.3% 34.1% 34.0% 33.7% 33.5% 33.2% 4.9% 5.0% 4.9% 4.9% 5.0% 5.1% 0%20%40%60%80%100% 20/5 20/6 20/7 20/8 20/9 20/10 施工投资土地投资其他投资 54.9% 54.1% 53.9% 53.5% 53.2% 52.9% 52.9% 19.7% 19.5% 19.6% 19.9% 20.0% 20.1% 20.1% 22.2% 22.7% 22.6% 22.6% 22.7% 22.9% 23
24、.0% 3.3% 3.7% 3.9% 4.0% 4.1% 4.1% 4.1% 0%20%40%60%80%100% 20/5 20/6 20/7 20/8 20/9 20/10 20/11 东部地区中部地区西部地区东北地区 7.4% 3.6% 8.3% 6.2% -30% -10% 10% 30% 18/1119/519/1120/520/11 东部地区中部地区 西部地区东北地区 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 6 / 19 房地产房地产/ /行业动态行业动态 2. 新开工持续回暖,竣工当月增速新开工持续回暖,竣工当月增速小小幅幅回落回落 2020 年 1-11 月,房地产开发企业房屋新开工面积 20.11 亿方,同比下降 2.0%,降 幅较上月收窄 0.6 个百分点;其中住宅新开工面积 14.73 亿方,同比下降 2.7%,降 幅较上月收窄 0.5 个百