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1、 我国土地流转市场现状分析报告 1 我国土地流转市场现状分析报告 2 目录 摘要 3 1、我国土地改革历程 4 2、当前土地流转相关政策和行业现状5 2.1、农村土地流转需求分析 5 2.2、我国土地流转市场的政策环境10 2.3、土地流转的行业现状 11 3、我国目前土地流转的几种模式与企业案例分析15 3.1、我国当前土地流转的几种模式15 3.2、企业案例分析 17 4、目前行业中常见的问题和难点22 5、综述 24 我国土地流转市场现状分析报告 3 摘要: 我国近现代经历了五次较大规模的土地改革。08 年开始的新一轮土地改革尝试在土地上给予农民更多权利,在保持现有土地承包关系稳定并长久
2、不变的前提下,允许农民以多种形式流转土地承包经营权,为我国农业实现现代化提供了政策层面的有力支持。 改革开放以来,随着进城务工的农民工数量持续增长,以及我国城镇化建设的逐步推进,农村土地流转需求量显著增大。尤其是近两年政策层面的推进,确权进程加快,土地流转市场维持高速增长。市场估算,目前我国农村可流转的土地价值在百万亿元人民币以上。 近年来我国各地区的土地流转试点工作均在快速推进,经过充分的实践探索,不少地区进行了模式的创新尝试,土地流转方式也在变得多样化。不过目前行业内仍然存在着操作流程不规范、流转过于分散化、供需双方信息流动不充分、农民思想意识偏保守等各种各样的难题。为解决行业发展中所面临
3、的困难,需要各级政府、涉农企业以及农村自身做出足够的努力,以保障土地流转行业能够健康规范地发展,达到多方共赢的局面。 我国土地流转市场现状分析报告 4 1、我国土地改革历程 土地改革,具体来说就是土地制度改革,包括土地税收制度改革、土地产权制度改革、土地使用制度改革等各个方面。我国自古以来就是一个农业大国,几千年来基本都是以农业生产为主,关于土地制度的改革也一直都在进行。土地改革有狭义和广义之分。狭义的土地改革是指土地所有权的再分配,广义的土地改革不仅包括土地所有权的转移,还包括土地租赁契约的改变。 在世界各地的发展过程中,人民对土地相关问题的不满一直是导致社会动荡的常见因素,我国历史上也同样
4、如此。土地改革通常的目的是使政府能够管理土地的占有和使用,由政府发起并对以耕地为主的土地进行重新分配,把土地所有权由人数较少的富有者、大量土地的所有者向耕作者进行转让,还包括政府对土地进行的征收和农业集体化改造。 自建党之初至今,我党共指导进行了大致 5 次规模较大的土地改革: 时间段 改革名称 改革内容 意义 1927-1937 年 土地革命 第二次国内革命战争时期,党在革命根据地开展打地主、分田地、废除封建剥削和债务,满足农民土地要求的革命。1931 年春,毛泽东总结土地革命的经验,制定出一条完整的土地革命路线: 依靠贫农、雇农,联合中农,限制富农,保护中小工商业者,消灭地主阶级,变封建半
5、封建的土地所有制为农民的土地所有制。 封建土地所有制农民土地所有制 解放战争期间 土地改革 1946 年 5 月 4 日,中共中央发出关于清算减租及土地问题的指示,简称关于土地问题的指示(亦称五四指示),把抗日战争时期削弱封建的减租减息政策改变为消灭封建实行“耕者有其田”的政策。1947 年制定和通过了彻底实行土地改革的中国土地法大纲, 废除封建半封建剥削的土地制度,实行耕者有其田的土地制度。 进一步夯实土地革命基础 1954-1956 年 农业改造 社会主义改造收回土地所有权。确立社会主义性质的土地制度,确立社会主义经济关系。农民个人直接所有的土地,也从土地无偿入股、统一经营,发展到农村土地
6、集体所有。 农民土地所有制集体所有制 我国土地流转市场现状分析报告 5 1957-1978 年 “三级所有”的土地改革 由于历史的种种原因,国内农业供给相对有限,所以又一次进行土地改革。在土地集体所有的基础上,土地属于三级集体所有,即人民公社、生产大队、农村生产小队三级所有。社员集体在公有土地上统一生产和劳动,社员没有任何私有土地,彻底消灭了私有制,这一阶段是农民的土地所有权彻底被收回的阶段。 集体所有三级集体所有 1978 年至今 家庭联产责任承包 1978 年,十一届三中全会拉开了中国改革开放的序幕,邓小平提出并主张实施家庭联产承包责任制,从 1983 年开始在全国广大农村全面推行。当年年
7、底,98%左右的农户都实行了包干到户,家庭承包经营的土地面积占耕地总面积97%左右,实现土地所有权与使用权的分离。 农民土地所有权和使用权分离 资料来源:利基研究院整理 若从建国之后来对我国土地改革进行更为细致的考量,农民土地所有权变化的情况展现得更清晰。尤其是 2008 年前后开始的“新土改”允许土地流转,是在以往土地改革的基础上,尝试在土地上给予农民更多的权利。 2008 年 9 月 30 日,胡锦涛考察安徽小岗村定调新土改方向保持现有土地承包关系稳定并长久不变,并允许农民以多种形式流转土地承包经营权。2008 年 10 月12 日,十七届三中全会通过了中共中央关于推进农村改革发展若干重大
8、问题的决定。决定中提到,“完善土地承包经营权权能,依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场。”此后全国范围内土地流转试点持续推进,流转市场快速发展。 2、当前土地流转相关政策和行业现状 2.1、农村土地流转需求分析 2.1.1、农民工外出打工使得耕地有流转需求 我国土地流转市场现状分析报告 6 我国农村土地流转的需求在一定程度上来自于农民进城务工导致的大量土地荒废。研究发达国家的发展经验可以看到,工业化进程的不断推进,是让农民离开农村进入城市的主要推动力,促使农村人口向城镇集中。我国自改革开放以来,中国经济逐步转向市场化,
9、同时也不断被卷入全球化,形成一个以资本主导的外向型劳动密集型产业为主的经济模式,大批农村人口进入城市与非农业部门寻找工作机会。究其原因: 一、农村方面,上世纪 80 年代初国家实行家庭联产承包责任制,整体上调动了广大农民种田的积极性,但是在农业生产效率提高的同时,也出现了由于人多地少导致的大量劳动力剩余的问题,这部分农民外出另谋生路成为必然; 二、城市方面,近三十多年来,尤其是 90 年代以来,以沿海地区为代表的外向型经济的发展和大城市的迅速扩张,很快将本地的农村剩余劳动力吸纳完毕,这是我国城市经济和工业化快速发展的阶段,期间需要大量劳动力发展城市基础设施,并提供各种服务,城市需要农村劳动力的
10、输出来解决发展问题,同时也为农村出来的打工者提供了充足的就业机会; 三、需求方面,城市生活条件和生活方式也对农村居民有很强的吸引力。土地承包经营整体成本较高、收益低,尤其在农业税免征之前,这个现象更为明显。城市工作的平均收入始终远高于农村,这也是大多数农民外出的主要原因。而在 2000 年以后,新生代的农民工成为进城务工的主体,相比于 80 年代外出的第一批农民工,年轻一代大多为 80 后或 90 后,在外出打工之前接受过中等教育,大多是从校门直接走上外出务工的道路,缺乏甚至没有基本的务农经验和常识,他们外出的动机趋于多样化,除了城市的高收入之外,城市生活还包括较为完善的生活服务设施、便利的交
11、通和讯息、更多的精神生活等各方面优势,这些更偏向于生活品质和自我发展等方面的因素成为新一代农民工的外出动机。 在改革开放以后的三十年中,这种转移表现为农村劳动力在城乡之间、工农之间、东部与中西部之间规模愈来愈大的流动,从 80 年代初期的不足 200 万人发展到 2011年的 2.53 亿人(其中外出务工农民工数量 1.58 亿人),占全国总人口的将近 1/4。截至 2016 年末,全国农民工总量更是达到 2.82 亿人,其中外出农民工 1.69 亿人,分别比上年增加 424 万人和 50 万人,仍然逐年上涨。 我国土地流转市场现状分析报告 7 图 1、我国农民工数量变化 数据来源:国家统计局
12、,利基研究院整理 大量农民进城务工,加上城镇化建设的推进,使得大量村落开始衰退和消失,近二三十年间,我国农村村落平均每天消失多达 80-100 个。国家行政局统计的数据:从 2000 年到 2010 年的 10 年间,我国的自然村数量从 360 多万个急跌至 270 万个;在 1990 年到 2010 年的 20 年时间里,我国的行政村数量也从 100 多万个锐减到 64万多个。2014 年数据显示,自然村和行政村的数量依然在大幅减少,分别减至 250多万和 60 万。以农村劳动力流失和城镇化建设为主的多方面原因,导致农村土地出现了严重的荒废情况,但也由此产生了大量的流转需求。 2.1.2、农
13、村城镇化进程加快极大激发了土地流转需求 图 2、中国城镇化率 数据来源:国家统计局,利基研究院整理 25278 26261 26894 27395 27747 28171 4.40% 3.90% 2.40% 1.90% 1.30% 1.50% 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 3.00% 3.50% 4.00% 4.50% 5.00% 23500 24000 24500 25000 25500 26000 26500 27000 27500 28000 28500 2011 2012 2013 2014 2015 2016 农民工(万人) 同比增长 49.
14、95% 51.27% 52.57% 53.73% 54.77% 56.10% 57.35% 46.00% 48.00% 50.00% 52.00% 54.00% 56.00% 58.00% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 城镇化率 我国土地流转市场现状分析报告 8 图 3、中国城镇、农村人口对比图 数据来源:国家统计局,利基研究院整理 从城乡结构看,2016 年中国城镇常住人口 79298 万人,比上年末增加 2182 万人,乡村常住人口 58973 万人,减少 1373 万人,城镇人口占总人口比重(城镇化率)为 57.35%。从近年来的人口数据可以看到,
15、我国目前城镇化率逐年的提升相当迅速。一方面得益于经济全球化、一体化浪潮和我国近年来工业化的快速发展,另一方面在于政府越来越重视城镇化进程的推进。 从 2010 年底,国家发展改革委就已经开始会同财政部、国土资源部、住房城乡建设部等 14 个部门启动城镇化规划编制工作。随后,“城镇化建设”被写入党的十八大报告,和新型工业化、信息化、农业现代化一起,成为未来中国发展的方向。2012年 12 月 16 日,中央经济工作会议指出,城镇化是中国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在,要积极引导城镇化健康发展。从此,城镇化更是成为舆论的焦点。今年的最新数据显示我国城镇化率达到 70%,人们对科教
16、文卫等各种公共产品的需求会大量增加,大健康、大旅游、大文化产业的快速发展将是可以预见的趋势。从产业层面来看,也就是说将会有更多的农村居民进入到第二、三产业之中,这也在很大程度上刺激了土地流转的需求,主要表现在: (1)农业经济结构和产业结构调整的需要。农村经济结构的调整,跳出以往发展的固定思路,发展新型农民和现代农业,农村为培植专业大户、承包大户,鼓励农民56212 58288 60633 62403 64512 66978 69079 71182 73111 74916 77116 79298 74544 73160 71496 70399 68938 67113 65656 64222 6
17、2961 61866 60346 58973 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 城镇人口(万人) 农村人口(万人) 我国土地流转市场现状分析报告 9 将土地承包经营权流转给被培植对象。这就要求集约土地发展生产,提高生产资料的利用率,提高农民的经济效益,这在很大程度上加速推进了土地流转的发展。另外土地二轮承包时“增人不增地,减人不减地”的原则,使得农村原本存在的人多地少的矛盾更加突出,导致大量劳动力纷
18、纷向本地农村二、三产业或向外地转移,转移的劳动力中有一部分带动全家转移,便将土地承包经营权流转给他人。 (2)镇、村自身非农建设项目的需要。因招商引资、工业园区等非农建设项目用地需要,镇、村将土地承包经营权以租赁的方式从农户手中流转出来。 (3)城乡一体化发展的需要。一方面,通过土地流转可以解放出更多的劳动力转移到非农业就业,甚至转移到城镇定居生活,降低农业人口比例;另一方面,也吸引了城市的资金、技术、人才等要素向农村流动,提高了农村经济效益,有利于城乡差距的缩小,也有助于城乡一体化的实现。 图 4、我国外出农民工数量变化 数据来源:国家统计局,利基研究院整理 15863 16336 1661
19、0 16821 16884 16934 3.40% 3.00% 1.70% 1.30% 0.40% 0.30% 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 3.00% 3.50% 4.00% 15200 15400 15600 15800 16000 16200 16400 16600 16800 17000 17200 2011 2012 2013 2014 2015 2016 外出农民工(万人) 同比增长 我国土地流转市场现状分析报告 10 图 5、我国本地农民工数量变化 数据来源:国家统计局,利基研究院整理 从 2011 年至今的农民工数量变化也可以看出,农民
20、工总人数增速整体放缓,尤其是外出农民工增速逐年下降,2016 年仅录得 0.3%的增长,而本地农民工人数基本维持较高的增长速度。数据可以反映出近些年农村的吸引力在增强,农民返乡创业的潮流正在渐渐兴起。近些年农村经济结构的调整,一方面使得城乡人均收入呈现逐年缩小的趋势,另一方面也在农村出现了大量的就业机会,尤其是第二、三产业的就业机会。农民返乡创业,不再仅仅从事简单的小范围耕作,他们更多地开始放大经营规模或生产范围。经济作物、养殖业、特色小镇、田园综合体等相关产业的发展,都扩大了农村土地流转的需求量。 2.2、我国土地流转市场的政策环境 在我国土地流转需求增加的情况下,为了进一步规范市场并促进农
21、业现代化的进程,自新一轮的土改前后至今,中共中央、国务院以及农业相关部门陆续签发出台了多项政策和指导性文件。 关于健全、完善土地流转市场方面:农业部于 2005 年发布了农村土地承包经营权流转管理办法,具体对流转原则、流转当事人的权利和义务、流转方式等作了明确的规定;2006 年起历年的中央一号文件中,多次提及健全和完善流转市场、依法9415 9925 10284 10574 10863 11237 5.90% 5.40% 3.60% 2.80% 2.70% 3.40% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8500 9000 9500
22、 10000 10500 11000 11500 2011 2012 2013 2014 2015 2016 本地农民工(万人) 同比增长 我国土地流转市场现状分析报告 11 自愿和有偿退出的流转机制、稳定土地承包关系和规范土地承包经营权流转、加强经营权流转管理和服务、探索建立工商企业流转农业用地风险保障金机制、严禁农用地非农化等相关内容。 在大方向的指引下,政府持续地在行业细分领域作进一步的规范和引导:2008 年的中央一号文件提出农村土地承包管理部门要加强土地流转中介服务,完善土地流转合同、登记、备案等制度;2009 年一号文件提出鼓励有条件的地方流转服务组织为流转双方提供信息沟通、法规咨
23、询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务;之后的一系列政策文件分别对市场进行更为细致的规定,包括完善土地“三权”分置办法、探索多种市场形式(包括交易所式的市场建设和电子交易网络平台)、整合各类流转服务平台、开展承包土地经营权抵押贷款担保试点、引导土地承包经营权折股入社、引导荒山、荒沟、荒丘、荒滩“四荒地”使用权的有序流转、支持可用林场和水面等资产资源发展休闲农业和乡村旅游、研究建立农业适度经营评价指标体系等各个方面。 近年来政府在政策层面逐渐重视发展适度规模经营和新型经营主体:历年的中央一号文件多次提及发展多种形式适度规模经营、促进农业生产规模创新;2013 年的一号文件特别指出鼓励和支持承包土
24、地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转,鼓励互利互换以解决细碎化问题;2014 年中共中央、国务院发布的关于引导农村土地经营权有序流转 发展适度规模经营的意见和 2015 年的中央一号文件中又强调,应坚持家庭经营的基础性地位和加快构建新型农业经营体系。 可以看到,我国政府对土地流转行业的规范正在更加细化,侧重点也更加突出。在我国农业现代化进程中,土地流转的作用越来越受到政策层面的重视,从允许到鼓励和引导土地流转,从各项流转规则的制定到加快确权落实,并且确立了适度规模经营和新型经营主体在当前农业生产中的重要地位。 2.3、土地流转的行业现状 在获得政策层面的重视和支持前后,土地流转市场的发展分为
25、两个截然不同的阶段。上面提到,其实早在改革开放初期,随着部分农民工开始进城务工,农村土地流转就已经在自发地缓慢开展,不过整体呈现出微小化和零碎化,并且一直到 2008 年之前增长都偏缓慢,用几组数据举例: 根据农村政策研究室调查,截至 1984 年年底,转出农地的户数占总承包户数的2.7%,转出的耕地只占总耕地的 0.7%; 我国土地流转市场现状分析报告 12 1984-1992 年间, 全国农村固定观察点调查资料显示,完全没有转让过耕地的农户比重达 93.8%,转让一部分耕地的农户比重仅 1.99%; 1993 年抽样调查表明,1992 年全国共有 473.3 万承包农户转包、转让农地116
26、1 万亩,分别占承包土地农户总数的 2.3%和承包地总面积的 2.9%; 1995 年,农业部农研中心对 全国近 3 万农户进行了抽样调查,在全部样本中,有 4.09%的农户将自己承包的一部分土地转包给他人经营,只有 1.99%的农户转出了全部承包地; 1998 年,又一项对 8 省所做的抽样调查显示,参与流转的土地只占全部土地的3%4%,流转比例相对高的浙江省也只有 7%-8%; 到 2002 年,浙江这一比例也只有 12.4%的比例,年均增长仅 1 个百分点,而其他省份,则更为缓慢; 2003 年农业部在农村固定观察点对全国东、中、西部 20842 户的抽样调查显示,全国土地流转面积占总耕
27、地面积的 9.1%, 其中,东、中、西三大区域分别为 9%、11.6%、3.86%; 据农业部经管司统计,截至 2007 年末,全国农村土地承包经营权流转总面积达6372 万亩,比 2006 年增长 14.8%,占家庭承包耕地总面积 5.2%。 近十年来我国城镇化进程加快,另一方面土地确权试点工作也得到了快速推进,农民收入结构、农业生产经营方式、农作物种植模式等发生了一系列变 化,土地流转现象日益普遍,流转规模逐渐加大。特别是 2008 年以来,土地承包经营权流转明显加快。 确权方面:在推进农地流转政策中,中央首先明确了农地的承包经营权是稳定的、长久不变的,然后着手开展土地确权的工作,特别是
28、16 年提出的“三权分置”,包括所有权、承包权、经营权。确权上,农地的所有权确认到村集体或村民小组、乡镇,承包权确认到个人,经营权确认到经营主体(流转对象)。2017 年的中央一号文件再次明确提出,落实农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”办法。加快推进农村承包地确权登记颁证,扩大整省试点范围。 我国土地流转市场现状分析报告 13 2016 年,全国整省试点扩大到 22 个省份,涵盖 2582 个县(市、区),实测承包地面积 12.5 亿亩,确权面积 8.5 亿亩,约占全国二轮家庭承包合同面积的 70%。今年北京、天津、重庆、福建、广西、青海等 6 个省份进入整省试点序列。至此
29、,整省试点省份达到 28 个。据了解,一些进展较快的地方积极探索拓展确权成果应用,推动确权红利不断释放。比如,在用地政策方面,提出了闲置宅基地利用和允许村庄整理节约的土地,用于乡村休闲、旅游等新产新业态,积极支持农产品冷链、初加工、休闲采摘、仓储等设施建设等。 流转方面:截止到 2015 年年底,全国 31 个省、区、市农用地面积是 96.82 亿亩,其中耕地面积 20.25 亿亩,未利用地 39.57 亿亩。与 2014 年底相比,全国农用地面积净减少了 426.3 万亩,其中耕地减少了 89.2 万亩,耕地面积基本稳定,与上年相比净减少速度放缓。 图 6、我国承包耕地面积 数据来源:农业部
30、,利基研究院整理 12.74 12.77 13.1 13.27 13.29 13.42 12.4 12.6 12.8 13 13.2 13.4 13.6 2010 2011 2012 2013 2014 2015 承包耕地面积(亿亩) 我国土地流转市场现状分析报告 14 图 7、我国土地流转面积 数据来源:农业部,利基研究院整理 数据显示,在全国承包耕地面积稳步增长的背景下,土地流转面积实现增长迅速,农村土地流转规模在不断上升,2015 年流转面积 4.47 亿亩,占总面积的 33.3%。去年农业部公布数据,截至 2016 年 6 月底,全国承包耕地流转面积已经达到 4.6 亿亩,超过承包耕地
31、总面积的 1/3,达到 35%,更有部分沿海发达地区达到 1/2 以上。全国经营耕地面积在 50 亩以上的规模经营农户超过 350 万户,经营耕地面积超过 3.5 亿亩。家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型主体数量超过 270 万家。目前农村承包集体土地的农户有 2.3 亿户,截至 2015 年底,发生土地经营权流转的农户大概是 6800 万户,大概占到全部承包农户的近 30%。 另外,农村土地流转管理服务制度也在加快建立,全国 20 个省份建立了工商资本租赁农地监管和风险防范制度,各地建立了近 2 万个土地流转服务中心。此外,还有一些地方积极探索通过按户连片耕种、一户一块田等多种方
32、式破解承包地细碎化问题,取得了很好效果。 目前全国各地区之间农地流转规模发展并不均衡,不过,从各地统计数据显示总体方向趋于一致:流转进程趋于加快、农地流转形式以转包出租为主并向多元化发展、流转主体呈多元化趋势、土地流转工作趋于规范化等。流转工作始终快速稳步的推进,随着国家对农村土地流转确权的加速推进以及对土地补偿标准的提高,我们认为未来农村土地流转仍将维持快速发展的态势。 0.64 1.09 1.5 1.87 2.28 2.78 3.41 4.03 4.47 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2
33、014 2015 土地流转面积(亿亩) 我国土地流转市场现状分析报告 15 3、我国目前土地流转的几种模式和企业案例分析 3.1、我国当前土地流转的几种模式 近年来,有不少地区在土地流转试点中进行了充分的尝试和实践,并取得了不错的效果。如小岗村从“分田到户”到新型合作化,甘肃成立首个土地股份合作社,福建三明农户土地承包经营权可抵押贷款,温州通过创新耕地流转模式稳定粮食生产,天津则推行宅基地换房,中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制,建立起“股份合作”的土地流转分配方式。 成都市从 2008 年开始启动农村产权制度改革试点,成立国内第一家产权交易所,并形成了多种相对成熟的土地流转模式,比
34、如:红砂村的土地租赁模式,龙华村的集中经营开发模式,汤营村的土地入股“股权+红利+工资”的模式,蒲江县通过龙头企业土地转包模式等。 重庆在土地改革领域大胆探索,土地流转方式多样,包括转包、出租、互换、转让、入股、自愿交回等,并创造了土地换社保的九龙坡模式。九龙坡区凡拥有稳定的非农收入来源,有自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权的农村居民,可以申报为城镇居民户口,并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险、生活保障等方面与城镇居民享有同等待遇。 另外,浙江在田园综合体方面也早已开始进行各方面的探索。田园综合体被看作是推进农业供给侧结构性改革、新型产业发展,实现中国乡村现代化、新型城镇化以及经济社
35、会全面发展的一种可持续模式。缙云笕川村、瓯海盘垟村、黄岩北洋镇等村镇通过租赁村民土地或引导农民入股,结合自身优势打造出各具特色的新型乡村和特色小镇,融合了新的产业和业态。 总体来看,目前我国土地流转基本分为五种较为常见的模式,分别是: (1)互换土地,是在农村土地承包经营权流转管理办法的监管下,由农村集体经济组织内部的农户,为方便耕种和各自的需要,对各自土地的承包经营权进行的简单交换,是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30 年前我国实行土地联产承包责任制,不过划分土地时留下的种种弊病,严重制约着生产力的发展和产量的提高。为了让土地集中连片,实现规模化经营,互换就成为了最原始的交易
36、方式。土地互换的目的是形成单一品种的规模化种植,是适度规模农业的基础要素。 我国土地流转市场现状分析报告 16 (2)出租,是以土地管理法实施条例为依据,在市场利益驱动和政府引导下,农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方,出租的期限和租金支付方式由双方自行约定,承租方获得一定期限的土地经营权,出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中,有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。 (3)入股,亦称“股田制”或股份合作经营,是指在坚持承包户自愿的基础上,将承包土地经营权作价入股,建立股份公司。这是在十七届三中全会提出的,用于处理社员私有土地。在土地入股过程中,实行农村土
37、地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后,既可继续参与土地经营,也可不参与土地经营),农民凭借土地承包权可拥有公司股份,并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接,以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来,农民既是公司经营的参与者,也是利益的所有者,是当前农村土地流转机制的新突破。 (4)宅基地换住房、承包地换社保,也就是说,农民放弃农村宅基地,宅基地被置换为城市发展用地,农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权,享受城市社保,建立城乡统一的公共服务体制。 (5)“股份+合作”,这种模式是农户以土地经营权为股份共同组建合作社。按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益
38、分红、利益保障”的原则,引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理,不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式,年度分配时,首先支付社员土地保底收益,留足公积公益金、风险金,然后再按股进行二次分红。 传统流转方式各有利弊,现在很多试点地区在推进土地流转时,也在尝试更多的创新,流转方式正在变得多样化。 如土地信托流转,就是把过去农户和企业两个角色间的流转变为农户、企业和政府三个角色间的流转,农户的承包经营权先流入给政府的土地托管公司,再由托管公司将归集的经营权打包集中流向企业或大户。与其他模式相比,信托制度的权、责、利相分离的制
39、度特性和农村集体土地所有权与使用权相分离的特点之间十分契合,由专业化的信托公司提供各个环节的综合风险控制和土地流通过程中全方位的金融服务,有利于推动土地资源再分配,切实提高土地的生产能力。而且实践证明,这种方式除传统耕地外,也适合林地、养殖水面等各类土地的流转。 我国土地流转市场现状分析报告 17 3.2、企业案例分析 农村金融领域仍然是一个蓝海市场,互联网电商布局线下农村是最近几年明显的趋势。尤其是是土地流转市场正处于起步阶段,多家互联网企业进入农村,并相继开展产权和流转的相关业务。目前行业内较大的流转平台基本均可实现一站式的流转服务,并且在此基础上各有侧重。 3.2.1、神州土地 神州土地
40、网隶属于神州土地(北京)信息技术有限公司,定位为“互联网+农业”,是国内专业的互联网+农村产权流转交易综合服务平台。 神州土地独创线上土地供求信息发布+线下撮合、交易的 O2O 服务模式,以农村产权流转交易业务核心,为农村产权供需双方提供交易前信息发布服务、交易中撮合服务和交易后农业金融、农业社会化服务等多种深度型综合服务。 同时,神州土地采取政企合作模式,为地方政府提供农村产权交易中心整体解决方案,包括产权交易中心建设服务、产权交易软件服务和产权交易中心运营服务等。 神州土地目前已与全国 21 个省市共建 100 多个农村产权流转交易中心,为交易中心提供专业的运营服务。公司农村产权交易中心整
41、体解决方案业务已覆盖全国 300多个区县,拥有农村产权经纪人 4 万余人,并且多次为全国政府领导做农村产权交易市场规范建设与运营的培训,累计培训人数达到 1000 余人次。 针对不同的服务主体,公司为乡镇服务站、涉农企业、合作社、家庭农场、农户、以及经纪人和其他工作人员等,建立起一套较为完备的培训机制,从职业素养到知识技能予以全方位的培训。培训内容涉及六个板块: 1、农地知识、法规政策、行业现状类的基础知识; 2、软件平台功能操作、业务流程、无人机航拍、地块测量等在内的技术知识; 3、商务礼仪、沟通技巧、客户管理等方面的职业素养; 4、岗位职责、土地信息收集、农地调查、测量与评估等业务技能;
42、我国土地流转市场现状分析报告 18 5、土地评估、征信、农业保险土地抵押贷款等农业金融知识; 6、网站策划和设计、seo 优化、微信微博营销、内容编辑策划等新媒体营销。 另外,农村综合产权交易平台可以实现省、市、区县、乡(镇)、村多级管理,县级可自建平台,也可实现省或市级的一体化平台的搭建,将服务延伸至下级,能够有效解决当前农村资产和资源交易项目分布广、数量大、额度少、规模小、监管难、交易多、机制滞后等问题,可以完善农村集体资产承包、租赁、出让管理制度,规范农村资产、资源、土地的开发利用,维护农村集体权益,有利于促进生产要素自由流动,农村资源优化配置。 图 8:农村综合产权交易平台 资料来源:
43、神州土地官网 3.2.2、聚土网 重庆美村科技有限公司旗下聚土网于 2015 年 4 月正式上线,通过线下资源整合和把关、线上传播和互动的方式,采取自营为主、众包为辅的模式,专注互联网农村资产交易,以提供农村土地流转服务为核心,并配有金融保险服务、土壤检测服务、农业生产服务等增值服务。公司在多个城市设立运营中心并配备人力。 聚土网提供的土地流转服务也较为全面,包括: 我国土地流转市场现状分析报告 19 1、农村土地流转服务: 土地流转服务:土地、林地、水域、草地等农村土地资源的发布和匹配、实地勘测、土地尽调、交易服务、过户办证、标的的产权尽调等一站式服务。 权证服务:交易方的农村产权全程代办交
44、易鉴证书和产权证书。 资金监管:权威机构监管资金,在交易各环节均提供赔付、免佣等服务。 法律咨询服务: 在流转双方交易过程中全程提供法律方面的专业支持与咨询服务。 2、土壤和水质检测服务 土壤环境指标检测:酸碱度、钾磷等矿物元素含量、重金属含量、肥力值、农药残留量等各种指标的检测,并分析问题的原因,出具国家认可的检测分析报告等。 渔业水质全项检测:PH、氨氮、亚硝氮(亚硝酸盐)及硫化氢、COD 值及消毒剂产生的余氯等指标的检测,根据指标数据分析问题原因提出相应的解决措施和建议。 3、农村金融保险服务 金融服务:分期融资业务,企业经营贷款,为用户提供金融众包服务。 保险服务:暴雨险、旱地险。 4
45、、农业生产服务 农场宣传:为农场主提供农场推广增值服务,包装农场品牌,提升农场形象等。 农业 saas(综合物联网、大数据的农场管理平台):针对业务覆盖地区农场提供农业 saas 业务,提高农场生产效率和产品质量。 农田数据:农田边界,地形图,管理区域,可变率播种方案,种植和收获的数据,土壤测试结果等农田数据,方便农场主对自身情况的了解,同时为地方业务主管部门对当地农业生产进行科学指导提供依据。 此外,聚土网还在业务流程中充分结合互联网技术,包括使用土地高清地图定位系统进行土地资源查找、使用 APP 信息采集与录入系统在现场进行土地信息的发布、使用无人机对面积较大的农地林地水域等进行航拍服务、
46、以及 360 度全景互动视频等等。 我国土地流转市场现状分析报告 20 目前聚土网土地挂牌量 3.2 亿亩,与全国 92 家农村产权交易所达成合作,签约136 家线下合伙人。 公司主打的口号是“0 看地费、0 佣金、0 风险”。目前农场主找地、看地的主要渠道有三类:政府机构、传统中介、互联网土地信息平台。如同早期的房产中介,由于信息不对称,这三者都因掌握信息而收取看地费。以南方为例,平均每个客户需要看地 10-15 块,才能找到适合自己规划发展经营的土地。而每次看地除耗费自身的时间及差旅等费用外,还需要给传统中介支付 300-600 元的看地费用。聚土网不收取看地费,并且通过不收取加盟费、提供
47、农场经营附加服务渠道、签订不收取看地费用承诺及违约惩罚等方式,引导传统中介加入其平台众包体系。此外,聚土网不收取交易的佣金;通过聚土网流转的土地,产生经营权纠纷时平台会先行赔付。平台的收费集中在两方面,一是在农场主找到地之后一次性收取服务费,二是公司提供的各项金融服务。 3.2.3、土流网 土流网成立于 2009 年,国内专业的土地流转综合服务机构。模式是通过线上平台解决土地转让信息不对称问题,再在线下开设流转服务公司,培养熟悉法律和政策的土地经纪人,收录土地的面积、酸碱度等信息。通过这些步骤,提升土地使用效率,让闲置土地获得利用,并提升产量和质量,提升农民收入。 公司旗下有八个产品体系: 土
48、流网,是具有影响力的专业土地流转综合服务平台,致力于帮助用户解决找地、租地需求,并提供行业资讯、土地经纪、法律咨询、在线估价等服务; 地信网,是专业地理信息综合社区和农村土地社交论坛,拥有大量行业书籍、课题研究、行业软件培训课件和视频等教程,是专业人员学习交流的平台; 土流学院,是专业的土地行业培训平台,是土流网知识体系传承培训机构及服务数据产品的研发、生产、培训中心; 农业站,是农林牧渔行业资讯平台,实时更新相关的行业资讯、市场报价、百科知识、经验技术等信息; 我国土地流转市场现状分析报告 21 招拍挂,是土地招拍挂服务平台,提供丰富、优质的土地招标、拍卖、挂牌信息查询服务; 土流网 APP
49、,在移动端提供土地流转服务,可以方便快捷地发布土地供应和需求信息,查看土地属性和联系方式,并可以进行精准的土地估价; GPS 测亩仪,利用只能手机的 GPS 模块开发的手机应用,采用 GPS 信号结合基站测量技术,方便快捷地获取土地实时面积、坡度、周长、海拔等基本信息; 服务中心,该管理系统为服务中心及经纪人提供真实的地源、优质的客户和全程资金托管的交易管理。 目前,超过 3.5 亿亩土地在土流网上挂牌;至 2016 年 10 月止,已成交超过 1亿亩,注册会员近 95 万。公司在土地流转这个大市场中的市场份额约为 10%,在土地流转互联网行业中可以占据 70%的市场份额。 针对经营权,土流网
50、找到了盈利模式。长期以来,银行对农村土地抵押风险非常敏感,存在贷款难、额度小问题,在土地变现环节,如果错过农时,土地价值会严重下降,银行不良的处置会有很大障碍。现在为了解决农民贷款难的问题,土流网首创了与银行、保险公司三方合作开展农村土地金融的模式,银行提供资金,保险公司做担保,土流网则有专业的农村土地评估和处置变现的能力,成功化解了农村贷款以往存在的风险。如农民无法及时还款,保险或担保公司先行赔付后,土流网立即启动土地承包经营权的流转,以保证偿付。 3.2.4、来买地 来买地网是北京中鼎云科技有限公司旗下品牌,专注于农村产权交易综合服务,主要解决行业数据碎片化、信息质量低、交易安全无保障以及
51、缺少金融工具的痛点。平台首创的大数据+众包+互联网金融模式,为农村土地资产与投资项目的对接提供一站式服务,帮助下乡资本高效、安全的拿到资产,让农村闲置、低效利用的资产得到充分利用。 来买地是目前国内最大的农村不动产大数据、交易与金融服务平台,依托于专业领先的农村不动产大数据平台,为农村土地资产、土地资源、投资项目等提供信息共 我国土地流转市场现状分析报告 22 享、评估评测、规划设计、投资顾问、贷款融资、众筹等一系列对接服务。盈利模式包括自营经纪业务所产生的中介费、法律咨询和交易鉴证所产生的交易服务费用、乡村联络员的佣金分成、平台提供的各项金融服务所产生的费用以及沉淀资金的收益。 截止 201
52、6 年 12 月,平台累积挂牌土地宗数超过 15 万条,全国活跃乡村联络员20000 余名,成交金额累积超 40 亿元。 “来买地”采用的是众包乡村联络员的模式,在全国发展数以万计的乡村联络员提供线下服务。下乡资本可联络乡村联络员实地勘探,并根据平台提供的合同模板进行交易,同时来买地会对接法务咨询、规划设计、工程咨询、交易鉴证等服务。 在数据服务方面,来买地提供业内独家的全网搜索服务,通过数据挖掘、语义分析、清洗整理等技术手段提升信息质量,提高匹配效率。来买地对网络、产权交易所的数据进行挖掘,根据土地位置、类型、手续是否齐全等信息分类,并提供动态资产评估。公司接下来还将继续利用技术手段来提高数
53、据质量,提升用户体验,以及针对有机农业、休闲农业、乡村旅游、物流仓储等集体资产相关行业,推出众筹、分期、抵押、担保等金融服务。 4、目前行业中常见的问题和难点 尽管土地流转市场发展迅速,相关政策的支持力度在持续加大,部分流转平台的服务也日臻全面和成熟,但整个行业仍处于初始阶段,在巨大的发展空间面前,还有一些难题在凸显: (1)目前尚难以实现普遍的规模化流转。这是多方面因素导致的现状:首先,企业和种植大户希望通过租赁形成整体连片的土地,进行规模化的生产,但家庭联产分配地块时细碎化情况严重,加上各个农民利益目标不一致,很难达成大范围的意见统一;其次,绝大部分土地没有进行农业综合开发,地块小且不平整
54、,水、电、路建设滞后,不适于连片种植和机械耕作,无法实现旱涝保收,再有农田水利基础设施较差,经营成本提高,也增加了规模化流转的困难;最后,供需双方的信息流动不够充分,流转对象更多是集中在村集体范围内,辐射面偏小,很多有流转意向的土地和有经营意向的主体难以相互触达。 我国土地流转市场现状分析报告 23 (2)流转行为、操作不规范。部分农户之间的土地流转只有口头约定,没有订立合同,使得土地租赁关系混乱、使用权不明确,而且期限方面没有明确的约定,收回土地时间带有较强的不确定性,不利于发展规模化的长期种植,影响了农业生产效率。另外,在大多数农村,各地土地流转合同没有统一的订立标准,规范程度也各不相同,
55、容易导致改变土地性质、违约逃债等各种违规行为的出现,合同对于多方权利责任约定和各个事项的处理方式也缺乏清晰具体的规定,执行情况相对较为混乱。 (3)市场机制、监管机制不完善。提倡土地使用权合理流转,一直是我国近年来农村政策的主要方向之一,政府也下发了一系列文件为流转市场提供政策指导。但对于土地流转的管理,包括流转程序、流转手段、流转档案管理等方面还缺乏统一规定,各级农业行政主管部门也没有统一的实施细则。另外,尽管政府近年来一再强调土地流转需遵循自愿原则,流转的土地不得作为非农用途,但在乡镇一级仍然存在强制、强迫流转等不合规的现象。 (4)土地流转缺乏足够的保障机制。一方面,对于转出方来讲,目前
56、我国的社会保障体系还不够健全,覆盖范围无法达到所有农村地区,所以没有办法为转出土地的农民提供足够的社会保障,即使当前部分试点进行了经营权换社保的模式推广,但市场占比仍非常有限,而失去了土地经营权,也意味着农民失去了持续收益和预期增值的心里保障;另一方面,对于转入方来说,种植大户或企业在经营过程中会遇到自然和市场两方面的风险,尤其是一部分规模较小的经营者,基本都是单独应对土地、农资、劳务、产品、销售等全部生产过程,在无法得到充分的经验、技术、金融服务的情况下,显得力不从心,而且难以承担可能出现的亏损。 (5)农村居民接受新思维较慢。一方面,在农村务农的当地居民年龄大多在 40-60 岁,文化程度
57、整体不够高,年龄老化和知识缺乏,造成农民吸收和掌握新技术的能力偏弱,对于新品种、新装备缺乏足够的认知;另一方面,农村的小农经济思想仍然严重,有大量农民认为就应当种地种田,恋土情节严重,宁可抛荒也不愿意转出土地经营权。 要改善上述问题,我们认为有几个方面的工作是必须要尽快加强和落实的: (1)加快土地流转中介服务体系的建设。土地流转过程是十分复杂的,所涉及的环节众多,所以中介体系在其中会起到相当重要的作用。目前已有的土地流转平台中,有一部分基本能够提供包括土地流转供需的信息对接、土地保险、土地托管、资产评估和土地测量、专业技能和知识培训、资产处置和法律援助等一站式的服务,但覆盖面仍然十分有限。加
58、快中介服务体系的建设,可以通过专业的团队和体系来运作整个流转过程,缓解现存的流程不规范、信息不对称、纠纷多且难处理等各种难题。 我国土地流转市场现状分析报告 24 (2)继续完善土地流转的各项法律法规。在当前已有的相关法律法规基础上,政府部门应当更具体地进行流转过程中的各项细则制定,明确参与者的权利和责任,确定各事项的处理办法,使流转行为标准化、统一化。各级政府还应当加强土地管理部门行使管理和监督的智能,保证土地流转能够规范、有效地进行。 (3)加大农村社保和农业保险力度。农民不愿意转出土地的一个重要原因就在于后续保障不足,因此,加大农村的各项保障力度就能够最大程度地解决农民的后顾之忧。农民流
59、转土地的意愿变强后,可以有利于形成规模化的流转。另外加大农业保险力度,可以逐步削弱土地附着功能,增强土地的生产资料功能,并且能够通过对灾害、病虫害等影响因素的保障,激发经营方转入土地从事规模生产的积极性。 (4)完善土地流转市场的基础建设。农村地区的道路、水利等基础设施建设普遍较落后,这也是造成流转困难的客观原因之一。加快农村的土地平整化建设和综合开发,改善水利、电力、道路等农业相关的生产条件,是形成土地规模化流转的重要前提。 (5)加大对农民参与土地流转的引导力度。有相当数量的农民从主观上并不希望离开自己的土地,这就需要两方面的大力引导,一是培养农民接受现代化农业生产的观念,尤其是培育更多愿
60、意从事新型农业生产的新型农业经营主体;二是加强激励措施,通过完善农村就业体系、指导企业采用多种方式引导农民参与经营或入股,切实提高农民收入,并降低农民对土地的依赖性。 5、综述 我国改革开放以来,随着大量农民工进城务工,农村土地出现了流转的基本需求,并在各个村落中或村落间开始缓慢发展。近年来,我国城镇化建设的快速发展以及城乡一体化的需要,农村土地出现了大量的流转需求。政府同期出台一系列政策指导文件来对行业发展进行完善和规管,使得土地流转市场近十年来始终呈现出快速发展的态势。 各地土地流转试点稳步推进,依照各自的特点和优势发展出适合自己的流转模式,部分地区还对传统的土地流转模式进行了针对性的创新。目前市场上的土地流转服务平台作为市场中介和服务机构,能够达到一站式综合服务的要求。 我国土地流转市场现状分析报告 25 但是市场整体仍处于初始阶段,各方面仍存在很多亟待解决的问题。我们认为,对于以后的土地流转行业发展应该持乐观态度,我国农业现代化进程中,土地流转扮演着非常重要的角色,而且借鉴国外的先进经验,新型农业经营主体会在我国未来的农业生产中占据核心地位。这个市场的发展空间和潜力都十分巨大,不过在发展过程中,我们需要将更多精力放在需要解决的问题和难题上,切实保障市场各参与方的切身利益,实现共赢,推动农业现代化的发展。