1、 请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 16 Table_MainInfo 研究报告 房地产行业 2020-1-19 竣工高增兑现竣工高增兑现，政策窗口期可期政策窗口期可期 行业研究行业周报 评级 看好看好 维持维持 报告要点 竣工高增兑现，政策窗口期可期 行业观点：行业观点：统计局数据显示，2019 年全国房屋竣工面积增速如期回正，累计同 增 2.6%至 9.59 亿平，其中 12 月单月竣工面积同增 20.2%至 3.21 亿平，竣工 高增兑现。竣工交付面积明显提升下，头部房企业绩结算有保障。此外，全年 近 16 万亿元历史新高的销售额则为房企长期业绩持续性奠基。 “房住不炒”仍 为主基调

2、，但“一城一策”也使得地方政府政策制定具备更强的灵活性，如达 州市为购买 140 平以下新建住房的购房者提供 100 元/平补助， 衡阳市调整公积 金贷款实施细则等，或一定程度上对新一年的需求形成支撑。目前板块估值仍 处低位，竣工高增带来的业绩确定性提升下板块估值仍存修复空间，龙头房企 在业绩确定性、 销售韧性与融资成本等方面的优势有望为其带来更高估值溢价。 投资建议投资建议：继续推荐 1 月金股阳光城阳光城，长期看好万科万科 A、保利地产、保利地产。 楼市动态：销售、库存、去化周期高于去年同期水平 销售销售端：端：新房端，本周覆盖的 41 个城市成交 542.6 万平，环比降低 1.5%。分

3、 城市等级看，一二三线城市累计成交量与去年同期相比分别为 28.1%、18.1%、 11.3%，全部城市累计成交量与去年同期相比提升了 16.8%。二手房端，本周 覆盖的 16 个城市二手房成交 183.2 万平，环比提升 9.8%，同比提升 30.7%； 今年以来累计成交 474.7 万平，与去年同期相比提升 49.3%。 库存端库存端：本周覆盖的 15 个城市库存 8484.7 万平，环比降低 0.0%。其中，一二 三线库存环比分别为-1.2%、0.5%、0.6%。 去去化化周期周期：本周覆盖的 15 个城市去化周数为 35.1 周。其中，一线城市去化周 数为 41.2 周，二线城市去化周

4、数为 26.2 周，三线城市去化周数为 38.9 周。 土地市场：近期供应下降，需求提升，溢价率上行 供应方面，百城土地供应同比下降、环比下降：上周土地供应规划建筑面积为 1206.0 万平，近四周滚动同、环比分别为-53.1%、-72.9%。 成交方面：上周土地成交规划建筑面积为 1699.2 万平，近四周滚动同比、环比 分别为 18.6%、31.8%；上周土地成交总价为 399.0 亿元，近四周滚动同比、 环比分别为 48.6%、39.8%；上周土地成交溢价率为 15.5%，前一周为 10.0%。 供需关系方面，近期百城土地需求供应比提升：上周土地成交建面/供应建面的 四周滚动比例为 27

5、8.4%，前一周为 216.1%。 分析师分析师 吕聪吕聪 执业证书编号：S0490519060004 联系人联系人 袁佳楠袁佳楠 （8621）61118712 联系人联系人 薛梦莹薛梦莹 （8621）61118712 联系人联系人 杨骕杨骕 （8621）61118713 相关研究相关研究 龙头房企业绩兑现度较高，依然看好一季度板 块相对收益2020-1-12 龙头房企 2019 年销售圆满收官，降准有望助 推板块估值持续修复2020-1-5 龙头房企销售圆满收官，板块估值有望持续修 复2019 年房企销售点评2020-1-2 风险提示： 1. 房地产政策或存不确定性

6、； 2. 行业流动性情况或存不确定。 79696 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 16 行业研究行业周报 目录 竣工高增兑现，政策窗口期可期 . 4 楼市动态 . 5 成交概览 . 5 库存动态 . 7 去化周期 . 8 房价走势 . 9 土地市场（2020-01-05-2020-01-12） . 10 图表目录 图 1：2019 年初至今，地产（申万）指数累计上涨 20.51%，跑输沪深 300 指数 17.50 个百分点 . 4 图 2：本周申万地产的 PE(TTM)为 9.73，申万房地产与沪深 300 的相对估值为 0.78 . 4 图 3：本周一线城市成交总计同比增速为 28.

7、1% . 6 图 4：本周二线城市成交总计同比增速为 18.1% . 6 图 5：本周三线城市成交总计同比增速为 11.3% . 6 图 6：全部城市今年累计成交同比增速为 16.8% . 6 图 7：一线城市库存同比增加 1.3%，去化周数为 41.2 周 . 9 图 8：二线城市库存同比增加 10.0%，去化周数为 26.2 周 . 9 图 9：三线城市库存同比增加 7.9%，去化周数为 38.9 周 . 9 图 10：全部城市库存同比增加 6.0%，去化周数为 35.1 周 . 9 图 11：百城土地供应规划建筑面积四周滚动同、环比为-53.1%、-72.9% . 10 图 12：百城土

8、地成交规划建筑面积四周滚动同、环比为 18.6%、31.8% . 10 图 13：百城土地成交总价四周滚动同、环比为 48.6%、39.8% . 10 图 14：上周百城土地成交溢价率为 15.5% . 10 图 15：上周百城土地成交建面/供应建面四周滚动比例为 278.4% . 11 图 16：一线土地供应规划建筑面积四周滚动同、环比为-64.9%、-50.7% . 11 图 17：一线土地成交规划建筑面积四周滚动同、环比为 47.7%、-16.6% . 11 图 18：一线土地成交总价四周滚动同比、环比为 125.6%、-24.4% . 12 图 19：上周一线土地成交溢价率为 0.0%

9、 . 12 图 20：上周一线土地成交建面/供应建面四周滚动比例为 223.3% . 12 图 21：二线土地供应规划建筑面积四周滚动同、环比为-60.3%、-74.9% . 13 图 22：二线土地成交规划建筑面积四周滚动同、环比为 3.6%、60.2% . 13 图 23：二线土地成交总价四周滚动同比、环比为 23.8%、89.3% . 13 图 24：上周二线土地成交溢价率为 20.4% . 13 图 25：上周二线土地成交建面/供应建面四周滚动比例为 293.8% . 13 图 26：三线土地供应规划建筑面积四周滚动同、环比为-44.0%、-73.3% . 14 图 27：三线土地成交

10、规划建筑面积四周滚动同、环比为 27.9%、25.6% . 14 图 28：三线土地成交总价四周滚动同比、环比为 65.3%、45.9% . 14 pOrOnNqMnQrPmOqRoRyRtMbR9RaQnPmMtRqQiNpPnPkPnPtP9PnNyQwMtOzQvPtOuN 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 16 行业研究行业周报 图 29：上周三线土地成交溢价率为 13.9% . 14 图 30：上周三线土地成交建面/供应建面四周滚动比例为 276.9% . 15 表 1：重点上市公司盈利预测与估值指标 . 4 表 2：主要城市成交信息一览表（万平） . 5 表 3：主要城市二手房

11、成交信息一览表（万平） . 7 表 4：主要城市库存信息一览表（万平） . 7 表 5：主要城市去化信息一览表（周） . 8 表 6：主要城市成交均价信息一览表（元/平方米） . 9 请阅读最后评级说明和重要声明 4 / 16 行业研究行业周报 竣工高增兑现，政策窗口期可期 地产板块地产板块基本情况基本情况：本周地产（申万）指数下跌 1.37%，跑输沪深 300 指数 1.17 个百 分点。2019 年初至今，地产（申万）指数累计上涨 20.51%，跑输沪深 300 指数 17.50 个百分点。 本周申万地产的PE(TTM)为9.73， 申万房地产与沪深300的相对估值为0.78。 图 1：2

12、019 年初至今，地产（申万）指数累计上涨 20.51%，跑输沪深 300 指数 17.50 个百分点 图 2：本周申万地产的 PE(TTM)为 9.73，申万房地产与沪深 300 的相 对估值为 0.78 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 申万房地产2019年初至今累计涨幅 沪深300指数2019年初至今累计涨幅 超额收益 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1

13、1.2 0 5 10 15 20 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 申万房地产PE(TTM)申万房地产与沪深300相对估值 资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 核心观点核心观点：统计局数据显示，2019 年全国房屋竣工面积增速如期回正，累计同增 2.6% 至 9.59 亿平，其中 12 月单月竣工面积同增 20.2%至 3.21 亿平，竣工高增兑现。竣工 交付面积明显提升下，头部房企业绩

14、结算有保障。此外，全年近 16 万亿元历史新高的 销售额则为房企长期业绩持续性奠基。 “房住不炒”仍为主基调，但“一城一策”也使 得地方政府政策制定具备更强的灵活性， 如达州市为购买 140 平以下新建住房的购房者 提供 100 元/平补助，衡阳市调整公积金贷款实施细则等，或一定程度上对新一年的需 求形成支撑。目前板块估值仍处低位，竣工高增带来的业绩确定性提升下板块估值仍存 修复空间，龙头房企在业绩确定性、销售韧性与融资成本等方面的优势有望为其带来更 高估值溢价。 投资建议投资建议：推荐 1 月金股阳光城阳光城，长期看好万科万科 A、保利地产保利地产。 表 1：重点上市公司盈利预测与估值指标

15、证券代码证券代码 公司简称公司简称 股价股价 EPS（元）（元） P/E（X） P/B（X） 2018A 2019E 2020E 2021E 18A 19E 20E 2021E 18A 19E 20E 2021E 000002 万科 A 30.46 3.06 3.64 4.19 4.81 9.95 8.37 7.27 6.34 2.16 1.67 1.36 1.12 600048 保利地产 16.12 1.59 2.23 2.64 3.10 10.14 7.24 6.12 5.20 1.57 1.26 1.03 0.86 000961 中南建设 9.96 0.59 1.09 1.89 2.67

16、 16.85 9.13 5.26 3.73 2.12 1.69 1.26 0.94 000671 阳光城 7.85 0.75 1.05 1.47 1.99 10.47 7.49 5.33 3.94 1.38 1.20 0.98 0.85 000656 金科股份 7.78 0.72 1.10 1.42 1.78 10.81 7.06 5.47 4.36 1.79 1.66 1.38 1.11 600466 蓝光发展 7.35 0.62 1.11 1.70 2.26 11.81 6.60 4.32 3.26 1.39 1.18 0.93 0.73 600340 华夏幸福 27.44 3.79 4.

17、94 6.15 7.52 7.24 5.55 4.46 3.65 1.88 1.40 1.06 0.82 001979 招商蛇口 18.87 1.89 2.22 2.75 3.26 9.98 8.51 6.86 5.78 1.97 1.61 1.32 1.08 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：上述盈利预测均来自长江证券研究所） 请阅读最后评级说明和重要声明 5 / 16 行业研究行业周报 楼市动态 成交概览 全线成交环比降低。本周覆盖的 41 个城市成交 542.6 万平，环比降低 1.5%。一线城市 环比提升 4.9%，二线城市环比降低 6.5%，三线城市环比提升 4.9%。一二三线

18、城市累 计成交量与去年同期相比分别为 28.1%、18.1%、11.3%，全部城市累计成交量与去年 同期相比提升了 16.8%。 表 2：主要城市成交信息一览表（万平） 城市城市 本周本周 成交成交 本周成本周成 交环比交环比 今年累今年累 计成计成交交 累计成累计成 交同比交同比 去年周去年周 均成交均成交 今年周今年周 均成交均成交 周均成周均成 交同比交同比 备注备注 一线城市一线城市 北京北京 21.5 5.2% 49.0 185.0% 13.8 16.3 18.7% 商品住宅 上海上海 27.3 -1.8% 79.8 7.1% 26.2 26.6 1.5% 商品住宅 广州广州 14.

19、4 43.3% 47.6 -12.6% 18.0 15.9 -12.0% 商品住宅 深圳深圳 9.8 -13.0% 35.8 84.5% 6.9 11.9 72.0% 商品住宅 合计合计 72.9 4.9% 212.1 28.1% 二线城市二线城市 济南济南 20.4 20.2% 54.4 24.2% 19.1 18.1 -5.2% 商品住宅 青岛青岛 23.4 -12.5% 78.7 20.3% 28.3 26.2 -7.4% 商品住宅 杭州杭州 15.4 -38.5% 69.6 65.5% 16.3 23.2 42.6% 商品房 南京南京 15.5 -32.0% 64.4 77.2% 16

20、.3 21.5 32.0% 商品住宅 宁波宁波 8.9 -60.5% 51.7 52.7% 14.8 17.2 16.1% 商品住宅 苏州苏州 14.9 -26.1% 60.2 10.5% 19.7 20.1 1.6% 商品住宅 福州福州 4.2 0.1% 14.3 -27.0% 5.0 4.8 -4.6% 商品住宅 武汉武汉 44.9 -9.3% 139.1 71.1% 45.3 46.4 2.4% 商品住宅 成都成都 64.4 19.1% 162.2 21.4% 38.6 54.1 40.0% 商品住宅 长春长春 18.0 11.9% 46.0 -35.2% 19.7 15.3 -22.1

21、% 商品住宅 南昌南昌 11.7 -11.9% 35.7 -18.7% 12.3 11.9 -3.1% 商品住宅 南宁南宁 45.2 26.9% 118.4 -10.4% 30.1 39.5 30.9% 商品房 大连大连 0.0 - 0.0 - 3.4 0.0 -100.0% 商品住宅 合计合计 286.9 -6.5% 894.7 18.1% 三线城市三线城市 吉林吉林 0.0 - 0.0 - 4.8 0.0 -100.0% 商品房 东莞东莞 12.4 13.2% 36.7 32.8% 10.6 12.2 15.5% 商品住宅 惠州惠州 5.1 -30.3% 18.2 21.0% 5.7 6.

22、1 7.4% 商品住宅 温州温州 30.2 9.9% 87.6 20.0% 23.5 29.2 24.0% 商品房 泉州泉州 5.3 -6.8% 18.9 -12.8% 6.3 6.3 -0.1% 商品房 无锡无锡 9.8 7.3% 31.8 22.0% 14.3 10.6 -25.9% 商品住宅 佛山佛山 30.4 16.0% 97.5 -2.9% 33.1 32.5 -1.7% 商品房 江阴江阴 8.3 23.2% 24.1 51.1% 6.1 8.0 31.8% 商品房 莆田莆田 2.2 11.3% 4.6 -63.0% 3.8 1.5 -60.0% 商品住宅 襄阳襄阳 0.0 - 0.

23、0 - 3.4 0.0 -100.0% 商品住宅 淮安淮安 11.3 -0.7% 34.7 14.8% 10.2 11.6 13.4% 商品住宅 请阅读最后评级说明和重要声明 6 / 16 行业研究行业周报 泰安泰安 3.6 -40.8% 13.7 25.0% 4.9 4.6 -6.9% 商品住宅 韶关韶关 1.9 1.2% 6.5 13.0% 3.1 2.2 -28.8% 商品住宅 赣州赣州 11.5 -15.6% 46.9 21.5% 17.4 15.6 -10.0% 商品住宅 金华金华 2.7 -8.6% 8.7 24.4% 3.8 2.9 -22.8% 商品住宅 扬州扬州 6.3 -3

24、.5% 15.5 -2.2% 4.5 5.2 14.5% 商品住宅 汕头汕头 2.6 87.8% 3.9 -55.1% 4.6 1.3 -71.4% 商品住宅 镇江镇江 12.2 0.6% 39.5 -5.4% 14.9 13.2 -11.6% 商品房 连云港连云港 13.3 25.6% 34.0 21.5% 12.8 11.3 -11.2% 商品房 安庆安庆 0.0 - 0.0 - 2.0 0.0 -100.0% 商品房 芜湖芜湖 3.3 27.3% 9.3 303.8% 3.7 3.1 -17.1% 商品住宅 盐城盐城 4.5 -11.8% 15.6 -15.3% 7.2 5.2 -28.

25、1% 商品住宅 江门江门 1.6 -18.2% 7.3 97.7% 2.3 2.4 5.0% 商品住宅 岳阳岳阳 4.3 62.9% 13.1 96.0% 4.0 4.4 8.1% 商品住宅 合计合计 182.9 4.9% 568.3 11.3% 总计总计 542.6 -1.5% 1675.0 16.8% 资料来源：Wind，长江证券研究所 注：1、由于没有相关 图 3：本周一线城市成交总计同比增速为 28.1% 图 4：本周二线城市成交总计同比增速为 18.1% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 20 40 60 80 100

26、 120 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 （万平方米） 本周成交（左轴）累计成交（右轴） -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 （万平方米） 本周成交（左轴）累计同比（右轴） 资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所

27、图 5：本周三线城市成交总计同比增速为 11.3% 图 6：全部城市今年累计成交同比增速为 16.8% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 50 100 150 200 250 300 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 （万平方米） 本周成交（左轴）累计成交（右轴） -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2018-0

28、1 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 （万平方米） 本周成交（左轴）累计成交（右轴） 资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 7 / 16 行业研究行业周报 二手房：16 城成交环比提升 9.8%，同比提升 30.7%。本周覆盖的 16 个城市二手房成 交 183.2 万平，环比提升 9.8%，同比提升 30.7%；今年以来累计成交 474.7 万平，与 去年同期相比提升 49.3%。 表 3：主要城市二手房成交信息一览表（万平） 本周成交

29、本周成交 环比环比 去年同期成交去年同期成交 同比同比 今年累计成交今年累计成交 去年累计成交去年累计成交 累计成交同比累计成交同比 北京北京 30.2 17.7% 23.7 27.8% 80.2 41.8 91.7% 深圳深圳 26.3 16.0% 9.4 179.6% 64.3 22.9 180.9% 青岛青岛 11.5 -5.4% 6.7 72.3% 32.1 16.5 95.2% 南京南京 22.6 19.0% 9.5 137.3% 57.6 24.1 139.4% 苏州苏州 19.1 -0.3% 21.5 -11.1% 44.7 55.2 -19.1% 杭州杭州 9.6 -4.9%

30、8.2 16.3% 29.9 19.8 51.0% 厦门厦门 9.3 13.3% 9.9 -5.6% 23.8 21.6 10.6% 成都成都 20.9 -2.8% 20.0 4.3% 59.3 50.7 17.1% 南昌南昌 4.5 22.1% 4.2 7.4% 8.2 9.7 -15.3% 南宁南宁 3.6 -45.7% 7.8 -53.7% 15.9 19.8 -19.6% 无锡无锡 15.6 43.8% 7.1 118.4% 35.2 19.8 77.6% 大连大连 0.0 - 6.8 -100.0% 0.0 0.0 - 金华金华 6.1 85.5% 0.5 1095.7% 12.5

31、3.8 232.0% 江门江门 0.3 -46.9% 2.2 -86.8% 1.4 5.2 -73.8% 扬州扬州 2.3 9.3% 1.4 58.8% 5.9 4.0 49.2% 岳阳岳阳 1.3 -5.7% 1.1 10.6% 3.7 3.3 14.5% 总计总计 183.2 9.8% 140.1 30.7% 474.7 318.0 49.3% 资料来源：Wind，长江证券研究所 库存动态 全线库存环比降低。本周覆盖的 15 个城市库存 8484.7 万平，环比降低 0.0%。其中， 一二三线库存环比分别为-1.2%、0.5%、0.6%。同比数据显示，一二三线库存分别比去 年同期高 1.3

32、%，高 10.0%，高 7.9%。 表 4：主要城市库存信息一览表（万平） 城市城市 本周库存本周库存 上周库存上周库存 库存环比库存环比 去年同期库存去年同期库存 库存同比库存同比 备注备注 一线城市一线城市 北京北京 1098.6 1108.1 -0.9% 932.6 17.8% 商品住宅 上海上海 759.7 774.7 -1.9% 697.5 8.9% 商品住宅 广州广州 753.1 752.5 0.1% 863.9 -12.8% 商品住宅 深圳深圳 275.7 288.2 -4.3% 356.9 -22.7% 商品住宅 一线合计一线合计 2887.0 2923.5 -1.2% 285

33、0.9 1.3% 二线城市二线城市 南京南京 574.0 549.2 4.5% 387.3 48.2% 商品住宅 苏州苏州 589.7 610.6 -3.4% 669.0 -11.8% 商品住宅 宁波宁波 298.5 305.7 -2.4% 336.4 -11.3% 商品住宅 福州福州 399.6 399.8 0.0% 334.9 19.3% 商品住宅 杭州杭州 347.0 332.5 4.4% 281.0 23.5% 商品房 请阅读最后评级说明和重要声明 8 / 16 行业研究行业周报 二线合计二线合计 2208.7 2197.8 0.5% 2008.5 10.0% 三线城市三线城市 惠州惠

34、州 96.5 96.5 0.0% 60.5 59.6% 商品住宅 温州温州 1077.5 1065.4 1.1% 976.8 10.3% 商品房 南宁南宁 841.7 828.9 1.6% 719.1 17.1% 商品住宅 泉州泉州 699.3 695.1 0.6% 672.2 4.0% 商品住宅 江阴江阴 401.7 409.0 -1.8% 460.0 -12.7% 商品房 莆田莆田 272.3 272.7 -0.1% 253.1 7.6% 商品住宅 三线合计三线合计 3388.9 3367.6 0.6% 3141.7 7.9% 总计总计 8484.7 8488.8 0.0% 8001.0

35、6.0% 资料来源：Wind，长江证券研究所 去化周期 本周覆盖的 15 个城市去化周数为 35.1 周。其中，一线城市去化周数为 41.2 周，二线 城市去化周数为 26.2 周，三线城市去化周数为 38.9 周。去年同期，一二三线城市去化 周数分别为 43.6 周、26.9 周、40.3 周。 表 5：主要城市去化信息一览表（周） 城市城市 本周去本周去化周数化周数 上周上周去化周数去化周数 去年同期去化周数去年同期去化周数 备注备注 一线城市一线城市 北京北京 70.9 75.4 69.3 商品住宅 上海上海 28.6 29.4 28.5 商品住宅 广州广州 40.6 40.4 40.6 商品住宅 深圳深圳 29.2 31.5 57.9 商品住宅 一线合计