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1、 请务必阅读正文之后的免责条款 以史为鉴:海外冲击和地产政策以史为鉴:海外冲击和地产政策 房地产行业专题研究报告2020.3.14 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业 分析师 S47 张全国张全国 地产分析师 S01 房地产房地产行业行业 评级评级 强于大市强于大市(维持维持) 我们认为,我们认为,2020 年地产年地产调控调控政策将呈现“政策将呈现“需求侧求稳,供给侧求进需求侧求稳,供给侧求进”的特征”的特征。 2008 年房地产市场和政策复盘。年房地产市场和政策复盘。在严厉的调控之下,2008 年初房地产市场呈
2、现 调整态势。但随着国际金融危机蔓延,外需不确定性进一步增强,宏观政策重心 转为“增投资,扩内需,保增长”,四季度开始首付比例,交易税等均有所下调, 政策积极支持普通住房消费。这一轮房地产政策有立竿见影的效果。 此一时,彼一时,此一时,彼一时,2020 年房地产行业和年房地产行业和 2008 年的异同。年的异同。当前面临的挑战的确和 2008 年有相似之处,外需不确定性明显增强,而房地产产业链也依然事关经济金 融体系全局,提供不少就业就会。但中国房地产市场所面临的主要矛盾已经不是 供给严重不足,庞大的开发规模决定了我们所处的历史阶段完全不同于 2008 年。 逆周期调节推演:开发行业需求侧求稳
3、,供给侧求进。逆周期调节推演:开发行业需求侧求稳,供给侧求进。需求侧(首付比例,利率, 交易税等)具备很大的政策调节空间,我们相信未来政策会相机抉择,释放边际 托底的力量。供给侧(土地出让,预售门槛,企业融资)则更容易精准发力,且 直接作用于经济,更有可能主动有为。总体而言,我们认为这种“工具箱选择多, 出台节奏克制”的逆周期调节政策,可以实现房地产市场健康平稳,又不会将房 地产作为短期刺激经济的工具。 逆周期调节推演:聚焦存量,跃升运维。逆周期调节推演:聚焦存量,跃升运维。我们认为,2008 年最重要的经验是从实 际出发,选择短期能维稳局面,力撑就业,长期能促进社会福利进步,风险较低 的领域
4、,出台产业政策。在新的历史阶段,房地产领域短中长期结合最好的,就 是房屋的保养,维修,经营,改造,以及和住房相关的社区生活服务发力这 些领域既能创造稳定的就业岗位,更能大幅提升居民生活水准。因此,我们认为 鼓励品牌物业公司的发展,鼓励老旧小区改造,优化小区运维资金利用,是新时 代房地产逆周期调节政策的新体现。 风险提示风险提示:房地产企业一季度销售情势不佳,结算业绩十分有限的风险。 抓住抓住政策求稳求进政策求稳求进的的机遇,配置地产和物业管理公司。机遇,配置地产和物业管理公司。目前资金成本趋于下降, 供给侧政策频出,而重点龙头企业估值极具吸引力。我们看好地产开发行业投资 机会,重点推荐万科 A
5、(万科企业),保利地产,龙湖集团,融创中国,世茂房 地产,招商蛇口,金地集团,华夏幸福等。对物业管理行业来说,政策从中性走 向支持,且这种支持从短期给予补贴逐渐演变为长期对优秀企业的多方位扶持。 这种扶持又恰逢产业品牌并购,科技应用推广和管理创新的关键时点,将带动物 管龙头实现再出发。我们重点推荐招商积余,保利物业,绿城服务,中海物业, 新大正,永升生活服务等。 请务必阅读正文之后的免责条款 重点公司盈利预测、估值及投资评级重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 NAV EPS(元) PE (元) (元) 18A 19E 20E 21E 18A 19E 20E 21E 万科 A
6、 买入 29.45 35.74 3.06 3.69 4.44 5.66 9.6 8.0 6.6 5.2 万科企业 买入 26.40 35.74 3.06 3.69 4.44 5.66 8.6 7.2 5.9 4.7 华侨城 A 买入 6.51 12.92 1.29 1.47 1.67 1.90 5.0 4.4 3.9 3.4 招商蛇口 买入 17.52 33.38 1.89 2.31 2.87 3.45 9.3 7.6 6.1 5.1 中南建设 买入 8.22 14.64 0.59 1.01 1.74 1.81 13.9 8.1 4.7 4.5 保利地产 买入 16.11 19.43 1.59
7、 2.05 2.66 3.19 10.1 7.9 6.1 5.1 华夏幸福 买入 23.45 26.51 4.03 5.09 6.27 8.80 5.8 4.6 3.7 2.7 金地集团 买入 14.60 12.43 1.79 2.07 2.28 2.49 8.2 7.1 6.4 5.9 龙湖集团 买入 33.04 20.93 2.16 2.82 3.42 4.05 15.3 11.7 9.7 8.2 世茂房地产 买入 23.70 26.81 2.59 3.44 4.49 5.24 9.1 6.9 5.3 4.5 光大嘉宝 买入 4.17 6.97 0.76 0.60 0.65 0.69 5.
8、5 7.0 6.4 6.0 旭辉控股集团 买入 4.93 7.86 0.71 0.87 1.07 1.28 6.9 5.7 4.6 3.9 融创中国 买入 36.15 64.36 4.63 5.96 7.47 9.33 7.8 6.1 4.8 3.9 资料来源:Wind,中信证券研究部预测 注:股价为 2020 年 3 月 13 日收盘价,港币已换算为人 民币 pOsNoOrNrMoQoMoPrOwPsR8OaO7NpNoOtRoOlOnNpMiNnMoQ7NqRnNMYoPpPMYnNuM 房地产房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.3.14 1 目录目录 2008 年房地产市场运
9、营复盘年房地产市场运营复盘 . 3 此一时,彼一时此一时,彼一时2020 的房地产时空背景的房地产时空背景 . 4 2020 年的问题,表面看和 2008 年有相似之处 . 4 本质差异房地产市场的主要矛盾和所处的历史阶段完全不同 . 4 新的逆周期调节推演新的逆周期调节推演维稳开发,跃升运维维稳开发,跃升运维 . 5 房地产需求侧求稳,供给侧求进 . 5 政策精神的合理推演:聚焦存量,跃升运维 . 10 风险提示风险提示 . 13 时来天地皆同力时来天地皆同力求稳求进政策下的投资机遇求稳求进政策下的投资机遇 . 13 房地产房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.3.14 2 插图目
10、录插图目录 图 1:2008 年前后房地产市场与宏观政策背景 . 3 图 2:主要经济体基准利率走势变化 单位:% . 4 图 3:2008 年与 2019 年新房市场对比 单位:平方米/人 . 5 图 4:城镇人均住房保有量及 98 年以后售出新房的人均消费面积 . 5 图 5:23 个样本城市二手房价中位数 单位:元/平米 . 6 图 6:29 个样本小城市二手房价的中位数 单位:元/平米 . 6 图 7:五年期 LPR 报价 单位% . 6 图 8:按揭利率情况 . 6 图 9:公积金贷款余额及缴存余额 单位:万亿元 . 7 图 10:公积金个人贷款率 . 7 图 11:国有土地使用权出
11、让收入 单位:亿元,% . 9 图 12:2018 年全国政府性基金收入构成 单位:% . 9 图 13:六城市政府性基金收入历年实际完成率 (整体法) . 9 图 14:六城市政府性基金收入历年实际完成金额 单位:亿元 . 9 图 15:样本城市历年春节期间新房网签数据变化 单位:套 . 10 图 16:样本城市历年春节期间二手房网签数据变化 单位:套 . 10 图 17:北京平乐园小区 建成时间:1994 年 . 11 图 18:纽约一处独户住宅 建成时间:1993 年 . 11 表格目录表格目录 表 1:海外各国都采取了宽松货币政策,刺激经济 . 4 表 2:供给侧对于房企的支持政策 .
12、 7 表 3:深圳物业专项维修基金情况 单位:亿元 . 11 表 4:各大物业管理公司逆势招聘人员,帮助稳定经济信心 . 11 表 5:各地的纷纷出台对于物业管理行业扶持政策 . 11 表 6:重点公司盈利预测及估值表 . 13 房地产房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.3.14 3 2008 年年房地产市场运营复盘房地产市场运营复盘 自 1998 年房改以来,中国房地产市场一直处于开发投资、商品销售两位数高速增长 的快速发展期。随着入世之后,2003-2006 年我国经济连续四年保持两位数高增长,同时 CPI 基本保持在 3%以下。2007 年,宏观经济继续保持高增长态势,但下半
13、年开始 CPI 快速攀升,宏观经济存在有偏快到过热的风险。同时,伴随着信贷扩张,股市、房地产市 场快速上涨。 为防止经济过热和通货膨胀,在 2008 年以前的宏观政策定调是偏紧的,亦在当时开 始了高强度的房地产调控,推出了包括“927 限贷”等强力调控政策。在货币政策方面, 2007 年央行共上调 10 次存款准备金率、加息 6 次。这种势头亦延续到 2008 年年初,央 行仍亦在 2008 年 5 次上调存款准备金率,合计由最初的 9.0%上调到 17.5%。 在这样的政策环境下,2008 年上半年商品房销售出现负增长,开发投资增速亦不断 下滑。 但随着国际金融危机愈演愈烈,外需的不确定性增
14、强,宏观调控政策从双防调整为一 保一控,又调整为“增投资,扩内需,保增长” 。在这一背景之下,房地产政策也有所变 化,2008 年 10 月有关部门下调了首付比例,公积金贷款利率要求,有条件减征或免征了 交易税,支持普通自住住房消费。 图 1:2008 年前后房地产市场与宏观政策背景 资料来源:Wind,中信证券研究部 整体而言,这一轮房地产市场的政策调整的特点包括 1、开始较之宏观政策调整要更 晚,结束则更早一些,但的确和外部不确定性增强有关系。2、政策立竿见影,带来了房 地产市场的反转。但这种反转与其说和政策相关,不如说和当时房地产市场所处的历史阶 房地产房地产行业行业专题研究报告专题研究
15、报告2020.3.14 4 段相关,政策只不过是催化剂。3、多管齐下,主要政策手段是刺激需求,透过刺激需求 来提升整个行业的生产规模,既解决了住房紧缺问题,又托底了宏观经济。 此一时,彼一时此一时,彼一时2020 的房地产时空的房地产时空背景背景 2020 年的年的问题,表面看和问题,表面看和 2008 年年有相似之处有相似之处 在海外金融市场冲击的层面,我们认为当前的确和 2008 年有类似之处。尽管导火索 不同,但显著增强的不确定性,确实会对我国的经济运行产生影响。当然,海外各国开始 启动逆周期调节政策,也客观上降低了我国降息的阻力。 表 1:海外各国都采取了宽松货币政策,刺激经济 时间时
16、间 主体主体 具体措施具体措施 3 月 3 日 美国 紧急降息 50 个 bp,将联邦基金利率调至 1%-1.25% 3 月 3 日 澳大利亚 将官方现金利率(OCR)下调 25 个基点至 0.50% 3 月 3 日 马来西亚 将隔夜政策利率(OPR)下调 25 个基点至 2.50% 3 月 4 日 加拿大 紧急降息 50bp,降低基准利率到 1.25% 3 月 10 日 意大利 向经济注入 100 亿欧元,并暂停抵押贷款等债务偿还 3 月 10 日 冰岛 将 7 天期存款利率降至 2.25% 3 月 11 日 英国 紧急降息 50bp;引入新的定期融资计划(TFSME),为中小企业提供 额外
17、融资 3 月 12 日 乌克兰 主要利率下调至 10% 资料来源:Wind,中信证券研究部 图 2:主要经济体基准利率走势变化 单位:% 资料来源:Wind 此外,房地产产业链在 2008 年和 2020 年,的确都对国民经济来说举足轻重。房地产 及相关产业不仅事关金融体系的稳定,也关系大量就业机会。 本质差异本质差异房地产市场的主要矛盾和所处的历史阶段完全不同房地产市场的主要矛盾和所处的历史阶段完全不同 但实际上 2020 年的房地产市场,已经和 2008 年相比有巨大不同。 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 中国:5年以上中
18、长期贷款利率美国:联邦基金目标利率欧元区:主要再融资利率 房地产房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.3.14 5 2008 年时,我国人均住房面积尚远不如发达国际,甚至不及很多发展中国家,新建 小区数量严重不足。 当时采取刺激政策, 不仅在短期是合理的, 在长期也是解决问题的 提高住房自有率,提高人均居住面积,改善居民生活水平。由于基本面供不应求,房地产 可以随时成为驱动经济增长的引擎。 2020 年,情况完全不同,我国的房地产开发规模体量已经很大,人均居住面积和住 房自有率都不低。房地产仍然是很重要的产业,也对经济增长和就业产生巨大贡献,但房 地产不能够成为短期刺激经济的工具。如
19、果过度刺激房地产,虽然可能短期托底销售,但 更有可能造成中长期资产价格问题恶化,也带来进一步的金融风险。 实际上,行业所处的长期历史位置,决定了政策虽然可以参考历史的经验,却又必然 和历史有根本差异。 图 3:2008 年与 2019 年新房市场对比 单位:平方米/人 图 4:城镇人均住房保有量及 98 年以后售出新房的人均消费面积 资料来源:Wind 资料来源:Wind,2019 年城镇人均居住面积为中信证券研究部估算 新的逆新的逆周期调节推演周期调节推演维稳开发,跃升维稳开发,跃升运维运维 房地产需求侧求稳房地产需求侧求稳,供给侧求,供给侧求进进 尽管所处的历史阶段不同,但当前宏观经济仍需
20、要一定的土地出让金增速,这能助力 积极财政政策更加积极有为; 仍需要一定的开发投资增速, 这对于保障就业也有重要意义; 仍需要稳定的资产价格,这有助于金融秩序和社会信心。 从需求侧来看, 按揭贷款的利率水平还有充分的下行空间, 交易税负也有下调的空间, 首付比例最低要求在三四线城市已经较低, 但在一二线城市尚有明显下调空间。 我们判断, 政策不会以强刺激的办法去致力于需求侧,而是在房价不明显上涨的前提下,审慎释放需 求侧的政策例如允许按揭贷款利率缓慢下降。 0.5 2.1 1.2 6.4 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 人均商品房销售(消费)面积人均在施工房屋面
21、积 20082019 30.6 3.1 40 13.4 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 人均居住面积99年以后人均销售面积 20082019 房地产房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.3.14 6 图 5:23 个样本城市二手房价中位数 单位:元/平米 资料来源:Realdata,中信证券研究部 图 6:29 个样本小城市二手房价的中位数 单位:元/平米 资料来源:禧泰数据 需求侧的政策力度更难掌握,更难区别区域和项目,也更容易引发居民预期波动。需 求侧政策的足够空间,足以应对未来可能出现的 购买力或购买预期下行。我们认为逆周 期调节的政策包括需求侧政策,但
22、目前阶段不会以需求侧政策为主导。 图 7:五年期 LPR 报价 单位% 资料来源:Wind,中国人民银行 图 8:按揭利率情况 资料来源:Wind,中国人民银行 16,000 16,500 17,000 17,500 18,000 18,500 19,000 19,500 20,000 6000 6200 6400 6600 6800 7000 7200 7400 7600 7800 4.70 4.72 4.74 4.76 4.78 4.80 4.82 4.84 4.86 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 8.5% 0812 0908 1
23、004 1012 1108 1204 1212 1308 1404 1412 1508 1604 1612 1708 1804 1812 1908 个人住房贷款整体贷款 房地产房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.3.14 7 图 9:公积金贷款余额及缴存余额 单位:万亿元 资料来源:住建部,Wind 图 10:公积金个人贷款率 资料来源:住建部,Wind 所谓供给侧政策,就是简化土地出让,便利开发建设,调整预售门槛,降低企业融资 成本等政策。供给侧的政策更容易规定区域范围,也更容易直接作用于开发活动(而不是 作用于房价) ,更容易为企业减轻负担但又不助长投资炒作预期。而且,供给侧的
24、空间也 很大,例如,预售门槛下降空间很大。 表 2:供给侧对于房企的支持政策 时间时间 地点地点 具体文件具体文件 主要政策主要政策 2 月 8 日 南浔 湖州市自然资源和规划局南浔分 局关于做好全区疫情防控支持用地 企业稳定发展的意见 1、 允许延期签订成交确认书和土地出让 合同; 2、 允许延期缴纳出让金; 3、 允许办理开竣工延期; 4、 允许在拍地块终止或中止交易。 2 月 10 日 杭州 关于做好疫情防控保障服务企业 稳定发展的通知 1、 调整土地出让时间节点; 2、 延期缴纳土地出让金; 3、 可顺延开竣工时间; 4、 减免土地相关费用。 2 月 12 日 无锡 关于应对新型冠状病
25、毒感染的肺 炎疫情支持企业共渡难关保障经济 稳定运行的政策意见 1、 延期缴纳税款; 2、 贷款支持,不抽贷、断贷、压贷; 3、 可申请提前拨付重点监管资金。 4、 降低预售门槛; 5、 延迟缴纳土地金; 6、 顺延开竣工时间等方面; 7、 推行网上审批服务等 2 月 12 日 上海 关于权利应对疫情支持服务企业 发展的若干土地利用政策 1、 调整土地价款交付方式及期限 2、 顺延开竣工时间和投达产履约时间 2 月 12 日 南昌 关于防控疫情期间适当调整土地 供应工作支持企业稳定发展的通知 1、 已成交土地可延期签约和出让金缴 纳。 2、 允许延期开竣工,不超过 6 个月。 3、 下调土地出
26、让竞买保证金比例。 4、 延长土地出让金缴纳期限。 2 月 12 日 浙江 关于全力做好疫情防控和企业复 工复产资源要素保障服务的通知 1、 土地成交签约和出让金缴纳可延期签 约。 2、 可延期交地、开工和竣工 3、 推行网上审批服务,支持企业复工复 产 2 月 12 日 西安 西安市人民政府关于有效应对疫1、 调整土地出让方式为网上挂牌; 0 1 2 3 4 5 6 7 200018 贷款余额缴存余额 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95% 200018 房地产房地产行业行业专题研
27、究报告专题研究报告2020.3.14 8 时间时间 地点地点 具体文件具体文件 主要政策主要政策 情促进经济平稳发展若干措施 2、 分期缴纳土地款; 3、 顺延土地开竣工时间; 4、 推行网上审批服务,支持企业复工复 产 2 月 13 日 南京 关于疫情期间土地出让合同履行 有关事项的通知 1、 土地合同可重新约定; 2、 顺延开竣工时间; 3、 延期缴纳土地款; 2 月 13 日 天津 落实天津市打赢新冠肺炎疫情防 控阻击战进一步促进经济社会发展 若干措施实施细则 1、 延期缴纳土地款; 2、 顺延开竣工时间。 2 月 15 日 衡阳 关于促进房地产市场平稳健康发 展的若干政策 1、 实行购
28、房补贴,扩大人才购房补贴范 围; 2、 分期缴纳土地款; 3、 加大住房公积金支持力度; 4、 控制土地供应总量,合理确定住房供 应; 5、 加强预售价格管理; 6、 加强教育入学支持; 7、 降低预售资金监管力度。 2 月 15 日 厦门 厦门市人民政府关于应对新型冠 状病毒肺炎疫情支持企业共渡难关 若干措施的通知 1、 支持房地产企业尽早开工; 2、 降低预售条件; 3、 适当调整预售资金监管; 4、 加大公积金支持力度; 5、 2 月 16 日 福州 关于有效应对疫情促进城市开发 建设平稳发展的措施 1、 顺延开竣工时间; 2、 顺延与预售期限; 3、 延期缴纳土地款; 4、 降低预售条
29、件。 2 月 19 日 苏州 关于做好土地出让相关工作有效 应对疫情的通知 1、 新出让地块取消现房销售、 封顶销售; 2、 已成交地块可以提前预售。 2 月 21 日 河南 关于应对新冠肺炎疫情影响防范 和化解房地产市场风险的若干意见 1、 降低土拍的门槛; 2、 降低预售的门槛; 3、 鼓励售楼部有序开放 资料来源:各地方政府官网,中信证券研究部 在供给侧, 土地是核心。 3 月 12 日, 国务院发布 关于授权和委托用地审批权的决定 。 我们认为, 这一决定主要考虑释放改革活力, 推动各区域从自身条件出发, 盘活生产要素, 实现经济更好更快发展,解决长期以来指标层层分解,造成指标沉淀和浪
30、费的问题。 我们认为, 改革基本思路, 在于对地方治理能力较高, 土地开发利用水平较高的区域, 下放审批权。如果管得不好,也确定可以收回审批权。事关基本农田及较大规模的征地, 在四个直辖市和四个省份,审批会下放到省一级。我们相信,改革会有效释放经济的内生 活力,降低企业的经营成本。在房地产领域,改革有助于土地出让金整体规模的提升,开 发投资规模的扩大,且因为改革聚焦供给侧,故而不会造成房价的明显上涨。 房地产房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.3.14 9 图 11:国有土地使用权出让收入 单位:亿元,% 资料来源:财政部,中信证券研究部 图 12:2018 年全国政府性基金收入构
31、成 单位:% 资料来源:财政部,中信证券研究部 我们从微观入手,选择重庆、沈阳、上海、北京、天津、哈尔滨六个城市来观察地方 政府政府性基金收入情况。 2020 年六个样本城市政府性基金收入计划较之 2019 年计划增 长达 16.4%。2014-2019 年,在除 2015 年以外所有的年份政府性基金收入的实际完成都 超过了计划(2015 年为 99.9%) ,2014 年以来超出计划达到 20.8%,2019 年当年则超越 了计划 19.8%。根据历史年度计划完成情况和 2020 年计划推算,我们预计全年全国土地 出让金会增速可以超过 15%。 图 13:六城市政府性基金收入历年实际完成率
32、(整体法) 图 14:六城市政府性基金收入历年实际完成金额 单位:亿元 资料来源:各地政府官网,中信证券研究部测算 资料来源:各地政府官网,中信证券研究部预测;注:2020 年预测考 虑核心城市年计划留有余地 供给侧的另一个引人瞩目的领域是资金成本。我们相信政策乐见企业资金成本稳步下 行, 这有利于企业增加土地储备, 增加市场供给, 这也客观上有利于企业盈利能力的稳定。 综合来看,我们认为政策将致力于房地产开发投资增速,房地产销售和土地出让金增 速的稳定。在目标明确的前提下,我们预计政策会呈现“工具箱选项多,出台节奏克制”的 局面,不断根据外部冲击的严重程度,选择恰当的政策,既不把房地产作为短
33、期刺激经济 的工具,又可以确保房地产市场健康平稳发展。 -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 国有土地使用权出让收入YoY 83.3% 6.1% 10.6% 国有土地使用权出 让金 国有土地收益基金 和城市基础设施配 套费 其他 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% 120.0% 140.0% 160.0% 2001
34、720182019 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2001720182019 2020E 房地产房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.3.14 10 在此背景之下,我们预计销售节奏前低后高,全年销售不至于产生明显同比下降。 图 15:样本城市历年春节期间新房网签数据变化 单位:套 图 16:样本城市历年春节期间二手房网签数据变化 单位:套 资料来源:Wind,中信证券研究部 注:T 日为农历正月初一,样本 城市为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、青岛、苏州、 福州、长春、东莞、南宁、惠州、扬州、岳阳、韶关、温州、泉州
35、、 淮安。 资料来源:融 360,中信证券研究部 注:T 日为农历正月初一,样本 城市为北京、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门、扬州、 岳阳。 政策政策精神精神的合理推演:聚焦存量,跃升运维的合理推演:聚焦存量,跃升运维 2008 年政策的历史经验,并不是“有风险就要刺激房地产销售”,而是从实际出发,选 择最合理的产业政策,应对风险。所谓最合理的产业政策,是指在短期能起到维稳经济, 力撑就业的结果,在长期能促进社会福利的进步,且没有明显的风险。 这在 2008 年,就意味着在长期推动住房保有量的增加,在短期刺激房地产销售规模 和投资的上升。 在 2020 年,即使在房地产领域,政策的内
36、涵也会有变化。我们当然相信,一定规模 的土地出让金增速,基本稳定的开发投资规模和相对平稳的资产价格,仍然可以成为政策 的目标,但除此之外,还有能够兼顾长短期的领域。 一方面,我国的小区运维水平偏低,房屋维修资金提取率偏低,设备加速老化,住房 “未老先衰”。另一方面,物业管理行业以及基于物业管理的生活服务,能够吸纳大量的就 业,且这种就业岗位较之开发建设而言更为稳定持续,不受经济周期波动的影响。我们认 为,除了稳住房地产,在供给侧给房地产开发企业减负,房地产领域更重要的政策选项, 是促进楼宇,社区在软硬件方面的可持续发展,给基层治理带来市场化助力,不断强化物 业管理行业的政策补贴,推广部分区域抗
37、击疫情的财政补贴,落实社保费的减免,更在中 长期扶持能够带来大量就业,并致力于社区资产保值增值,社区生活水准提高的龙头物业 管理公司,降低居民选聘物业管理公司的门槛,降低物业管理公司的成本负担。 从广义而言,鼓励存量小区运维,老旧小区改造,鼓励物业管理行业发展,正是新时 代房地产逆周期政策的新体现。 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 T-10 T-6 T-2 T+2 T+6 T+10 T+14 T+18 T+22 T+26 T+30 T+34 T+38 T+42 T+46 T+50 20202015-2019均值 0 500 1000 1500 2000 2500
38、 3000 3500 T-6 T-3 T T+3 T+6 T+9 T+12 T+15 T+18 T+21 T+24 T+27 T+30 T+33 T+36 T+39 T+42 T+45 T+48 T+51 20202015-2019均值 房地产房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.3.14 11 图 17:北京平乐园小区 建成时间:1994 年 图 18:纽约一处独户住宅 建成时间:1993 年 资料来源:简称年代来自链家网,图片来自百度地图街景 资料来源:Zillow,图片来自 Google Map 表 3:深圳物业专项维修基金情况 单位:亿元 年年 增加增加 减少减少 期末期末余
39、额余额 2015 13.8 0.7 109.4 2016 20.8 0.9 129.3 2017 27.8 1.1 156.0 2018 27.0 1.8 181.2 2019 25.5 2.8 203.9 资料来源:深圳市住房和建设局 表 4:各大物业管理公司逆势招聘人员,帮助稳定经济信心 公司 发布时间 招募人数 内容 保利物业 2 月 15 日 若干 新春招聘, 总部及区域公司招聘核心业务类、 综合管理类、 专业技术类、项目管理类等各类人才 万科物业 2 月 17 日 20000 开启规模 2 万人的招聘计划, 涉及物业保安、 保洁和保修; 物业专家;房产经纪和装修;数字化产品和开发;市
40、场和 营销;财务、投资和人力等六大类。 中海物业 2 月 20 日 18000+ 百城招募计划,华南区域、华东区域、西部、华北及背部 区域共招聘 18000+职位 开元物业 2 月 21 日 2000+ “2000+”人才专项招聘计划,面向酒店、餐饮、旅游等 行业 融创服务 2 月 21 日 若干 “人才共享”计划,面向如酒店、旅游、餐饮、民宿等受 疫情影响较大的行业,为其休假员工提供工作机会 融创中国开启抗疫白衣天使子女专项招聘计划,物业板 块社招 300+人,校园招聘 100+人 资料来源:各物业公司微信公众号 表 5:各地的纷纷出台对于物业管理行业扶持政策 地方地方 时间时间 支持方式支
41、持方式 对于物业管理行业的支持内容对于物业管理行业的支持内容 杭州市西湖 区 2 月 7 日 资金补助 对物业服务企业在疫情中工作进行考核,分级予以奖励: 项目考核“优秀”的,按照该项目因防控工作而发生的经审核后 的实际投入资金总额的 90%且不高于 10 万元进行补助。 项目考核“合格”的,按照该项目因防控工作而发生的经审核后 的实际投入资金总额的 70%且不高于 5 万元进行补助。 房地产房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.3.14 12 深圳市 2 月 8 日 资金补助 深圳各区政府(包括新区管委会、深汕特别合作区管委会)对辖 区物业管理服务企业的疫情防控服务,按在管面积每平方米 0.5 元的标准实施两个月财政补助。 杭州市 2 月 10 日 资金补助 按照在管面积每月每平方米 0.5 元的标准给予两个月补助。 绍兴市上虞 区 2 月 11 日 资金补助 对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业, 政府可按照 在管住宅面积每平方米 0.2 元的标准给予 2 个月补助 (由业主委 员会自治的参照执行) 湖州市 2 月 11 日 费