1、请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 Table_Info1Table_Info1 物业管理物业管理/ /房地产房地产 Table_Date Table_Invest 优于大势优于大势 上次评级: 优于大势 Table_PicQuote 历史收益率曲线 Table_Trend涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 47.99 9.38 72.08 相对收益 42.01 -5.85 73.19 Table_Report 相关报告 对价合理标的优质，四轮驱动再进一步 -20210110 政策助推市场化定价，增值服务延续利好 -20210106 房地产贷款管理制度颁布，居民部

2、门控杠杆 进一步深化 -20210104 TOP30 房企超八成完成年度目标，房地产 贷款管理制度控居民杠杆 -20210103 Table_Author Table_Title 证券研究报告 / 行业动态报告 政策利好打开行业空间，物业板块持续升温政策利好打开行业空间，物业板块持续升温 报告摘要：报告摘要： Table_Summary 物业板块物业板块持续升温。持续升温。上周东北地产 H 股物业指数收于 7097.42 点，累 计上涨 23.19%，同期恒生指数累计上涨 2.38%；上周东北地产物业 A 股指数收于 1981.54 点， 累计上涨 12.68%， 同期沪深 300 上涨 5.

3、45%。 个股来看，本周涨幅前三物管公司分别为永升生活服务（+36.90%） 、 银城生活服务（+33.92%） 、融创服务控股（+32.87%） 。 本周中海物业、碧桂园服务、永升生活服务获港股通增持，永升生活本周中海物业、碧桂园服务、永升生活服务获港股通增持，永升生活 服务增持最多。服务增持最多。截至本周，保利物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务 / 永 升 生 活 服 务 / 宝 龙 商 业 的 港 股 通 持 股 比 例 分 别 为 47.1%/12.2%/10.7%/8.4%/5.7%/5.32%。永升获最多增持（+0.77%） 。 公司动态：公司动态：永升生活服务公告拟收购广西彰泰

4、物业，恒大物业发布盈 喜，招商积余公开招聘总经理候选人，奥园健康新聘执行董事。 行业新闻：行业新闻：1 月 6 日，住房和城乡建设部等十部委发布关于加强和 改进住宅物业管理工作的通知 ，加强和改进住宅物业管理工作。 周内重要行业新闻点评周内重要行业新闻点评：政策助推市场化定价，增值服务延续利好政策助推市场化定价，增值服务延续利好。 关于加强和改进住宅管理工作的通知对行业具有里程碑意义，主 要在于： （1）落实街道责任，有望显著提升业委会比例，为物管公司 外拓及市场化定价奠定基础； （2）鼓励物业费市场化定价，提价空间 拓宽，品牌物企深度受益，并且利于行业长期健康发展； （3）继续鼓 励有条件的

5、物企拓展多元化社区增值服务，对物管板块形成利好。 周内重要公司公告点评：对价合理标的优质，四轮驱动再进一步周内重要公司公告点评：对价合理标的优质，四轮驱动再进一步。永 升生活服务拟现金收购广西彰泰物业。标的为广西区域龙头，兼具成 长潜力、区域口碑和经营效率。此次收并购将显著提升公司规模，并 有望在区域外拓、社区增值服务、科技赋能三个方面发挥协同效应。 我们认为，此次收并购估价合理，标的优质，帮助公司快速打开广西 市场，有望发挥充分协同效应，业绩增长空间广阔。 投资建议投资建议：考虑政策打开行业潜在提价空间、鼓励品牌物业市场化外 拓和社区增值服务快速拓展，我们认为未来龙头物管公司，尤其是品 质优

6、秀、口碑较好的优质标的应享受更高的估值溢价。我们看好具备 品牌口碑优势、增值服务科技业务发展较好的优质物企，推荐碧桂园 服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。 风险提示：风险提示：物管费提价受阻；物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期外拓不及预期；增值服务拓展不及预期 Table_CompanyFinance 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据 重点公司重点公司 现价现价 （元）（元） EPS PE 评级评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 碧桂园服务 54.40 0.62 0.91 1.34 87.74 59.9

7、7 40.51 买入 招商积余 24.07 0.26 0.62 0.87 79.92 38.72 27.58 买入 保利物业 58.61 0.89 1.33 1.84 66.12 44.07 31.85 买入 金科服务 69.87 - 1.02 1.66 - 68.81 42.13 买入 永升生活服务 19.81 0.15 0.24 0.40 132.03 81.28 49.30 买入 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 2020/12020/52020/92021/1 恒生指数 东北地产H股物管指数 发布时间：发布时间：2021-01-10 请务必阅读正文后的声明及说明

8、请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 17 房地产房地产/ /行业动态行业动态 目目 录录 1. 市场表现市场表现 . 3 1.1. 板块表现. 3 1.2. 个股表现. 4 1.3. 港股通持股情况. 4 2. 公司公告公司公告 . 6 3. 行业新闻行业新闻 . 7 4. 周内重要行业新闻点评：政策助推市场化定价，增值服务延续利好周内重要行业新闻点评：政策助推市场化定价，增值服务延续利好 . 8 4.1. 落实街道属地管理责任，推动成立业主委员会. 9 4.2. 扩大物业管理覆盖范围，完善物业服务价格机制. 10 4.3. 推动发展社区增值服务，重申养老服务优惠政策. 10 5. 周内重要

9、公司公告点评：对价合理标的优质，四轮驱动再进一步周内重要公司公告点评：对价合理标的优质，四轮驱动再进一步 . 12 6. 投资建议投资建议 . 14 7. 风险提示风险提示 . 15 图表目录图表目录 图图 1：恒生指数与东北地产：恒生指数与东北地产 H 股物管指数股物管指数 . 3 图图 2：沪深：沪深 300 与东北地产与东北地产 A 股物管指数股物管指数 . 3 图图 3：上周物业公司涨跌幅排：上周物业公司涨跌幅排名情况名情况 . 4 图图 4：港股通持股（截至：港股通持股（截至 20210108） . 5 图图 5：主流物企社区增值服务收入占比：主流物企社区增值服务收入占比 . 11

10、图图 6：主流物企社区增值服务：主流物企社区增值服务毛利率毛利率 . 11 图图 7：主流物企规模归母净利率对比：主流物企规模归母净利率对比 . 12 图图 8：主流物企社区增值服务收入占比：主流物企社区增值服务收入占比 . 13 图图 9：主流物企社区增值服务坪效（元：主流物企社区增值服务坪效（元/月月/平米）平米） . 13 表表 1：上周物业管理涨跌幅排名：上周物业管理涨跌幅排名 . 4 表表 2：港股通持仓量及占比：港股通持仓量及占比 . 5 表表 3：物管板块个股重要公告：物管板块个股重要公告 . 7 表表 4：行业相关新闻：行业相关新闻 . 8 表表 5：近期相关文件：近期相关文件

11、 . 9 表表 6：部分主流物企社区增值服务细分业态统计：部分主流物企社区增值服务细分业态统计 . 11 表表 7：公司收并购项目：公司收并购项目 . 14 表表 8：部分物管公司估值对比：部分物管公司估值对比 . 15 pOoRrRmRxOqRsNnMmRnQqOaQdNaQtRoOnPmNjMpPoPjMmNpO9PpOtPMYpPrOuOnRqP 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 3 / 17 房地产房地产/ /行业动态行业动态 1. 市场表现市场表现 1.1. 板块表现 物业板块物业板块持续升温持续升温： 上周东北地产H股物业指数收于7097.42点， 累计上涨

12、23.19%， 同期恒生指数累计上涨 2.38%，恒生综指累计上涨 3.05%；上周东北地产物业 A 股 指数收于 1981.54 点，累计上涨 12.68%，同期沪深 300 上涨 5.45%，上证综指上涨 2.79%。 图图 1：恒生指数恒生指数与与东北地产东北地产 H 股股物管指数物管指数 数据来源：东北证券，Wind 注：东北证券 H 股物管指数采用总市值加权，股价选择后复权收盘价，并以 2018/1/1 收盘价为基准，基准点为 1000 图图 2：沪深沪深 300 与与东北地产东北地产 A 股物管指数股物管指数 数据来源：东北证券，Wind 注：东北证券 A 股物管指数采用总市值加权

13、，股价选择后复权收盘价，并以 2018/1/1 收盘价为基准，基准点为 1000 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 2020/12020/42020/72020/102021/1 恒生指数东北地产H股物管指数 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2020/12020/42020/72020/102021/1 沪深300东北地产A股物管指数 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 4 / 17 房地产房地产/ /行业动态行业动态 1.2. 个股表现 板块普涨，板块普涨， 五只股票五只股票周涨幅超周涨幅超 30%： 本周板块内涨幅第一

14、为永升生活服务(1995.HK)， 本周累计涨幅达 36.90%，其次为银城生活服务、融创服务控股、世茂服务、金科服 务；跌幅前五则分别为烨星集团、正荣服务、国锐地产、首程控股、金融街物业。 图图 3：上周物业公司涨跌幅排名情况上周物业公司涨跌幅排名情况 数据来源：东北证券，Wind 表表 1：上周：上周物业管理物业管理涨跌幅涨跌幅排名排名 涨幅涨幅 跌幅跌幅 1 永升生活服务(1995.HK) 36.90% 烨星集团(1941.HK) -7.84% 2 银城生活服务(1922.HK) 33.92% 正荣服务(6958.HK) -7.77% 3 融创服务控股(1516.HK) 32.87% 国

15、锐地产(0108.HK) -7.29% 4 世茂服务(0873.HK) 32.61% 首程控股(0697.HK) -5.45% 5 金科服务(9666.HK) 31.73% 金融街物业(1502.HK) -5.34% 数据来源：东北证券，Wind 1.3. 港股通持股情况 本周中海物业、 碧桂园服务、 永升生活服务获港股通增持， 永升本周中海物业、 碧桂园服务、 永升生活服务获港股通增持， 永升生活服务生活服务增持最多增持最多。 截至本周，保利物业、中海物业、绿城服务、碧桂园服务、永升生活服务、宝龙商 业、彩生活、合景悠活、时代邻里、建业新生活、首程控股、融创服务控股和雅生 活服务的港股通持股

16、比例分别为 47.10%、 12.20%、 10.74%、 8.45%、 5.68%、 5.32%、 4.27%、2.38%、2.14%、2.11%、0.61%、0.46%和 0.21%。其中，本周永升生活服务 获最多增持（+0.77%） 。 36.9% 30.4% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 永 升 生 活 服 务 银 城 生 活 服 务 融 创 服 务 控 股 世 茂 服 务 金 科 服 务 中 海 物 业 新 城 悦 服 务 恒 大 物 业 碧 桂 园 服 务 华 润 万 象 生 活 合 景 悠 活 宝 龙 商 业 保

17、利 物 业 招 商 积 余 滨 江 服 务 弘 阳 服 务 雅 生 活 服 务 时 代 邻 里 绿 城 服 务 奥 园 健 康 佳 兆 业 美 好 蓝 光 嘉 宝 服 务 南 都 物 业 新 大 正 鑫 苑 服 务 建 业 新 生 活 中 奥 到 家 兴 业 物 联 雅 居 投 资 控 股 彩 生 活 时 代 环 球 集 团 创 毅 控 股 浦 江 中 国 和 泓 服 务 第 一 服 务 特 发 服 务 卓 越 商 企 服 务 时 时 服 务 金 融 街 物 业 首 程 控 股 国 锐 地 产 正 荣 服 务 烨 星 集 团 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 5 / 1

18、7 房地产房地产/ /行业动态行业动态 图图 4：港股通持股港股通持股（截至（截至 20210108） 数据来源：东北证券，Wind 表表 2：港股通持仓量及占比港股通持仓量及占比 代码 公司 持仓量（百万股） 占比（%） 一周变动 （pct） 年内变动 （pct） 持股市值（亿港元） 6049.HK 保利物业 72.22 47.10 -1.41 -1.41 17,969.75 2669.HK 中海物业 402.58 12.25 0.53 0.53 2,121.91 2869.HK 绿城服务 345.57 10.74 0.00 0.00 3,548.51 6098.HK 碧桂园服务 247.6

19、3 8.45 0.02 0.02 15,858.28 1995.HK 永升生活服务 94.96 5.68 0.77 0.77 2,210.67 9909.HK 宝龙商业 34.23 5.32 -0.21 -0.21 976.43 1778.HK 彩生活 62.11 4.27 -0.01 -0.01 219.29 3913.HK 合景悠活 47.98 2.38 -0.03 -0.03 366.42 9928.HK 时代邻里 21.07 2.14 -0.34 -0.34 166.22 9983.HK 建业新生活 26.29 2.11 0.00 0.00 180.38 0697.HK 首程控股 42

20、.96 0.61 0.00 0.00 89.84 1516.HK 融创服务控股 14.23 0.46 -0.02 -0.02 325.50 3319.HK 雅生活服务 2.86 0.21 -0.03 -0.03 106.68 平均/合计 1414.70 7.82 -0.06 -0.06 44,139.90 数据来源：东北证券，Wind 0 10 20 30 40 50 60 2020/1/22020/4/22020/7/22020/10/22021/1/2 保利物业中海物业绿城服务碧桂园服务 永升生活服务宝龙商业彩生活合景悠活 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 6 /

21、17 房地产房地产/ /行业动态行业动态 2. 公司公司公告公告 上周，永升生活服务公告拟收购广西彰泰物业，恒大物业发布盈喜，招商积余公开 招聘总经理候选人，奥园健康聘任新执行董事： 具体来看： （1）永升生活服务拟以 4.34 亿元现金对价收购广西彰泰物业 65%股份， 对应估值为 20 年 11 倍 PE。 广西彰泰物业为广西本土最大物管公司， 中指院百强排 名 63 位，服务定位中高端。目前拥有合约/在管面积 2200 万方/780 万方，合管比接 近 3:1。收购完成后，永升有望发挥自身管理优势及彰泰地域资源优势，协同效应可 期。值得注意的是，此次旭辉地产与彰泰地产集团亦达成战略合作协

22、议，反映旭辉 集团在并表永升后的协同发展； （2）恒大物业发布盈喜，预期 2020 年实现归母净利 润约 26 亿元（同比+179.4%） ，净利润/归母净利润预期均为去年同期的 2.8 倍。同 比大幅增长主要原因有：在管面积规模快速增长、非业主增值服务收入大幅增长、 社区增值服务收入大幅增长、标准化运营及科技赋能降本增效成效显著； （3）招商 积余公告将公开招聘总经理候选人以进一步激活市场化管理的动力与活力； （4）奥 园健康执行董事苗思华辞任，郑炜递补。郑炜拥有北京大学信息学博士学位，在技 术研发及互联网通信领域拥有超过 15 年工作经验，2020 年 6 月加入公司，此前曾 供职于百度、

23、北极光创投等知名机构。此外，公司拟逐步退出医美业务，专注于物 业管理及商业运营服务，深挖社区增值服务，同时在社区中应用先进信息技术，增 强智能水平。 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 7 / 17 房地产房地产/ /行业动态行业动态 表表 3：物管物管板块个股重要公告板块个股重要公告 公司名称公司名称 公告日期公告日期 公告内容公告内容 招商积余招商积余 01/05 公司将公开招聘总经理候选人。公司收到控股股东招商蛇口通知，为巩固招商积余一年来的整合成效，顺应招商 积余“国内领先的物业资产管理运营商”战略发展需要，进一步激活招商积余市场化管理的动力与活力，牵引招 商积余

24、更好更快地迈上新台阶，招商蛇口将就招商积余总经理候选人进行公开招聘。公开招聘后如有合适人选， 招商蛇口将履行公司治理程序，正式向招商积余董事会推荐总经理候选人。 烨星集团烨星集团 01/05 公司审计师德勤因审计费用无法达成一致。德勤在其辞任函中指出，考虑审计有关的专业风险、审计费用水平以 及目前工作刘成霞可动用的内部资源等多种因素后，决定辞任公司审计师一职。目前公司尚未公布新审计师。 永升生活服务永升生活服务 01/07 拟以 4.34 亿元现金对价收购广西彰泰物业 65%股份，对应估值为 20 年 11 倍 PE。广西彰泰物业为广西本土最大 物管公司，中指院百强排名 63 位，服务定位中高

25、端。目前拥有合约/在管面积 2200 万方/780 万方，合管比接近 3:1。收购完成后，永升有望发挥自身管理优势及彰泰地域资源优势，协同效应可期。值得注意的是，此次旭辉地 产与彰泰地产集团亦达成战略合作协议，反映旭辉集团在并表永升后的协同发展。 恒大物业恒大物业 01/07 预期 2020 年实现归母净利润约 26 亿元（同比+179.4%） ，净利润/归母净利润预期均为去年同期的 2.8 倍。同比大 幅增长主要原因有：1）在管面积规模快速增长；2）非业主增值服务收入大幅增长；3）社区增值服务收入大幅增 长，4）标准化运营及科技赋能降本增效成效显著。 奥园健康奥园健康 01/07 执行董事苗

26、思华辞任，郑炜递补。郑炜拥有北京大学信息学博士学位，在技术研发及互联网通信领域拥有超过 15 年工作经验，2020 年 6 月加入公司，此前曾供职于百度、北极光创投等知名机构。此外，公司拟逐步退出医美业 务，专注于物业管理及商业运营服务，深挖社区增值服务，同时在社区中应用先进信息技术，增强智能水平。 蓝光嘉宝服务蓝光嘉宝服务 01/08 公司控股子公司天津全维与公司控股股东蓝光发展订立商业运营框架协议，协议金额年度上限为 1.00 亿元。协议 内容有关向蓝光发展提供商业运营服务，包括但不限于商业运营的投资、规划及设计有关的咨询服务、招商代理 服务、运营及管理服务。根据协议，定价政策由双方结合经

27、营情况、预期成本、政府指导和市场情况决定，且协 议条件对公司而言应不低于向第三方提供的条件。 国锐地产国锐地产 01/10 公司全资子公司 GR UK Holdings Limited 拟出售 GR Properties UK Limited 全部已发行股份，总代价约为 3096 万 英镑。目标公司除持有目标物业外，并无业务运营。目标物业位于伦敦的 7-17 Jewry Street，为一座办公大楼，室 内实用建筑面积约为 45062 平方呎，由一层地下室、地面上七层楼、地库储物空间及七个停车位组成。 数据来源：公司公告，东北证券 3. 行业行业新闻新闻 上周，住建部等十部委发布关于加强和改进

28、住宅物业管理工作的通知 ，济南发布 济南市物业管理条例（征求意见稿） ，成都市印发关于进一步促进既有住宅自 主增设电梯工作的实施意见 ，合肥市物业专项维修资金管理中心对市区维修资金 使用表决规则进行调整，财联社披露万物云计划打包物业和科技业务一同上市。 具体来看：1 月 5 日，住房和城乡建设部等多部门发布关于加强和改进住宅物业 管理工作的通知 ，加强和改进住宅物业管理工作。 通知从融入基层社会治理 体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务 业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理等 6 个方面，对提升住宅 物业管理水平和效能提出要求。鼓励有条件的物业服务企

29、业向养老、托幼、家 政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式， 满足居民多样化多层次居住生活需求。 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 8 / 17 房地产房地产/ /行业动态行业动态 表表 4：行业相关新闻：行业相关新闻 时间时间 内容内容 01/04 济南市发布济南市物业管理条例（征求意见稿） ，首次明确了物业管理区域的划分标准，新建楼盘预售或现售备案前应申请划分物业 管理区域并向买受人明示。未按规定申请或明示物业管理区域划分情况，逾期不改正的，最高拟处五万元罚款。 01/05 财联社：万物云空间科技服务股份有限公司正计划打包物业和科技业

30、务一同上市，最终方案还未确定。根据万科 2020 年半年报，旗下 物业服务营收为 67.0 亿元，占营收的 4.6%。2020 年 10 月 31 日，万科物业发展股份有限公司正式更名为“万物云空间科技服务股份有 限公司” ，致力于率先打造适合行业标准的模块与连接能力，在万物互联时代形成空间、设备与人的数据连接 01/05 住房和城乡建设部等多部门发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知 ，加强和改进住宅物业管理工作。 通知从融入基层社会 治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管 理等 6 个方面，对提升住宅物业管理

31、水平和效能提出要求。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收 发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。 01/06 成都市印发关于进一步促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见 ，统一增设电梯表决比例、范围及口径。资金筹集方面，明确增 设电梯所需建设资金、运营维护资金主要由业主承担，同时进一步拓宽增设电梯资金筹集渠道，鼓励社会力量参与增设电梯工作。对于 符合条件且按照意见实施的项目，政府给予 20 万元/台的补助。 01/08 自 2021 年 1 月 1 日起，合肥市物业专项维修资金管理中心对市区维修资金使用表决规则进行调整，大

32、幅降低业主使用维修资金表决门 槛。 将以往维修资金使用须经列支范围专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意的表决规则， 调 整为“双三分之二业主参与表决，参与表决业主双过半同意” 。 01/10 1 月 10 日，保利物业服务股份有限公司与广东长大资产运营管理有限公司合作签约。广东长大资产运营管理有限公司由保利长大工程 有限公司全资持有，主要负责长大公司所属的土地和房产的运营管理，也是保利长大唯一授权开展资产运营管理的单位。 01/10 1 月 10 日，万科物业发展股份有限公司将所持有的无锡万科物业服务有限公司转让予深圳市万科物业控股有限公司，法定代表人也从 王

33、琢珺变更为王迪。近日以来，万物云已转让深圳、杭州、大连、佛山、武汉、青岛、西安等 30 家物业公司 100%股份予深圳万科物业 控股。深圳市万科物业控股有限公司成立于 2020 年 12 月 9 日，法定代表人为朱保全，由万物云空间科技服务股份有限公司全资控股。 数据来源：政府官网及新闻，东北证券 4. 周内重要行业新闻点评周内重要行业新闻点评： 政策助推市场化定价， 增值服务延政策助推市场化定价， 增值服务延 续利好续利好 事件：事件：1 月 5 日，住建部、发改委、银保监会等十部委发布关于加强和改进住宅 物业管理工作的通知 （以下简称通知 ） 。 通知以加快物业服务业发展、推动 物业服务向

34、高品质和多样化升级为出发点，提出：1）融入基层社会治理体系；2） 健全业主委员会治理结构；3）提升物业管理服务水平；4）推动发展生活服务业； 5）规范维修资金使用和规范；6）强化物业服务监督管理。 通知对当通知对当前行业部分主要问题提出了针对性的解决方法，对行业前行业部分主要问题提出了针对性的解决方法，对行业具有里程碑意具有里程碑意 义。义。我们认为， 通知中与物业服务企业重点相关的内容主要有： （1）落实街道属 地管理责任，推动成立业主委员会； （2）扩大物业管理覆盖范围，完善物业服务价 格机制； （3）推动发展社区增值服务，重申养老服务政策优惠。 通知是近期物业行业相关文件中最全面的一次表

35、述，沿时间线可以追溯到近期通知是近期物业行业相关文件中最全面的一次表述，沿时间线可以追溯到近期 以下重要文件以下重要文件。2020 年 12 月 15 日，住建部等发布关于推动物业服务企业加快发 展线上线下生活服务的意见 ， 强调意见包括构建智慧物业管理服务平台、 推进物业 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 9 / 17 房地产房地产/ /行业动态行业动态 管理智能化等；2020 年 11 月 24 日，住建部、发改委等六部委发布关于推动物业 服务企业发展居家社区养老服务的意见 ， 推动和支持物业服务企业积极探索 “物业 服务+养老服务”模式并强调完善监督管理和激励扶持

36、措施；2020 年 10 月 14 日， 发改委、教育部等十四部委联合发布的近期扩内需促消费的工作方案中指出要 搭建智慧物业平台， 通过物企对接各类商业服务， 推动物业服务线上线下联合发展， 满足居民多样化生活需求。2020 年 7 月 20 日，国务院办公厅发布关于全面推进 城镇老旧小区改造工作的指导意见 ， 要求大力改造提升城镇老旧小区， 改善居民居 住条件。 表表5：近期相关文件近期相关文件 时间时间 发文部委发文部委 文件名文件名 主要内容主要内容 2020年 12月 15日 住建部、工信 部等六部门 关于推动物业服务企业加快发展 线上线下生活服务的意见 构建智慧物业管理服务平台、推进

37、物业管理智能 化等 2020年 11月 24日 住建部、发改 委等六部委 关于推动物业服务企业发展居家 社区养老服务的意见 推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+ 养老服务”模式并强调完善监督管理和激励扶持 措施 2020年 10月 24日 发改委、教育 部等十四部委 近期扩内需促消费的工作方案 搭建智慧物业平台，通过物企对接各类商业服 务，推动物业服务线上线下联合发展，满足居民 多样化生活需求 2020 年 7 月 20 日 国务院办公厅 关于全面推进城镇老旧小区改造 工作的指导意见 大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件 数据来源：东北证券，央行、银保监会 4.1. 落实街道属地管

38、理责任，推动成立业主委员会落实街道属地管理责任，推动成立业主委员会 通知 提出要落实街道管理责任， 积极推动业主设立业主大会、 选举业主委员会。 对于暂不具备设立业主大会条件的，探索由社区居委会、业主代表参加的物业管理 委员会临时代替业委会工作。 落实街道管理责任，推进落实街道管理责任，推进业委会业委会成立成立，为物业公司招投标及市场化定价奠定基础为物业公司招投标及市场化定价奠定基础。 目前行业的一大痛点便在于业主委员会渗透率低，导致物业公司更换难度高且后续 提价困难，高企的成本侵蚀基础物管服务的利润空间。从现状看，2021 年 1 月 1 日 起民法典的正式实施在流程上提高了业委会成立的难度

39、。民法典新规定要求业主大 会表决一般事项“应当由专门部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之 二以上的业主参与表决” ， 这也是成立业委会的前提条件， 而此前的门槛是面积及人 数“双过半”即可。此次通知鼓励街道介入指导辖区物业管理工作，通过有效 组织管理提升业主参与社区物业管理活动的积极性，有望显著提升业委会（或临时 替代性的物业管理委员会）成立比例，为物企的招投标或市场化定价奠定基础。 业委会业委会协助协助催交物业费，恶意拖欠或纳入征信。催交物业费，恶意拖欠或纳入征信。此外， 通知也致力于厘清业主委 员会的定位及运作方式，其职责之一便是对拖欠物业费的业主进行催交，同时探索 将恶意拖欠物

40、业费行为纳入个人信用记录。我们认为这将为物管公司收缴率及基础 物业服务坪效的提升带来积极影响。 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 10 / 17 房地产房地产/ /行业动态行业动态 4.2. 扩大物业管理覆盖范围，完善物业服务价格机制扩大物业管理覆盖范围，完善物业服务价格机制 老旧小区改造老旧小区改造&酬金制计费方式酬金制计费方式有望有望为物企外拓带来新增量。为物企外拓带来新增量。 通知 鼓励物业服务 企业管理在管项目周边老旧小区，同时强调“提倡酬金制计费方式” 。若两者能够较 好结合， 我们认为将为物管公司带来较大外拓收入增量， 提升业绩， 主要原因在于： 1） 政策

41、鼓励叠加基层治理体系的逐渐完备， 存量盘的区域性拓展更加容易且成本更 低；2）区域密度提升带来规模优势，管理新盘的边际成本低；3）以酬金制计费并 不意味着物企盈利能力的降低，反而能够保障物企在服务老旧小区时的基本利润率， 根据此前我们的研究（ 大行业，小公司，地产后周期的黄金赛道 ） ，香港物业行业 以酬金制计费为主，提取比例在 10%-15%之间。当然，我们认为当前阶段还不具备 全面铺开酬金制的条件，中期来看，根据物业项目定位差异采用不同的计费方式， 包干制、酬金制并行可能是大概率事件。 物管费趋于市场化，提价空间放宽，利好物管费趋于市场化，提价空间放宽，利好品牌品牌物业。物业。物管费方面，

42、除上述“提倡酬 金制计费”外， 通知也强调物业服务价格以市场竞争形成为主，同时根据服务标 准等因素做动态调整；对于物业服务实行政府指导价的，政府部门需建立并公开动 态价格调整机制。 我们认为， 此次 通知 再次体现物管费趋于市场化的政策导向， 一定程度上放宽物管公司的提价空间，利好服务品质高、口碑优秀的头部物企，对 于行业长期健康可持续发展具有积极意义。 政策鼓励品牌化、规模化。政策鼓励品牌化、规模化。此外， 通知提出“支持物业服务企业兼并重组，推动 物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平” 。我们认为，一方面，对兼并重 组的鼓励将加速当前主流物企收并购的步伐，预期未来行业集中度提升趋势

43、延续； 另一方面，政策面的支持利好具备规模优势的品质主流物企，也坚定了我们看好行 业的信心。 4.3. 推动发展社区增值服务，推动发展社区增值服务，重申重申养老服务优惠政策养老服务优惠政策 一脉相承，继续一脉相承，继续鼓励发展社区增值服务鼓励发展社区增值服务、继续强调养老、继续强调养老。 通知提出， “鼓励有条 件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域 延伸” ，并探索“物业服务+生活服务”模式。同时， “物业服务企业开展养老、家政 等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。 ”值得注意的是，此类说法不是 第一次提出。在今年住建部发布的相关文件中已多次提及发

44、展线上线下生活服务以 及支持物业公司探索养老服务。例如，今年 11 月 24 日住建部等六部委发布的关 于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见中就提到要“推动和支持物业 服务企业积极探索物业服务+养老服务模式” ，并“完善监督管理和激励扶持措 施” 。此次通知可视为对此前文件精神的系统性梳理和进一步强调与深化。 行业尚处于起步阶段，细分业态与商业模式行业尚处于起步阶段，细分业态与商业模式探索空间探索空间广阔广阔。从行业整体的角度，社 区增值服务的盈利模式并不成熟，还需要对服务内容和方式做进一步的拓展和优化， 未来探索与深化空间较大。 从增值服务收入占比来看， 约 2/3 头部物企不超过

45、15%， 社区增值服务还远不是物管行业的重要收入来源。而从毛利率来看，各家物企也存 在显著差异，我们认为，这一方面反映了不同公司间盈利能力的差异，另一方面也 说明在当前时点下社区增值服务还未形成一个业内公认的主流模式，各家公司选择 入局的细分业态以及相应定价/成本策略存在较大的区别。 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 11 / 17 房地产房地产/ /行业动态行业动态 图图 5：主流物企：主流物企社区增值服务收入占比社区增值服务收入占比 数据来源：东北证券，各公司公告 图图 6：主流物企：主流物企社区增值服务社区增值服务毛利率毛利率 数据来源：东北证券，各公司公告 表表

46、6：部分主流物企社区增值服务细分业态统计部分主流物企社区增值服务细分业态统计 养老养老 托幼托幼 文化文化 健康健康 房屋经纪房屋经纪 社区购物社区购物 家政服务家政服务 美居业务美居业务 快递收发快递收发 旅游服务旅游服务 碧桂园服务碧桂园服务 绿城服务绿城服务 永升生活服务永升生活服务 金科服务金科服务 保利物业保利物业 融创服务控股融创服务控股 恒大物业恒大物业 世茂服务世茂服务 数据来源：东北证券，公司公告 注：以公司公告或官方网络渠道明确披露为准 通知延续了支持鼓励物企开展社区增值服务的导向，为增值服务业务的持续投 入与探索奠定坚实的政策基础；同时更加明确物企开展养老、家政等服务可申

47、请优 惠扶持政策，利好已经开展相关细分业态的物业公司，同时有助于全行业持续发展 社区增值业务。 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 12 / 17 房地产房地产/ /行业动态行业动态 5. 周内重要公司公告点评周内重要公司公告点评： 对价合理标的优质， 四轮驱动再进对价合理标的优质， 四轮驱动再进 一步一步 事件：事件：1 月 7 日，永升生活服务公告拟以约 4.3 亿元现金收购广西彰泰物业 65%股 权。交易对价对应 2020 年静态 PE11 倍。收并购完成后，标的将成为公司控股子公 司并实现并表。2018/2019/2020H1，标的公司分别实现营收 1.63/1.

48、93/1.08 亿元、净 利润 4047/5152/3562 万元，并承诺 2020 年净利润不低于 6000 万元。 收购标的收购标的为广西区域龙头，兼具成长潜力、区域口碑和经营效率。为广西区域龙头，兼具成长潜力、区域口碑和经营效率。从规模和储备来 看，标的公司彰泰物业是广西本土最大的物管公司，合约/在管面积分别为 2200/780 万方，合管比约 2.8，成长储备充分。从品牌及项目定位来看，2016、2017、2019、 2020 年标的公司位列中指院物企百强，2020 年排名为 63。服务定位主要为中、高 端项目。公司物业管理费单价在 2-2.2 元/月/平，显著高于其他当地百强物企 1

49、.5-1.7 元/月/平米的水平；同时中指院评价业主满意度超过 86 分，高单价下的高评价，更 体 现 服 务 品 质 。从 盈利 能 力 来 看 ， 标的 公司 18/19/20H1 净 利率分 别 为 24.8%/26.7%/33.0%，横向对比为同业领先。主要原因在于：1）受惠于西部大开发 15%的优惠税率；2）区域聚焦广西，规模效应显著、销管费用率较低；3）标的公 司关联方彰泰集团近期结转新项目比例较高，前期项目成本投入少，毛利率较高。 图图 7：主流物：主流物企规模归母净利率对比企规模归母净利率对比 数据来源：东北证券，各公司公告 规模提升显著，协同效应可期。规模提升显著，协同效应可

50、期。此次收并购将显著增厚永升合约/在管面积规模。 2020H1，公司合约/在管面积分别为 14285/7718 万方，标的公司若成功并表，将直 接为公司超过 10%的规模增量，同时其充足的储备也将在未来 1-2 年内逐步结转， 提升公司在管面积规模增速；此外，我们认为协同效应有望体现在三个方面： 1） 优势互补加速外拓：标的公司在广西地区拥有优秀的口碑及充足的区域资源，但在 外拓上投入较少，超过 90%项目来自彰泰集团及其关联方。而公司拥有强劲的外拓 能力以及丰富的经验及同业资源，两者互补，有望加强在广西地区的市场化外拓， 为规模增长带来新增量；2）社区增值服务快速提升：标的公司目前收入结构以