1、 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究/深度研究 2020年02月17日 房地产 增持（维持） 陈慎陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 刘璐刘璐 执业证书编号：S0570519070001 研究员 韩笑韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 01056793959 林正衡林正衡 联系人 1金地集团金地集团(600383 SH,买入买入): 销售持续展销售持续展 现弹性现弹性,淡季投资力度不减淡季投资力度不减2020.02 2 房地产房地产: 逆周期调节开启中逆周期调节开启中,估值修复进行估值修复进行 时时2020.02 3房地

2、产房地产: 行业周报（第六周） 行业周报（第六周） 2020.02 资料来源：Wind 美国政府机构物业管理研究美国政府机构物业管理研究 非住宅物业管理深度系列之二 核心观点核心观点 美国联邦政府机构物业的管理和国内各自管辖的模式不同，白宫等机构物 业有一个统一的不动产管家：美国联邦总务署旗下的公共建筑服务中心。 它的物业管理模式具有多元服务、服务外包、标准严苛、信披详尽、增效 降费的特点，能够对我国机构物业管理行业形成借鉴：1、我国机构物管市 场分散，整合空间广阔；2、机构物管社会化、外包比例将持续提升；3、 行业服务将向更高集成度、 标准化迈进， 其中龙头服务成本将优于行业； 4、 为业主

3、带来更高效率、更高附加值的物管公司将脱颖而出。我们建议投资 者积极关注物管板块投资机会，A 股方面重点推荐招商积余和新大正。 美国政府机构物业的管家美国政府机构物业的管家公共建筑服务中心公共建筑服务中心 美国联邦总务署旗下的公共建筑服务中心是美国联邦政府物业的资产运营 平台，主要负责向联邦政府提供办公场所和物业管理服务，其历史最早可 以追溯至 1933 年， 肩负为联邦政府增效降费的使命。 截至 2018 年 9 月末， 公共建筑服务中心是美国最大的公共房地产机构，管理面积 3424 万平， 2018 财年租金收入 101 亿美元，物业管理开支 12 亿美元，自有建筑单位 面积物业管理开支 5

4、.90 美元/平/月，2014 财年以来年化涨幅 2.6%。 公共建筑服务中心如何开展物业管理？公共建筑服务中心如何开展物业管理？ 公共建筑服务中心的物业管理模式具有五大特点：1、基础服务之外还提供 交易类和咨询类高附加值服务；2、术业专攻，绝大多数服务都被外包给专 业服务商；3、为服务流程制定了非常详尽的标准化规范；4、信披详尽， 财务透明；5、运作目标清晰，聚焦增效降费，在节约办公空间和运维成本 方面贡献重要力量。 我国机构物业管理的借鉴意义我国机构物业管理的借鉴意义 虽然美国联邦政府旗下机构物业的管理和我国存在着较大的背景区别，比 如规模体量的差异、比如统一和分散管理的差异，但我们认为其

5、中一些亮 点还是值得我国机构物业管理行业借鉴：1、目前我国机构物管市场十分分 散，未来整合空间广阔；2、机构物业管理社会化、外包比例将持续提升； 3、 行业服务将向更高集成度、 标准化迈进， 其中龙头服务成本将优于行业； 4、为业主带来更高效率、更高附加值的物管公司将脱颖而出。 积极关注我国物业管理板块投资机遇积极关注我国物业管理板块投资机遇 我国机构物业管理行业正处于管理规模持续扩张、管理业态日渐丰富、增 值服务多元升维的快速发展期。参考美国联邦政府的物业管理模式，我们 认为我国机构物业的行业价值尚未完全释放。建议投资者积极关注我国物 业管理板块投资机遇， A 股方面重点推荐非住宅物管央企旗

6、舰招商积余， 以及渝派第三方非住宅物管新秀新大正。 风险提示：新冠肺炎疫情发展不确定性，国内外差异影响可借鉴性，规模 扩张带来的管理风险，并购整合风险，人工成本上涨风险。 (7) 2 11 19 28 19/0219/0419/0619/0819/1019/12 (%) 房地产沪深300 一年内行业一年内行业走势图走势图 相关研究相关研究 行业行业评级：评级： 行业研究/深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 2 正文目录正文目录 美国政府机构物业的管家公共建筑服务中心 . 3 公共建筑服务中心：联邦政府的机构物业管家 . 3 PBS 发展历史：大萧条中使命而生，肩负增效降费使命 .

7、3 PBS 在管概况：美国最大公共房地产机构，管理面积超 3400 万平 . 4 PBS 财务运作：背靠联邦建筑基金，政府机构物业的资产运营平台 . 6 公共建筑服务中心如何开展物业管理？ . 7 特点 1：多元服务，高附加值 . 7 特点 2：术业专攻，服务外包 . 8 特点 3：标准严苛，流程规范 . 9 特点 4：信披详尽，财务透明 . 11 特点 5：目标清晰，增效降费 . 12 我国机构物业管理的借鉴意义 . 15 我国机构物管整合空间广阔，龙头服务成本控制有望优于行业 . 15 机构物业管理社会化、外包比例将持续提升 . 15 服务向更高集成度、标准化迈进 . 16 为业主带来更高

8、效率、更高附加值服务 . 17 投资建议 . 18 招商积余：打造机构物管旗舰，领航存量服务未来 . 18 新大正：渝派第三方新秀，启航非住宅蓝海 . 18 风险提示 . 19 行业研究/深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 3 美国美国政府政府机构物业的管家机构物业的管家公共建筑服务中心公共建筑服务中心 我们在 2019 年 10 月 30 日全市场最早发布非住宅物业管理深度报告升维新模式，掘金 新蓝海 ， 其中回顾了海外非住宅物业管理行业， 即设施管理行业 （Facilities Management） 30 余年的发展脉络。随着国内物业管理行业的发展，越来越多物业管理公司将业务

9、延伸 至非住宅物业，其中政府机构物业也是一个重要的板块，目前招商积余、新大正以及港股 的保利物业等物管公司在这个领域都已经有较多布局。如何展望我国机构物业的发展方向， 我们将聚焦美国，来看看以美国白宫为代表的政府机构物业服务是如何展开的，这也是我 们非住宅物业管理系列第二篇研究的主题。 公共建筑服务中心：联邦政府的公共建筑服务中心：联邦政府的机构机构物业管家物业管家 美国联邦政府机构物业的管理和国内各自管辖的模式不同，白宫、威廉杰斐逊克林顿 联邦大厦、赫伯特胡佛美国商务部大厦、联邦贸易委员会大厦等著名的机构物业，都有 一个统一的不动产管家美国联邦总务署旗下的公共建筑服务中心。 美国联邦总务署（

10、General Services Administration，GSA）是联邦政府的重要后勤保障 机构，致力于为联邦政府提供有价值和成本节约型的不动产、物资采购、技术以及其他支 持服务，使得政府机构将精力集中在各自的主要任务之上。 图表图表1： 美国联邦总务署使命、愿景和价值观美国联邦总务署使命、愿景和价值观 使命使命 为联邦政府提供有价值和成本节约型的不动产、物资采购、技术以及其他支持服务 愿景愿景 为美国人民打造有效的联邦政府 价值观价值观 服务，可靠，创新 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 其中，其中，不不动产动产服务由服务由联邦总务署下设的联邦总务署下设的公共建筑服务中心（公共

11、建筑服务中心（Public Buildings Service， PBS）负责）负责，主要包括两个职责：第一，通过新建或主要包括两个职责：第一，通过新建或向私营部门向私营部门租赁物业的方式，为联邦租赁物业的方式，为联邦 政府提供政府提供合适的合适的办公场所；第二，为联邦政府提供办公场所；第二，为联邦政府提供物业物业管理服务。管理服务。根据联邦总务署官网， 作为美国最大的公共房动产组织，截至 2019 年末，公共建筑服务中心拥有或租赁着 8800 多个不动产，其中还包括 413 座历史建筑，管理约 3.69 亿平方英尺（相当于 3428 万平） 的可出租空间， 为 50 多个联邦机构提供高质量的

12、办公场所， 处置多余的联邦政府不动产， 并推动政府机构采用创新的工作场所解决方案和技术。 PBS 发展历史：大萧条中使命而生，肩负增效降费使命发展历史：大萧条中使命而生，肩负增效降费使命 公共建筑服务中心的历史最早可以追溯至公共建筑服务中心的历史最早可以追溯至 1933 年，出于提高行政效率的目的，年，出于提高行政效率的目的，时任美国时任美国 总统罗斯福总统罗斯福将联将联邦政府办公物业的管辖权进行了中央集权。邦政府办公物业的管辖权进行了中央集权。 此后随着联邦政府的重组整合， 其上级部门由财政部变为联邦工程局，再变为联邦总务署，但该部门的核心职能基本没有 发生改变。 1933-1939 年，公

13、共建筑处（年，公共建筑处（Public Buildings Branch，PBB） 1933 年，美国正饱受大萧条困扰，富兰克林罗斯福总统上任后推行新政，其中就包括 政府部门的全面重组，力求提高行政效率。在此背景下，美国成立了财政部采购司 （Procurement Division of the U.S. Treasury） ，其中下设公共建筑处（Public Buildings Branch，PBB） ，负责监督、建造及维护大多数的联邦建筑（具体包括向国会提交信息、 为建设项目获取土地、起草建筑计划、审查投标和授予合同、监督建设活动，以及进行必 要的修理等） 。在此之前，各个联邦机构都是自行

14、解决办公场所的问题，要么建造，要么 租赁，从未统一到一个部门进行管理。 行业研究/深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 4 1939-1949 年年，公共建筑管理局（，公共建筑管理局（Public Buildings Administration，PBA） 为了应对大萧条，联邦政府新设立大量机构负责各类公共工程（如公园、水利、道路和建 筑物）的建设，以求促进就业和拉动经济，但是政府分支机构的数量激增也遭到美国社会 的强烈抨击。1939 年，富兰克林罗斯福总统对政府部门再次进行重组，将多个政府机 构整合为联邦工程局（Federal Works Agency，FWA） ，其中下设公共建筑

15、管理局（Public Buildings Administration，PBA） ，接管了原财政部采购司旗下公共建筑处，以及国家公园 管理局建筑管理处（Branch of Buildings Management of the National Park Service）的 职能，负责建造、维护、运营和保护联邦建筑。1939-1949 年期间，公共建筑管理局投资 了超过 3.5 亿美元的联邦建筑建设和改扩建工作，甚至在第二次世界大战期间承担了为战 时工业工人及其家庭建设住宅项目的临时职能。 1949 年至今，公共建筑服务中心（年至今，公共建筑服务中心（Public Buildings Serv

16、ice，PBS） 1949 年， 哈里 杜鲁门总统牵头通过 联邦财产和行政服务法 （the Federal Property and Administrative Services Act of 1949） ，解散联邦工程局，其所有下属部门的职责由新成立 的联邦总务署（General Services Administration，GSA）接管，希望通过这个机构帮助 联邦政府摆脱 “无意义的重复、 超标的成本以及在提供后勤服务和办公空间时的混乱” （来 源：联邦总务署机构财务报告 ） 。 总务署下设公共建筑服务中心 （Public Buildings Service， PBS） ，完全接管了原

17、联邦工程局旗下的公共建筑管理局的职能。 PBS 在管概况：美国最大公在管概况：美国最大公共房地产机构，管理面积超共房地产机构，管理面积超 3400 万平万平 截至 2018 年 9 月 30 日， 公共建筑服务中心自有物业数量 1646 个， 可用面积 1708 万平， 租赁物业数量 7100 个，可用面积 1716 万平。2011 财年以来物业数量明显下降，可用面 积稳中略降，主要是在节约成本的目标指引下，对于租赁物业组合进行优化，租赁物业的 数量和面积出现下降。公共建筑服务中心将美国划分为 11 个区域，其中物业规模最大的 是华盛顿所在的首都区（Region 11 National Cap

18、ital） ，联邦政府办事处较多，物业数量达 到 631 个，总可用面积达到 868 万平。 图表图表2： 公共建筑服务中心物业数量公共建筑服务中心物业数量 图表图表3： 公共建筑服务中心物业可用面积公共建筑服务中心物业可用面积 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 FY2011FY2012FY2013FY2014FY2

19、015FY2016FY2017FY2018 自有物业数量（个）租赁物业数量（个） 0 1,000 2,000 3,000 4,000 FY2011 FY2012 FY2013 FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018 自有物业可用面积（万平）租赁物业可用面积（万平） 行业研究/深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 5 图表图表4： 公共建筑服务中心物业地理分布（截至公共建筑服务中心物业地理分布（截至 2018 年年 9 月月 30 日，图中单位为百万平方英尺）日，图中单位为百万平方英尺） 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 从物业业态来看，办公楼占比

20、最高，物业数量和可用面积分别占到总体的 72%、78%，其 他主要业态包括法院大楼、仓库、儿童保育设施和泳池等辅助物业、入境口岸、实验室停 车场等。 图表图表5： 公共建筑服务中心公共建筑服务中心物业业态分布物业业态分布（截至（截至 2018 年年 9 月月 30 日）日） 物业类型物业类型 物业数量物业数量（个个） 可用面积可用面积（万平万平） 租金收入租金收入（亿美元亿美元） 经费支出经费支出（亿美元亿美元） 自有自有 租赁租赁 总计总计 自有自有 租赁租赁 总计总计 自有自有 租赁租赁 总计总计 自有自有 租赁租赁 总计总计 办公楼 621 5,680 6301 1253.26 1422

21、.34 2675.61 30.92 51.06 81.98 13.33 51.06 64.39 辅助物业 364 783 1147 34.37 83.61 117.99 1.01 3.33 4.34 0.71 3.35 4.05 仓库 87 442 529 75.25 172.80 248.05 0.58 2.26 2.84 0.37 2.29 2.66 入境口岸 319 31 350 38.09 7.43 45.52 2.03 0.19 2.22 0.91 0.23 1.14 法院大楼 179 26 205 288.93 13.01 301.93 7.38 0.43 7.81 3.55 0.

22、39 3.94 停车场 46 94 140 0.93 0.00 0.93 0.40 0.22 0.61 0.21 0.24 0.44 实验室 30 44 74 17.65 16.72 34.37 0.47 0.76 1.22 0.13 0.74 0.87 注： “辅助物业”包括儿童保育设施、泳池、公用设施和支持结构等 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 从物业面积来看，大多数物业规模不大，但两极分化明显。10000 平方英尺（相当于 929 平方米）以下、以及 10000-25000 平方英尺（相当于 929-2323 平方米）的物业数量分别 占到总体的 53%、22%。10 万平方英尺

23、以上（相当于 9290 平方米以上）的物业数量虽 然只占总体的 9%，但可用面积占到总体的 68%。 图表图表6： 公共建筑服务中心公共建筑服务中心物业面积分布物业面积分布（截至（截至 2018 年年 9 月月 30 日）日） 物业面积物业面积 物业数量物业数量（个个） 可用面积可用面积（万平万平） 租金收入租金收入（百万美元百万美元） 自有自有 租赁租赁 总计总计 自有自有 租赁租赁 总计总计 自有自有 租赁租赁 总计总计 10K 平方英尺以下 704 3,930 4634 21.37 152.36 173.73 103.60 492.40 596.00 10K-25K 212 1,687

24、1899 31.59 247.12 278.71 94.30 781.80 876.10 25K-50K 137 674 811 46.45 218.32 264.77 104.70 711.90 816.60 50K-100K 148 429 577 98.48 280.57 379.04 190.30 942.40 1132.70 100K 平方英尺以上 445 380 825 1510.60 817.55 2328.15 3784.80 2896.20 6681.00 注：10000 平方英尺相当于 929 平方米 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 行业研究/深度研究 | 202

25、0 年 02 月 17 日 6 PBS 财务财务运作：运作：背靠背靠联邦建筑联邦建筑基金，基金，政府政府机构物业的资产运营平台机构物业的资产运营平台 财务方面，公共建筑服务中心的运作围绕联邦建筑基金（Federal Buildings Fund，FBF） 展开。基金主要收入来源是租用物业的联邦机构支付的租金，与较为平稳的物业可用面积 相对应，2014 财年以来租金收入基本稳定在 100 亿美元左右。基金主要支出是租赁开支 （约一半物业是由公共建筑服务中心从私营部门租入，再转租给联邦政府的，这部分物业 会产生租赁开支） ，2018 财年占总支出的 72%，其他主要支出项目包括运维开支、管理费 用

26、等，分别占到总支出的 14%、11%。收入和支出的差额就是净租金收入，2018 财年为 23.5 亿美元，这些净租金收入被存入联邦建筑基金，用于在未来新建、维修和改建公共建 筑服务中心的自有物业。整体而言，美国公共建筑服务中心可以理解为美国联邦政府物业整体而言，美国公共建筑服务中心可以理解为美国联邦政府物业 的资产运营平台。的资产运营平台。 图表图表7： 公共建筑服务中心公共建筑服务中心租金收入、租金收入、净租金收入净租金收入和净利润和净利润 图表图表8： 公共建筑服务中心公共建筑服务中心支出支出结构结构 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；仅统计各财年

27、末 可处置物业的年度经营情况 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；仅统计各财年末 可处置物业的年度经营情况 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 公共建筑服务中心公共建筑服务中心将将自有物业自有物业的物业管理的物业管理服务服务外包外包，单位面积物业管理开支单位面积物业管理开支逐年上涨。逐年上涨。公 共建筑服务中心的收入没有拆分，无法看出物业管理费用的比重，但从联邦建筑基金的支 出结构来看，运维、保护和维修开支基本可以等同于物业管理开支（这些开支实际上由租（这些开支实际上由租 赁物业的各个联邦机构支付，包含在租

28、金里，公共建筑服务中心再用这笔钱聘请第三方物赁物业的各个联邦机构支付，包含在租金里，公共建筑服务中心再用这笔钱聘请第三方物 业管理公司业管理公司提供具体服务）提供具体服务） ，2014 财年以来缓慢上升，2018 财年达到 12.4 亿美元。从结 构上看，2014 财年以来自有建筑物业管理开支占比基本都为 97%左右。将自有建筑物业 管理开支除以自有物业面积，我们可以估算出自有建筑单位面积物业管理开支，从 2014 财年的 5.34 美元/平/月逐渐上涨至 2018 财年的 5.90 美元/平/月，年均涨幅为 2.57%。 图表图表9： 公共建筑服务中心公共建筑服务中心物业管理物业管理开支开支

29、 图表图表10： 公共建筑服务中心公共建筑服务中心自有物业自有物业物业管理物业管理开支开支 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；仅统计各财年末 可处置物业的年度经营情况；物业管理开支=运维开支+保护开支+维修开支 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；仅统计各财年末 可处置物业的年度经营情况；物业管理开支=运维开支+保护开支+维修开支 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 0 20 40 60 80 100 120 FY2014 FY2015 FY2016 FY2017

30、FY2018 租金收入（亿美元）净租金收入（亿美元） 净利润（亿美元） 0 20 40 60 80 100 FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018 运维开支保护开支租赁开支房地产开支 维修开支其他开支管理费用利息费用 10.0 10.5 11.0 11.5 12.0 12.5 13.0 FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018 租赁建筑物业管理开支（亿美元） 自有建筑物业管理开支（亿美元） 5.0 5.2 5.4 5.6 5.8 6.0 FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018 自有建筑单位面积物业管理开支（美元/平/月） 行业研究

31、/深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 7 公共建筑服务中心公共建筑服务中心如何如何开展开展物业管理物业管理？ 特点特点 1：多元服务，高附加值：多元服务，高附加值 美国公共建筑服务中心旗下物业的服务包括： 设施运营服务（设施运营服务（Facilities Operations） ：） ：公共建筑服务中心为自有物业提供标准化的设 施运营服务， 具体包括： 派驻物业代表、 后勤管理、 电气和机械维护、 能源和水资源保护、 租赁管理等。 安保服务（安保服务（Security） ：） ：公共建筑服务中心自有和租赁物业的安保服务由国土安全部（The Department of Homelan

32、d Security） 旗下的联邦保护服务中心 （Federal Protective Service） 负责，具体包括派驻保安，安装警报系统、X 射线、磁力探测器和入口控制系统，对安保 设备 7X24 小时的不间断监控，以及提供统一的警情响应和调查跟进等。 闲置空间出租（闲置空间出租（Outleasing） ：） ：为了提高物业组合的利用效率，公共建筑服务中心会以市 场价格向私营企业以及州和地方政府出租某些物业的闲置空间，包括零售商店、餐饮服务 设施、健身中心、办公空间、仓库和停车场等。这些空间通常配套了足够的便利设施，并 且可以享受低于行业平均的能源和清洁费用。2018 财年公共建筑服务中

33、心来自这部分的 租金收入达到 2750 万美元。 联邦总务署网站设有专门页面展示当前闲置空间的详细信息。 图表图表11： 公共建筑服务中心公共建筑服务中心闲置空间对外出租收入闲置空间对外出租收入 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 儿童托管服务儿童托管服务（Child Care Services） ：） ：截至 2019 年 10 月末，公共建筑服务中心在全美 各地的联邦政府物业中管理着超过 90 个独立运营的儿童托管中心，为联邦政府雇员和普 通公民就近提供安全、优质的儿童托管服务。有超过 7400 名儿童正在托

34、管中心就读，其 中联邦政府雇员的子女必须占到 50%以上。 公共建筑服务中心还会向符合条件的联邦政府 雇员提供财政资助，帮助他们支付托儿费用。 智慧建筑服务（智慧建筑服务（Smart Buildings） ：） ：公共建筑服务中心正在实施智慧建筑战略，积极致力 于使现有建筑现代化，并建立新的设计和施工标准，以实现联邦政府在能源效率和可持续 发展方面的目标，同时仍然确保以合适的成本为联邦政府提供优质的办公场所。 能源和水资源服务能源和水资源服务（Energy and Water Conservation） ：） ：公共建筑服务中心提供战略性 能源管理咨询服务（Strategic Energy M

35、anagement Program） ，为物业使用者提供能源使 用最佳方案，从而节省能源成本、提高净营业收入，提高不动产的价值。 0.0 0.1 0.2 0.3 FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018 闲置空间出租收入（亿美元） 行业研究/深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 8 消防与生命安全服务（消防与生命安全服务（Fire Protection Engineering and Life Safety） ：） ：公共建筑服务中 心将提供安全健康的工作场所，确保应急设施不间断运行，降低联邦政府的受灾风险。具 体服务内容包括：1、参与物业设计和施工，审查

36、新建和改建物业，对新安装的消防和生 命安全设备进行验收和调试；2、参与物业租赁，确保租赁物业防火条件达标；3、参与物 业运营和维护，识别并排除联邦政府自有和租赁物业中的潜在不安全状况，持续检查、维 护和测试消防设备，对公共建筑服务中心和物业使用者进行持续的教育和培训。 环境环境保护保护计划（计划（Environmental Programs） ：） ：公共建筑服务中心提供环境保护相关的政 策、 行动指南和培训， 以帮助物业使用者遵守环保相关法律和法规， 将环保风险降至最低， 并且推广环境保护的最佳管理实践。 设施设施状态披露状态披露服务服务 （Facilities Status） ：） ： 公

37、共建筑服务中心将会收集自有物业的状态信息， 如物业地址、 办公机构、 联系方式、 开放时间、 关闭时间等， 并统一在联邦政府网站披露。 特点特点 2：术业专攻，服务外包：术业专攻，服务外包 联邦总务署认为外包模式可以在不提升总运营成本的情况下，能够对旗下不动产进行更有 效的管理。根据联邦总务署网站，第三方服务商能够提供保安、园林绿化、设备安装维护 和修理、害虫防治、垃圾处理、能源系统维护、装修等后勤服务，以及提供相关服务所需 的设备。公共建筑服务中心在其中主要起到制定服务标准、提供集中采购渠道和监督服务 质量的作用。 图表图表12： 联邦总务署官网上可供选择的联邦总务署官网上可供选择的物业管理

38、物业管理服务及设备（不完全摘录，仅作示例）服务及设备（不完全摘录，仅作示例） 采购清单采购清单 03设施维护和管理设施维护和管理 分类分类代码代码 描述描述 分类分类代码代码 描述描述 00301 智慧建筑系统整合 811006 设施维护和管理咨询 811002 完整的设施维护 003097 辅助维修和改建 561002 水性灭火系统预防性维护和维修服务 811001 电梯及自动扶梯的预防性维护 811005 制冷、暖气、通风、空调、锅炉和冷水机组 HVAC 维护 371001 地面和墓地维护 371002 植树、修剪和清除 371003 除害虫 采购清单采购清单 56建筑和建材，工业服务及用

39、品建筑和建材，工业服务及用品 分类分类代码代码 描述描述 分类分类代码代码 描述描述 5634 屋顶材料、产品和服务解决方案 5636 通道和便携式地板解决方案 5638 防侵蚀解决方案，包括土壤稳定解决方案、保护性屏障 和沙袋、织物和石笼网 56316 节能/防盗门，窗户、透明玻璃幕墙、玻璃和贴膜解决 方案，包括防晒、减震、防弹等特性 56323 门、窗户、面板、天窗面板百叶窗 56325 水暖产品和浴室装置解决方案 56327 节能/高效工业和商业制热/空调装置，空气净化设备， HVAC 系统，锅炉系统，空间加热器，空气幕，风扇和 鼓风机 56328 节能/高效工业和商业用电和燃气热水器，

40、包括选件、 节能监控装置和配件 56329 建材杂项 56330 便携式道路，飞机跑道，停机坪和地垫 采购清单采购清单 73食品服务、接待服务、清洁设备和用品、化学品和相关服务食品服务、接待服务、清洁设备和用品、化学品和相关服务 分类分类代码代码 描述描述 分类分类代码代码 描述描述 375100 储罐式吸尘器 375103 立式吸尘器 375107 手持式吸尘器 375117 地毯清洁剂，包括清洁剂、萃取剂，液体或粉末 375125 清扫器和洗涤器 375129 地板清理装置 375135 零部件 375139 零件修理和更换，清洁设备杂项 375200 拖把、水桶、绞水机、吸水扒、扫帚、刷

41、子、海绵、百 洁布、抹布、洁布、抛光垫等清洁产品及相关用品 375321 洗碗机专用清洁剂，液体或粉末 资料来源：美国联邦总务署，华泰证券研究所 行业研究/深度研究 | 2020 年 02 月 17 日 9 第三方服务商如何成为第三方服务商如何成为联邦联邦总务署的供应商？主要有两个途径：第一，总务署的供应商？主要有两个途径：第一，关注关注 FedBizOpps （FBO）的采购信息的采购信息；第二，申请加入；第二，申请加入 GSA Schedule 计划。计划。 （1）FedBizOpps FedBizOpps（FBO）整理了美国政府的采购计划、合同项目、政府不动产出售等任何超 过 25000

42、美元的采购信息， 这些信息由美国政府印刷局 （U.S. Government Printing Office， GPO）公布，并由科学共同体（Community of Science）在网络上发布且每日更新。第三 方服务商可以关注这些采购信息，并与相关政府机构直接联系。 （2）GSA Schedule 通过 GSA Schedule 计划，联邦总务署与第三方服务商建立了政府范围内的长期合同，使 得联邦政府各机构可以通过总务署搭建的采购平台，直接向第三方服务商采购超过 1100 万种商业产品或服务。GSA Schedule 计划通过提供标准化的交易范式，能够帮助交易双 方缩短交货时间、降低管理成

43、本，同时能够帮助供应商减少库存。 特点特点 3：标准标准严苛严苛，流程，流程规范规范 公共建筑服务中心非常重视公共建筑服务中心非常重视物业管理物业管理的标准化，的标准化，其在 2018 年 12 月相继发布了最新版的 全国运营和保养规范 （National Operations and Maintenance Specification）和公共 建筑保养标准 （Public Buildings Maintenance Standards） 。 其中， 全国运营和保养规范多达 113 页，描述了联邦总务署对于第三方服务商、公共 建筑运营和保养服务的最低要求，具体包括对第三方服务商工作职责、人事安

44、排、管理制 度、质量保障、人身安全、工作时长等的 10 项要求，针对租户环境、建筑运营计划等的 15 项运营要求，以及针对加热系统、新风系统等的 14 项保养要求，可以作为对第三方服 务商服务成效的考核标准。 图表图表13： 全国运营和保养规范主要内容全国运营和保养规范主要内容 规范规范分类分类 明细明细要求要求 针对第三方服务商的要求 工作职责，人事安排，质量控制计划，质量保证，人身安全，敏感数据和技术保密， 工作时长，节能，日志记录，管理制度等 针对建筑运营的要求 租户环境，建筑运营计划，设备库存，安全管理，环境管理，节约能源和水资源， 先进计量系统， 建筑自动化系统和 IT 控制， 防火和生命安全设备和系统， 访客管理， 维修，工作秩序，不确定数量的附加服务，建筑管理和支持服务，月度进度汇报 针对建筑保养的要求 加热系统，新风系统，冷却系统，冷却塔，HVAC 水资源管理，内部管道系统，照 明系统，电气开关和总计，紧急动力设备，耗油分析和换油，垂直交通系统，建筑 结构系统，周边访问控制系统，儿童托管中心 资料来源：美