合作洽谈联系方式：微信：02024 年春节楼市报告2024 年春节假期楼市报告 2024 年春节假日新房市场走势：新房市场小幅回暖一、2024 年春节节后一周热度环比回升 15%.

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0人已浏览 2024-02-23 31页 5星级

物竞天择，适者生存；世道必进，后胜于今供求关系发生重大变化背景下的2024年楼市趋势和机会Contents目录Part 1.供求关系发生重大变化的背景Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响Part 3.2024年楼市趋势和投资机会P a r t 1.供 求 关 系 发 生 重 大 变 化 的 背 景当前中国房地产行业发展面临三大背景，第一、人口见顶，需求萎缩；第二、增量市场见顶，进入存量主导市场；第三、城镇存量住房过剩供求关系发生重大变化的三大背景背景1人口见顶、需求萎缩人口见顶、城镇化进程放缓，出生人口减少，需求逐步萎缩背景3城镇存量过剩城镇存量住房约5.5亿套，住宅总量过剩背景2增量市场见顶城镇户均约1.1套，增量见顶，将进入存量主导市场7.008.009.0010.0011.0012.0013.0014.0015.0020002000420052006200720082009200000222023全国总人口15-64岁人口0500020002000420052006200720082009200000222023出生人口死亡人口当前中国面临总人口、劳动力人口、出生人口三大拐点，出生人口快速下跌、2023年仅出生902万人，死亡1110万人，已经出现死亡人口大于出生人口的“死亡交叉”。在年龄结构上，人口逐渐老龄化，代表着总体上需求减弱，需求结构转向改善化人口见顶：中国人口总量减少，新出生人口减少数据来源：国家统计局，同策研究院2021年全国常住人口峰值14.1亿人2013年全国劳动人口峰值10.1亿人2000-2023年全国总人口、15-64岁劳动人口数2021年死亡人口首次超过出生人口2000-2023年全国出生人口、死亡人口数2016年之后，全国出生人口快速下跌2000-2016年出生人口数相对平稳万人亿人全国七普和六普人口年龄结构-1.4E 08-9000000060000000110000000-1.4E 08-90000000600000001100000000-4岁5-9岁10-14岁15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80岁以上“六普”2010年“七普”2020年首次置业需求减少首次改善需求增加再次改善需求微降2.28亿1.67亿2.15亿2.23亿2.30亿2.07亿截至2023年，主要一二线城市城镇化水平均接近或超过80%，未来城镇化速度放缓，本地进城推动住房需求的动力弱。在全国人口增量见顶背景下，如果外来人口流入放缓，新房需求依赖本地人，新增住房需求将持续回落并进入低位稳定区间需求萎缩：一二线城市城镇化进程将结束城镇化率北京上海深圳广州杭州南京天津武汉成都大连厦门西安长沙宁波福州沈阳青岛南昌合肥郑州2007年84.586.8100.089.448.278.076.363.853.558.368.346.360.234.455.964.236.447.442.561.32008年84.987.5100.089.850.382.877.264.554.459.668.347.161.334.957.564.536.347.143.162.32009年85.088.0100.089.951.977.278.064.855.261.280.274.462.635.458.664.864.747.143.563.42010年86.089.3100.089.853.078.561.164.756.662.088.347.967.735.862.065.465.846.643.666.42011年86.289.3100.084.154.179.780.566.160.763.088.570.168.536.163.366.166.046.364.664.82012年86.289.3100.085.054.880.181.667.561.164.288.671.569.436.664.866.766.168.566.466.32013年86.389.6100.085.355.780.982.067.661.365.488.772.170.637.065.967.466.269.867.867.12014年86.489.3100.085.456.581.982.367.670.466.588.872.672.337.358.868.166.370.969.168.32015年86.587.6100.085.561.883.282.670.671.567.788.973.074.439.667.768.768.071.670.469.72016年86.589.0100.086.163.082.082.979.870.668.989.073.476.048.168.669.470.572.372.171.02017年86.587.7100.079.764.073.169.769.159.369.185.272.866.955.456.770.072.655.247.672.22018年86.588.1100.079.866.575.270.373.260.969.185.768.467.559.757.070.662.055.450.056.12019年84.287.3100.079.967.477.370.973.762.569.286.669.968.563.357.571.462.755.852.658.02020年87.689.3100.080.583.386.884.774.778.882.487.079.282.678.072.584.576.378.176.378.42021年87.589.3100.086.583.686.984.984.679.582.890.179.583.278.473.085.077.278.684.079.12022年87.689.3100.086.584.087.085.184.779.983.390.279.683.378.973.385.077.378.984.679.42023年87.789.4100.086.584.487.185.384.880.383.890.379.783.479.473.585.077.579.285.279.72007至2023年主要城市城镇化率注：2023年为估算数据房改后，中国城镇住宅存量规模快速增长，从95.3亿平米、增长至2020年的321.6亿平米，户均住房套数也从2010年的1.02套增长至2020年的1.09套，按国际经验户均达到1.1套，住房市场峰值到来。住宅存量规模的激增扭转了住房供需的结构、二手房将成为供应主体增量见顶：中国城镇存量住宅接近户均1.1套95.3187.4321.605003003502000年（五普）2010年（六普）2020年（七普）城镇存量住宅面积三次人口普查城镇存量住宅面积亿平米增长92.1亿平米增长96.6%增长134.2亿平米增长71.6%2.113.392.073.1000.511.522.533.542010年（六普）2020年（七普）城镇住宅套数城镇家庭户数亿套/亿户六普、七普城镇住宅套数及家庭户数2010年城镇户均2.84人，1.02套房2020年城镇户均2.57人，1.09套房数据来源：根据人口普查年鉴估算2014年开始，国家提出去库存战略，2014-2023年间，我国商品住宅销售规模为132亿平米，期间，有198亿平米的土地出让，无形中，增了66亿平米的潜在库存。因此，该阶段实际出现“补库存”的情形，进一步挤占未来增量市场的供应空间增量见顶：2014-2023年去库存阶段，又增加了66亿平米土地库存全国商品住宅销售规模132亿平米住宅VS198亿平米土地亿平米10.5211.2413.7514.4814.7915.0115.4915.6511.469.480.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020002020278年-2023年我国新建住房约263亿平米，住宅存量套数约5.5亿套左右，按照户均2.5人来计算，可以容纳13.75亿人，而当前城镇化人口为9.2亿人左右，住房总量过剩存量过剩：截止2023年我国存量住房约5.5亿套0.38 0.65 0.92 1.11 1.35 1.59 1.83 1.88 1.93 1.93 2.03 1.56 1.73 1.93 2.40 3.07 3.57 3.75 3.94 4.05 4.77 1.19 1.51 1.85 2.21 2.85 3.38 4.96 5.54 7.01 5.93 8.62 9.34 9.70 9.85 11.57 10.52 11.24 13.75 14.48 14.79 15.01 15.49 15.65 11.46 9.50.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.001978年1979年1980年1981年1982年1983年1984年1985年1986年1987年1988年1989年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1978年-2023年我国新建住房销售情况亿平米从城镇化与有效购房人群趋势看，1998-2005年，新增城镇化人口维持在每年2000万左右，新增住房供应年均1100万套左右，该阶段处于住房明显紧缺阶段，2006年-2013年，新增住房年均供应2700万套，新增城镇化年均人口为2280万人，该阶段处于住房供应大幅增长阶段。截止到2014年，新增住房量与城镇化人口量基本持平，由于住房供应仍然高速增长，此后，我国进入住房总量过剩阶段。从每年结婚对数趋势来看，2014年也是住房供应超过有效购房人群的节点存量过剩：2014年是我国住房明显供应过剩的开始-000300040005000二者差值城镇化人口新增住房可容纳人口住房供应套数与每年结婚对数的关系020040060080000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年住房供应套数（万套）结婚对数（万对）每年新增住房可容纳人口与城镇化人口趋势住房紧缺阶段住房供应快速增长阶段住房总量过剩阶段万人0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.000420052006200720082009200000222023中国房地产发展经历了3个拐点，在人口红利见顶、政策红利见顶、规模见顶后，中央首次定调“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。未来房地产市场将进入新阶段，相应地调控政策也会配套调整三大背景下中央定调：房地产供求关系发生重大变化数据来源：同策研究院、国家统计局人口红利顶部房地产政策顶部房地产行业规模顶部去库存战略去产能战略全国商品住宅销售面积亿平米要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。724日政治局会议关于房地产的重要表述P a r t 2.供 求 重 大 变 化 对 2 0 2 3 年 楼 市 的 影 响02对土地市场的影响01供求重大变化前后的政策演变03对全国商品住宅市场的影响04对分区域市场的影响Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响十九大后至今中央楼市调控经历三个阶段的转变。第一阶段是2017-2021年的高压调控阶段；第二阶段是2022年的维稳调整阶段；第三阶段是2023年开始的转向放松阶段，其中供求关系发生重大变化是调控政策的转折点供求关系发生重大变化对于楼市调控政策的影响十九大2017年首次提出“房住不炒”2018年6月国开行收回棚改贷款审批权。大规模棚改货币化安置逐步推出央行、银保监会、住建部2020年8月出台“三道红线”国新办新闻发布会2021年3月郭树清提到“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强”，“房地产金融化泡沫化势头得到遏制”高压调控阶段房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转国新办新闻发布会2022年3月把恢复和扩大消费摆在优先位置防范房地产业引发系统性风险支持刚性和改善性住房需求推动房地产业向新发展模式平稳过渡2022年12月中央经济工作会议维稳调整阶段适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策中央政治局会议2023年7月2023年12月中央经济工作会议积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。加快“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。转向放松阶段房地产市场严控阶段供求关系发生重大变化与2016至2018年楼市层层加码相对，当前楼市调控政策进入层层减码阶段，从低能级到高能级城市，核心城市从非核心区域开始放宽限购年限，未来将逐步取消限售、离婚等政策政策调控从“层层加码”进入“层层减码”，从三四线城市向一二线城市扩散2016-2018年楼市调控层层加码2016年9-10月 9天21城重启楼市限购限贷政策，以长三角区域上海周边的热点二线城市（苏州、合肥、厦门、南京）调控加码较为严厉2017年3月 房地产调控蔓延至东部三大经济圈内的热点三四线城市 从厦门开始，开启超过30个城市及地区的“限售”政策收紧：调控下沉至热点三四线城市和普通二线城市，限售第一阶段2017年9-10月收紧：普通二线及热点三四线城市进入限售第二阶段 从2017年9月的重庆开始，近30个城市开启“限售”政策第二阶段，尤其是全国普通二线城市及热点三四线城市2018年3-6月 多部委联合出台措施整治房地产：住建部519政策、七部委开展房地产乱象治理行动、国开行收紧棚改 深圳试点探索长效机制收紧：热点城市调控加码收紧：核心一二线城市限购2022-2023年楼市调控层层减码2022年上半年放松：三四线城市 三四线城市普遍取消限购，放宽限贷，降低首付，发放购房补贴2022年下半年-2023年上半年 二线城市对特定群体放松套数限制，普通二线城市全面取消限购，强二线郊区放松限购，放松限贷、限价，取消限售放松：二线城市结构性 一线城市全面实行认房不认贷，多个一二线城市部分或全面取消限购 全国性首付、存量房贷利率降低2023年下半年放松：核心一二线城市2023年底-2024年1月 一线城市非核心区域，限购年限缩短，单身限购解除 普通住宅标准调整，二套房首付比例降低房产税征收标准调整放松：一线政策放松2023年中央层面不断推动政策调整，以防风险、稳定房地产为核心，持续推动“三大工程”、满足企业融资需求，短期推出降首付和利率的政策，推动需求释放调控政策的目的：恢复需求信心，缓释风险，降低对经济的冲击1月国务院国资委着力防范化解重大风险，密切关注地方融资平台风险，做好重点领域风险防控，加快健全风险监测防控工作体系，牢牢守住不发生重大风险的底线2月财政部用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房供给，配合做好保交楼、稳民生工作，促进房地产市场平稳发展4月中共中央政治局推动建立房地产业发展新模式在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设7月中央政治局要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调然优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱要加大保障性住房等“三大工程”建设，盘活改造各类闲置房产8月住建部、国务院住建部、央行、金融监管总局，推动落实购买首套房贷款“认房不用认货”政策措施。国务院14号文，确立了加大保障性住房建设和供给以及推动建立房地产行业转型发展新模式两大目标 央行、金融监管总局，推动落实降低首付比例和贷款利率措施10月中央金融工作会议促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式11月三部门座谈会要求用好“第二支箭”支持民营房企发债融货，并提出了“三个不低于”的银行贷款目标，强调对不同所有制房地产企业的融资需求一视同仁12月中央经济工作会议积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求加快“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式02对土地市场的影响01供求重大变化前后的政策演变03对全国商品住宅市场的影响04对分区域市场的影响Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响051年1月21年2月21年3月21年4月21年5月21年6月21年7月21年8月21年9月21年10月21年11月21年12月22年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月23年1月23年2月23年3月23年4月23年5月23年6月23年7月23年8月23年9月23年10月23年11月23年12月00400050006000700000000400005000021年1月21年2月21年3月21年4月21年5月21年6月21年7月21年8月21年9月21年10月21年11月21年12月22年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月23年1月23年2月23年3月23年4月23年5月23年6月23年7月23年8月23年9月23年10月23年11月23年12月供应建面成交建面成交楼板价2023年全国宅地市场供应规模同比收缩19.5%，成交规模同比收缩27.4%。当前多数城市依然面临新房销售、库存压力，房企资金紧张尚未缓解，因此政府供地和房企投资都态度谨慎。而且，虽然土地限价放松，全国成交楼板价和溢价率仍持续走低，主要是由于当前房企资金仍承压，地块以底价成交为主全国土地：供求规模整体收缩约20%，溢价率低位下探数据来源：Wind，同策研究院整理2021年-2023年全国住宅类用地供应成交情况万平米2021年-2023年全国住宅类用地成交溢价率情况2023年：宅地供应建筑面积：126819万平米，同比减少19.5%宅地成交建筑面积：81755万平米，同比减少27.4%下半年楼板价呈下降趋势，主要是由于仅一线和二线核心土地城市维持热度 一季度宅地成交溢价率攀升，是由于住宅销售回温，加优质地块，推升土拍热度 二季度开始溢价率小幅下滑，主要是由于市场需求缺乏支撑，热度再度下滑 四季度溢价率低位徘徊，主要是由于企业融资面仍承压，除少数核心城市核心地块热度高外，大量土地仍底价成交元/%0%5 %05000250030003500400045002022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4成交宗数流拍宗数流拍率当前各能级城市均呈土拍规模缩减态势，其中一二线城市土拍地块分化明显，核心区域地块热度不减而外围区域多底价成交；而三四线及以下城市土拍明显更为冷清、宅地成交规模缩减更多。此外，三四线城市流拍率较高，四季度受政策放松、供地策略调整等影响虽流拍率有所下降，但市场缺乏回暖动力，复苏缓慢全国土地：一二线城市热度分化明显，三四线土拍低迷数据来源：Wind，同策研究院整理2022年-2023年全国300城三四线以下城市宅地成交、流拍数量对比宗数万平米受土拍限价放松、政府调整供地策略等影响，四季度流拍率恢复至一季度水平，但仍位于较高水平-17.70%-18.90%-22.9%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.000000200003000040000500006000070000一线城市二线城市三四线及以下城市2022年2023年同比各线城市中，三四线及以下城市土地成交建面同比下滑最多，达到23%，一方面是由于市场库存较大，供地收缩，另一方面房企投资谨慎，普遍看空这类城市2022年-2023年全国300城各线城市宅地成交规划建面规模对比2023年19个样本一二线城市住宅类用地规划建面成交规模下滑20.52%，仅有3城上涨，成交楼面均价分化明显，均价上涨、供地质量好的城市溢价率也高，如北京、西安、苏州等一二线城市土地规模收缩20 21年-2023年一二线典型城市宅地规划建面成交情况城市土地规划建面成交规模（万）2023年同比土地成交楼面均价（元/）2023年同比平均溢价率(%)2021年2022年2023年2021年2022年2023年2021年2022年2023年上海-19.474829446320488.84%5.733.734.04北京60848558119.9504730647321044.75%5.7507.87广州1496820597-27.26793776321377-43.39.537.748.6深圳560473129-72.79984.56.016.653.86苏州1250664563-15.2888.70%4.192.489.45南京1634883822-6.976-35.91.676.649.47成都8-16.00.13%5.736.183.9重庆1471467274-41.40126062045-21.53!.071.40.82青岛1249719311-56.784-48.13.165.18杭州-18.440965116233-4.27.280.563.61西安7-7.3U596267735717.39%.257.511.71宁波688877418-52.4w5722.11.443.388.21武汉2427876101215.5v673924610755.63.333.211.45大连438239138-42.363887033164-63.64%0.350.82.94合肥8251054429-59.3g7353573635-32.14!.322.534.57福州456346265-23.3U35160947273-54.81%9.2810.663.29天津6.6U96184785207-71.82%4.223.380.42南昌370363355-2.3265522124480368.88.15010.77厦门295256201-21.2!3703086522517-27.05.979.6810.1702对土地市场的影响01供求重大变化前后的政策演变03对全国商品住宅市场的影响04对分区域市场的影响Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响根据国家统计局数据，2023年全国商品住宅累计销售9.48亿平米，扣除掉工抵房及补网签等，实际需求在8亿平米左右，成交量再度下探，跌至2010-2012年水平，新房需求持续下降。一方面整体消费下行，购房者决策更加谨慎，住房需求释放存在超跌现象，同时，房地产市场进入转型期，供需关系发生变化，新房、二手房、租赁需求互相影响，行业转向新模式，仍在探索阶段全国新房成交9.48亿平米，同比降17.3%数据来源：同策研究院、国家统计局02468005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2005-2023年全国商品住宅销售面积2023年累计销售9.48亿，销售面积绝对值跌至2010-2012年水平2016年后全国住宅销售面积维持高位，很大程度上依赖棚改，但也造成一部分需求被提前透支亿平米-20.30-9.10-26.80-17.30-40-30-20-502005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2005-2023年全国商品住宅销售面积同比增速2007-2008年 下跌原因：全球金融危机影响 投资保值性需求收缩，刚需旺盛2013-2014年 下跌原因：前期政策持续收缩，大量库存积压 投资保值性需求收缩，刚需依然较多2021-2023年 下跌原因：疫情叠加经济就业下行、房企大量暴雷引发行业危机 投资保值性需求收缩，就业形势严峻导致刚需观望三次实质性下滑，本轮跌幅最大，且2023年至今延续下跌趋势%月度来看，月均成交面积近三年持续下滑，三月小阳春达全年成交高峰后，下半年呈阶梯式下滑，当月同比增速长期低于-20%新房销售逐月下降，下半年低位运行数据来源：同策研究院、国家统计局34.3%-25.8%-60%-40%-20%0 22-----------112023-12当月环比当月同比2022至2023年12月商品住宅销售面积当月同比、环比增速12月同比-25.8%，环比 34.3%全国住宅销售面积月度累计值及累计同比万平米同比增速2023年月均成交7899.7万平米2022年月均成交9553万平米2021年月均成交13044万平米-40.0%-20.0%0.0 .0.0.0.00.00.00000400006000080000001800002021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/22023/42023/62023/82023/102023/12中国商品住宅累计销售面积累计同比分区域来看，东部、东北部地区上半年月均成交面积同比回升，但下半年各区域市场均明显回落，同比增速均为负值，在经济下行，消费不振的影响下，居民普遍观望期情绪较重，一系列楼市松绑、优惠政策仅带来阶段性回暖，持续性不足东部、东北地区上半年同比回升，下半年同比增速均为负值数据来源：同策研究院、wind、国家统计局、dataln2023年全国分区域商品住宅销售面积及同比增速2023年全国分区域商品住宅销售金额及同比增速注：东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省2.1%-22.3%-18.9%7.6%-17.7%-37.6%-17.2%-11.3%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000东部地区中部地区西部地区东北部地区2023年上半年商品住宅月均成交面积2023年下半年月均成交面积2023年上半年商品住宅月均成交面积同比增速2023年下半年月均成交面积同比增速万平米同比增速8.1%-17.5%-12%-0.3%-24.8%-39.0%-14.4%-17.6%-50%-40%-30%-20%-10%0,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000东部地区中部地区西部地区东北部地区2023年上半年商品住宅月均销售额2023年下半年商品住宅月均销售额2023年上半年商品住宅月均销售额同比增速2023年下半年商品住宅月均销售额同比增速亿元同比增速2020年至今，规划化扩张的品牌房企面临更强压力，百强房企权益销售总量及占比持续下探。至2023年TOP30房企权益销售额占比29.3%，TOP100占比41.2%，比高峰时期减少了约1/3全国企业：品牌房企市占率持续下探数据来源：Wind，同策研究院整理62755303641.6).3c.5A.2%0.0.0 .00.0.0P.0.0p.0000020000300004000050000600007000080000900000020202120222023Top30权益销售金额Top100权益销售金额Top30占比Top100占比2016至2023年TOP30/100房企权益销售金额及占比亿元60553121539.1%.1T.42.9%0.0.0 .00.0.0P.0.0000020000300004000050000600007000080000900002000222023Top30权益销售金额Top100权益销售金额Top30占比Top100占比2016至2023年TOP30/100房企权益销售面积及占比万平米2021至2023年，TOP50房企中，央企权益销售金额占比从24%提升至42%，占比接近翻倍。地方性国企占比也从4%提升至11%，规模扩张显著。混合所有制企业占比稳定，而民营企业占比快速萎缩，从56%降至28%，下降约一半全国企业：国有性质企业市占率持续提升数据来源：dataln，同策研究院整理国企4%混合所有制16%民企56%央企24%国企9%混合所有制17%民企34%央企40%国企11%混合所有制19%民企28%央企42 21年按类别TOP50房企权益销售金额占比2022年按类别TOP50房企权益销售金额占比2023年按类别TOP50房企权益销售金额占比2023年融资政策放松且持续利好，但行业整体融资仍然疲软。2023年40家典型房企融资规模约3887亿元，同比下滑32%。一方面由于房企普遍收缩规模，拿地规模大幅减少，对应可抵押用的资产以及融资变少；另一方面受限于金融机构对安全阈值的把控，部分存在债务风险的房企较难新增融资，仅能通过展期等手段延长还款周期，因而不计入融资统计中。国企与民企融资规模分化加剧，央国企融资额占总数约70%，“三个不低于”政策后，民企融资部分回血全国企业：融资规模下行，资金重点流入央国企数据来源：Wind，同策研究院按类型分2022-2023年40家典型房企融资规模40家典型房企公告融资情况02004006008002222222003202204202205202206202207202208202209202223022023032023042023052023062023072023082023092023304005006007008002022003202204202205202206202207202208202209202223022023032023042023052023062023072023082023092023312国企金额民企金额三部门“三个不低于”政策后，民企融资回暖亿元亿元2023年，前50名拿地企业中，央企、国企拿地金额占比持续提升至80%，加上混合所有制企业，占比达到90%。其中央企占比约一半。国企拿地中仅个别房企做全国化扩张，其余为大量城投托底全国企业：TOP50拿地企业，央国企金额占比升至8成国企11%混合所有制15%民企38%央企36%国企38%混合所有制8%民企10%央企44%国企31%混合所有制10%民企10%央企49 21年按类别TOP50房企权益拿地金额占比2022年按类别TOP50房企权益拿地金额占比2023年按类别TOP50房企权益拿地金额占比02对土地市场的影响01供求重大变化前后的政策演变03对全国商品住宅市场的影响04对分区域市场的影响Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响一线城市2023年月均供应、成交面积均较去年走低，分阶段来看，上半年成交小幅回升，但三季度止升转降，新政刺激下，四季度小幅回升，但同比增速仍为负值一线城市在三季度转变成下行趋势数据来源：同策研究院、dataln010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000005006002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价2021年至2023年一线城市商品住宅市场情况万平米元/平米-3.2.6%-24.1%6.2%2.0).2%-32.2%-12.1%-40%-30%-20%-10%0 0002003004005006007008009002023年一季度2023年二季度2024年三季度2024年四季度成交面积（万）环比同比万平米2023年各季度一线城市商品住宅市场成交及同环比2022年月均供应：264.65万平米月均成交：243.64万平米2023年月均供应：231.35万平米月均成交：228.57万平米三季度同比、环比降幅明显一线城市中，上海、北京全年销售面积同比走低，深圳、广州小幅走高；年末政策刺激下成交翘尾，但涨幅不及预期，市场观望情绪较重，上海、广州、北京下半年成交量降幅明显，深圳下半年成交与上半年基本持平，市场相对平稳一线城市下行压力增加，下半年降幅明显数据来源：同策研究院、dataln城市当月同比增速1季度成交面积同比2季度成交面积同比3季度成交面积同比4季度成交面积同比全年成交面积同比全年均价同比北京145.24-5.191.65-4.048.62-26.543.09-27.54c8.6-16.69,492 20.68%上海253.20-4.75&8.94142.705.42-48.028.24-24.845.8-9.90f,488 4.38%深圳75.88-13.573.01 32.13.96-8.08.15 1.4159.00 1.90e,429-6.93%广州231.01 25.00#0.43 1.980.94-20.547.07 21.249.455.207,943 0.68%一线城市2023年商品住宅成交情况（单位：万平米，%）一线城市市场表现相对稳定，月均来看，上海、北京商品住宅供需双降，广州供应下滑，成交小幅上升，深圳供应大幅上升，成交微涨。下半年在各类利好政策刺激下，广州、深圳市场由于市场规模低于北京、上海，政策反馈更明显，但政策热度持续性差下半年政策热度短期凸显，但持续性差数据来源：同策研究院、dataln上海商品住宅供应成交情况万平米元/平米北京商品住宅供应成交情况万平米元/平米广州商品住宅供应成交情况万平米元/平米深圳商品住宅供应成交情况万平米元/平米 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,00005002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价 30,000 40,000 50,000 60,000 70,00005022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价 30,000 35,000 40,000 45,00005022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,0000204060801001202022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价2023年月均供应85.68万平米 同比-11%月均成交76.32万平米 同比-10 23年月均供应42.07万平米 同比-24%月均成交53.22万平米 同比-17 23年月均供应58.55万平米 同比-26%月均成交69.12万平米 同比5 23年月均供应45.06万平米 同比35%月均成交29.92万平米 同比2%全年成交走低的二线城市，各季度同比增速均为负值，少数城市年初短暂升温，但三、四季度降幅扩大，市场活跃度下降，市场需求释放暂缓二线城市分化明显、三、四季度销售降幅扩大数据来源：同策研究院、dataln城市1季度成交面积同比2季度成交面积同比3季度成交面积同比4季度成交面积同比全年成交面积同比全年均价同比苏州130.67-19.828-41.45.51-48.213.07-24.50I1.25-35.16),22716.79%南京180.16-25.767.41-22.12.51-38.179.28-8.72S9.36-24.274,266-0.05%大连55.7944.20D.24-43.544.77-50.64a.36-2.266.16-21.62,717-5.28%宁波190.2824.934.813.100.46-41.608.66-38.35V4.21-14.57#,0317.81%合肥134.78-3.983.4726.14.99-40.55.29-29.62E8.53-12.73,18917.79%青岛267.16-4.4597.65-17.65#2.16-20.62%3.8312.9550.8-10.07,054-3.64%南昌106.07106.89.6522.14P.52-38.38a.94-54.0507.18-9.82,688-3.02%武汉356.9649.09)8.6415.077.24-38.82%3.96-17.70%1,086.80-0.95,509-3.24%二线城市2023年商品住宅供应成交情况（单位：万平米，%）二线城市中全年销售规模同比走高的，主要受上半年涨幅较大带动，同时2022年成交基数偏低，但三季度同比增速转负，年末小幅翘尾，下行压力增加二线城市分化明显、三、四季度销售降幅扩大数据来源：同策研究院、dataln城市1季度成交面积同比2季度成交面积同比3季度成交面积同比4季度成交面积同比全年成交面积同比全年均价同比厦门51.9226.82q.8664.97$.4-41.26R.34-20.47 0.524.52C,7966.40%重庆206.2635.001.57-20.028.24-9.732.7725.73b8.844.92,0162.08%成都376.43-10.29Q5.0535.5730.28-14.619.7414.1331.55.57!,20211.78%福州138.069.920.3315.03717.270.68-0.03V6.0710.77,822-12.13%杭州291.3151.49&2.732.344.67-31.16(6.42-2.0625.0917.154,879-2.25%西安198.665.36#7.225.929.74-18.43)0.3785.415.9719.55,2733.64%天津303.99102.35$6.0121.060.36-6.21$2.61-0.242.9722.93,6501.46%二线城市2023年商品住宅供应成交情况（单位：万平米，%）长三角、珠三角二线城市全年销售规模下滑，年中成交骤降后，在政策刺激下持续回暖，刚需下滑明显，改善性需求为市场主力，带动均价上涨；福建、山东二线城市供应紧缩，整体库存较高，但销售规模降幅相对更窄长三角、珠三角二线城市阶梯式L型下探数据来源：同策研究院、dataln2022-2023年长三角、珠三角二线城市供求量价万平米元/平米2022-2023年福建、山东二线城市成交量价城市范围：南京、苏州、杭州、宁波、东莞、佛山城市范围：福州、厦门、青岛、济南万平米元/平米-5,000 10,000 15,000 20,000 25,000005006002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价2022年月均供应199.25万平米月均成交247.13万平米2023年月均供应149.71万平米月均成交231.02万平米05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000005006002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价2022年月均供应303.40万平米月均成交331.52万平米2023年月均供应258.49万平米月均成交298.65万平米中西部二线城市在成都、西安等市场热度较高的城市带动下成交量价齐升，但区域内市场仍有分化；东北部二线城市销售规模降幅最大，受人口流出影响，整体需求有限，均价相对稳定中西部二线市场相对稳定，分化加剧数据来源：同策研究院、dataln万平米元/平米2022-2023年中西部二线城市成交量价万平米元/平米2022-2023年东北部二线城市成交量价城市范围：沈阳、大连、长春城市范围：成都、重庆、合肥、武汉、西安、长沙、郑州-2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,00005002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价2022年月均供应 56.72万平米月均成交 120.33万平米2023年月均供应 63.24万平米月均成交 100.52万平米 13,500 14,000 14,500 15,000 15,500 16,000 16,500 17,000 17,500 18,000005006007008009002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积均价2022年月均供应 520.67万平米月均成交 525.80万平米2023年月均供应 463.62万平米月均成交 558.65万平米样本三四线城市中，全年销售规模同比下降的，一季度市场短暂升温后迅速转入下行阶段；昆山、太仓等环沪地区受上海市场传动，成交规模降幅明显，但受改善需求占比上升影响，均价走高三四线城市更早进入衰退，3月份后进入下行阶段数据来源：同策研究院、dataln城市1季度成交面积同比2季度成交面积同比3季度成交面积同比4季度成交面积同比全年成交面积同比全年均价同比太仓20.31-52.19.75-55.91.93-69.32$.8-28.72x.79-53.77,24911.38%昆山65.51-12.00E.07-0.68#.68-77.94.08-68.036.34-47.22#,1049.02%常州112.794.21X.72-35.78F.53-48.29T.15-50.212.19-31.68,18710.25%中山105.1825.39.25-28.59Y.18-48.84d.56-42.3823.17-27.15,408-4.36%无锡76.975.73w.4-13.44H.76-31.29V.6-36.48%9.73-19.41#,489-2.50%漳州55.2950.24i.758.93B.72-50.54h.5-16.69#6.26-12.31%9,418-11.84%徐州295.7717.50!8.4317.33$3.93-20.28$6.49-26.2004.62-6.80%8,449-1.32%泉州101.0811.488.94-6.63.9245.58h.53-36.7064.47-2.71%9,866-12.85%三四线城市2023年商品住宅供应成交情况（单位：万平米，%）样本三四线城市中，全年销售规模同比上升的主要由于2022年基数偏低，一二季度增幅较大，带动全年走高，下半年同比增速止升转降，下行趋势明显三四线城市更早进入衰退，3月份后进入下行阶段数据来源：同策研究院、dataln城市1季度成交面积同比2季度成交面积同比3季度成交面积同比4季度成交面积同比全年成交面积同比全年均价同比镇江22.4-1.27.16-35.64.82-35.64.75-39.84p.1-28.7%9,129-8.82%烟台69.6422.18f.919.59R.7-13.68D.55-11.11#3.794.32,4740.47%湛江77.5671.03S.3617.279.77-20.257.39-35.47 8.084.74,6964.79%温州245.03137.945.89-6.776.4-45.261.26-1.36c8.585.21,723-6.41%珠海58.174.83e.9-6.188.94-29.95c.7113.976.717.40%,3761.16%威海26.712.80B.0414.58%.75-18.902.9945.977.4811.13,980-4.60%惠州211.9798.16 6.9735.093.63-12.610.71-25.70q3.2814.06,2811.17%三四线城市2023年商品住宅供应成交情况（单位：万平米，%）长三角三四线城市受区域内一二线城市传动影响，销售面积同比下降16.2%，下半年市场降幅明显，年末翘尾；珠三角三四线城市成交降幅小于长三角三四线，受项目供应影响，均价波动较大珠三角三四线城市成交降幅小于长三角数据来源：同策研究院、dataln万平米元/平米万平米元/平米2022-2023年长三角三四线城市成交量价2022-2023年珠三角三四线城市成交量价统计城市：惠州、汕头、肇庆、中山、珠海统计城市：常州、常熟、昆山、太仓、绍兴、泰州、温州、无锡、徐州、张家港 11,000 11,500 12,000 12,500 13,000 13,500 14,000 14,500 15,00005003002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月成交面积成交均价-2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,00005003003504004505002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月成交面积成交均价2022年月均成交152.92万平米2023年月均成交148.66万平米2022年月均成交270.02万平米2023年月均成交226.24万平米山东三四线城市月均成交面积同比降5.7%，全年均价微跌，三月达峰值后持续下滑；福建三四线城市月均成交面积同比降8.5%，全年均价同比降10.3%，年末翘尾福建三四线市场U型波动，年末翘尾数据来源：同策研究院、dataln万平米元/平米万平米元/平米2022-2023年山东三四线城市成交量价2022-2023年福建三四线城市成交量价统计城市：泉州、漳州、三明、南平统计城市：菏泽、济宁、威海、烟台、淄博 7,500 8,000 8,500 9,000 9,500 10,000 10,50002040608001802022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月成交面积成交均价 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000007080901002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月成交面积均价2023年月均成交106.38万平米2022年月均成交112.86万平米2023年月均成交52.57万平米2022年月均成交57.48万平米P a r t 3.2 0 2 4 年 楼 市 趋 势 和 投 资 机 会022024年新房市场趋势研判012024-2025年总体趋势研判03二手房对新房的替代更加明显Part 3.2024年楼市趋势和投资机会04投资布局机会研判由于过去10年全国土地供应过剩、大量城市广义库存去化周期超过3年、以及大量次新房库存分流新房需求，未来2024-2025年全国将处于去库存阶段，楼市压力很大2024-2025年总体趋势：中国楼市处于去库存阶段数据来源：同策研究院、国家统计局论据一：2014-2023年过剩土地66亿平米论据二：大量城市广义库存去化超过3年论据三：次新房库存大，分流新房需求2014至2023年期间销售住宅面积 vs 住宅土地供应20606204572285729061466158640.630.690.620.771.060.000.200.400.600.801.001.2005000000025000300003500040000200222023新房成交面积二手房成交面积二手/一手20城新房、二手房成交量万平米二手/一手2024-2025年新趋势变化四大看点数据来源：同策研究院、国家统计局一、“2 3模式”政策导向趋势明显。2指住房的双轨制，3指三大工程。二、本轮救市的逻辑是减缓风险出清对于宏观经济的冲击，而非拉动经济三、居民购买住房的逻辑由“投资升值”转向适合居住属性的产品力人口、住房、土地三重分化，三四线城市风险进一步上升四、022024年新房市场趋势研判012024-2025年总体趋势研判03二手房对新房的替代更加明显Part 3.2024年楼市趋势和投资机会04投资布局机会研判为稳定经济及房地产发展，短期政策措施以层层减码，降低限制、增强补贴为主，激发需求释放。中期发力三大工程，稳定房地产市场投资。长期建立房地产发展新模式，增加保障性住房供给、保障市场基础需求政策趋势：短期层层减码，中期发力三大工程，长期构建住房双轨制数据来源：同策研究院、国家统计局短期措施层层减码，激发需求中期措施三大工程，稳定投资长期措施住房双轨，新模式保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造过往限购、限贷、限售等限制需求的政策将全面放松（一线部分保留）；减税、补贴等政策力度增强在大城市规划建设保障性住房，加大保障性住房建设和供给。推动建立房地产业转型发展新模式过去几轮房地产周期的规律特征是：一线城市最先引爆，一线带动二线，二线带动广大的三四线城市。这一规律背后的原因：资本避险逻辑。一线城市不引爆，三四线城市根本没有上涨的信心2024年政策焦点：一线城市是调控风向标70城房价指数中一线带动二线、三线城市轮动轨迹-10-5051-0111-0311-0511-0711-0911-1112-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-1121-0121-0321-0521-0721-0921-1122-0122-0322-0522-0722-0922-1123-0123-0323-0523-0723-0923-11中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:当月同比中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:当月同比中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:当月同比%长期来看，土地投资围绕商品住宅销售波动。短期市场升温会带动土地超额投资、而市场下滑遇冷则加速土地投资缩量。2022年至今，全国商品住宅市场销售回落、预期悲观，销售回款放缓明显制约持续投资。预计2024年市场难有明显升温，全国土地市场仍然维持低位，总规模继续下探，根据二者的关系，预计下降5%-10%。土地市场趋势：2024年规模继续下探5%-300004000050000600007000080000900002008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4全国商品住宅销售面积全国成交住宅类用地规划建筑面积2008至2023年按季度全国商品住宅、住宅类土地成交面积万平米次贷危机后，市场升温，房企超前投资购买土地棚改期间，市场升温，房企超前投资购买土地次贷危机期间，市场遇冷，销售回落，双重制约下土地投资减少销售持续回落，预期悲观，土地投资减少先松地价后放松房价是趋势。2023年18城土拍规则恢复“价高者得”，其中7城诞生“新地王”，政策带动土拍情绪改善明显，一方面，核心城市优质地块土拍升温、竞争激烈，如广州拍出最贵楼面价住宅；另一方面，优质地块取消限价可以提高房企积极性，稳定楼市预期，同时能发挥核心区域房价溢出效应，并逐步传导至周边市场，预计2024年二线城市将率先放开房价限制土地市场趋势：土地市场进一步宽松，热点城市局部重现“地王”广州最贵住宅楼面价“地王”诞生11月21日，广州官宣“取消地价上限”2023年9月广州第三批次土拍供应楼面价52192元/平米2023年12月广州第四批次土拍供应楼面价75650元/平米时间城市地块成交价（亿元）楼面价（元/平米）溢价率竞得者“地王”类型11月2日合肥合肥滨科城BK202305号地块33.871871645%安徽高速楼面价地王11月19日福州屏西小区旧改地块25.422867728.25%保利板块楼面价地王12月12日成都锦江区琉璃厂4.552350043%四川仁和楼面价地王12月12日杭州杭政储出2023165号地块13.3552525838%杭州兴耀板块楼面价地王12月14日东莞2023WR010地块18.0992924130%保利楼面价地王12月18日青岛LS0301-022号地块3.05251858.25%山东金鼎智达楼面价地王12月29日广州海珠琶洲西区地块22.77576059%越秀楼面价地王取消限价上限后，2023年7城土拍诞生新“地王”“地王”竞得者多为央国企从美元周期波动规律来看，大周期为16-17年左右，根据趋势研判，可以看到2024年美元指数大概率会进入下降区间，这对我国货币环境来讲是比较大的利好，有利于流动性及购买力的修复。资金面趋势研判：2024年美元将会进入新一轮的弱周期80.000090.0000100.0000110.0000120.0000130.0000140.0000-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.-----------------------------04美元指数趋势周期2023年由于购房者信心不足，很多人推迟购房，因此，2023年存在超跌的态势。从理论测算，2024年官方公布数据预计在8.48到8.90亿平米，考虑到大量工抵房数据，实际需求在7.5-7.9亿平米左右市场规模预判：2024年住宅实际需求在7.5-7.9亿平米，呈现超跌态势数据来源：同策研究院、国家统计局、Wind2024年全国商品住宅销量测算（中性）15.65 11.46 9.48 8.48 02468021年2022年2023年2024年2024年全国商品住宅销量测算（悲观）亿平米悲观情况下，2024年同比跌幅参考2023年整体同比跌幅，同时结合全国同比降幅收窄趋势，降幅约为9.6%注：2023年12月统计局数据未出，当前为根据1-11月数据估值同比2021年降幅约26.8%同比2022年降幅约18%注：样本二线城市为成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆。样本三四线城市为东莞、常州、嘉兴、南通、徐州、镇江、扬州、佛山、昆山、连云港、洛阳、汕头、烟台、中山、珠海、金华、泉州、九江、泸州、舟山、湖州、宿迁 淮安、泰州、芜湖、绍兴、常熟、丽水、衢州、盐城。2019-2023年 销售面积平均占比一线城市：2.5%；样本二线城市：14.3%；其他城市：83.2%一线城市：2023年较2022年同比增幅1.2%样本二线城市：2023年较2022年同比增幅0.8%样本三四线城市：2023年较2022年同比降幅6.4 24年全国销量推算参考2023年全年同比跌幅预计全年成交8.90亿平米住宅，全年同比下跌5.1%由于不同能级城市销售规模趋势出现分化，按城市能级分别进行测算022024年新房市场趋势研判012024-2025年总体趋势研判03二手房对新房的替代更加明显Part 3.2024年楼市趋势和投资机会04投资布局机会研判2023年是二手房与新房成交比发生重大变化的转折年，从20城新房、二手房成交量来看，2023年两者成交比从2022年0.77上升至1.06，绝对值发生了实质的逆转，随着二手房供应上量涨价跌、需求上行政干预下的税费优惠、购房人群增多等趋势下，二手房优势会更加明显，也将加速对新房市场的挤占二手房冲击新房去库存，对新房替代效应会更加明显20606204572285729061466158640.630.690.620.771.060.000.200.400.600.801.001.2005000000025000300003500040000200222023新房成交面积二手房成交面积二手/一手20城新房、二手房成交量万平米二手/一手0.000.200.400.600.801.001.201.401.6005000250030003500400045002019年01月2019年04月2019年07月2019年10月2020年01月2020年04月2020年07月2020年10月2021年01月2021年04月2021年07月2021年10月2022年01月2022年04月2022年07月2022年10月2023年01月2023年04月2023年07月2023年10月新房成交面积二手房成交面积二手/一手20城新房、二手房成交量万平米二手/一手2023年20城住房成交量总量上涨，但出现明显地二手房挤占新房现象2022年起二手、一手的比例持续上涨居民买房偏好明显转变注：20城包括北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、武汉、宁波、合肥、天津、南京、成都、大连、厦门、西安、青岛、济南、南昌、郑州、南宁数据来源：dataln2023年20城合计成交二手房15864万平方米，同比上涨38.4%，20城中有19城成交量同比上涨，一二线城市的二手房市场出现明显的量涨价跌二手房市场规模上升明显，一二线城市二手房成交同比上涨38.4%样本20城2022年与2023年成交量对比（单位：万平米）11.522.533.50200400600800002022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/12成交面积成交均价万平米万元样本20城2021-2023年二手房成交量价量升价跌城市2022年2023年二手房成交同比新房成交面积二手房成交面积二手房与新房比值新房成交面积二手房成交面积二手房与新房比值北京767 12071.57 639 13702.15 13.60%上海1016 11561.14 916 13831.51 19.60%深圳599 1910.32 629 2720.43 42.50%广州875 7170.82 1025 8400.82 17.10%天津1097 8660.79 1087 12941.19 49.40%重庆660 9881.50 564 10961.94 11.00%杭州525 3700.70 459 6161.34 66.60%南京800 6230.78 983 8650.88 38.80%武汉352 7112.02 359 10462.91 47.30%成都788 12551.59 829 17972.17 43.30%大连712 2790.39 539 3510.65 25.50%厦门1545 2590.17 1632 2480.15-4.00%西安250 5622.25 196 9855.02 75.40%宁波192 5242.73 201 6613.30 26.10%青岛766 3850.50 916 5900.64 53.20%济南1280 3460.27 1151 5050.44 45.80%南昌983 1630.17 855 2190.26 34.40%合肥341 3350.98 307 6582.14 96.30%郑州849 3560.42 1102 8110.74 127.60%南宁508 1710.34 562 2550.45 49.60%合计14906 114660.77 14949 158641.06 38.40H680070802021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/32023/52023/72023/92023/11新房价格同比下跌城市数二手房价格同比下跌城市数-0.7-3.7-5-4-3-2-/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/32023/52023/72023/92023/11新建商品住宅价格指数同比二手住宅价格指数同比除了现房优势，二手房加速替代新房的另一原因是价格调整更迅速，房价跌幅远超新房。截至2023年底，70城价格指数二手房比新房同比多下跌3个百分点，70城中约68城二手房价格同比下跌二手房价格加速下跌，性价比优势更加突出70个大中城市新建商品住宅、二手住宅价格指数同比p个大中城市新建商品住宅、二手住宅价格同比下跌城市数超过60城二手房价格下跌接近50城新房价格下跌数据来源：wind2022年初价格由升转跌2023年下半年跌幅持续扩大%从样本城市成交结构看，以100平为划分标准，定义100平以下为刚需。一线、二线城市100平以下的二手房成交占比明显超过新房成交占比，均明显出现刚需进入二手房市场的现象刚需分流进入二手房市场，影响新房市场去化56.6R.2P.6t.6t.9u.9%0.0.0 .00.0.0P.0.0p.0.0 20平以下新房套数占比100平以下二手房套数占比29.3#.3!.9a.1.8Y.2%0.0.0 .00.0.0P.0.0p.0 20平以下新房套数占比100平以下二手房套数占比2021至2023年一线城市新房、二手房中100平以下成交占比2021至2023年样本二线城市新房、二手房中100平以下成交占比城市类型202120222023上海新房57.6H.1C.0%二手房78.5x.9x.9%北京新房54.3G.3F.4%二手房70.9r.4s.6%深圳新房62.1.1b.5%二手房77.6w.6.5%广州新房52.3S.1P.5%二手房71.5p.6i.6%南京新房35.9).20.9%二手房73.4s.5r.4%苏州新房23.2.0.0%二手房52.3Q.5Q.7%杭州新房40.7$.5$.9%二手房66.1g.5g.4%宁波新房36.63.0(.9%二手房40.9C.3.3%合肥新房31.5.1.4%二手房65.9g.0d.5%济南新房12.7%9.4.0%二手房63.0.1V.5%青岛新房24.5 .9%.0%二手房65.8b.7a.3 21至2023年一线城市新房、二手房中100平以下成交套数占比2023年一线城市二手房挂牌量持续增长，尤其9月“认房不认贷”相继落地，因政策利好于置换客群，二手房挂牌量均大幅上涨，但新政效果持续性不足、反而加重房东的悲观预期，加速降价抛售去库存阶段，二手房供应量会上升，一线城市挂牌量激增5600058000600006200064000660006800070000000004000050000600007000080000900001000002023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月挂牌套数(套)新增套数(套)挂牌均价(元/)590006000060006400065000020000400006000080000002023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月挂牌套数(套)新增套数(套)挂牌均价(元/)2023年上海二手房挂牌走势2023年北京二手房挂牌走势9月1日认房不认贷9月1日认房不认贷9月挂牌量激增9月挂牌量激增2023年二线城市挂牌量稳步上涨。去库存阶段，二手房供应量会上升，二线城市挂牌量也明显增长72007800840040000600008000002023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月挂牌套数(套)新增套数(套)挂牌均价(元/)9月11日全面取消限购、限售9月19日认房不认贷08008000000040000500006000070000800002023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月挂牌套数(套)新增套数(套)挂牌均价(元/)2023年青岛二手房挂牌走势2023年长沙二手房挂牌走势9月1日认房不认贷9月22日取消首套房限购、住房网签备案满4年可转让10月、11月挂牌量持续增长10月、11月挂牌量持续增长从国际经验来看，发达国家早期经历城市化建设后，最终进入存量时代，新房占市场比重下滑，二手房成交占比上升成为市场主导。以美国为例，2009年新房占比最低时仅约10.1%，后期回升至21.5%，日本首都圈成交的新房占比下跌至约36.8%二手住宅替代新房的国际市场规律10.1!.5%0%5 %05E00400600800876542007200192022批准新建私人住宅成屋销量新房占比美国新房、二手房容量对比及新房占比万套36.8%0 0Pp00004000060000800000新建公寓签约户数二手公寓楼成交件数新房占比日本首都圈新房、二手房容量对比及新房占比万套建立模型预测一手、二手房的交易量比重变化，预计未来将一直呈现下滑趋势，到2029年左右，二手房的成交面积将超过新房成交面积预计到2029年左右，二手房成交面积将超过新房一手二手面积比预测图数据来源：同策研究院、wind年份过去值预测值20093.88074520103.75993320113.63119720123.50194420133.38845320143.27923520153..03841220172.91270120182.78980320192.64282420202.50147120212.35424620222.20190320232.0431320241.87912720251.70872820261.53216420271.34899920281..96278320300.759217一手二手比预测表00.511.522.533.544.520092000002220232024202520262027202820292030过去值预测值022024年新房市场趋势研判012024-2025年总体趋势研判03二手房对新房的替代更加明显Part 3.2024年楼市趋势和投资机会04投资布局机会研判城市投资价值判断主要从城市经济、人口、产业协同及市场现状四个维度出发，共7个指标，来衡量城市的发展潜力和市场现状，最终筛选出有投资价值的城市开发投资的布局机会：城市投资价值和机会研判城市发展潜力城市市场现状城市综合价值评判城市投资价值筛选判断逻辑经济人口产业协同市场销售规模库存压力经济指标城市GDP总量代表城市经济水平和购买力基础近三年GDP年均复合增速代表城市经济发展速度和成长潜力人口指标常住人口总量代表城市整体购房需求基数近三年外来人口净流入代表城市人口吸引力和新增需求规模产业协同能力指标产业协同能力定性打分代表城市在都市圈内产业定位、与核心城市的协同能力，即是否能有效承接核心城市产业.投资的外溢房地产市场指标近两年年均市场销售面积衡量城市市场容量和需求活跃度库存去化周期衡量城市市场供需情况和库存风险城市投资价值筛选-指标体系和指标含义2024年房地产市场依然处于触底调整阶段，一定主要投资拿地的风险，通过产业、经济、人口等综合研判，一二线城市投资确定性相对更强、且未来市场回暖更加领先。建议重点关注投资价值高、市场风险低的核心城市开发投资的布局机会：城市投资价值和机会研判海南黑龙江吉林辽宁河北山东福建江西安徽湖北湖南广东广西河南山西内蒙古陕西宁夏甘肃青海四川贵州云南西藏新疆江苏浙江北京上海北京2024年投资重点关注城市上海苏州杭州宁波南京深圳广州成都武汉西安伴随进入存量时代，非住宅资产如自持类资产的投资与运营已成为各大房企选择之一。2022年，Top20上市房企的投资性房地产规模达约1.2万亿，其中79%为以单纯房地产销售业务为主房企，投资性房地产规模达约5447亿存量投资的机会：1.2万亿投资性房地产（Top20上市房企）数据来源：Wind，同策研究院050002500华润置地中国海外发展龙湖集团招商蛇口新城控股万科A旭辉控股集团中国金茂保利发展融创中国金地集团绿地控股华发股份碧桂园越秀地产绿城中国远洋集团滨江集团建发国际集团Top20上市房企投资性房地产规模（单位：亿元）总规模1.2万亿Top20房企的投资性房地产024682000亿以上1500-2000亿1000-1500亿500-1000亿300-500亿100-300亿100亿以下Top20上市房企投资性房地产规模分级（单位：个）以房地产销售业务为主Top20房企占比79%投资性房地产规模5447亿伴随产业升级和城市更新，作为承担着城市发展责任的国资背景企业，手上沉淀着大量存量资产。截止2022年12月31日，发行过债券的城投平台共3583家，可统计的总资产规模约125.65万亿，存量债券规模约12.22万亿。在各类资产中，存货的占比最高，各城投平台间虽有差异，但通常为代建项目和土地资产，资产规模约在37.7万亿左右存量投资的机会：涉房国企沉淀大量资产数据来源：Wind，同策研究院城投平台资产规模125.65万亿城投平台数量3583家20%78%7%0 0Pp0%1 %6%资产规模1(100亿以上500-1000亿300-500亿100-300亿100亿以下无城投平台存量债券规模12.22万亿2022年城投平台各类资产构成30%7%6%1%1%8%6%5%5%4%存货应收款其他流动资产货币资金预付款项合同资产固定资产在建工程其他非流动资产投资性房地产无形资产长期股权投资2022年城投平台各类资产流动资产 非流动资产 2022年各城投平台数量、资产、存量债券构成从全国来看，2020年起办公、商业类物业进入下跌通道。办公价格相比2020年的高点下跌了8.6%，商业价格相比2018年的高点下跌了7.1%。非住宅类物业（含商业办公工业等）价格跌幅更高。而物业价格下跌也使得优质运营服务的收益率出现提升存量投资的机会：物业价格下跌，投资收益率提升1.511.381.121.040.000.200.400.600.801.001.201.401.600420052006200720082009200000222023全国新建办公楼成交均价全国新建商业成交均价1999至2023年全国新建办公楼、商业成交均价万元/平2020年起进入下降通道2.191.621.270.731.511.110.000.501.001.502.002.502000420052006200720082009200000222023上海江苏广东1999至2023年上海、江苏、广东非住宅物业成交均价万元/平2020年起进入下降通道在其他存量资产方面，根据年初的投资者意向调查，投资者对不良资产的关注度大幅提升，在物业类型上青睐产业地产和租赁住宅，另类资产中的生命科学地产、冷链物流等也是关注方向，而往年较为关注的写字楼、商铺等关注度在逐渐下滑存量投资的机会：产业地产受青睐，生命科学地产关注度攀升数据来源：CBRE世邦魏理仕，同策研究院获投资者青睐的物业类型投资者对各种另类资产的关注度0 0P%产业地产写字楼零售物业租赁住宅酒店200222023关注产业地产中，约70%聚焦城市的高标仓关注写字楼中，约75%关注核心商务区甲级写字楼关注零售物业中，约57%关注核心区购物中心/高街商铺关注租赁住宅中，绝大部分关注长租公寓0 0Pp%生命科学地产冷链物流 数据中心 基础设施 养老地产 房地产债 学生公寓迷你仓202020222年，ESR、康桥资本等国内外主要地产投资者完成了在京沪两地生命科学及医疗相关物业的收购11%0%5 %05%核心型核心增益型增值型机会型不良资产20222023投资者的策略选择占比提升5%进出口、电商、高端制造是驱动物流地产发展的主要原因，近年物流大宗投资交易总额持续攀升，以外资买家为主。截止2022年底，全国仓储总面积达12.2亿，其中高标库4.1亿，占比持续提升。在32个主要物流节点城市，虽然2023年受经济震荡和消费疲软等影响，高标库租金有所下滑，空置率上行，但整体相对稳定存量投资的机会：仓储物流地产获外资关注，看重长期稳健收益数据来源：Colliers高力国际，中国仓储与配送协会，物联云仓，同策研究院高标库优点：高空间利用率、高效快速的操作流程和准确可靠的库存管理12.204.1033.6%0%5 %05468002020212022通用（常温）库面积高标库面积高标库占比全国仓储总面积、高标库面积及占比（亿、%）0%5 %0552022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3租金空置率全国32个主要物流节点城市高标库平均租金及空置率（元/月、%）北上广深、成都、西安等城市物流大宗交易额与内外资买家（亿元、%）0500202020212022大宗交易总额内资买家外资买家办公物业的大宗交易额始终较为活跃，但伴随当前投资风险不确定性增加，主力买家从投资型买家转变为企业客户。截止2022年底，全国办公楼运营服务市场的总在管建筑面积7.82亿，同比增速呈现逐年放缓趋势。从全国18个重点城市来看，甲级写字楼的净吸纳量在逐年下滑，空置率升高，多数城市的空置率在20%以上存量投资的机会：办公物业净吸纳量下滑，大宗交易自用比例提升数据来源：Colliers高力国际，国家统计局，CBRE世邦魏理仕，同策研究院7.820%2%4%6%82345678920002020212022建筑面积同比全国办公楼运营服务市场在管建面（万亿）全国18个重点城市甲级写字楼净吸纳量、新增供应及空置率（万、%）0%5 %00200300400500600700800900620020202120222023H1净吸纳量新增供应空置率北上广深、成都、西安等城市办公楼大宗交易额与买家类型（亿元、%）0200400600800820022大宗交易总额企业客户买家内资投资型买家外资投资型买家截止2023年三季度，全国购物中心项目约有5639家，体量达5.02亿，增速近年有所放缓。2023上半年，全国重点24城平均空置率10.81%，较前两年下滑，其中一线城市整体优异，平均空置率为8.00%，远低于二线城市存量投资的机会：一线城市核心商场仍是优质资产注：存增量数据范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内商业建筑面积3万方及以上购物中心数据来源：赢商大数据，同策研究院全国购物中心数量和体量存量（家、亿、%）563950214 0%2%4%6%800002000030000400005000060000200222023Q3购物中心数量存量购物中心体量存量体量存量增速2023上半年全国24个重点城市购物中心空置率（%）4.8%8.4%9.4%9.5%4.2%4.4%5.8%6.0%6.1%9.7.1.2.2.3.7%6.3%7.6.4.1.8.0.0.7.8%0%2%4%6%8 %北京深圳上海广州青岛西安苏州杭州南京长沙武汉成都郑州天津重庆合肥厦门南宁贵阳泉州南昌福州佛山昆明一线强二线二线全国重要24城平均空置率10.81%存量投资的机会：REITs退出打通，租赁住宅成近年投资新风口数据来源：赢商大数据，同策研究院北上广深、成都、西安等城市公寓大宗交易额与买家类型（亿元、%）0204060800022公寓大宗交易总额内资买家外资买家伴随保租房REITs退出渠道的落地，租赁住宅开始受到投资者青睐。根据七普的实际数据，上海城镇约有290万户的租赁家庭，每年创造总计约900亿左右的租金价值。结合“十四五”规划推测，截至2025年，上海整体租赁住房体量在316万套(间)左右，其中集中式公寓约为30.44万套(间)整体估算分散式租赁&个人租赁241.39万套(间)整体集中式公寓30.44万套(间)“十四五”保住房供应余量13.3万套(间)整体体量租赁住房316万套(间)公租房/廉租房30.86万户月度平均租赁住房整租&合租挂牌量6.60万套(间) 分散式租赁&个人租赁目前在租数量234.79万套(间)（机构）“十四五”保租房 已供应部分 26.7万套(间)-“十四五”保租房 计划供应总量 40万套(间)上海租赁住房总量估算

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不知不觉，2023年已经接近尾声。这一年，围绕美国住宅房地产市场最为引人注目的话题之一就是房贷利率的高涨。自去年底30年期抵押贷款利率破6之后，2023年再次破7冲8，这一高昂的利率打破了不少人的购房梦想，一时间各种关于房市泡沫破裂的言论四起。回顾过去，上一次出现如此高的房贷利率还要追溯到20几年前的世纪之初。这些年来，人们已经逐渐习惯了低利率的环境，自2012年房市复苏以来，30年期房贷利率的平均值仅为4.14，使得眼下7%以上的数字显得格外刺眼。2012-2023美国三十年期抵押贷款利率（%）2012-2023美国成屋销售折年数（单位:万套）-1 -*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理正如预期的那样，高额的房贷利率确实导致了较低的房屋成交量。截至2023年9月，美国成屋销售数量仅为353万套，同比下降25%，与2021年9月相比更是下跌了43%。成交量的急剧下降在媒体中被夸大，似乎市场即将崩溃，房屋变白菜。然而，真实情况是否如此呢？毫无疑问，高昂的利率限制了人们的购买力，迫使一些人不得不推迟购房计划。然而，这仅仅是成交量下滑的次要原因，而主导因素可能是市场上可供购买的成屋太过稀缺，为购房者提供的选择相当有限。为什么这么说呢？过去我们主要通过成屋销售量来分析美国房市，因为在相当长的一段时间里，新屋销售量只占据了整体房屋销售的很小比例，仅为约一成左右。然而，自大流行以来，这一比例发生了巨大变化。截至2023年9月，新屋销售量占全部房屋销售的比例已经攀升至17.7%。从绝对数量来看，9月新屋销售折年数为75.9万套，同比增长33.8%，比2021年9月多出2.3%。新屋的热销表明市场上缺少的可能并不是购房者，而是供应不足的问题。2012-2023美国新屋销售折年数（单位：千套）*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理-2 -为了更好地理解美国房屋市场受限的供应状况，我们可以查看上的在线挂牌房屋数量。实际上，在大流行之前，房屋挂牌量已经呈现出波动向下的趋势，全美库存在120万套左右。2020年，美联储通过天量QE推动了房屋市场的繁荣，成交量的急剧增长使得整体挂牌量在2022年2月达到了自这一统计数据发布以来的历史低位，当时整个美国仅有34.6万套房屋在售。加息以来，在售房源总量有所增加，截至2023年10月1日，在售房源回升至73.7万套，但仍与大流行前的平均水平相比存在较大差距。2012-2023年美国房屋销量及新屋销售占比*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理从微观角度来看，2020和2021年，房价快速上涨的同时利率持续下降，引发了房地产市场的“锁定效应”。新购房者享受到历史最低的贷款利率，而过去购房者多数选择再融资，将整个市场的抵押贷款利率基本锁定在3%左右，甚至更低。这基本上冻结了家家户户的房地产头寸。更形象地说，如果一个家庭在过去两年中以3%的利率购买了一套房产，那么通常他们不会选择在当前7.5%的利率水平下出售原有房产，因为一旦卖掉，这家人在购房时将支付过去两倍多的利息，得不偿失。这导致大家都选择-3 -4 -成屋不足，新屋来补。受限的成屋供应为房产商提供了前所未有的历史机遇。从以DR HORTON为首的房地产商的财务报告来看，美国住宅建筑商正在积极利用这一机会大规模购地建房，仅DR Horton一家就拥有可建57万套新房的土地储备。然而，新房建设需要筹资、规划、审批和建设，这一过程耗时较长，意味着整体库存量的回升速度不会太快。因此，库存紧缺可能会成为美国住宅市场的新常态。市场好不好，价格是最好的试金石。去年的报告中我们曾强调过，美房普涨的阶段已经结束，接下来是分化行情。然而，不论市场如何分化，从宏观层面来看，美国房价仍然表现出相对的坚韧。成屋价格的历史峰值出现在2022年6月，中位价达到41.38万美元。今年的房价峰值也是在6月，中位价为41万美元，仅比去年下跌0.9%。最新的数据是截至9月份的，中位价为39.43万美元，同比上涨2.8%。在利率如此高涨的背景下，这样的价格表现可以称之为优秀了。2016-2023年美国房屋在线挂牌量*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理守住自己的房产，不愿意进行交易，从而导致成屋库存严重不足。除此之外，房产止赎申请数量也是一个重要的风向标，有助于我们判断美国房屋市场的健康状况。止赎是指房屋购买者由于无法继续支付贷款而导致违约通知、拍卖预定或银行收回等行为。根据ATTOM的数据显示，2023年三季度全美有100,546处房产存在止赎申请，环比增长3%，同比增长9%。这一上升趋势一方面受政策的影响，由于大流行的原因，联邦政府曾经一度暂停了止赎申请，如今政策期限已过，一些申请正逐渐被受理。另一方面，一些房主仍在应对疫情带来的财务后果或者面临新的挑战。尽管止赎申请数量上升，但从长期来看，目前的数量仍然相对较低，属于正常的健康水平。*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理2020-2023年美国房屋销售中位价-5 -简而言之，尽管高利率存在，但并未导致市场的混乱。低库存是限制市场成交量的主要因素，同时也是支撑房价维持高位的重要动力。展望明年，市场预期美联储可能结束升息，并在年中左右启动降息通道。然而，库存仍然紧缺，主要因为在美国市场上有大量的买家排队等待抵押贷款利率下降到更合理水平时购房，以及许多人准备在价格略微回落时入市购房。这些“耐心买家”为市场提供了稳定的支持，因此不论是利率下降还是价格下降，都会有大量买家迅速行动，阻止房市发生崩溃。此外，受益于库存限制和新旧房价差的减小，新房市场有望继续呈现一抹亮色。U.S.Properties with Foreclosure Filings*数据来源：ATTOM，58安居客研究院综合整理-6 -*数据来源：ZillowZillow各大都会区房屋库存量变化/2023年10月-7 -50%-40%-30%-20%-10%0%Memphis,TNSan Antonio,TXNew Orleans,LAOklahoma City,OKDallas,TXMiami,FLSt.Louis,MOTampa,FLHouston,TXLouisville,KYOrlando,FLDenver,COBirmingham,ALMilwaukee,WICharlotte,NCAustin,TXBuffalo,NYIndianapolis,INJacksonville,FLUnited StatesKansas City,MOCincinnati,OHVirginia Beach,VAHartford,CTMinneapolis,MNColumbus,OHCleveland,OHAtlanta,GAPittsburgh,PAPortland,ORRichmond,VANashville,TNBaltimore,MDPhiladelphia,PASalt Lake City,UTProvidence,RISan Jose,CASan Francisco,CARaleigh,NCBoston,MADetroit,MIChicago,ILRiverside,CALos Angeles,CANew York,NYSan Diego,CAWashington,DCSeattle,WASacramento,CAPhoenix,AZLas Vegas,NV18.00.00.20.40%8.40%5.60%2.2%1.40%0.20%0.00%-0.30%-0.30%-0.90%-2.80%-4.60%-4.80%-5.10%-5.10%-5.50%-5.90%-7.00%-8.00%-9.10%-9.30%-10.30%-10.40%-10.60%-11.30%-11.50%-11.60%-12.00%-13.30%-13.30%-13.70%-14.60%-15.10%-15.40%-17.30%-18.50%-18.90%-19.40%-19.90%-21.60%-21.80%-22.40%-26.3%-26.3%-28.50%-30.80%-32.60%-42.10%Zillow美国各大都会区房价指数涨跌幅/2023年10月-8 -*数据来源：Zillow-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%Hartford,CTMilwaukee,WIProvidence,RIBoston,MASan Diego,CAPhiladelphia,PAMiami,FLVirginia Beach,VACleveland,OHSan Jose,CABuffalo,NYChicago,ILKansas City,MOCincinnati,OHSt.Louis,MORichmond,VALos Angeles,CAColumbus,OHDetroit,MILouisville,KYBaltimore,MDNew York,NYPittsburgh,PAOklahoma City,OKWashington,DCUnited StatesIndianapolis,INRiverside,CAAtlanta,GAOrlando,FLCharlotte,NCMinneapolis,MNSeattle,WATampa,FLBirmingham,ALRaleigh,NCPortland,ORSan Francisco,CADenver,COSalt Lake City,UTMemphis,TNNashville,TNHouston,TXSacramento,CADallas,TXJacksonville,FLPhoenix,AZLas Vegas,NVSan Antonio,TXNew Orleans,LAAustin,TX11.40%8.50%7.00%6.80%6.50%6.10%6.00%5.90%5.60%5.50%5.50%5.30%5.20%5.20%5.10%4.70%4.70%4.70%4.30%4.10%4.10%3.70%3.50%3.30%3.20%2.30%2.00%1.90%1.90%1.80%1.30%0.90%0.40%0.30%0.10%-0.20%-0.20%-0.60%-0.60%-0.70%-1.00%-1.10%-1.20%-1.30%-1.60%-1.90%-2.40%-2.60%-2.90%-9.00%-9.20%-9 -报告说明 1.数据来源：58安居客研究院报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。2.数据周期及指标说明：报告整体时间段：截止2023.12 具体数据指标参考各页标注3.版权声明：58安居客研究院（以下简称“本机构”）是上海瑞家信息技术有限公司及北京五八信息技术有限公司等关联公司（以下简称“本公司”）旗下的内部组织，凡属本机构的权责，上海瑞家信息技术有限公司和北京五八信息技术有限公司其中任一公司均可单独负责或共同负责。本报告中所有的文字、图片、表格均受有关商标和著作权的法律保护，部分文字和数据采集于公开信息，所有权归属于本公司。本机构有权随时对报告内容予以补充、更正或修订。未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、抄袭和改编，否则本公司有权进行维权保护自身权益。如引用、转载，需注明出处为58 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2023年，成都优质写字楼市场供应幅回落，共录得五个楼宇交付，合计约34万平，同减少21.4%；天府新区携近70%的新增供应迈快速发展周期。着眼需求端，宏观经济环境不确定性尚存，年内租赁活跃度回暖有限；此外，业调整及降本增效导致企业的房地产策略转变，系列优化整合、回迁建楼宇等波动之下，最终2023年优质写字楼净吸纳量录得约2.7万平。因此，市场整体空置率同上升4.0个百分点24.7%。就甲级写字楼，持续供应之下，然年内租户的承租能因降本增效低，以及积退租案例多集中于甲级楼宇，导致甲级写字楼市场的空置率于第三季度升31.1%；但步第四季度，随着在谈项纷纷落定，尤其是头部企业愈万平的积需求，使得甲级楼宇吸纳量有所改善，单季录得4.2万平，为近两年来单季度最平，这也令甲级写字楼市场的空置率于年末幅回落0.2个百分点，最终录得30.9%。租，以价换量贯穿全年，但上下半年表现略有不同。上半年业主对需求复苏持观望态度，租调整相对保守，跌幅仅为0.6%；到下半年，鉴于市场回暖不达预期，累计的压令业主采更为激进的招租策略，租平加速下跌，跌幅达3.0%；最终，全市优质写字楼的平均租同下跌3.6%。新增需求按业来看，TMT继续领衔年内需求增，占25.6%；融业及专业服务业紧随其后，分别占20.1%及13.2%。其中，产业互联继续主导扩张，尤其是头部企业的积需求贡献显著，细分领域包括软件系统开发、云计算及物联等领域，带动产业互联占TMT需求同提升8.8个百分点74.8%；随着物流及供应链回归正常化，成都电商务稳步复苏，并衍相关办公需求，带动电商业占TMT需求增4.4个百分点7.4%。其次，融业需求保持稳定增，并持续展现对积的睐，以传统融、保险、银为代表的细分领域带动融业在1,000平以上积需求中占第，录得24.4%。专业服务业，商务咨询、律所分别占60.0%及24.8%，仍为主撑。值得关注的是，成都消费市场的活有效转化为相关业的办公需求落地，类经营业态亦助业主回填空置率。其中，品、酒类等快消品，运动品牌以及3C电的消费需求衍办公需求，带动消费品制造业需求占增2.9个百分点4.9%；出国留学服务、语培训等企业年内积极扩张，且具备相对较承租能的医美腔等类经营性企业的需求也陆续落地楼宇，拉动消费服务业需求占增1个百分点6.9%；新渠道、新技术与零售贸易的加速融合发展亦推升业需求占增0.9个百分点3.4%。分区域看，传统商务区（CBD、东街、南路及城东北）、城南（融城和源）及天府新区展现出对不同业的集聚。传统融与消费相关业的需求积极落地传统商务区，带动租赁活跃度回升；TMT和传统融继续汇集城南，全年59.2%的TMT需求落于此；物流、会展业则因政策导向及国会中带来的产业聚集，衍数笔需求落地天府新区。展望2024年，成都优质写字楼市场的新增供应回升，约66万平的楼宇预计交付使。其中，超57%的新增供应将落于天府新区，推动该板块进步扩张。2023年，由于部分项延期，成都零售物业市场仅迎来3个购物中开业，分别是天府和悦场、新合场和天府悦城，合计供应积约47.3万平，同下降40.3%；天府新区录得85%的新增供应，市场规模显著扩张。同期，运营商持续进驻成都，全年布局7个新项，其中奥特莱斯最为瞩，共签约落地3座。着眼需求端，餐饮增速领跑、旅热度攀，助消费市场加速复苏。统计数据显示，2023年1-11，成都社会消费品零售总额同增10.4%，分别于全国、全省3.2、1.0个百分点，其中餐饮同增26.2%；2023年，成都航空旅客吞吐量达7492.4万次，同增141%，实问鼎中国航空第三城。有鉴于此，叠加年内品牌优胜劣汰、购物中积极调整，核、次级和近郊商圈差异化表现。具体，核商圈在地段优势和旅游复苏的带动下，业主借势调整，腾退并切分原主店的积以招引坪效品牌，全升级的过程中空置率波动上升4.1个百分点；次级商圈对游客的吸纳相对有限，加之常消费增仍受限于经济不明朗的延续，激烈的市场竞争导致空置率上升0.6个百分点；近郊商圈的购物中多为填补所在区域的商业空，竞争相对较，业主积极填补空铺，空置率下降0.3个百分点。因此，全市空置率同上升1.3个百分点11%。相应地，市场调整周期之下，业主以价换量期望赢得先机，全市购物中层平均租同下跌2.0%；其中，次级商圈跌幅最为1.9%，核商圈租于第四季度率先跌企稳。新增需求按业态看，餐饮业态占增7.9个百分点39.8%，体验业态逐步回暖14.5%，但零售业态的拓店仍然谨慎，需求占显著下降9.3个百分点，这也反映出消费者到达实体店的的由“购物”逐步向“购物 体验”转变。细分品类，消费者愈发注重个性化需求与体验感，驱动服饰品牌聚焦垂直品类，集中优势深挖细分圈层，年内极简主义服饰、辣妹潮牌、专业运动等积极扩张，如Toteme、JIL SANDER、SMFK、Snow Peak等。外来餐饮持续来蓉，且菜系丰富，注重体验场景，如gaga、Alimentari Grande等；咖啡茶饮保持活跃，但优胜劣汰趋势已显现，扩张品牌有Peets Coffee、阿嬷作、茉莉奶等；本地餐饮持续挤购物中，快餐、简餐等刚性餐饮活跃。消费者追求反焦虑、松弛感、释放的活态度，驱动年内休闲娱乐、运动解压、美容护肤、亲、宠物等品牌积极拓店。新能源汽继续主导主店的扩张，录得如Volvo、汽众等，但步伐明显放缓。分商圈看，核商圈在地段优势的加持下，业主继续发零售业态，不断升级租户结构，零售占达58.6%；次级商圈竞争压最，部分业主降低招引槛，加餐饮业态占，以快速实现填补空铺，餐饮占升40.8%；近郊商圈在亲娱乐为代表的体验租户上招引突出，体验占21.0%，以迎合周边消费者诉求。2024年，成都零售物业市场的新增供应继续放缓，将录得约46.5万平的新项开业，是2017年以来的新低；新增供应的70%将落于次级商圈，或将进步加剧区域竞争压。核商圈在地段优势和旅游复苏的带动之下，商业活有望继续攀。相应地，市场差异化表现或将延续。2023年，成都仓储物流市场录得三个标库交付，分别为普洛斯天府机场物流园、普洛斯泉驿南及丰树眉，合计约31万平的新增仓储积，同下降25.1%，系近四年新低。着眼需求端，在物流和供应链回归正常化的背景之下，年内吸纳量录得约33.4万平，同显著上升101.7%，但全年需求表现呈先抑后扬的趋势。上半年租户在降本增效的驱动下谨慎扩仓，或优化整合现有仓储积；另，城市规划升级对双流、新都园区带来短期波动，故吸纳量增受限。下半年需求逐步回暖，吸纳量半年环录得94.1%的增，主要得益于系列购物峰的促进。截年末，全市标库整体空置率同下降1.8个百分点7.9%。按业看，随着络消费稳步复苏，三物流和电商继续主导市场去化，需求占合计达75.1%，同增9个百分点。统计数据显示，2023年前11，四川省实物型络零售总额同增14.2%，5,627亿元，其中成都占近70%。此外，产业升级刺激制造业需求释放，需求占增0.8个百分点12.6%。2023年前11，成都规模以上业增加值同增4.5%，于全国平0.2个百分点；其中，在37个业业类中，增速前三的是电机械和器材制造业、医药制造业、汽制造业的增加值，分别同增19.0%、10.8%、10.1%。鉴于以快消品为代表的零售商优胜劣汰，导致年内批发零售的扩仓需求有所放缓，占收窄8.9个百分点。按细分业来看，城配三物流、快递快运、汽零部件及家电供应链物流的活跃度最。分区域来看，降本增效的策略贯穿全年，租户于各园区间积极整合优化仓储积，搬迁占全年租赁案例的15.6%。江、泉为全年租赁活跃度最的园区，合计录得71%的成交案例。相应地，全市标库的平均租同下跌1.1%，但跌幅于下半年逐季度收窄。2024年，成都仓储物流市场的新增供应继续放缓，约23万平的标库计划交付，有望进步改善市场的供需关系。受城市、产业及基建规划与开发所引导的地供应影响，未来三年核园区的标库供应量仅占17.5%，核园区将加速扩张，特别是依托天府国际机场的天府空港园区及简阳。2023年，成都投资市场共录得11笔宗交易，总成交额达42.9亿元，同下降39.6%。标的物来看，除零售物业占近30%外，写字楼、业物流、酒店及综合体则均录得笔交易，撑资产类型多样化趋势延续。买，国企及企构成主，令企业类投资者占超90%。值得关注的是，以法拍为代表的不良资产投资在成都甚是全国范围内均呈现活跃度抬升的趋势。2023年成都不良资产投资占总成交量的36.4%，与型投资并列成为投资者的主要策略。究其原因，法拍类资产的待售物业数量持续攀升，达到历史较平，并吸引投资者择买市场之机局，配置资产。链接浏览下载完整报告CBRE2023年成都房地产市场回顾与2024年展望

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艾普思咨询2023 中国房地产投诉洞察年度报告导导 读读近年来，受益于经济发展与社会进步，我国房地产事业取得重大突破。同时，随着业主法治观念和维权意识的提升，尤其是在宏观调控的大背景下，房地产交易中纠纷频现，大大提升了风险防控难度，降低了开发工作的有效性。本期，我们汇总了人民网地方领导留言板 2023 年全年的房地产投诉数据作洞察分析，助力从业者及监管者洞悉本年度行业痛点与诉求，把握来年发展方向。本报告为专题报告，将于每季度末或年末持续发布，敬请关注本报告为专题报告，将于每季度末或年末持续发布，敬请关注。数据源数据源本报告使用的房地产投诉数据采集自人民网地方领导留言板人民网地方领导留言板，2022 年全国各省市商品房销售面积为国家统计局国家统计局数据，2022 年全国房地产企业销售面积为中指研究院中指研究院数据。数据时效数据时效2023 年 1 月-2023 年 12 月数据说明数据说明1、分析样本不包括与房地产无关的纯物管投诉；2、开发商及楼盘以关键字划分，统计中可能存在少许遗漏；3、一起投诉可能同时涉及多种投诉类型，因此各分类投诉量之和或大于总投诉量。目目录录一、一、20232023 年房地产投诉量：较去年增长年房地产投诉量：较去年增长 5.90%5.90%.1 1二、二、20232023 年房地产行业重点事件年房地产行业重点事件.1 1三、三、20232023 年房地产投诉地域分布：陕西省投诉总量同比减少年房地产投诉地域分布：陕西省投诉总量同比减少 21.24!.24%.4 4四、四、20232023 年房地产投诉分类年房地产投诉分类.5 54.1 质量投诉：房屋及装修质量投诉较去年增长 17%.64.2 服务投诉：办证服务投诉量大幅增长 26%.84.3 合同投诉：烂尾投诉较去年下降 8%.9五、五、20232023 年房地产投诉开发商分析年房地产投诉开发商分析.11115.1 碧桂园、绿地控股、融创中国、万科地产、建业地产投诉地域分布.125.2 碧桂园、绿地控股、融创中国、万科地产、建业地产主要投诉问题.13六、六、20232023 年十大被诉楼盘年十大被诉楼盘.1616结语结语.1818艾普思咨询：2023 中国房地产投诉洞察年度报告1一、2023 年房地产投诉量：较去年增长 5.90%一、2023 年房地产投诉量：较去年增长 5.90 23 年，人民网地方领导留言板共收到房地产投诉约 12.40 万12.40 万起，较去年增长 5.90%。较去年增长 5.90%。从时间分布来看，1-12 月投诉量呈波动增长趋势呈波动增长趋势，其中 11 月、12月为投诉高峰11 月、12月为投诉高峰。本年度除 1 月、6 月、7 月外，其他月份投诉量均高于去年。图 1：2023 年房地产投诉量走势二、2023 年房地产行业重点事件二、2023 年房地产行业重点事件2023 年是房地产市场深度调整的一年，市场供求关系发生了重大变化，消费者购房意愿处于相对低位，市场持续低迷，部分房企因债务危机出现“暴雷”现象。事件 1碧桂园债务危机事件 1碧桂园债务危机2023 年下半年，碧桂园债务危机碧桂园债务危机相关信息给房地产市场带来巨大冲击，并引发广泛关注，与此同时，该品牌烂尾问题烂尾问题、交房服务交房服务、办证服务办证服务相关投诉量均有大幅增长。除人民网地方领导留言板的涉诉信息外，我们追踪了该事件在全网范围内的2023 年中国房地产投诉洞察报告2舆情态势。2023 年 6 月，“碧桂园债务危机”相关消息在网络上少量传播，但因传闻所涉两笔债券尚未正式到期，并未引发进一步舆论。直至 8 月 8 日8 月 8 日，碧桂园公开承认公司没有支付应该于 8 月 7 日支付的两笔美元债的票息，当日相关声量环比大幅增长 34040%，达 2488 条。此后数日内，“碧桂园暴雷”相关消息持续引爆舆论，并于 8 月 11 日达到声量峰值（5518 条）持续引爆舆论，并于 8 月 11 日达到声量峰值（5518 条）。10 月 10 日10 月 10 日，碧桂园向港交所发出公告表明其将无法按时支付一笔 4.7 亿港币的到期贷款，该消息再次引发舆论小高峰再次引发舆论小高峰。此后的很长一段时间内，公众对该事件仍保持高度关注，直至 12 月，每日平均声量依然近 600 条。相关消息主要分布在新浪微博新浪微博（17.37%）、懂车帝懂车帝（15.40%）、微头条微头条（11.09%）、今日头条今日头条（8.00%）、微信微信（7.47%）等站点。图 2：2023 年 7-12 月“碧桂园暴雷”事件声量走势及站点分布针对该事件，众多网友发表了自己的看法，其中提及恒大及其他“暴雷”企提及恒大及其他“暴雷”企2023 年中国房地产投诉洞察报告3业业、担忧企业实控人转移资产跑路担忧企业实控人转移资产跑路、感叹“最终被坑的是普通老百姓”感叹“最终被坑的是普通老百姓”的言论较多。图 3：“碧桂园债务危机”事件评论热词事件 2富力地产被申请破产重整事件 2富力地产被申请破产重整7 月 12 日，广州市广丰混凝土有限公司和广东祥正商贸有限公司同时向广东省广州市中级人民法院申请对广州富力地产股份有限公司进行破产清算对广州富力地产股份有限公司进行破产清算。相关消息 7 月 12 日开始有少量报道，并于次日在网易新闻网易新闻、新浪微博新浪微博、今日头条今日头条、搜狐新闻搜狐新闻等社交平台及新闻站点上迅速传播，声量达 4414 条。7 月 14 日，相关声量达到峰值（5015 条）。对此，富力地产 7 月 13 日回应称，富力不存在资不抵债的情况，且经营正常，不具备破产原因，紧接着 7 月 14 日便收到法院不予受理不予受理的裁定，由此，事件声量快速下降。但下半年富力地产又发生了商票逾期商票逾期、被法院强制执行被法院强制执行、股票大跌股票大跌等事件，并引起社会面广泛关注，该企业的“破产”风波仍未真正平息。2023 年中国房地产投诉洞察报告4图 4：2023 年 7-12 月“富力地产被申请破产重整”事件负面声量分布三、2023 年房地产投诉地域分布：陕西省投诉总量同比减少 21.24%三、2023 年房地产投诉地域分布：陕西省投诉总量同比减少 21.24%从地域分布来看，2023 年河南省、河北省、山东省、陕西省、安徽省河南省、河北省、山东省、陕西省、安徽省投诉量居前五，除陕西省陕西省房地产投诉量较去年减少 21.24%减少 21.24%外，其他四省均有所增长。结合销售面积来看，甘肃省、辽宁省、陕西省、河北省投诉比远高于均值甘肃省、辽宁省、陕西省、河北省投诉比远高于均值（1.69）。四省市值得关注的投诉事件有：甘肃省武威市万嘉壹号院甘肃省武威市万嘉壹号院未能按时交房、辽宁省沈阳市吾悦华府辽宁省沈阳市吾悦华府不通燃气、陕西省西安市天琴湾陕西省西安市天琴湾质量存安全隐患、河北省保定市直隶新城河北省保定市直隶新城违规交房且乱收费。2023 年中国房地产投诉洞察报告5图 5：2023 年全国各省房地产投诉量 top10四、2023 年房地产投诉分类四、2023 年房地产投诉分类房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2023 年全国房地产投诉中，质量质量相关投诉较去年增长 5.49%增长 5.49%，达 45966 起；合同合同相关投 29152 起，较去年增长3.49%增长3.49%；服务服务相关投诉 62693 起，较去年下降 3.23%下降 3.23%。2023 年，质量投诉与服务投诉重合率 25.59%，较去年下降 5.94%；合同投诉与服务投诉重合率 19.12%，较去年增长 2.53%；质量投诉与合同投诉重合率为13.42%，较去年增长 8.50%。2023 年中国房地产投诉洞察报告6图 6：2023 年全国房地产投诉分类4.1 质量投诉：房屋及装修质量投诉较去年增长 17%4.1 质量投诉：房屋及装修质量投诉较去年增长 17 23 年，质量投诉中房屋及装修质量房屋及装修质量相关投诉 33568 起，相关投诉 33568 起，较去年增长 17%；车位质量车位质量相关投诉 2625 起相关投诉 2625 起，较去年增长 18%；违章搭建违章搭建、设计不合理设计不合理相关投诉分别为 1397 起、217 起。2023 年中国房地产投诉洞察报告7图 7：2023 年房地产质量投诉具体问题本年度房屋及装修质量投诉中主要问题为渗漏、开裂渗漏、开裂，相关投诉量分别为10599 起、6713 起，分别较去年增长 8%、24%，塌陷、隔音塌陷、隔音相关投诉分别同比增长 25%、27%。图 8：2023 年房屋及装修质量投诉问题2023 年中国房地产投诉洞察报告8图 9：2023 年房地产质量投诉词云4.2 服务投诉：办证服务投诉量大幅增长 26%4.2 服务投诉：办证服务投诉量大幅增长 26%服务类投诉中，物业及配套服务物业及配套服务投诉量投诉量 36614 起，较去年增长 8%，其中乱用维修基金、乱收电费、物业不作为乱用维修基金、乱收电费、物业不作为等问题投诉较多；办证服务办证服务投诉量 11526起，较去年大幅增长 26%，主要投诉问题为无法办理房产证；无法办理房产证；交房服务交房服务投诉 11432起，较去年增长 14%，主要涉及延期交房；延期交房；服务态度服务态度相关投诉 6889 起，较去年下降 21%，工作人员办事推脱、拖延工作人员办事推脱、拖延相关投诉较多。2023 年中国房地产投诉洞察报告9图 10：2023 年房地产服务投诉具体问题图 11：2023 年房地产服务投诉词云4.3 合同投诉：烂尾投诉较去年下降 8%4.3 合同投诉：烂尾投诉较去年下降 8 23 年，合同类投诉中合同欺诈合同欺诈投诉量 11983 起，较去年增长 9%，主要涉及面积缩水、虚假宣传面积缩水、虚假宣传等问题；退款退款投诉 3933 起，较去年增长 9%；烂尾烂尾投诉 35742023 年中国房地产投诉洞察报告10起，较去年下降 8%。此外，强买强卖强买强卖、降价降价相关投诉较去年均下降。图 12：2023 年房地产合同投诉具体问题图 13：2023 年房地产合同投诉词云2023 年中国房地产投诉洞察报告11五、2023 年房地产投诉开发商分析五、2023 年房地产投诉开发商分析2023 年，投诉量前五的开发商为碧桂园、绿地控股、融创中国、万科地产、建业地产，其中碧桂园碧桂园投诉量较去年增长 56%增长 56%，绿地控股、融创中国投诉量较去年分别降低 15%、9%。结合销售面积来看，建业地产建业地产、富力地产富力地产投诉比分别为 2.53、2.04，远高于前十平均值（1.22）；投诉比分别为 2.53、2.04，远高于前十平均值（1.22）；碧桂园碧桂园、万科地产万科地产投诉比分别为 0.47、0.45，远低于前十平均值（1.22），声誉表现较好投诉比分别为 0.47、0.45，远低于前十平均值（1.22），声誉表现较好。值得注意的是，第三季度开始碧桂园碧桂园投诉量暴增，业主对交房交房、办证办证相关风险担忧加剧，建议开发商予以重视。本年度碧桂园碧桂园投诉量 2660 起，较去年增长 56%，主要被诉楼盘有济南市碧桂园都荟府、太原市碧桂园凤凰城、邯郸市碧桂园锦麟府济南市碧桂园都荟府、太原市碧桂园凤凰城、邯郸市碧桂园锦麟府等；绿地控股绿地控股投诉量为 1250 起，较去年下降 15%，郑州市绿地城、徐州市绿地运河小镇、淮北市绿地 21 城郑州市绿地城、徐州市绿地运河小镇、淮北市绿地 21 城等楼盘投诉量较高。融创中国融创中国投诉量 1215 起，较去年下降 9%，郑州市融创中原宸苑、昆明市融创文旅城、西安市融创东方宸苑郑州市融创中原宸苑、昆明市融创文旅城、西安市融创东方宸苑等楼盘投诉量较高；万科地产万科地产投诉量 1169 起，与去年基本持平，主要被诉楼盘有兰州市万科城、兰州市万科星光都会、长春市万科时代都会兰州市万科城、兰州市万科星光都会、长春市万科时代都会等；建业地产建业地产投诉量 910 起，较去年增长 42%，周口市建业新城、洛阳市建业定鼎府周口市建业新城、洛阳市建业定鼎府、洛阳市建业世悦府洛阳市建业世悦府收到投诉较多。2023 年中国房地产投诉洞察报告12图 14：2023 年房地产开发商投诉分布5.1 碧桂园、绿地控股、融创中国、万科地产、建业地产投诉地域分布5.1 碧桂园、绿地控股、融创中国、万科地产、建业地产投诉地域分布从地域分布来看，碧桂园碧桂园投诉量最高的是河南省、山东省，投诉量占比均在10%以上，河南省郑州市碧桂园龙城河南省郑州市碧桂园龙城（15 起）、山东省济南市碧桂园都荟府山东省济南市碧桂园都荟府（22起）为重点投诉楼盘。绿地控股绿地控股投诉量排在前三的是陕西省（14.37%）、江苏省（12.96%）、河南省（10.93%），陕西省西安市绿地新里城陕西省西安市绿地新里城（17 起）、江苏省徐州市绿地运河小镇江苏省徐州市绿地运河小镇（19起）、河南省郑州市绿地城河南省郑州市绿地城（36 起）为重点投诉楼盘。融创中国融创中国相关投诉较多的是陕西省、山东省、河南省，分别占比 12.78%、9.51%、8.23%，陕西省西安市融创东方宸院陕西省西安市融创东方宸院（21 起）、山东省济南市融创文旅城山东省济南市融创文旅城（12 起）、河南省郑州市融创中原宸院河南省郑州市融创中原宸院（23 起）为重点投诉楼盘。万科地产万科地产投诉量排在前三的是广东省（10.06%）、江苏省（8.15%）、辽宁省2023 年中国房地产投诉洞察报告13（7.95%），广东省深圳市万科星城、江苏省徐州市万科时代之光、辽宁省沈阳市万科首府未来城广东省深圳市万科星城、江苏省徐州市万科时代之光、辽宁省沈阳市万科首府未来城分别收到 10 起、8 起、11 投诉。建业地产建业地产投诉量主要集中在河南省，投诉量占比达 93.93%，河南省周口市建业城河南省周口市建业城（29 起）、河南省周口市建业新城河南省周口市建业新城（20 起）、河南省安阳市建业城河南省安阳市建业城（15 起）为重点投诉楼盘。图 15：2023 年房地产投诉量前五开发商投诉地域分布5.2 碧桂园、绿地控股、融创中国、万科地产、建业地产主要投诉问题5.2 碧桂园、绿地控股、融创中国、万科地产、建业地产主要投诉问题从投诉分类来看，2023 年融创中国融创中国、建业地产建业地产服务问题居多服务问题居多，占比分别为39%、38%；碧桂园碧桂园、万科地产万科地产质量投诉较多质量投诉较多，分别占比 38%、41%。2023 年中国房地产投诉洞察报告14图 16：2023 年地产投诉量前五开发商主要投诉问题2023 年，投诉量前五开发商质量投诉具体问题中，渗漏渗漏、开裂开裂为主要问题，碧桂园碧桂园收到渗漏相关投诉 314 起、开裂相关投诉 186 起，万科地产万科地产收到的渗漏、开裂相关投诉分别为 162 起、83 起；绿地控股绿地控股收到的渗漏、开裂相关投诉分别为 119 起、81 起。图 17：2023 年房地产投诉量前五开发商质量投诉问题2023 年中国房地产投诉洞察报告15合同投诉方面，碧桂园碧桂园、绿地控股绿地控股被诉问题主要集中在合同欺诈、烂尾问题、退房退款合同欺诈、烂尾问题、退房退款；万科万科被诉问题主要集中在合同欺诈、退房退款合同欺诈、退房退款，烂尾相关投诉较少；建业地产建业地产、融创中国融创中国被诉问题主要集中在合同欺诈、烂尾问题合同欺诈、烂尾问题。图 18：2023 年房地产投诉量前五开发商合同投诉问题服务投诉方面，碧桂园碧桂园收到的物业及配套服务物业及配套服务、交房服务、服务态度、办证服务交房服务、服务态度、办证服务相关投诉均较多，都在 100 起以上；万科地产万科地产被诉问题主要集中在物业及配套服务、服务态度物业及配套服务、服务态度，投诉量分别为 366 起、105 起；除碧桂园碧桂园外，融创中国融创中国、建业地产建业地产收到的办证服务办证服务相关投诉也较多。2023 年中国房地产投诉洞察报告16图 19：2023 年房地产投诉量前五开发商服务投诉问题六、2023 年十大被诉楼盘六、2023 年十大被诉楼盘2023 年被投诉最多的楼盘为郑州市孔雀城郑州市孔雀城，共收到投诉 65 起，主要投诉问题为违规交房违规交房、不给办理房产证不给办理房产证。西安市天琴湾西安市天琴湾涉及投诉共 54 起，主要投诉问题为质量存安全隐患、不给办理房产证质量存安全隐患、不给办理房产证。郑州市康桥林语镇郑州市康桥林语镇收到投诉 49 起，被诉原因主要为不给办理房产证不给办理房产证。本年度前十被诉楼盘中，涉及不给办理房产证的楼盘占四席涉及不给办理房产证的楼盘占四席，涉及质量问题的楼盘占二席涉及质量问题的楼盘占二席（包含安全隐患），涉及延期交房的楼盘占三席涉及延期交房的楼盘占三席。2023 年中国房地产投诉洞察报告17图 20：2023 年房地产投诉十大被诉楼盘十大被诉楼盘中，郑州市孔雀城郑州市孔雀城、郑州市康桥林语镇郑州市康桥林语镇、信阳市龙湖世纪城信阳市龙湖世纪城、濮阳市中央新城濮阳市中央新城四个楼盘均位于河南省河南省，其中前三者均涉及无法办理房产证无法办理房产证，后者涉及延期交房延期交房，当地楼盘交房、办证交房、办证问题突出，建议住建部门加强监管，并搭建沟通平台协调解决。从被诉时间来看，长沙市清控湖山雅居长沙市清控湖山雅居收到的投诉主要集中在第一季度，另有部分楼盘因问题一直未得到解决，投诉从第一季度持续到第四季度，如信阳市龙湖世纪城信阳市龙湖世纪城、西安市华宇时间城西安市华宇时间城、郑州市康桥林语镇郑州市康桥林语镇、濮阳市中央新城濮阳市中央新城、广州市誉山国际广州市誉山国际、郑州市孔雀城郑州市孔雀城等。值得一提的是，郑州市孔雀城郑州市孔雀城、郑州市康桥林语镇郑州市康桥林语镇去年也在十大被诉楼盘之列去年也在十大被诉楼盘之列，业主诉求一直未得到妥善解决。全年不断的业主投诉持续影响着涉诉楼盘以及相应开发商的线上品牌声誉，建议开发商对投诉问题予以足够重视，积极与业主沟通并尽快达成解决方案，将投诉对品牌声誉的影响降至最低。2023 年中国房地产投诉洞察报告18图 21：2023 年房地产投诉十大被诉楼盘被诉时间分布结语结语2023 年，人民网地方领导留言板共收到房地产投诉约 12.40 万12.40 万起，较去年增长 5.90%增长 5.90%。1-12 月投诉量呈波动增长趋势，11 月、12 月为投诉高峰11 月、12 月为投诉高峰。值得关注的行业事件有：碧桂园债务危机碧桂园债务危机、富力地产被申请破产重整富力地产被申请破产重整。碧桂园、绿地控股、融创中国、万科地产、建业地产投诉量排前五，结合销售面积考虑，建业地产、富力地产建业地产、富力地产投诉比偏高，碧桂园、万科地产，碧桂园、万科地产声誉表现较好。值得注意的是，第三季度开始碧桂园投诉量暴增碧桂园投诉量暴增，业主对交房交房、办证办证相关风险担忧加剧，建议开发商予以重视。本年度烂尾投诉较去年有所下降，但办证办证相关投诉大幅增长 26%，十大被诉楼盘中前三楼盘前三楼盘的主要被诉问题均为不给办理房产证不给办理房产证。办证难可能由项目仍处于抵押状态项目仍处于抵押状态、项目竣工验收未通过项目竣工验收未通过、开发商未缴清税费开发商未缴清税费等多种因素引起，归根结底仍是资金问题，或与房地产市场总体下行态势有关。今年以来，各城市先后落地“认房不认贷”、降首付、“双限”解除、限价松绑、房贷利率下调、持续支持房地产融资等一系列房地产支持性政策。分析认为，2023 年中国房地产投诉洞察报告19随着各地相关部门的不断推进和优化，支持政策初见成效，11 月开始，多城楼市出现翘尾行情，预计 2024 年房地产市场将持续深化调整，为促进房地产市场健康、持续发展奠定基础。关注“艾普思舆情大数据”，获取更多数据报告

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“不疾而速 不行而至”2023年上海楼市总结及2024年趋势判断2024年1月Contents目录一、宏观经济及房地产行业形势二、2023年上海楼市特征总结三、2024年上海市场趋势及机会宏观经济及房地产行业形势17月中央层面对我国房地产市场重新定调，明确我国房地产市场供求关系变化，出台“认房不认贷”等一系列政策工具，同时国务院部署超大特大城市城中村改造。由于一线城市房地产市场相对健康，购买力支撑较强，旨在通过一线城市托底市场我国房地产市场供求关系变化，一线城市托底市场7月24日中共中央政治局适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。国务院常务会议审议通过指导意见，稳步推进超大特大城市城中村改造7月21日国常会通过城中村改造政策上海市城市更新行动方案（20232025年）到2025年之前，上海的目标是全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。上海在十四五期间计划推动280万平米旧城改造（拆除重建），过去3年上海完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户根据户均面积推算，估算十四五期间上海将有效释放约12万户购房需求 根据旧改客群购买偏好调研，预计每年至少有0.96万户需求流向新房市场0.40.60.81.01.21.41.62010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023长三角珠三角京津冀受收入预期悲观影响，上海购房需求释放出现超跌现象。从全国范围来看，结合常住人口规模及趋势，长三角城市群经济发展带来的需求层次丰富，商品住宅市场成交相对较好。作为一线城市，上海产业基础和人才吸附力强，住房需求释放链条畅通且住房需求层次多，目前上海市场仍较为健康上海购房需求释放超跌05000000025000300002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023长三角珠三角京津冀2010-2023年长三角、珠三角及京津翼城市群商品住宅销售面积2010-2023年长三角、珠三角及京津翼城市群商品住宅销售面积与常住人口比值注：1、2023年商品住宅销售面积数据为2023年1-11月数据推算2、长三角包含上海市、浙江省和江苏省；珠三角包含广东省；京津翼包含北京市、天津市和河北省万平米4000010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022长三角珠三角京津冀2010-2022年长三角、珠三角及京津翼城市群常住人口万人长三角城市群2023年同比2021年降幅相对较小数据来源：国家统计局，同策研究院上海房地产业在经济增长中仍然发挥重要作用。上海房地产开发投资占名义GDP的比重长期较为稳定，而土地成交是房地产开发投资的前导指标。根据2024年GDP增长目标在5%左右的假设推算，若要保证上海房地产开发投资及GDP的平稳增长,2024年上海应维持土地出让规模约2000亿元上海房地产业在经济增长中仍发挥重要作用 对上海住宅用地成交金额与房地产开发投资额建立回归模型，模型整体显著 上海房地产开发投资额滞后于住宅用地成交金额约1个季度上海土地成交与上海房地产开发投资具有稳定的长期关系上海房地产开发投资与GDP的比例0%2%4%6%8000200030004000500060002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年房地产开发投资额占GDP比例亿元如果2024年GDP增长目标在5%左右，房地产开发投资需达到约5712亿元。因此为保证房地产开发投资及GDP的平稳增长，2024年应维持土地出让规模约2000亿元上海房地产开发投资占名义GDP的比重较稳定，2019-2022年稳定在平均11.64%的水平数据来源：上海统计局，同策研究院2023年上海楼市特征总结2下半年上海多次出台放松调控政策，是被动响应全国调控政策。作为一线城市，上海住房需求释放链条畅通且住房需求层次多。2023年上海住宅市场供求比为1.1，供需结构并未失衡，且月均成交水平与去年仍处于同一水平，上海市场相对健康。由于当前上海市场仅为需求超跌，即使局部库存压力加大也能通过时间换取空间，本质上并无动摇根本的问题。而新政出台后效果不及预期，叠加收入悲观预期，反而将导致购房客群悲观情绪加剧政策：上海被动响应中央放松调控，或将患上“政策依赖症2023年上海主要楼市调控政策9月1日官宣认房不认贷2023年3月-4月二手房核验价、指导价放松9月7日延长存量住房公积金贷款期限公积金支持城市更新旧住房项目临港优化人才购房政策，工作年限最短3个月10月17日公积金认房不认贷10月24日金山优化人才购房，社保5年缩短为3年，购房资格家庭变为个人12月14日调整普宅标准下调首套、二套房首付比例下调首套、二套房的房贷利率6月6日调整应届毕业生上海落户政策，缩短申报时间，且不接受二次申报需求超跌下，短期政策刺激未必是良性循环住房需求超跌政策调控若市场效果不及预期，加剧悲观预期政策力度较小政策力度较大，远远超预期或将陷入恶性循环，市场面临下行风险如需维持热度，后续则需出台力度更大的政策提前释放购房需求，后期难以延续市场热度为响应中央调控政策，9月上海在继广州、深圳出台认房不认贷后也正式宣布“认房不认贷”，并在10月率先执行公积金认房不认贷，同时在临港、金山等区域局部出台优化限购政策，并在12月继广州、深圳后与北京同日下调房贷利率及首付比例调整176.470.505003003504002021-12021-32021-52021-72021--12022-32022-52022-72022--12023-32023-52023-72023-92023-11主城区五大新城020406080018008.25-08.3109.01-09.0709.08-09.1409.15-09.2109.22-09.2809.29-10.0510.06-10.1212.1-12.712.8-12.1412.15-12.2212.23-12.2812.29-1.42023年上海楼市出台两次重大新政，9月新政出台后新房和二手房市场均呈现脉冲行情，即新政有效但效果衰减较快，因效果不及预期反而带来负面效果，在第二次新政出台后体现出来，新房来访活跃度不增反降。新政使局部热点区域继续升温，对外围项目去化帮助不大，五大新城来访持续下滑政策作用：两次新政对新房活跃度无明显影响9月新政&12月新政前后上海商品住宅访客变化趋势注：以08.25-08.31来访指数为基数，视为100国庆假期九批次多个热盘处于认购期，访客增长9月下旬来访热度下降9月1日政策出台12月14日政策出台12月新政效果不如9月12月下旬来访热度下降2021年1月-2023年12月上海全市商品住宅访客指数注：以同策在上海代理的案场为来访为基础，结合同策在上海的市占率进行加权调整，得到上海新房来人来访指数新政使局部热点区域继续升温，但是对于外围项目的去化帮助不大五大新城环比涨幅低于主城区涨幅四季度市场来访持续走低数据来源：同策案场，同策研究院12月上海调整“普宅”标准主要针对二手房市场出台的政策，旨在降低购房成本、推动上海楼市新房市场和二手房市场改善链条更加顺畅。下半年两次新政出台均刺激二手房挂牌量激增，但二手住宅成交仅为小幅增长，多为房东降价急卖和税费利好释放的积压手拉手成交。此外，近5年新房和二手房市场上140平米以下户型的成交套数一直稳定在90%左右，12月占比并无明显波动政策作用：新政刺激二手房挂牌激增，成交短期无明显波动2020年-2023年上海新房和二手住宅成交套数走势05000000025000300003500040000450002020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/052021/072021/092021/112022/012022/032022/052022/072022/092022/112023/012023/032023/052023/072023/092023/11新房二手房套数据来源：dataln，同策研究院2023年上海二手住宅挂牌量走势0246810122023/012023/022023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/092023/102023/112023/12挂牌量9月“认房不认贷”出台后二手挂牌量激增12月“普宅”标准调整后二手挂牌量增长92.4.3.7.9.1.90 19年2020年2021年2022年2023年1-11月2023年12月140平米以下140平米以上2019年-2023年上海新房和二手住宅140平米以下成交套数占比12月二手住宅成交仅微增2019-2023年，140平米以下成交套数占比一直稳定在90%“普宅”标准调整后，12月140平米以下成交占比无明显波动万套根据同策上海新房案场调研和二手经纪人访谈，当前政策并未有效激发新的购房需求，市场来访人数和成交规模无明显增长。此外，目前无论是新房还是二手房，成交多为以价换量，市场消费以价格导向为主政策作用：政策刺激未显，市场消费以价格导向为主数据来源：同策案场，上海某中介平台2023年12月末较11月末挂牌房源价格变化趋势挂牌价增长,1.14%挂牌价下跌,28.85%挂牌价不变,70.01%挂牌价增长挂牌价下跌挂牌价不变根据市场调研，市场成交多为房东降价急卖的房源，二手市场中近3成挂牌房源下调价格12月新政后上海约九成新房项目来访、认购成交无明显变化仅部分外围郊区项目大力促销项目有所起色松江某楼盘11月开盘时去化不足3成，而12月新政后通过渠道分销、高佣金叠加促销，案场来访人数增加，快速续销近百套为稳定市场，政府从三个方面入手。第一，对比前两年上海土地的“大供应”，2023年上海商品住宅用地供应缩量提质，为提高房企参拍意愿，政府持续加大核心区地块供应；第二，提升房地联动价稳定楼市预期，部分板块房价连续三年上涨；第三，土拍规则重大调整，采用“竞地价 竞品质 摇号”方式出让，明确最低装修价格标准，部分地块调整中小户型比例限制，调动开发商积极性土地市场：政府调整土地供应策略以稳定市场1177.91028.9894.71038.21000.4916.70200400600800016002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年商品住宅用地成交建面商品住宅成交量上海商品住宅用地成交建面、商品住宅成交量万平米上海土拍规则新增装修标准及高品质建设方案近3年部分板块房地联动价上涨板块2021年（元/平米）2022年（元/平米）2023年（元/平米）奉贤新城21单元383003880040700奉贤新城16单元4000嘉定新城4800青浦赵巷520005450056000闵行华漕650796609569500浦东周浦5600060000闵行梅陇7360076000宝山顾村475004750049400临港新城330003400036000朱家角420004200044000数据来源：dataln，同策研究院304203040506070第一批第二批第三批第四批第一批第二批首轮第二批第二轮第三批首轮第三批第二轮第四批首轮第四批第二轮2022年2023年从参拍企业数量来看，三四批次土拍降温明显，内部冷热分化，房企拿地更加谨慎，拿地转向“利润”导向，如普陀桃浦2宗地块在项目品质方面更加“严苛”的情况下，竞争并不激烈，而青浦赵巷地块因房地联动价大幅上涨成24家房企追逐对象，交通便利、配套全、还有“倒挂”空间的地块更受追捧。从拿地房企来看，央国企2023年在上海拿地金额合计占全年拍地总金额的65%，民企仅占比13%，大部分民企颗粒无收，同时由于民企资金压力较大，多以联合体形式参拍拿地土地市场：三、四批次土拍降温明显，国央企为土拍主力2021-2023年上海历次土拍成交地块拿地房企性质2022-2023年上海历次土拍参拍企业数量家注：参拍企业数量为估算且不包含城投公司宗其中22家仅参拍1宗地块，参拍民企均以联合体参拍同一地块无民企参拍62392545325536735540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首轮第二批第二轮第三批首轮第三批第二轮第四批首轮第四批第二轮2021年2022年2023年央企国企民企联合体（含国央企）联合体（民企）外资/中外合资三、四批次参拍企业明显减少数据来源：同策研究院0 0023456浦东新区嘉定区闵行区普陀区青浦区奉贤区宝山区松江区杨浦区静安区长宁区临港徐汇区金山区虹口区溢价率大于9%底价成交溢价率大于9%占比底价成交占比2023年上海土地供应虽然缩量，但地块冷热分化加剧，从成交地块的溢价率来看，一批次至四批次触顶成交的地块占比逐渐下滑，而底价成交地块呈逐渐上升的趋势，并且几乎没有中间地带，成交呈现“要么触顶，要么触底”的特征。而地块间的冷热分化也从市区与郊区间的分化，逐渐演变为市区地块间的分化，分区域来看，闵行、嘉定、普陀地块热度较高，而浦东、杨浦、徐汇等市区地块内部分化明显土地市场：地块热度出现明显分化2023年上海商品住宅用地成交溢价率分区域占比情况2021-2023年上海历次土拍成交地块结构宗宗69750第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首轮第二批第二轮第三批首轮第三批第二轮第四批首轮第四批第二轮2021年2022年2023年底价成交溢价率0-3%溢价率3-6%溢价率6-9%溢价率超过9%数据来源：同策研究院2023年上海商品住宅市场供应缩量但依然处于高位，成交量创3年最低，全年累计成交约917万平米。上半年供求均衡，市场健康平稳发展，下半年市场显著降温，供应持续攀升叠加两次新政刺激，购买力的有效拉升幅度有限。市场转入下行，购房客群观望情绪较浓。5月后新房月成交量均低于当月供应，商品住宅存量及去化周期也继4月下降后持续上升商品住宅：上海市场成交呈先热后冷态势，市场观望情绪浓010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00005002022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/12供应面积成交面积均价2022-2023年上海商品住宅供求及均价走势万平米元/平米2023年下半年月均供应：95万方月均成交：67万方成交回落2023年 供应：1022万方,同比去年下跌11.2%成交：917万方，同比去年下跌9.5%上海商品住宅存量及3个月移动去化周期万平米存量持续上升月数据来源：dataln，同策研究院0502003004005006007008009002021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/12全市商品住宅存量移动存销比2023年上海新房积分制入围积分门槛整体下行，12批次触发积分率断崖式下滑，仅有少数热门地段优质项目能触发积分。开盘去化率同样持续走低，日光盘出现频次大幅降低，多数项目都进入续销期。板块间冷热失调，热门板块爆冷，如徐汇滨江、前滩等板块既不触发积分，去化也一般，而青浦朱家角板块虽非热门板块，触发积分也较低，但安联湖山悦项目四期均日光，主要是项目周边有大量的居住需求。随着一二手房价格倒挂收窄，购房决策趋于谨慎商品住宅：新盘入围积分下降，开盘去化率走低数据来源：同策研究院仅1盘触发积分日光91.2272.1664.7471.9463.9759.7162.4352.7527.5261.520255075100第二批次第三批次第四批次第五批次第六批次第七批次第1批次第3批次第4批次第5批次第8批次第9批次第11批次第12批次2022年2023年2023年上海12批次推盘积分情况2022-2023年青浦徐泾板块触发积分情况对比2023年部分热门项目触发积分及开盘去化率情况楼盘区域板块开盘去化率开盘价入围积分是否触发积分世纪前滩天御浦东前滩919800否世纪前滩天汇浦东前滩572000否安联湖山悦青浦朱家角100%洋房38856叠墅4488845.8是安联湖山悦邸（二期）青浦朱家角100A72432.8是安联湖山悦三期青浦朱家角100B15743.1是安联湖山悦四期青浦朱家角100C389否0 00406080100第1批次第2批次第3批次第4批次第5批次第6批次第7批次第8批次第9批次第10批次第11批次第12批次平均入围积分积分触发率开盘去化率 青浦徐泾板块楼盘项目平均入围积分不断降低购房者趋于谨慎，投资需求减少，板块间分化加剧，板块规划兑现能力会成为板块“价值重估”的关键。从近五年上海十大供应板块来看，五大新城、徐泾、前滩等都是热门概念板块，尤其是大虹桥核心板块徐泾、华漕，近5年去化了2万多套，但产业导入则相对较缓，徐泾财政收入近两年呈现下滑趋势，等板块内第一批积分限售楼盘到期，这些热门规划概念板块的房价面临下跌风险商品住宅：板块规划兑现能力成为板块“价值重估”的关键0070200222023华漕徐泾大虹桥核心板块近5年财政收入亿元2019-2023年上海116个板块供应数量TOP10板块供应套数（套）取证库存（套）2023年开盘去化率滴水湖25413472727%徐泾%南桥新城%金山新城%顾村1131446974%周康1097510592%松江新城1011094564%金汇972627656%唐镇8831109385%青浦新城8694128777%徐泾财政呈下降趋势，板块规划建设能力存在不确定性数据来源：上海统计局，dataln，同策研究院国际大都市人口流动阶段产业是有效支撑刚需购买力的重要因素，目前高去化率的刚需刚改类项目主要集中在嘉定新城、青浦新城、唐镇等高能级产业板块区域。一方面，上海正处于人口流动的第二阶段，中心城区向外围疏解转移人口，当前产业集聚五大新城，激发周边就业人口购房需求释放，如青浦新城引入华为总部后周边项目去化较好。另一方面，根据调研数据，通勤时间短、离工作地近是上海首置购房客群是首要购房动机商品住宅：产业是支撑刚性购房需求释放的关键城外人口持续涌入，中心城区、外围城区人口共同增长，中心城区人口聚集效应明显中心城区人口升级，低收入向外围疏解、城外人口更多流向外围城区，外围城区快速生长人口增长整体放缓，中心城区再度聚集、受城外人口流入多寡影响，外围城区人口表现出增长放缓、或停滞注：上海中心城区指黄浦区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、虹口区、杨浦区中心城区外围城区城市之外阶段一阶段三中心城区外围城区高收入人群城市之外中心城区外围城区城市之外阶段二阶段三上海目前郊区新城中重点发展五大新城，长三角一体化示范区主城区崇明区宝山区闵行区奉贤区金山区松江区青浦区嘉定区浦东新区五大新城中发展较早，但近几年速度放缓，生活氛围浓厚，但产业发展动力不足规划重点产业：智能装备制造、工业互联网、新一代电子信息、生物医药、旅游影视松江区产业发展稍晚，但近几年进步加快，依托大虹桥和长三角一体化示范区战略，吸引知名企业入驻规划重点产业：信息技术、现代物流、会展旅游、北斗导航青浦区制造业基础较好，近几年发展较快，和周边城市形成良好产业链互动规划重点产业：汽车、智能传感器、物联网、高性能医疗设备、精准医疗嘉定区五大新城中，产业基础相对薄弱，发展速度较慢规划重点产业：美丽健康产业（东方美谷）、新能源智能汽车奉贤区五大新城中，规划能级高，产业基础较好，发展速度较快，远离主城区规划重点产业：高端装备、航空航天、人工智能、生物医药临港新片区上海郊区去化压力加剧，临港尤为突出。9月临港再度优化人才购房政策，缩短工作年限，加速人才流入、快速购房定居。政策发布时临港只有1个新盘滴水湖鑫苑入市，认购热度相对较高，但开盘去化率直接砍半。同时10月入市项目认购惨淡。即使采用较高的分佣奖励等方式，多数项目仍旧去化缓慢。在市场下行周期，由于前期临港供应远大于求，政策刺激作用平平，购房客群观望情绪仍较重。但由于临港产业基础较好，人口持续流入，市场有一定支撑，未来销售去化将是场持久战商品住宅：临港去化将是场持久战290003000030003400035000360000.001.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.002023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/12供应面积成交面积成交均价上海临港新区商品住宅市场供求及均价走势万平米元/平米2023年临港推盘项目认购及开盘去化情况项目名称开盘时间开盘套数认购率开盘去化率上实望海2023/2/2758723%鹏瑞云璟湾2023/2/2619395%港城悦领2023/4/92211770%临港天宸2023/5/751296%中铁诺德璟宸2023/6/340412#%金港星海湾2023/6/29232340%中建玖海云天2023/6/2226026%龙光天曜2023/7/1541321$%滴水湖鑫苑（港城悦领）2023/9/1727990Q%中建玖海云天中建玖海云天2023/10/131442%2%金融湾晶金融湾晶2023/11/17106941B%数据来源：dataln，同策研究院近4年上海商品住宅市场成交结构变化明显，成交主力从300-500万向500-800万迁移，同时300万以下成交量显著减少，从两端大的沙漏型转向中间大的纺锤体型。一是当前经济形势下，购房门槛的增高意味着真正刚需客群正在逐渐减少，而上海“刚需”客群多为在外地处置资产后在上海购房的改善客群，有一定购买力。二是在悲观收入预期影响下，改善需求置换不再拘泥于市区等特定区位情怀，偏好在熟悉区域选择满足面积、区位的项目进行置换，成交总价反而向下偏移商品住宅：市场需求的价格分布从“沙漏型”转向“纺锤体型”2020-2023年10月上海商品住宅分价段成交情况市场成交结构从沙漏型变成纺锤体型上海新房购房门槛价段正在向上迁移。2023年1-10月，300万以下成交套数占比大幅下降；300-500万成交套数占比小幅下降；而500-800万成交占比明显增长800-100万成交套数微降，主要是由于当前经济形势下，改善需求置换不再拘泥于特点区位，只需满足基本的置换需求即可从总价分布来看，市场需求从“沙漏型”转向“纺锤体型”8.34%6.24%9.63%8.84%.70%.62(.562.25).711.94%.52%.95.13.83.08%6.62%0 0 20年2021年2022年2023年1500(含)以上1000(含)至1500800(含)至1000500(含)至800300(含)至500300以下豪 宅高 端 改 善 市 场改 善 市 场刚 需 市 场上海部分刚需客群实质是改善客群，为外地处置资产后在上海购房在当前经济形势下，新房购房门槛价段增长意味着上海真正刚需客群的正在消失这部分“刚需”客群有一定购买力，对于居住品质有一定的要求真正“改善”客群不再拘泥于市区等特定区位情怀，偏好在熟悉区域选择满足面积、区位的项目进行置换数据来源：dataln，同策研究院相较于去年认筹“两端低中间高”的显著分化，2023年上海住宅项目中间价段（1000-1500万）认筹热度差距收窄。这主要是在当前经济形势和高供应下，购房客群可选择项目增加且挑选尤为谨慎。当前新房不仅呈现明显的“中心热远郊冷”区域分化，区域内还出现局部分化，即使同为市中心项目也有分化，某内环内800-1200万价段的项目既未触发积分又未触发限售、近期开启渠道分销。此外，在高供应水平下，部分项目虽前几期触发积分，但如今面临蓄客不足问题需渠道引流商品住宅：1000-1500万价格段认筹热度趋缓2022年上海商品住宅项目认筹情况-200%-100%00 0000P00%2.002.202.402.602.803.003.203.403.603.804.002023年上海商品住宅项目认筹情况log（项目总价）认筹率-600%-400%-200%0 000%2.002.202.402.602.803.003.203.403.603.804.00认筹率log（项目总价）1000万1584万1000万2511万2511万1584万数据来源：同策研究院过去3年上海已完成中心城区成片旧改185.7万平方米，2024-2026三年黄浦、静安、虹口等市区优质地段超1.6万套豪宅类项目准备入市，市中心内环内风貌别墅约42个，叠加近年来市中心优质地块供应累积下来的存量，预计豪宅类项目潜在库存量将达3万套，而上海3000万以上豪宅项目每年成交仅2000套，去化周期估算会达10年以上。此外，旧改项目中的豪宅产品存在较大产品与客群需求错配的风险商品住宅：未来豪宅市场供应井喷，去化周期估算达10年以上2024-2026年上海豪宅潜在供应预估市中心内环内旧改约42个风貌别墅准备入市500043003200220020000200040006000黄浦静安浦东杨浦虹口数据来源：同策研究院套以2023年入市的海玥黄浦源为例项目于9月入市，前期认购率105%,去化约785平米复式户型图该项目户型公布后被多方吐槽项目有大量户型面宽仅有1.5开间，甚至不如普通高层商品房别墅产品出现两个卫生间都在一层餐厅正上方等豪宅客群的负向敏感点2024年上海市场趋势及机会32023年上海大幅放松信贷政策，但政策持续效果较弱，需流入新鲜的购买力需求支撑市场。未来限购政策有较大政策调控空间，一方面，上海的限购政策较为严苛，对于单身、社保年限等限购要求的调整空间较大；另一方面，限购放松导致的人口流动既符合核心城市发展吸纳规律，又符合人口向优势产业集聚的发展规律政策端：未来上海将逐步放松限购政策目前四个一线城市均实施认房不认贷，且均下调首贷和二套贷款利率。同时，北上深均调整普宅认定标准 目前上海主城区限购未放松，仅外围的临港新片区和金山区域局部出台优化限购政策，未来五大新城限购政策将逐渐放松。目前上海对于单身非本地户籍的购房限制最为严苛，达到社保年限的单身非本地户籍在北京、广州深圳均可购买1套住房，而在上海则无法购房 广州于9月20日放开多个城区限购，目前仅核心主城区限购，且降低购房社保年限，成为首个放开限购政策的一线市场 深圳向港澳居民开放非住宅类的商业办公物业、商务公寓等限购上海将逐步放松限购政策政策调整前调整后限贷认房又认贷商贷和公积金均认房不认贷房贷首付比例首套350%二套普宅50%非普70P%其中临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山40%房贷利率首套4.55%（LPR 35BP）4.10%（LPR-10BP）二套5.25%（LPR 105BP）4.50%（LPR 30BP）其中临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山4.40%（LPR 20BP）普通住宅标准容积率五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等面积单套住房建筑面积在140平方米以下单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)价格内环以内低于450万元/套内外环之间低于310万元/套外环以外低于230万元/套取消价格限制2023年，上海大幅放松信贷政策1月13日，上海出台奉贤新城、青浦新城人才购房政策，满足相关条件的个人可以在指定范围内购买住房，同时购房资格由居民家庭转个人购房条件相较于金山更为宽松，相当于公司在奉贤/青浦/ 本科 社保满三年即可购房购房范围相较于金山的36.2平方公里，奉贤为68.9平方公里，青浦为91.1平方公里。五大新城中嘉定新城、松江新城的常住人口更多，若放松限购影响将更大，调控需更为谨慎。因此上海放松限购政策是逐步的、谨慎的。从市场表现来看，下半年两次出台的新政预期效果与实际市场之间还存在明显的“裂口”，未来政策需要逐渐贴合、支撑真正的住房需求。以9070政策为例，近几年上海购房需求转向以改善需求为主，而受限于9070政策市场无法更好地匹配居民改善生活的需求，目前上海已开始局部放松地块中小套数比例限制，预计未来该政策将逐步放松，支撑市场真正的住房需求政策端：政策将逐渐贴合、支撑真正的住房需求以9070政策为例2017至2023年上海分面积段“新房 二手房”成交套数占当年总成交套数的比例2017至2023年，上海全市70平方米以下的刚需户型成交占比逐年下跌。70-90平方米的产品是市场需求的主力，但产品仍偏刚需，成交占比呈下降趋势。而市场改善的主力是90-100、100-120平方米，占比逐年上升；而市场上120-140平、140-180平的再次改善需求比例基本稳定，但仍有上涨趋势。数据来源：dataln，同策研究院2023年住户活期存款同比增速持续回落，短期内上海楼市购买力将走弱。上海住户活期存款同比增速长期领先于住宅（新房 二手房）销售3-4个月，结合实际来看购房客群从资金筹集至成交周期一般也在3-4个月左右，若未成交存款就会流向理财投资等。因此，根据上海住户活期存款同比增速走势，市场下行趋势已显，向后推3-4个月，2024年1季度甚至2季度上海楼市购买力将走弱住宅市场：住户活期存款同比增速持续回落影响上海楼市购买力2019年6月至2023年11月上海住户活期存款增速、新房 二手房成交套数00000400005000060000-5%0%5 % 19.062019.072019.082019.092019.102019.112019.122020.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.102020.112020.122021.012021.022021.032021.042021.052021.062021.072021.082021.092021.102021.112021.122022.012022.022022.032022.042022.052022.062022.072022.082022.092022.102022.112022.122023.012023.022023.032023.042023.052023.062023.072023.082023.092023.102023.11上海住户活期存款同比增速新房 二手房成交套数居民减少筹资需求减弱成交逐步回落存款同比变化长期先行于住宅销售指标变化套11月活期存款同比增速变为负数据来源：dataln，同策研究院-4-3-2-101234-02017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月2023年3月2023年5月2023年7月2023年9月2023年11月2024年1月2024年3月2024年5月2024年7月2024年9月2024年11月成交面积同比(%)周期滤波2024年上半年市场将进入下行阶段，年中市场将进入底部盘整阶段。2023年下半年两轮政策本质并未激发购房需求，同时市场热度分化格局短期内仍将持续。随着政策边际效应递减导致的观望情绪加重，叠加年底各开发商为冲量开启分销等策略造成市场竞争加剧，未来短期内市场将进入底部，明年2季度若出台相关政策有效释放新的购买力下半年将逐步企稳住宅市场：2024年年中市场将进入底部盘整阶段上海房地产市场趋势预判2024年上半年市场将下行数据来源：dataln，同策研究院上海商品住宅成交量主要由住房的潜在供应量(选取涉宅用地的规划建筑面积)和货币环境(选取M2同比增速)决定，根据模型预判，2024年上海商品住宅成交量在756-855万平米之间，同比2023年下跌6.7%-17.5%住宅市场：2024年上海商品住宅成交量将出现明显下降05003003504002020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q4商品住宅成交面积情况一GDP增速5.3%情况二GDP增速4.5 24年上海商品住宅成交量趋势预测万平米 上海商品住宅成交量主要由住房的潜在供应量(选取住宅用地规划建筑面积:residential_land)和货币环境(选取M2增速:M2)决定 模型选取2016-2023年3季度的季度数据进行建模 参考2022-2023年土拍季度成交平均值，2024年1季度土地成交240万平米 参考M2同比增速=全国实际GDP增速 CPI增速 4%的调整值，带入2024年GDP增速4.5%-5.3%（参考世界银行和中科院预测值），CPI增速0.4%（参考2023年前三季度同比增速），2024年M2增速约为8.9%-9.7 24年全年商品住宅成交量在756-855万平米之间上海商品住宅成交量预测模型模型整体显著，系数及整体模型具有统计学意义（p0.05）数据来源：dataln，同策研究院2023年土地供应放缓而新房持续高频推盘，叠加今年1批次多宗成交地块项目已入市，当前潜在库存量不高，短期内商品住宅市场供应或缩量。同时，年底房企降价跑量吸引以价格主导的购房需求集中释放，2024年上半年新房市场将面临较大竞争压力。根据市场波动规律，考虑到政府为维持投资，2024年年中将是房企入市投资的最佳窗口期房企端：2024年年中是投资的最佳窗口期上海土拍、项目入市周期4月第一批土拍19宗地块7月第二批首轮土拍15宗地块今年第一批次地块项目已从9月底开始陆续入市二季度、三季度按照项目开发周期推算及投资，第三、四批土地将于2024年二季度供应8月第二批第二轮土拍9宗地块10月第三批两轮土拍17宗地块12月第四批两轮土拍12宗地块今年第二批次地块项目已从11月底开始陆续入市截止2023年底，一批次成交地块已有15个项目上市二批次成交地块已有11个项目上市1月第四批第三轮土拍2宗地块为稳定投资、提振购房者信心，明年年中将是政策调整窗口期、也是投资的最佳窗口期87288646026402000 4000 6000 800070-90平米90-100平米100-110平米110-120平米120-130平米130-150平米150-180平米当前我国房地产市场供求关系变化，结合下半年新政也较难刺激新的购房需求的市场现状，未来上海市场乃至全国市场的竞争激烈，房企从前期投资到后期营销销售均面临较大压力。因此，精细化的客群研究将是未来房企发展的重要一环。一方面，在市场周期的不同阶段客群需求会发生变化，早前粗放式的客群研究不再符合市场下行阶段的需求，另一方面精细化的客群研究可以根据客群需求灵活调整项目站位、销售计划等一系列策略，增加项目竞争力房企端：精细化的客群研究将是未来房企发展的重要一环房企可通过精细化的客研解决当前困境客群画像/客群购买力客群来源客群购房决策过程1.现有拿地价值研判多从区位、配套等考虑，而未系统地从需求端如客群池、潜在量及其购买力考虑拿地价值拿地1房企困局精细化的客群研究产品2销售31.房企当前产品定位多从市场竞争项目入手，进行户型互配，而忽略客群需求2.当区域内缺乏可比项目，房企就会陷入迷茫1.当前项目营销投放多为在周边区域投放而非精准定位客户2.从购房认知到购房行为的关联需要对购房者决策流程清晰，而目前房企研究数据较少客群偏好及敏感点以闵行颛桥板块的客群户型需求为例根据同策研究院在颛桥板块调研的261个客户有效问卷的分析，进行客群分类、客群画像、市场容量等体系化、精细化的客研分析后，得到颛桥板块客群的户型需求颛桥及可替代板块2022年-2023年7月主要项目供应的户型结构以闵行颛桥板块的潜在客群户型需求为例110-130平米的户型供应套数较少而潜在客群需求较大，存在供需缺口该户型看似与需求互配，实则存在不同客群对于价格敏感性的差异，导致部分客群需求无法满足759 1701 6174 2941 617 1575 669 02000 4000 6000 800070-90平米90-100平米100-110平米110-120平米120-130平米130-150平米150-180平米数据来源：dataln，同策研究院随着上海进入存量时代，自持类资产的投资与运营可有效对冲住宅市场的周期波动。一是受住宅市场下行影响，自持类资产的价格也将受到一定影响，是投资低位进入的窗口期；二是一线城市的自持类资产仍是核心资产，目标客群的体量较大、平均空置率较低，同时大宗交易活跃度较高利于后续退出房企端：非住宅市场投资可有效对冲住宅市场的周期波动整体估算分散式租赁&个人租赁241.39万套(间)整体集中式公寓30.44万套(间)“十四五”保住房供应余量13.3万套(间)整体体量租赁住房316万套(间)公租房/廉租房30.86万户月度平均租赁住房整租&合租挂牌量6.60万套(间) 分散式租赁&个人租赁目前在租数量234.79万套(间)（机构）“十四五”保租房已供应部分26.7万套(间)-“十四五”保租房计划供应总量40万套(间)以上海租赁住房为例 目前上海城镇约有290万户的租赁家庭，每年创造总计约900亿左右的租金价值。结合“十四五”规划推测，截至2025年，上海整体租赁住房体量在316万套(间)左右，其中集中式公寓约为30.44万套(间)上海自持类资产体量及空置率城投级别地域主体名称总资产(亿)资产负债率存量债券(只)存量债券(亿)省级上海上海城投(集团)有限公司7663.2150.87v4.70省级上海上海久事(集团)有限公司6822.1925.71100.002022年上海总资产5000亿以上城投平台情况城投公司手上也拥有大量各类存量资产2023年甲级写字楼总体量1678万平米2023年甲级写字楼空置率20 24年预计新增供应量135万平米2023年拟新开购物中心建面3万平米以上45家2023年上半年购物中心空置率9.4 22年既存购物中心建面2万平米以上361家数据来源：上海购物中心协会、赢商大数据，高力国际，同策研究院

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2023年回顾和2024年展望青岛房地产市场办公楼市场回顾2023年第四季度青岛优质办公楼市场指标3|2024 仲量联行版权所有.*总体量增加代表新竣工面积*平均有效净租金，为扣除物业费与免租期后的含税租金，租金变化为同质变化数据来源:仲量联行，2023年第四季度。整体市场甲级市场总体量*（平方米）空置率（%）平均租金*（元/平方米/月）6,035,753356,817 Y-o-Y1,138,18831.4%0.9百分点Y-o-Y39.5u6.7%Y-o-Y107164,103 Q-o-Q1.8百分点Q-o-Q3.4%Q-o-Q250,664Y-o-Y0.4百分点Y-o-Y6.0%Y-o-Y157,479 Q-o-Q3.2百分点Q-o-Q2.8%Q-o-Q主要城市办公楼市场表现：头部城市的市场短期震荡加剧 租金方面，全国20个重点城市的环比降幅在0.2%-3.2%之间，较上季度2.6%的最大降幅进一步扩大，其中10个城市的环比降幅在1%以内。但不排除部分城市因弱需求导致市场活跃度下降，在没有真实博弈的印证下，市场容易产生租金平稳或者降幅趋缓的假性乐观。另有包括一线城市在内的8个城市环比降幅在1%-3%之间；成都和重庆的环比降幅本季度均升至3%以上。数据来源:仲量联行，2023年第三季度 空置率方面，全国20个重点城市的波动幅度较上季度减弱，仅6个城市的甲级办公楼市场于本季度迎来新增供应，共计121.2万平方米，较上季度减少了约74万平方米。一线城市中除北京以外，上海、广州、深圳的空置率均维持在20%以上。二线城市中有7个城市落在30%以内的区间，以长三角城市为主。西安在国企需求主导下，空置率首次下降至29%。另有9个城市的空置率维持在30%以上。4|2024 仲量联行版权所有.需求分析：甲级市场净吸纳量反超乙级，以价换量效果显现数据来源:仲量联行，2023年第四季度2023年，搬迁需求占比达70%，较2022年增长9个百分点。同时，新设需求占比为17%，较2022年减少6个百分点。表明市场中的租赁行为主要为不同楼宇间的置换。2023年，2,000平方米以上的大面积成交需求较2022年减少了9个百分点，相反地，中小面积段需求占比均有所增加。表明市场中主要活跃的是为了降本增效的中小面积段租户。2023年，排除自用型需求影响外，市场化租赁吸纳的面积中约59%来自甲级办公项目，甲级市场净吸纳量自2012年以来首次超过乙级市场，以价换量效果显现。5|2024 仲量联行版权所有.需求分析：由市场需求结构反映出来的经济结构稳定且均衡数据来源:仲量联行，2023年第四季度6|2024 仲量联行版权所有.需求分析：甲级新设及升级需求活跃，乙级由小面积搬迁需求主导数据来源:仲量联行，2023年第四季度乙级市场呈现搬迁需求高，而新设需求低的特征，表明其内卷程度远高于甲级市场；随着甲级市场近几年持续降价，以改善办公空间为目的的升级需求占比明显提升。甲级市场在500平方米以上的面积段需求中更有优势，乙级市场则主要为500平方米以下的小面积成交。然而，中大面积段需求占比较高意味着甲级市场租金仍有较大下探空间。7|2024 仲量联行版权所有.需求分析：甲乙级市场需求结构各有侧重数据来源:仲量联行，2023年第四季度8|2024 仲量联行版权所有.租金分析：相比于先前通过提供附加服务来推进租赁交易，直接降价更能有效促使成交落地数据来源:仲量联行，2023年第四季度9|2024 仲量联行版权所有.“展望：未来市场供需环境趋稳，低租金有望促进市场活跃。2024年，积极财政政策的回归将进一步促进经济企稳，青岛办公楼市场需求预计不会有较大波动，供应增速将保持在年均30万平方米的规模。预计全市办公楼市场租金在2024年仍有下探空间，低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择。10|2024 仲量联行版权所有.优质零售物业市场回顾青岛优质零售物业市场指标仲量联行指标4Q23环比*同比*总存量(平方米)5,877,532 194,068 259,068空置率8.8%0.3 pts 0.4 pts首层租金(人民币/平方米/月)*195 1.5%2.3%*总体量增加代表新竣工面积*基于使用面积的首层有效净租金，租金变化为同质变化数据来源：仲量联行房地产资讯服务，2023年第四季度12|2024 仲量联行版权所有.供需分析：全年新增供应量明显回落*预测值数据来源:仲量联行，2023年第四季度13|2024 仲量联行版权所有.新开店铺中35%位于非核心商圈项目，较去年明显提升，其中73%为餐饮品牌。需求分析：餐饮业态占据半壁江山，非核心商圈新增需求活跃新开店铺中餐饮业态的比重由2022年的31%上升至今年的54%，成为零售地产复苏的主要驱动。14|2024 仲量联行版权所有.需求分析：咖啡茶饮强势回归，连锁品牌保持扩张数据来源:仲量联行，2023年第四季度咖啡茶饮：咖啡茶饮品牌强势复苏，新增需求占比较去年提升近24个百分点。不仅有首进青岛的Manner、M Stand、茶理宜世等，更有连开数家店的茉酸奶、奈雪的茶、霸王茶姬等。正餐简餐：2023全年优质零售物业中新开的正餐简餐类门店数量同比增长约60%，但占比却低于去年约27个百分点。新开店铺中连锁品牌数量明显提升，但客单价正逐渐降低。在购物中心开出2家以上新店的正餐品牌：湘船龍歌前海沿吕氏疙瘩汤喜町食肆熊喵来了苏小北回转火锅十一予八烧烤小龙虾在购物中心开出2家以上新店的咖啡茶饮品牌：Manner CoffeeM Stand瑞幸咖啡奈雪的茶茉酸奶霸王茶姬桂桂茶SEVENBUS沪上阿姨古茗15|2024 仲量联行版权所有.需求分析：珠宝和户外两大细分品类逆势增长数据来源:仲量联行，2023年第四季度运动户外：下半年户外运动品牌表现抢眼，推升运动品类的新增需求占比上升至15%。全年共有近10个户外运动品牌首进青岛，新店主要集中于海信广场和华润万象城。珠宝配饰：上半年珠宝配饰类品牌显著扩张，全年新增需求占比较去年提升约15个百分点，主要以黄金类品牌为主。另有首进青岛的Van Cleef&Arpels等高级珠宝品牌。在购物中心开出2家以上新店的珠宝品牌：潮宏基中国黄金老庙黄金周大生周大福金至尊首进青岛的户外运动品牌：KAILASVAUDEHONMABOGNERKSWISSMoose KnucklesDUVETICASAUCONYLafuma16|2024 仲量联行版权所有.租金分析：项目间分化表现加剧，多数项目仍面临一定下行压力*预测值数据来源:仲量联行，2023年第四季度17|2024 仲量联行版权所有.“展望：筑底修复不稳，马太效应加剧。受到经济形势不确定性及消费者信心下降的影响，市场各方对零售地产的复苏进程短期内持观望态度。消费分化带来的马太效应将明显作用于零售地产市场，预计优质的核心物业将保持营收及客流的稳定增长，进而带动整体市场租金止跌企稳。18|2024 仲量联行版权所有.免责声明本文件中包含的信息为仲量联行所有，仅用于评估本建议书。所有此类文件和信息均归仲量联行所有，并应予以保密。仅在评估所需的范围内，才允许复制本文件的任何部分。未经JLL事先书面授权，不得向任何第三方展示。本文包含的所有信息均来自可靠来源；然而，对其准确性不作任何陈述或保证。仲量联行官方微信仲量联行小程序19|2024 仲量联行版权所有.

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 日期公布值预测值2023/7/275.55.52023/6/155.255.252023/5/45.255.252023/3/23552023/2/24.754.752022/12/154.54.52022/11/3442022/9/223.253.252022/7/282.52.52022/6/161.751.52022/5/511数据来源：数据截止2023年12月31日，保利和润研究院海西分院整理，扣除安置房数据来源：数据截止2023年12月31日，保利和润研究院海西分院整理，扣除安置房数据来源：数据截止2023年12月31日，保利和润研究院海西分院整理，扣除安置房

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中国房地产市场展望SPOTLIGHTSavills Research中国研究部-2024目录3目录居住 住宅销售市场能否止跌企稳？如何看待租赁公寓的投资价值?人口结构的变化对未来住宅的发展趋势会有怎样的影响？工作 写字楼市场何时转好？大量新供应入市，是否意味着乙级楼宇完全没机会了？各行业未来的办公需求几何？消费中国消费者们还在消费些什么？零售市场在面临消费降级吗?购物中心之外的消费选择？生产 2024年会见证物流市场回暖么？绿色仓储需求或将持续上涨？循环经济下逆向物流是否还有提升空间？金融未来债务危机是否会有所缓解？C-REITs未来市场规模有多大？下一个投资机遇在哪里？456 79718192021住宅销售市场正呈现显著的供给侧改革特征。随着保障房开发建设的细节政策陆续出台，中国住宅市场由保障与商品双轨并行有望在未来数年逐步形成。在四座一线城市的十四五规划中，保障性租赁住房占新增供应比重都在40%以上。包括租赁住房在内的保障房体系面向刚需群体，尤其是大城市的刚需人口住有所居；而市场化住房则针对改善型需求，提供更加优质的居住环境。近三年来，住宅占整体房地产开发投资额比重均在75%左右，对整体市场乃至经济平稳运行至关重要。考虑到行业体量庞大，我们认为整体住宅市场转型不会短期内即完成，或将持续数年。行业正逐渐告别传统高周转高负债模式，向更为可持续、高品质及双轨制方向转型。自2021年下半年以来，地产开发及购置情况持续低迷，地产投资持续下跌。截至10月，全国住宅销售面积同比增速已连续下跌26个月。虽然整体趋势下行，但在不同的细分类别中，市场的分化表现尤为值得关注。一线及强二线城市成交面积仍有所增长，一线城市中上海、二线城市中厦门的同比成交面积都超过了9%，而三线城市成交普遍下滑明显，四五线城市更为明显。现房销售面积同比增长11%，显著好于整体销售表现，其占比也已提升至18%。尽管销售表现尚未显著好转，但第三季度开始，供需两端的扶持或放松政策正开始适度发力。如广州和深圳已将二套房最低首付比例降至40%，南京、苏州、青岛等多个二线城市宣布取消限购。我们预计住宅市场的整体销售表现有望在2024年温和改善。高能级核心城市、具备扩张能力及有国资背书的房企仍将领先市场。近三年来，住宅占整体房地产开发投资额比重75%居住居住居住来源 CEIC，第一太平戴维斯研究部图 1：住宅销售面积同比增速,2023年前十个月-25%-20%-15%-10%-5%0%5%住宅销售市场能否止跌企稳?居住七普数据显示，中国人口总量不再快速增长，流动人口规模却不断扩大。截至2020年末，流动人口占全国人口比例约27%，达3.76亿人，较2010年增长约70%。经济发达地区的住宅租赁市场有望迎来长期稳健的强劲需求。而对核心城市而言，除了在此寻找事业发展的非本地年轻人群之外，不同背景的情侣、家庭、老人等群体同样有租住需求，值得市场挖掘之余，也意味着产品端具备更多元化的发展潜力。作为房地产市场转型的重要组成部分，保障性租赁住房在中国住宅市场正发挥其独特作用。项目是否具备纳保能力也成为投资者投资租赁公寓项目的首要考虑因素。2021至2025年，全国将筹建约900万套保障性租赁住房，将极大扩充机构房源在整体住房租赁市场的规模。其中由土地出让而新建或配件的租赁公寓数量预计约100万套，仅占总供应的11%。盘活存量、资产收购及城中村改造预计将成为供应主力。市场将迎来更为多元的供应形态。从单一建筑至规模化大体量社区，为市场提供的房间数量小至不到50间，多则数千套，对项目的运营管理能力提出不同要求。投资者期望租赁公寓的租金回报率多在4.0%以上，作为一项管理要求极为细化的细分赛道，运营商的成本管控能力、租户服务及管理能力，决定了项目是否实现稳定的租金增长及较高的续约率。多元化的产品形态，对项目前期的市场定位能力也提出更高要求。不同城市及板块之间租金走势正趋于分化，投资者需对项目所处环境加以审慎判断，以确定目标租户、租金水平及建造成本。此外，对于市场化租赁项目，更需对附加服务的提供范围、商业及休闲设施的配套水平加以细化，从多维度满足租户需求，提升项目收益，都是租赁公寓在未来提升价值需更加关注的。如何看待租赁公寓的投资价值?040,00080,000120,000160,000200,000223来源 CEIC，第一太平戴维斯研究部图 2：近年出让的涉租用地可供应的租赁住房套数租赁公寓的租金回报率约为4%4f工作居住人口增长速度放缓、出生率降低且寿命延长是全球趋势。预计到2033年，全球50岁及以上人口的比例将达到28.4%，有47个国家的比例将达到至少40%。据牛津经济研究院数据统计，未来十年中国50岁以上人口将增加17%，届时50岁以上人口比例将达到43%。人口结构的深远变化，意味着未来需求将与房地产高速发展期呈现不同的结构。光大证券曾预测自2021年起，改善性需求占比将超过60%，成为支撑住宅市场稳定发展的类别。市场对此已有所反应，如住宅开发投资额自2022年持续下跌，但2023年的月度数据显示，单套面积大于144平方米的大户型面积投资表现显著好于90平方米以下的中小户型，两者在前十个月的累计同比增速分别为-0.4%和11.6%。年纪越大的群体往往也更加富裕，对居住环境的要求也更高。核心一二线城市之外，多数居民的刚性居住需求已得到较好满足。因此对未来的新建住宅而言，以改善性需求为主要目标的房屋，需要以更为细致的定位和设计，为住户带来更高标准的舒适健康环境和与住户适配的完善配套。具有一定经济基础、年纪较长的成熟改善性买家并不是一个同质化的群体。他们之中既有忙于工作的父母，也有没有后顾之忧的退休人士。中年买家对科技产品具有较好的接受度，或将推动住宅智能化发展，以更好地匹配居住需求；对于老龄住户，则应关注住宅内及更广范围的社区内的适老化改造，如淋浴间扶手、防滑地板、报警设施、医护关怀等。未来的社区构建，离不开生态环保、降低碳排。绿色生态的空间是城市生活人们的普遍向往。包括LEED、绿色建筑认证等认证体系将会更加得到重视和应用，通过生态构建、达成景观环境升级、增强清洁能源的利用，迎合国家低碳发展目标。人口结构的变化对未来住宅的发展趋势会有怎样的影响？-30%-20%-10%0 0P021222390144来源 CEIC，第一太平戴维斯研究图 3：住宅开发投资额同比增速（年初至当月累计）7工作尽管疫情防控限制已经结束，但国内整体经济和写字楼市场并未如期呈现V字型反弹。据上海美商会2023年中国商业报告，仅52%的受访企业对未来五年的商务前景持乐观态度，系1999年报告首次发布以来的历史最低点。2023开年租赁市场的良好复苏势头实则为2022年底因疫情扩散搁置的交易的落地，给了市场短暂的信心，却以持续疲软的需求表现收尾：多数到期企业将续租作为优先方案，新租、扩租量十分有限。尽管一些企业已积极参与搬迁谈判，但原业主为挽留租户诚意给出更优惠的商务条件，加上搬迁成本考量以及2024年经济、经营表现依然充满不确定性，使得租户最终还是留在了原楼宇。由于远程办公的广泛采用，数个国家见证了办公需求的结构性转变，与此相反，中国面临着一个更传统的挑战供应过剩伴随需求低迷。市场周期的轨迹取决于两个关键因素：需求的复苏和供应的稳定。这些因素均与宏观经济环境有着密切联系，即当经济反弹，企业业务扩张，招聘需求增加，房地产预算增长，写字楼市场吸纳量见长。仅在这种情况下，且供需恢复平衡，租金方能保持上扬。写字楼市场何时转好？0%5 %234500 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23()()()图 4：写字楼市场的周期性波动与经济周期密切相关来源 国家统计局，IMF，第一太平戴维斯研究部工作0%2%4%6%8 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23GDP8工作工作回顾过往挑战是预测未来的先决条件。2008年全球金融危机爆发后，中国经济和房地产市场也受到了严重影响。中国政府迅速采取了大规模的刺激措施，包括“四万亿计划”拉动内需、加强基础设施建设、加大金融和房地产业支持等，同时加强监管和风险控制，以稳定金融市场。随着政策刺激的效果显现，消费者信心提升，就业市场改善，中国经济逐步复苏。同时政府也加快了对高技术和创新产业的投入和发展。历史经济周期通常约为4-6年，取决于具体背景。当前周期始于2022/23年，以疫情防控及封锁带来的挑战为标志，对消费信心、商务和经济前景产生影响。2023年，政府为扩大内需已出台一系列刺激措施，但总体影响相对温和，需在2024年进一步给到支持。市场复苏的轨迹仍充满不确定性和复杂性。经济和商业信心复苏的持续时间将在很大程度上影响供需失衡的出现。恢复期延长将加剧这些不平衡，导致空置率降至健康水平的时间拉长。注 排除重大突发事件和政局动荡等外在影响因素图 5：基于五年市场周期理论的办公市场预测来源 第一太平戴维斯研究部9工作随着城市化进程的推进，新办公大楼继续塑造着城市的天际线。除了楼宇硬件，物业管理和运营，包括房地产科技的运用、物业管理标准、业权结构、租户品质等软性指标也是判定楼宇等级的重要标准。普遍而言，乙级项目租金通常低于同板块甲级写字楼平均水平的30-40%。全国乙级办公规模有多大？我们可以做个估算。先以上海为例，根据上海统计年鉴，截至2021年上海所有办公建筑的存量为1.04亿平方米，同期第一太平戴维斯监测的上海甲级办公存量达2,600万平方米（含自用和园区），这意味着甲级办公存量约占1/4。对比香港，同年办公总存量为1,290万平方米（香港差饷物业估价署数据），其中甲级办公占到了全港总存量的65%。考虑到一线以外城市的甲级办公、业主统一运营的占比更低，假定全国这一比例为15%-20%，基于1995年以来全国办公楼已知累计竣工面积5.81亿平方米（2022年末，国家统计局数据），那么全国至少有4.7亿平方米非甲级写字楼这个庞大量级的市场不应被忽视。事实上，核心地段的一些乙级项目出租情况并不比同区域甲级项目逊色。主要原因在于配套设施成熟、交通便捷，叠加极具竞争力的价格，产品性价比较高。此外虽然楼龄较早但租务管理接地气、物业管理有序，使得一些租户的租赁稳定性较高。大量新供应入市，是否意味着乙级楼宇完全没机会了？00500600700800900055404595969798990000708095122图 6：中国办公楼竣工面积来源 国家统计局，第一太平戴维斯研究部租户特征原因归纳粘性租户租金承受力有限但偏爱核心地段租金节省长租约租户、业主方的关联单位或合作企业业主服务、定向优惠，作为业主下游关联公司以医美为代表的消费者服务企业甲级楼宇较为排斥的租户类型对私业务销售办公点大堂无门禁，销售人员出入便捷企业注册地注册地一般情况变动不大，且较少/不一定有人员办公讲究运势/风水的企业主为选址决策人的私营企业企业入驻楼宇至今业务发展的顺利与运势/风水相联系迁出租户业务/行业增长型企业业务扩张衍生办公升级和扩租需求，后者无法在楼内得到满足，例如楼内空间不够、单层面积较小或者同层有其它租户，无法实现整层或连层的租赁诉求企业着力降本增效在控制总体成本不增加的前提下，抓住租户市场契机置换到性价比更高的楼宇获得自持楼宇、自建楼宇交付了的企业迁入/整合至自持总部物业重视 ESG 和员工健康的企业欲迁至高品质楼宇以同企业 ESG 目标相一致表 1：乙级写字楼租户流动的推拉因素，包括但不限于：来源 第一太平戴维斯研究部10工作工作来源 第一太平戴维斯研究部INKC项目名称商务区/等级，城市楼龄（年）2023年出租率较周边甲级产品租金节省瑞金大厦淮海中路/核心，上海3795%-30%广州国际电子大厦越秀/核心，广州2790-20%威斯顿联邦大厦人民南路/次级，成都2090-25%万通中心D座CBD/核心，北京1490 -25%当前全国写字楼市场供应端充沛，新项目多以甲级标准建成交付，早先交付的项目随着楼龄增加，硬件设施难以同新项目正面竞争。散售类项目内部难以管控，但对于统一业权/大业主的老旧楼宇，在租赁淡季期间对项目进行局部优化不失为提升楼宇竞争力的一大解决方案，例如公共区域的翻新，对于空置面积充裕的项目，业主可以考虑腾出部分面积改造成功能性配套或便利设施，以满足楼内或周边企业的商务需求和差异化优势。业主还应评估在这些升级过程中的运营成本降低、能源效率提升和可持续性标准方面的策略。然而业主还应注意到的是，即使在甲级写字楼市场的竞争也正不断升级，租金收入的任何增加都可能是微不足道的。当前市场的升级改造关键旨在留住租户、维持入驻率。因此为升级而花费的开支需相当谨慎地把控。绿色建筑：聘请第三方顾问细看项目标准和操作，可以为潜在的改进和能源/成本节约提供有价值的见解和建议。如果可以实现显著的节能，便有机会获得绿色建筑的认证。第三方运营合作：考虑通过租赁和转租模式、利润分享制或管理协议引入联合办公/商务中心运营方。短驳班车服务：对于交通便捷度欠佳的情况，业主可提供往返于项目至附近重要交通枢纽的短驳班车，方便员工通勤。商办联动：针对项目里包含商业配套的楼宇，可以考虑增加商办联动效应，例如楼内租户可享有零售消费折扣，以及业主将预留展厅面积、店铺租金折扣纳入到写字楼租赁谈判的商务条件中。商改租：在翻新或不足以恢复资产活力的情况下，业主须考虑项目能否在其它方面发挥价值。尽管高投入、风险大且耗时长，但例如将物业改为长租公寓或带来新机会，尤其是在居住成本较高的一些城市。这种办公改租赁公寓在上海等一线城市已有落地案例。表 2：楼龄10年以上且入驻率较高的写字楼案例11工作中国写字楼租户代表着不同的背景与和行业，经济和行业特定趋势的变化都有可能重塑写字楼市场。2024年，中国经济格局依然存在挑战，包括房地产市场和地方债务问题。幸而中国对外持续放宽外资准入限制，对内稳增长提供政策支持，消费和服务业正稳步复苏。此外新兴产业发展、绿色转型也将持续提升经济质量与可持续性。反映到写字楼市场，在整体成交有限的背景下，金融、专业服务、IT、医疗健康等传统行业依然是支撑办公需求的稳固主力（70-80%）。新经济行业需求尽管整体占比有限但正经历快速发展。以集成电路、新能源汽车为代表的高端制造业，以人工智能、大数据、云计算为代表的新兴信息技术行业，和以绿色低碳、环保节能为主要方向的能源类企业成为了国内写字楼市场的新势力。新经济领域的需求具有不可预测性，特定行业因资本、补贴、政策支持、盈利能力等因素经历一波又一波的扩张和整合。2024年中国经济的不确定性依然较高，这也增加了对各经济行业办公需求预测的难度。外部因素包括贸易关系、全球经济实力和利率，以及政策支持、货币政策、经济改革和消费者信心等内部因素，均将影响需求预测的动态性与多变性。各行业未来的办公需求几何？城市供应预测（平方米）空置率预测租金变动预测 北京582,900 22.4%-3%-(-)0.5%上海1,906,900 23.5%-5%-(-)3%深圳890,100 29.8%-3%-(-)0.5%广州1,077,600 24.5%-5%-(-)3%成都318,800 34.0%-0.5%-0.5%重庆282,600 32.0%-3%-(-)0.5%西安335,000 30.0%-3%-(-)0.5%天津80,000 36.0%-3%-(-)0.5%武汉309,500 40.1%-5%-(-)3%杭州0 24.1%-3%-(-)0.5%表 3：2024年主要城市甲级写字楼市场关键指标预测来源 第一太平戴维斯研究部INKC注 箭头方向系同比变化12消费工作表 4：主要租户行业办公需求展望短期 需求长期 需求办公硬件要求相对承租能力单位需求面积值得期待的 行业增长点依据/展望金融保险投管/资管对支持经济至关重要；更注重金融稳定和风险管理；金融科技/绿色金融为增长点。专业服务律所法律相关的分支行业持续增长个性化与定制化服务；企业更注重新型人才吸引和培养。零售与贸易视情况综合零售 互联网零售庞大市场，短期疲弱但长期增长潜力仍在；零售商更加关注供应链管理及物流配送效率；实体零售加速转型；与其它行业跨界融合。房地产建造及工程债务问题仍然存在，支持力度不及预期；预计将出台更多利好政策稳楼市；城中村改造的成果受关注；租赁市场热度提升。信息技术新一代信息技术需求增长强劲以支持各行业数字化转型，但竞争加剧；政府寻求科技力量推动成长；更加重视网络安全问题。制造高端制造全球化逆风问题；高端制造业突出表现；制造业服务化。健康医疗创新药 医疗科技人们健康意识提升；政府重要目标领域，迫切需要更多在生命科学板块的投入；医疗旅游的兴起。传媒娱乐互联网媒体传统媒体受挑战，新技术、新渠道为行业带来新形态；商业模式的演变带来新商机；版权保护和内容原创性受到关注。能源与原材料可再生能源 节能环保 能源基建能源安全需要紧密的全球合作；向新能源过渡亟需大量投资；绿色/新材料的逐步应用推广。联合办公&商务中心不适用社区文化/社交功能的增强；因工位灵活而引发的数据安全和隐私保护问题；业主须警惕其背后的潜在风险。消费者服务视情况食品餐饮休闲娱乐和服务类细分行业逐步复苏；消费降级的背景下，食品餐饮需求仍在，预制菜产业链形成；个性化消费需求见长。联合大企业视情况不适用监管部门继续施压，企业更加重视合规经营与风险控制；聚焦核心业务，降本增效；跨界合作与创新，以应对市场变化与行业竞争。交通智能交通 快递快运国内外商品运输和个人旅行恢复；共享出行持续发展、自动驾驶逐步推广；政府加大对交通基建的投入和升级，国内交通网络更四通八达。说明：1.色块颜色越深，代表前景越乐观或硬件要求/承租能力/需求面积越高；2.其它写字楼租户行业还包括公共机构、公共事业；3.本预测基于EIU对2024年中国主要经济行业的展望，结合第一太平戴维斯研究部的行业经验。13消费消费旅游、娱乐和餐饮等体验类消费是目前备受消费者青睐的类别。国内铁路及航空运输量已超过疫情前水平，尤其是暑期国内铁路和航空运输量均达到历史最高值。而境外旅行恢复速度依然缓慢，航班少、价格高及签证难等问题依然存在，导致国际航空旅客运输量仅恢复到2019年水平的一半左右。国内旅游的复苏带动主要一二线城市以及海南、云南等热门旅游目的地商业氛围持续提升。标杆开发商亦关注多个热门旅游零售市场，并着手布局重点项目。随着2025年海南自贸港封关临近，三亚成为发展商布局重点市场，多个中高端项目入市将改变三亚高端零售市场格局。例如华润集团的三亚万象城、太古及中免集团合作的太古里已开工建设，并均预计于2024年分阶段开业；DFS迪斐世亦计划在2026年前建成其与申亚集团合作的DFS迪斐世亚龙湾项目。拉萨王府井购物中心将以商业建筑面积18.2万平方米成为拉萨最大商业体。此外，默林集团旗下深圳、上海及四川乐高主题乐园预计将于2024年开业，北京乐高乐园也即将开工建设，以强IP优势的主题乐园度假区吸引游客前往。与此同时，体验成为消费者前往线下消费的主要动力之一，购物中心内休闲娱乐业态整体占比也随之逐年提升。第一太平戴维斯数据显示，上海零售市场该业态占比由2019年的13.6%增长至2023年的16.5%，而武汉休闲娱乐业态占比在过去三年内亦回升并超过疫情前水平达到16.0%。该类门店为消费者线下社交和悦己生活提供多样化的空间选择。各类传染疾病的流行，令身心健康成为不同客群共同关注的重点，各类细分运动门店正恢复其开店节奏，并不乏多样化的新兴品牌不断涌现。此外，当代消费者更加关注内心需求和真实的情感交流，愿意在学习、艺术等方面以追求内心平静和精神满足，带动了包括展览、画廊在内的各类空间走入更多大众视野。中国消费者们还在消费些什么？-100%-80%-60%-40%-20%0 212223图 7：铁路及航空旅客运输量，2020年以来与2019年同期比较10 0222023来源 第一太平戴维斯研究部INKC图 8：样本购物中心内休闲娱乐业态面积占比来源 CEIC、第一太平戴维斯研究部14消费消费面对经济下行周期及就业市场的不稳定，消费者正重新进行消费权衡与选择。往常消费降级是指在日常生活中选择更低价、降低品质或减少购买数量或频次来削减消费开支，如选择廉价商品、减少旅游出行或减少用餐次数等。但目前消费者更倾向于理性消费和生活方式的转变，注重产品的性价比与精神满足，而不是简单地锁紧钱包。据艾瑞数据显示，经历疫情后，超过92%的消费者表示自己的消费观念更为冷静，需要更精细地规划消费。而麦肯锡调查显示，约有一半消费者会从价格更低或打折渠道购买自己喜爱的品牌，他们未必会转向更便宜的替代品，而是会通过不同的购买平台、促销活动或调整消费数量及包装尺寸来以更低的成本获取需要的商品。在零售业态，消费趋势有所分化，在高端消费和低端消费两个领域呈现出复苏的现象。如奢侈品类头部品牌Chanel和Louis Vuitton年内数次提价以保持品牌稀缺性，而在日常消费方面，“低价”、“折扣”、“平替”产品愈发受到欢迎，消费群体更加注重产品品质而不是品牌营销。包括盒马和山姆会员店等注重品质的超市采取折扣化的新策略，以更低的售价吸引更多用户到店消费。就餐饮业态而言，2023年平价餐饮较高端餐饮品牌扩张更为显著。例如，上海的休闲餐饮新租占比同比增长超过15%，但高客单零售市场在面临消费降级吗？来源 第一太平戴维斯研究部INKC-10%-5%0%5 %图 9：2023年购物中心内餐饮细分业态新增租赁面积占比同比变化价的精致餐饮下降4.9%。在成都，休闲餐饮之外，快餐的租赁面积增速更高，但精致餐饮增速录得下降。预计短期内，性价比、细分度及创新度较高的餐饮品牌拓展速度仍将维持高位。此外，上海与成都购物中心内的饮品及小吃新租面积占比分别增长0.5%和5.4%。包括饮品及咖啡品类的品牌布局策略、门店店型和面积均有所调整。受审慎消费的影响，以低价单品吸引到店消费的咖啡品牌开店速度堪称惊人，选址不仅广泛分布于购物中心，且快速占领商业街区、写字楼和住宅底商；并不满足于一二线城市或核心区位，深度下沉至低线城市及新兴区域。与此同时，众多茶饮品牌放开加盟，以更小的店铺面积但更为激进的扩张策略触及更多区域，并不断将品牌版图扩充至海外市场。15消费购物中心之外的消费选择？中国的商业形态经历了街铺集市百货购物中心的发展路径。我们预计未来五年仍将有较为可观的购物中心项目供应入市，如上海、深圳和武汉在2024年将仍有建筑面积超过70万平方米新增供应入市，为市场带来更多购物选择。但另一方面，存量改造带来的街区化、微体量、小尺度的特色商业正在为市场带来别样风气。越来越多的商业项目出现在城市各个角落，它们未必都处于城市中心核心板块，但满足了其所在区域内日常消费需求，或通过其独特设计与主题吸引着特定客群。非标商业通常采取开放式的形态布局，以标新立异的建筑空间设计营造出独特且强烈的感官体验，以大面积挑空或留白营造更为自由的空间感受，并将商业空间融入城市公共空间，弱化其表面的商业属性，加入更多休闲娱乐、艺术体验等功能性场景并结合当地历史或在地文化，以达成项目与消费者的情感共鸣或社群认同。国内新兴品牌热衷于选择非标商业项目开设其旗舰店或品牌首店，以更为自由的商业氛围与独立性迎合其品牌内核。而现在国际品牌对非标商业及特色街铺的兴趣也与日剧增，社区型商业与时尚品牌的结合，通过快闪、联名、共享资源、活动等方式，将更多创意业态品牌赋予社区生活，可以摆脱其受限的服务范围与传统商业项目内有限的营业时间，提高其知名度和社群影响力，从而带动业绩增长。零售品牌亦选择Showroom、咖啡厅、书店、花店等各种店铺形式来营造品牌话题度，拓展客群触达范围。包括香氛、潮流服饰、家居生活方式乃至奢侈品牌在内，均选择非标项目来扩充其门店体系并渗透入日常生活消费场景，以多元和个性化迎合消费者喜好，增加随机、非目的性消费发生的可能性。年内数个商业项目以其独特的定位与空间设计保持着市场高关注度，吸引众多客流前往。如上海嘉里合集与海粟文化广场，有别于传统单一的零售或办公用途，而是将商业、办公乃至公园复合于一身，在小体量的建筑尺度中融合多种可能性。着重青年文化的北京The Box朝外和成都COSMO以及注入良渚文化基因的杭州玉鸟集则是打造主题商业的优秀案例。来源 第一太平戴维斯研究部INKC081920212223E 24E 25E图 10：部分城市购物中心供应注 一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括成都、重庆、天津、武汉、杭州和西安16生产生产生产近年来在政策鼓励及资本注入下，物流市场不断受到关注。自2020年来全国非保税高标仓的供应量不断攀升，逐渐出现过度供应，主要集中在以京津冀、上海等城市为代表的华北、华东市场，相应空置率也持续走高。虽自2023年初以来部分城市新增供应已开始逐步减少，但除大湾区以外的市场仍面临去化压力。从未来新增看，虽然2024年市场供给将会有所减缓，但不少物流地产在管理时仍面临出租压力。由于各类租户在签约或续约时对价格优惠的需求较强，使得很多物流仓储为维持出租率而实施“以价换量”的策略，平均租金面价上涨空间有限。同时我们也观察到，部分开发商也选择将未来项目延期入市，延长招商期限以确保更好的出租率及更高质量的租户。尽管全国市场整体承压，但华西市场已逐渐显现出一些缓解迹象。与华东和华北地区不同的是，2020年以来，华西的新增供应量稳步下降，为市场提供较大的去化空间。同时，在一带一路供应链的整合下，其城镇化水平不断提升、高端制造业基地有序建立，居民消费也出现回暖，各因素叠加影响下本地物流需求稳定增长。其中，重庆作为全国唯一集港口、陆路、空港、生产服务能力于一体的“四型”国家物流枢纽，进出口货运量近年来大幅增长，促进了当地高端制造业、跨境电商等一系列贸易业态的发展。而四川的文化和旅游产业也在“二十条”等政策支持下得到提振，并于2023年前9个月录得社会消费品零售总额增长9.2%的显著成绩，超出全国平均水平2.4个百分点。此外，制造业方面也表现突出，新能源汽车生产基地的建设带动制造业投资增至22.9%。值得注意的是，四川在过去三年中一直保持着较为活跃的物流土地交易，不仅是中国最具活力的市场之一，并且与新冠疫情之前的水平相比也有所复苏。未来，在内外双循环的驱动下，以川渝地区为代表的华西市场或将加速回暖。2024年会见证物流市场回暖么？-5%0%5 %图 11：社会消费品零售总额同比增速,2023前三季度来源 国家统计局、第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部INKC002002020202120222023来源 CERIS、第一太平戴维斯研究部图 12：中国非保税高标仓供应图 13：物流土地交易宗数生产绿色仓储需求或将持续上涨？随着公众对气候变化的意识增强以及环境保护的迫切需要，政府不断对环保政策给予支持，绿色仓储也在中国市场呈现出迅猛发展的趋势。因此，近年来中国具有LEED认证的绿色仓储数量集聚增长。而对租户来讲，使用绿色仓储不仅可以降低运营成本，还有助于满足企业可持续发展的需求。为更好地完成“双碳”目标，中国政府持续推进低碳管理标准的完善，同时也对制造业、轻工业、物流等一众行业进行供应链脱碳管理，相应的碳排放审核也将变得更加严苛。随着对三类碳排放的采用越来越广泛，物流行业对其各个环节中的排放界定也更加清晰。虽然多数企业对范围 1 和 2 的排放（直接排放以及来自电力和供暖等来源的排放）有较好的了解，但这些排放通常仅占公司碳足迹的不到三分之一。为了更好地实现净零目标，企业必须了解其价值链上下游产生的间接排放（范围3）。针对使用3PL公司服务的仓库租户、零售商和制造商而言，也需要考虑其间接使用仓库产生的温室气体排放。因此，随着未来对企业碳排放披露要求的加强，制造商、3PL和其他客户对仓库的选择势必更加谨慎，而将可持续发展纳入考量的绿色物流设施也将够更好地满足未来租户的需求。从长远来看，建设可持续的高标仓对于开发商来说可能更具成本效益，因为虽然其建设的初始成本较高，但可以节省未来潜的在改造费用。这种改造需求可能来源于相关政策的颁布、绿色仓储的租金优势显现，或是绿色仓储较低的运营成本。在市场租金稳定的背景下，拥有绿色认证的仓库通常拥有较高的入驻率及较长的合约租期，所以对寻求优质基础资产的投资者更具吸引力。尽管现今市场担忧情绪下投资人行为趋于谨慎，但高质量的绿色仓库对市场波动的抵抗力普遍较强，因此可为投资者提供较可靠的退出保障。2023年以来，虽然非保税高标仓整体的市场供应减缓，但绿色仓储逆势而上呈现集聚增长。在中国LEED认证的近800个仓储项目中，有近三分之一的项目为2023年新增认证。其中，长三角地区作为中国绿色生态发展示范区和最大物流市场，LEED认证的仓储数量占到全国近一半。此外，嘉民、万纬等一些头部开发商早已提前入局并不断打造具有领先性的项目。例如，万纬已完成11个冷链园区的LEED金级认证，并实现新建冷库分布式光伏全面覆盖以及100%的电动叉车使用，节能率更是超过30%。随着全球绿色仓储数量稳定增长，中国已成为除美国外全球拥有认证数量最多的国家，占据全球LEED仓储近五分之一的市场份额。在新建需求不断增长且陈旧设施亟需升级的背景下，中国绿色物流设施的数量预计将继续增长。新一代仓储也将向更加智能和多功能的方向发展，以满足制造业不断变化的转型及升级需求。来源 USGBC、第一太平戴维斯研究部LEED 图 14：LEED仓库17182022-来源 Grand View Research、第一太平戴维斯研究部生产逆向物流是指包含了产品回收、检验、分类、再制造、报废等流程的物流活动。据彭博最新显示，2022年全球风投公司为逆向物流初创企业注入了近2亿美元资金，相比于2021年增加了约2.5倍，这一表现在当下的融资环境中格外亮眼。逆向物流具有无序性和繁杂性，处理时间往往是正向配送的3-5倍。操作的难度也使逆向物流长期处于发展瓶颈，阻碍了供应链发展的循环性和可持续性。据Research and Markets数据显示，全球逆向物流市场规模在2022年底已超过6000亿美元，并预计于2023年底达到约6400亿美元。其中，按照中国市场占全球物流市场的比例（约18%）保守估算，2023年中国的逆向物流市场预计可超过1100亿美元。在Grand View Research全球逆向物流统计中，电商平台将带动全球近一半的逆向物流需求，而基于中国电商较高的市场渗透率，这一数字在中国可能会更高。中国领先电商平台的退货率已超过10%，部分品类更是高达30-50%，退货成本的管理已成为电商企业管理中的重要考虑因素。近年来，各大电商平台为提高客户满意度并保持市场份额，不断提升售后服务，投资于更加便利的退货退款流程以及更高的运费险比例。同时，随着国内线上消费者购买习惯逐渐从“买买买”转变成“精致省”，退货频率相应提升。目前电商品牌大多选择与第三方物流公司建立合作，将商品回收至仓库进行逆向物流的集中处理，从而也对这些3PL公司的分拣服务和仓储设施产生了新的需求。物流中的退货过程普遍具有挑战性且较为混乱，而存储空间不足和自动化程度不足会加剧这种情况。许多公司尚未建立专门的退货区域，缺乏空间进行重新包装、回收或报废等流程。此外，由于产品的SKU通常种类繁杂且分散，是否拥有先进的仓库管理系统则在产品信息验证、质量检验、重新包装和库存跟踪等环节显得至关重要。因此，较为老旧的仓库则需要升级或更换为更加智能的高标仓，以更好地满足柔性供应链的需求。中国一些领先的物流公司已经开发了逆向物流仓库网络，以增强现有的供应链能力并满循环经济下逆向物流是否还有提升空间？图 15：全球逆向物流市场-终端用户类型，2022年足各种品牌的需求。短期内，各企业需要扩大并普及对此类设施的应用，以便在中远期服务于更广泛的市场。百世供应链就为其合作伙伴建立了品牌专用逆向仓，不仅采用公司自有的仓库智能管理系统，实现了全节点可视化覆盖，还可根据品牌产品的属性进行货物的清晰调配，展现了其对可持续发展和提高供应链效率的重视。而京东也在全国建立了七个逆向物流处置中心和四十多个逆向前置仓，同时配备独立的检验和维修中心以更好完成退货循环的流程。因此，京东的业务不仅限于退货处理，更是延伸到了残品处置及二手商品变现的一系列增值服务，形成较为完整的逆向物流网络。金融未来债务危机是否会有所缓解？中国房地产市场在2023年第一季度经历了短暂的“小阳春”行情后，全国商品房销售额环比重回下跌态势，行业景气程度持续低迷。虽然政府持续逆周期加码政策，但不足以抵销居民收入预期减少及房价上涨预期被打破所带来的消极情绪。事实上，政府早在多年前就在积极调整产业结构，以逐步摆脱经济对房地产的过度依赖。然而随着整个房地产市场以超预期的速度进入下行周期，行业前期累计的风险开始显现，引发了对系统性金融风险的担忧。截至2023年6月末，18家重点上市银行的涉房不良贷款余额共计2970.26亿元，较2022年末增加7.6%。不良贷款的飙升导致银行的资产质量面临压力，增加了银行的经营风险。民生银行因其房地产风险敞口的安全性和合规性问题被叫停其500亿元融资计划，这使得其面临更大的再融资挑战。为避免大规模债务危机，我们预计政府在短期内将会继续刺激住宅需求，加大政策的宽松力度。同时加大房企融资支持，助力房地产市场平稳发展。2021年开始，随着房地产开发商降杠杆提速，融资环境持续趋紧，导致部分房企出现流动性危机。开发商爆雷事件频现，境外评级机构下调了多家房企的信用评级，总体发行规模下降、发行成本大幅上升。同时，除中国以外的全球各大经济体在过去两年整体通胀高企，利率迅速上升，美元对人民币汇率走强。多重原因导致的境外借款成本攀升使得一些境内房企的债务违约风险增大，境外债务重组成为诸多已经风险暴露的房企的求生之道。11月，融创宣布正式完成境外债务重组的全部流程，这为境内首家房企，约百亿美元的现有债务将被置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券及融创服务的股票。融创成功的债务重组策略也为其他出险房企提供了缓解债务危机的范例。正荣、龙光、旭辉、中梁及碧桂园等出险房企均在积极推动境外债的重整工作。但值得注意的是，债务重组的本质并非使既成事实的债务消失，而是以“时间换取空间”。房企化解债务危机的核心在于销售端，如何盘活存量项目、加快销售并改善经营现状将是诸多出险房企在来年共同面对的课题。来源 中国银保监会、第一太平戴维斯研究部0.8%1.0%1.2%1.4%1.6%1.8%2.02图 16：不良贷款比率19金融20050030035002004006008001,0001,2001,400来源 Wind、Nareit、ASX、第一太平戴维斯研究部金融我国首批房地产投资信托基金（REITs）于2021年6月上市，从收费公路、商业园区和仓储物流等基础设施领域切入，在随后的两年扩展至保障性租赁住房及零售物业领域。试点启动以来，相关制度逐步完善，市场规模不断扩大。截至2023年11月，已有29只公募C-REITs上市交易，首发及扩募规模合计已破千亿。然而在目前发行的C-REITs产品中，仅两只的原始权益人为民营企业。这主要是因为经营权C-REITs具有重资产、运营资质严格及资金回收周期长等特点，民企持有的经营权项目基数有限。同时，对原始权益人及底层资产近乎“完美“的标准，也使得民企对所有权REITs望而却步。民企的低参与度使得C-REITs发行需求错配，偏离REITs让开发商回收资本，降低杠杆率的初衷。然而，政府似乎也意识到这个问题。2023年三季度开始，相关部门多次提及将提升民营企业参与REITs的积极性并鼓励民间投资项目发行REITs。随着未来更多的民企通过REITs有效盘活存量资产，中国REITs市场将在未来数年内迎来快速发展期。美国是世界上最早、目前规模最大及最成熟的REITs市场之一，超200支REITs的总市值达1.3万亿美元，约占全部上市证券总市值的3%和GDP的7%。新加坡共42支S-REITs的总市值超千亿新元，约占其全部上市证券总市值的12%和GDP的16%。假设未来我国REITs可达股市市值的2%，C-REITs市场规模则有望达到1.7万亿元人民币。图 17：国际房地产投资信托基金市场规模,2022年12月31日C-REITs未来市场规模有多大？062040608020221220236来源 Wind、第一太平戴维斯研究部图 18：中国房地产投资信托基金规模金融下一个投资机遇在哪里？2023年对全国商业地产大宗市场而言都是艰难的一年，几乎所有资产都正在经历价格重置。价格的快速调整使得买卖双方对待售资产的定价更加困难，并导致交易活动放缓。投资者需要仔细甄别并判断资产降价的原因，是否存在潜在的债务、楼宇质量问题，并考虑经济脆弱性和潜在的政策变化。持有多元化的房地产投资组合，包括跨区域、跨资产类别及不同的投资策略（股权及债券）投资，将有效的分散投资风险。资产价格存在仍未达底部的可能性，但从长期投资者角度来说，以低于近几年资产价值收购一些优质资产可以带来更多的安全垫以抵御未来的不确定性。短期内，租赁市场疲软、供应过剩等问题难以修复，同时对经济前景的担忧导致投资者信心处于低位，观望情绪浓厚，这会推动一些急需资金流的业主再次调整价格。中期来看，政府将持续出台政策刺激经济，租赁市场的企稳将驱动资产估值的修复。建议投资者保持谨慎及耐心，瞄准那些与政府规划相符，可以提供稳定租金收入的资产类别。但需要注意的是，处于热门赛道的资产往往会在短期内吸引过多资金流入，使得投资人对于资产的收购价格过高，压缩持有期收益率。同时，政府规划及投资热点的转变也可能导致投资人届时退出困难。零售：REITs激发新机遇自2023年3月REITs试点扩容至百货商场、购物中心、农贸市场等商业地产领域，零售资产的投资需求日益俱增。2023年11月，随着第一批零售REITs正式通过审批，投资人信心提升、市场透明度及流动性得到增加。同时，财政政策中短期内着力扩大内需的方向不会改变，零售业有望多维度受益。购物中心对于拥有丰富的购物中心运营经验的投资者而言，通过提升资产的运营能力、吸引热门品牌入驻、调整定位等可实现客观的资本收益。预计险资和境内基金将继续对大型、运营良好、成熟、优质的零售资产感兴趣，以进行投资组合配置，并在未来通过REITs上市退出。社区零售社区零售的租金收入相对稳定，更适合资金预算及零售运营经验有限的投资者。同时，一些急于补充流动资金或还债的开发商正在出售这些非核心资产，市场存在“捡漏“机会。投资者也可以通过收购价低、老旧的小型商业项目并将其改造成其他用途来实现价值提升。长租公寓：可负担性和政策支持的推动尽管全国房价正在经历价格调整，但国内居民的住房负担能力仍较低。同时，房价上涨预期的打破抑制了居民购房意愿，越来越多的人选择租房以获得更灵活的租住方式。得益于政府对长租公寓包括税收优惠、贷款政策等在内的金融支持力度加大，以及市场产品的多元化，长租公寓的大宗市场交易量近年明显提高。由于2023年全国大部分城市的涉租地块供应都大幅减少，存量项目盘活及改造将成为短期开发商与投资者关注的重点。“新经济“资产：可持续发展驱动需求虽然“新经济”资产的热度已持续多年，但随着政府“稳增长”的主基调不变，“新经济”领域的持续发展将继续推动对生命科学、制造业、研发设施和数据中心等园区及工业资产的需求。今年以来，一些境内“新经济“基础设施开发运营商、资金雄厚的险资及对中国新经济的产业潜力持有长期兴趣的境外投资机构正在积极收购”新经济“资产包，并不断提升资产质量和服务能力以提高在租赁市场上的竞争力，强调可持续发展。200250300350400200020202120222023来源 RCA、第一太平戴维斯研究部图 19：中国大宗交易成交总额（按地区）/20222023来源 RCA、第一太平戴维斯研究部图 20：中国大宗交易成交总额（按资产类别）金融表 5：各资产类别投资趋势与策略中短期趋势长期趋势2024年投资策略未来3年热门细分行业零售 REITs扩展后，投资者正在寻求优质资产 政府持续刺激需求，但零售过剩的情况难以解决 自用型买家收购需求增加，价格敏感度较低 社区零售 奥特莱斯办公 大量资产待售，但买家数量有限 稳经济政策释放效能 REITs有望扩容 关注低价购买机会并长期持有 地理位置优越的高品质写字楼工业/物流 租户粘性更高，租赁需求支撑估值 待售资产包较多，出售压力大 注重质量的升级及改造 追求品质 老旧项目需要进行升级及改造 生物医药 高标厂房酒店 防控政策开放后，酒店业回暖明显 高额的投资使得投资回报率相对较低 随着中国进一步扩大开放，来往中国内地的旅行需求有望进一步释放 一些持有者正在出售非核心资产，存在捡漏机会 经济型酒店服务式公寓 房价调整使得一些居民延迟购房 外籍租客及企业外派客户缓慢回流 供地减少，存量资产需求扩大 销售端的稳定还需时间 公寓长期租赁需求不变 利用低利率环境，加速扩张并树立品牌形象 中端公寓 学生公寓 养老公寓来源 第一太平戴维斯研究部23简可 James Macdonald 高级董事研究部 8621 6391 罗瑾 Louisa Luo 高级董事投资及资本市场部、产业及物流地产部 8621 6391 孟喆 Marco Meng高级董事 物业及资产管理部 8621 6391 黄国钧 Jim Wong高级董事估价部 8621 6391 招启怡 Joey Chio高级董事交易及顾问部 8621 6391 朱锋 Nicky Zhu高级董事策略顾问服务部 8621 6391 钟芳芳 Aileen Zhong高级董事商业及零售服务部 8621 6391 陈绮宁 Elaine Chan高级董事商业地产资产管理部 8621 6391 童欣 Cindy Tong高级董事日本业务部 8621 6391 唐华 Shirley Tang高级董事住宅销售部 8621 6391 周玉 Michelle Zhou高级董事国际住宅部 8621 6391 张立诚 Chris Zhang高级董事战略客户服务部 8621 6391 谭旭阳 Troy Tan董事项目管理部 8621 6391 朱逸卿 Louisa Zhu董事公寓运营及资产管理部 8621 6391 第一太平戴维斯中国扫一扫 小程序查看更多研究报告上海环贸广场二期25层陕西南路288号上海中国 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。

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 日期公布值预测值2023/7/275.55.52023/6/155.255.252023/5/45.255.252023/3/23552023/2/24.754.752022/12/154.54.52022/11/3442022/9/223.253.252022/7/282.52.52022/6/161.751.52022/5/511翔安厦大14.8东孚板块29.1万马銮湾板块22.1万环杏林湾19.6万大学城2万同安环东海域73万工业集中区32.2万同安老城区57.6万南部新城24.5万新店6.5万马巷新圩10.3万岛内72.8万新城中心30.6万自贸区3.7万汀溪10.9万北部新城13.5万后溪17.6万东坑湾灌口8.4万杏林老城区杏北新城翔安环东海域8.2万东部会展23.2万翔安厦大17.9东孚板块34.4万马銮湾板块20.2万环杏林湾12.3万大学城3.3万同安环东海域95.4万工业集中区41万同安老城区66.2万南部新城30.6万新店15.2万马巷新圩11.4万岛内95.6万新城中心17.1万自贸区10.7万汀溪11.4万北部新城3.9万后溪20.1万东坑湾灌口8.4万杏林老城区杏北新城翔安环东海域13.4万东部会展17.6万数据来源：保利和润研究院海西分院整理数据来源：保利和润研究院海西分院整理

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2023年上海写字楼市场共录得18个新增供应，共计110.6万平，同上升31.1%。从供应区域来看，主要布局在北外滩、前滩、真如和花市场。新增供应集中市，推动全市空置率攀升19.8%，同上升2.4个百分点。业需求，融业以占19.0%，位列全年位，其中资产管理类、证券和基为全年租赁活跃度最的三业；专业服务业需求幅回升，占14.3%，其中咨询、律所及告的需求占较，数据服务类企业租赁需求表现亮眼；TMT业需求占13.0%，主要以软件及平台的研发相关企业租赁需求为主，占相较去年有所下降，主要与互联企业整合办公场所，转向楼宇等原因有关；消费品制造业位于第四位，占12.7%，其中以服饰珠宝、汽、快消品相关企业的租赁需求占较为突出。全年从业租户与热点区域结合的维度来看，徐汇滨江着推动科创融产业发展，成为融科技企业选址关注重点区域；北外滩着扶持融产业发展，持续吸引保险、证券类企业。专业服务业类企业选择较为分散，陆家嘴区域律所新设及搬迁需求活跃，徐汇滨江凭借产业及政策吸引告及传媒相关企业驻；TMT业需求中，真如板块供应充沛，租优势突出，相去年吸引明显提升；消费品制造业依然睐于传统商务区如南京路、徐家汇、淮海中路。租，2023年全市租报价同下降2.2%，有效租同下降3.7%，延续下趋势。总体来看，受制于全球经济增放缓以及外部环境的复杂性与不确定性上升，企业利润低速修复，市场观望情绪仍浓。部分竞争压较的市场业主只能采取更为灵活和激进的租赁策略，致使租进步下。2023年上海零售物业市场共录得5个新项市开业，集中下半年，均落位于次级及新兴商圈，分别为上海融街购物中、华会、鸿寿坊、上海信泰中以及环宇城MAX，总计37.8万平。新开业项的亮眼客流及品牌表现直接验证了上海零售物业市场的复苏势头持续强劲，因地制宜的新项填补相关板块商业空，提升整体商业能级，激发市场活。2023年，全市空置率累计上0.1个百分点，全市购物中层租受到核和次级商圈租回升影响，于年初跌企稳，全年累计上0.3%，报每天每平币33.5元。2023年市场需求复苏势头强劲，餐饮品类持续迭代焕新，依旧为主需求，占45%，以多样中餐、咖啡茶饮以及亚洲肆等细分品类布点活跃。其中，咖啡茶饮细分赛道逐步向新中式茶饮以及健康酸奶品牌倾斜，季内茉莉奶、茉酸奶、霸王茶姬以及Blueglass等品牌多点布局。时尚服饰类需求占23%，以装、运动户外以及设计师品牌需求最为活跃。其中，The Atelier上海家旗舰店启幕BFC，阶运动品牌年内持续加码上海市场，lululemon亚太最店落地静安嘉中，Klattermusen攀上海店亮相浦东嘉城。活式类需求占6%，MUJI全国家农场概念店年内亮相前滩太古。值得提的是，众多新兴的业态赛道加快布局线下商业，其中包括汉服、培育钻、户外装备、奢侈品等品类，持续拓宽零售商业功能及场景。2023年上海仓储物流市场迎来10个项的市，总体量达到89.8万平。主要为上海南区域的、浦和松江增加了优质仓储积，三层及以上物业占据主。新增供应创历史新的同时，带动净吸纳量同增18D.1万平。全年以消费品制造业引领需求，其中品、鞋服和家电业的需求有所扩张，同时线上线下融合模式进步渗透到本地零售和医药领域。另外部分区域三物流租户业务收缩导致退租。此，全市空置率同上升5.1个百分点14.4%。需求端，三物流占明显增，达到71%。三物流的仓配体化等服务向更多企业进延展，尤其品，家电和化妆品等业对动态柔性物流需求的益增。同时，个别家电业三物流企业开始积极拓展外部业务，以增加社会化规模。家化物流头企业仍处扩张进程，在松江新租积超过3万平；电商居次位，上海消费者的快节奏活式以及对便利性的追求，催新的消费场景，从促进了即时零售平台和鲜电商的扩张需求；制造业需求来新兴的储能市场和医药业，医药平台逐步建有药房和系统化配送服务，旨在满消费者的多元化需求。在沪监测的主要12个市场中，浦东机场、闵和奉贤等7个市场空置率保持在10%以下。宝受到短期内新增供应的影响，空置率幅上12.2%。消费品制造业成为上海南区域需求动能，推动和浦今年的加速去化。上海远郊区域可租积的放量及租户降本策略下，上海仓储物流市场平均租增幅趋缓，同增0.5%，报每每平49.3元。2023年上海商务园区写字楼市场共录得10个新项交付，共计66.9万平，同上升30%，包括张江、桥、漕河泾、市北和浦江成熟板块，以及周康、浦和南新兴板块。全年净吸纳量28.3万平，空置率同上升2.6个百分点18.3%。业需求，TMT业以35%占保持租赁需求位，其中软件系统开发分类表现亮眼，特别是智能、数据及动驾驶相关赛道企业，充分体现当前新旧动能转换下的产业升级带来的新兴业租赁需求释放。同时在线经济的繁荣推动电商、智慧零售等相关需求释放。主要得益于集成电路产业的旺盛需求，业品制造业以24%的占位列第。各环节国产芯企业积极落址浦东，涵盖从半导体设备、EAD具，到多类型芯设计，封装测试等企业。形成以全产业链为导向的国产化成和集群效应。另录得动化装备、机器、航空航天类先进制造业企业成交。医药及命科学以16%占位列需求第三，特物医药园区项积极吸引创新药企业驻，健康产业的发展也推动医药服务类租户的积成交。对各市场表现，桥板块延续活跃态势，在净吸纳量上保持领先，推动空置率进步低25%，全年下降1.3个百分点。优势汽产业相关细分企业呈现旺盛活，如汽芯、系统研发、零配件制造等。张江板块在经历了上半年的科技业裁员退租震荡后，下半年迎来显著回暖，实现净吸纳量的转正。漕河泾板块持续吸引TMT类企业的积驻，全年表现稳中显韧性。此外新兴板块项的市，也使得上海各区域发展呈现均衡多元格局，为不同诉求租户提供优质空间。但存量项受到市场新增供应冲击及年底去化压的影响，推“以价换量”政策，致使全市平均租报价同下降0.8%每每平139.1元。2023年，上海物业投资市场交易总额累计789.8亿元，同下降10.2%，全年交易笔数创下历史新，达105笔，额在亿元以下的额交易占据主导。伴随各类投资机会的相继涌现，交易双对于资产价格认知逐渐趋同，全年市场表现呈先抑后扬态势，投资型交易占更是达到2020年以来峰值平。标的物业类型，以商务园区、房及租公寓为代表的新经济资产年初以来投资热度颇，交易额占全年投资总额34.8%，其中租公寓物业投资表现最为瞩，交易额相较上年平实现翻倍跃升，鉴于此类资产在运营过程中规模经济效应明显，投资者多以险资及地产基等传统投资者为主，更有内资买家于年内连续完成多笔交易。此外，商务园区依旧为新经济资产中交易最为频繁的物业类型，位于张江、桥、周康等板块的优质物业持续受到机构投资者的关注，专注于集成电路、物医药及新能源等重点发展产业的买家亦在各主要园区板块有所布局。传统物业类型交易分布也愈发多元，商业办公楼对于投资者吸引依旧不减，伴随消费回暖及旅游复苏的信号出现，下半年录得若笔零售、综合体及酒店资产相关交易，特别是核商圈的零售及综合体物业及滨江板块的酒店资产，年内酒店类资产交易总额更是达到有史以来最平。买家类型，境外买家的投资情绪相对谨慎，全年贡献约20%的交易额；另，内资企业买家投资额年内逐季，除买家外，以投资为的的交易也较以往更加活跃，如异地地政府下属企业依托“地经济”布局三户板块或科创产业主导区域的优质办公及研发资产，另外，企业买家对于酒店资产的投资意愿也分强烈。与此同时，传统机构投资者交易活跃度依旧，且更睐于相对核的新经济资产类型。链接浏览下载完整报告CBRE2023年上海房地产市场回顾与2024年展望

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日期公布值预测值2023/7/275.55.52023/6/155.255.252023/5/45.255.252023/3/23552023/2/24.754.752022/12/154.54.52022/11/3442022/9/223.253.252022/7/282.52.52022/6/161.751.52022/5/5080010000 00/1/122/2/122/3/122/4/122/5/122/6/122/7/122/8/122/9/122/10/122/11/122/12/123/1/123/2/123/3/123/4/123/5/123/6/123/7/123/8/123/9/123/10/123/11/123/12/1开盘推量开盘去化率年平均去化率数据来源：保利和润研究院海西分院整理数据来源：保利和润研究院海西分院整理

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