1、版权所有易居企业集团克而瑞研究中心1/14克而瑞研究中心现房库存 5 年首次负增长，六成房企较期初回落2022 上半年房企存货管理专题企业 1 组 沈晓玲、羊代红、齐瑞琳、张少贤中国房地产深度研究深度研究2022 年 9 月版权所有易居企业集团克而瑞研究中心2/14克而瑞研究中心目录一、房企存货基本无增长，但占总资产比重上升一、房企存货基本无增长，但占总资产比重上升.31、房企存货总量增速仅 0.4%，50 强房企控制最严格.32、降杠杆减投资整体缩表，存货占总资产比重升高.5二、现房库存规模回落，整体库存去化压力仍在二、现房库存规模回落，整体库存去化压力仍在.71、5 年来现货库存规模首次回

2、落，房企库存去化能力差异大.7全国现房销售占比创新高，重点监测房企现房库存首次回落.7六成房企现房库存回落，折扣、高频多样化营销促进去化.82、现房库存去化压力有所缓解，积极营销、调整布局是关键.9现房库存占比 12.9%仍属历史高位，形成一定现金流压力.9碧桂园积极营销去化现房，十成房企现房占比仍在 30%以上.9三、竣工交付影响存货周转效率，投资下滑缩短存货出清周期三、竣工交付影响存货周转效率，投资下滑缩短存货出清周期.101、存货周转率下降至 0.24，六成房企周转效率下滑.10资金受限企业竣工结转受到较大影响，存货周转率止升反跌.1030 强房企存货周转率较高，龙湖绿城等企业结转加速.

3、112、存货预收比下降至 1.94，行业去化出清周期缩短.11市场下行存货预收比下滑，行业逻辑转变下降杠杆去库存.11囤地少企业警惕未来开发经营危机，部分央国企实力强持地时间更久.12四、去库存压力仍大，聚焦竣工交付，关注内效修复提升四、去库存压力仍大，聚焦竣工交付，关注内效修复提升.13版权所有易居企业集团克而瑞研究中心3/14克而瑞研究中心前言前言从 2020 年的疫情影响，到“三条红线”融资管理细则落地，不少房企尤其是红档、黄档企业融资端承压，现金流吃紧，“降库存、抓回款”成为很多房企重要课题。2021 年两集中供地政策出台，商票数据纳入监管，表外负债逐渐浮出水面，此外试点重点房企被要求

4、买地金额不得超过年度销售额的 40%，下半年不少房企出现债务违约风险，黑天鹅事件频出。到 2022 年上半年，停工停贷潮蔓延，市场基本面颓势，预期悲观，叠加疫情影响，房企一方面开竣工速度和结转周期受到影响，另一方面销售去化速度也大不及以前，加上融资端收紧，房企上半年拿地寥寥，在这种情况下，想要维持企业的稳健发展，房企必须从存货结构、存货效率入手，提升整体运营水平。为此，我们筛选了 80 家典型房企1，分析企业的库存整体情况，如库存及占比、存货结构如现房库存压力及在建存货等；同时结合存货周转率、存货预收比等指标看企业表现，判断未来去化压力和增长预期。本文通过对上述企业存货相关指标解读，探究运营管

5、理过程中遇到的挑战，并结合当下的政策和市场环境给出建议。一、房企存货基本无增长，但占总资产比重上升房企存货一般包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品，房企的存货规模能够直观反映出目前企业的土地投资、项目开竣工投入状态。由于近年来房地产市场整体增速趋缓，加上新冠疫情、“三道红线”融资的监管政策，以及整体市场下行去化难度加大，房企一方面加快现房库存去化，加快现金回流，另一方面则是审慎投资，减少存货积压；但疫情反复、现金流紧缺及销售去化难度加大，也为房企去存货带来不确定性。1、房企存货总量增速仅 0.4%，50 强房企控制最严格（部分略）上半年房企的开工施工面积都同比负增长。上半年房企的开工施

6、工面积都同比负增长。上半年房企由于疫情影响、资金紧张拖累房企开工及施工，从上半年新开工面积来看，同比始终处于下降趋势，尤其是从 4 月开始，新开工面积较上年降低超 4 成。而由于上半年开工面积减少，“停工停贷潮”加上企业保交付等竣工加强，房企的施工面积单月同比也从 3 月起开始成下降趋势。除开工、施工面积下降，企业拿地也十分谨慎，较多房企上半年甚至零新增，在这样的背景下，房企存货规模增长乏力。图：房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）图：房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）1目前发布年报或业绩公告的企业只有 71 家，因此暂时使用 71 家数据，故行业平均值会有所微调

7、版权所有易居企业集团克而瑞研究中心4/14克而瑞研究中心数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统图：房地产开发企业施工面积月度走势（单位：万平方米）图：房地产开发企业施工面积月度走势（单位：万平方米）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统典型房企存货总量增速仅 0.4%，超五成房企存货较期初下降。典型房企存货总量增速仅 0.4%，超五成房企存货较期初下降。从存货数据来看，在“三条红线”、“两集中”供地等严监管政策下，房企的投资有所收缩：截止至 2022 年上半年，71 家典型企业的存货总量达到了 12.0

8、8 万亿，仍然呈现上升趋势，但是增速进一步放缓，较 2021 年年末的仅提升0.4%，不及 2021 年的 6.4%。其中有超 5 成（37 家）房企的存货总量出现了下降，严控负债的大环境之下，多数企业选择开源节流，加速销售去化和项目结转，甚至直接出售项目或未开发土地来收缩投资力度，导致存货总量持续收缩。版权所有易居企业集团克而瑞研究中心5/14克而瑞研究中心图：2017 年-2022 年上半年典型房企存货总量情况（单位：亿元）图：2017 年-2022 年上半年典型房企存货总量情况（单位：亿元）数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC 信息决策系统数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC 信息决

9、策系统2、降杠杆减投资整体缩表，存货占总资产比重升高（部分略）存货占总资产比率是存货占总资产的百分比，存货控制是企业经营管理的重要组成部分。存货占总资产比率是存货占总资产的百分比，存货控制是企业经营管理的重要组成部分。如果房企没有足够的存货，未来市场好的时候无法有项目快速上市。但如果存货过多，则持有成本可能会很高，增加房企去化压力。从 2017 年-2022 年上半年，存货占总资产的比率整体呈现出上升趋势。从 2017 年-2022 年上半年，存货占总资产的比率整体呈现出上升趋势。其中只有 2020 年出现下降，主要是由于 2020 年下半年在融资环境收紧，“三道红线”的政策压力下，房企拿地普

10、遍较为谨慎，且多数房企加速去化抓回款，虽然存货规模仍然有所上升，但增速较 2019 年进一步收窄。而此时资产总值仍处于上升阶段，其中还有港龙中国上市，中交地产和建发房产母公司注资资产总值仍处于上升阶段，其中还有港龙中国上市，中交地产和建发房产母公司注资，使得这几家企业总资产同比增长超一倍。2022 年上半年存货总量几乎没变化，而存货占总资产的比重升高，说明企业其他资产占比收缩，主要原因一是多元化收缩，主要原因一是多元化收缩，对外投资减少；二是整体杠杆减少，总资产也下降；三是资金紧张、现金减少。图：2017-2022 年上半年存货占总资产的情况对外投资减少；二是整体杠杆减少，总资产也下降；三是资

11、金紧张、现金减少。图：2017-2022 年上半年存货占总资产的情况版权所有易居企业集团克而瑞研究中心6/14克而瑞研究中心数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统版权所有易居企业集团克而瑞研究中心7/14克而瑞研究中心二、现房库存规模回落，整体库存去化压力仍在1、5 年来现货库存规模首次回落，房企库存去化能力差异大全国现房销售占比创新高，重点监测房企现房库存首次回落现房销售占比提升，期房现房销售均价差距进一步增大现房销售占比提升，期房现房销售均价差距进一步增大。根据国家统计局数据显示，2022 年 6月全国商品房现房销售占比为 14.4%，较 20

12、21 年底提升 3.1 个百分点，处于近 3 年的较高水平。同时现房均价较期房均价的差距也在逐渐拉大，2022 年 6 月全国商品房期房销售均价为 1.03 万元/平方米，现房销售均价为 0.76 万元/平方米，现房较期房每平米均价低 2662 元，较 2021 年底的均价差值每平方米继续扩大 900 元，且 7 月、8 月的均价价差持续保持在超 2100 元的水平上，在价位上的优势也在一定程度上助力现房销售占比的提升。图：2019 年 9 月-2022 年 8 月年全国商品房现房销售情况在价位上的优势也在一定程度上助力现房销售占比的提升。图：2019 年 9 月-2022 年 8 月年全国商

13、品房现房销售情况数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局房企造“现房节”营销，房企现房库存压力有所缓解。房企造“现房节”营销，房企现房库存压力有所缓解。截止目前，已有 65 家重点企业披露 2022年上半年的存货明细，据统计重点企业的现房库存总量为 13566 亿元，现房库存总量较 2021 年底年小幅下降 4.2%，是 5 年来现货库存的首次回落。近年来由于房企现货库存压力的不断增大，从去年年底开始就有项目陆续打出现房销售的营销海报，今年上半年企业开始举办“现房节”，从去年年底开始就有项目陆续打出现房销售的营销海报，今年上半年企业开始举办“现房节”，6 月受停工风波的影响，“现房节”房企的参

14、与热情和力度进一步加大。图：2017-2022 上半年重点企业现房库存及现房库存规模较期初变动情况图：2017-2022 上半年重点企业现房库存及现房库存规模较期初变动情况版权所有易居企业集团克而瑞研究中心8/14克而瑞研究中心数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC 中国房地产信息决策系统数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC 中国房地产信息决策系统六成房企现房库存回落，折扣、高频多样化营销促进去化（部分略）从 2022 年上半年已公布存货明细的重点企业数据来看，2022 年上半年 61.5%房企的现货库存规模较期初下降，其中现房库存去化较多、现房库存规模下降最快的 10 家房企的库存规模平均

15、降幅为25.7%，远大于行业 4.2%的降幅；而 10 家现房库存规模增速较大的房企平均增速达到 31%，与行业现货库存下降的趋势截然相反。部分房企的现房库存规模大幅下降主要有以下三个原因：第一，多维度、高频率营销，甚至开展具有针对性的“现房”活动第一，多维度、高频率营销，甚至开展具有针对性的“现房”活动。一方面，房企在营销活动上保持积极的态度，让利、造节、降首付门槛等促销手段不断更新；另一方面，受项目停工风波影响，为了让购房者放心，因此多家房企推出样板间参观活动，甚至主推现房销售提高购房者信心。第二，房企从货量管控层面，对市场压力大的三四线项目进行出清。第二，房企从货量管控层面，对市场压力大

16、的三四线项目进行出清。三四线刚需是支撑三四线市场的主力，但随着棚改、返乡置业的消失，三四线市场容量逐渐见底，2022 年中期多家房企在业绩发布会上表示，未来投资将与一二线城市，甚至金茂表示将避免在三四线拿地，美的置地表示将退出部分低能级城市，比如柳州、岳阳等三四线城市。第三，受“停工停贷潮”影响，市场对期房信心缺失，给现房去化提供了一定的机会第三，受“停工停贷潮”影响，市场对期房信心缺失，给现房去化提供了一定的机会。各地不断爆出的“停工停贷”新闻，不仅促使部分购房者观望情绪加重，同时对于近期置业动机强烈的购房者，尽管现房或许存在户型、采光以及其他方面的小瑕疵，但与期房存在的无法交付的风险相比，

17、看得见摸得着的现房更让人放心。版权所有易居企业集团克而瑞研究中心9/14克而瑞研究中心从现房库存规模增幅较大的房企看，主要有以下两个原因：第一，销售规模腰斩销售规模腰斩，2022 年以来行业下行压力增加，根据 CRIC 统计，百强房企 2022 年上半年销售规模平均下降 50%，部分房企整体销售持续承压造成现房库存规模增加；第二，房企以在建或竣工抵押融资第二，房企以在建或竣工抵押融资，在融资收紧的情况下抵押更多物业以待融资，项目竣工后仍处于受限制状态，因此现房库存规模居高不下。2、现房库存去化压力有所缓解，积极营销、调整布局是关键现房库存占比 12.9%仍属历史高位，形成一定现金流压力现房库存

18、占比下降，房企去库存压力仍在现房库存占比下降，房企去库存压力仍在。截止目前，监测的 80 家重点企业中，共有 65 家重点企业披露了 2022 年上半年现房库存情况，他们的现房库存占比为 12.9%，较期初下降 0.5 个百分点，与历史数据相比现房库存占比仍处于较高水平，房企库存压力仍不可忽视。图：2017 年 9 月-2022 年上半年重点监测房企现货库存占比情况图：2017 年 9 月-2022 年上半年重点监测房企现货库存占比情况注：2018-2022 年上半年样本容量为已公布存货明细的 65 家重点房企，2017 年由于三巽集团上市较晚，仅包含 64家重点房企现房库存占比=已竣工存货/

19、存货总量数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC 中国房地产信息决策系统数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC 中国房地产信息决策系统碧桂园积极营销去化现房，十成房企现房占比仍在 30%以上（略）版权所有易居企业集团克而瑞研究中心10/14克而瑞研究中心三、竣工交付影响存货周转效率，投资下滑缩短存货出清周期1、存货周转率下降至 0.24，六成房企周转效率下滑资金受限企业竣工结转受到较大影响，存货周转率止升反跌2022 年上半年末典型房企的加权平均存货周转率为 0.24 次/年，同比下降 0.02 次/年。房企的整体存货周转率在历年中呈现上升的态势，到了 2021 年又有较大的上涨，同比上升了 0

20、.03 次/年，主要在于银根锁紧倒逼房企加快周转速度，回笼资金，缩短拿地到销售结转的周期。2022 年上半年存货周转率为 0.24 次/年，同比下降了 0.02 次/年，存货周转率出现了下滑，止升反跌。2022 年上半年存货周转率为 0.24 次/年，同比下降了 0.02 次/年，存货周转率出现了下滑，止升反跌。图：2017 年-1H2022 年典型房企存货周转率（单位：次/年）图：2017 年-1H2022 年典型房企存货周转率（单位：次/年）数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC 中国房地产信息决策系统数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC 中国房地产信息决策系统究其原因，主要在于 202

21、2 年上半年整体市场未达预期实现明显好转，百强房企操盘销售金额同比下滑 50.3%，市场仍属低位，政府对预售资金的监管和提取条件更加严格，企业资金回笼持续受限，导致房企的销售竣工结转也受到较大的影响，2022 年上半年累计房屋竣工面积 28636 万平方米，累计同比下降 21.5%，增速创近五年次低2022 年上半年累计房屋竣工面积 28636 万平方米，累计同比下降 21.5%，增速创近五年次低（2020 年 1-2 月累计增速-23.0%），2022 年上半年的典型房企营业收入和营业成本均首次出现同比负增长2022 年上半年的典型房企营业收入和营业成本均首次出现同比负增长，分别下降了 9.

22、4%和 4.7%，房企的整体存货周转率受到了较大的影响。图：2020 年 1 月-2022 年 6 月房屋竣工面积及同比增速（单位：万平方米）图：2020 年 1 月-2022 年 6 月房屋竣工面积及同比增速（单位：万平方米）版权所有易居企业集团克而瑞研究中心11/14克而瑞研究中心数据来源：国家统计局、CRIC 中国房地产信息决策系统数据来源：国家统计局、CRIC 中国房地产信息决策系统30 强房企存货周转率较高，龙湖绿城等企业结转加速（部分略）从梯队表现来看，从梯队表现来看，销售规模排名 TOP10 和 TOP51-100 的房企存货周转率同比基本持平变动不大；但 TOP100+梯队的房

23、企同比下降 0.11 次/年，降幅最大，TOP11-30 和 TOP31-50 梯队的房企也分别同比下滑了 0.04 次/年和 0.05 次/年至 0.25 次/年和 0.19 次/年，下滑幅度都较大。从具体企业表现来看，2022 年约有 58%的企业存货周转率同比下滑。10 家周转较快的房企存货周转率皆在 0.33 及以上从具体企业表现来看，2022 年约有 58%的企业存货周转率同比下滑。10 家周转较快的房企存货周转率皆在 0.33 及以上。在上半年行业信心不足的情况下，企业资金面受到的影响较大，不过财务状况相对好的企业受到的影响相对较小，龙湖、中海等企业为国企央企的背景，或者是财务较为

24、优秀的民企，他们保持较高的存货周转速度，其中绿城中国的存货周转率同比上升了 0.16 次/年，存货周转速度明显加快，绿城中国上半年交付 39 个项目合计 566 万平，100%按时交付，较合同交付时间平均提前 36 天，同时其新项目周转持续提速，拿地到开盘 6 个月，拿地到现金流回正 15 个月，拿地到交付 31 个月，人均在建面积较 2021 年提升 5%。部分房企存货周转速度较慢，23%企业存货周转率不足 0.15 次/年，占比较 2021 年上半年翻倍。部分房企存货周转速度较慢，23%企业存货周转率不足 0.15 次/年，占比较 2021 年上半年翻倍。2、存货预收比下降至 1.94，行

25、业去化出清周期缩短市场下行存货预收比下滑，行业逻辑转变下降杠杆去库存（部分略）由于存货中包含已售未结转部分，而这部分与预收账款相对应，故我们用“存货预收比”来推算存货的出清周期，从而判断一家房企的存货能否满足中长期稳健的发展。这个比值不是越小越好，越小意味着未来的土地储备可能不够，但是如果过大，较为考验企业的资金链。版权所有易居企业集团克而瑞研究中心12/14克而瑞研究中心2022 年上半年典型房企的加权存货预收比为 1.94，较 2021 年末减少了 0.02，从趋势上来看，存货预收比近两年呈现下降的趋势2022 年上半年典型房企的加权存货预收比为 1.94，较 2021 年末减少了 0.0

26、2，从趋势上来看，存货预收比近两年呈现下降的趋势，主要在于自 2019 年以来，市场新房规模增速下滑，监管也加大了对房企融资的审查力度，房企开始有意识地进行降杠杆的操作，去推动存货的去化。到了 2021 年下半年，市场慢慢步入严冬，部分流动性紧张的企业无新增拿地或者拿地骤减，2021 年末存货增速同比大幅下滑 11.4 个百分点至 6.4%，2022 年上半年较 2021 年末的增速仅为 0.4%，增速又下滑了6.1 个百分点，此外，新房市场新增速度下滑而企业又要保交付，2021 年合同负债同比 10.1%，增速减少 4.7 个百分点，2022 年上半年较 2021 年末减少 8.5 个百分点

27、至 1.4%，增速降幅超过存货，使得 2022 年加权存货预收比较于 2021 年年末减少 0.02。图：2017 年-1H2022 年典型房企存货预收比情况图：2017 年-1H2022 年典型房企存货预收比情况注：存货预收比=存货/合同负债数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC 中国房地产信息决策系统数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC 中国房地产信息决策系统囤地少企业警惕未来开发经营危机，部分央国企实力强持地时间更久（略）版权所有易居企业集团克而瑞研究中心13/14克而瑞研究中心四、去库存压力仍大，聚焦竣工交付，关注内效修复提升在当前的整体市场压力下，房企的内生资金和外部融资都急剧收缩

28、，相比于规模扩张，更关注企业的资金流健康稳定，同时叠加部分房企遭遇暴雷影响，房企持有现金减少，在拿地投资方面持续下滑、上半年房企的开工施工面积都同比负增长，在此情况下，当前房企的存货增速逐步下滑，2022 年上半年几乎无增长。在拿地投资方面持续下滑、上半年房企的开工施工面积都同比负增长，在此情况下，当前房企的存货增速逐步下滑，2022 年上半年几乎无增长。在融资规模下降，资金流速减缓的背景下，行业整体的竣工规模受到了较大的影响，也导致当前的存货周转率下滑，企业仍面临较大的去库存压力。若当前的资金状态得不到改善，未来仍将拖累企业的存货周转速度，沉淀现金，长久以往会持续影响企业的效能。表：典型房企

29、 2017-2022 上半年存货表现相关指标情况表：典型房企 2017-2022 上半年存货表现相关指标情况项目项目2018 年2018 年2019 年2019 年2020 年2020 年2021 年2021 年1H20221H2022现货库存规模（亿元）8,1679,85412,30114,14813,545现房存货占比（%）14.2%12.1%11.8%12.5%13.4%存货（亿元）77,62795,923113,070120,357120,821存货较期初变动（%）32.7%23.6%17.9%6.4%0.4%存货占总资产比重（%）49.8%51.0%48.7%51.7%52.5%存货

30、周转率（次/年）0.300.310.310.340.24存货预收比（年）1.911.972.021.961.94数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC 中国房地产信息决策系统数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC 中国房地产信息决策系统此外，企业除了竣工结转受到较大的影响之外，在整体市场预期下调的情况下，部分存货存在跌价的风险。71 家重点房企中的 22 家 A 股房企 2021 年跌价准备规模增长 74%，而 2018 年存货跌价准备才 134 亿元，截止到 2022 年上半年已超过 500 亿，是 2020 年的 1.7 倍。表：22 家 A 股上市房企 2017-1H2022 资产表现（

31、单位：亿元，%）表：22 家 A 股上市房企 2017-1H2022 资产表现（单位：亿元，%）项目项目2018 年2018 年2019 年2019 年2020 年2020 年2021 年2021 年1H20221H2022存货38,79247,20954,44357,15255,797存货跌价准备5588总资产71,83886,020105,369105,397103,137存货变动24.10%21.70%15.30%5.00%-2.40%存货跌价准备变动81.60%84.10%42.80%74.2%-4.4%总资产变动28.90%19.70%22.50%0.03%-2

32、.10%数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC 中国房地产信息决策系统数据来源：企业业绩公告、年报、CRIC 中国房地产信息决策系统面对这些情况，部分房企积极面对，通过多样化的营销举措积极去库存，特别是在现货库存方版权所有易居企业集团克而瑞研究中心14/14克而瑞研究中心面采取多元营销，打折等方式去化，快速减轻持有压力，回流资金。同时值得注意的是，整体市场修复的过程仍较为漫长，部分在前轮发展中“高负债、高杠杆、高周转”的企业面对的竣工压力更大，规模下滑或将不可避免。未来企业可以通过组织绩效的提升坚持“快周转”，聚焦于整条产业链的提速，即实现从拿地到竣工交付的快周转，依托标准化、产业化、技术化的手段来提升效率，逐步修复或者巩固企业的竞争力，向“轻”、向“快”、向“好”做加法。