1、前 瞻 产 业 研 究 院 出 品一文带你洞悉房地产业发展简史潮起潮落，砥砺前行目录C O N T E N T S房地产业发展简史总览01资本运作简史06房地产金融简史03房地产业态发展简史05产业政策简史02房地产企业发展简史04产业出海简史0701房地产业发展简史总览房地产业发展简史总览房地产业发展简史总览房地产业房地产业发展发展在实现中国梦的伟大道路上，中国在实现中国梦的伟大道路上，中国房地产业奉献房地产业奉献着他的光与着他的光与热，践行着热，践行着国家所赋予的使命国家所赋予的使命20032003年年8 8月月1212日日国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知提出，房地产业房地产业已

2、经成为已经成为国民经济的支柱产业国民经济的支柱产业。020220222022年年1010月月1616日日二十大会议指出：坚持坚持房房子是用来住的、不是用来子是用来住的、不是用来炒的定位炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租租购并举购并举的住房制度030319981998年年7 7月月3 3日日国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，宣布从同年下半宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化实行住房分配货币化0101资料来源：前瞻产业研究院整理02产业政策简史产业政策简史2.1产业政策简史总览2.2政策引导阶段：1978-19

3、98年2.3政策扶持阶段：1998-2009年2.4政策调控阶段：2009-2016年2.5政策规范阶段：2016年至今2.6最新政策指引方向产业政策简史总览房地产业房地产业：经济周期之母经济周期之母房地产业的兴衰与政策变化息息相关房地产业的兴衰与政策变化息息相关19年年政策扶持阶段政策扶持阶段19年年政策引导阶段政策引导阶段20年年政策调控阶段政策调控阶段20162016年至今年至今政策规范阶段政策规范阶段关于加快城市建设的报告关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定国务院关于进一步深化城镇住

4、房制度改革加快住房建设的通知国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知央广财经评论报道“房子是用来住的，不是用来炒的”我国房地产业的快速发展受益于国家政策的支持引导受益于国家政策的支持引导，在拉动国民经济发展上起到了重要的作用。而为了转变经济发展方式的需要，改变那种依靠大拆大建、依靠高投入来推动经济发展的粗放方式，加大政策性住房的建设，同时为了保障民生、防范金融风险，国家对房地产业的政策调控也愈发深入国家对房地产业的政策调控也愈发深入，房地产业的兴衰与政策变化息息相关。我国房地产业政策简史分为四个阶段

5、四个阶段政策引导阶段：1978-1998年；政策扶持阶段：1998-2009年；政策调控阶段：2009-2016年；政策规范阶段：2016年至今。资料来源：前瞻产业研究院整理政策引导阶段：1978-1998年19941994年年19781978年年19841984年年19801980年年19821982年年关于加快城市住宅建设的报告关于加快城市住宅建设的报告住宅建设要发挥国家、地方、企业和个人的四个积极性关于加强住宅建设工作的意见关于加强住宅建设工作的意见提出加强住宅建设的意见，要广开门路，加快住宅建设城市住宅的几个理论问题城市住宅的几个理论问题住宅是商品，住房不能作为福利事业，要多种途径解决

6、住宅问题，要发挥四个积极性关于改革建筑业和基本建设管理关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定体制若干问题的暂行规定建立城市综合开发公司；推进住宅商品化关于深化城镇住房制度改革的决定关于深化城镇住房制度改革的决定确定房改的根本目的，将房改的基本内容概括为“三改四建”市场转型与老旧制度的对撞市场转型与老旧制度的对撞我国房地产我国房地产政策在政策在摸索中前行摸索中前行1958年至1977年，在新中国成立以后的很长一段时期内，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。1978年，邓小平提出房改问题，拉开住宅商品化的序幕拉开住宅商品化的序

7、幕。资料来源：前瞻产业研究院整理政策扶持阶段：1998-2009年房地产业被列为拉动国家经济发展的支柱产业房地产业被列为拉动国家经济发展的支柱产业支持与调控并存支持与调控并存1998年7月3日发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。这一通知被人们称为中国住房制度改革的里程碑这一通知被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始住房制度的开始，我国房地产业开始迅速发展起来。20

8、062006年年19981998年年20052005年年20022002年年20032003年年国务院关于进一步深化城镇住房国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知制度改革加快住房建设的通知逐步实行住房分配货币化招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知提出多数家庭购买或承租普通商品住房，增加普通商品住房供应国务院办公厅关于切实稳国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知定住房价格的通知提

9、出了八条稳定住房价格的政策，又称老国八条，以抑制住房价格过快上涨关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见提出了六条意见以进一步加强市场引导和调控资料来源：前瞻产业研究院整理政策调控阶段：2009-2016年在该阶段，针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。进一步强化差异化住房信贷进一步强化差异化住房信贷政策政策抑制投资、

10、投机性购房需求抑制投资、投机性购房需求20162016年年20092009年年20132013年年20102010年年20112011年年关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%关于促进房地产市场平稳健康发展的通知关于促进房地产市场平稳健康发展的通知提出了包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一条措施国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知有关问题的通知要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%国务

11、院常务会议国务院常务会议要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标关于调整房地产交易环节契税营业税优关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知惠政策的通知对个人购买前两套住宅给予降低契税优惠资料来源：前瞻产业研究院整理政策规范阶段：2016年至今提出坚持“房住不炒”提出坚持“房住不炒”政策调控进入深水区政策调控进入深水区2016年12月19日，经济之声央广财经评论报道“房子是用来住的，不是用来炒的”“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是12月14日公告在北京召开的中央经济工作会议上提出的“促进房地产市场平稳健康发展”的定

12、位，既要抑制房地产泡沫，又要防止房地产行业出现大起大落。在该阶段，国家对房地产市场的调控已见成效，房地产市场在房地产市场在多项政策的调控下向着平稳、健康的定位发展多项政策的调控下向着平稳、健康的定位发展。20212021年年20162016年年20192019年年20172017年年20172017年年央广财经评论央广财经评论“房子是房子是用来住的，不是用来炒的”用来住的，不是用来炒的”住房租赁和销售管理条例住房租赁和销售管理条例(征求意见稿征求意见稿)对当前租赁和销售市场不规范行为提出了明确要求及惩处办法十九大十九大会议会议再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来坚持房子是用来住的、不是用来炒

13、的炒的定位。定位。”加强房地产信托领域风险防控加强房地产信托领域风险防控要求严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求三道红线三道红线政策政策三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1资料来源：前瞻产业研究院整理最新政策指引方向多次多次强调“房住不炒”强调“房住不炒”加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展促进房地产市场的健康持续发展20222022年年1010

14、月月20222022年年2 2月月20222022年年8 8月月20222022年年3 3月月20222022年年7 7月月央行、银保监会央行、银保监会保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理国务院金融委国务院金融委等等坚持“房住不炒”“房住不炒”定位，探索新发展模式，坚持租购并举，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展中央政治局会议中央政治局会议要稳定房地产市场，坚持“房住不炒房住不炒、因城施策”国务院常务国务院常务会议会议支持刚性和改善性住房需求，地方要用好“一城一策”政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款二十大会议二十大会议坚持坚持房子是用来住的、不是用来炒的房子是用

15、来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度资料来源：前瞻产业研究院整理03房地产金融简史3.1房地产金融简史总览3.2计划性福利分配阶段：1949-1978年3.3市场化改革探索阶段：1978-1998年3.4蓬勃发展阶段：1998-2017年3.5规范长效阶段：2017年至今房地产金融简史总览现代金融与房地产市场现代金融与房地产市场经济联动，相辅相成经济联动，相辅相成19年年市场化改革探索阶段市场化改革探索阶段19年年计划性福利分配阶段计划性福利分配阶段19年年蓬勃发展

16、阶段蓬勃发展阶段20172017年至今年至今规范长效阶段规范长效阶段住房没有实现商品化，也就不存在房地产市场，更不会有房地产金融的出现基建投资的资金来源逐渐由财政拨款改为银行贷款，这在广义上标志着中国房地产金融建设历程的开端中国房地产金融进入茁壮成长的黄金期从建立房地产长效发展机制出发着手解决房地产领域的不充分不平衡发展问题在房地产全产业链运转的各个环节，包括房地产开发、生产、经营和消费都需要金融信贷资金的支持需要金融信贷资金的支持。现代金融在为房地产市场赋能并促进房地产发展的同时也加强了自身与房地产的联系甚至将自身的金融业务深深地嵌入并捆绑在房地产上，使得二者的经济联动效应成倍放大，互相影响

17、，相辅相成。我国房地产金融发展分为四个阶段四个阶段计划性福利分配阶段：1949-1978年；市场化改革探索阶段：1978-1998年；蓬勃发展阶段：1998-2017年；规范长效阶段：2017年至今。资料来源：前瞻产业研究院整理计划性福利分配阶段：1949-1978年计划性福利计划性福利分配分配探索从探索从人民的利益出发来解决住房问题的政策机理人民的利益出发来解决住房问题的政策机理福利分房福利分房以企事业单位自建房屋并按一定条件以福利形式福利形式向职工分配住房的方式作为社会住房的主要供给形式，以福利福利分房为特点的住房供给制分房为特点的住房供给制由此形成0202以租养房以租养房打击房产投机行为

18、打击房产投机行为，同时承认并保护居民的私有房屋产权0303社会主义三大改社会主义三大改造顺利完成造顺利完成在这高度集中的计划经济制度安排下，住房没有实现商品化没有实现商品化，也就不存在房地产市场不存在房地产市场，更不会有房地产金融房地产金融的出现。0101资料来源：前瞻产业研究院整理市场化改革探索阶段：1978-1998年19911991年年上海开始试点住房公积金制度，个人住房信贷业务也得到了一定的启蒙并孕育着转向全面的市场化消费金融，我国的房我国的房地产金融开始逐步建立市场化基础地产金融开始逐步建立市场化基础030319841984年年我国企业的融资方式也由财政拨款改为银行信贷，随后为了进行

19、城市住房开发建设，相继成立了房地产综合开发公司，并由建设银行提供信贷资金支持以进行房地产建设银行提供信贷资金支持以进行房地产开发开发020219791979年年基建投资的资金来源逐渐由财政拨款改为银行贷款，这在广义上标志着中国房地产金融建设历程的开端广义上标志着中国房地产金融建设历程的开端，这也仅仅是房地产开发建设环节的金融市场化支持，而银行面向个人的贷款则发展缓慢01010.000.501.001.502.002.503.003.504.004.5019年中国年中国GDPGDP增加值构成：房地产业（单位：增加值构成：房地产业（单位：%）局部局部性渐进式的市场化政

20、策性渐进式的市场化政策措施有条不紊措施有条不紊的的推进推进资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理蓬勃发展阶段：1998-2017年20112011年年房地产开发投资完成额同比增长率达到了34.63%的高峰030320102010年年新开工房屋面积的同比增长率达到了40.56%的高峰020220082008年年由美国次贷危机引发的国际金融危机爆发，为应对金融危机的冲击，我国实施了“四万亿”的财政刺激计划，房地产市场政我国实施了“四万亿”的财政刺激计划，房地产市场政策由控制房价转向刺激住房消费需求策由控制房价转向刺激住房消费需求010119年中国新开工房屋面积与房地

21、产开发投资完成额同比增长（单位：年中国新开工房屋面积与房地产开发投资完成额同比增长（单位：%，%）中国房地产金融进入茁壮成长的黄金期中国房地产金融进入茁壮成长的黄金期-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.00新开工房屋面积同比增长（%）房地产开发投资累计额同比增长（%）资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理规范长效阶段：2017年至今20182018年年供给侧结构性改革的阶段性成效显著，去产能和去库存工去产能和去库存工作基本完成作基本完成，去杠杆也取得重要进展并进入稳杠杆阶段进入稳杠杆阶段20192019年年2 2月月中央政治局召开第十三次集体学习会议

22、，金融供给侧结构性改革全面开启，供给侧结构性改革步入深水区供给侧结构性改革步入深水区20202020年年初年年初疫情扩散时中央多部门表态，表明房地产长效调控机制不会因疫表明房地产长效调控机制不会因疫情短期冲击而发生改变情短期冲击而发生改变20202020年年1212月月人民银行、银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知20222022年年1010月月中国房地产及房地产金融进入规范化长效发展规范化长效发展的新阶段的新阶段中国房地产及房地产中国房地产及房地产金融已经金融已经进入新的成熟发展阶段进入新的成熟发展阶段十九大召开以来，党和政府从建立房地产长效发展机制建立房地产长效

23、发展机制出发着手解决房地产领域的不充分不平衡发展问题，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”成为今后一个时期房地产相关政策制度安排的核心逻辑遵循，中国房地产及房地产金融进入规范化长效发展的新阶段中国房地产及房地产金融进入规范化长效发展的新阶段。资料来源：前瞻产业研究院整理04房地产企业发展简史4.1房地产企业发展简史总览4.2零星探索阶段：20世纪90年代之前4.3腾飞阶段：1991-1994年4.4全国化布局阶段：1994-2010年4.5布局收获阶段：2010-2020年4.6业务收缩阶段：2020年至今房地产企业发展简史总览筚路蓝缕筚路蓝缕从扎根区域市

24、场到布局全国从扎根区域市场到布局全国2022年开始，我国商品房销售面积同比增长率开始为负，并持续走低19年年腾飞阶段腾飞阶段2020世纪世纪9090年代之前年代之前零星探索阶段零星探索阶段19年年全国化布局阶段全国化布局阶段20202020年至今年至今业务收缩阶段业务收缩阶段20年年布局收获阶段布局收获阶段在1991年之前成立的企业共有43家迎来了房地产业发展的高潮中国房地产业又迎来了新的一轮高潮2016年全国商品房销售面积与销售金额同比增长率达到了峰值纵观中国房地产业发展历史，出现了众多传奇人物，他们与

25、他们的企业是中国房地产业沉浮的一个个缩影。从荒芜的市场出发，筚路蓝缕，从扎根区域市场到布局全国，在房地产历史的舞台上有众多企业留下了浓墨重彩的一笔。我国房地产企业发展简史分为五个阶段五个阶段零星探索阶段：20世纪90年代之前；腾飞阶段：1991-1994年；全国化布局阶段：1994-2010年；布局收获阶段：2010-2020年；业务收缩阶段：2020年至今。资料来源：前瞻产业研究院整理零星探索阶段：20世纪90年代之前1886年1960年1965年1970年1970年1970年1972年1972年1972年1972年1973年1976年1978年1979年1979年1980年1980年198

26、3年1983年1983年1983年1984年1984年1984年1986年1987年1987年1987年1988年1988年1988年1988年1989年1989年1989年1989年1989年1989年1990年1989年1990年1980年之前1980-1984年1984-1988年1989-1990年国务院国务院于于19861986年成立了住房制度改革领导小组年成立了住房制度改革领导小组进一步指导推进住房制度改革试点工作进一步指导推进住房制度改革试点工作2020世纪世纪9090年代前成立的年代前成立的A A股与股与H H股房地产上市股房地产上市公司公司汇总汇总上世纪80年代，理论界在社会

27、主义商品经济理论指导下，率先提出了住宅商品化和土地有偿使用的观点，从而破除了长期以来一直束缚人们的思想从而破除了长期以来一直束缚人们的思想，为房地产市场的建立和发展奠定了理论基础。住房制度改革和土地使用制度改革的不断深化，极大地促进了房地产市场的建立和发展，房地产业也逐步发展起来，各地都陆续成各地都陆续成立了一些房地产开发公司立了一些房地产开发公司，到1990年底，我国专门从事房地产业务的单位达到一万多家，整个“七五”计划期间，全国共完成房地产开发投资全国共完成房地产开发投资10271027亿元亿元。资料来源：前瞻产业研究院整理腾飞阶段：1991-1994年-20.000.0020.0040.

28、0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.000.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.003,500.008941995房地产开发投资总额（亿元）同比增长率（%）碧桂园碧桂园开发了首个楼盘开发了首个楼盘顺德碧桂园，顺德碧桂园率先构建“五星级会所+社区学校+五星级社区生活+住宅”=“五星级的家”的家园生活模式，并在社区内引入了高档会所和双语学校等并在社区内引入了高档会所和双语学校等配套设施配套设施0202保利地产保利地产在公司成立的首个五

29、年，保利地产制定了“以经济效益为中心，以房地产开发为主业，开发中小型房地产项目”的五年规划，先后开发了南航新村、保利红棉花园等代表楼盘，完成了公司进地产开发的资本和经验积累完成了公司进地产开发的资本和经验积累，培养了一批专业的房地产开发和经营队伍0年全国房地产开发投资比上年增长年全国房地产开发投资比上年增长117.52%117.52%，开发土地面积增长，开发土地面积增长175175%19年我国房地产开发投资总额及其同比增长率（单位：亿元，年我国房地产开发投资总额及其同比增长率（单位：亿元，%）资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理全国化布局

30、阶段：1994-2010年20112011年年万科提前提前实现了实现了10001000亿的销售目标亿的销售目标030320042004年年郁亮根据房地产的发展趋势和万科的发展速度，提出了提出了1010年内实现年内实现10001000亿的目标亿的目标020220022002年年万科竞得佛山市南海区黄岐泌岗地块，由此进入深圳之外的珠由此进入深圳之外的珠江三角洲市场江三角洲市场0101-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0000000400005000060000房地产开发投资（亿元）房地产开发投资同比增长（%

31、）19年我国房地产开发投资总额及其同比增长率（单位：亿元，年我国房地产开发投资总额及其同比增长率（单位：亿元，%）房企谋求全球化布局房企谋求全球化布局19年间，房地产开发投资额从年间，房地产开发投资额从19941994年年2331.382331.38亿元上升至亿元上升至20102010年年48267.0748267.07亿元亿元资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理布局收获阶段：2010-2020年20202020年年碧桂园实现权益合同销售金额5706.6亿元，继续在行业保持在行业保持领先领先。碧桂园财富世界500强排名升至第升至第

32、147147位位030320172017年年碧桂园全年实现销售金额达5508亿元，跃升至行业首位跃升至行业首位，并首次登上首次登上财富财富世界世界500500强强，排名第467位020220132013年年碧桂园全年合同销售额首次突破首次突破10001000亿元亿元010120年商品房年商品房销售面积与销售销售面积与销售金额（金额（单位：亿平方米，万亿元，单位：亿平方米，万亿元，%，%）房企步入收获阶段房企步入收获阶段20162016年全国商品房销售面积与销售金额同比增长率分别为年全国商品房销售面积与销售金额同比增长率分别为22.46%22.46%与与34.77%

33、34.77%，达到了峰值，达到了峰值-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0002468020000192020全国商品房销售面积（亿平方米）全国商品房销售金额（万亿元）全国商品房销售面积同比增长率全国商品房销售金额同比增长率资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理业务收缩阶段：2020年至今20222022年年2 2月月祥生控股开始“去中心化”祥生控股开始“去中心化”，将原有的7大中心、3大直管部门及多个二级部门调整为董事办、营销管理、金融

34、管理等9大部门030320222022年年1 1月月世贸启动了新一轮组织结构调整，地区公司职能部门整合后由由1111个调整为个调整为7 7个个020220212021年年1212月月碧桂园区域架构再度调整碧桂园区域架构再度调整，106个区域缩减至65个。新城控股对架构进行了大调整，住宅开发事业部和商业开发事业部依旧并行发展010120年全国商品房销售面积同比增长率（单位：年全国商品房销售面积同比增长率（单位：%）政策调控政策调控、融资收紧融资收紧20222022年开始，我国商品房销售面积同比增长率开始为负，并持续走低，年开始，我国商品房销售面积同比增长率开始为负，

35、并持续走低，20222022年年8 8月商品房月商品房销售面积累计销售面积累计8.88.8亿平方米，同比增长亿平方米，同比增长-23.03%23.03%-40-20020406080100120资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理05房地产业态发展简史5.1商业地产发展简史5.2产业地产发展简史5.3业态发展现状商业地产发展简史从商铺、百货大楼到城市综合体、文化旅游商业地产从商铺、百货大楼到城市综合体、文化旅游商业地产1984年，国务院批准商业部关于当前商业体制改革的若干问题的报告，至至此才开始商铺的交易此才开始商铺的交易19801980萌芽初成萌芽初成住房制度改革和旧城商业区改住房制度改

36、革和旧城商业区改造造带来了这个阶段的发展契机；出现了第二代商业组合店第二代商业组合店19951995快速发展快速发展城市综合体城市综合体开始在该阶段出现；商业地产朝着“文“文化旅游商业地产”化旅游商业地产”发展20062006多元组合与文化创新多元组合与文化创新从1985年，由我国各部、省、市集资，深圳市物业发展公司（现物业集团前身）组织筹建的集商业、贸易、办公、饮食于一体的多功能超高层现代建筑深圳国贸大厦建成，到1996年，王府井商业区改造，营业面积由500平方米扩大到2700平方米，完全仿照明清的建筑风格设计装潢，再到依托城市自然景观，增加旅游文化主题，总建面在300万平方米以上的文化旅游

37、商业地产，我国商业地产发展简史分为三个阶段三个阶段萌芽初成：1980-1995年；快速发展：1995-2006年；多元组合与文化创新：2006年至今。1985年深圳国贸大厦建成，是我国建是我国建成最早的综合性超高层楼宇成最早的综合性超高层楼宇1996年王府井商业区改造，营业面积由500平方米扩大到27002700平方米平方米2008年西单大悦城在开业当年即开业当年即实现实现盈利盈利，直接跳过了养商期的“早熟”曾被业界视作奇迹资料来源：前瞻产业研究院整理产业地产发展简史从工业区到高新区、开发区从工业区到高新区、开发区此阶段以我国产业地产的雏形19791979年蛇口工业区的建立为始年蛇口工业区的建

38、立为始，但此时还没有明确的“园区”概念出现19年年1984年大连经开区的挂牌拉开了此阶段的序幕，从此中国的产业园区进入了开发区与高新区模式开发区与高新区模式的初创探索期及经验推广期19年年2003年国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知发布，宣告宣告产业地产迈入规范经营阶段产业地产迈入规范经营阶段20年年以土地财政为基础的政府投融资平台模式和市场力量在园区开发建设中交叉并行，注重工业用地的有序集约式开发注重工业用地的有序集约式开发20年年2017年2月出台的我国首个关于

39、各类开发区的文件关于促进开发区改革和创新发展的若干意见，对新形势下做好开发区工作作出全面部署，提出“开发“开发区是我国实体经济特别是制造业的重要载体”区是我国实体经济特别是制造业的重要载体”20172017年至今年至今现阶段，在供给侧改革供给侧改革、脱虚向实脱虚向实的大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，加之一轮轮房地产市场调控政策袭来，融资成本的提高也让地产在风口浪尖徘徊；更重要的是，地方政府要求企业带着产业进来地方政府要求企业带着产业进来，开发商必须寻找更多资源背书；同时传统房地产行业的规模触顶传统房地产行业的规模触顶，急需寻找新的利润增长点和业务亮点。在这种情况下，传

40、统房企纷纷开始寻求转型，而避开了国家的调控政策，又为经济转型又为经济转型、产业结构调整提供载体的产业地产成为热产业结构调整提供载体的产业地产成为热门首选门首选。我国产业地产发展简史分为五个阶段五个阶段从出口特区到工业园区：1979-1984年；初创探索与经验推广：1984-2003年；整顿与规范：2003-2006年；市场化转型与升级创新：2006-2017年；新形势：2017年至今。资料来源：前瞻产业研究院整理业态发展现状排名排名住宅房地产住宅房地产收入收入占比占比商业房地产商业房地产收入收入占比占比产业房地产产业房地产收入收入占比占比1万科4299.3294.95%万达商业471.1招商蛇

41、口325.3369.77%2恒大红星美凯龙80.9552.18%华夏幸福301.2820.25%3碧桂园5074.897.02%华润万象生活35.6540.17%苏州高新105.2788.5%4中国海外发展2363.697.57%宝龙商业20.1781.86%东湖高新90.4574.51%5融创新城控股上海临港59.4694.81%6保利发展2607.791.52%苏宁置业陆家嘴49.7035.83%7龙湖集团2045.4691.57%大悦城控股50.4811.85%亿达中国40.0974.31%8华润置地1838.6186.68%合景悠活13.1940.51%南京高科39.0479.38%9

42、世茂奥园商业外高桥17.0919.23%10新城控股1581.1893.99%龙湖集团宏泰发展12.9184.53%住宅房地产市场规模远大于商业房地产、产业房地产住宅房地产市场规模远大于商业房地产、产业房地产房地产业房地产业态梯次及态梯次及20212021年核心业务营业收入及占比（单位：亿元，年核心业务营业收入及占比（单位：亿元，%）住宅地产、商业地产、产业地产的企业竞争不是简单的割裂关系不是简单的割裂关系，目前，有众多房地产公司都在谋求多元化布局，并在多个细分市场中取得了不错的成绩。资料来源：中国房地产协会 中指研究院 公司年报前瞻产业研究院整理06资本运作简史6.1资本运作简史总览6.2A

43、股上市窗口打开：1990-2003年6.3港股上市小高峰：2003-2007年6.4调控减弱，定增和IPO增加：2008-2009年6.5借壳上市收紧：2009-2014年6.6债券融资和定增上升：2014-2016年6.7调控收紧：2016年至今资本运作简史总览房企的资本运作与房企的成长发展紧密房企的资本运作与房企的成长发展紧密相关相关机遇与挑战并存机遇与挑战并存20年年港股上市小高峰港股上市小高峰19年年A A股上市窗口打开股上市窗口打开20年年调控减弱，定增和调控减弱，定增和IPOIPO增加增加20

44、年年债券融资和定增上升债券融资和定增上升20年年借壳上市收紧借壳上市收紧1991年万科在深交所上市，为第一家上市的房地产企业房地产调控叠加A股制度改革，2003-2007年间上市的A股房企较少房企增发融资较多证监会发布关于在借売上市审核中严格执行首次公开发行股票上市标准的通知20162016年至今年至今调控收紧调控收紧房企的资本运作与房企的成长发展紧密相关，在过去三十多年的资本窗口，A股上市、港股上市、境内发债、境外发债、分拆上市种种机会，机遇与挑战并存机遇与挑战并存。我国房地产资本运作简史分为五个阶段五个阶段A股上市窗口打开：199

45、0-2003年；港股上市小高峰：2003-2007年；调控减弱，定增和IPO增加：2008-2009年；借壳上市收紧：2009-2014年；债券融资和定增上升：2014-2016年；调控收紧：2016年至今。资料来源：前瞻产业研究院整理A股上市窗口打开：1990-2003年19961996年年1111月月华润置地于在香港联交所上市，首开中国内地房地产公司香首开中国内地房地产公司香港上市先河港上市先河030319921992年年8 8月月中海上市，是第一家以香港本地业务通过香港联交所审第一家以香港本地业务通过香港联交所审查直接上市的中资企业查直接上市的中资企业020219911991年年1 1月

46、月万科上市，成为中国第一家上市的房地产企业中国第一家上市的房地产企业，也是深圳证券深圳证券交易所第二家上市企业交易所第二家上市企业0101中海越秀万科招商蛇口华润华侨城合生创展金地首开阳光城首创置业024682820002002200419年年IPOIPO融资的代表性房地产企业汇总融资的代表性房地产企业汇总中国住房商品化改革在上世纪中国住房商品化改革在上世纪9090年代年代提速提速19年间房企年间房企A A股上市较为顺畅股上市较为顺畅资料来源：前瞻产业研究院整理港股上市小高峰：2003-20

47、07年20072007年年4 4月月碧桂园在香港联交所主板挂牌上市，上市当天市值上市当天市值11891189亿元亿元港元港元030320062006年年7 7月月保利地产在上海证券交易所正式挂牌上市，是中国股权分置改革后重启IPO市场的首批上市企业之一，成为成为IPOIPO重启后首批企业中的第一家房地产上市公司重启后首批企业中的第一家房地产上市公司020220052005年年7 7月月富力地产在香港联合交易所主板正式上市，成为在香港成为在香港H H股上市股上市集资额最高的中国内地民营企业集资额最高的中国内地民营企业010120年年IPOIPO融资的代表性房地产企业

48、汇总融资的代表性房地产企业汇总房地产调控叠加房地产调控叠加A A股制度股制度改革改革出现内地出现内地房企香港上市房企香港上市高峰高峰华发股份雅居乐富力保利发展、绿城碧桂园远洋合景泰富奥园金茂0246842005200620072008资料来源：前瞻产业研究院整理调控减弱，定增和IPO增加：2008-2009年20082008年年5 5月月2008年,地产调控放松，A A 股股上市上市的窗口短暂的窗口短暂开启开启；5月，滨江集团上市，股市大跌后，证监会证监会暂缓暂缓 A A 股发股发行行。20082008年年1111月月国务院出台扩大内需十大措施，如加快建设保障性安居工程等

49、加快建设保障性安居工程等20092009年年首开、保利、金地2009年通过定向增发定向增发融资融资47.5亿元、80.0亿元、42.4亿元20082008年年1212月月出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见，将现行个人购买普通住房超过五年免征将现行个人购买普通住房超过五年免征营业税改为超过两年免征营业税营业税改为超过两年免征营业税国家政策连续刺激房地产国家政策连续刺激房地产定向增发融资增多、港股上市又一小高峰定向增发融资增多、港股上市又一小高峰资料来源：公司公告 前瞻产业研究院整理借壳上市收紧：2009-2014年20102010年年9 9月月，泰禾借壳福建三农上市，该重组事项早在2007

50、年4月已开始0年年8 8月月，金科借壳重庆东源上市，早在2009年11月该交易即获证监会有条件审核通过，2011年5月才获正式批文020220112011年年1111月月，华夏幸福借壳浙江国祥上市，重组预案早在2009年7月就已提出03030404此后，房企借壳上市仅有蓝光和绿地在20152015年年成功2010年10月，证监会网站发表文章，明确表示证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请明确表示证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的房地产重组类申请征求国土资源部意见；2013年11月，证监会发布关于在借売上市审核中严格执行首次公开发行股票上市标准的通知，正式提

51、出借壳上市条件与 IPO 标准等同。2014年，证监会修订上市公司重大资产重组管理办法，对借壳上市监管继续收紧借壳上市监管继续收紧。2009-2014年期间房企境内 IPO 较为困难，部分房企在借壳监管全面收紧前完成重组上市，但均经过了较长的审批时间。借壳上市收紧借壳上市收紧房企上市均经过较长审批时间房企上市均经过较长审批时间资料来源：公司公告 前瞻产业研究院整理债券融资和定增上升：2014-2016年房地产政策调控转房地产政策调控转松松A A 股上市房企多通过自身发债，港股上市房企多通过境内子公司发债股上市房企多通过自身发债，港股上市房企多通过境内子公司发债20152015年年证监会发布公司

52、债券发行与交易管理办法，发债主体从上市公司扩大到非上市公司，同时推出私募债等备案发行品种，房企发债门槛大幅降低020220142014年年央行和银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，标志新一轮宽松周期到来0101公司公司增发日期增发日期实际募实际募资总额资总额（亿元亿元）公司公司增发日期增发日期实 际 募实 际 募 资 总资 总额额（亿元亿元）泰禾2015-9-1140华夏幸福2016-1-1270华发2015-11-1243.1滨江集团2016-3-1027.5世贸2015-12-1415中南2016-3-2346.4荣盛2015-12-1850.3保利2016-6-790阳光城2

53、015-12-2245首开2016-6-2140华侨城2015-12-2258金科2016-9-204520年主要房企增发融资情况年主要房企增发融资情况资料来源：公司公告 前瞻产业研究院整理调控收紧，拆分加速：2009-2014年房地产政策转向，融资渠道层层房地产政策转向，融资渠道层层收紧收紧房企拆分物业管理业务加速房企拆分物业管理业务加速20172017年以前年以前彩生活、绿城服务20182018年年永升生活服务、佳兆业美好、新城悦服务、碧桂园服务、雅生活服务20192019年年时代邻里、保利物业、蓝光嘉宝服务、鑫苑服务、奥园健康、滨江服务、宝龙商业、招商局房托

54、20202020年年建发服务、远洋服务、华润万象、恒大物业、融创服务、合景悠活、世贸服务、第一服务、卓越商企、正荣服务、弘阳服务、金融街物业、建业新生活、绿城管理20212021年年新希望服务、宋都服务、荣万家、中原建业2016年提出“房住不炒”的理念，房地产政策转向，融资渠道层层收紧。20162016年年1010月前后地产公司债月前后地产公司债、企业债发行收紧；企业债发行收紧；20年银行贷年银行贷款款、非标融资收紧；非标融资收紧；20192019年信托融资年信托融资、美元债等渠道收紧；美元债等渠道收紧；20212021年年“三条红线三条红线、房货集中度新规到来房

55、货集中度新规到来，境内债券境内债券、银行贷款银行贷款、非标融资等再度收紧非标融资等再度收紧。2019年以来房企分拆上市加速，主要分为两类。一类是物业上市一类是物业上市，是最为常见的途径。另一类是部分房企分拆商业另一类是部分房企分拆商业、代建业务等上市代建业务等上市。资料来源：前瞻产业研究院整理07产业出海简史7.1产业出海简史总览7.2海外布局萌芽阶段：2004-2012年7.3房企大规模海外布局：2012-2014年7.4海外布局进入收获期：2014-2017年7.5几家欢喜几家愁：2017年至今产业出海简史总览海外征程波澜壮阔海外征程波澜壮阔却不是一帆风顺却不是一帆风顺20122012-2

56、0142014年年房企大规模海外布局房企大规模海外布局20年年海外布局萌芽阶段海外布局萌芽阶段20年年海外布局进入收获期海外布局进入收获期20172017年至今年至今几家欢喜几家愁几家欢喜几家愁2011年，碧桂园首开出海之路，成为首个走进马来西亚的中国房地产开发商2013年已成中国品牌房企的“出海元年”仅用了一年的时间，华夏幸福就与5国签订6个产业新城项目房企带着大量外汇海外布局，资金回流却不尽人意，引起了监管的关注经过国内市场的摸爬滚打，较多的房企已不满足于在国内市场的发展，开始把眼光投向大洋彼岸，浩浩荡荡的开启了新的海外征程浩浩荡

57、荡的开启了新的海外征程。区别于中国的人文、社会、政策等因素，在海外市场面临的是未知的产业竞争环境，中国房企追求国际化的道路并不是一帆风顺中国房企追求国际化的道路并不是一帆风顺。我国房地产业出海简史分为四个阶段海外布局萌芽阶段：2004-2012年；房企大规模海外布局：2012-2014年；海外布局进入收获期：2014-2017年；几家欢喜几家愁：2017年至今。资料来源：前瞻产业研究院整理海外布局萌芽阶段：2004-2012年中坤集团作为海外发展的先行者，中坤集团在20042004年便开始在美国投资年便开始在美国投资商业物业商业物业海外联合投资公司由上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际及上海

58、绿地五家企业组建的海外联合投资公司，注册资本7.5亿元人民币，在圣彼在圣彼得堡市打造了波罗的海明珠项目得堡市打造了波罗的海明珠项目碧桂园碧桂园首开出海之路，成为首为首个走进马来西亚的中国房地产开个走进马来西亚的中国房地产开发商发商200420042005200520112011国内发展如火如荼，国外发展零星布局国内发展如火如荼，国外发展零星布局2004-2012年期间，得益于政策的扶持与国民经济的快速增长，我国房地产企业在国内正处于热火朝天的扩张国内正处于热火朝天的扩张之中，而此时房企在国外的布局数量与规模都较国外的布局数量与规模都较小小。资料来源：前瞻产业研究院整理房企大规模海外布局：201

59、2-2014年万科完成收购香港上市公司南联地产控股有限公司75%股权，万科旗下拥有了一家香港上市公司，成为其拓展香港及海外业务的重要平台20122012年年7 7月月碧桂园在临近新加坡的新山市的金海湾项目成为国内地产商真正意义真正意义上在海外独资开发的项目上在海外独资开发的项目20132013年年8 8月月广州富力地产股份有限公司发布公告，称其全资子公司以人民币85亿元（45.0亿令吉）收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地20132013年年1212月月万达完成对马德里地标建筑西班牙大厦地标建筑西班牙大厦的收购20142014年年6 6月月2015年中国海外商用房地产投资总额达21

60、3.7亿美元，同比增长41.5%，是是20102010年全年投资额的年全年投资额的6 6倍倍20152015年年布局海外市场加速布局海外市场加速迎来中国迎来中国品牌品牌房企“出海元年”房企“出海元年”2012年起，开始有不少品牌房企开始布局海外市场，包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定计划，规模已达几百亿美元。品牌房企“出海”特征与趋势在2013年尤为明显，大宗的计划几乎都是在这一年当中发生的，比如绿地以40亿美元收购纽约布鲁克西洋广场地产项目70%股权等，从品牌房企“出海”动作表现来看，20132013年已成

61、中国品牌房企的年已成中国品牌房企的“出海元年出海元年”。资料来源：前瞻产业研究院整理海外布局进入收获期：2014-2017年20162016年年初年年初绿地酒店板块加快轻资产输出步伐，仅2年时间就快速实现了在“一带一路”沿线布局在“一带一路”沿线布局。目前绿地酒店旅游集团输出管理项目总量已达60家，资产规模达250多亿元，遍遍布在全球三大洲十个国家布在全球三大洲十个国家20162016年年6 6月月华夏幸福“一带一路”业务总部在新加坡落地。仅用了一年的时间，华夏幸福就与印尼、印度、越南、埃及、文莱等5 5国签订国签订6 6个个产业新城项目产业新城项目20162016年全年年全年碧桂园新加坡项目

62、合同销售业绩取得180亿元的良好成绩，位居中国典型房位居中国典型房企单项目销售业绩的第一名企单项目销售业绩的第一名20162016年年1010月月富力发布公告表示，前9月协议销售收入约人民币485.1亿元，累计销售面积约369.41万平方米，较去年同期分别上升较去年同期分别上升43%43%和和31%31%。布局终见成效布局终见成效房企海外业务进入收获期房企海外业务进入收获期经历了2012-2014年的海外扩张布局阶段，2014-2017年间，海外布局房企开始迎来了业务收获迎来了业务收获期期。2016年，碧桂园斥资20亿重金以“新加坡旁，永久产权”作为宣传卖点，在央视春晚、奥运会赛场进行广告宣传

63、，当年碧桂园宣布项目合同销售业绩取得180亿元的良好成绩，位居中国典型房企单项目销售业绩的第位居中国典型房企单项目销售业绩的第一名一名，并且超过八成以上的买家来自中国内地并且超过八成以上的买家来自中国内地。资料来源：前瞻产业研究院整理几家欢喜几家愁：2017年至今20222022年年保利发展出售伦敦的商业写字楼项目舰队街5号，通过6年持有期内高效的资产管理，以及写字楼出售，业内估计其取得了超预期的项目收益超预期的项目收益020220142014年年保利发展以澳洲悉尼拓展的首个大型住宅开发类项目起步，随即陆续进入英、美多个城市,累计利润超过13亿人民币，是唯一是唯一一个持续盈利且穿越整个周期的出

64、海房一个持续盈利且穿越整个周期的出海房企企。0050503030404060620192019年年碧桂园“森林城市”内部开会通知，将裁员60%万达出售芝加哥一个房地产项目的90%股权，这是万达旗下最后一个海外房地产项目绿地纽约太平洋公园项目中的两栋公租公寓楼顺利出售，合同总金额为3.15亿美元奥园出售澳大利亚资产，虽然亏损额达约2.46亿澳元，可以为其补充约1.04亿澳元的资金需求富力将英国伦敦的R&FPropertiesVS全部股权及NineElmsSquare（九榆广场）50股权出售世茂以3.7亿英镑的价格，将位于伦敦金融城的Sancroft大楼出售20222022年

65、年20222022年年20222022年年20222022年年20202020年年实践证明，海外市场毕竟不同于中国市场，经济制度、文化、政治、民意都在影响着中国资本的盈利水平。与此同时与此同时，房企带着大量外汇海外布局房企带着大量外汇海外布局，资金回资金回流却不尽人意流却不尽人意，引起了监管的关注引起了监管的关注。2017年6月，银监会窗口指导各家大型银行，排查包括万达、安邦、海航集团、复星在内数家企业的境外授信及风险分析。欢喜欢喜愁愁资料来源：前瞻产业研究院整理新征程 新篇章告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高

66、质量、高品质、高效益”的“新三高”发展高品质、高效益”的“新三高”发展未来展未来展望望老旧小区改造、城市基础设施补短板、更新改造等方面的任务量也很大02020303我国还处于城镇化快速发展时期，对城市的住房、基础设施、公共服务设施仍将带来大量的需求乡村建设仍保持较大规模0101随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技数字化技术向低碳发展转型术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口资料来源：前瞻产业研究院整理