1、中国写字楼-2022 年 9 月第一太平戴维斯研究部报告大湾区甲级写字楼指数大湾区甲级写字楼指数定义&说明大湾区甲级写字楼研究地理范围界定为大湾区内地九个城市以及香港特别行政区，其中根据城市发展差异而选定不同的有效研究时间跨度。香港、深圳、广州研究时间自 2009年至今；其它七个内地城市研究时间自 2013年至今。澳门暂未被纳入取样范围。价格指数反映了各城市写字楼市场售价的变化趋势及不同城市之间的共性和差异。大湾区甲级写字楼指数于 2019 年 10 月首次发布，并定期进行半年度更新。第一太平戴维斯大湾区甲级写字楼指数旨在为区域内甲级写字楼市场参与者，如投资者、开发商、业主和企业租户等，提供可

2、靠的参考性指标以掌握大湾区内各个城市甲级写字楼市场的变动。租金指数反映了各城市写字楼市场租金的变化趋势及不同城市之间的共性和差异。总租用成本包含净有效租金、物业管理费以及相关税费等。大湾区数据取样范围价格指数更新周期背景租金指数甲级写字楼市场总租用成本2 年上半年，受全球及国内经济形势严峻、多城疫情反复、阶段性供过于求等问题的影响，大湾区甲级写字楼租金及价格指数同时下降，环比降幅分别为 0.9%和 0.8%。期内，尽管当前的诸多挑战已然对区域写字楼租赁及销售市场产生影响，但大湾区仍持续录得新增供应入市，这进一步加剧了市场近年持续的供过于求状况。且与 2021 年相较，大湾区整体租赁市场有所放缓

3、，多数用家在企业房地产策略及写字楼需求决策的制定上更为谨慎。区域净吸纳量大幅下降，同时空置率上升。截至期末，大湾区半年度净吸纳量环比下降 77.1%、同比下降 72.4%，至 26.9 万平方米；区域平均空置环比上升 1.0 个百分点、同比上升 1.1 个百分点，至 22.4%。受大量新增供应入市和租金下降的共同影响，市场中可供选择的物业数量增加，同时写字楼总租用成本有所降低。尽管这在一定程度上利好写字楼租户，但却亦成为业主的隐忧。因多数租户在计算企业房地产成本时需考虑资本性支出，而在当前的经济及金融环境下，其潜在的扩张及搬迁需求随之受到一定抑制。同期，鉴于多个城市疫情的反复及其对诸如实地考察

4、、交易审查、交易洽谈等活动的影响，投资者亦普遍推迟了投资计划。同时，受融资环境严峻及物业资产表现欠佳的共同影响，众多业主不得不降低其价格预期出售资产。因此，2022 年上半年大湾区所有城市均进入下降初期市场阶段。2022 年下半年，全球和国内经济面临挑战、防疫措施从严、企业房地产策略谨慎、多个城市大量新增供应之于大湾区写字楼租赁和投资市场的影响预计延续。而政策层面，市场犹有较大空间，且可以预见其在第四季度前后将有效助力提振经济，提升市场信心。换言之，新增供应或将再次成为导致下半年甲级写字楼租金及价格指数下降的重要因素。摘要大湾区甲级写字楼指数 3 4 2022 年上半年末，大湾区甲级写字楼租金

5、指数因此环比下降0.9%、同比下降2.8%，至142.6。尽管如此，其降幅仍环比收窄1.0 个百分点、同比收窄1.3个百分点。期内，由于港币对人民币汇率的上升，香港成为区域唯一以人民币计价呈租金指数正增长的城市，其租金指数环比上升0.7%，至 135.7。但若以港币计价，其租金指数实际仍环比下降3.8%。同期，大湾区内其它城市租金指数均下降，环比降幅介于 0.1%至 2.8%。租金指数大湾区甲级写字楼指数 5 20000161H1H1H1H1H1H1H1H1H1H2H2H2H2H2H2H2H2H2H大湾区甲级写字楼价格指数（1H

6、/2013-1H/2022）来源：第一太平戴维斯研究部，2022900240270香港广州深圳肇庆佛山江门中山东莞惠州珠海大湾区1H/2009=100/1H/2013=100期内，部分负债率较高的大型开发商及业主的融资难度及债务风险继续增加，这迫使他们降低价格预期出售资产，以期增强企业资金流动性并提高偿债能力。而另一方面，部分投资者则继续对收购具有潜在升值空间的优质项目保持兴趣，但物业的价格需极富竞争优势，以满足投资者在主要市场中已提高的门槛收益率要求。因此，大湾区甲级写字楼价格指数延续 2021 年以来的下跌趋势，并于2022 年上半年环比下降 0.8%，至 189.8

7、。其中，包括广州、深圳在内的八个城市价格指数均环比下降,减幅介于 0.2%到 4.6%。而由于前述汇率问题，香港的价格指数环比上升。价格指数大湾区甲级写字楼指数大湾区甲级写字楼指数6 年上半年，大湾区新增供应合计约为 67.7 万平方米。期末，区域总存量环比扩张 2.6%，至 3,265.5 万平方米。其中，广、深、港合计约占区域总存量的 75.9%，且随着内地市场的快速发展，深圳的存量规模已为香港的 1.2 倍。期内，受宏观经济环境、疫情的反复及与之相关的防疫封控对企业运营的影响，加之企业租户多采取审慎的租赁策略并收紧企业房地产成本预算，大湾区写字楼租赁市场整体放缓，且这一趋势在第二季度尤为

8、明显，并在区域净吸纳量的下降和空置率的上升中有所体现。截至期末，区域半年度净吸纳量环比下降 77.1%、同比下降 72.4%，至约 26.9 万平方米；区域平均空置率环比上升 1.0 个百分点、同比上升 1.1 个百分点，至22.4%。大湾区甲级写字楼现有存量及空置率（1H/2022）广州肇庆佛山江门中山东莞惠州珠海大湾区甲级写字楼市场供需分析来源：第一太平戴维斯研究部，2022004809600%10%20%30%60%40%50%深圳香港万平方米空置率(右轴)现有存量(左轴)香港写字楼租赁市场仍面临诸多挑战，包括跨国企业租赁面积的持续缩减、内地企业需求的减少、本地经济

9、发展问题等。但与新经济相关的新兴企业需求的增长，尤其是在区块链、加密货币、非同质化代币业务等领域，在部分程度上抵消了上述影响。更重要的是，社交距离限制措施的放宽亦有助于市场情绪的恢复。综上，全市写字楼空置率在过去六个月基本维稳，期末保持在 9.9%。受本地和与深圳有密切经济往来城市数轮疫情反复及小规模社区封控的影响，深圳经济及企业运营受到一定冲击。同时，信息技术行业的部分业务板块亦受政策调整影响，租赁需求有所减少。因此，尽管本期深圳半年度净吸纳量录得大湾区最高值，但仍环比大幅下降 179%，至约 15.6 万平方米。2022 年上半年，广州写字楼总存量持续增加，租赁市场情绪倾软。期内，租赁活动

10、有所减少，数个行业的租赁需求均呈下降趋势，部分核心子市场出现租户退租。因此，全市上半年净吸纳量仅录得 2.2 万平方米，为近四年来新低，而全市平均空置率则大幅上升至 14.9%，为近五年高位。香港深圳广州大湾区甲级写字楼指数 7 肇庆惠州江门广州佛山东莞深圳中山珠海澳门香港大湾区甲级写字楼指数8 39.972.7东莞76.356.9已含19.4净有效租金(人民币每平方米每月)相关税费(人民币每平方米每月)物业管理费(人民币每平方米每月)珠海114.088.6已含25.4江门59.745.6已含14.1北京372.2337.5已含34.7深圳214.6182.1 已含32.5中山76.261.7

11、已含14.5佛山76.453.8已含23.7肇庆51.240.9已含10.4上海257.6222.3已含35.3广州185.6154.3已含31.3惠州68.556.6已含11.9-2%4%6%-6%-4%2%0%广州香港深圳肇庆佛山江门中山东莞惠州珠海来源：第一太平戴维斯研究部，2022截至2022年上半年末，大湾区七城总租用成本环比下降，其中，珠海、广州、深圳分别环比下降2.7%、2.5%、0.9%。而香港、中山、肇庆的总租用成本则有所上升，环比增幅介于 0.1%至 1.7%。其中，中山和肇庆的总租用成本上升由平均物业管理费上升所致，而香港总租用成本上升则归因于港币对人民币汇率的上升。若以

12、本地货币计算，香港总租用成本环比下降 3.7%。环比变化同比变化大湾区甲级写字楼指数 9 业主面临需求缩减及竞争加剧的两难局面各城市业主除采取直接减租、延长免租期等租赁策略外，部分低线城市的业主采取更为激进的租赁策略挽留租户。例如，惠州的部分业主愿为面临财务困境、考虑降级办公场所的企业降租。这些城市的写字楼市场与香港、广州、深圳等重点城市不同，需要在城市经济、产业发展及写字楼供应端规划等方面获得更多和更合理的支持。租户承租能力下降在当前经济背景下，多数写字楼租户的企业房地产成本预算持续收紧，其承租能力与租赁需求同步下降。此外，在面临搬迁或续租的选择时，租户对财务条款和成果的审查更为谨慎，且尤为

13、注重对资本性支出的考量。这致使多数业主在租赁及租金洽谈方面的空间受限，进而导致区域内多数城市总租用成本下降。大湾区甲级写字楼总租用成本（1H/2013-1H/2022）来源：第一太平戴维斯研究部，2022人民币每平方米每月香港广州深圳肇庆佛山江门中山东莞惠州内地城市平均值珠海0050060070080090020000161H1H1H1H1H1H1H1H1H1H2H2H2H2H2H2H2H2H2H大湾区甲级写字楼指数10 11 未来 6-12 个月内，全球和国内经济面临挑战、防疫措施从严、企业房地产策略谨慎

14、、多数城市大量新增供应之于大湾区写字楼租赁和投资市场的影响预计延续。但政策层面预计将推出更多效的扶持措施，且有望在第四季度前后助力提振经济并提升市场信心。2022 年下半年，包括香港、广州、深圳在内的多数大湾区城市计划迎来大量新增供应入市，甲级写字楼市场平均入驻率及租金或将结构性下降，大湾区甲级写字楼租金及价格指数亦预计微降。谢靖宇 Carlby Xie第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人、董事TEL:+8620 3665 4874E-mail:黎青山 Sam Lai第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人、高级董事TEL:+8620 3665 4830E-mail:罗志文 Aborven Luo

15、第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人、高级董事TEL:+86755 8436 7099E-mail:联系我们展望GLOBAL HEADQUARTERS全球总部Savills London第一太平戴维斯 伦敦伦敦玛格丽特街 33 号33 Margaret Street,W1G 0JD,LondonTel:44(0)20 7499 8644CHINA中国Savills China第一太平戴维斯 中国上海市 徐汇区陕西南路 288 号环贸广场二期 25 层Tel:86 021 6391 6688Savills Shanghai第一太平戴维斯 上海上海市 徐汇区陕西南路 288 号环贸广场二期 25 层

16、Tel:86 21 6391 6688Savills Beijing第一太平戴维斯 北京北京市 朝阳区建国路 81 号华贸中心 1 号楼 12 层 1201Tel:86 10 5925 2288Savills Guangzhou第一太平戴维斯 广州广州市 天河区珠江新城华夏路 10 号富力中心 1301 室Tel:86 20 3665 4800Savills Shenzhen第一太平戴维斯 深圳深圳市 南山区科苑南路 2666 号中国华润大厦 9 楼 01-03 单元Tel:86 755 8436 7000Savills Chengdu第一太平戴维斯 成都成都市 锦江区红星路 3 段 1 号国

17、际金融中心 1 号办公楼 4609 室Tel:86 28 6737 3737Savills Nanjing第一太平戴维斯 南京南京市 玄武区珠江路 1 号珠江壹号大厦 31D 室Tel:86 25 5772 0903Savills Hangzhou第一太平戴维斯 杭州杭州市 江干区新业路 228 号杭州来福士中心 2 幢办公楼 15A08 室Tel:86 571 8102 0222Savills Wuhan第一太平戴维斯 武汉武汉市 江岸区中山大道 1627 号中信泰富大厦 2708-10 单元Tel:86 27 5930 5566Savills Changsha第一太平戴维斯 长沙长沙市 芙

18、蓉区解放西路 188 号国金中心 T1 大楼 26 楼 16 单元Tel:86 731 8987 0177Savills Tianjin第一太平戴维斯 天津天津市 和平区大沽北路2 号天津环球金融中心津塔写字楼 4605-07 室Tel:86 22 5830 8877Savills Dalian第一太平戴维斯 大连大连市 中山区中山路 136 号希望大厦 911S 室Tel:86 411 3966 8988Savills Shenyang第一太平戴维斯 沈阳沈阳市 和平区青年大街 286 号华润大厦 2706 室 Tel:86 24 8398 5066Savills Xiamen第一太平戴维斯

19、 厦门厦门市 思明区鹭江道 100 号财富中心 2001 室Tel:86 592 806 4608Savills-Zhuhai第一太平戴维斯 珠海珠海市 香洲区九洲大道西 2021 号富华里中海大厦 B 座 22 层 2204 室Tel:86 756 862 2600Savills Haikou第一太平戴维斯 海口海口市 龙华区滨海大道 105 号百方广场百方大厦 9ATel:86 898 3638 4200Savills Fuzhou第一太平戴维斯 福州福州市 台江区江滨西大道 100 号融侨中心 1706 室Tel:86 591 8381 6556 Savills Chongqing第一太

20、平戴维斯 重庆重庆市 江北区聚贤岩广场 9 号国华金融中心 2 单元 16 层 1601 室Tel:86 23 8900 3000Savills Xian第一太平戴维斯 西安西安市 高新区团结南路 11 号中晶科技广场 A 座 17D Tel:86 29 8187 2288Subject to contract:This document is prepared by Savills for information only.Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document,it is subject to

21、 change and these particulars do not constitute,nor constitute part of,an offer or contract;interested parties should not rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy.No person in the employment of the agent or agents pri

22、ncipal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any loss howsoever arising from or reliance upon the whole or any part of the contents in this document Savills Property Services China Company Limited.2022.A real estate industry leader established over 160 years ago.Now with over 600 offices and associates worldwide.