1、第 1 页第 2 页78第 3 页第 4 页第 5 页目录Part 1 消费者置业信心解读.61.1 近 9 成消费者对杭州楼市持乐观和中性态度.71.2 购房信心分化明显，已买房、高收入、高学历的消费者置业信心较高.81.1 37%消费者认为当前是购房好时机，利率较低是最大原因.101.2 消费者预算越高，认为当前购房时机越合适.131.3 尚未购房的消费者中，超 4 成不计划在杭州购房.131.4 已购房消费者未来半年置换意愿超四成.151.5 28.3%看涨，35.1%看跌，房价预期胶着.16Part 2 消费者置业偏好.182.1 西湖区是尚未购房者心中“白月光“.192.2 大面积优

2、先，近半消费者将 90-120 平作为“上车首选”.192.3 46.4%置换/改善消费者预算在 300-500 万，且上城区最受青睐.202.4 00 后购房预算两极分化，8%倾向于豪宅.22Part 3 家庭收入预期与房产消费偏好.233.1 近 40%家庭对未来收入乐观，收入越高，预期普遍更高.243.2 年轻群体收入预期更高，过半 00 后认为未来 2 年内收入提升 10%以上.243.3 近 7 成消费者倾向提前还贷，担心断供是最大原因.253.4 女性群体、低收入家庭相对更倾向提前还贷.26附录 1：样本数据分布说明.28附录 2：研究待完善空间.29第 6 页Part 1 消费者

3、置业信心解读当前房地产市场情绪仍较为低迷，中央和各地稳楼市政策出台，各地因城施策的力度不断加大，“保交楼”相关举措启动并见效，信贷环境的优化改善随着多种政策落地，消费者的信心是否修复，市场预期能否升温，是当前阶段亟需重点关注的问题。第 7 页1.1 近 9 成消费者对杭州楼市持乐观和中性态度随着 2021 年中央加大对房地产市场调控督导工作，包括杭州在内的热门城市，陆续出台以限购、限贷、限售、严查经营贷或消费贷等为主导的加码政策，房地产购房环境偏紧。市场端反应随之而来，2022 年杭州楼市整体销售量下滑明显，以二手房成交为例，2022二手房预计环比下滑约 28%。但根据调研，大部分消费者依然对

4、杭州楼市保持较强的信心，55.2%消费者看好杭州楼市，仅有 10.2%的消费者对杭州楼市发展信心不足。第 8 页1.2 购房信心分化明显，已买房、高收入、高学历的消费者置业信心较高不同群体置业信心存在明显分化的特征。已购房消费者中，62.7%表示看好杭州楼市，但在尚未在杭州购房的消费者中，这一比例仅为 51.5%。调研显示，消费者的收入、学历均与楼市信心高度相关。在家庭收入 1 万元以内的消费者中，仅有 40.9%的消费者持正向信心，随着家庭收入水平不断提升，总体消费者置业信心随之提升，但并未随家庭收入增长持续增强。家庭月收入在 8 万元以上的消费者，对杭州楼市信心弱于家庭月收入在 2-8 万

5、元的消费者。第 9 页同样，消费者的文化程度与楼市信心也呈现类似的关联性。初中及以下学历消费者，对楼市信心最弱，随着消费者学历水平提升，楼市信心也有明显加强，不过，相较于本科生和研究生，拥有博士学历的消费者对杭州楼市信心出现小幅下滑。不同年龄段的人，由于历史经历、教育背景、家庭资产配置习惯等差异，对于楼市的信心也表现出明显的差异。根据调研，对杭州楼市信心最强的属于出生于 80 年代的群体，90后群体紧随其后。根据杭州贝壳研究院数据，2021 年，杭州 77%的二手单量均由 80 后及90 后购入，可见，当前楼市的主力消费者群体依然对杭州楼市有较强的信心。而相对更年长和年轻的群体，对于楼市的信心

6、有所减弱。第 10 页1.1 37%消费者认为当前是购房好时机，利率较低是最大原因自去年楼市下行，成交量下滑明显。今年 1 季度起，房产类调控政策密集发布，主要包括放松限购、限售、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、增加购房补贴等。政策的发布，在短时间内会提振市场，但总体来说，市场依然在底部徘徊，价格波动式下滑。在普遍“买涨不买跌”的购房消费心理下，杭州消费者对于当前楼市购房时机的真实想法变得扑朔迷离。根据调研，37%消费者认为当前是购房的好时机，同时有 19.7%消费者认为当前购房时机不佳，超 4 成的客户持保留态度。第 11 页连续下降的房贷利率是客户认可当前购房时机的最大原因。根据杭州贝壳

7、研究院的数据，杭州首套房商业贷款利率由 2021 年 9 月最高点时的 5.90%逐步下滑至目前 4.10%。若按照商业贷款额度 200 万元，还款 30 年、等额本息的情形计算，消费者每月可减少月供 2199元，购房成本肉眼可见的降低。其次，政策宽松、房价下降及房源较多都是消费者认可当前购房时机的主要原因。同时，有 19.7%的消费者仍不认可当前是购房好时机，最主要的原因是，认为房价还会继续降，占比高达 67%，远超对于调控政策、房源量及房贷利率的关注，这也是当前市场观望情绪浓厚的主要原因之一。第 12 页第 13 页1.2消费者预算越高，认为当前购房时机越合适杭州目前仍是以刚需为主的市场，

8、住宅购房总价在 300 万以内的客户，占比约为 65%。市场预期不佳时，对价格更加敏感的刚需客户往往会更加谨慎。同时，随着市场下行，价格回调，置换/改善客户需求容易被激发。根据调研，预算不同的消费者，对当前购房时机的判断出现较明显的差异。预算在 200万内的消费者，有接近一半的人认为当前购房时机一般，持续持观望态度，仅有 33.5%的人认为当前适合入手。随着预算增加，认为当前适合购房的消费者占比不断增加。在预算为800 万以上的豪宅消费者中，接近 70%认为当前是入手的好时机。1.3尚未购房的消费者中，超 4 成不计划在杭州购房随着近几年杭州新流入人口增加，城市人口不断扩容，杭州市场目前依然是

9、以刚需为主。大量尚未在杭州购房安家的年轻消费者，将是未来杭州楼市交易的主力军。但根据调研数据显示，尚未购房的消费者中，计划在半年内购房的仅占 3.5%。计划 2年内在杭州购房的消费者，占 27.5%，而不计划在杭州购房的，高达 44.2%，尚未购房的第 14 页消费者的购房计划相对滞后。预算不足是消费者推迟或者取消购房计划的最大原因，占比 58.1%。其次，不计划在杭州长期发展以及对于未来收入不明朗，分别占比为 53.7%和 48.9%。在各种年龄段中，90 后对于在杭州购房意愿最高，年龄较高的消费者，以及 00 后中，不计划在杭州购房的占比均高达 50%以上。第 15 页1.4 已购房消费者

10、未来半年置换意愿超四成相较于尚未购房的消费者，已购房消费者在近半年购房的需求更加强烈，超四成潜在置换/改善消费者预计在半年内购房。约 54.6%再次购房消费者的置业动机为改善居住环境，获得更舒适的居住体验。其次，投资和学区房需求依然旺盛，占比分别为 39.7%和 37.4%。第 16 页1.528.3%看涨，35.1%看跌，房价预期胶着今年，二手住宅均价下调明显。根据杭州贝壳研究院数据，2022 年 1 月杭州二手住宅成交均价为 3.3 万元/平米，经历长达 10 个月的波动式下滑，10 月杭州二手住宅成交均价回调至 3.1 万元/平米，总体下滑 6.7%。随着一系列调控政策的发布，购房消费者

11、对于明年楼市的市场预期是否发生变化，成为需要关注的问题。根据调研，认为明年房价与今年基本持平（涨幅或跌幅 5%以内）的消费者占比最高，达 36.6%。总体来看，消费者对明年房价走势的预判较为胶着，28.3%的消费者持看涨态度，35.1%持看跌态度。其中，28.4%的消费者认为明年房价将小幅下跌（跌幅 5%-10%），24.6%消费者认为明年房价将小幅上涨（涨幅 5%-10%）。是否已经买房，也影响到消费者对明年房价的判断。根据调研，已经在杭州买房的消费者，对明年房价预期相对更乐观，31.6%消费者认为明年房价将上涨，而在没有买房的消费者中，这一比例为 26.6%。第 17 页第 18 页Par

12、t 2 消费者置业偏好在行业调整，市场观望情绪浓厚的情形下，部分客户推迟置业计划。为了打破僵局，开发商在项目品质上“内卷”，二手房业主不断降价让利。那对于消费者来说，什么样的产品，更受偏爱，不同的置业类型、年龄群体的消费者的偏好有什么样的差异，也将影响未来楼市的去化速度和成交结构。第 19 页2.1 西湖区是尚未购房者心中“白月光“根据调研，尚未购房的消费者对区域的倾向相对明显。位处城市中心、坐拥西湖美景的西湖区，成为尚未购房消费者的最期待的安家之处，即 33.8%的尚未购房的消费者希望购入西湖区的房子。其次，区域面积广阔、住宅均价梯度大的萧山区也成为消费者的理想选择，高新技术企业密集、新增人

13、口流入量大的滨江区、余杭区紧追其后。2.2 大面积优先，近半消费者将 90-120 平作为“上车首选”59.7%的尚未购房者将预算锁定在 300 万以内，其中 200-300 万预算的消费者占比最高，达 31.4%。不过尚未购房的消费者对于住房的面积，有相对更高的需求。49%的购房者青睐面积为 90-120 平，认为是“上车首选”，35%的消费者愿意接受 90 平以内的住房。第 20 页2.3 46.4%置换/改善消费者预算在 300-500 万，且上城区最受青睐已经购房的消费者，在考虑置换/改善时，有 21.6%将上城区作为最优选择。根据杭州贝壳研究院数据，在今年 1-10 月份杭州市场实际

14、成交的二手住宅单量中，15%单量来自于上城区，位列各区域榜首。第 21 页相较尚未购房的消费者而言，置换/改善客户的预算明显更高，其中 46.4%的消费者将预算锁定在 300-500 万内，300-400 万预算的消费者在各总价段中占比最高，达 25.2%。不过，与尚未购房消费者相同的是，90-120 平住宅也成为置换/改善客户的首要选择，占比 43%。第 22 页2.4 00 后购房预算两极分化，8%倾向于豪宅在近两年，第一批 00 后已经完成学业，走向社会，也成为各城市楼市的潜在消费者。新生代们对于楼市的预期，对于住宅产品的偏好，都将在未来几年影响楼市的量价走势和产品迭代。根据调研，00

15、后购房的预算分化明显，36%的 00 后消费者预算在 200 万以内，同时也有 8%的消费者计划购入 800 万以上的豪宅。对于倾向低总价和高总价比例，都明显高于 80 后及 90 后。第 23 页Part 3 家庭收入预期与房产消费偏好近三年的疫情背景下，很多家庭的生活与经济情况发生变化，目前消费者对于未来收入的预期能否持乐观态度？不同收入的家庭，对未来收入预期的差异，也将在未来很长一段时间影响房产消费决策及风险偏好。第 24 页3.1 近 40%家庭对未来收入乐观，收入越高，预期普遍更高2020 年开始席卷全球的新冠肺炎疫情，对很多中国家庭的资产与负债、收入与支出状况都有影响，不过，消费者

16、对未来收入增长并不悲观。根据调研，对未来一至两年收入增长保持乐观和中性态度的消费者超过八成，比例高达 82.6%。其中，有 40.0%的消费者明确表达了对收入增长的信心（收入增幅在 10%以上）。一般来说，低收入群体更易受经济形势、自然灾害等因素影响，因此，家庭当前收入与未来收入预期密切相关。根据调研，整体上家庭收入越高，对未来收入预期也相应越高，不过在家庭月收入达到 8 万元后，家庭收入越高，收入预期随之下滑。家庭月收入达 10 万元以上的消费者，对收入的不确定性感知，远高于收入在 2-8 万元的家庭。3.2 年轻群体收入预期更高，过半 00 后认为未来 2 年内收入提升 10%以上在后疫情

17、时代和高校毕业生破千万人的就业形势下，00 后从去年起逐步进入了职场。受到疫情冲击，国内职场竞争激烈，80 后与首批 90 后面临“中年危机”、“35 岁危机”困扰，不过，这些并未影响意气风发的新生代对未来持有信心。第 25 页根据调研，越年轻的消费者，对未来收入预期越高。00 后是当前对未来 1-2 年收入预期最乐观的群体，51.3%的 00 后认为未来 1-2 年家庭月收入将有上涨（上涨 10%以上），其中 15.3%认为家庭月收入能提升 20%以上。而对于 80 后及首批 90 后，认为家庭月收入能在 1-2 年能大幅提升（提升 20%）的占比分别仅为 8.2%与 6.8%。3.3 近

18、7 成消费者倾向提前还贷，担心断供是最大原因随着 LPR 降低，住房贷款利率一再调低，但不少消费者却考虑自降杠杆，尤其是理财收益不佳的消费者。根据调研，在负担房贷的消费者中，有 66%的消费者倾向于提前还贷。其中对未来收入保有谨慎态度，担心收入减少后无法负担月供是最大原因，占比高达 56%其次，有 52%消费者认为当前房贷利率与自己承担的利率差距较大，提前还款能节省高额利息。近一半的消费者认为自身理财能力有限，当前理财的收益低于房贷利率，提前还第 26 页贷更加经济划算。3.4女性群体、低收入家庭相对更倾向提前还贷在对有负担房贷的消费者做调研时发现，不同性别、不同家庭收入对是否要提前还贷表现出

19、差异化倾向。根据调研，女性群体倾向提前还贷的占比为 69%，高于男性 63%。同时，低收入家庭由于对未来收入预期不确定感知更强烈，也更倾向于提前还贷。第 27 页第 28 页附录 1：样本数据分布说明杭州贝壳研究院开展 2022 年消费者置业信心问卷调查，回收杭州地区有效样本量 2134 份，并结合贝壳平台数据对消费者居住需求进行洞察。样本具体分布如下：性别：男性占比 53.6%，女性占比 46.4%；年龄：1980 年前出生的群体占比 19.3%，1980 至 1989 年出生的群体占比 32.8%，1990至 1999 年出生的群体占比 39.1%，2000 年之后出生的群体占比 8.9%

20、；学历：高中及以下的受访者占比 25.1%，专科占比 22.2%，本科占比 46.7%，研究生及以上占比 6.0%。第 29 页附录 2：研究待完善空间本报告对于杭州消费者的数据调研和分析尚处于起步阶段，仍存在进一步的完善空间：1.畅通调研渠道，扩大样本数量，确保问卷数据质量：目前调查数据是基于在线调研网站、贝壳找房平台等渠道获得，未来应进一步挖掘数据来源渠道，构建完善的消费者抽样调查框，提升回收样本数量，以进一步保障数据质量。2.拓展消费者置业信心的应用范围：本报告首次披露消费者置业信心数据，近视基于不同类型的人群进行对比分析，暂无法进行时间维度上的分析比较，未来需要积累较长的时间序列，探讨消费者置业信心指数的动态变化趋势、及其与杭州房地产市场实际变动走势之间的关系等。免责说明：本文所载信心为杭州贝壳研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为杭州贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻印、复印、发表或引用本文的任何部分。第 30 页