1、1 2 目录 一、什么是医疗综合体.1 二、从单一医院到医疗综合体.1 1、更庞大的基础功能.1 2、公共服务属性增强.2 3、资源集聚与共享.2 4、生态节能和可持续.2 三、全球 Medical Mall 概况.2 1、成立时间.6 2、医疗综合体定位.6 3、商业模式.7 四、医疗综合体发展案例.8 1、迪拜健康城（DHCC）.8 2、美国 Jackson Medical Mall.9 3、菲律宾 Centuria Medical Makati.10 五、国内医疗综合体发展条件.11 1、地产商加速医疗领域布局.11 2、医疗综合体概念得到普遍认可及相关支持.11 六、中国医疗综合体发展

2、现状.11 七、中国医疗综合体发展困境.13 1 一、什么是医疗综合体 医疗综合体（Medical Mall）即在一个建筑区域同时配备医疗设施、社区养老、 研究机构等相关医疗配套以及商业元素实现多功能融合的载体。 在 Medical Mall 里，医生为患者提供从诊室就医、实验室、放射学服务，到门 诊手术的一站式服务，目的是鼓励患者在一个可协作的网络中获取日常所需的就医服 务。 从业态布局角度来看，在医疗综合体中，医疗及相关业态为主体，其外围则布局 包括餐饮、休闲、理疗、医药保健等功能的商业区域。同时，通过道路连接及绿化设 计，将医疗机构服务业态与商业业态合理的连接起来，搭建成一个功能相对齐全

3、的小 型社区，营造“医院中的城市”这一主题效果。 从流量导入角度，在整个商业综合体中，医院为人流量的入口，周围的商业配套 等为医院的患者提供便利、轻松的就医环境、优秀的医疗配套服务，两者相辅相成， 进而吸引更多的患者来此就医。 二、从单一医院到医疗综合体 医疗综合体的模式最早起源于美国，随着美国经济的发展，各大购物中心面临着 激励竞争、消费增长乏力、电商冲击等问题，经营困难，各大商场开发商开始寻求现 有空间的新用途，如新增教育、医疗、办公等。恰逢美国社会的医疗保健需求在不断 增加，提倡以患者为中心的医疗服务，这也间接助推了 Medical Mall 的成长，医疗 综合体模式就此诞生。 相比于传

4、统的医疗保健服务形式， “一站式就医”的 Medical Mall 在以下四点具 备独特优势： 1、更庞大的基础功能 新建医疗建筑集门诊、医技、病房、科研、办公、后勤等功能一体化。可以通过 医疗综合体的统一建设规划，实现医疗资源及医疗配套、大健康等更大范围的保健保 养服务在空间上的合理布局统筹。比如，治疗骨科疾病的门诊或许就与运动医学或物 理治疗中心安排在一个区域。 2 2、公共服务属性增强 与普通的医院模式相比，休憩、餐饮、银行、商务等多种功能的实现，在丰富了 医疗综合体业态的同时，增强了其公共服务性。尤其在当前传统医院模式中，医患之 间缺乏有效的沟通机制，导致医患关系紧张、医疗纠纷时有发生

5、。在此背景下，集合 了更多医疗服务形式的医疗综合体，一方面在服务角度可以释放更多人性化关怀；另 一方面可以更灵活的选择其战略定位，以美国杰克逊医疗商城为例，其建立之时设定 的主要目标为服务社区居民。 3、资源集聚与共享 从运营者角度，核心医疗团队不再成为首要问题，可以将主要精力集中于检验、 病理、超声、医学影像等医技科室及药房、手术室等硬件基础的建设及日常辅助运营 管理。 对于医生创业者来说，也是一项利好，只要有技术有品牌，无需为建医院的大笔 资金发愁。在便利患者的同时，使得入驻商城的各机构可以通过共享空间、员工、仪 器和技术，减少医疗成本，并获得固定的用户资源。 4、生态节能和可持续 医疗综

6、合体在实现多业态聚集的同时，也可以对周围环境进行统一的规划调整， 使室内外环境的和谐性、舒适性得到提高。例如，可以实现建筑内外色彩、材质和城 市环境高度协调，进而推进实现环保节能、实现生态文明、环境健康等发展目标。 3 三、全球 Medical Mall 概况 为了全面了解医疗综合体的发展状况，对全球现有的主要 Medical Mall 相关信 息进行梳理，结果呈现如下： 全球医疗综合体概况 名称时间地区面积 （）投资机构商业模式 定位 Dubai Healthcare City 2002迪拜2424800 TECOM Group租赁 医疗+商业综 合体 Tokyo Midtown 2007日

7、本569000 东京中城管理株式会 社 租赁 医疗+商业综 合体 Pharmarise MedicalMall Sinpporp 2007日本 Pharmarise Holdings Corporation 租赁诊所大楼 Novena Medical Center 2013新加坡170000 新加坡卫生部、 国立保 健集团、陈笃生医院 租赁 医疗+医学研 究 Paragon Medical1991新加坡412300 新加坡报业控股房地 产投资信托管理公司 租赁诊所大楼 Parkway Health 1987新加坡 IHH Healthcare自建 医疗+商业综 合体 Queenstown Me

8、dical Center 1970新西兰 Dr Pat Farry 自建不租 赁不出售 诊所大楼 Centuria Medical Makati 2017菲律宾74000 Century Properties Group,Inc 租赁 医疗+商业综 合体 4 Jackson Medical Mall1996美国83600 Jackson Medical Mall Foundation (JMMF) 自建可租 赁 医疗+商业综 合体 Shelby Macomb Medical Mall 2008美国18600 Henry Ford Health System 自建不租 赁不出售 诊所大楼 Roc

9、k Haven Medical Mall 2011美国7200 Cass Regional Medical Center 租赁 医疗+医学研 究 T.J.Health Pavilion 2013美国21100 TJ Samson租赁 医疗+商业综 合体 Johnston Medical Mall 2003美国 Johnston Health租赁诊所大楼 Hunstville Hospital Medical Mall 2015美国 Hunstville Hospital Health System 自建诊所大楼 MedicalMall Pharmacy 1973美国 St. Marys Hos

10、pital自建医药商城 HIMG Regional Medical Center 2006美国13900 Huntington Internal Medical Group (HIMG) 自建可租 赁 诊所大楼 MetroHealth Village 2007美国688000 Metro Health Hospital 自建 医疗+商业综 合体 New Handover Regional Medical Centere 1967美国 NHRMC 基金会租赁诊所大楼 TigardMedical Mall1982美国400 Phoenix regional medical center 租赁 医疗

11、+商业综 合体 Biltmore Medical Mall 2004美国14900 Rendina租赁诊所大楼 5 Appalachian Regional Healthcare 2009美国111500 Appalachian regional medical center 自建可租 赁 诊所大楼 Mira Mesa Medical Mall 1997美国 Scripps memorial hospital 租赁 医疗+商业综 合体 Eastern Maine Healthcare 1998美国 Eastern Maine health system 自建不租 赁不出售 诊所大楼 Yacoo

12、b Mall A Medical Corp. 2001美国 St.Johns Pleasant Valley Hospital 自建 医疗+商业综 合体 Station Medical Center2003美国93100 Lexington Mall partners of Altoona 租赁 医疗+商业综 合体 MetroMedical Mall 2003美国 St.Vincent s Medical Center 租赁 医疗+医学研 究 Alexian Medical Mall 2004美国2200 Alexian Hospital自建诊所大楼 Carondelet Medical Ma

13、ll 2005美国2300 Michael Hospital 自建可租 赁 诊所大楼 McClellanPark Medical Mall 2008美国3900 Intel limed Solutions LLC 租赁诊所大楼 Elizabeth G.Means Medical Pavilion 2011美国9300 自建诊所大楼 资料来源：前瞻产业研究院整理 由表中信息不难看出，美国、新加坡等国家为医疗综合体模式探索的主力。在美 国、新加坡、日本、菲律宾、新西兰诞生了不少新型医疗模式，包括诊所大楼、医疗 +医学研究、医疗+商业综合体等。在这当中，医疗+商业综合体的模式被大力推广， 6 获得了

14、好评。 1、成立时间 从成立时间角度来看，医疗综合体的成立在近十几年有加速建设的趋势，时间分 布上建设成立更加频繁，但考虑到医疗综合体投入相对较大、建设或改造周期相对较 长等特点，全球医疗综合体在相邻年间分布相对均匀，其成立没有非常明显的趋势。 其中， 美国 New Handover Regional Medical Centere 成立的时间最早 （1967 年） 。纵向来看，2003 年和 2007 年新成立的医疗商城相对多一些。此外，近年来随 着“医疗+商业中心”模式在亚洲地区的兴起，新加坡、马来西亚等地区医疗商城出 现增长趋势。 全球医疗商城成立时间 资料来源：动脉网，前瞻产业研究院整

15、理 2、医疗综合体定位 对全球 30 家医疗综合体的定位进行梳理，可以发现其各自的定位存在略微的差 异，大致可以分为“医疗+商业综合体” 、 “医疗+医学研究” 、 “诊所大楼”和“医药 商城”四种。 7 其中，有 11 家医疗综合体的商业模式属于“医疗+商业综合体” ，即商城中配备 了一站式的医疗服务，以及购物、餐饮、娱乐、休闲疗养等商业功能；此外占比较多 的还有“诊所大楼”模式，符合该分类标准的有 15 家商业综合体，其中配备有不同 类型的医院，以及儿科、骨科、口腔、中医、医美整形等专科诊所。 而目前占比较少的商业模式为“医疗+医学研究” （3 家）以及医药商城（1 家） 。 “医疗+医学

16、研究” 的医疗综合体除了开展临床诊疗业务外，内部还有一些医科大学、 医学实验室以及医学协会开展相关课题、 进行深度研究。而 Medical Mall Pharmacy 是一家医药商城，聚集众多优质的药房。 全球医疗商城定位情况 资料来源：动脉网，前瞻产业研究院整理 3、商业模式 从商业模式角度来看， 大部分的医疗商城盈利是依靠租赁， 小部分则是自建自用。 其中，亚洲地区（新加坡、马来西亚、菲律宾）的医疗商城大部分是由房地产商、投 资机构或信托公司组成，而美国大部分医疗商城则是由大医院、医生团体或政府投资 建立的。 8 全球医疗商城商业模式 资料来源：动脉网，前瞻产业研究院整理 四、医疗综合体发

17、展案例 1、迪拜健康城（DHCC） 迪拜健康城（DHCC）成立于 2002 年，是为满足高质量医疗和健康管理的需求 而建立的世界级健康护理中心。整个项目投资 18 亿美元，由 TECOM 集团牵头建设 而成。迪拜健康城内包括医院、诊所、医学院、护士学校、生命科学研究中心以及专 门的实验室。 截止目前，迪拜健康城内已有两家大规模的医院、160 多家门诊和诊断实验室、 来自近 90 个国家的 1700 多名持证专业人才，以及 200 个特色保健和商业零售服务 设施。 整个迪拜康城主要分为医疗区和度假疗养区。 其中医疗区占地 38 万平方米 （570 亩） ，提供四种服务： 传统医疗服务。将医生办公

18、室、门诊手术中心、综合医院、专科医院、康复和长 期保健设施、临终关怀和诊断实验室聚集在一起，提供高度便利的医疗一条龙服务。 替代性医疗服务。融合东方医学和其他健康计划的中心，提供 12 个领域的相关 服务：顺势疗法、印度草医学、中医、尤那尼医学、骨科、治疗性按摩、自然疗法、 9 引导意象、泰志、普拉提、捏脊和瑜伽 CAM 的治疗方法。 医疗教育、研究。家庭医疗、牙科、护理和健康培训学校等。包括波士顿大学迪 拜牙科专业学院、哈佛医学院迪拜学院等，以及其它的医疗基础服务如药房、医疗设 备、医疗咨询等。 相关支持性服务。例如：签证中心、五星级酒店、矿泉疗养浴场、购物中心、零 售和饮料店等。 度假疗养

19、区占地 176 万平方米（2640 亩） ，提供持续护理的住家式医院、门诊、 豪华温泉度假村和完善的健康服务。包括健康护理社区医院、社区门诊诊所、社区门 诊诊所、疾病预防及疗养中心、美容中心、运动康复中心等功能组成。 2、美国 Jackson Medical Mall Jackson Medical Mall（杰克逊医疗商城） ，是美国最早也是最大的医疗商城之 一，占地面积约 90 万平方英尺。杰克逊医疗商城成立于 1996 年，由 Aaron Shirley 博士从废弃的购物中心转变为现代医疗和零售中心。通过与 UMMC、杰克逊州立大 学和 Tougaloo 学院的战略伙伴关系，为低收入地区

20、（非裔美国人社区）提供医疗服 务。此外，该商城还肩负着区域经济发展的使命，引进了密西西比州唯一的非洲裔银 行。 通过租赁业务，杰克逊医疗商城已拥有 80 多家医疗保健、零售和社会服务承租 人，以及四个公共和私人活动场所，全年共有数十个组织及其支持者到设施工作。商 场内包括 UMMC 肾透析诊所、UMMC 癌症研究所及密西西比州眼科协会在内的 22 个医疗机构，以及 20 家生活服务商店、3 个教育机构、8 个大学部门、26 间办公室、 26 个医学中心培训基地等。 杰克逊医疗商城提供了从普通门诊到专科门诊，以及医疗教育的全方位医疗服务。 商场每年接待患者超过 20 万人次，平均每天有 4600

21、 至 5000 辆汽车进入大门。 据杰克逊医疗商城的实际控股机构杰克逊医疗商城基金会（JMMF）公布的 2016 年年报显示，商场 2016 年实现近 1300 万美元营收，其中租赁和相关收入占 78%。但同时去年商城也花费了 1242 万美元资金，其中 71%都是日常管理和运营服 10 务费用。这也显示出该医疗商城的特点：本身具有社区服务性质，商业目的不强，最 主要的功能就是通过服务社区居民，并带动周边经济发展。 3、菲律宾 Centuria Medical Makati Centuria Medical Makati 是菲律宾马卡蒂(Makati)的一家一站式医疗商城，也 是菲律宾最大的一

22、座医疗商城，共 28 层，诊所 200 多家，拥有 700 多家医疗保健机 构，包括专科诊所、检查中心、高级实验室、公益性治疗中心等诸多形式。 Centuria Medical Makati 由世纪置业集团 （Century Properties Group） 所有， 计划为医生-合作伙伴提供一个强大的高科技场地，发掘商业潜力，优化医疗实践能 力，开辟新兴国际市场和打造医患集聚群。 商城将三甲医院的技术和专业知识， 与生活购物中心的奢华、 悠闲的氛围相结合， 是所有门诊医疗的一站式服务机构，包括牙科、骨科、泌尿科、整形美容、多器官手 术、妇产科、眼科等等。 当然，除了各种医疗服务，Centur

23、ia 医疗商城为了患者的舒适和便利，还在八楼 设立了 Executive Guest Suites 酒店， 以及 Haus 健身中心。 其商场属性也得到凸显， 银行、 安亭、 便利店和其他特许经销商也纷纷入驻， 包括 7-11、 Belly Smiles、 Healthy Cravings 和 Metrobank 等，受到广泛关注。 11 五、国内医疗综合体发展条件 1、地产商加速医疗领域布局 2017 年，有 29 家地产商在医疗领域布局，其中包括万达集团、恒大健康、万科 地产、中南建设、保利地产、绿地、华润集团等。这些地产商跨界医疗主要选择合作 共建或合作自建的方式，涉及的形势包括养老、社

24、区医疗、高端医疗、健康小镇、 Medical Mall 等，投资总额超过 3351 亿元。 2、医疗综合体概念得到普遍认可及相关支持 在国外，Medical Mall 已经很成熟，既盘活了商业地产项目，又满足居民的医 疗需求，可参照的案例很多，如菲律宾 Centuria Medical Makati、美国 Jackson Medical Mall 等；在国内香港地区，相似的“诊所大楼”模式开始运营，运营模式 以租赁为主。 2017 年 8 月的新闻发布会上，卫计委医政医管局副局长焦雅辉推荐并提醒记者 们关注香港的“诊所大楼”模式。这种集多家诊所、第三方检测机构等于一体的“诊 所大楼” ，共享医

25、技资源，提供了一项未来发展的新思路。正是基于这些方面的考虑， 卫计委近期新增设了五类独立设置的医疗机构。 此外，2017 年国内首家 Medical Mall 的出现，开启了医疗综合体模式的实践。 杭州全程医疗是浙江省卫计委直接批复的 Medical Mall，致力于打造中国首个医疗 综合体，创新医疗中心平台的商业模式，引起广泛关注。 六、中国医疗综合体发展现状 由于私立医疗目前尚不普及的国情，故中国大陆地区医疗综合体发展尚处于起步 尝试阶段，以非病诊疗保健、差异化的轻医疗、非医保范畴医疗服务商为主。目前， 齿科门诊、产妇产后健康管理中心、体检中心、中医养生保健、医疗微整美容中心乃 至宠物医疗

26、中心是我国最为常见的医疗综合体业态，其中齿科门诊占比更是遥遥领先 高居第一。 全国各地的医疗综合体涉足领域种类繁多，主要有健康大数据、现代服务业、独 立第三方医药商业、技术服务平台、大健康产业集群、连锁药店、健康大数据等。其 12 发起方和投资方也根据定位和禀赋的不同有所差异，除了以药品为核心的医疗综合体 主要由药企主导外，其他医疗综合体涉及的投资方包括地产商、医疗机构、高校、零 售机构、投资机构等，通过相互的赋能和资源整合达到最优解。 另外，从盈利模式上来说，大部分的医疗综合体盈利是依靠租赁，小部分则是自 建自用。总的来说，医疗综合体建设是一个重资产投资，偏向资源整合的行业，对于 运营者的要

27、求较高。 中国医疗综合体概况 名称时间地区 面积 （） 投资机构总投资定位 西安众信赛好医药健 康城 2005陕西2600 陕西众信医药超市有 限公司 2000 万 医疗商业综 合体 甘肃众友健康城 2010甘肃8000 甘肃众友健康股份有 限公司 医疗商业综 合体 江苏南中医丰盛健康 城 2010江苏20000 南京丰盛集团、 南京中 医药大学 医疗商业综 合体 量力健康城 2014四川760000 成都量力集团 28 亿 医疗商业综 合体 全程医疗 2015浙江20000 杭州解百集团、 迪安诊 断、百大集团 1000 万 医疗商业综 合体 北京健康智谷 2015北京37386 上海亿弘方

28、企业管理 有限公司 5 亿 医疗商业综 合体+孵化 器 上海健康智谷 2015上海38000 上海亿弘方企业管理 有限公司 5 亿 医疗商业综 合体+孵化 器 13 杭州健康智谷 2016浙江3000 上海亿弘方企业管理 有限公司 1000 万 医疗商业综 合体+孵化 器 重庆健康智谷 2017重庆28000 上海亿弘方企业管理 有限公司 2.5 亿 医疗商业综 合体+孵化 器 成都鹏瑞利国际医疗 健康中心 2018成都20000 鹏瑞利置地集团有限 公司（新加坡上市公 司） 5 亿 医疗商业综 合体 资料来源：前瞻产业研究院整理 七、中国医疗综合体发展困境 对比国外 Medical Mall

29、 的发展路径，国内至少还面临以下 4 个问题： 第一，虽然国内各大地产商纷纷涉足大健康领域，但是真正做医疗商业综合体的 却很少。大多数是通过并购医疗行业里上中下游的企业，或是和外资医疗机构合作， 共建高端医院。 第二，国内关于医疗机构审批牌照，各地管控均不同。由于医疗业态在硬件上必 须配置独立的医疗排污系统，加之在卫生主管部门申办医疗机构执业许可证有相当的 难度，这两者影响了医疗业态进驻购物中心的速度。将诊所、第三方检测机构、医药 研发等机构建设落地在类购物中心建筑主体内，审批环节困难重重。 第三，进入 Medical Mall 的医疗服务机构，多是定位高端，也没有接入医保， 门诊费高于普通三

30、甲医院的门诊费用。这样相对高昂的价格定位，即便是在人流密集 的商圈，能转化为医疗综合体内就医的贡献在可预见的短期内也相对有限。而购物中 心租金往往比办公楼裙房、街铺更高，也增加了入驻于购物中心非公办医院体系的医 疗业态的成本。同时，人们的就医意识、就医习惯的转变是一个相对长期的过程。国 内就医群体对公立医院、大型医院的信任很难在短期内被小型、专科诊所替代。 第四，信息安全隐患问题。医疗综合体要在一家 Medical Mall 中，通过中小型 机构的集聚涵盖现有医疗机构的大部分功能，并围绕更大范围的辅助医疗、医疗健康 14 等内容提供服务，势必涉及患者的个人信息在多个机构之间的交换、传输。相比于

31、大 型医疗机构，患者的个人信息安全存在更多的潜在隐患，这也需要医疗综合体的运营 者及早布局防范措施。 从国外 Medical Mall 的发展历程看，中国的 Medical Mall 还处于初期，虽然各 地都展开了形式各异的新尝试，但是能否星火燎原，还未可知。即使在资本热捧、政 策利好的条件下，依旧还有很长一段路要走。 当然，随着人们健康意识的提升，消费能力的升级，大家对于健康的需求开始倡 导从“治已病”变为“治未病” ，从“被动医疗”转为“主动健康” 。如果不将 Medical Mall 的职能放在治病救人等与医院业务重度重合的医疗服务上， 而是针对整个大健康 体系下的消费医疗、医养结合、健康管理等服务，理应会有一定的空间。 另外，从全球范围来看，大健康产业发展有十种主要模式，分别是健康产业集群 (Medical Mall)、传统药业延伸、旅游合作、商业地产合作、政府合作、电子商务、 医养结合、社区综合健康服务、医疗不动产、健康服务组织模式。与传统的健康服务 产业相比，大健康产业提供的不单是产品，而是健康生活的解决方案，进而创造更大 的商机。如何找准 Medical Mall 的服务切入点，是非常重要的。 15 16