1、新型产业用地专题研究2021业务已进入北京、上海、天津、长沙、郑州等一线与新一线城市。服务世界五百强、全国百强、知名国企、独角兽明星企业 3000 余家。其中进驻的金融机构总资产超过 3 万亿，楷林也因此成为中国中部最大的金融办公服务商！楷林运营市场研究中心根植于上海，具有国际化前沿研究视野，团队十余名研究员均毕业于国内外知名学府，拥有硕博学历，且具有北上广深一线城市数百个项目策划研究经历。业务领域涉及：商务综合体策划定位研究，大型片区类产业研究及开发策略研究，产业园区策划定位研究，办公空间定位策划研究等。如需获得更多关于本特刊的信息，敬请联系：贾亚丽楷林运营市场研究中心 总监MAIL：刘雪杰

2、楷林运营市场研究中心 经理MAIL：楷林创立于 2001 年，专注高端写字楼开发、运营及管理。楷林控股现已形成楷林置业、楷林运营、楷林物业三大板块并驾齐驱，上海楷林楼宇科技研究院、O+事业部两大助燃器推动的局面。公司先后受邀参编商务写字楼等级评价标准中国商务写字楼物业管理指南写字楼能源管理指南等三项国家级行业标准。23研究背景01概念特征02政策分析03郑州 M1AVSM104发展趋势054914243目录Catalog45全国新型产业用地概况在产业升级的宏观背景下，当前产业园区发展已不能满足新兴产业发展需求，全国各地区陆续出台新型产业用地（M0）政策，调整土地供应以顺应

3、产业发展，并促进创新企业发展。RESEARCHBACKGROUND研 究 背 景区域城市代表发展概况北方北京政策萌芽阶段，推进落实相对滞后长三角上海发展概况：政策落实性强，开发限制条件明确杭州珠三角深圳发展概况：政策创新性强，落实速度快广州中部武汉政策陆续出台，但细则不明确，落实相对迟缓郑州专 题 研 究新型产业用地67截至 2020 年 11 月，全国共有 185 宗新型产业用地，主要分布在珠三角、长三角和北方地区。其中长三角地区中深圳、东莞、中山分0123456789青岛市哈尔滨市济南市北方024680杭州市温州市绍兴市长三角0070809010

4、0深圳市东莞市中山市珠海市广州市惠州市珠三角00.20.40.60.811.2郑州市贵阳市昆明市成都市其他别位列前三，新型产业用地数量多、发展速度较快。数据来源：中指数据库专 题 研 究新型产业用地8920082001820132020智慧广场：通过颠覆性产品 设 计、营 销等塑造工业地产史上的一枝独秀M0、研发用房、增值收益三大概念创 新，同 时 提 出M0+C 的混合地等过渡性产物工业厂房设计成专家楼/别墅/9.6m 的3+2 产品花式躁动创新 M0一枝独秀深圳 M0 演进深圳不断推进工改创新，2013 年首次提出新型产业用地（M0），严控工改房地产化，有效得缓解了土

5、地压力、推动产业创新升级。M0首秀：深业U中心（2015）实业地产化：方大集团工改打开全新赛道市场过热带来高溢价混沌工改2017末日狂欢关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知：对工改工项目从层高到电梯承重，从户型建筑到用地比例等都完全限死东莞 M0 酝酿，M0 城市热潮工业区块线管理办法：史上最严工改政策，工改项目地产化开发时代结束管控力度加强；M1 和 M0 不得建成“类住宅化”等尘埃落定新一轮变革关于印发深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法的通知：进一步严格转让方式、转让范围、转让对象等，回归“工业本质 深圳市工业楼宇转让：允许 50%厂房分割，配套部分不允许分割销售，保证工

6、业用地的实体产业属性纯粹 M1专 题 研 究新型产业用地1011是为了适应产业转型升级、提高工业用地效率而提出的城市用地分类，具体是指在工业用地（M 类）中增设新型产业用地（M0）类型，用于建设产业用房和配套服务设施，更好地融合研发、创意、设计、概念：注：不同城市对新型工业用地命名不同深圳、东莞、珠海、温州等：M0北京、上海等：M4南京、无锡、宜兴等：M 科杭州、福州、青岛、武汉等：M 创惠州等：M+郑州：M1ACONCEPTUAL CHARACTERISTICS概 念 特 征新型产业用地研发创意设计中试无污染生产新型产业用地概念新型产业用地是指在工业用地（M 类）中增设新型产业用地类型，用于

7、建设产业用房和配套服务设施，更好地融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等多种创新型产业功能。中试、无污染生产等多种创新型产业功能。专 题 研 究新型产业用地1213M0 的出让底价基本按照出让时点同地段办公用途市场评估楼面地价的 20-50%2.开发强度更大3.分割转让更灵活4.拿地成本更低新型产业用地特征新型产业用地具备土地功能更多样、开发强度更大、分割转让更灵活、拿地成本更低、监管更严格的特征。1.土地功能更多样能够同时满足研发、创意、设计、中试、无污染生产等多种功能需求，允许建设相关配套，更符合当前城市空间发展趋势和产业转型发展诉求。M0 基准容积率为 2.0-4.0，有效促进土地资源

8、节约集约利用。M0 项目用房大多允许有条件地按幢、层分割登记、销售、转让给从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。5.监管更加严格要求 M0 项目符合各地产业发展导向，确保工业用地真正用于产业项目，推动产业地产回归产业本身。计算，再根据分割转让比例、容积率、实际出让年限等因素进行修正调整。专 题 研 究新型产业用地1415POLICYANALYSIS政 策 分 析2014 年 5 月2015 年 9 月2016 年 11 月2019 年 5 月节约集约利用土地规定关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）产业用地政策实施

9、工作指引（2019年版）国家政策国家层面，鼓励新型产业用地发展，不断出台新型产业用地政策，为全国工业用地创新发展奠定基调。提出探索土地管理新机制，创新节约集约用地新模式，进一步提升用地强度、优化土地利用结构和布局，提高土地利用效率。支持培育发展新产业新业态，提出加大新供应地保障力度，鼓励盘活利用现有用地，引导新产业集聚发展，完善新产业用地监管制度。明确产业用地政策含义，重点对特定行业涉及的国土空间规划、土地用途管制、土地利用计划安排、土地供应、土地利用、不动产登记等涉及的政策要点予以归纳说明。坚持以人为本，促进城市新型城镇化发展，鼓励进行改造开发，鼓励产业转型升级，鼓励集中成片开发，鼓励社会资

10、本积极进入，规范推进城镇低效用地再开发，促进城镇更新改造，优化土地利用结构，提升产业承载能力。专 题 研 究新型产业用地1617区域城市首次出台发布日期最新出台政策发布日期北方北京北京中心城控制性详细规划2006 年 5 月北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策意见（试行）2018 年 5 月长三角上海上海市规划和国土资源管理局关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见（已废除）2013 年 2 月上海市低效工业用地标准指南2019 年 4 月杭州关于规范创新型产业用地管理的实施意见（试行）2014 年 1 月关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见2019 年 8 月珠三角

11、深圳深圳市政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件2013 年 1 月深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法2020 年 1 月广州广州市提高工业用地利用效率试行办法（已失效）广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）的通知2020 年 4 月中部武汉武汉市创新型用地分类标准和管控机制研究2015 年 2 月关于支持开发区新型产业用地（M0）发展的意见（征求意见稿）2020 年 9 月郑州郑州市人民政府关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的实施意见2018 年 7 月关于新型产业用地管理的实施意见(试行)2019 年 3 月各城市政策各城市也相继出台新型产业用地相关政策

12、，并随着城市产业发展持续更新政策。政策的变化进一步体现了近几年产业升级中更注重产业化、去地产化。专 题 研 究新型产业用地1819各城市政策对比准入条件区域城市规范性文件开发主体产业准入投资强度/年产出对比北方北京北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策意见（试行）按照高精尖产业准入标准确定准入条件，各区明确产业类型、投资强度、产出效率(含地均产出)、创新能力、节能环保等要求，作为土地供应的前置条件。高精尖产业：新一代信息技术、集成电路、医药健康、智能装备、节能环保、新能源智能汽车、新材料、人工智能、软件和信息服务以及科技服务业长三角上海上海市低效工业用地标准指南（2019 版

13、）关于加强本市工业用地出让管理的若干规定上海产业用地指南 2019不属于上海产业结构调整负面清单（2018 版）规定的禁止项目投资强度：不低于指南规定所属中类行业的控制值。固定资产投资规模 3000 万元人民币以下的项目原则上不予单独供地，鼓励进入标准厂房和研发楼宇土地产出率：不低于指南规定所属中类行业的控制值杭州关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见符合标准地投资建设合同中相关投资建设标准指新旧动能接续转换的新业态，具体按创新型产业分类目录认定固定资产投资强度不低于 500 万元/亩，单位用地税收不低于 50万元/亩珠三角深圳关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施产业升级城

14、市更新项目应在计划申报阶段提供产业发展专题研究报告，取得产业主管部门意见广州广州市新型产业用地（M0）准入退出 实施指引（试行）广州市产业用地指南未列入失信联合惩戒黑名单应为制造业企业、信息服务业企业、科技服务业企 业、生产性服务业企业、村集体改制企业或产业园区 平台企业；拟成立新公司取得M0的使用权的，其母公司（控 股方）需符合上述要求不属于广州市产业用地指南规定的禁止类项目M0 产业用房的租赁或分割受让对象：实际业务操作中应属于 国民经济行业分类 中C（制造业）、I（信息传输、软件和信息技术服务业）、M（科学研究和技术服 务业）行业优先引进重点产业：IAB、NEM、生产性服务业、数字经济产

15、业、海洋经济产业、高端装备研发新增M0、工改工（拆除重建类）：中心城区 1200万元人民币/亩；外围区域800万元/亩（2）工改工（局部改造类）：300万元/亩年度土地产出率：中心城区 2000 万元人民币/亩；外围区域1200 万 元/亩年度地均达产税收：中心城区 120 万元人民币/亩；外围区域80 万元/亩中部武汉市人民政府办公厅关于支持开发区新型产业用地（M0）发展的意见各开发区组织制定郑州关于新型产业用地管理的实施意见(试行)由市工信局牵头，制订 郑州市新型产业分类指导目录，明确适用范围内主导产业及入驻条件 准入条件方面，不同城市对开发主体资格、产业准入条件、投资强度等方面做出了不同

16、的限定，条件相对苛刻。专 题 研 究新型产业用地2021区域城市规范性文件用地年限用地年限其他细则北方北京北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策意见（试行）20 年租赁：15 年出让：20 年，重大产业项目可适当延长，最长出让年限不得超过土地使用权出让用途法定最高年限长三角上海关于加强本市工业用地出让管理的若干规定20 年出让：20 年重大项目：50 年工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的最高年限为 50 年杭州关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见50 年珠三角深圳深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办 法30 年租赁：5-20 年先租后让：20-3

17、0 年一般工业项目用地出让：20 年重点产业项目用地出让：30广州深圳市工业及其他产业用地供应管理办法50 年租赁：10 年出让：20 年先租后让：20 年国家、省重大产业项目、战略性新兴企业：50 年中部武汉广州市提高工业用地利用效率实施办法 20-50 年租赁：20 年租让结合：20 年郑州关于支持开发区新型产业用地（M0）发展的意见20 年先租后让：租赁年限原则上不超过 5 年，出让年限与租赁年限之和不超过 20 年采取租让结合：出租部分的租赁年限应当和出让部分的出让年限一致，原则上不超过 20 年长期租赁：20 年各城市政策对比出让年限出让年限方面，新型产业用地出让年限 20-50 年

18、不等，大多城市结合用地方式给予灵活的用地年限。专 题 研 究新型产业用地2223各城市政策对比选址规划区域城市规范性文件北方北京北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策意见（试行）组织高精尖产业优先在各类园区落户，并与园区及周边居住用地相匹配长三角上海上海产业用地指南 2019符合本市土地利用总体规划、城市总体规划和区域控制性详细规划杭州关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见各区、县（市）政府、新区管委会可在产业平台范围内集中布置、连片规划创新型产业用地，建设工业转型发展示范区。全市创新型产业用地总面积原则上控制在工业用地总面积的10%以内珠三角深圳深圳市工业楼宇及配套设施

19、转让管理办法对 M1 改 M0 严格控制，南山区不超过 80%，宝安、龙岗、龙华、坪山、光明不超过 20%，其他区域不做要求广州广州市提高工业用地利用效率实施办法 原则上在市级核心区、区级核心区、轨道交通站点周边 500 米范围以外选址优先在存量工业用地、村级工业园、珠三角（广州）国家自主创新示范区、广深港澳科技创新走廊广州段核心创新平台或节点、各类科技创新平台和产业集聚区周边等区域选址在工业产业区块内选址的，面积控制在所属区块面积的 10%以内中部武汉关于支持开发区新型产业用地（M0）发展的意见东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、临空港经济开发区、长江新区及中法武汉生态示范城。新供应 M0

20、 用地则上应规划布局在开发区的产业功能区范围内郑州郑州市人民政府关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的实施意见推进新产业集中布局，郑州高新区、郑州经济开发区、新型 工业化产业示范基地要发挥新产业集聚集群发展的引领作用规划选址方面，各城市要求符合土地利用总体规划、城市总体规划等规划，原则上集中在产业集聚区内。2425各城市政策对比容积率区域城市规范性文件容积率北方北京长三角上海上海产业用地指南 2019不低于行业控住值杭州关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见3.0珠三角深圳深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法2.0-4.0广州广州市提高工业用地利用效率实施办法 3.0中部武汉关

21、于支持开发区新型产业用地（M0）发展的意见2.0郑州关于新型产业用地管理的实施意见(试行)2.5容积率方面，相较于传统工业用地的低容积率，各城市允许新型产业用地高强度开发，实现土地高效集约利用。2627各城市政策对比物业功能面积区域城市规范性文件配套设施（计容建面）北方北京北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策意见（试行）北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策意见（试行）长三角上海上海产业用地指南 2019上海产业用地指南 2019杭州关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见珠三角深圳深圳市城市规划标准与准则深圳市

22、城市规划标准与准则广州广州市提高 工业用地利用效率实施办法广州市提高 工业用地利用效率实施办法中部武汉关于支持开发区新型产业用地（M0）发展的意见关于支持开发区新型产业用地（M0）发展的意见郑州关于新型产业用地管理的实施意见(试行)关于新型产业用地管理的实施意见(试行)物业功能方面，各城市新型产业用地支持功能适当混合，配套设施比例一般要求不超过 15%。2829各城市政策对比分割转让区域城市规范性文件转让条件可转让物业 可转让比例受让人条件单元分割条件（套内建面）北方北京北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策意见（试行）园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入园企业出租，但不

23、得转让；也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权；园区与入园企业可采取共有建设用地使用权方式使用土地长三角上海关于加强本市工业用地出让管理的若干规定工业用地产业项目类和研发总部产业项目类、工业用地标准厂房类：建设用地使用权不得整体或分割使用权，宗地上的房屋不得分割转让，土地房屋整体转让的，需经出让人同意，按照出让合同约定由出让人或园区管理机构优先收购研发总部类：可出租，建设用地使用权人须持有 70%以上物业，土地房屋整体转让和分割转让的需经出让人同意，纳入统一土地交易市场实施杭州关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见原则上不得分割

24、转让。特殊原因可办理分割登记、分割转让手续。分割登记、分割转让的总面积不得超过地上总建筑面积的 50%，应以幢、层作为最小分割单元且每层建筑面积不得低于 500 平方米。受让对象应是符合创新型产业指导目录要求的企业珠三角深圳深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法 深圳市建筑设计规则深圳市工业区块线管理办法工业楼宇/配套用房工业楼宇：全部或者部分转让配套用房：100%工业楼宇：1、经依法注册登记的企业；2、一级工业区块线内工业楼宇受让人还应符合工业区块线管理规定：（1）从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务业企业；（2）3年以上合法纳税记录配套用房：1、经依法注册登记的企业；2、

25、在工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇不动产权证书的企业工业楼宇：普通工业厂房单元 1000；新型产业用房单元 500 配套用房：单间式宿舍：单元 35；套间式宿舍：单元 70；所有套间式宿舍建筑面积之和 宿舍总建筑面广州广州市提高工业用地利用效率实施办法广州市新型产业用地（M0）准入退出实 施指引（试行）产业用房 项目分割转让时已确权登记产业用房建筑面积的 50%从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业，符 合产业准入要求受让面积土地产出率或税收强度，应满足投入产出监管协议约定，未达要求可先租赁 符合各区政府、广州空港经济区管委会制定的关于税收、经济贡 献和成长性等方面的标准按幢

26、、层等固定界限为基本单位分割转让；单元 500中部武汉关于支持开发区新型产业用地（M0）发展的意见产业用房配套用房产业用房：产业用房总计容建面的50%配套用房：不超过产业用房持有比例受让人须是独立法人单位，且符合开发区的新型产业用地（M0）产业类型、投资和产出指标等准入条件产业用房：500 平方米郑州关于新型产业用地管理的实施意见(试行)企业取得的新型产业用地，使用权不得分割转让分割转让方面，各城市差异较大，北京、杭州、郑州要求严格，原则不允许分割转让；深圳、广州、武汉则要求符合一定条件，支持分割转让，产业用房(工业楼宇)最小分割面积为 500。3031各城市政策对比土地供应区域城市规范性文件

27、土地出让地价供地方式北方北京北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策意见（试行）工业用地和科研用地的出让底价，按照国家相关规定执行招拍挂长三角上海关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则关于加强本市工业用地出让管理的若干规定工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类出让起始地价，不得低于相同地段的工业用地基准地价研发总部产业类用地出让起始价，不得低于相同地段工业用地基准地价的 150%研发总部通用类出让起始地价，不得低于相同地段办公用途基准地价的 70%产业项目类工业和研发用地：“带产业项目”挂牌标准厂房类工业用地、通用类研发用地：招拍挂先租后让杭州关于进一步规范全市创新型产业用地

28、管理的意见创新型产业用地出让起价按不低于工业用地评估价的 1.5 倍修正后评估招拍挂珠三角深圳深圳市地价测算规则深圳市工业及其他产业用地供应管理办法 宗地地价（土地的市场价格 对应建筑面积 基础修正系数 项目修正系数）重点产业项目：公开招拍挂、可“带产业项目”挂牌出让（租赁）或先租后让 一般项目：招拍挂广州广州市提高工业用地利用效率实施办法广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快生物医药产业发展 若干规定（试行）的通知广州市人民政府办公厅关于推动工业机器人及智能装备产业发 展的实施意见P C20 S（N/50）其中：P 为新型产业用地出让底价，C 为出让时点同地段的办公用途市场评估楼面地价，S

29、为该地块的总计容建筑面积 50 年为工业用地最高出让年限，N 为实际出让年限 生物医药产业特别重大项目：一事一议原则确定优惠地价重点工业机器人项目：不低于国家、省、市相关政策规定的最低价招拍挂可先租后让中部武汉关于支持开发区新型产业用地（M0）发展的意见P NM/50+15（CS/40）（1+Q）其中：P 为新型产业用地（M0）出让（租赁）土地价格，N 为新型产业用地（M0）土地出让（租赁）年限，M 为同地段的工业用地 50 年期市场评估价格，C 为同地段的办公用地 40 年期市场评估楼面地价，S 为该地块的总计容建筑面积，Q为分割转让比例招拍挂、长期租赁、先租后让、租让结合郑州关于新型产业用

30、地管理的实施意见(试行)建立差别化地价管理。根据新型产业用地特征，建立差别化地价管理制度，出让起价按工业用地评估价的 1.5 倍修正后评估确定，原则上不低于成本价招拍挂土地供应方面，各城市实施符合地区发展的计算方式。上海、深圳根据产业类型区别考虑；杭州、郑州根据工业用地评估价考虑；武汉综合工业用地和办公用地评估价考虑；广州地价为同期同地段办公用地市场评估楼面地价的 20%。3233区域城市规范性文件惩罚措施北方北京北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策意见（试行）推行入园企业投资项目承诺制。入园企业按照准入条件作出书面承诺，未达到条件就退出严禁以任何形式将园区出让或出租的土地

31、及地上房屋进行转让、销售、出租，对擅自改变土地用途、变相进行房地产开发等的企业，按照相关法律法规和履约监管协议书进行处置；情节严重的，收回建设用地使用权或承租土地长三角上海关于加强本市工业用地出让管理的若干规定对工业用地擅自改变用途的，责令限期改正，恢复工业用途。违法情节严重，在规定期限内未完成整改的，出让人可按照约定解除出让合同，无偿收回工业用地使用权杭州杭州市人民政府办公厅关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见考核未通过的，履约保证金不予退并追究违约责任，同时给予不超过两年的整改期。整改期满仍未达标的，解除土地出让（租赁）合同，土地使用权按原出让价格扣减相应使用年限后予以补偿，地上建（

32、构）筑物和不可移动的设备、设施按评估价予以补偿；创新型产业用地受让单位无法履行标准地投资建设合同土地出让（租赁）合同的，依规追究违约责任。并可依法将违约受让单位列入失信企业名单，予以联合惩戒珠三角深圳 深圳市工业及其他产业用地供应管理办法在项目建成投产、达产后每隔 5 年、出让(租赁)年期到期前 1 年等阶段，由各区组织对产业发展监管协议约定事项的履行情况进行核查，并根据履约核查情况依法依约进行处置区块线内企业有土地到期、不符合产业监管要求、自愿或者强制迁出等情形的，由市规划国土部门按照协议约定或者依法收回土地使 用广州广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法 广州市新型产业用地

33、（M0）准入退出实施指引（试行）开竣工阶段：评估未达要求：按约定收取相应违约金并采取其他约束措施；违约情节严重，收回用地达产后：未达标，原则上整改期不超过一年，再次考核不达标，暂停出具产业用房分割转让受让主体认定意见达产后两个考核期：评估未达标，可采取一种或多种措施：（1）不得享受广州市工业和信息化领域的竞争性财政奖励或补助；（2）以缴纳违约金的方式补缴税收实际缴纳值与约定税收值之间的差额；（3）暂停出具产业用房分割转让受让主体认定意见；（4）违约 行为列入信用信息档案并通过信用广州网统一向社会公布；（5）收回建设用地使用权；（6）各区政府、广州空港经济区管委会结合 本区实际制定的其他违约处置

34、方中部武汉关于支持开发区新型产业用地（M0）发展的意见各开发区管委会组织制定项目履约监管协议，内容包括产业准入条件、产业内容、建设时序、自持比例、投资强度、年产出比、税收贡献、节能环保、分割转让要求以及相应的违约处置措施等相关条款，与项目开发主体签订新型产业用地（M0）项目履约协议书郑州关于新型产业用地管理的实施意见(试行)达产验收：未通过的，违约责任应在项目管理合同或土地出让合同中予以明确企业在合同期限内擅自转售、转 租、改变其原有使用功能等不按合同约定使用新型产业用房的或者有违法加建改建等违法情形的，由属地政府负责监管核查，对违法行为进行查处，责令限期整改或依法予以拆除各城市政策对比监督机

35、制监督机制方面，各城市趋向新型产业用地全生命周期管理，监管力度趋严，实行动态监管，定期审核土地利用绩效和企业运营指标，对于考核未达标的企业采取一定惩罚措施，甚至收回土地。3435INDUSTRIAL LAND郑 州 市M 1 v s M 1 A3637郑州市 M1vsM1A关键指标一类工业用地（M1）新型产业用地（M1A）概念M1：对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型工业功能以及相关配套服务的用地准入条件开发主体符合现行工业用地供应相关要求企业科技研发实力情况，如经认定的高新技术企业或国家级技术创新示范企业、企业研发投入占主营业务收

36、入的比重达到 5%以上等项目投资情况，包括产业类型（符合新型工业用地产业目录）、投资强度（600 万元/亩）、单位用地产值（800 万元/亩）、单位用地达产税收（40 万元/亩）等环境安全情况，包括万元增加值综合能耗、环境保护、安全生产要求等规划的建筑形态符合该区域的城市设计方案产业要求重点发展具有指向性和关联性的高端产业新一代信息技术(5G、云计算、大数据、物联网等)、高端装备制造、新材料、生物医药、新能源汽车、数字创意等新兴产业的研发、设计、实验室、总部、结算中心、检验检测中心环节投资强度落址在国家级开发区内的工业项目用地每公顷投资强度不得低于 2250 万元，落址在省级开发区内的不得低于

37、 1800 万元不低于 600 万元/亩监管建设项目竣工验收时，没有达到本控制指标要求的，应按验收不合格论处，并依照合同约定及有关规定追究违约责任经整改后考核评价仍不合格或土地使用者不申请考核评价、不配合考核评价的,由市、县级政府无偿收回土地使用权,对地上建筑物、构筑物和其他附属设施由属地政府(各类园区管委会)要求用地单位限期自行迁移或拆除严格新型产业用地项目达产验收。通过验收的，出具郑州市新型产业用地投资项目达产验收意见书。到期验收未通过的,违约责任应在项目管理合同或土地出让合同中予以明确强化监督检查。企业在合同期限内擅自转售、转租、改变其原有使用功能等不按合同约定使用新型产业用房的或者有违

38、法加建改建等违法情形的,由属地政府负责监管核查,对违法行为进行查处,责令限期整改或依法予以拆除对比一类工业用地（M1）政策，新型产业用地（M1A）准入和供后监管更加严格，有明确的开发主体及产业要求。3839郑州市 M1vsM1A关键指标一类工业用地（M1）新型产业用地（M1A）土地获取招拍挂招拍挂地价预测实行最低价标准制度。最低价标准根据国土资源部发布实施的全国工业用地出让最低价标准，按照工业用地法定最高年期 50 年对应的最低价进行年期修正，具体修正体系由各省辖市、省直管县(市)另行制定根据新型产业用地特征,建立差别化地价管理制度,出让起价按工业用地评估价的 1.5 倍修正后评估确定,原则上

39、不低于成本价。具体成本由县(市、区)政府、开发区管委会根据本辖区用地成本进行测算后统一平衡确定用地年限工业用地弹性年期出让原则上不超过 20 年。对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，经县级以上政府批准后，可合理提高弹性出让年期，但不得超过工业用地出让的法定最高年限 50 年容积率行业不同，容积率不同，一般情况 0.6 2.5产品设计配套占比工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的 5%仅面向内部服务，不得超过总建筑面积的 15%产业用房总用地面积的 95%总建筑面积的 85%新型产业用地（M1A）整体提升工业用地的的容积率和配套占比，进一步解决用地紧张

40、和配套缺乏的问题。4041郑州市 M1vsM1A关键指标一类工业用地（M1）新型产业用地（M1A）项目分割转让及产权转让项目分割销售&转让条件违反相关规定转让、转租、抵押租赁土地使用权的,出租人有权责令土地使用者限期改正。逾期不改正的,出租人有权解除租赁合同,依法收回租赁土地使用权退出过剩产能、兼并重组、转产转型企业的土地，涉及改变用途的，经批准可采取协议出让方式办理用地手续企业取得的新型产业用地，使用权不得分割转让单元分割条件产权登记受让人新型产业用地（M1A）比一类工业用地在项目分割转让及产权转让要求更为严苛，原则上不允许分割转让，坚持产业发展方向，避免 M1A 项目“房地产化”。4243

41、DEVELOPMENTTREND发 展 趋 势土地集约品质开发监管严格随着新型产业用地的逐步探索发展，未来将呈现土地集约、品质开发和监管严格的发展趋势。城市土地资源紧缺，产业用地的增量空间减少，未来将进一步整合存量空间和调整产业结构，提高土地利用率，提升土地开发强度，丰富用地形式，形成集聚发展趋势。准入方面，各大城市均对开发主体、投资强度、产业导向、投产时间等方面提出了要求；履约监管方面，各大城市均明确相关违约责任条款，对相关指标完成情况进行评估考核，并作出处置。从当前政策趋势来看，政府均鼓励企业规模化建设开发并自持运营产业项目，维持产业园的品质管理和发展定位，培育先进产业集群，促进产、城、人融合发展。