1、顺应时势 蓄势谋发2023年中国房地产投资参鉴DRAFT FOR DISCUSSION PURPOSES ONLY2022年 12月 22日1顺应时势 蓄势谋发宏观形势由“稳”望“健”纵观国际格局演变，即将过去的2022年极不平凡！诸多全球性事件的结合，导致资本市场频繁动荡。地缘政治局势紧张、战争阴云笼罩、通货膨胀居高不下、劳动力短缺及西方多国央行的紧缩政策，都使得2022年对于投资运作而言极为艰难。一些资产类别的投资回报率出现显著降低，甚至已沦为为负数。众多房地产投资者纷纷借此机会重新评估、定位他们的投资组合，并制定战略以更好地应对未来市场持续增加的不确定性。同时，我们也在为众多客户就202

2、3年房地产投资目标和计划提供咨询建议；我们的研究成果提示，全球各主要经济体的发展轨迹在近期内将会出现鲜明的背离。经济增长将大幅放缓首先，我们预计2023年全球经济增长将大幅放缓；西方发达经济体将持续疲软，相对而言一些亚洲市场则可望保持其“坚韧”的相对增长。应当正视，出现全球性经济衰退的风险已经大幅增加。当今的全球金融体系与既往年代比较，在接受市场考验的能力和韧性方面已经有了长足的发展；尽管如此，体系中“强势美元”和技术衰退风险造成的溢出效应，往往相对容易在新兴市场中，尤其是较弱的经济体内诱发金融危机。我们预见，在疫情封控政策全面解除后，中国市场将回归其在全球经济中特殊及有利的地位。仲量联行投资

3、及资本市场团队，携“投资销售”、“股权和债务融资咨询”等业务单元，将全力助您顺应时势、蓄势谋发，共同见证市场的机遇和挑战。中国寄望引领2023 年全球经济增长12随着各国中央银行收紧货币政策的影响显现，2021年疫情封控后，恢复经济开放对全球经济增长的提振作用将在2023年逐渐减低。抗通胀带来的高成本使得2023年全球经济衰退的风险急剧增加。国际货币基金组织发布的世界经济展望（2022 年 10 月数据）显示，全球经济增长率预计将从 2021 年的 6.0%大幅下降至 2022 年的 3.2%，及至 2023 年预测的 2.7%。2023 年的增长率预期在时下很有可能会进一步下调。诸多经济学家

4、在 11 月和 12 月间的预测已介于 1.4%到1.8%之间，较之10月份数据进一步下调了整整一个百分点。理论上，如全球经济实际增长率低于普遍认同的1.0%的人口增长率，则意味着：即将来到的2023 年进入全球经济衰退。2022年10月世界经济展望经济增速预测全球经济发达经济体新兴市场和发展中经济体2021 2022 20232021 2022 20232021 2022 20236.03.22.75.22.41.16.63.73.7图 1：世界经济展望（2022 年 10 月）的经济增长预测资料来源：国际货币基金组织3顺应时势 蓄势谋发/中国引领图 2：2023年全球主要经济体的GDP增长

5、预测资料来源：仲量联行分析、Consensus Economics经济学人智库预测，美国将在 2023 年陷入技术性衰退，即：GDP将实现 0.2%的小幅增长，从而避免被“暂定义”为实质意义经济衰退；欧元区则预期在 2023 年进入实质经济衰退，平均GDP预测负增长0.4%。同期，经济学人智库预计中国 2023 年 GDP 增长率将介于 2.5%到6.0%之间，中值为 4.8%，显著高于除印度以外的世界其他地区。以上预测尚未考虑到中国政府于 12 月最新推出的疫情防控放宽、解除措施对于经济层面的积极影响；此前市场普遍判断中国政府将在2023年下半年才会逐渐放宽防控措施。从其他国家的经验来看，中

6、国全面复工复产之路也必将经历种种坎坷；尽管如此，随着防疫措施放宽，经济复苏态势更加明朗，实际达成的经济增长率很有可能会超过目前的预测区间。陷入技术性衰退2023年国际经济走势背离演变、见仁见智24联邦公开市场委员会会议日期利率变动(基点)联邦基金利率2022 年 12月 14 日504.25%至 4.50%2022 年 11 月 2 日753.75%至 4.00%2022 年 9 月 21 日753.00%至 3.25%2022 年 7 月 27 日752.25%至 2.5%2022 年 6 月 16 日751.50%至 1.75%2022 年 5 月 5 日500.75%至 1.00%202

7、2 年 3 月 17 日250.25%至 0.50%表3：2022 年美联储基金利率上调利率上调美国联邦储备委员会（美联储）在最近的12月会议中宣布再次加息50个基点。实际上，美联储在最近九个月内共累计进行了七次加息，将联邦基金利率从接近零的水平上调，累计加息425个基点，到达4.25%至4.5%的区间。这也是美联储自上世纪80年代以来最为急迫的货币紧缩通道。世界多个中央银行紧随美联储其后，同步进行了加息操作。美国通胀率目前仍然高于 6%，比预先制定的策略目标2%高出三倍以上。美联储主席杰罗姆鲍威尔发出警告，称：“对抗通胀之战远未结束；在相当长的时期内，不得不将经济增长限制在低位区间；美联储须

8、坚持到底，确保对抗通胀任务的完成”。因而我们预计，联邦基金利率在未来一段时间会持续保持高位，导致商业机构和投资者的资金成本上升。5顺应时势 蓄势谋发/国际经济走势背离演变另一方面，旷日持久的俄乌冲突进一步推高了能源和食品价格，使得许多国家通胀压力不断增加，尤其是对于俄乌的欧洲邻国情况更为甚之。随着通胀飙升，欧元区19个成员国和英国的消费者信心指数大幅下降。以当地货币计算，西欧主要城市的天然气和电力价格平均上涨了 29%。图 5：欧元区通胀预测（同比变化百分比）资料来源：仲量联行分析、Consensus Economics图 4：美国通胀预测（同比变化百分比）资料来源：仲量联行分析、Consen

9、sus Economics欧元区形势6亚太地区同在2022 年，各亚太经济体走出疫情影响、重新开放（中国除外），促进了经济复苏，但其通胀水平则普遍低于西方。虽然利率也有所上调，但亚洲的中央银行并未效仿西方实施激进的货币紧缩政策。对于 2022 年的房地产投资者而言，中国并非亚太地区主要投资目的地。澳大利亚、日本、印度和东南亚国家，尤其是印度尼西亚和越南，已成为对资本越来越有吸引力的投资目的地。这些经济体的经济复苏道路各有不同，恰好为投资者提供了更加多元化的投资组合。在不确定性持续增加和通货膨胀居高不下的时期，投资者通常将房地产资产视为对冲通胀的有效工具，进而加强了对房地产配置的需求。但同时由于

10、对风险的认知上升，也导致了投资者普遍要求适用更高的折现率和资本化率，进而抑制了投资需求并降低了配置的效率。我们关注到，市场的交易量普遍出现下降，尤其是在第三季度当联邦基金利率从 1.5%翻倍至 3.0%时，买卖双方表现得更加谨慎，放缓了各种投资决策。图 6：电价指数（2015 年 1 月至 2022 年 10 月）资料来源：仲量联行分析、Refinitiv图 7：天然气价格指数（2010 年 1 月至 2022 年 9 月）（2019 年=100）资料来源：仲量联行分析、Refinitiv顺应时势 蓄势谋发/国际经济走势背离演变3中国个案：增长前景可观，复苏态势明朗7中国应对新冠疫情，无论是在

11、病例防控、还是宏观经济政策运用方面，与西方发达经济体存在根本差异。西方经济体在疫情初期便实施了防疫封锁，引发了近代历史上最严重的经济衰退之一。随着疫苗的普及和边境重新开放，政策制定者决定进行大规模的财政、经济刺激措施来恢复经济活动，从而稳定了市场并迅速恢复了信心。然而，负面后果也相继显现出来：通货膨胀失控，整个经济体的债务负担增加导致金融脆弱性加剧，最终被迫实施严苛的货币收紧政策。对比而言，中国政府采取了截然不同的举措。在疫情防控方面，中国没有单一推动、依赖疫苗保障，同时更实施了严格的动态清零政策，包括实施封锁和限制人口流动等举措。疫情防控政策一定程度上维持了部分生产，但也严重抑制了对商品和服

12、务的需求；却在客观上避免了通货膨胀。诚然，三年的疫情防控政策严重阻碍了中国的经济增长，但也使中国免于陷入失控的高通胀局面。宏观层面上，不同于中国在应对2008年全球金融危机时实施的举措，即：通过大规模、高强度的货币刺激来提振停滞不前的经济；2022年内，中国人民银行（“人民银行”）仅实施了适度宽松的货币政策，向银行体系注入可控流动性；同时，中央政府调整财政政策，利用减税、退税的方式以图促进经济复苏。在即将跨入 2023 年之际，我们看到：西方主要经济体与中国在既往疫情期间因为采取了迥异的应对政策，从而导致的宏观经济状况也已形成了清晰、鲜明的对比。2022 年 9 月中国内地通胀率达到了2.8%

13、，为 2020 年第四季度以来的最高水平，但仍远低于其他主要参照经济体。同样，在2022 年内人民银行的一系列降息、降准措施之后，中国目前的基准利率处于 20 多年来的最低水平，且仍有下调空间；相比之下，美国通胀率目前处于 40 年来的最高水平，市场普遍预期由于美联储遏制通胀立场坚定，利率仍有可能继续上调。图 8：消费者价格指数：中国和美国通胀率（2017 年 1 月至2022 年 11 月）资料来源：仲量联行分析清零政策如前所述，中国在很大程度上避免了物价失控的局面，随着防疫措施的进一步放宽，这将使得中国在迈入新的发展阶段和谋求增长方面处于相对有利的地位。自1979年改革开放以来，尤其在20

14、01年加入WTO之后，中国的历史经济增长强劲，令世界瞩目。过去三年，中国经济似乎实现了某种意义上“软着陆”和“重启”，即：调整了价格水平、利率和通货膨胀等关键经济因素，同时调整了就业结构，增加了可再生能源的使用，并在许多行业推动绿色和可持续发展策略。这些联合举措将为中国下一阶段的增长提供坚实、可持续的基础。2022年绝大部分时间内，中国坚持动态清零政策，延缓市场、边境的重新开放；直至12月份，核心防疫措施突然放宽，震惊了市场并释放了积极的信号。金融时报称此举将“引发世界金融市场重大反响”；摩根士丹利也立即将保持了两年的中国股票评级上调至“可增持”。毋庸置疑，也是广为认同的是：中国潜在、并可持续

15、的复苏增长，将为国内、亚太区域及全球经济恢复带来积极的影响。图 9：利率：中国 10 年期国债、美国 10 年期国债收益率和美国联邦基金利率（2017 年 1 月至 2022 年 11 月）资料来源：仲量联行分析8顺应时势 蓄势谋发/增长前景可观经济重启，或始于瞬间开放94中国愿景：后工业、后疫情时代的现代化道路2022年10月召开的中国共产党第二十次全国代表大会中，会议报告突出强调：现代化建设。自1978年改革开放以来，中国经历了不同阶段国家整体、行业和经济发展历程。从最初的工业化重点，进而的城市化专注，演变到当前的现代化建设，这是经济成熟发展的必要轨迹。中国政府继而提出，重点聚焦技术发展和

16、科学创新，并将其作为未来几十年推动现代化进程的主要议题。1中国房地产业：“新政”赋能下的转机10金融16条11月14日：人民银行和中国银行保险监督管理委员会(“银保监会”)发布了关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知的“金融16条”，旨在改善房地产市场融资及资金流向的措施。其中包括：保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度，等。市场普遍认为是房地产行业进一步发展的拐点。舒缓房地产行业11月14日：银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布关于商业银行出

17、具保函置换预售监管资金有关工作的通知。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。此举有助舒缓房地产行业的流动性需求。融资11月28日：中国证券监督管理委员会（“证监会”）宣布恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策。开展不动产私募投资基金11月28日：证监会决定开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产等。保障性租赁住房12月9日：证监会宣布进一步扩大REITs试点范围，加快打造REI

18、Ts市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。52345中国过往几年间对于现代化和创新发展的投入，为房地产行业的未来复苏奠定了稳健的基础。中国政府近期出台的上述新政，也将大力缓解流动性压力，无疑给专业投资者和住宅买家的信心恢复提供了支持。中国的现代化进程中产生的刚性需求，也将激发特定领域的未来发展，如现代物流、冷库、数据中心、产业园区和生命科学产业等。这些领域的基础设施建设将成为中国未来现代化进程的重点。另一方面，中国的城镇化浪潮经历了二十多年后，许多位于成熟市场核心地段的商业地产的存量资产已经产生了一定的损耗，需要开始进行更新替代，其中受益的资产类型包

19、括写字楼、零售和长租公寓等；此等资产在改造时，将融合最前沿的科技，充分考虑用户偏好和生活方式。这些经过悉心改造，焕然一新的商业和居住空间，在未来可以持续满足社区、个人和社会发展的不同需求。11顺应时势 蓄势谋发/未来发展现代化发展中国市场：配置增持126从 2022 年 12 月开始，在中央政府的敦促下，内地多个城市快速松绑疫情防控措施。中国正式进入后疫情时代。随着城市逐步打开，经济进入重启模式，我们认为2023年下半年的主要数据将会体现出广为期待的政策效果。在我们服务的众多境内外投资者中，有相当一部分认为，目前时点是应大力关注中国市场的“时代之机”，即：能够以优越合理的价格，增加对中国房地产

20、的投资配置份额。他们认为中国经济目前出现了一个短暂停滞，但在未来的十年时间，中国有望晋升为世界上最大的经济体。他们希望籍此“时代之机”积极参与中国下一阶段的经济发展。境内外机构、资本管理人对人民币基金募集的积极参与，及本地金融机构和自用企业收购活动的持续增加；均显示当投资者对中国本地市场有了深入透彻的了解后，都希望积极抓住市场价格调整的难得”时代之机”，从而捕捉未来的进一步增长。见证过往几十年间，中国从工业化为核心发展模式逐渐演变走向现代化发展阶段，经济日趋成熟。中国的资本市场、融资市场和房地产市场都发生了翻天覆地的变化。我们长期合作的机构、客户对投资咨询服务的需求也因此变得越来越多面化。过往

21、常见的单一资产交易，往往演变成为结构化的组合交易。相对单一资产交易而言，结构化的组合交易更加复杂。在交易过程中，不但需要大量专业的交易执行和结构化的建议，而且对资本体量需求也显著提升。仲量联行投资及资本市场业务，主要由三个业务单元组成：投资销售咨询、机构股权融资和债务融资咨询；其后两者，是我们服务“机构融资、配置需求”的两大重心，提供的具体服务包括：基金、单体项目的资金募集，股权资金配置，债务融资架构、谈判及股权、合资交易咨询，等。我们的团队由中国内地和亚太地区的众多房地产专家组成，在融资、并购交易、交易架构设计等不同领域均拥有数十年的执业经验。我们的客户则包括资产业主、基金发起/管理人、资产

22、运营商、机构投资者、家族办公室等类型。我们具备多年的交易经验，一线掌握中国市场的实时动态，深刻了解客户的特定需求。仲量联行的定位在于：协助客户优选制定资本策略，确保执行过程顺畅，保障交易及投资目标最终成功实现。如果您希望进一步探讨有关中国市场的投资战略定位、房地产投资策略及优化资本方案，欢迎随时与我们联系。14仲量联行投资及资本市场业务：向光而为713洞悉纷杂资深伙伴联系我们陈强华中国投资及资本市场业务股权融资负责人+86 139 1873 庞树东中国投资及资本市场业务负责人+86 137 0118 关于仲量联行 仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。凭借

23、行业 领先的科技应用，我们始终致力于为客户、员工和社群创造机遇、打造理想空间、提供可持 续的房地产解决方案；并不断重塑房地产未来，创造更美好明天。仲量联行是财富500 强企业，截至2022年9月30日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过102,000 人，2021年财政年度收入达194亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息 请浏览。仲量联行2022仲量联行版权所有。本文件所含信息仅供参考。所有成本估算乃基于特定假设，并不针对全部项目，仅可作为参考。截至本文撰写之日，本文件包含的所有信息均来自可靠的来 源；但是，我们对其准确性不作任何明示或暗示的陈述或保证，对于本指南的任何错误或删减内容，及因使用或依赖本指南包含的任何信息而导致的任何损失，仲量联行及其关联方和各自的高 级管理人员、总监、股东、员工和代理均不承担任何责任。