1、月酝知风之地产行业月酝知风之地产行业房企融资年末翘尾，资产负债表改善提速房企融资年末翘尾，资产负债表改善提速平安证券研究所地产研究团队2023年年1月月16日日证券研究报告证券研究报告行业评级：行业评级：强于大市强于大市（维持（维持）请务必阅读正文后免责条款2核心摘要核心摘要本月观点：本月观点：中央政治局会议将支持住房改善放在扩内需消费最首要位置，重申支持刚性和改善性住房需求，央行、银保监建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，核心城市需求端频频发力；此外证监会扩大REITs试点范围、允许房企借壳上市、实施涉房重组；央行及银保监开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动，

2、完善“三线四档”部分参数设置等，积极改善房企资产负债状况，房企融资年末翘尾。当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会等。政策：住房改善为扩内需重要抓手政策：住房改善为扩内需重要抓手，首套房贷款利率动态调整首套房贷款利率动态调整。12月涉房类政策共35项，其中出台偏松类政策34项，延续偏松基调。中央政治局会议定调行业平稳发展，将支持

3、住房改善放在扩内需最首要位置，央行、银保监决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，央行及银保监开展改善优质房企资产负债表计划。同时核心城市需求端加大发力，政策风向正加速转变。资金：房企融资年末翘尾资金：房企融资年末翘尾，资产负债表加速优化资产负债表加速优化。12月M2同比增速环比降0.6pct；社融存量增速环比降0.4pct。12月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.65%、4.3%，较上月持平。居民中长期新增贷款缩量至2021年的52%。2022年全年房企融资整体低迷，但年末融资翘尾，随着改善优质房企资产负债表行动开启，预计资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持。楼市：楼

4、市：1212月推盘成交遭疫情扰动月推盘成交遭疫情扰动，成交持续疲弱成交持续疲弱。年终冲刺业绩，12月房企推盘力度加大，35城商品房平均批准上市面积环比增23.1%；短期防疫政策优化影响房企推盘进度，推盘力度较上年仍显不足，同比降24.7%。看盘人数亦有所影响，重点50城新房月日均成交同比降26.2%，降幅较11月扩大0.1pct；重点20城二手房月日均成交同比降9.5%，降幅较11月扩大34pct。地市：成交达年内高峰地市：成交达年内高峰，溢价率回落至年内低点溢价率回落至年内低点。年末土地供应周期性回落，12月百城土地供应建面环比降56.7%；多城完成第四、五轮土拍，百城土地成交建面环比增90

5、.7%，达年内高峰。仅少数城市土拍热度较上轮小幅上涨，多数城市仍以底价成交为主，百城土地溢价率环比下滑0.8pct。房企：房企：20222022年销售普降年销售普降，优质房企为拿地主力优质房企为拿地主力。12月百强房企全口径销售金额、全口径销售面积累计同比降42.3%、46.7%；单月同比降31.5%、34.9%，降幅较上月扩大3.9pct、1.1pct。2022年多数规模房企销售业绩普降；仅20家房企全口径销售规模超过千亿，远低于2021年（43家），规模房企仅有滨江、越秀两家房企完成全年业绩目标。2022年全年50强房企中拿地力度TOP10中仅滨江一家民企，其余均为财务稳健、信用资质较好的

6、央国企，企业间投资态度明显分化。板块板块表现表现：12月申万地产板块下跌9.07%，跑输沪深300（0.48%）；截至2022年1月13日地产板块PE（TTM）13.3倍，估值处于近五年91.1%分位。12月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为融信中国、中骏集团控股、建业地产。风险提示：风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。3WuY9XjWfUmNvNmO9P8QaQsQrRoMsRf

7、QnNoPfQqRrO6MmMxOwMmRpOwMmNpO本月报告精选之一：家电行业之成长因子综述本月报告精选之一：家电行业之成长因子综述3报告主要观点：报告主要观点：行业品类繁多行业品类繁多&产业链长产业链长，近年行业增长陷入瓶颈近年行业增长陷入瓶颈。家电主要分为黑电、白电、厨电、小家电；其中白电体量最大，龙头格局固化；厨电与白电同属地产竣工链；小家电市场则为近年蓬勃兴起的新兴赛道。从产业链看，家电行业受上游原材料价格波动及下游渠道销售、需求等影响，兼具制造业与消费属性。尽管行业阶段性受地产、消费政策波动，但受益于上游地产兴起与家电保有量提升，近二十年行业整体呈现单边上涨，但近年增长陷入瓶颈

8、，同时短期需求走弱亦引发资本市场信心缺失及中长期天花板担忧，但我们认为行业驱动与制约并存，中长期仍存发展机遇。中长期不乏增长动能中长期不乏增长动能，细分赛道长坡厚雪细分赛道长坡厚雪。从各品类看，白电中的冰箱&洗衣机需求更多来自存量更新，而空调&油烟机/集成灶保有量尚有提升空间，后续均有望受益于地产托市迎来边际改善；黑电中的智能微投因其大屏与便携逐渐成为重要视觉终端之一；在“单身经济”、“宅经济”等催化下，小家电市场中诸如替代家务劳动的扫地机器人，主打健康饮食的空气炸锅等细分赛道快速崛起，目前仍处于渗透率快速提升阶段。同时直播、短视频等线上渠道带动单价低、免安装、更具爆款属性的小家电实现突围，其

9、产品的快速迭代，叠加颇具吸引力的“以旧换新”方案等，促使客户高频消费升级；此外智能家居还将单品家电链接形成智能生态，覆盖多场景应用，已成为行业新增长点。企业蜕变：自主品牌华丽转身，蛟龙出海风生水起。企业蜕变：自主品牌华丽转身，蛟龙出海风生水起。从企业经营模式角度，此前以代工厂模式为主的家电企业主动向附加值/利润率更高的“微笑曲线”两端延申选择产业链，实现“OEM-ODM-OBM（自主品牌）”的升级转变：而产业链较为完整的自主品牌，如美的集团选择革新供应链模式，搭建以销定产的“T+3”产销模式，从根本解决此前大规模压货、大规模分销的粗放低效、高库存低周转、高渠道费用、反应时滞等弊端。从拓展市场角

10、度，一是品类拓展&场景延申，如苏泊尔从炊具起家，在原有品类稳定增长的基础上，围绕厨房场景扩充集成灶、厨卫小电器等新品类，搭建一站式多品类套购，直接提升客单价水平。同时将场景延申至客厅,涉猎净水、热水器环境家居电器领域，在细分赛道上迎合市场趋势，实现多品类协同发展；二是抢占海外市场份额，如海尔、美的等均设有海外研发中心、生产基地等，搭建配套产业链及营销体系，已通过收购国外品牌或建立新品牌进入海外本土化市场，并在疫情推动下充分把握海外线上消费与跨境电商作为家电出海的新路径，目前我国家电生产制造已凭借突出的供应链优势，在全球供应链中占据重要位置。更多报告内容参见：更多报告内容参见：家电行业之成长因子

11、综述家电行业之成长因子综述地产产业链系列报告之二地产产业链系列报告之二本月报告精选之二：筑底改善可期，精选优质标的本月报告精选之二：筑底改善可期，精选优质标的4报告主要观点：报告主要观点：回顾：地产及疫情扰动致行业承压。回顾：地产及疫情扰动致行业承压。2022年受地产困局及疫情反复影响，物管行业经营业绩承压，叠加独立性丧失担忧，板块延续调整。2022年全年恒生物业服务及管理指数累计下跌38.4%，跑输恒生指数（-15.5%）23.0pct；成分股PE（TTM）均值降至7.0倍，处2016年以来1.4%分位，央国企及民营物企估值持续分化。短期不利因素减退，中长期回归高质量发展。短期不利因素减退，

12、中长期回归高质量发展。随着政策发力下房地产逐步修复、疫情防控优化调整后经营活动回归正轨，物管短期负面影响缓解，发展有望逐步改善。中长期新房交付、存量房渗透及非住宅拓展仍可推动行业规模正向增长，主流参与者发展机遇仍存。成本压力下增速预期需适度降低，行业由快速上规模向追求有质量的增长转变，包括巩固基础物管基本盘，树立市场化拓展核心竞争力，社区增值服务注精不注多，以及多维度提质降本增效等等。物企加速分化，央国企及优质民企更具潜力。物企加速分化，央国企及优质民企更具潜力。房地产格局重构之下物企亦受到影响，央国企及关联房企风险可控的优质民营物企受房地产调整波及较小，管理面积拓展、业绩表现更佳；后续有望持

13、续分享地产供给侧改革红利，并凭借较强市场化竞争能力，实现稳中向好发展。其中央国企由于关联方支持更为确定、成本端压力更小，增长确定性、业绩稳定性相比优质民营物企更高。投资建议：投资建议：展望2023年，随着不利因素逐渐解除，物管发展持续改善，板块估值有望修复。考虑参与者分化加剧，标的选择将更为聚焦。其中，综合实力突出、增长确定性更高的央国企将持续享受估值溢价；同时基本面筑底修复、独立性担忧解除过程中，前期超跌的优质民营物企有望呈现更高估值弹性。更多报告内容参见：更多报告内容参见：物管行业物管行业20232023年策略报告：筑底改善可期年策略报告：筑底改善可期，精选优质标的精选优质标的本月报告精选

14、之三：会议定调平稳发展，政策有望加大发力本月报告精选之三：会议定调平稳发展，政策有望加大发力5报告主要观点：报告主要观点：以支持住房改善作为扩内需重要抓手以支持住房改善作为扩内需重要抓手，稳定房地产市场意义仍旧重大稳定房地产市场意义仍旧重大。在着力扩大国内需求方面，中央经济工作会议指出要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费，将支持住房改善放在最首要位置。此前国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上重申房地产是国民经济支柱产业，综合来看，房地产对于经济发展意义仍旧重大，引导市场预期和信心回暖、确保房地产市场平稳发展仍十分重

15、要。扎实做好扎实做好“保交楼保交楼”各项工作各项工作，优质头部房企有望获进一步支持优质头部房企有望获进一步支持。2021H2以来，多家房企陆续出险，行业风险逐步暴露，本次会议将确保房地产市场平稳发展作为有效防范化解重大经济金融风险的首要任务，强调扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求。随着政策行专项借款、央行免息再贷款等支持落地执行，“保交楼”有望有序推进。同时信贷、债券、股权融资支持政策出台，房企合理融资需求正逐步得到满足。会议强调有效防范化解优质头部房企风险，预计部分短期流动性承压，但资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持。在改善资产负债状况方面，除再融资放开

16、、公募REITs试点扩大、债转股外，稳定房价亦是稳定及改善行业资产负债表的重要方向。重申支持刚性和改善性住房需求重申支持刚性和改善性住房需求，需求端需求端（尤其是针对改善尤其是针对改善）政策宽松值得期待政策宽松值得期待。当前融资端支持政策已较为全面，但需求端收入、房价下行预期叠加交付担忧，11月单月全国商品房销售面积、销售额同比下降33.3%、32.2%，降幅较10月扩大10.0pct、8.5pct。近期杭州、成都、南京、武汉、佛山等地相继优化限贷限购政策，对比2014-2015年放松周期，当前核心城市在限购、限贷等方面仍有放松空间。无论是从优化房企资产负债表、稳定居民资产负债表出发，还是从会

17、议强调改善社会心理预期、提振发展信心入手，均需要楼市量价的稳定，预计后续需求端（尤其是是针对改善）将有更多支持政策出台。更多报告内容参见：更多报告内容参见：行业点评：会议定调平稳发展行业点评：会议定调平稳发展，政策有望加大发力政策有望加大发力本月报告精选之四：首套房贷款利率动态调整，因城施策稳定楼市本月报告精选之四：首套房贷款利率动态调整，因城施策稳定楼市6报告主要观点：报告主要观点：延续延续20222022年年9 9月央行月央行、银保监阶段性调整差别化住房信贷政策银保监阶段性调整差别化住房信贷政策。2022年央行、银保监曾联合发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均

18、连续下降的城市，在2022年底前，可阶段性自主决定阶段性维持，下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，因而此次政策为2022年9月政策的时限延续。根据统计局数据，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比自2022年4月以来持续为负，9-11月降幅分别为-2.3%、-2.4%、-2.3%；环比自2022年2月以来持续为负，9-11月降幅分别为-0.3%、-0.4%、-0.2%，环同比分别连续8个月、10个月下降，楼市压力犹存。根据贝壳研究院的统计，2022年12月，103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，已低于首套房利率下限（4.1%）0.01个百分点，截至2022年12月18日已

19、有19城首套房贷主流利率降至4.0%以下，其中二线城市有6个，三四线城市13个，倘若LPR不再调整，多数城市房贷下行空间已经不大。符合符合“因城施策因城施策”导向导向，利于压力较大城市楼市稳定利于压力较大城市楼市稳定。2022年12月刘鹤副总理讲话重提“房地产是国民经济支柱产业”，表示正在考虑新的举措，引导市场预期和信心回暖。本次央行、银保监决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，且后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限，将住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当

20、地商品住宅销售价格变化情况，体现因城施策的政策导向，降低居民购房成本，缓解部分城市楼市压力。尽管11月以来三支箭齐发，需求端政策持续宽松，但防疫政策调整短期对外出看房有所冲击，12月单月百强房企销售额、销售面积同比分别下降31.5%、34.9%，降幅较11月扩大3.9个、1.1个百分点。2022年末中央经济工作会议明确以支持住房改善作为扩内需重要抓手，重申支持刚性和改善性住房需求，定调行业平稳发展，预计2023年疫情平稳转段有望与更多宽松政策形成合力，助力各方信心修复，化解行业风险。更多报告内容参见：更多报告内容参见：行业点评：首套房贷款利率动态调整行业点评：首套房贷款利率动态调整，因城施策稳

21、定楼市因城施策稳定楼市政策：住房改善为扩内需重要抓手，首套房贷款利率动态调整政策：住房改善为扩内需重要抓手，首套房贷款利率动态调整7资料来源：各政府网站，平安证券研究所 据不完全统计，12月涉房类政策（含中央及地方）共35项，环比升6.1%，出台偏松类政策34项，政策延续偏松基调。以住房改善作为扩内需重要抓手，建立首套房贷款利率动态调整机制。以住房改善作为扩内需重要抓手，建立首套房贷款利率动态调整机制。中央政治局会议定调行业平稳发展，将支持住房改善放在扩内需消费最首要位置，重申支持刚性和改善性住房需求，需求端政策宽松值得期待；在改善房企资产负债状况方面，证监会扩大REITs试点范围、允许房企借

22、壳上市、实施涉房重组，央行及银保监开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动，改善优质房企资产负债表；此外央行、银保监决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，符合“因城施策”导向，利于压力较大城市楼市稳定。1212月以来中央层面主要政策、会议月以来中央层面主要政策、会议时间时间文件文件/会议名称会议名称主要内容主要内容12月8日证监会加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域12月15日国务院副总理刘鹤在第五轮中国欧盟工商领袖和前高官对话上书面致辞房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负

23、债状况，引导市场预期和信心回暖。12月15日 中央经济工作会议扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足合理融资需求，推动重组并购，防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况;支持刚性和改善性住房需求12月21日证监会允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组1月5日证监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制:新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限1月5日住建部对于购买第一套住房的要大力支持，对于购买第二套住房的，要合理支持，对于购买三套以上住房的，原则上不支持1月10日央行、银

24、保监会实施改善优质房企资产负债表计划，开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动1212月涉房类政策以偏松政策为主月涉房类政策以偏松政策为主52726354837283020304050601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月项中性偏松偏紧8资料来源：各政府网站，平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总近期地方楼市调控政策汇总政策：核心城市需求端发力，政策风向加速转变政策：核心城市需求端发力，政策风向加速转变 12月以来，青岛、广州等针对多子女家庭出台贷款额度倾向性政策，厦门、南京、成都、

25、东莞等放宽限购要求或区域；此外兰州取消限售，杭州商贷、公积金贷款均“认房不认贷”，广深推广二手房“带押过户”模式等。需求端政策已开启渐进式调整模式，未来同级别城市有望跟进，政策风向加速转变。时间时间城市城市主要内容主要内容12月2日青岛在我市缴存住房公积金的多子女家庭购买我市首套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款额度满足首付款比例要求的前提下，可按家庭申请贷款时计算的可贷额度上浮20%确定。12月7日厦门在厦门实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外购买1套住房12月12日广州二孩以上家庭购买首套住房，公积金贷款额度可适当提高12月13日杭州职工家庭名下拥有1套住房，或无住房但有住房

26、公积金贷款记录且相应贷款已结清，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，执行二套房政策，贷款首付款比例不低于40%。(此前为60%）12月15日兰州5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限由4.3%下调至4.0%；取消现行限售政策12月21日南京居民家庭购买二套住房的商业贷款最低首付比例调整为不低于40%；对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上增购1套；对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房12月26日东莞全面取消限购12月28日广州推广二手房“带押过户”模式12月30

27、日成都父母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房1月5日深圳推广二手房“带押过户”模式资金：资金：M2M2、社融增速环比下降，居民中长期贷款疲弱、社融增速环比下降，居民中长期贷款疲弱9资料来源：Wind，平安证券研究所1212月月M2M2同比增速下行同比增速下行1212月月5 5年期年期LPRLPR报价较上月持平报价较上月持平1212月社融存量同比增速下行月社融存量同比增速下行 12月M2同比增长11.8%，增速环比降0.6个百分点；社融存量同比增长9.6%，增速环比降0.4个百分点。12月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.65%、4.3%，较上月

28、持平。根据平安宏观组观点，12月居民中长期贷款新增1865亿元，同比少增1693亿元，相比19-21年同期均值少增2393亿元，缩量至2021年同期的52%，2022年12月全国疫情扩散，对居民信贷产生负面冲击。3.70 3.70 3.70 3.65 3.65 3.65 3.65 3.65 4.45 4.45 4.45 4.30 4.30 4.30 4.30 4.30 3.03.23.43.63.84.04.24.44.--11%贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年8%9%10%11%12%13%14%2002202

29、402602803003203403602021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05 2022-09万亿元社会融资规模存量同比67899-12 2020-06 2020-12 2021-06 2021-12 2022-06 2022-12%M2:同比M2:同比资金：境内债发行利率延续低位，重点城市房贷利率环比持平资金：境内债发行利率延续低位，重点城市房贷利率环比持平10资料来源：Wind，用益信托网，贝壳研究院，平安证券研究所 12月单月境内债、境外债平均发行利率分别为3.43%、8%，环比降0.1pct、2.61pct。境内发债主要集中

30、于信用资质较好的央国企，发行利率延续低位。12月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，二套房房贷利率4.91%，环比均较上月持平。随着首套房贷款利率动态调整机制建立，部分城市首套房贷款利率下限或迎来调整。房企境内债、境外债与信托发行成本房企境内债、境外债与信托发行成本重点城市首套房贷利率、二套房贷利率（贝壳研究院）重点城市首套房贷利率、二套房贷利率（贝壳研究院）4.09%4.91%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%---11首套房房贷利率二套房房贷利率6.66.87.07.27.47.67.

31、88.08.28.435791113----10%境内债平均发行利率境外债平均发行利率集合信托平均年收益率（右轴）资金：房企年末融资翘尾，行业资产负债表仍需改善资金：房企年末融资翘尾，行业资产负债表仍需改善11资料来源：Wind，用益信托网，平安证券研究所 12月房企境内债、境外债、集合信托融资规模分别为384亿元、0.3亿美元、86亿元，环比分别增长64.2%、下滑96%、增长32.2%，单月总计融资额环比增长35.6%。2022年全年房企融资整体低迷，上述三项渠道融资总额同比下滑41.6

32、%。随着信贷、债券、股权融资支持政策出台，证监会放开房企再融资、扩大公募REITs试点范围，央行及银保监开展改善优质房企资产负债表行动，房企合理融资需求正逐步得到满足。中央经济工作会议强调有效防范化解优质头部房企风险，预计部分短期流动性承压，资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持。房地产债券及信托发行规模走势（月）房地产债券及信托发行规模走势（月）2023Q12023Q1房企信用债迎来到期高峰房企信用债迎来到期高峰435 279 543 245 697 587 514 422 582 552 454 220 265 297 00500600700800亿元到期规模02

33、04060800006008001000120014----052022-09境内债发行金额（亿元）集合信托发行金额（亿元）海外债发行金额（亿美元，右轴）楼市：楼市：1212月成交持续疲弱，新房二手房存在分化月成交持续疲弱，新房二手房存在分化12注：2023年1月日均成交统计为1月3-15日的日均成交数据资料来源：各地房管局，国家统计局，平安证券研究所；受近期防疫政策调整、看盘人数减少等影响，12月重点50城新房月日均成交4699套，同比降26.2

34、%，降幅较11月扩大0.1pct；重点20城二手房月日均成交1766套，同比降9.5%，降幅较11月扩大34pct。1月成交略有起色，1月3-15日（除去1-2日元旦假期影响扰动）重点50城新房月日均成交仅4582套，同比降5.9%；重点20城二手房月日均成交2247套，同比增35.9%，交付担忧下二手房表现明显更优。5050城商品房月日均成交套数同比城商品房月日均成交套数同比2020城二手房月日均成交套数同比城二手房月日均成交套数同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0500025002022/012022/032022/052022/072022/0

35、92022/112023/01二手房月日均成交（套数）二手房月日均成交套数同比-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2022.42022.62022.82022.102022.12新房月日均成交同比一线同比二线三线楼市：推盘节奏遭疫情扰动，出清周期环比上升楼市：推盘节奏遭疫情扰动，出清周期环比上升13资料来源：中指院，平安证券研究所 注：35城中一线城市4个、二线10个、三四线21个；商品房销供比=当月商品房备案面积/当月批准预售面积 年终冲刺业绩，叠加多重政策利好出台，12月房企推盘力度有所加大，35城商品房平均批准上市面积61.7万平米，环比增23.1%；短期防疫

36、政策优化影响房企推盘进度，推盘力度较上年仍显不足，同比降24.7%。销售端冲击更为明显，销供比85.1%，环比降5.1个百分点。35城商品房平均出清周期34.5个月，环比升1.4个月，其中一线城市仅为21.7个月，远低于二线城市（33.9个月）、三线城市（37.1个月），去库存仍是市场主旋律。3535城商品房平均批准上市面积城商品房平均批准上市面积3535城商品房平均销供比城商品房平均销供比3535城商品房平均出清周期城商品房平均出清周期0501001502002---09万平一线平均二线平均三四线平均35城平均10

37、0月一线平均二线平均三四线平均整体平均40%60%80%100%120%140%160%180%200%--092022-11一线平均二线平均三四线平均35城平均楼市：百城住宅价格连续楼市：百城住宅价格连续6 6个月下跌，下跌城市数量至年内高峰个月下跌，下跌城市数量至年内高峰14资料来源：Wind，平安证券研究所 12月百城住宅平均价格16177元/平米，环比降0.08%，连续6个月下跌；环比下跌城市数量共68个，创近一年新高。分城市能级看，12月一、二、三线城市住宅平均价格，环比分别降0.11%、0.1%、0.1%，房价下

38、行从三四线城市蔓延至一二线，9月以来一线城市住宅价格环比持续为负。百城住宅平均价格走势百城住宅平均价格走势百城住宅价格上涨、持平与下跌城市数量百城住宅价格上涨、持平与下跌城市数量百城中一二三线城市住宅价格环比变化百城中一二三线城市住宅价格环比变化-0.1%0.0%0.1%16,16016,16516,17016,17516,18016,18516,19016,19516,20016,20516,2102021/122022/032022/062022/092022/12百城住宅平均价格（元/平方米）环比-0.2%-0.1%0.0%0.1%0.2%2022/052022/072022/09202

39、2/11一线价格环比二线价格环比三线价格环比007080901002022/012022/032022/052022/072022/092022/11个环比下跌环比持平环比上涨15土地：成交达年内高峰，溢价率回落至年内低点土地：成交达年内高峰，溢价率回落至年内低点资料来源：Wind，平安证券研究所百城土地供应与成交情况百城土地供应与成交情况百城土地成交均价走势百城土地成交均价走势 年末土地供应周期性回落，12月百城土地供应建面1.6亿平米，环比降56.7%；上海、广州、青岛、厦门、天津、福州、成都等城市完成第四轮集中土拍，南京和苏州开启第五轮集中土拍，百城土地成交建面3.

40、4亿平米，环比增90.7%，成交达年内高峰。土拍热度方面，仅有上海、厦门、苏州等少数城市土拍热度较上轮小幅上涨，多数城市土拍仍以底价成交为主，12月百城土地溢价率仅为2.14%，环比下滑0.8pct。百城土地成交溢价率百城土地成交溢价率0.00.51.01.52.02.505,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0--092022-12百城供应土地建面（万平米）百城成交土地建面（万平米）供销比（右轴）02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,

41、0--092022-12百城成交均价（元/平米）一线成交均价（元/平米）二线成交均价（元/平米）三线成交均价（元/平米）024681012--092022-12百城土地成交溢价率（%）一线成交溢价率（%）二线成交溢价率（%）三线成交溢价率（%）16房企：房企：20222022年销售普降，强信用房企表现更优年销售普降，强信用房企表现更优 百强房企2022年全年全口径销售金额、全口径销售面积同比降42.3%、46.7%，降幅较上年收窄1pct、1.1pct；12月单月同比降31.5%、34.9%

42、，降幅较上月扩大3.9pct、1.1pct。受房价下行、新房交付与收入预期等担忧，2022年楼市成交大幅承压，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降；仅20家房企全口径销售规模超过千亿，远低于2021年（43家）。分房企看，规模房企中仅有滨江、越秀两家房企完成全年业绩目标，华润置地、华发股份、建发股份等稳健运营房企全口径销售额同比个位数下滑。克而瑞百强房企单月销售增速克而瑞百强房企单月销售增速资料来源：克而瑞，平安证券研究所克而瑞百强房企累计销售增速克而瑞百强房企累计销售增速-42.3%-46.7%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2022年1月2022年1-4月2022年

43、1-7月2022年1-10月克而瑞百强销售额累计增速克而瑞百强销售面积累计增速-31.5%-34.9%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月克而瑞百强销售额单月同比克而瑞百强销售面积单月同比17房企：拿地力度延续低位，企业间投资态度分化房企：拿地力度延续低位，企业间投资态度分化资料来源：克而瑞，中指院，平安证券研究所；注：拿地数据来自中指院，销售数据来自克而瑞 2022年全年50强房企整体拿地销售金额比29%、拿地销售面积比32%，较上年增长1pct、下滑16pct；其中12月50强房企

44、整体拿地销售金额比11%、拿地销售面积比13%，环比回落1.1pct、持平。2022年全年50强房企中拿地力度TOP10，仅滨江一家民企，其余均为财务稳健、信用资质较好的央国企，其中12月50强房企中仅越秀、中交地产等9家房企参与拿地。尽管行业融资收紧周期已过，但房企销售回款压力仍大，预计短期拿地房企仍将主要以稳健型央国企、优质民企以及城投平台公司为主，企业间投资态度明显分化。5050强房企拿地销售比强房企拿地销售比20222022年年5050强房企拿地销售金额比强房企拿地销售金额比TOP10TOP105%15%25%35%45%55%65%75%85%拿地销售金额比拿地销售面积比37.9%0

45、%20%40%60%80%100%120%滨江集团建发国际集团华润置地越秀地产招商蛇口中国海外发展保利地产绿城中国华发股份大悦城拿地销售金额比拿地销售面积比18股市：单月下跌股市：单月下跌9.07%9.07%，估值处于近五年，估值处于近五年91.191.1%分位分位资料来源：Wind，平安证券研究所 12月申万地产板块下跌9.07%，跑输沪深300（0.48%）；截至2022年1月13日，当前地产板块PE（TTM）13.3倍，高于沪深300的11.2倍，估值处于近五年91.1%分位。12月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为融信中国、中骏集团控股、建业地产，排名后三房企为中南建设、金科股份、

46、滨江集团。1212月行业涨跌幅情况月行业涨跌幅情况房地产房地产PEPE（TTMTTM）处于近五年）处于近五年91.1%91.1%分位分位1212月上市月上市5050强涨跌幅排名前三及后三房企强涨跌幅排名前三及后三房企0.48-9.07-10-8-6-4-2024681012食品饮料休闲服务商业贸易传媒综合纺织服装农林牧渔银行家用电器轻工制造沪深300采掘交通运输非银金融计算机医药生物建筑材料电气设备通信化工电子钢铁国防军工公用事业机械设备有色金属汽车建筑装饰房地产月涨跌幅（%）579017/11/152019/11/152021/11/15房地产(申万):PE(TTM)沪

47、深300:PE(TTM)-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%融信中国 中骏集团控股建业地产中南建设金科股份滨江集团19重点覆盖标的及估值重点覆盖标的及估值股票名称股票名称股票代码股票代码股票价格股票价格（元）（元）EPSP/E评级评级2023-1-132021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E万科万科A A000002.SZ18.78 1.94 2.03 2.15 2.33 9.7 9.3 8.7 8.1 推荐保利发展保利发展600048.SH15.83 2.29 2.40 2.48 2.56 6.9 6.6 6.4 6.2 推

48、荐金地集团金地集团600383.SH9.85 2.08 2.21 2.32 2.40 4.7 4.5 4.2 4.1 推荐招商蛇口招商蛇口001979.SZ14.21 1.34 1.21 1.35 1.46 10.6 11.7 10.5 9.7 推荐新城控股新城控股601155.SH21.95 5.57 3.91 4.22 4.49 3.9 5.6 5.2 4.9 推荐滨江集团滨江集团002244.SZ10.69 0.97 1.14 1.29 1.42 11.0 9.4 8.3 7.5 推荐天健集团天健集团000090.SZ5.46 1.03 1.26 1.45 1.63 5.3 4.3 3.

49、8 3.3 推荐中国海外发展中国海外发展0688.HK18.57 3.67 3.76 3.85 3.92 5.1 5.0 4.8 4.7 推荐越秀地产越秀地产0123.HK9.44 1.16 1.25 1.41 1.62 8.2 7.6 6.7 5.8 推荐绿城中国绿城中国3900.HK10.35 1.78 2.00 2.23 2.42 5.8 5.2 4.7 4.3 推荐碧桂园服务碧桂园服务6098.HK17.62 1.20 1.44 1.69 1.95 14.7 12.3 10.5 9.1 推荐保利物业保利物业6049.HK48.09 1.53 1.90 2.35 2.89 31.5 25

50、.4 20.5 16.7 推荐招商积余招商积余001914.SZ16.64 0.48 0.62 0.79 1.00 34.7 26.8 21.1 16.6 推荐新城悦服务新城悦服务1755.HK7.13 0.60 0.79 1.22 1.57 11.9 9.1 5.9 4.6 推荐星盛商业星盛商业6668.HK1.82 0.18 0.22 0.28 0.37 10.1 8.3 6.5 4.9 推荐资料来源：Wind，平安证券研究所20风险提示风险提示1 1）供给充足性降低风险：供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资

51、、竣工等。2 2）房企大规模减值风险：房企大规模减值风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值风险。3 3）政策呵护不及预期风险：政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。地产团队地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGAN.COM.CN证券投资咨询S02郑茜文ZHENGXIWEN239PINGAN.COM.CN证券投资咨询S03郑南宏ZHENGNANHONG873PINGAN.COM.CN证券投资咨询S01王懂扬WANG

52、DONGYANG339PINGAN.COM.CN证券投资咨询S03平安证券综合研究所投资评级：平安证券综合研究所投资评级：股票投资评级股票投资评级:强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级行业投资评级:强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及

53、风险提示：公司声明及风险提示：负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条

54、款：免责条款：此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2023版权所有。保留一切权利。