1、01 摘要02 主要发现03 保障性租赁住房市场发展 状况07 保障性租赁住房风险特征 与保险市场发展12 保障性住房风险管理国际 经验与创新实践15 保障性租赁住房风险管理 发展建议保障性租赁住房风险管理探讨2023 年 1 月保障性租赁住房风险管理探讨 瑞再研究院1摘要保障性租赁住房是未来一段时期提升城市地区新市民住房保障的重要抓手。保障性租赁住房具有一般住房风险特征及其特殊性。新加坡为保障性住房建立了较为完善的保险保障制度，我国各地积极探索相关保险创新实践。当前中国保险市场发展仍不充分，亟需公共部门与保险行业积极作为，促进住房风险保障的提升。建议逐步健全和完善保障性租赁住房风险管理机制，

2、将住房风险管理纳入社会治理体系建设。建议保险业注重提升风险管理能力，积极推动产品与业务创新，同时引入再保险参与保障体系建设。伴随中国城镇化进程与房地产市场的发展，中国人口流动持续向经济发达地区集中，推升人口净流入城市的住房需求；同时，十余年来一线城市商品房价格快速上升，而租赁住房市场发展不足，部分城市住房市场供需矛盾日益突出。在此背景下，“十四五规划”提出扩大保障性租赁住房供给。2021 年 6 月，国务院出台关于加快发展保障性租赁住房的意见，从土地、财税、金融等方面明确保障性租赁住房的支持政策。保障性租赁住房是在人口净流入规模较高的大城市增加小户型、低租金的租赁住房供应，旨在解决新市民、青年

3、人的住房需求。目前，地方政府纷纷制定“十四五”保障性租赁住房计划，预计全国保障性租赁住房的整体规模有望持续上升。与此同时，保障性租赁住房风险保障尤其值得关注。与普通住宅类似，保障性租赁住房在室内外、公共区域和非公共区域存在不同的风险，同时也具有一定的特殊性。一是，保障性租赁住房以小户型为主，社区居住密度通常高于普通住宅，且住户流转频率更高，对房屋本身、屋内设备的损耗更高。二是保障性租赁住房主要面对新市民与青年人，该群体普遍而言财务积累相对有限，应对风险的能力也相对较低。三是，保障性租赁住房具有一定的社会保障属性，因此灾害风险事件可能产生更为广泛的社会影响。相比之下，海外的住房保险制度已经较为成

4、熟。2020年瑞再研究院发布的“安其居，乐其业”中国住房保险发展路径探讨报告对海外主要市场的住房制度进行了梳理和归纳，而本报告则主要探讨了新加坡保障性住房-组屋的住房保险制度。在组屋保险保障体系中，政府强制要求住户投保住房按揭贷款保险与火险，并鼓励住户投保其他类型的住房风险保障，住户可以根据自身需求选择适合的住房保险产品。在为住户提供保险购买渠道和保险汇总信息的同时，政府也持续加强普及住户的风险知识。因此，新加坡政府在完善住房风险保障建设中发挥了重要的主导作用，同时在强化居民风险认知、完善信息资源方面也起到了核心的协调和统筹作用，相关经验值得借鉴。目前，各试点城市中尚未出现针对于保障性租赁住房

5、的风险保障模式，但在成都、宁波等地，普惠型家财险、公租房保险等创新产品为开发针对保障性租赁的住房保险提供了有益的经验和借鉴。与海外市场相比，我国当前的住房保险市场发展程度不足，居民对于住房保险认知依然有限，保险深度显著偏低，产品同质化状况明显。因此，在中国推进房地产市场改革的时点上，本报告以保障性租赁住房为主要切入点，从市场核心保障需求出发，结合特定领域的风险特征，客观地审视当前住房保险市场所面临的主要挑战，探讨保障性住房保险的国际经验与当前各地的创新发展方向，并为行业长期可持续发展提出建议。基于对保障性租赁住房风险特征与居民风险保障需求，结合海外保障性保险体系建设的成功经验，我们建议引入保险

6、机制，逐步健全和完善保障性租赁住房风险管理，将住房风险管理纳入社会治理体系，促进保障性租赁住房市场化可持续经营，增强社会保障能力。在政策方面，一是建议相关部门与地方政府制定并出台关于保障性租赁住房的法律责任指引，为明确事件发生时的各方权责提供依据。同时，建议相关行业监管机构出台政策指引和支持性政策，鼓励保险公司积极开发相关保险产品，促进保险行业发展。二是建议地方政府或相关公共部门与保险公司进行合作，积极探索适合地方发展的公商合作模式(PPP)，推广普惠型住房保险。三是建议盘活既有金融工具应用途径，例如利用住宅专项维修资金或其他存量资金，促进提升风险保障产品的接受度和投保率，同时推动居民住房风险

7、保障意识的持续提升。在行业发展方面，一是建议保险业持续增强风险管理能力，加快推动住房保险发展，并积极应用数字化与科技手段，不断提升承保与风控水平。二是建议保险业关注保障性租赁住房的风险特征与消费者偏好，在保险价值链各个环节突出产品差异性；同时积极开发城市普惠型住房保险产品，注重增强附加服务，提升保险产品综合价值。三是建议引入再保险机制，增强住房风险管理能力与承保能力，推动跨行业资源整合与住房风险管理生态圈建设。综上所述，保险行业需积极作为，以保障性租赁住房为切入点，把握房地产市场转型发展的历史机遇。中长期看，健全和完善多层次住房风险保险保障体系，将有助于增强社会保障与经济韧性，维护社会安全稳定

8、发展。瑞再研究院 保障性租赁住房风险管理探讨 2主要发现保障性租赁住房是未来一段时期提升城市地区新市民住房保障的重要抓手。保障性租赁住房具有一般住房风险特征及其特殊性(见下表)，且极具发展潜力，是保险行业推动住房保险市场发展的关键领域。风险类型 住房分区 包含内容 财产风险 责任风险 小区户外公共区域 公共道路、小区公共设施、绿化、火灾、恶劣天气导致的公共区域 高空坠物等公共区域意外事故 停车场等 财产损失 与普通住房 建筑主体结构、内部公共区域与 电梯、楼梯、大堂、屋顶、外墙、以火灾为主 电梯等公共区域发生的意外事故 相同的风险 设施 消防设备等 屋内区域 各房屋内部 水管爆裂、管道堵塞、燃

9、气泄露、屋内设施损坏导致的意外事故 电器损坏爆炸 具有单一租赁性质，房屋流转率高，通常是高密度住宅区，房屋本身、屋内设备的损耗频率更高。其他风险特征 住户以新市民、青年人群体为主，财务储备能力相对有限，抗风险能力偏弱。具有社会保障性质，灾难性风险事件可能产生较大的社会影响。来源：瑞士再保险目前，与海外市场相比，中国住房保险市场程度偏低。以典型住房保险产品为例，2021年，我国家财险保费收入为98亿元人民币，仅占财产及意外险市场总体保费收入的0.8%，显著低于发达市场和部分新兴市场的可比水平。来源：瑞再研究院针对住户集中、统一管理的保障性租赁住房，建议引入保险机制，逐步健全和完善保障性租赁住房风

10、险保障体系建设。建议公共部门与保险行业积极探索创新公商合作(PPP)模式，探索开发具有地方性特征的普惠型保险产品，加快推动风险保障能力的提升。?20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%17.9%15.0%14.9%14.7%10.9%8.9%8.8%5.7%0.8%法国美国巴西德国南非英国日本俄罗斯中国瑞再研究院 保障性租赁住房风险管理探讨 2既有模式保障性租赁住房风险管理探讨 瑞再研究院3我国多数一二线城市的流动人口规模居高不下。图1-1：2019-2021年全国流动人口最多的十大城市近年来，北京上海等一线城市房租价格进一步上升。图1-2：全国与一二线城市及个别城市住房租赁价

11、格指数，2018-2022保障性租赁住房市场发展状况城镇化进程推升一二线城市住房租赁需求伴随中国城镇化进程与房地产市场的发展，中国人口流动持续向经济发达地区集中，推升人口净流入城市的住房需求。同时，十余年来一线城市商品房价格快速上升，而租赁住房市场发展不足，部分城市住房市场供需矛盾日益突出。根据第七次全国人口普查数据，2020 年，我国流动人口1为 3.76 亿，占城镇人口的比例达 41.6%。在流动人口最多的十大城市中，深圳和上海已经连续多年保持流动人口超1000万人，而广州、北京、东莞等典型的人口流入城市，流动人口也保持在800万左右。注：部分城市尚未公布2021年数据。来源：各地统计局，

12、Wind，瑞再研究院在流动人口较为集中的一二线城市，租房是大部分新市民、青年人的主要居住方式。数据显示，2018年以来，全国住房租赁价格总体稳定，新冠疫情爆发后呈现出温和下滑趋势。其中，二线城市房租水平降幅较为明显，但一线城市房租水平较2018-2019年有所上升并保持在较高水平。从2020年9月到2022年9月的两年间，全国住房租赁价格指数小幅下降13.9，而二线城市住房租赁指数下降37.3，相比之下，一线城市住房租赁价格指数则上升了12.2。大量流动人口涌入带来大量的住房租赁需求，同时，“房住不炒”等政策持续推进以来，部分住房需求转移到租房市场，也推升了以京沪深等地为代表的一线城市房租价格

13、。来源：Wind，瑞再研究院1 4001 2001 0008006004002000?2019 2020 2021根据第七次全国人口普查公报(第七号)城乡人口和流动人口情况，流动人口是指人户分离人口中扣除市辖区内人户分离的人口。在实际计算中，流动人口可以以常住人口减去户籍人口计算。1?1 2501 2001 150 1 100 1 0501 000950?(2016?1?=1 000)-------042021-072

14、--07瑞再研究院 保障性租赁住房风险管理探讨 4保障性租赁住房成为满足新市民住房需求的建设重点。我国保障房体系由公租房、保障性租赁住房和共有产权房构成。图1-3：目前我国的保障性住房体系保障性租赁住房具有市场化运作机制，且具有一系列政策支持。多维度支持保障性租赁住房发展。保障性租赁住房是加强住房保障建设的重点方向之一在此背景下，2020年12月，中央经济工作会议将解决好大城市住房突出问题确定为 2021年经济工作的重点任务之一，首次特别提出要高度重视保障性租赁住房建设。十四五规划提出，扩大保障性租赁住房供给，加快推进租购并举，鼓励发展住房租赁特别

15、是长期租赁市场，保护租赁利益相关方合法权益，以进一步满足居民多层次居住需求。2021年6月，国务院出台关于加快发展保障性租赁住房的意见(下文简称意见)，在人口净流入规模较高的大城市增加小户型、低租金的租赁住房供应，旨在解决新市民、青年人的住房需求；并从土地、财税、金融等方面明确了相关的支持政策。意见首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，提出了建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。来源：公开资料，瑞再研究院其中保障性租赁住房为本文探讨的重点，主要由于以下特征：一是该市场是各级地方政府重点部署的方向之一，未来发展潜力巨大。二是保障性租赁住房的参与投资和建设的主体

16、多元化，具有市场化运营机制，因此具有一定的商业属性。三是该市场正处于起步阶段，配套政策包括财政、税费、金融等一系列政策支持，市场发展前景广阔。在财政方面，中央对保障性租赁住房予以补助，同时地方提出在土地出让净收益中提取一定比例资金用于发展保障性租赁住房。在税费方面，保障性租赁住房项目适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，且免收城市基础设施配套费。在融资方面，保障性租赁住房已被纳入基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目(见专栏：基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)与保障性租赁住房)。公租房主要面向城镇居住生活、收入较低家庭，一般在60平方米以下，申请时需符合双门槛要求，即收

17、入低、住房条件较低；保障性租赁住房以人口净流入的大城市为重点，主要针对解决的是新市民和青年人(如新毕业大学生)的阶段性住房困难问题，申请门槛低，租金较低，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；共有产权房整合了过去政策性产权住房(包括经济适用住房、限价商品住房等)的新住房供给类型，主要是帮助有一定经济实力、但直接购买商品房有一定困难的居民尽快改善居住条件。?(2021?)?(2021?)公租房/廉租房政策性租赁房保障性住房公租房保障性租赁住房共有产权房限价商品住房经济适用房保障性租赁住房市场发展状况保障性租赁住房风险管理探讨 瑞再研究院5政策鼓励保险机构为保障性租赁住房提供风险保障。各地政府加

18、快部署保障性租赁住房建设规划。图1-4：部分省市“十四五”期间保障性租赁住房规划套数比例各地积极探索适合本地实际情况的发展路径。成寿寺社区良好的区位条件、房屋和配套设施、物业服务等提高了租金的接受程度。2023年起，北京市职工可提取住房公积金以支付租住保障性租赁房的房租，此举有助于促进租住保障性租赁房的推广。在金融层面，在中国银保监会与住房和城乡建设部联合发布的关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见中，除了明确银行信贷资金对保障性租赁住房发展应予以集中支持，也同时指出，保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金，并支持保

19、险机构为保障性租赁住房建设运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障。各地政府积极出台保障性租赁住房的政策指引基于意见及2022年政府工作报告等相关指引，全国各地重点城市在地方性十四五规划中相继明确了保障性租赁住房相关规划。截至2021 年 12 月，目前共有 28 个省市披露了“十四五”保障性租赁住房建设计划，多地的保障性租赁住房规划比例占新建住宅的30%以上。预计全国保障性租赁住房的整体规模将持续上升。来源：住房和城乡建设部，瑞再研究院鉴于保障性租赁住房主体多元化、渠道多样化，各地方政府也在积极探索适应当地具体情况的保障性租赁住房发展路径，旨在对适合当地发展的保障性租赁住房模

20、式提供政策指引。以成都市为例，在其他支持性政策的基础上，成都政府提出居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。这一举措将有效拓展保障性租赁住房的房屋供给来源，提升供给保障性租赁市场的供应充足度。北京：盘活存量资源，推动保障性租赁住房建设为加强住房保障和房地产市场调控，北京市在2020年开展了我国第一个集体土地住房项目成寿寺社区，其总建筑面积4.75万平方米，项目包含900多间独立住房。成寿寺两期项目均于该年底租罄，后续续租率较高，成为保障性租赁住房

21、的良好范本项目。第三方调研数据显示，租户在选择该社区时，最多的考量因素是交通便利性、设施配套齐全、房屋较新、通勤时间短。由于保障性租赁住房具有政府补贴，其价格普遍低于同地段的商品房，因此租金并不是普遍顾虑。由此可见，一线城市新市民对交通便利且配套齐全的保障性租赁租房具有强劲需求。另一方面，北京相关部门也出台有关政策，盘活存量资金，鼓励新市民、新青年租住保障性租赁住房。2023年1月1日，北京住房公积金管理中心发布关于进一步优化住房公积金提取业务的通知，规定在本市租住保障性租赁房的职工可依据实际房租提取住房公积金，突破了普通租房提取公积金每月1500元的上限要求。另外，北京住房公积金管理中心与北

22、京市保障房建设部门合作，推行保障性租赁房项目“按月还租”，可以按月将职工缴存的住房公积金直接划转至保障性租赁房运营方，减少中间的提取环节。此类政策从租户的租金来源与支付流程入手，将有效拓展保障性租赁住房项目的推广。?50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%40%40%45%30%30%46%8.5%2 图中宁波与杭州为规划的市区内套数比例。保障性租赁住房市场发展状况瑞再研究院 保障性租赁住房风险管理探讨 6发行REITs是深圳的保障性租赁住房实践的重要实践。REITs发行有利于盘活存量资产。保障性租赁住房REITs项目已有实质性进展。推进REITs试点有助于形成资金循环的

23、良性格局。深圳：发行保障性租赁住房REITs深圳的保障性租赁住房主要由住房专营机构筹建，目前已累计筹建保障性租赁住房约8万套，在“十四五”期间计划承担深圳三分之一的保障性住房建设筹建任务。该集团申报的全国首个保障性租赁住房REITs项目已于2022年下半年上市，其参与的4个项目均位于深圳核心区域或核心地段，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元，整体出租率达99%，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。专栏：基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)与保障性租赁住房建设REITs，即基础设施领域不动产投资信托基金，是指依法向社会投资

24、者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。通过借助不动产的证券化和许多投资人的资金集合，使得没有庞大资本的投资人也能以较低的门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。对于不动产开发商或运营方来说，REIT还提供了另一种灵活的融资和退出机制，有效完善了目前租赁住房市场的资金流动机制，有助于盘活存量资产。2021年6月，国家发展改革委印发关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知，将保障性租赁住房纳入基础设施R

25、EITs发行的行业范围。深圳市人才安居集团于2022年4月将红土深圳安居REITs报送国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。随后，全国多地政府陆续发文支持保障性租赁住房建设，开展保障性租赁住房基础设施REITs试点。推进保障性租赁住房REITs试点可以盘活沉淀的住房资产，降低相关企业资产负债率，对缓解住房租赁市场结构性供给不足及融资难问题具有重要意义。当前，保障性租赁住房企业的融资模式以传统债务融资为主，发行基础设施REITs可以盘活沉淀的保障性租赁住房资产，降低企业资产负债率，形成“投资建设住房REITs盘活资产回收资金再投资”的良性发展格局。保障性租赁住房市场

26、发展状况保障性租赁住房风险管理探讨 瑞再研究院7我国住房风险管理存在不少挑战。住房风险可以按照住宅区域分类。保障性租赁住房风险特征保障性租赁住房运营的稳定性是推动其市场化可持续发展的关键，而风险保障是其中的核心内容。住房风险管理主要是以房产及预期有直接利益关系的财产为保险标的，针对房屋在居住过程中由于意外灾害(如火灾、水患、入室抢劫等)、建材老旧或损坏所导致住房相关财产发生损失所采取的相关管理手段。由于相关风险涉及到居民的生活安全，因此也是政府关注的重点方向之一。我国城市住宅小区通常具有人口密度高、人口结构复杂的特点，同时居住环境也涉及住户的共同利益，因此住房风险管理存在风险责任划分难度大、潜

27、在财产损失敞口持续上升等主要挑战。随着保障性租赁住房规模的持续扩大，保障性租赁住房所面临的风险保障敞口也将持续上升。保障性租赁住房既有普通住宅所共有的一般特点，也有其在风险特征方面的特殊性(见表2-1)。保障性租赁住房风险特征与住房保险市场发展 风险类型 住房分区 包含内容 财产风险 责任风险 小区户外公共区域 公共道路、小区公共设施、绿化、火灾、恶劣天气导致的公共区域 高空坠物等公共区域意外事故 停车场等 财产损失 与普通住房 建筑主体结构、内部公共区域与 电梯、楼梯、大堂、屋顶、外墙、以火灾为主 电梯等公共区域发生的意外事故 相同的风险 设施 消防设备等 屋内区域 各房屋内部 水管爆裂、管

28、道堵塞、燃气泄露、屋内设施损坏导致的意外事故 电器损坏爆炸 具有单一租赁性质，房屋流转率高，通常是高密度住宅区，房屋本身、屋内设备的损耗频率更高。其他风险特征 住户以新市民、青年人群体为主，财务储备能力相对有限，抗风险能力偏弱。具有社会保障性质，灾难性风险事件可能产生较大的社会影响。来源：瑞士再保险表2-1：普通住房与保障性租赁住房分区与风险类型从住宅小区面临的共同风险主要来自于室内外不同区域可能涉及的的不同风险，可以概括为户外公共区域、建筑主体结构与公共区域和设施及屋内区域，分别面临主要面临来源于恶劣自然天气、火灾、设施意外的风险。由于保障性租赁住房针对新市民的阶段性居住需求，且户型通常较小

29、，因此具有房屋流转率高、居住密度高的特点。同时，由于住户以新市民、青年人为主，该群体通常财务储备相对有限，整体抗风险能力偏弱。此外，住宅区具有针对特定人群的社会保障属性，因此具有一定的社会性外溢效应，严重的灾难性事件可能造成更为严重的社会舆论影响。瑞再研究院 保障性租赁住房风险管理探讨 8保障性租赁住房项目涉及多方责任主体，面临不同程度的风险敞口。图2-1：保障性租赁住房利益相关方在风险管理中的相互关系调研数据显示，成寿寺项目三分之一租户曾遇到过房屋维修等问题。图2-2：成寿寺社区租户反馈遇到过房屋维修等问题的比例房屋经营者可以通过提升房屋质量、加强日常维护来提升抗风险能力，即风险韧性。住宅类

30、建筑的生命周期可以分为建造期、运营期、老化期。目前大多数保障性租赁住房项目仍处于建造期和运营前期。住房质量的维护是运营期风险管理的核心内容，是保障住户安全生活，维持小区高入住率，满足项目投资收益需求，从而使其能够长期可持续运营的关键。总体而言，保障性租赁住房涉及住户、运营方、服务方和政府等责任主体。住户是面临住房风险的主体，运营方或其委托的物业公司是安排房屋维修的责任方，通过联络相关的服务公司实现日常的房屋维护和检修。相关费用除了日常定期维护外，也包括由于不可预知的风险所导致的财产损失，因此总费用难以评估且波动性较高，但目前运营方的财产险投保率整体偏低。此外，住户个人财产也面临各类意外导致的损

31、失风险。由于保障性住房具有一定的社会属性，一旦发生群体性、大规模风险事件，政府将承担最终风险承担者的角色，不得不采取应急措施与财务支持，以支持灾后重建工作，这也将对地方财政产生额外压力。来源：瑞再研究院保障性租赁社区住户同样存在日常生活中的房屋损坏维修需求，并主要承担相关费用。为更好地了解保障性租赁住房租客的风险特征，我们向第三方获取了成寿寺社区租户的调研数据。根据调研，在成寿寺租户中，约1/3的租户入住后遇到不同程度的房屋维修方面的问题，以室内装修为主，比如水管、地板、墙体破损等。除此之外，还有少部分遇到关于屋内设备故障、共享区域使用纠纷等问题。并且，在遇到问题的租户中又有近三成的人反映曾多

32、次遇到此类问题。这意味着在小区运营时间尚短、楼龄相对较新、运营情况总体良好的情况下，仍有较大比例的租户在房屋质量、室内装修、室内设备等方面遇到问题，体现出保障性租赁住房维护管理难度大的现状，整体风险管理有待完善。来源：瑞士再保险?保障性租赁住房风险特征与住房保险市场发展?67%?33%?71%?29%保障性租赁住房风险管理探讨 瑞再研究院9保障性租赁住房也有其自身特有的风险特征。项目运营方需要维持长期运营收益。保障性租赁住房的风险管理是城市治理的重要部分之一。我国住房保险发展程度仍显不足。由于保障性租赁住房的住户为新市民、青年人群体，该群体多数仍处于人生的财富积累初期，抗风险能力相对有限，房屋

33、损坏的维修费用对个人生活的影响也会较高。而年轻一代也具有一些时代特征，如使用电动车出行较多、更乐于饲养宠物、更关注生活质量等。因此保障性租赁住房住户也面临由于例如电瓶充电或用电不规范、宠物饲养损坏家具等设备等方面的其他风险。此外，保障性租赁住房具有单一租赁性质，因此居住者更换更为频繁，屋内设备、公共区域设备的使用频率也长期维持在较高的状态，屋内设备、房屋装修等区域的老化和损坏的风险相对更高。项目运营方是保障性租赁住房的长期运营管理者，主要负责房屋和设施的管理，及住户的安全性。通常运营方会委托物业公司对房屋及住户生活进行管理，主要包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修施工和设备维修的管理、小区环

34、境管理以及小区内治安和安防管理等。根据我们对业内专家的咨询，2010年左右长租公寓大规模兴起之前，普遍的租房项目体量大约为300间左右，而目前很多租住项目常规情况已达到1000间，从过去的普通公寓楼演进为聚集性大型租赁社区，且多数保障性租赁住房户型紧凑、人口密度大，这导致运营难度与潜在风险成倍放大。运营商对于规模千户以上社区的管理和服务经验相对不足，而一些运营商的启动资金部分来自于第三方融资渠道，因此住房项目的经营收益也直接影响运营商的财务状况，增强风险管理能力对保障性租赁住房的可持续经营至关重要。对于地方政府而言，保障性租赁住房是保障新市民居住需求的重要力量，保障居民的人身与财产安全是保障社

35、会正常运转的基本前提。保障性租赁住房从立项审批到建设、再到后期运营等环节，都离不开政策的支持；如果发生大规模灾难性事件，政府财政也将为受灾居民提供应急措施和灾后重建的资金支持。租户面临的住房风险类型多、权责归属错综难断，同样需要政府部门以管理者角度探索市场化解决的途径，提供更多政策指引与支持，从而提高各方参与保障性租赁住房建设的积极性，以实现为新市民、青年人提供安全、便利、优质租住住房的长期目标。此外，保障性租赁住房具有一定的社会属性，巨灾等极端事件或其他住房相关的风险事件也可能产生更广泛的负面社会影响，导致政府在社会治理方面也将面临较大挑战。引入市场化风险管理手段提升保障性住房风险管理能力，

36、将有效降低城市治理管理风险，产生积极正面的社会效应。政府部门以城市管理者角度积极运用市场化手段，对新兴领域提供支持性政策或政策指引，将有助于促进各方积极加强风险管理建设。中国住房保险市场发展现状目前，我国住房保险市场发展仍不充分。以典型住房保险产品为例，数据显示，2021年，我国家财险保费收入为98亿元，仅占财产及意外险市场总保费的0.8%，不仅远低于美德英日等发达市场，也低于巴西、俄罗斯等发展中国家。2022年1-10月，由于较低的保费基数、财险公司在非车业务方面的大力推动及统计口径的变化，家财险保费收入有较为显著增长，同比增速达50.2%，但占财险市场整体保费比例也仅增长至1%。保障性租赁

37、住房风险特征与住房保险市场发展瑞再研究院 保障性租赁住房风险管理探讨 10 保险产品 普通家财险以保障房屋主体结构、公共区域和公共设备、房屋内部结构和财产物业公司 财产一切险 图2-3：2021年主要国家家财险占财产险市场的比例 当前市场住房保险各类险种基本齐全。表2-2：当前市场住房保险产品典型保障范围我国商业住宅小区通常由多个高层住宅楼和一些公共区域道路设施构成。房屋主体结构、公共区域和公共设备、房屋内部结构和财产属于不同的产权主体，其风险暴露面临不同的责任归属，可由其风险承担主体购买相应保险保障，而部分户内建筑及财产损失可以由现行家财险保障。家财险根据投保主体和保障标的不同，包括住户投保

38、的普通家财险、租户投保的租户保险和房东投保的房东保险等，保险标的以自有公寓楼为主，保障内容包含屋内财产，也有部分覆盖房屋主体结构，保单期限多为一年期。租房保险 租户保险 房东保险 保险类型 家财险 家财险 家财险 企财险保险标的 以保障屋内财产为主，也根据 主要保障租户 主要保障房 不同场景提供多种可选保障。个人财产及造 屋主体、装潢 成出租屋损坏 及房东提供的 带来的损失。财产等。被保险人 住户 租户 房东 来源：瑞再研究院20%15%10%5%0%17.9%15.0%14.9%14.7%10.9%8.9%8.8%5.7%0.8%?普通家财险产品保障形式较为统一，保险公司也在积极拓展针对不同

39、场景的产品类型。例如针对多口之家的家财险产品会提供全家保障，如第三者责任保障、个人银行卡盗刷保障、附加老幼保障等；针对旅行场景的家财险产品可能附加旅行保障，如酒店预订取消、旅行个人责任等。租房保险则包括租户保险和房东保险，其中专门针对租户的保险产品较少，保障内容较为单一，通常主要保障租户的个人财产及损坏出租房屋所带来的损失。租户保险从租户关注的“水电气”主题入手，提供水电气综合保障，包括房屋渗水、电器用电安全、燃气损失等。当出租屋发生意外时，租户保险会提供适当补贴，如租房补贴与危房辅助金。房东保险则以房东权益为出发点，主要保障出租屋房屋主体、装潢及房东提供的财产，附加出租屋保障，包括租金收入损

40、失、出租人责任、家电保修等专属保障，以保护房东利益。财产一切险承保财产因自然灾害或意外事故以及由于突然和不可预料的事故造成的损失；保障范围较火险更加宽泛。对于住宅社区而言，通常用于保障建筑物主体结构、公共区域和公共设备、房屋内部结构和财产等。保障性租赁住房风险特征与住房保险市场发展来源：瑞再研究院保障性租赁住房风险管理探讨 瑞再研究院11户内部分与公共部分的保险覆盖均相对较低。住房保险供给效率仍需进一步提高。保障性租赁住相关的保险保费规模有望迎来可观增长。家财险市场有望迎来发展关键时期。图2-5：2022-2026年家财险保费规模预测当前，由于民众风险意识较弱，家财险的保险覆盖率很低；公共部分

41、的日常维修和管护由物业管理公司负责，通常可由财产险一切险和公众责任险进行保障，但由于非强制，并非所有的物业管理小区都进行投保；另外由商品房业主购房缴纳的物业维修资金，可以用于保修期满共有物业的维修、更新和改造，但鉴于资金申请使用流程繁琐等原因，实际使用率不高。总体而言，保险行业在住房风险管理方面的产品供给和保障力度仍显不足，住房风险保障的缺口仍然较高，亟需行业推动住房保险发展，探索创新商业模式，以提升居民生活的整体风险保障能力。中国住房保险市场发展前景作为十四五时期保障性住房市场建设的重点方向，保障性租赁住房数量预计将稳步提升，保障性租赁住房保险市场有望迎来快速发展期。鉴于保障性住房具有社会保

42、障性质，政府或公共部门对房屋主体和相关财产可能将采取一定形式的统筹安排(参见“保障性住房风险管理国际经验与创新实践”一章)，如保障楼栋主体结构及公共区域的住房综合类保险和用于保障房屋维修费用的维修保险可由政府部门(或要求运营方)进行缴纳保费；租户则可自愿投保租户保险，保障房屋主体及内部财产。如果按照家财险的覆盖率约5%-10%估计，基于对房屋单位面积、单位保额与保障房数量等变量的合理估算，我们估算了保障性租赁住房相关的保险保费规模。我们预计，到2025年，保障性租赁住房的相关住房保险保费规模将增长至5亿元左右。3我们预计针对保障性政策租赁住房市场的保险增长将带动社会对住房风险认知的提升，进而推

43、动整体住房保险市场的发展。住房保险市场涵盖多个不同险种，基于市场可得数据，我们针对典型险种家财险进行了保费规模的估算预测。在乐观情景下，若政策支持力度较大，如对新建保障性租赁住房的经营主体提出强制性保险要求，居民对住房保险的认可度明显提升，我们预计家财险保费规模有望在2026年达到500亿元以上，占财险行业保费比例达到3%左右。在中性情景下，若政府采取鼓励性支持政策，居民风险认知与保险市场发展持续改善，我们预计，未来五年内我国家财险市场的保费规模有望达到350亿元以上，保费收入占财险比例达到2%以上。而在保守情景下，市场条件延续目前状况，我们预计到2026年家财险保费规模增长至230亿元左右。

44、为实现以上增长目标，政府对于保障性项目的统筹安排与保险行业的积极承保创新均必不可少，因此，下文我们对于海外保障性住房风险管理机制也进行了详细梳理，并进一步对提升我国住房风险管理发展水平提出了一系列建议。亿元3 本估算基于以下关键假设：政府统一购买的公共部分保费费率为0.01%，维修费率为0.1%，租户部分年均 保费为200元，统一购买投保率为10%，租户部分投保率为5%。20212022E2023F2024F2025F2026F6005004003002001000?保障性租赁住房风险特征与住房保险市场发展来源：瑞再研究院瑞再研究院 保障性租赁住房风险管理探讨 12本文集中探讨新加坡的保障房模

45、式及其保险制度。建屋计划促使住房自有率大幅提升。图3-1：新加坡组屋覆盖人口占比新加坡组屋住房保险体系中包含强制的HPS、强制火险和住家财物保险。新加坡保障性住房风险管理经验：强制性要求结合多层次保障新加坡组屋是海外市场中独具特色的保障房制度，同时又在制度建立之初就开始充分发挥市场化风险管理的作用，因此我们对新加坡组屋的风险管理制度安排进行了梳理和分析，期望对中国保障性租赁住房管理相关方提供一定的借鉴。新加坡人口密度高、土地资源相对稀缺，却是世界上住宅自有率最高的国家之一，主要得益于其组屋制度，为居民供应了超过80%的住房。新加坡政府于1960年颁布建屋与发展法，并根据该法设立建屋发展局(简称

46、“建屋局”，HDB)4，统筹规划，负责住宅的建设、分配和管理工作，并建立中央公积金制度，使低收入居民可动用公积金账户存款支付组屋首付，并用每月缴纳的公积金偿还房贷，提高居民对组屋的支付能力。新加坡在1961年到1975年期间建造了超过20万套组屋，覆盖的人口比例达80%以上，基本解决了低收入人群的住房问题，截至到2021年，全国的住房自有率达到88.9%。5来源：新加坡建屋发展局 组屋计划中，新加坡建屋局建立了多层次保险保障体系，主要包含强制性住房按揭贷款保险、强制性火险、家财险等。此外，新加坡的共管式公寓则由管理机构使用物业费，强制投保公共区域火险和公共责任险；政府则为组屋的公共区域投保相关

47、保险，以保障特定区域的风险。保障性住房风险管理国际经验与创新实践4 HDB:Housing Development Board5 Rate of home ownership in Singapore,Statista,https:/ HPS:Home Protection Scheme01975 01995 2000200520%23%35%47%67%81%87%86%86%83%82%82%80%100%80%60%40%20%0%强制性住房按揭贷款保险：以公积金存款支付每月组屋房贷的住户强制加入“家庭保障计划(简称HPS

48、 6)”。该计划是一项递减式住房按揭贷款保险，住户可以使用中央公积金账户余额支付保费，以确保未还清组屋房贷的被保人在意外身故或失去劳动能力后，自己或家人不会因房贷未还清而失去组屋；强制性火险：建屋局强制要求未还清房贷的组屋住户购买火险，以保障房屋内部结构。火险由建屋局指定的保险公司提供，保险保障期限为五年，支持续保，价格较为低廉。建屋局公开披露保险公司信息以及按公寓类型区分的保额和保费，住户可直接在建屋局官方网站上投保。而对于无贷款的住户，建屋局不要求其强制投保火险或家财险，但强烈建议住户购买相应保险；家财险：对于屋内物品，如家具、个人财产等强制火险未覆盖的财产类型，建屋局建议住户扩展保障范围

49、，并提供了新加坡财险公司协会公司列表供住户参考。同时，在介绍强制保险的同时，建屋局也会加强对住户的保险教育，鼓励住户完善全方面保障。保障性租赁住房风险管理探讨 瑞再研究院13表2-2：新加坡组屋相关住房保险政府的主导作用是新加坡覆盖住房风险的重要前提。政策鼓励保险机构为保障性租赁住房提供相关风险保障。深圳推广公租房保险，并注重其服务属性。由此可见，新加坡组屋制度与其配套的保险制度形成了较为完整的保障房风险管理体系，有效提高了住房市场的整体风险管理能力，其经验体现出政府和房屋运营机构在促进形成完善的住房风险保障体系建设方面起到的主导作用，并广泛运用多种保险作为主要风险管理工具，起到了良好的效果。

50、其中，针对房屋按揭贷款人的身故/重大伤残风险、和房屋建筑结构的火灾风险制定了强制性保险要求，保障了住户面临的潜在重大风险，为住户的房产拥有权和财产安全提供了有效保障。此外，在住户办理相关业务时，相关政府部门为住户提供全面且专业可靠的商业保险信息，同时积极普及居民的风险认知，有效提升了住户的投保意愿和实际投保率。中国各地住房风险保障模式探索2022年，银保监会、住建部发布的银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见中明确支持保险机构为保障性租赁住房建设运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障。然而，我国目前住房保险的投保率依然偏低，市场上尚未出现针对保障性租赁住房的住房保险产品

51、。本节以深圳、宁波和成都为例，梳理在住房风险管理方面的创新探索，旨在为保障性租赁住房风险管理提供一些经验和借鉴。深圳：推出公租房保险，注重专业风险管理服务为进一步转移运营管理公共住房的各类风险、降低灾害发生后潜在损失成本，包括深圳市人才安居集团、深圳市及部分区住房和建设局等在内的公共部门为其下属和管理的公共住房购买保险。该财产保险由财政出资，主要保障包括房屋主体承重结构、室内附属设施设备、室内装潢和室内财产在内的物质损失，以及第三者责任。保险类型 HPS 7住房按揭贷款保险 HDB火险 8 家财险 9 保障内容 被保险人在65岁之前死亡或者绝症、永久性 一般保障房屋的基本建筑结构10。可以保障

52、房屋的室内装潢、私人物品、水淹、残疾，中央公积金局将支付未偿还的住房贷款。盗窃，并提供住宿补贴，个人责任保险等。强制性 对使用中央公积金(CPF)支付组屋房屋贷款的住 对HDB组屋房屋贷款者具有强制性要求。无强制性要求。户具有强制性要求。保费缴纳 HDB贷款者，可以申请保费从CPF的普通账户 目前指定的保险公司为富卫集团(FWD)，各大保险公司，如AVIVA，Chubb，Etiqa等。方式/保险 中自动扣除。其他银行贷款者可以申请参与该 保险有效期为5年；每 5 年更新一次。公司 保障计划。保费11 保费示例：使用CPF提供HPS计算器，一名有 典型的三室房屋保费和保额分别为3.6美元 根据各

53、大保险公司的保单制定；典型的三室房屋 25年期22万美元的住房贷款的30岁男性的年 和44 696美元13，保费显著低于商业火险 基础型方案年保费为37美元左右，期限多为一 保费约为155美元，需要缴纳22年12。产品。年。保障水平 2021年，有56.9万名CPF成员投保，总保额 普通保险协会(GIA)数据显示，2018-2022年，本地住家及商业财物保险总保费持续提升，达962亿美元，理赔数量达887件，共8 070 2021年达7.15亿美元，保险净理赔额达3 281万美元14。万美元。来源：新加坡建屋发展局，公开资料，瑞再研究院整理 Safeguard your home with t

54、he Home Protection Scheme,CDF.com,https:/www.cpf.gov.sg/member/home-ownership/protecting-against-losing-your-home Key Collection,HDB.com,https:/www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/buying-procedure-for-new-flats/key-collection即home contents insuranceHDB Fire Insurance,HDB.com,https:/.sg/fire-ins

55、urance/保费一栏金额为新加坡元转换为美元，转换汇率为2022年12月26日收盘价。Home Protection Scheme(HPS)Premium Calculator,CDF.com https:/www.cpf.gov.sg/eSvc/Web/Schemes/HomeProtectionSchemePremium/HomeProtectionSchemePremiumLandingFire Insurance,https:/www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/residential/living-in-an-hdb-flat/fire-insurance郑智浩，业

56、者：火险一般只保建筑结构 住家财物须另投保，联合早报网，https:/.sg/news/singapore/story201011121314保障性住房风险管理国际经验与创新实践瑞再研究院 保障性租赁住房风险管理探讨 14宁波在租赁房保险保障方面积极创新，在政府层面推动针对特定群体的综合责任保险。成都推出普惠型家财险，促进提升城市居民的住房风险保障。该住房保险方案除了风险保障外，也包含了高质量服务。以理赔为例，除了对报案受理和定责时效有明确要求之外，还需要建立专业的维修队伍管理机制，提高理赔案件处理的效率和有效性。除了事后理赔，事前防损也在项目要求中，如制定专

57、业、完善、合理可行的防灾减损计划、针对常见事故类型制定维修质量管理机制等。另外，风险意识的培养也在整体服务方案中，保险公司需要定期或不定期地提供关于出险理赔程序、保险知识、风险管理方面的培训。宁波：推出针对特定群体的出租房综合责任保险地处东部沿海发达地区、具有良好的经济发展基础与风险保障传统的宁波，在保障性租赁住房和住房保险方面积极创新，旨在为全国其他省市提供良好的风险保障范例与经验。2022年5月，宁波市宁海县印发宁海县人民政府办公室关于鼓励推行出租房综合责任保险的通知，将数量较多、集中度较高的居住出租房(公租场所)的住户作为重点推广对象，促进出租房综合责任保险的推广。该保险以出租人为被保险

58、人，保障内容包括因出租房屋发生火灾、爆炸、煤气泄漏、电器线路电器设备漏电、出租房主体结构遭破坏或倒塌造成的承租人人身伤亡或财产损失。在这一险种的框架内，结合乡镇(街道)日常安全检查工作，运用网格化管理手段引导社会单位、出租人主动投保，推动保险公司与公安局、应急管理局、消防救援大队等单位协同建立安全消防宣传联动机制和消防保险信息共享机制，从而引导促进出租人自觉提高消防安全意识，并且通过保险的风险兜底作用，来有效化解因各类事故引发的人身意外伤害、经济赔偿纠纷等社会矛盾，是在租赁住房领域保险创新的有益尝试。成都：首创由保险联盟共同运营的普惠型家财险模式2022年7月，针对包括新市民在内的城市居民住房

59、风险保障，在四川银保监局的指导和四川保险行业协会的指引下，采用全国首创的保险行业主体共保家财险模式15，推出了“蓉家保”普惠性家财险，是全国首个由保险联盟共同进行产品设计、共同搭建技术平台、共同承担承保风险、共同参与推广销售、共同承接理赔服务、共同运营的家财险项目，旨在为成都市700万家庭的居住安全保驾护航。“蓉家保”是全国首个行业统一推广的地方专属普惠性家庭财产保险产品，具有显著的普惠型特征与地方性创新特点，主要体现在以下方面：保障内容充分：该产品的保障责任包括房屋主体及室内财产损失、水暖管爆裂、高空坠物伤害、雇佣人员伤害、银行卡盗刷等，保障内容充分，房屋主体保障限额最高达200万人民币。产

60、品价格实惠：作为普惠型保险产品，目前提供普惠版和尊享版两档保费，前者保费仅为99元，覆盖了对家庭财产损失保障的基本需求，包括自然灾害、水暖管爆裂、高坠造成的房屋或三者损失等，保障总额度达278万元，价格远低于市面上同等保额、条款相似的家财险产品。尊享版保费为169元，在普惠版产品基础上保额大幅提升，同时增加了雇佣人员责任、银行卡盗刷、临时住宿等保障范围，同时还包括开锁、马桶疏通等增值服务。服务内容全面：除保障责任外，“蓉家保”还联合专业运营的维修服务商，为参保人员提供标准化、使用率高、有质量的服务保障。“蓉家保”为被保人提供居家生活普适所需的开锁、管道疏通等上门服务，实现低频保险和高频服务相结

61、合的全面保障，具有“保险+服务”的创新特征。承保理赔便利：“蓉家保”支持移动端扫码投保，输入关键信息即可手机支付，完成快速投保；支持微信一键理赔，手机拍照上传理赔资料，完成全流程理赔跟踪与赔付。2022年9月初，蓉家保第一笔理赔款成功完成赔付。“蓉家保”集合行业力量进行统一推广，采取线上线下多种宣传方式，全方位提高了居民家庭财产风险防范意识，显著推动了家财险的推广和普及。15 由人保财险、太平财险、平安财险、太平洋财险、华泰财险等10家公司组成的“蓉家保”保险联盟；由58 集团、重庆啄木鸟网络科技有限公司提供居家服务。中国银行保险报，2022年7月，http:/ 瑞再研究院15建议加快建立针对

62、保障性租赁住房的风险管理机制。图4-1：保障性租赁住房市场化风险管理模式保障性租赁住房对推动中国住房市场发展具有重要意义，建议完善保障性租赁住房的风险保障机制建设。建立健全保障性租赁住房风险管理机制基于保障性租赁住房风险特征，结合海外保障性保险体系建设的成功经验，我们建议引入保险机制，逐步健全和完善保障性租赁住房风险管理机制，增强风险保障，促进保障性租赁住房市场化可持续经营。当前，运营方出于可持续经营的考虑，承担了主要的风险管理责任，因此风险事件导致的房屋主体与公共区域的财务损失主要由运营方承担，而住户的个人财产往往缺乏保障，相关损失通常由个人承担。在发生灾难性事件后，政府通常须为受灾群众提供

63、必要的应急救援和财务支持，也因此面临一定的灾害性财政支出风险。在引入保险保障的模式中，保险公司将主要承担风险管理责任，能够为房屋主体、公共区域设施以及住户的财产提供全面风险管理、事后经济补偿等责任，因此风险管理范畴更加明确、责任更为清晰，有助于提升运营方财务收支与政府财政资金的稳定性，避免灾害风险事件对利益相关方造成超预期的大额损失。此外，在保险业推动“保险+服务”模式的背景下，保险解决方案也能够针对保障性住房住户普遍存在的维修与家政服务需求提供额外的增值服务，这将有助于增强房屋的整体抗风险能力，维护居民生活的安全稳定，提升居民的整体居住水平。建议加强政策引导和支持，积极探索公商合作模式建议加

64、强政策引导和支持，健全风险管理制度建设保障性租赁住房建设对推动中国住房市场高质量可持续发展具有重要意义。保障性租赁住房具有集中建设、集中管理的租赁住房性质，住户更换更加频繁、非所有者长期居住等特征都会增加房屋的损耗，这意味着运营者和住户面临的财产、责任等风险也高于一般居民住宅。尽管目前的保障性租赁住房大多处于建设期或运营初期，许多房屋老化的问题还尚未显现。然而，保障性租赁市场将是未来一段时期的新建住房重点方向，占一线城市新建住房的比例高达四成以上，其建筑规模将高速增长，风险敞口也将不断扩大。对于具有社会保障性质的高密度生活社区而言，加快健全和完善保障性住房的风险管理机制是保障新市民安居乐业、促

65、进保障性住房市场化长期可持续发展的重要要求。保障性租赁住房风险管理发展建议?既有模式瑞再研究院 保障性租赁住房风险管理探讨 16建议完善法律法规建设，逐步建立保障性租赁住房风险管理机制。建议采取普惠保险模式，推动住房保险的发展和普及。“蓉家保”的成功实践为各地探索适合本地需求特征的普惠型产品提供了有益的借鉴。探索针对保障性租赁住房的普惠型保障方案或成为探索地方性普惠型住房保险发展的契机。建议政府部门加强与其他相关部门的协同能力，盘活既有金融资产，促进提升风险管理产品的接受度和投保率。因此，建议地方政府与相关部门加快健全和完善保障性租赁住房风险管理机制建设，将住房风险管理纳入社会治理体系与社会风

66、险保障体系。国际经验显示，相关政策指引和支持性政策对提升风险保障起到了至关重要的作用。一是建议相关部门制定并出台关于租赁住房或保障性租赁住房的法律责任指引，为明确事件发生时的各方权责提供依据。二是建议明确开展针对保障性租赁住房的风险管理机制建设，带动相关行业监管机构出台政策指引和支持性政策，鼓励保险公司积极开发相关保险产品，以提升整体保障能力。建议积极探索公商合作模式(PPP)，推广普惠型住房保险近年来，普惠型医疗保险的快速发展和普及为各地探索更广泛的公商合作模式积累了经验，也增强了各地政府推动创新保险产品的信心。截至2022年12月1日，惠民保产品已推出263款，覆盖29个省级行政区；截止到

67、2021年底的投保人数已达1.4亿人16。普惠型医疗保险的高投保率得益于各地政府的有效推广、互联网渠道的广泛应用、保险产品适合本地居民需求特征且与社保具有差异化优势等核心特征，是实现可持续经营的重要基础。我们认为住房保险也具有成为政策性普惠保险产品的基本条件：潜在风险保障缺口较高、风险特征具有一致性、政府亦承担着对居民居住安全的保障责任。目前，成都成功推出普惠型家财险“蓉家保”值得更多城市借鉴和参考。在四川银保监局的指导和四川保险行业协会的指引下，保险业成立共保联盟，共同设计保险产品、共同搭建技术平台、共同承保风险、共同推广销售、共同提供理赔服务、共同运营“蓉家保”，实现了经营模式的创新。以住

68、房风险保障需求为根本出发点，“蓉家保”具有典型的普惠性质，具有保障全面、价格实惠、服务性强等显著特征；同时创新性地与本地建筑维修服务商建立合作，将保险与高频服务相结合，以行业合力在各个线上线下渠道进行宣传和推广，显著促进了“蓉家保”的普及。因此，建议地方政府或相关公共部门与特定保障性租赁住房管理方和/或保险公司进行合作，积极探索公商合作模式(PPP)，共同开发适合保障性租赁住房风险特征的专属产品，或以此为契机开发针对于所有居民的普惠型保险。在政府或公共部门推动下，相关利益主体合力探索适合地方性发展状况的专属普惠型住房保险产品是符合各方利益需求的发展路径，具有政府支持背景的产品推广有助于增强消费

69、者对新兴产品的信任度，能够有效提升风险保障与社会治理效率。建议盘活既有金融工具应用途径，推动提升住房风险保障意识建议政府部门加强与其他相关部门的协同能力，盘活既有金融工具的应用途径，提升风险管理产品的接受度和投保率。无论是运用REITS推动保障性住房建设的实例，还是新加坡运用中央公积金账户的经验，灵活运用现有金融工具是推动新兴领域发展的重要经验。在推动运营方或住户积极投保相关保险产品时，建议政府会同相关部门采取定向鼓励措施，如对于为保障性租赁住房投保了财产险的经营者，可对其贷款利率给予一定的优惠折扣，或通过减税降费方式予以鼓励。为鼓励个人投保家财险，政府可以考虑允许住户群体运用住宅专项维修资金

70、等既有存量资产投保家财险，或对投保家财险的个人给予一定比例的保费补贴。162022城市定制型商业医疗保险(惠民保)知识图谱,复旦大学泛海国际金融学院保险创新与投资研究中 心。保障性租赁住房风险管理发展建议保障性租赁住房风险管理探讨 瑞再研究院17建议政府加大对居民风险知识与风险管理的宣传力度，积极利用多样化宣传方式与数字化宣传渠道，使居民认识到日常生活中存在的客观风险，正确理解风险管理手段，逐步提升风险保障意识。此外，新加坡政府是住房财产险信息汇总平台的主导者，中国地方政府也可以参考相关经验，推动搭建起全面可信的综合性保险信息平台。保障性租赁住房的住户以青年群体为主，通常具有较高的教育和认知水

71、平，也是相关部门进行风险管理科普的最适合的对象。青年群体风险意识的提升有助于带动全社会逐步梳理正确的风险管理理念，从而更加科学的防范和管理自身风险。建议保险业注重提升风险管理能力，积极推动产品与业务创新建议提升风险管理能力，加快推动住房保险发展保险行业具有专业风险管理能力，建议保险业加快推动住房保险发展，为保障性租赁住房的可持续发展提供全面的风险保障。对于保障性租赁住房项目的内外部公共区域、建筑主体结构，保险公司在承保之前可以指定风险工程师进行风险查勘。在查勘过程中，风险工程师会参考风险地图及相关标准，对整体的楼宇布局、空间特点等信息进行实地巡查，分析识别住房项目在火灾、自然灾害及公共设备等方

72、面的风险。在查勘完成后，保险公司量化评估结果并形成报告，确定对保障性租赁住房项目的整体风险保障方案。对于屋内设施等家财险内容，保险公司可以根据租户的风险特征和财产价值设计相应条款，提供适合实际需求的保险产品。鉴于当前住宅风险市场发展程度仍相对偏低，因此，建议保险行业加大对保障性租赁住房风险特征的认知和研究，充分发挥自身在风险管理方面的经验，为面临包括自然灾害风险在内的住宅提供风险保障。同时，建议保险行业积极应用数字化与科技手段，不断提升承保能力与风控水平。科技进步带来的新型设备同样可以从不同方面减少住房风险的发生。例如，通过在水阀、地面安置水浸感应器，可以在水管破裂、渗漏水及外部雨水入侵时，及

73、时警报提示人为干预，防止损失的扩大。对于燃气泄漏、忘关燃气等场景，温度、烟雾、一氧化碳感应器可以实时监控及时发出警报，预防火灾爆炸的发生。目前各类设备的应用，主要功能还限于向使用者移动终端发送警报信息，尚未对接到相关消防、安防等救援系统，因而对于事故减损能力有待进一步提高。建议关注消费者需求特征，提升住房保险承保与服务能力在推动住房保险发展方面，建议保险业关注保障性租赁住房的风险特征与消费者的购买偏好，根据需求设计适合的保险产品，同时突出产品差异性。根据第三方调研机构的数据，影响消费者投保家财险的前三大原因是现有住房保险产品趋同、难以区分；保险产品条款复杂；保险产品保障不全面。相较之下，认为保

74、费过高、必要性有限的比例偏低，体现出潜在客户对相关保险存在实质性需求。建议政府加大对居民风险知识与风险管理的宣传力度。保险行业应充分发挥其风险管理优势，推动住房保险的发展。建议保险行业积极应用数字化与科技手段，不断提升承保能力与风险管理能力。保险产品同质化、条款复杂、保障不全面是影响消费者购买住房保险产品的前三大原因。保障性租赁住房风险管理发展建议瑞再研究院 保障性租赁住房风险管理探讨 18图4-2：租户未购买家财险产品的原因分布建议保险公司关注消费者需求特征，注重提升产品差异性，提升业务运营效率。此外，基于保障性租赁住房的风险特征，建议保险公司积极开发城市专属产品。再保险的参与有助于增强整体

75、承保能力与住房风险管理能力。再保险公司的参与有助于促进跨行业资源进行整合，推动住房风险管理生态圈建设。?13.7%24.2%23.2%21.8%19.9%15.2%14.7%31.8%来源：瑞士再保险根据潜在客群对于住房保险的偏好，建议保险公司注重产品从设计、销售、保单管理、理赔、服务等各个环节的差异性以及关联性，同时提升运营效率，促进消费者需求向投保行为的转化。建议保险公司充分了解目标客群对于风险保障的需求特征，在产品设计、保障程度、条款设计上进行创新，突出住房保险产品的差异性。在市场推广时，建议保险公司积极利用线上渠道，以更为简明清晰的方式进行宣传与推广。同时，建议保险公司积极运用数字化与

76、技术手段，提高投保、核保、理赔、服务等流程的便利性与运营效率。最后，建议保险公司注重提升产品的差异化增值服务，如为被保人提供如房屋维护、管道疏通等日常维修服务等，推动“家财险+服务”的创新模式，增强保险公司与客户的互动和沟通，提升投保人对保险产品的认同感与信任度，提升消费者体验。建议保险公司主动与地方政府合作，积极开发城市普惠型住房保险产品。保险公司是保险创新的主体，建议主动对保障性租赁住房风险开展相关研究和产品开发，针对不同城市的风险特征与服务产业的地方性优势，设计更具针对性的普惠型住房保险产品、探索创新业务模式，相关实践也将为保险公司推出针对其他特定群体、特定区域的住房保险产品奠定基础，从

77、而逐步建立和完善多层次住房风险保险保障体系。同时保障性租赁住房的青年住户风险认知的有效提升，有助于带动这一代消费者群体在未来数十年持续释放风险保障需求，从而推动住房保险市场的发展。建议引入再保险机制，增强住房风险管理与承保能力建议在住房保险领域引入再保险机制，以增强承保能力与住房风险管理能力。再保险可以为住房风险管理提供承保能力支持。尤其在承保巨灾风险或极端风险事件方面，再保行业能够利用其全球优势为保险公司进行有效的风险分散。对于住房保险，再保险公司基于全球风险经验与定价模型，结合本地住房保险需求和风险经验，通过不断优化产品定价模型算法，为直保公司提供针对本地市场的定制化保险方案，以再保方式共

78、同承担住房风险转移责任的同时提供风险管理经验支持，从而为被保人提供更为全面、更为充分的住房风险保障。建议直保公司加强与再保公司合作，充分利用再保险公司的风险管理经验与建模优势，包括风险咨询、产品设计、产品定价等内容，共同开发更具专业性的住房风险保障产品。随着中国数字经济的深化与居民消费水平和认知能力的持续提升，保险需要注重持续提升其内在核心价值，增强服务属性与使用便利度。风险管理服务与风险保障密不可分，建议保险行业主动与科技公司、服务公司等第三方机构进行合作，不断提升利益相关方对前端需求的风险认知与动态变化，增强核心风险定价与管理能力，同时持续拓展增值服务范畴，推动“保险+服务+科技”融合发展

79、，以提升产品价值与吸引力。在推动形成良好的住房生态体系的进程中，再保险公司与保险公司、相关机构存在利益共同点，是促进不同类型资源进行合作的商业伙伴。因此，建议再保险公司主动开拓住房风险保障业务，推动住房风险管理生态圈的可持续发展。保障性租赁住房风险管理发展建议保障性租赁住房风险管理探讨 瑞再研究院19 2022 瑞士再保险。保留所有权利。本研究的编辑截止日为2022年12月30日。2022瑞士再保险保留所有权利。瑞士再保险股份有限公司拥有本期报告所有内容之版权，并保留所有权利。在保留所有版权及所有权声明的前提下，本刊内容可被用于私人用途或可供内部参考。任何以出版为目的整体或部分使用本报告必须得

80、到瑞再研究院事先书面许可，并需注明来源“瑞士再保险”。如能提供副本，将不胜感激。虽然本期的所有信息都取自可靠来源，但是瑞士再保险并不对信息的准确性或全面性承担任何责任。本刊内容仅作提供信息用途，并不代表瑞士再保险的立场。瑞士再保险对于由于使用本刊信息而导致的任何损失不承担任何责任，并提醒读者不要过于依赖其中前瞻性的陈述。瑞士再保险没有义务公开修改或更新任何前瞻性的陈述，不论是由于新信息、未来事件或其他原因所致。出版者：瑞士再保险股份有限公司北京分公司瑞再研究院 Mythenquai 50/60P.O.Box8022 苏黎世瑞士电话：+41 43 285 2551电邮：作者：王晓阳 瑞士再保险

81、瑞再研究院 分析师赵乔彬 瑞士再保险 中国区财产险创新负责人张哲源 瑞士再保险 中国区财险及意外险客户经理 编辑：戴鑫 瑞士再保险 瑞再研究院 首席经济分析师特别感谢：本报告撰写过程中得到了许多宝贵意见与建议，在此作者向以下专家表达诚挚的感谢：张楚莹 瑞再北京分公司 财产险合约核保部 中国区负责人王君博 瑞再北京分公司 非寿险创新业务部 中国区负责人此外，感谢张帆、姜皓、Keyin Lin、Zhenyue Cao、Hao Zhou 对本报告的贡献！瑞再研究院 保障性租赁住房风险管理探讨 20瑞士再保险股份有限公司北京分公司瑞再研究院Mythenquai 50/60P.O.Box8022苏黎世瑞士电话：+41 43 285 2551传真：+41 43 282