1、 1|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 行业专题报告行业专题报告|银行银行 2023 年地产信用展望：困境迈向复苏 银行经营形势研判系列一 核心结论核心结论 行业评级行业评级 超配超配 前次评级 超配 评级变动 维持 近一年近一年行业行业走势走势 相对表现相对表现 1 个月个月 3 个月个月 12 个月个月 银行-0.98 13.41-11.46 沪深 300 4.04 9.94-9.25 分析师分析师 雒雅梅雒雅梅 S0800518080002 联系人联系人 刘呈祥刘呈祥 张晓辉张晓辉 相关研究相关研究 银 行：银 行 业 周 度 高

2、 频 数 据 跟 踪（01.30-02.03）2023-02-05 银行：1 月新增人民币贷款或达 4.3 万亿2023 年 1 月金融数据前瞻 2023-02-02 新地产周期下的银行经营：粗放扩张模式退出。新地产周期下的银行经营：粗放扩张模式退出。自房地产市场化制度确立以来，我国房地产行业从扩张期、管控期发展到目前的去化期。2017 年以前，房地产企业快速发展，房企加杠杆下银行信贷投放受益。地产信用的过快扩张使得金融政策的可控性较差，开始积聚金融风险，2017 年开始房地产市场进入到严格管控阶段，房企融资能力开始下降。2020 年以来部分房企仍有扩张意愿，但在监管政策趋严下房企开始被动去杠

3、杆；伴随房企外部融资环境收紧及行业违约风险发酵，房地产企业谋求转型，进入主动去杠杆时期。从房企融资情况来看，地产去金融化的效应十分显著。根据中指研究院统计，2022 年房企非银类融资总额 8495 亿元，同比下降 50.4%。银行板块表现与地产周期演变高度相关银行板块表现与地产周期演变高度相关。经济预期改善驱动银行股行情过程中，地产景气的提升或修复在大部分时间段均起到重要的推动作用。我们通过拟合银行指数（中信）与上证地产指数的相关性评估银行股与地产股的市场表现，2022 年以来二者相关系数趋于提高，尤其是 7 月“停贷”事件以来相关系数由 0.58 提升至 12 月的 0.87。涉房业务占比较

4、高的股份行估值受地产拖累程度更高，2022.07.01-2022.10.31 期间招行、兴业和平安股价涨跌幅分别为-36%、-25%和-31%，跌幅领跑上市银行。房企融资三大渠道：信贷、债券及非标，房企融资三大渠道：信贷、债券及非标，2022 年均承受较大收缩压年均承受较大收缩压力。贷力。贷款：款：2022 年全年涉房贷款增加 7213 亿元，较去年同期少增 1.87 万亿元，且多数银行建立了与房企合作白名单，民营且规模比较小的房企较难获取授信。债券：债券：融资成本分化较大且易受市场影响，2022 年房企信用债存量规模较去年末下降。非标：非标：融资难度大幅提升。2019 年 7 月以来监管要求

5、地产信托余额不能新增，截至目前信托规模压降近 1.6 万亿。2023 年展望：“稳地产”的延续与“低估值”的修复年展望：“稳地产”的延续与“低估值”的修复。结合地产新周期的判断，我们认为 2023 年经济增长去地产化及地产去金融化的长期趋势不会改变，房地产市场难以回归金融属性，但房企阶段性的融资困境或有较大改观。2022 年 11 月“金融 16 条”的出台后，地产政策的超预期宽松催化了市场对地产信用风险改善的预期，11 月 17 日后银行股迎来估值修复行情，银行指数 PB_LF 触底回升。预期伴随地产政策驱动力度的不断加大，银行涉房风险有望迎来拐点，市场预期兑现过程中，银行股估值修复可期。投

6、资建议：修复逻辑强化，关注弹性标的。投资建议：修复逻辑强化，关注弹性标的。主线一“抢抓修复”，受经济预期悲观和房地产风险冲击比较大的优质股份行，向上修复弹性高，建议关注平安、招行、兴业；主线二 高业绩景气度的区域性银行，建议关注宁波、江苏、成都、杭州、苏州。风险提示：宏观经济增速下行，房地产行业政策落地不及预期等。-26%-22%-18%-14%-10%-6%-2%2%-062022-10银行沪深300证券研究报告证券研究报告 2023 年 02 月 06 日 行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 2|请务必仔细阅读报告尾部的投资评

7、级说明和声明 索引 内容目录 一、新地产周期下的银行经营：粗放扩张模式退出.4 1.1 新地产周期：扩张期-管控期-去化期.4 1.2 银行板块表现与地产周期演变高度相关.8 二、2022 年回顾：地产阶段性“缺席”宽信用.10 2.1 社融增速缓慢下降，房企融资面临阶段性难题.10 2.2 2022 年银行板块市场表现回顾：地产风险的情绪冲击与估值压制.12 三、2023 年展望：“稳地产”的延续与“低估值”的修复.14 3.1“稳地产”之融资：困境迈向复苏.14 3.2“稳地产”之风险：托而不举，有效化险.21 3.3“低估值”的修复：地产视角看 2023 年银行经营.23 四、投资建议：

8、修复逻辑强化，关注弹性标的.26 五、风险提示.26 图表目录 图 1：个人住房贷款和开发贷快速增长.4 图 2：房企杠杆率持续提升.4 图 3：上市银行贷款结构（22H1）.5 图 4：上市银行涉房贷款与基建贷款占比.5 图 5：2017 年之前社融增速持续高于 M2 增速（%）.5 图 6：委托贷款流程.6 图 7：信托贷款流程.6 图 8：房屋新开工面积和商品房销售面积同比增速.6 图 9：房地产贷款投放情况.6 图 10：房企非银类融资渠道对比（2021 vs 2022，亿元）.7 图 11：银行股十年行情复盘（%）.8 图 12：区域信贷增长情况热力图分布（2022 年 1-10 月

9、新增贷款）.9 图 13：房企融资的主要渠道：银行信贷、债券、非标.10 图 14：房企融资的主要渠道：银行信贷、债券、非标（亿元）.10 图 15：2019 年中以来房地产信托余额大幅压降（亿元）.11 图 16：新增社会融资规模结构（亿元）.11 图 17：存量社融与人民币贷款同比增速.11 图 18：个人住房贷款增速延续下行态势.12 图 19：2022 年涉房贷款增量远低于往年同期.12 WWiZpWiWpYaXzRwO8OdNbRsQqQpNpMiNqQnPeRqQrO8OrQqQxNoNoPvPnPmP 行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日

10、3|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 图 20：2022 年银行股行情演变.13 图 21：42 家 A 股上市银行涉房贷款情况（22H1）.14 图 22：个人住房贷款利率情况.15 图 23：2022 年各阵营房企销售额均有所下滑.15 图 24：2022 年 TOPP100 房企销售总额大幅下滑.16 图 25：2022 年新增个人存款明显高于往年.16 图 26：居民定期存款占比提升.16 图 27：居民资金配置结构.17 图 28：房企获得授信银行家数.17 图 29：2022 年 12 月房地产信用债净融资额为正.18 图 30：各类型房地产企业发债情况.18 图 31：

11、2022 年房企违约情况.22 图 32：2022 年房企信用债违约比例.22 图 33：兴业银行非担险涉房资产结构.23 图 34：平安银行涉房非担险资产中代销信托及基金占比情况.23 图 35：银行估值底部回升.25 表 1：2020 年以来主要房地产融资收紧政策.7 表 2：2012-2022 年银行股涨幅前五名个股统计.9 表 3：2022 年 11 月以来重要涉房政策梳理.15 表 4：11 月以来“第二支箭”意向发行额度.18 表 5：2022 年 12 月以来房企“第二支箭”落地情况.19 表 6：“第三支箭”部分房企股权融资进展情况.19 表 7：2023 年 1 月，首套房利

12、率调整机制城市名单(70 城中有 38 座城市符合条件）.20 表 8：2019-2022 部分出现债务违约/展期房企银行授信情况统计.22 表 9：部分股份行涉房资产统计（亿元）.24 表 10：22Q3 平安银行对公房地产贷款不良率环比下降.24 表 11：上市银行对公房地产不良率多有抬头.24 行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 4|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 一、一、新地产周期下新地产周期下的银行经营的银行经营：粗放扩张粗放扩张模式退出模式退出 1.1 新地产新地产周期周期：扩张期：扩张期-管控期管控期-去化期去化期 房地产行业

13、是典型的资金密集型行业，对金融具有很强的依赖性。房地产融资主要具有以下特点：1）涉及资金量大且集中，房地产的单体价值往往较大，一幢房屋售价几十、几百甚至上千万元一套，在房地产商品的生产流通环节大多需要金融资源做配套支持。2）资金周转周期长，房地产开发建设需要取得土地并进行开发，再进行建筑施工、竣工验收、装修等一系列复杂的过程，相比于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间更长。3）易受政策影响，房地产行业涉及社会民生等诸多领域，关联的上下游行业众多，可谓“牵一发而动全身”，因此更易受到高层关注和政策影响。基于以上特点，房地产行业的发展与金融周期密切相关，从银行经营角度来说很多管理者的实践思路

14、依然是“要发展必须要靠房地产”，依赖土地信用扩张实现自身盈利增长似乎是一种传统的经营逻辑，但我们观察到这样的经营逻辑近年来出现了一些新变化。1）扩张期：扩张期：90 年代年代初至初至 2017 年年 2017 年年之前，房企加杠杆，银行受益。之前，房企加杠杆，银行受益。自上世纪 90 年代房地产市场化制度确立以来，我国房地产行业迎来飞速发展，房地产开发企业杠杆率快速上行，银行信贷投放伴随着房地产信用扩张（按揭、开发贷、地产配套融资、土地抵押融资等），在房价持续上涨的预期下，这种信用扩张似乎形成了一种“无风险扩张”，房地产的金融属性也逐渐增强。图 1：个人住房贷款和开发贷快速增长 图 2：房企杠

15、杆率持续提升 资料来源：Wind，西部证券研发中心 资料来源：Wind，西部证券研发中心 银行银行的信用投放非常依赖房地产的信用投放非常依赖房地产，上市银行涉房贷款占比在上市银行涉房贷款占比在 30%以上以上。房地产信用涉及的范围比较广，对房企贷款有对公开发贷、物业贷、并购贷等形式。同时由于房地产行业涉及的链条非常长，上下游企业众多，比如建材、家电企业的融资需求也是银行信贷投放的重要渠道。另外，其他一般企业可以用房地产抵押做融资，比如厂房、商铺抵押的经营性贷款，而居民的个人住房按揭贷款则是银行的优质资产。观察上市银行的贷款结构，直接与房地产相关的主要有两部分，占比合计 30%以上。其中个人按揭

16、贷款占比约 25%（国有大行更高一些），房地产开发贷占比约 5%，如果把建筑业行业贷款+以房地产抵押的贷款都算到涉房贷款范围的话，整体涉房贷款占比约 60%，部分银行甚至达到 70%以上。0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%---------062019-12金融机构:各项贷款余额:同比个人住房贷款余额:同比增长社会融资规模存量:同比金融机构:人民

17、币:贷款余额:房产开发贷款:同比68%70%72%74%76%78%80%82%0720092001720192021房地产开发企业资产负债率 行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 5|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 图 3：上市银行贷款结构（22H1）图 4：上市银行涉房贷款与基建贷款占比 资料来源：Wind，西部证券研发中心 资料来源：Wind，西部证券研发中心 基于基于土地信用的扩张，银行的盈利模式土地信用的扩张，银行的盈利模式粗放粗放且且高效：五大高效：五大涉房渠道保障

18、高收益涉房渠道保障高收益信用投放信用投放。房地产企业：对公开发贷、并购贷、物业贷；房地产上下游企业：建材、家电等融资需求；其他企业：以房地产做抵押的贷款（厂房、商铺抵押的经营性贷款等）；居民：个人按揭贷款等；土地财政：政府以土地抵押-融资-开发基建项目-城市发展-地价上涨-继续用土地抵押融资。地产信用地产信用的过快扩张使得的过快扩张使得金融金融政策的可控性政策的可控性较差较差，开始，开始积聚积聚金融风险。金融风险。扩张期反映出来的特点是，在房地产融资的强力支撑下，银行并不缺信贷项目，缺的是货币供应，似乎有多少货币供给就能投放多少信用，可以看到期间社融增速持续高于 M2 增速。然而这个阶段的金融

19、政策虽然很有效但可控性却比较差，往往是降息降准等政策一放松，基建、地产带头发力，经济景气度迅速提升，通胀、金融风险问题开始积累；政策一收紧，潜在问题暴露，经济景气度回落。图 5：2017 年之前社融增速持续高于 M2 增速（%）资料来源：Wind，西部证券研发中心 扩张期扩张期中中调控调控的效果比较有限，无法实现严管。的效果比较有限，无法实现严管。为了抑制房地产市场的过热状态，国家从0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%国有行股份行城商行农商行上市银行其他非按揭个人贷款按揭建筑业基建房地产租赁和商务服务制造业10%15%20%25%30%35%40%20172018

20、201920202021涉房贷款占比基建贷款占比055----------------062022-09社会融资规模存量:同比M2:同比 行业专题报告|银行 西部

21、证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 6|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 交易监管、购房政策、土地政策、外资管理等层面加强监管，打击炒房行为。同时为控制房价，银监会要求银行对贷款进行评估，严控房地产风险敞口，采取措施提高首付比例、暂停第三套房贷、一线城市和部分二三线城市开始限购。但我们认为这个阶段的调控效果比较有限，从银行角度观察，监管限制对房地产行业投放贷款，银行可以通过委托贷款、同业投资信托计划等形式绕过监管，除了银行以外影子银行实质上也能发挥银行的功能继续给房地产企业加杠杆。图 6：委托贷款流程 图 7：信托贷款流程 资料来源：西部证券研发中心 资料来源：西部

22、证券研发中心 2）管控期：管控期：2017 年年期期管控趋严管控趋严，“房住不炒”阶段性“房住不炒”阶段性遏制房价上涨遏制房价上涨 20172017年年开始房地产市场实质上进入到开始房地产市场实质上进入到严格严格管控的阶段管控的阶段，房住不炒的理念加上金融去杠杆、资管新规等政策影响，房企的融资能力开始出现下降，房地产业贷款和个人住房按揭贷款增速从 2017 年末的 20.9%和 22.2%降至 2022 年 6 月末的 4.6%和 6.2%。房屋新开工面积和商品房销售面积增速从 2017 年开始拐头向下，房地产投资和销售的热度也有所降温。这个阶段我们认为应属于房企主动加杠杆的末期，即企业仍有加

23、杠杆意愿，但随着房价持续上涨的刚性信仰出现松动，这种意愿并没有之前那么强，而且加杠杆的能力在金融政策边际收紧的情况下有所下降。图 8：房屋新开工面积和商品房销售面积同比增速 图 9：房地产贷款投放情况 资料来源：Wind，西部证券研发中心 资料来源：Wind，西部证券研发中心 2）去化）去化期：期：2020 年起年起进入经济去地产进入经济去地产及地产及地产去金融化的去金融化的新周期新周期 阶段一阶段一：部分房企部分房企仍有扩张意愿仍有扩张意愿，但监管政策频出，开始被动去杠杆。但监管政策频出，开始被动去杠杆。2020 年以来，监管层面不断加强对房地产市场资金面的管控，严格限制房企融资的体量及方式

24、增强其融资-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%200020042008201220162020房屋新开工累积面积:同比增速商品房销售累积面积:同比增速0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%00300000400000500000600000200920000022H1房地产贷款（亿元）个人购房贷款（亿元）房地产贷款同比增速个人购房贷款同比增速 行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年

25、年 02 月月 06 日日 7|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 的市场化、规则化、透明度。2020 年 8 月，央行、住建部出台了重点房地产企业融资监测和融资管理的“三线四档”规则；12 月，央行联合银保监会出台关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理的通知，分档设置了房地产余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制；2021 年 3月，央行和银保监会又联合开展经营贷违规流入房地产问题专项排查，防范经营性贷款违规流入房地产市场。表 1：2020 年以来主要房地产融资收紧政策 时间时间 部门部门 政策文件政策文件 具体内容具体内

26、容 2020.08 央行、住建部 重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则 三道红线：剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于 100%、现金短债小于 1 倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿四档”，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债率年增速不得超过 5%，“黄档”企业不得超过 10%，“绿档”企业不得超过 15%。2020.12 央行、银保监会 关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知 考核房地产贷款占比、个人住房贷款占比，对大型银行到村镇银行设置 5 档上限。2021.03 央行上海总部/合理控制房地产贷款增速和占比

27、，加强个人住房贷款管理，严格审查个人信息的真实性，防范消费及经营性贷款违规流入房地产市场。2021.03 央行、银保监会 关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知 联合开展经营贷违规流入房地产问题专项排查，对经营贷需求进行穿透式、实质性审核，发现贷款被挪用于房地产立刻收回，压降授信额度，并追究法律责任。资料来源：央行，银保监会，西部证券研发中心 阶段阶段二：二：房企房企谋求转型，放弃加杠杆甚至开始主动降杠杆。谋求转型，放弃加杠杆甚至开始主动降杠杆。在“三道红线”监管指标，以及外部融资环境不断收紧的共同作用下，房企开始主动降杠杆阶段，积极优化“三道红线”指标或保持绿档不触红线。1）经营上，多

28、维度营销促进回款加快销售结转；2）投资上，减缓拿地节奏，寻求如合作开发、旧改等多元化的拿地方式，以减少拿地开支；3）融资上，以长期债券替换短期债券等方式优化债务结构。图 10：房企非银类融资渠道对比（2021 vs 2022，亿元）资料来源：Wind，中指研究院，西部证券研发中心 从从房企融资情况来看，房企融资情况来看，地产地产去金融去金融化化的效应十分显著的效应十分显著。根据中指研究院统计，2022 年房2021年：17577亿元2022年：8495亿元信用债海外债信托融资ABS 行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 8|请务必仔细阅读报告尾部的投资评

29、级说明和声明 企非银类融资总额 8495 亿元，同比下降 50.4%。其中海外债占比仅为 2.1%，同比下降13.6pct；信托占比 11.1%，同比下降 17.7pct。1.2 银行板块银行板块表现与地产周期演变高度相关表现与地产周期演变高度相关 银行作为典型的顺周期行业，其行情演绎与宏观经济预期密切相关。回溯近十年银行板块行情表现，2012 年以来银行股主要出现四次大涨行情，除 2014 年 10 月-2015 年 6 月主要由流动性驱动之外，其他三次均是货币政策宽松背景下，宏观经济预期逐渐改善，银行股估值修复带来的大涨行情，而经济预期的改善过程中，地产景气的提升或修复在大部分时间段均起到

30、重要的推动作用。我们通过拟合银行指数（中信）与上证地产指数的相关性评估银行股与地产股的市场表现，2022 年以来二者相关系数趋于提高，尤其是 7 月“停贷”事件以来相关系数由 0.58 提升至 12 月的 0.87。图 11：银行股十年行情复盘（%）资料来源：Wind，西部证券研发中心 注：绝对收益为区间银行股涨幅，相对收益为区间银行股涨跌幅幅-沪深 300 涨跌幅 总结总结两轮典型两轮典型“宽信用”下“宽信用”下的银行行情：地产扩张期的银行行情：地产扩张期 vs 地产地产去化期去化期 1 1）20 地产扩张期地产扩张期：非标业务迅猛发展，机制灵活股份行股价领涨。

31、2012-2013 年期间，在宽松货币政策的催化下，经济复苏预期显著升温，银行股出现一轮大涨行情。彼时非标业务迅速发展，银行通过表外非标融资（底层资产大部分为地产类项目）高效驱动规模扩张，股份行机制灵活同时涉房业务开展较多，充分享受非标业务扩张红利，期间民-60-40-200204060-----------10

32、-----12相对收益：银行（申万）-沪深300的差值绝对收益：银行（申万）绝对收益：沪深300-0.4-0.200.20.40.60.811.2银行（中信）与上证地产指数相关系数2012.10-2013.02：宽货币经济预期改善宽信用经济好转预期兑现，期间银行股绝对收益为 58%，相对收益为 31%。2014.10-2015.06：宽货币释放流动性，增量资金入市。期间银行股绝对收益为 92%，相对收益为-23.93%。2016.02-2018.02：宽货币+地产回温，

33、经济预期持续改善。期间银行股绝对收益为 48.1%，相对收益为 3.8%。2020.07-2021.02：疫后复苏，经济预期好转。期间银行股绝对收益为 28.3%，相对收益为 2.1%。行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 9|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 生银行、兴业银行、平安银行等股份行涨幅较高。表 2：2012-2022 年银行股涨幅前五名个股统计 年份年份 涨幅前五上市银行涨幅前五上市银行 2012 民生银行 兴业银行 北京银行 浦发银行 招商银行 2013 平安银行 华夏银行 民生银行 浦发银行 兴业银行 2014 中信银行 光大

34、银行 南京银行 交通银行 北京银行 2015 南京银行 宁波银行 浦发银行 北京银行 招商银行 2016 南京银行 北京银行 宁波银行 招商银行 农业银行 2017 招商银行 平安银行 工商银行 建设银行 宁波银行 2018 上海银行 农业银行 交通银行 中国银行 光大银行 2019 平安银行 宁波银行 招商银行 常熟银行 南京银行 2020 杭州银行 宁波银行 成都银行 平安银行 招商银行 2021 成都银行 宁波银行 南京银行 招商银行 邮储银行 2022 江苏银行 成都银行 苏州银行 常熟银行 南京银行 资料来源：Wind，西部证券研发中心 2 2）20 地

35、产去化期地产去化期：疫情影响下的结构性宽信用，优质区域性银行获取资产能力强，股价领涨。2020 年后新冠疫情爆发以及后续两年不间断超预期反复，在经济不确定因素增多的背景下，企业和居民加杠杆意愿疲弱，在资产端商业银行面临实体融资需求不足问题，而在负债端，伴随居民风险偏好下行，银行普遍揽储压力不大，银行经营的核心矛盾为房地产去化期中的优质资产荒。因此，信贷需求景气度较高“苏浙成”的地区，由于当地部分优质区域性银行资产投放维持强势，业绩确定性强，受到市场青睐。2020 年以来，杭州银行、宁波银行、成都银行和江苏银行等优质区域性银行领涨银行板块。图 12：区域信贷增长情况热力图分布（2022 年 1-

36、10 月新增贷款）资料来源：Wind，西部证券研发中心 行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 10|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 二、二、20222022年年回顾回顾：地产：地产阶段性阶段性“缺席缺席”宽信用宽信用 2.1 社融增速缓慢下降社融增速缓慢下降，房企房企融资面临阶段性难题融资面临阶段性难题 房企房企融资三大渠道融资三大渠道：信贷、债券及非标，信贷、债券及非标，2022 年年均承受较大收缩压力均承受较大收缩压力。图 13：房企融资的主要渠道：银行信贷、债券、非标 资料来源：西部证券研发中心 图 14：房企融资的主要渠道：银行信贷、

37、债券、非标（亿元）资料来源：Wind，西部证券研发中心 民营民营小型房企较难从银行获取小型房企较难从银行获取授信。授信。贷款的特点是融资成本相对较低、期限长，能够比较好的匹配到房地产开发的资金属性。但贷款同时受到较严格的监管，比如房地产开发贷需要满足“432 原则”，而银行出于风险因素考虑会比较审慎介入房地产信贷所以审批流程比较复杂，尤其在 2017-2018 年金融严监管之后，很多银行都建立了与房企合作的白名单，入选白名单的房企基本都是销售规模居前的大型房企，因此民营且规模比较小的房企很难从银行拿到授信额度。注：房企开发贷“432原则”：“4”是指该项目需要保证至少四证齐全，四证件是国有土地

38、使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；“3”是指项目中开发商至少要有30%的自有资金；“2”是指开发商或者其融融资资渠渠道道银行贷款银行贷款发行债券发行债券ABS非标非标包括开发贷、并购贷、拆迁贷：融资成本相对较低、与房地产企业的开发周期更为匹配，不同房企获得银行信贷资源差异较大，银行根据企业排名、规模等建立了授信“白名单”制度，中小型房企及投资激进的房企相对相对受限。发行节奏受监管层政策引导明显，不同企业由于市场对其信用资质认可度不同融资成本差异较大，此外，债券二级市场流动性波动对一级发行影响较大。融资方式较为灵活，但与债券融资类似，容易受到监管的额度控制。房地

39、产企业的非标融资以委托贷款和信托贷款为主，优势在于资金发放流程快且用途、期限、结构均较为灵活，缺点在于其发行成本较高。随着银行委贷业务被规范、通道业务被禁止，房企信托融资条件更加严格、信托发行实行余额管控，房企非标融资难度大幅超过标准化债权融资。003000004000005000006000007000---------062021-092

40、--092022-12MBS房企信用债余额房企海外债余额信托资金地产投资余额房地产开发贷款余额个人住房贷款余额 行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 11|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 控股股东需要具备二级开发资质。发债融资发债融资成本分化较大且易受市场影响。成本分化较大且易受市场影响。除了申请银行贷款之外，房企也可通过发债的形式融资，好处是不需要资产进行抵押，审批流程较银行贷款更灵活。但发债主体一般也是大型房企而且很多地产公司没有境内发债的资质，因此境外债也是房企融资的重要构成。另外发债融资成

41、本分化较大，国企央企一般 3%-5%，民企或达 7%-8%，而且容易受到市场影响。非标融资难度大非标融资难度大幅幅提升提升。2019 年 7 月以来监管要求地产信托余额不能新增，截至 2022年 9 月，整个行业信托规模压降近 1.6 万亿。图 15：2019 年中以来房地产信托余额大幅压降（亿元）资料来源：Wind，中国信托业协会，西部证券研发中心 社融社融增速增速处于缓慢下行通道当中。处于缓慢下行通道当中。2022 年 12 月社融同比增速为 9.6%，环比上月继续下降 0.4 个百分点。分项来看，12 月新增社融约 1.31 万亿，其中人民币贷款新增 1.44 万亿，同比多增 4004

42、亿元；表外三项（银行承兑汇票、委托贷款、信托贷款）单月合计减少 1418亿元，信托贷款继续压降。直接融资方面，受 11 月中下旬以来债券市场大幅调整影响，很多企业取消了原定的债券发行计划。2022 年在“稳增长”导向下，金融支持实体的政策驱动力度较强，但受到疫情影响今年整体融资需求偏弱，居民信贷的增长尤其乏力，同时观察到较多按揭贷款早偿现象。图 16：新增社会融资规模结构（亿元）图 17：存量社融与人民币贷款同比增速 资料来源：Wind，西部证券研发中心 资料来源：Wind，西部证券研发中心 29293 12807 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%05

43、00000002500030000350002010/032010/092011/032011/092012/032012/092013/032013/092014/032014/092015/032015/092016/032016/092017/032017/092018/032018/092019/032019/092020/032020/092021/032021/092022/032022/09资金信托余额:按投向:房地产信托产品预期年收益率:房地产信托:1-2年(含)(10,000)010,00020,00030,00040,00050,00060,00070

44、,0---------112022-12RMB贷款表外直接融资政府债券其他6%8%10%12%14%16%18%---------022

45、-082022-11社融人民币贷款 行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 12|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 20222022 年年涉房贷款增量远低于往年同期。涉房贷款增量远低于往年同期。2022 年以来涉房贷款延续下行态势，2022 年全年涉房贷款增加 7213 亿元，占新增贷款的 3.4%，较去年同期少增 1.87 万亿元。按揭贷款受居民加杠杆意愿减弱影响，2022 年全年仅新增 0.48 万亿元，同比少增 3.40 万亿元。与往年相比，2022 年涉房贷款增量不足上年同期的 1/3，不足 2015-2020 平均水

46、平的 1/5。图 18：个人住房贷款增速延续下行态势 图 19：2022 年涉房贷款增量远低于往年同期 资料来源：Wind，西部证券研发中心 资料来源：Wind，西部证券研发中心 2.2 2022年年银行板块市场表现回顾银行板块市场表现回顾：地产风险地产风险的情绪冲击的情绪冲击与估值与估值压制压制 第一阶段第一阶段（1 1 月初月初-2 2 月底月底）：稳增长预期催化下稳增长预期催化下，宽货币向宽信用传导宽货币向宽信用传导，银行股超额收益银行股超额收益明显。明显。2022 年初货币政策延续宽松态势，继 2021 年 12 月降准之后，2022 年 1 月 LPR-1Y和 LPR-5Y 均下降

47、5BP。同时 1 月社融出现超预期开门红，市场对宽信用预期有所加强，叠加稳增长政策加码，银行股迎来一波上涨行情，期间（01.04-02.23）银行指数涨幅 5.25%，跑赢沪深 300 指数 11.24 个百分点。第二阶段（第二阶段（2 2 月底月底-3 3 月底）：月底）：俄乌冲突升温俄乌冲突升温，银行股，银行股随权益市场走弱随权益市场走弱。2 月 24 日之后，受俄乌事件的地缘政治风险影响，全球风险资产波动加大，A 股投资者避险情绪蔓延，亦产生较大波动，期间（02.24-03.29）银行板块下跌 4.88%。第三阶段（第三阶段（3 3 月底月底-4 4 月月中中）：业绩）：业绩催化，估值企

48、稳。催化，估值企稳。3 月底上市银行 2021 年报陆续披露，银行业绩稳健，部分优质区域性银行实现营收增速10%的同时归母净利润增速20%，靓丽业绩对行情起到一定催化作用，银行估值有所企稳，期间（03.30-04.15）银行股涨幅4.21%，跑赢沪深 300 指数 5.75 个百分点。第四阶段（第四阶段（4 4 月月中中-6 6 月初）：上海月初）：上海疫情反复，银行经营环境承压。疫情反复，银行经营环境承压。3 月中下旬以来，上海疫情出现超预期反复，疫情影响下银行业务拓展承压，同时企业的经营压力加剧，市场对银行资产质量出现担忧，银行股估值走低，期间（04.16-06.01）银行板块下跌 6.9

49、5%，跑输沪深 300 指数 4.95 个百分点。第五阶段（第五阶段（6 6 月初月初-6 6 月月底底）：上海）：上海解除静态管理解除静态管理，经济预期，经济预期改善，银行板块回暖改善，银行板块回暖。6 月初，封城 2 个月之久的上海宣布解除静态管理，经济复苏预期带动权益市场边际修复，期间银行（06.02-06.30）板块上涨 3.43%，跑输沪深 300 指数 6.41 个百分点。第六第六阶段（阶段（7 7 月初月初-8 8 月月中旬）中旬）：房地产房地产“停贷停贷”事件事件发酵发酵，银行板块走低银行板块走低。7 月以来各地停贷事件频出，地产风险再度引发市场对银行资产质量的担忧，银行板块走

50、弱，期间（07.01-08.10）银行板块下跌 10.21%，跑输沪深 300 指数 4.09 个百分点。0%5%10%15%20%25%05000002000002500003000003500004000004500----------12个人购房贷款（亿元）同比增速（右轴）02016201

51、7200212022涉房贷款增量(万亿）行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 13|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 第七阶段第七阶段（8 8 月月中旬中旬-9 9 月月中旬）中旬）：中报业绩催化中报业绩催化，银行估值边际修复。银行估值边际修复。8 月中旬以来，银行中报陆续披露，业绩表现好于市场预期，资产质量在疫情的扰动下仍然稳健，银行估值边际修复。期间（08.11-09.15）银行板块上涨 2.39%，跑赢沪深 300 指数 6.31 个百分点。图 20：2022 年银行股行情演变 资料来源：Wind，西部证券研发中心

52、第八阶段（第八阶段（9 9 月月中旬中旬-1111 月月中旬中旬）：经济预期）：经济预期走弱，银行股下跌。走弱，银行股下跌。9 月中旬央行披露 8 月金融数据，社融增速再次回落，同时房地产销售数据尚未出现起色，经济预期走弱。期间（09.16-11.10）银行板块下跌 8.71%，跑输沪深 300 指数 2.43 个百分点。第九第九阶段（阶段（1111 月月中旬中旬-年底年底）：“稳地产”加码，：“稳地产”加码，银行资产质量预期改善，银行资产质量预期改善，银行银行股反弹。股反弹。11月 13 日，央行、银保监会发布 关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展的通知，出台16条措施在供需两端同时发

53、力维稳房地产市场，诸多政策首次落实到文件制度层面。11 月 14 日，银保监会、住建部、央行发布关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知，对房企短期流动性形成重大利好。“稳地产”政策超预期加码，银行资产质量改善预期强化，银行股股价回温。地产风险释放，股份行估值受到压制。地产风险释放，股份行估值受到压制。自 2022 年 7 月停贷风波以来，由于商业银行表内外业务与房地产行业存在较大的关联度，伴随地产风险逐渐传导至按揭端，加剧了市场对银行信用风险的担忧，其中涉房业务占比较高的股份行估值压制程度更高。2022.07.01-2022.10.31 期间招商银行、兴业银行和平安银行股价涨跌幅分

54、别为-36.4%、-24.5%和-31.0%，跌幅在上市银行中排名靠前。-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%-----102022-11银行（申万）-沪深300相对收益银行（申万）：绝对收益沪深300：绝对收益阶段一阶段一（01.04-02.23）：宽货币催化宽信用预期，期间涨跌幅为5.25%阶段二阶段二（02.24-03.29）：俄乌冲突升温，期间涨跌幅为-4.88%阶 段 三阶 段 三（03.30-04.15）：业绩催化，期间涨跌幅 为 4.21%

55、阶段四阶段四（04.16-06.01）：上海疫情超预期反扑，期间涨跌幅为-6.95%。阶段五阶段五（06.02-06.30）：上海解除静态管理，期间涨跌幅为3.43%阶段六阶段六（07.01-08.10）：停贷风波扰动，期间涨跌幅为-10.21%阶段七阶段七（08.11-09.15）：银行中报业绩催化，估值得以边际修复，期间涨跌幅为2.39%阶段八阶段八（09.16-11.10）：经济预期走弱，期间涨跌幅为-8.71%阶段九阶段九（11.11-12.31）：“稳地产”加码，银行资产质量预期改善，板块回暖。行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 14|请务必

56、仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 图 21：42 家 A 股上市银行涉房贷款情况（22H1）资料来源：Wind，西部证券研发中心 三、三、2023年展望：年展望：“稳稳地产地产”的的延续延续与与“低估值低估值”的修复的修复 3.1 “稳地产”之“稳地产”之融资：困境迈向复苏融资：困境迈向复苏“房住不炒”大方向“房住不炒”大方向不变，地产难回归金融属性，但融资不变，地产难回归金融属性，但融资端端或从困境走向复苏。或从困境走向复苏。结合地产新周期的判断，我们认为2023年经济增长去地产化及地产去金融化的长期趋势不会改变，房地产市场难以回归金融属性，但房企阶段性的融资困境或有较大改观。中央经济工

57、作会议定调扩内需、稳增长、防风险，会议在“着力扩大国内需求”部分提到了“支持刚性和改善型住房需求”，2023 年或可期待更多的需求侧政策落地生效。自 2022 年 11 月以来，包括“三支箭”政策组合、金融支持地产 16 条举措、首套房贷利率动态调整机制等重要涉房政策密集出台，地产融资持续下滑的悲观预期有所改观，尤其是民营房企融资的难题得到阶段性缓解。占总贷款占总贷款比例比例1H22增量1H22增量(亿元）(亿元）同比增速同比增速占总贷款占总贷款比例比例1H22增量1H22增量(亿元）(亿元）同比增速同比增速不良率不良率工商银行工商银行29%8637%4%95-5%5.47%33.1%-2.2

58、-13.0%建设银行建设银行32%15906%4%-749-11%2.98%35.9%-2.6-11.9%农业银行农业银行28%10228%4%-335-7%3.97%33.0%-2.7-8.6%中国银行中国银行29%6786%8%8737%5.67%36.6%-1.9-7.7%邮储银行邮储银行32%6019%3%38936%1.01%34.4%-1.3-28.0%交通银行交通银行22%38910%7%74129%1.90%28.5%-0.6-10.6%招商银行招商银行23%1364%7%-45-2%2.82%30.1%-1.8-36.4%中信银行中信银行20%973%6%68-2%2.89%

59、25.4%-0.5-8.8%浦发银行浦发银行18%-1260%7%-64-6%3.83%25.0%-0.9-17.1%民生银行民生银行14%-127%9%-10-14%2.99%22.7%-1.0-11.3%兴业银行兴业银行23%-1461%7%-33-9%2.15%30.2%-2.8-24.5%平安银行平安银行21%28113%9%912%0.77%30.4%-0.4-31.0%光大银行光大银行17%2039%5%-97-17%2.56%22.0%-1.0-9.6%华夏银行华夏银行14%1425%5%-138-25%0.62%18.7%-0.7-8.1%浙商银行浙商银行7%578%12%94

60、3%0.90%18.7%-0.6-16.9%北京银行北京银行19%-511%6%-146-29%-25.4%-2.8-11.0%上海银行上海银行13%4511%11%-201-21%2.89%23.2%-2.3-14.8%江苏银行江苏银行16%93%6%41-7%1.70%22.1%-1.8-2.8%宁波银行宁波银行5%7732%4%247%0.87%8.5%-0.1-34%南京银行南京银行9%176%4%4213%1.01%13.5%-1.2-1%杭州银行杭州银行13%3912%6%27-2%3.46%19.2%-1.3-19%长沙银行长沙银行15%247%3%2-10%-18.3%-1.0

61、-19%贵阳银行贵阳银行7%1212%8%2420%-15.1%0.5-10%成都银行成都银行19%212%7%7729%2.70%25.7%-2.4-18%郑州银行郑州银行13%-111%10%-12-4%-23.1%-3.0-15%重庆银行重庆银行13%-20%3%-6-15%-15.9%-1.3-17%青岛银行青岛银行18%96%9%328%-26.9%-0.7-15%兰州银行兰州银行15%128%9%-8-4%-23.2%-0.1-24%苏州银行苏州银行14%139%4%1628%5.58%18.0%-0.813%西安银行西安银行13%-40%5%-5-20%-18.3%-1.0-11

62、%厦门银行厦门银行17%-132%4%2-23%-20.8%-1.7-14%齐鲁银行齐鲁银行18%2614%3%-14-15%1.71%21.3%-1.9-17%无锡银行无锡银行14%08%1%0-12%-14.7%-0.8-14%苏农银行苏农银行9%714%2%629%-11.1%0.4-12%沪农商行沪农商行18%-24-16%-66-34.3%-2.7-15%渝农商行渝农商行16%-160%1%-1-17%-16.8%-1.3-6%青农商行青农商行13%01%11%-29-17%1.80%24.6%-2.3-17%紫金银行紫金银行-5%48%-12%张家港行张家港行10%412%1%19

63、%-10.5%-0.5-16%常熟银行常熟银行8%110%1%453%-8.5%-0.9-9%瑞丰银行瑞丰银行18%-6-6%1%594%-18.6%-2.0-24%江阴银行江阴银行11%-17%0%142%-10.9%-1.0-18%涉房贷涉房贷款超标款超标按揭贷按揭贷款超标款超标区间涨跌幅区间涨跌幅（0701-（0701-1031）1031）股份行股份行城商行城商行农商行农商行银行名称银行名称按揭贷款按揭贷款对公房地产贷款对公房地产贷款银行类型银行类型国有行国有行涉房贷款涉房贷款占比占比较年初变较年初变（pct）（pct）行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 0

64、6 日日 15|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 表 3：2022 年 11 月以来重要涉房政策梳理 时间时间 部门部门 会议会议/政策文件政策文件 具体内容具体内容 2022/11/8 交易商协会“第二支箭”延期并扩容 支持民营企业债券融资 在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约 2500 亿元民营企业债券融资，后续可视情

65、况进一步扩容。2022/11/14 央行、银保监会、住建部 关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知 允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。2022/11/23 央行、银保监会 关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展的通知（一）稳定房地产开发贷款投放；（二）支持个人住房贷款合理需求；（三）稳定建筑企业信贷投放；（四）支持开发贷款；（五）保持债券融资基本稳定；（六）保持信托等资管产品融资稳定；（七）支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；（八）鼓励金融机构提供配套融

66、资支持；（九）做好房地产项目并购金融支持；（十）积极探索市场化支持方式；（十一）鼓励依法自主协商延期还本付息；（十二）切实保护延期贷款的个人征信权益；（十三）延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；（十四）阶段性优化房地产项目并购融资政策；（十五）优化住房租赁信贷服务；（十六）拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。2022/11/23 交易商协会“第二支箭”扩容首批民营房企落地 中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行 20 亿元、15 亿元、12 亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增

67、信发债服务。2022/11/28 证监会 股权融资方面调整优化 5 项措施 一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资；三、调整完善房地产企业境外市场上市政策；四、进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用；五、积极发挥私募股权投资基金作用。2023/1/5 央行、银保监会 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制 自 2022 年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续内新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 3 个月均下

68、降的城市个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。资料来源：央行，银保监会，证监会，银行间交易商协会，西部证券研发中心 23 年年政策的重要发力点政策的重要发力点或或在需求侧在需求侧，改观居民，改观居民收入预期，收入预期，提高提高居民加杠杆意愿居民加杠杆意愿。2022 年居民房贷利率大幅下降，年初以来 5 年期 LPR 累计下调 3 次共调降 35BP，根据贝壳研究院的监测数据，2022 年 12 月（截至 20 日）全国首套房平均房贷利率为 4.09%，较年

69、初下降约 130BP。但价格政策对房地产销售的改善却收效甚微，根据中指研究院统计，2022 年TOP100 房企销售额同比下降 41.3%，各阵营房企销售额均有所下滑，其中，TOP10 房企销售额均值为 3107.7 亿元，较上年下降 33.1；TOP11-30 房企销售额均值为 1035.0 亿元，较上年下降 45.5；TOP31-50 房企及 TOP51-100 房企销售额均值分别为 519.4 亿元和276.1 亿元，同比分别下降 50.2和 42.6。图 22：个人住房贷款利率情况 图 23：2022 年各阵营房企销售额均有所下滑 资料来源：Wind，贝壳研究院，西部证券研发中心 注：

70、2022 年 4 月-9 月首套平均房贷利率和全国二套房贷平均利率口径为“贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率、二套利率”，其他为融 360统计数据 资料来源：中指研究院，西部证券研发中心 4.094.914.30 3.54.04.55.05.56.---------12首套平均房贷利率（%）全国二套房贷平均利率（%）LPR:5年（%）-60%-50

71、%-40%-30%-20%-10%0%05000250030003500TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100销售额均值（亿元）同比增长率 行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 16|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 图 24：2022 年 TOPP100 房企销售总额大幅下滑 资料来源：中指研究院，西部证券研发中心 超额储蓄超额储蓄现象现象值得值得关注，关注，2022 年年居民更愿意存钱了。居民更愿意存钱了。2022 年在居民收入预期悲观，消费场景缺位，地产销售低迷，债券市场调整等诸多因素影响下，住

72、户部门风险偏好明显收敛，资产负债表收缩，资金以存款形式回流银行表内，居民超额储蓄现象突出，且存在明显的存款定期化趋势。2022 年居民存款新增 20.34 万亿，较 2021 年多增 5.06 万亿，其中新增定期存款 10.33 万亿，2022 年末个人定期存款占比提升至 29.83%。图 25：2022 年新增个人存款明显高于往年 图 26：居民定期存款占比提升 资料来源：人民银行，西部证券研发中心 资料来源：人民银行，西部证券研发中心 政策提振楼市信心，政策提振楼市信心，2023 年居民超储或向房地产释放。年居民超储或向房地产释放。伴随疫情对经济的影响逐渐消退，经济基本面的改善将带动居民部

73、分预防性储蓄的释放，而住房资产一直以来都是居民资产配置的主要方向，近年来住房资产占居民资产的比例维持在 40%左右。目前制约购房需求的因素主要源于居民对于交付问题的担忧及房价的悲观预期，伴随房地产销售端刺激政策的出台以及“保交楼”的稳妥推进，居民对于楼市悲观预期有望得到修正，推动超额储蓄部分流向房地产行业。-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%02000040000600008000000022TOP100销售总额（亿元）增速（右轴）0500000200000250000201620172

74、00212022新增个人存款（亿元）20%22%24%26%28%30%32%0200004000060000800000200022新增个人定期存款（亿元）定期存款占比（余额口径，右轴）行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 17|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 图 27：居民资金配置结构 资料来源：Wind，西部证券研发中心“三支箭”政策“三支箭”政策组合落地效果组合落地效果跟踪跟踪：政策驱动银行授信密集落地，需关注实际信贷执行情况。政策驱动银行授信密集

75、落地，需关注实际信贷执行情况。据中指研究院统计，自金融 16条发布以来，截至 1 月 9 日，至少已有 105 家银行向 188 家房企提供授信，总额度约 5.5万亿。在政策推动下，银行对房企授信范围不断扩大，一方面，授信银行从国股行拓展至城农商行，另一方面，获得银行授信的民营房企数量不断增多，2023 年银行涉房信用有望迎来拐点，但授信额度为银行对房企放贷的最高上限，仍需关注信贷实际执行情况，从获得授信银行数量来看，万科、美的置业、碧桂园等头部民营企业以及中海、绿城等央企授信银行家数最多，反映目前商业银行介入房地产行业仍持谨慎态度。图 28：房企获得授信银行家数 资料来源：中指研究院，西部证

76、券研发中心（数据截至 2022 年 12 月 13 日）“第二支箭”延期扩容支持下，地产信用债融资边际修复。“第二支箭”延期扩容支持下，地产信用债融资边际修复。根据交易商协会和上市房企公司公告的不完全统计，截至 1 月 31 日，已有 7 家房企披露申请“第二支箭”储架式注册发行，合计额度达 1150 亿元。2022 年 12 月以来，美的、金辉、碧桂园及新城加速推进中债增担保下的中期票据发行，优质民企合理融资需求得到有序支持。伴随交易商协会支持民营房企债券融资，在 12 月债券市场大幅调整的背景下，地产债发行规模仍实现明显回温，2022 年 12 月地产债的净融资额已扭转自 2022 年 7

77、 月以来的负增趋势，净融资额达到 201.58 亿元，同时在“第二支箭”支持下，2022 年 12 月民营房企发债规模明显回45.2%44.4%43.0%40.8%39.3%39.9%40.5%39.2%41.0%40.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2000019其他资产保险准备金股票及股权证券投资基金贷款债券存款汽车住房资产0246810121416万科美的置业碧桂园龙湖华宇集团滨江金地海成集团建业集团旭辉大华新城控股新希望地产宝龙地产金辉仁恒置地香港置地合生创展绿城中国中国海外发展华润

78、置地招商蛇口保利发展大悦城中国金茂华侨城越秀华发建发首开股份民企央企地方国企授信银行数（家）行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 18|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 升，12 月当月民营房企发行债券规模共 84.3 亿元，为 2022 年以来单月发行规模最大值。表 4：11 月以来“第二支箭”意向发行额度 意向发行人意向发行人 时间时间 意向发行额度（亿元）意向发行额度（亿元）龙湖集团 2023-11-10 200 美的置业 2023-11-15 150 新城控股 2023-11-17 150 金地集团 2023-11-22 150 万科

79、2023-11-22 150 旭辉控股集团 2023-11-25 150 碧桂园 2023-01-31 200 资料来源：交易商协会，公司公告，西部证券研发中心 图 29：2022 年 12 月房地产信用债净融资额为正 资料来源：Wind，西部证券研发中心 图 30：各类型房地产企业发债情况 资料来源：Wind，西部证券研发中心-1000-800-600-6008-------02202

80、2-----112022-12总发行量(亿元)到期偿还量(亿元)净融资额(亿元)005006007------------12民企地方国企央企 行业专题报告|银行

81、 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 19|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 表 5：2022 年 12 月以来房企“第二支箭”落地情况 发行人发行人 证券简称证券简称 上市日期上市日期 发行额度发行额度（亿元）（亿元）票面利率（票面利率（%）美的置业 22 美的置业 MTN004 2022-12-06 15 2.99 金辉集团 22 金辉集团 MTN001 2022-12-06 12 4.00 龙湖集团 22 龙湖拓展 MTN002 2022-12-01 20 3.00 新城控股 22 新城控股 MTN003 2022-12-13 20 4.30 碧桂园 22

82、 碧桂园 MTN002 2022-12-27 10 4.30 五新实业 23 五新实业 MTN001 2023-01-16 10 4.20 中骏集团 23 中骏集团 MTN001 2023-01-20 15 4.10 雅乐居 23 雅居乐 MTN001 2023-01-20 12 4.70 广州合景 23 广州合景 MTN001 2023-01-31 7 4.50 资料来源：Wind，西部证券研发中心 第三支箭：第三支箭：A 股上市房企股上市房企重启重启再融资。再融资。2022 年 11 月 28 日，证监会新闻发言人透露在上市房企股权融资方面调整优化 5 项措施，“第三支箭”股权融资正式落地

83、，明确恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。12 月，证监会指出“允许符合条件的房企借壳已上市房企”。此前部分房企已宣布拟配股筹资，预计后续相关配套政策将持续推出和完善。表 6：“第三支箭”部分房企股权融资进展情况 房企房企 时间时间 融资额度融资额度 房企房企 时间时间 融资额度融资额度 碧桂园 2022/11/15 38.72 亿港元 嘉凯城 2022/12/6 10.25 亿元 2022/12/7 48.06 亿港元 外高桥 2022/12/6 未确定 雅居乐 2022/11/16 7.8 亿港元 华发 2022/12/6 不超过 60 亿元 北新路桥

84、2022/11/30 未确定 绿地控股 2022/12/7 未确定 福星股份 2022/11/30 未确定 迪马股份 2022/12/8 未确定 2022/12/6 13.4 亿元 格力地产 2022/12/8 超过 8 亿元 世茂股份 2022/11/30 未确定 中华企业 2022/12/9 未确定 建发国际 2022/11/30 8 亿港元 新城发展 2022/12/12 19.43 亿港元 大名城 2022/11/30 未确定 西藏城投 2022/12/13 未确定 2022/12/9 不超过 30 亿元 德信中国 2022/12/13 2.361 亿港元 新湖中宝 2022/11/3

85、0 未确定 中原建业 2022/12/16 2.75 亿港元 天地源 2022/12/2 未确定 合景泰富 2022/12/18 4.67 亿港元 陆家嘴 2022/12/2 未确定 旭辉 2022/12/20 9.46 亿港元 2022/12/15 未确定 三湘印象 2022/12/20 不超过 16 亿元 华夏幸福 2022/12/2 未确定 荣盛发展 2022/12/21 不超过 30 亿元 金科 2022/12/5 未确定 新黄浦 2022/12/22 未确定 招商蛇口 2022/12/5 未确定 资料来源：Wind，中指研究院，西部证券研发中心 因城施策因城施策，首套首套房贷利率变房

86、贷利率变阶段性阶段性政策为长期机制。政策为长期机制。1 月 5 日，央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。新政策实质上是将 2022 年 9 月阶段性的政策变为长期机制，根据国家统计局公布的 70 个城市情况，目前已有 38 个城市符合条件。行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 20|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 表 7：2023 年 1 月，首套房利率调整机制城市名单(70 城中有 38 座城市符合条件）首套房

87、利率调整机制城市名单首套房利率调整机制城市名单(70(70 城中有城中有 3838 座城市符合条件）座城市符合条件）类型类型 城市城市 是否符合是否符合 新建商品房住宅价格指数：同比（新建商品房住宅价格指数：同比（%）新建商品房住宅价格指数：环比（新建商品房住宅价格指数：环比（%）20222022-1111 20222022-1010 20222022-0909 20222022-1111 20222022-1010 20222022-0909 一线一线 深圳深圳 不符合不符合 0.0 0.5 0.9 -0.5 -0.7 -0.5 广州广州 不符合不符合 0.2 0.2 0.1 -0.5 -0

88、.3 -0.3 上海上海 不符合不符合 4.0 4.0 3.8 0.3 0.3 0.2 北京北京 不符合不符合 5.7 5.9 6.1 0.1 0.4 0.2 新一线新一线 武汉武汉 符合符合 -5.8 -6.4 -6.1 -0.2 -0.6 -0.9 郑州郑州 符合符合 -3.6 -3.8 -3.8 -0.4 -0.5 -0.3 青岛青岛 不符合不符合 0.2 0.1 0.1 -0.2 -0.2 -0.1 南京南京 不符合不符合 0.6 -0.1 0.3 0.3 -0.5 -0.4 重庆重庆 不符合不符合 0.7 0.8 1.4 -0.3 -0.6 0.3 宁波宁波 不符合不符合 1.2 0

89、.9 0.4 0.1 0.4 0.2 西安西安 不符合不符合 1.4 1.8 2.5 -0.3 -0.3 -0.5 合肥合肥 不符合不符合 1.9 1.5 0.7 0.1 0.6 0.7 长沙长沙 不符合不符合 3.0 2.7 2.7 0.5 0.2 0.1 杭州杭州 不符合不符合 6.6 6.4 6.5 0.7 0.3 0.4 成都成都 不符合不符合 8.0 7.2 6.2 0.5 0.3 0.7 二线二线 哈尔滨哈尔滨 符合符合 -8.0 -7.8 -7.5 -0.9 -0.6 -0.8 兰州兰州 符合符合 -5.5 -5.8 -5.5 -0.1 -0.4 -0.9 沈阳沈阳 符合符合 -

90、5.1 -4.8 -4.5 -0.7 -0.6 -0.3 太原太原 符合符合 -4.9 -4.7 -4.5 -0.7 -0.4 -0.6 大连大连 符合符合 -4.9 -4.6 -3.7 -0.5 -1.2 -0.5 天津天津 符合符合 -4.0 -4.1 -4.3 -0.6 -0.3 -0.2 厦门厦门 符合符合 -3.6 -3.9 -3.0 -0.2 -0.7 -0.3 长春长春 符合符合 -3.5 -3.1 -2.3 -0.8 -0.7 -0.7 石家庄石家庄 符合符合 -3.2 -4.1 -4.4 -0.2 -0.7 -0.3 福州福州 符合符合 -2.0 -2.1 -1.8 -0.3

91、 -0.5 -0.7 呼和浩特呼和浩特 不符合不符合 -1.8 -2.3 -2.7 0.0 0.0 0.1 南昌南昌 不符合不符合 1.9 1.5 1.2 -0.1 -0.1 0.3 济南济南 不符合不符合 2.0 1.5 0.9 -0.1 0.1 0.3 三线三线 北海北海 符合符合 -10.6 -10.7 -10.3 -0.4 -0.7 -0.6 湛江湛江 符合符合 -8.8 -8.7 -8.8 -0.5 -0.6 -0.9 岳阳岳阳 符合符合 -8.0 -7.4 -7.3 -0.4 -0.8 -0.7 秦皇岛秦皇岛 符合符合 -6.3 -6.4 -6.5 -0.3 -0.7 -0.7 温

92、州温州 符合符合 -5.8 -5.1 -4.4 -0.8 -0.7 -0.9 常德常德 符合符合 -5.7 -5.6 -5.7 -0.3 -0.5 -0.4 襄阳襄阳 符合符合 -5.3 -5.4 -5.5 -0.5 -0.1 -0.2 宜昌宜昌 符合符合 -5.1 -5.1 -4.5 -0.2 -0.9 -0.7 洛阳洛阳 符合符合 -5.0 -4.8 -4.0 -0.4 -0.7 -0.4 丹东丹东 符合符合 -4.9 -5.0 -4.8 -0.1 -0.1 -0.5 济宁济宁 符合符合 -4.9 -4.2 -3.7 -1.1 -0.6 -0.1 行业专题报告|银行 西部证券西部证券 20

93、23 年年 02 月月 06 日日 21|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 扬州扬州 符合符合 -3.9 -4.4 -4.4 -0.2 -0.4 -0.5 桂林桂林 符合符合 -3.8 -3.5 -3.9 -0.8 -0.3 -0.4 南宁南宁 符合符合 -3.5 -3.0 -2.5 -0.6 -1.0 -0.6 韶关韶关 符合符合 -3.5 -3.0 -3.7 -0.7 -0.3 -0.4 锦州锦州 符合符合 -3.3 -3.6 -2.4 -0.2 -0.9 -0.3 吉林吉林 符合符合 -3.3 -3.2 -3.2 -0.5 -0.3 -0.6 牡丹江牡丹江 符合符合 -3.3

94、-2.9 -2.3 -1.0 -1.1 -0.1 九江九江 符合符合 -3.1 -3.2 -3.1 -0.3 -0.4 -0.1 平顶山平顶山 符合符合 -2.9 -3.0 -2.4 -0.2 -0.3 -0.2 蚌埠蚌埠 符合符合 -2.8 -2.5 -2.6 -0.6 -0.1 -0.2 惠州惠州 符合符合 -2.4 -2.1 -2.0 -0.2 -0.7 -0.3 金华金华 符合符合 -1.9 -1.7 -1.3 -0.5 -0.6 -0.6 唐山唐山 符合符合 -1.3 -0.8 -1.4 -0.7 -0.2 -0.4 无锡无锡 符合符合 -1.2 -1.2 -0.4 -0.3 -0.

95、8 -0.4 徐州徐州 符合符合 -1.1 -0.8 -0.5 -0.5 -0.5 -0.1 昆明昆明 不符合不符合 -2.5 -2.7 -2.7 0.2 -0.8 -0.6 包头包头 不符合不符合 -4.7 -4.8 -5.1 -0.3 0.0 -0.7 大理大理 不符合不符合 -4.7 -5.7 -6.0 0.1 -0.5 0.4 安庆安庆 不符合不符合 -4.6 -4.7 -4.9 -0.1 0.1 -0.5 泉州泉州 不符合不符合 -4.5 -5.4 -5.0 0.5 -0.6 -0.7 西宁西宁 不符合不符合 -4.3 -4.7 -4.5 0.0 -0.6 -0.3 泸州泸州 不符合

96、不符合 -4.0 -5.1 -5.7 0.4 -0.3 -0.1 南充南充 不符合不符合 -3.6 -4.7 -6.2 0.5 1.0 -0.5 烟台烟台 不符合不符合 -2.1 -2.7 -2.9 0.3 -0.2 -0.3 贵阳贵阳 不符合不符合 -1.6 -2.0 -2.0 -0.8 -0.4 0.0 遵义遵义 不符合不符合 -0.7 -1.5 -1.4 0.3 -0.6 0.2 三亚三亚 不符合不符合 -0.5 0.1 1.0 0.2 -0.1 -0.3 赣州赣州 不符合不符合 0.6 0.9 1.2 -0.4 -0.6 0.2 海口海口 不符合不符合 0.8 0.5 0.6 -0.2

97、 -0.1 0.2 乌鲁木齐乌鲁木齐 不符合不符合 1.7 1.2 1.1 0.0 -0.2 -0.3 银川银川 不符合不符合 1.8 2.7 3.5 -0.7 -0.2 -0.1 资料来源：Wind，西部证券研发中心 3.2“稳地产”之风险“稳地产”之风险：托托而不举，有效化险而不举，有效化险 222Q4 地产信用债违约规模和比例下行。地产信用债违约规模和比例下行。2022 年以来，受地产风险发酵影响，各类金融机构介入房地产行业融资均持谨慎态度，房地产行业信贷、债券、非标等融资渠道持续受限，高杠杆民营房企现金流承压，叠加销售端需求低迷造血能力不足，2022 年以来房企信用债违约事件频出。伴随

98、 11 月中旬以来地产支持政策的超预期宽松，尤其是房地产信贷、债券、股权融资政策的全面宽松，房企融资环境出现明显回温，22Q4 地产信用债违约规模和违约比例均出现了明显的下行。行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 22|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 图 31：2022 年房企违约情况 图 32：2022 年房企信用债违约比例 资料来源：Wind，西部证券研发中心 资料来源：Wind，西部证券研发中心 表 8：2019-2022 部分出现债务违约/展期房企银行授信情况统计 2019 2020 2021 2022H1 单位：亿元单位：亿元 授信

99、额授信额度度 已使用已使用额度额度 未使用未使用额度额度 授信额授信额度度 已使用已使用额度额度 未使用未使用额度额度 授信额授信额度度 已使用已使用额度额度 未使用未使用额度额度 授信额授信额度度 已使用已使用额度额度 未使用未使用额度额度 恒大集团恒大集团 5019 2405 2614 4829 1827 3002 绿地绿地控股控股 4135 1796 2339 4150 1872 2278 4191 1724 2467 华夏华夏幸福幸福 3354 677 2677 融创中国融创中国 3248 2091 1158 3305 1701 1603 正荣正荣地产地产 1392 506 886 2

100、957 540 2417 1075 526 549 金地集团金地集团 2028 643 1385 2373 749 1624 2467 878 1589 旭辉旭辉控股控股 2004 809 1195 2129 587 1541 2094 538 1556 2130 612 1518 金科地产金科地产 2022 721 1301 2073 615 1458 1214 451 763 中南中南建设建设 1564 387 1176 1725 413 1312 1880 489 1391 1925 330 1595 广州富力广州富力 1970 771 1200 2168 791 1377 1781 6

101、36 1145 福建福建阳光集团阳光集团 1293 768 526 1497 854 644 1425 746 679 佳兆业集团佳兆业集团 1400 285 1115 融信融信中国中国 1330 301 1029 1328 375 953 1257 554 703 泰禾集团泰禾集团 1284 260 1025 阳光城阳光城 1078 604 475 1177 629 549 1153 624 530 奥园奥园地产地产 770 328 442 1163 274 889 宝龙地产宝龙地产 657 259 398 973 299 674 1075 389 685 融侨融侨集团集团 884 308

102、576 974 239 735 974 129 845 当代节能置业当代节能置业 1175 115 1060 962 130 832 荣盛荣盛地产地产 885 376 509 932 412 520 943 304 639 龙光控股龙光控股 697 279 418 803 333 471 903 424 480 俊发俊发集团集团 560 326 234 644 345 298 532 280 252 05003003504000510152025----082022-0

103、-112022-12实质违约及展期数量（家）房企违约债券规模（亿元）0.0%0.4%0.8%1.2%1.6%2.0%------12房企违约比例（%）行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 23|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 重庆协信远创重庆协信远创 626 311 315 新力新力地产地产 369 159 210 556 165 391 586 189 397 世贸集

104、团世贸集团 300 80 220 540 224 306 厦门厦门禹洲鸿图禹洲鸿图 443 107 336 467 315 152 306 92 214 花样年集团花样年集团 404 64 340 420 195 224 佳源佳源创盛控股创盛控股 619 143 477 624 127 498 622 103 519 346 70 276 鑫鑫苑苑(中国中国)置业置业 366 183 183 263 99 164 314 123 191 大发地产大发地产 250 134 116 广西广西万通地产万通地产 168 44 124 188 57 131 188 55 133 北京鸿坤伟业北京鸿坤伟业

105、 133 103 30 125 96 29 资料来源：Wind，公司债券募集说明书、跟踪评级报告、财务报告，西部证券研发中心 3.3“低估值”“低估值”的的修复修复：地产视角地产视角看看2023年年银行经营银行经营 涉房敞口：涉房敞口：全口径的涉房业务包括担险与非担险业务：1）对于表内授信，银行需承担信用风险（担险），主要包括实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等；2）对于表外融资，银行不承担信用风险（非担险），主要包括房地产相关净值型理财、委托贷款、合作机构主动管理的代销信托、主承销债务融资工具等。表内外涉房敞口均持续压降。表内外涉房敞口均持续压降。42 家上市银行当中，部分股份制银行

106、自 20 年起较为详尽的披露了涉房业务的规模与结构。从股份行披露数据来看，2020 年以来全口径涉房业务/总资产比例整体压降。其中担险资产以对公房地产贷款为主，多聚焦名单内优质房企客户，且抵押物充足；非担险资产中主要为债券承销、代销信托等，其中平安银行非担险资产中代销信托及基金占比维持在 40%以上，2022 年三季度末代销信托及基金规模压降至 452亿元，较 2021 年初下降了 34.40%图 33：兴业银行非担险涉房资产结构 图 34：平安银行涉房非担险资产中代销信托及基金占比情况 资料来源：公司公告，西部证券研发中心 资料来源：公司公告，西部证券研发中心 557.55536.63471

107、.85510.64271.11164.240%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%202122H1理财代销业务理财资金投资债券承销0%10%20%30%40%50%60%00500600700800202122Q122H122Q3代销信托及基金（亿元）占非担险资产比例（右轴）行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 24|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 表 9：部分股份行涉房资产统计（亿元）年份年份 银行银行名称名称 承担信用风险的对承担信用风险的对公房地产余额公房地产余额 不承担信用风险的不承担信

108、用风险的对公房地产余额对公房地产余额 不承担占比不承担占比 全口径合计全口径合计 全口径涉房资产全口径涉房资产/资资产总额产总额 2020 招商 4943 5191 51.20%10133 12.12%中信 4347 1520 25.90%5867 7.81%民生 5904 1146 16.30%7050 15.78%2021 招商 5115 4121 44.60%9236 9.99%兴业 5321 1301 19.60%6621 7.70%中信 3977 1211 23.30%5188 6.45%民生 4734 876 15.60%5610 8.07%平安 3411 1207 26.10%4

109、618 9.38%2022 招商 4937 3164 39.06%8101 8.33%兴业 5278 1212 18.68%6490 7.22%中信 3987 553 12.18%4540 5.48%民生 4544 841 15.62%5385 7.36%平安 3414 1092 24.23%4506 8.82%资料来源：公司公告，西部证券研发中心 风险：风险：政策持续宽松政策持续宽松+涉房敞口压降，银行涉房风险缓释。涉房敞口压降，银行涉房风险缓释。2022 年三季度以来，“保交楼”专项借款，重启 PSL 工具，地产融资“三箭齐发”，以及保函置换预售监管资金等地产宽松政策频出，多维度利好房企现

110、金流改善，增强房地产企业偿债能力。一方面，伴随商业银行加大房企融资支持力度，叠加楼市销售端政策加码提振居民购房意愿，房地产企业现金流有望回暖，利好银行风险缓释；另一方面，上市银行对公房地产风险敞口不断收缩，涉房不良生成趋缓。三季度末平安银行对公房地产贷款不良率已现明显改观，对公房地产不良率环比下降 5BP 至 0.72%。展望下阶段，地产宽松政策的效果将逐渐体现，同时银行自身严格地产项目准入，强化贷后管理跟踪以及合理预判和处置涉房不良资产，预期涉房风险将持续缓释。表 10：22Q3 平安银行对公房地产贷款不良率环比下降 2021 22Q1 22H1 22Q3 环比环比 担险房地产资产 3411

111、 3455 3414 3,353-1.78%占总资产比例 6.93%6.75%6.68%6.45%-0.23pct 房地产贷款 2889 2928 2980 2,940-1.36%占总贷款比例 9.40%9.28%9.24%8.90%-0.34pct 不良率 0.22%0.45%0.77%0.72%下降0.05pct 非担险涉房资产 1207 1199 1092 1,054-3.52%占 AUM 比例 3.79%3.57%3.14%2.98%-0.16pct 代销信托及基金 689 610 526 452-14.03%资料来源：公司公告，西部证券研发中心 表 11：上市银行对公房地产不良率多有

112、抬头 银行名称 22H1 2021 较 2021 年末变化（pct）是否上行 较 2020 年末变化（pct）是否上行 工商银行 5.47%4.79%0.68 3.16 建设银行 2.98%1.85%1.13 1.67 行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 25|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 农业银行 3.97%3.39%0.58 2.16 中国银行 5.67%5.05%0.62 0.99 邮储银行 1.01%0.02%0.99 0.99 交通银行 1.90%1.25%0.65 0.55 招商银行 2.82%1.41%1.41 2.52 中

113、信银行 2.89%3.63%-0.74 -0.46 浦发银行 3.83%2.75%1.08 1.76 民生银行 2.99%2.66%0.34 2.30 兴业银行 2.15%1.08%1.07 1.23 平安银行 0.77%0.22%0.55 0.56 光大银行 2.56%1.23%1.32 1.83 华夏银行 0.62%0.66%-0.04 0.61 浙商银行 0.90%0.62%0.28 0.82 上海银行 2.89%3.05%-0.16 0.50 江苏银行 1.70%1.47%0.22 1.65 齐鲁银行 1.71%1.45%0.27 0.34 成都银行 2.70%1.18%1.52 2.

114、69 宁波银行 0.87%0.93%-0.06 -1.92 南京银行 1.01%0.09%0.91 -0.35 杭州银行 3.46%3.78%-0.32 1.12 苏州银行 5.58%6.65%-1.07 5.58 青农商行 1.80%3.44%-1.64 1.80 资料来源：Wind，西部证券研发中心 涉房风险拐点涉房风险拐点有望有望出现，银行股估值修复可期。出现，银行股估值修复可期。伴随房地产行业“金融 16 条”的出台，地产政策的超预期宽松催化了市场对地产信用风险改善的预期，2022 年 11 月 17 日后银行股迎来估值修复行情，银行指数 PB_LF 触底回升。预期伴随地产政策驱动力度

115、的不断加大，银行涉房风险有望迎来拐点，市场预期兑现过程中，银行股估值修复可期。图 35：银行估值底部回升 资料来源：Wind，西部证券研发中心 0.400.500.600.700.800.902023-02-032023-01-032022-12-072022-11-112022-10-182022-09-152022-08-192022-07-262022-06-302022-06-062022-05-102022-04-112022-03-142022-02-162022-01-142021-12-202021-11-242021-10-292021-09-282021-08-312021

116、-08-052021-07-122021-06-162021-05-202021-04-212021-03-252021-03-012021-01-272020-12-312020-12-072020-11-112020-10-162020-09-142020-08-192020-07-242020-06-302020-06-022020-05-072020-04-082020-03-122020-02-17市净率(LF)行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 26|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 四、四、投资建议：修复逻辑强化投资建议：修复逻

117、辑强化，关注弹性标的，关注弹性标的 中央经济工作会议定调扩内需、稳增长、防风险，22 年银行业经营面临的“三重压力”：信贷需求不足、息差收窄、房地产风险释放，有望在经营环境上得到全面改善，疫后复苏+地产修复或将继续助推银行板块估值修复。信贷：信贷：展望 2023 年，中央经济工作会议强调“引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展等领域支持力度”，我们认为普惠小微、科创金融、绿色信贷、高端制造业仍会是信贷重点发力方向。两大稳增长的重要抓手：基建，仍然会承担比较重的责任，预计23 年相关的政策性金融工具会进一步加码；房地产，会议在“着力扩大国内需求部分”提到了“支持刚性和改善型住房需求”，明

118、年可以期待更多的需求侧政策落地生效。按揭贷款的需求有望企稳，开发贷款也有望延续恢复性增长。息差：息差：总体判断逐渐企稳，重定价压力集中反映在 23 年上半年，资产收益率随着需求回暖或企稳回升，存款挂牌利率改革的效果还会释放，存款定期化现象有望缓解。风险：风险：重点关注房地产、地方政府融资平台等风险。“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，房地产风险有望在明年得到缓释，减轻银行系统的资产质量压力。投资建议：投资建议：主线一“抢抓修复”，受经济预期悲观和房地产风险冲击比较大的优质股份行，向上修复弹性高，建议关注平安、平安、招行招行、兴业兴业；主线二 高业绩景气度的区域性银行，建议关注宁

119、波、江苏、成都、杭州、苏州宁波、江苏、成都、杭州、苏州。宁波银行：宁波银行：坚守差异化定位，Q3 收息业务动能强劲，同比高增 17.09%、多元化利润中心支撑非息收入占比同比上行 2.12pct，营收、净利保持双位数增长；单季息差环比上行0.4pct 至 2.21%，经营贷等个贷需求复苏，量价双优优势彰显；对公聚焦制造业与小微，严守审慎经营底线，规模扩增同时，资产质量仍为行业标杆。高 ROE 维持行业领先，有望持续支撑较高 PB。平安银行：平安银行：集团金融优势突出，零售业务模式领先，财富管理进阶国内第一梯队，Q3 私行和财富客户数增幅均15%。涉房风险边际缓释，表内外涉房敞口和对公房地产不良

120、率均维持下降态势。业绩稳健增长，前三季度归母净利润增速环比提升至 25.82%。前期平安银行估值受地产拖累影响大，目前仅 0.76x，伴随“稳地产”政策成效逐渐显现，其估值修复弹性最大。江苏银行：江苏银行：深耕金融沃土江苏，重点聚焦高端制造小微优质客群，长期分享江苏省经济增长红利；零售禀赋逐渐兑现，零售 AUM 达 1.08 万亿，为上市城商行第一；资产质量持续向优，不良率 7 年连降，Q3 已降至 0.96%。转债转股在即，补充资本助力高扩张。前三季度归母净利润同比+31.3%，2021 年中报以来连续六个季度维持 25%以上高增速，靓丽业绩可持续性强。目前江苏银行估值仅 0.66xPB，对

121、标成都（1.02x）、杭州（0.96x），在优质城商行中极具投资性价比。五、五、风险提示风险提示 市场风险：市场风险：经济增速不及预期，企业和居民部门贷款需求疲弱，“宽信用”之路受阻，导致商业银行信贷放量不及预期，净利息收入增速下滑；银行业信用风险，如不良生成率大 行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 27|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 幅上行，对不良贷款处置形成压力，因此商业银行加大拨备计提，对净利润增速形成拖累；资产端利率持续下滑，叠加存款端利率下降空间有限，商业银行净息差持续承压；其他风险如流动性风险等。政策风险：政策风险：金融供给侧

122、结构性改革，银行业监管政策趋严，比如对于银行理财产品的发行和代销加以更多限制，未取得理财公司牌照的银行将无法发行理财产品，非息收入来源将有所收窄；政策落地不及预期，如“稳地产”政策执行力度不及预期，不利于悲观经济预期修正，银行股估值修复或受阻。其他风险：其他风险：不可抗力带来的风险，例如疫情反复使得机构暂停营业，日常业务开展受到限制，增加商业银行未来发展的不确定性等。行业专题报告|银行 西部证券西部证券 2023 年年 02 月月 06 日日 28|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 西部证券西部证券投资评级说明投资评级说明 超配：超配：行业预期未来 6-12 个月内的涨幅超过市场基准

123、指数 10%以上 行业评级行业评级 中配：中配：行业预期未来 6-12 个月内的波动幅度介于市场基准指数-10%到 10%之间 低配：低配：行业预期未来 6-12 个月内的跌幅超过市场基准指数 10%以上 买入：买入：公司未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 20%以上 公司评级公司评级 增持：增持：公司未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%到 20%之间 中性：中性：公司未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数变动幅度相差-5%到 5%卖出：卖出：公司未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数大于 5%报告中所涉及的投资评级采用相对评级体系，基于报告发

124、布日后 6-12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期当地市场基准指数的市场表现预期。其中，A 股市场以沪深 300 指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普 500 指数为基准。分析师声明分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。联系地址联系地址 联系地址：联系地址：上海市浦东新区耀体路 276 号 12 层 北京市西城区月坛南街 59

125、号新华大厦 303 深圳市福田区深南大道 6008 号深圳特区报业大厦 10C 联系电话：联系电话： 免责声明免责声明 本报告由西部证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告仅供西部证券股份有限公司（以下简称“本公司”）机构客户使用。本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前，系本公司机密材料，如非收件人（或收到的电子邮件含错误信息），请立即通知发件人，及时删除该邮件及所附报告并予以保密。发送本报告的电子邮件可能含有保密信息、版权专有信息或私人信息，未经授权者请勿针对邮件内容进行任何更改或以任何方式传播、复制、转发或以其他任何形式使用，发件

126、人保留与该邮件相关的一切权利。同时本公司无法保证互联网传送本报告的及时、安全、无遗漏、无错误或无病毒，敬请谅解。本报告基于已公开的信息编制，但本公司对该等信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断，该等意见、评估及预测在出具日外无需通知即可随时更改。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。对于本公司其他专业人士（包括但不限于销售人员、交易人员）根据不同假设、研究方法、即时动态信息及市场表现，发表的与

127、本报告不一致的分析评论或交易观点，本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供投资者参考之用，并非作为购买或出售证券或其他投资标的的邀请或保证。客户不应以本报告取代其独立判断或根据本报告做出决策。该等观点、建议并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素，必要时应就法律、商业、财务、税收等方面咨

128、询专业财务顾问的意见。本公司以往相关研究报告预测与分析的准确，不预示与担保本报告及本公司今后相关研究报告的表现。对依据或者使用本报告及本公司其他相关研究报告所造成的一切后果，本公司及作者不承担任何法律责任。在法律许可的情况下，本公司可能与本报告中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，投资者应当考虑到本公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。对于本报告可能附带的其它网站地址或超级链接，本公司不对其内容负责，链接内容不构成本报告的任何部分，仅为方便客户查阅所用，浏览这些网站可能产生的费用和风险由使用者自行承担。本公司关于本报告的提示（包括但不限于本公司工作人员

129、通过电话、短信、邮件、微信、微博、博客、QQ、视频网站、百度官方贴吧、论坛、BBS）仅为研究观点的简要沟通，投资者对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“西部证券研究发展中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。如未经西部证券授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。本公司保留追究相关责任的权力。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。本公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：982242D。