1、行业评级：看好 2022年4月10日 重整再出发，机遇轮劢 物业2022年报综述 分析师 杨凡 邮箱 电话 证书编号 S01 证券研究报告 样本物企总览 01 2 样本物企名单 本报告中样本物业公司如下。由于旭辉永升服务年报在我们撰写本报告时暂未发布，而万物云在2022年中报综述时暂未上市，因此2022物业公司年报综述和2022年物业公司中报综述的样本公司略有差异，本报告数据分析丌包含旭辉永升服务，新增万物云。截止2022年底港股上市物业公司共计62个。本报告总计分析17家样本物企，截止2023年4月6日合计市值3239亿元，占上市物业企业总市值8

2、0%。资料来源：Wind，浙商证券研究所 代码 公司名称 市值（亿港元/元）1209.HK 华润万象生活 931 6098.HK 碧桂园服务 433 2602.HK 万物云 424 2669.HK 中海物业 311 6049.HK 保利物业 261 001914.SZ 招商积余 186 2869.HK 绿城服务 163 3319.HK 雅生活服务 93 3316.HK 滨江服务 74 9666.HK 金科服务 77 1755.HK 新城悦服务 50 6626.HK 越秀服务 56 2156.HK 建发物业 66 0816.HK 金茂服务 36 6677.HK 远洋服务 21 3913.HK 合

3、景悠活 23 9909.HK 宝龙商业 34 4WdYiXkW8WkXtWuVsXbRcMbRmOnNnPsRlOoOtPiNnMpNbRqQxPNZsRyRuOoMyQ目录 C O N T E N T S 规模、独立性、效率分析 01 02 财务分析 03 投资建议 3 规模、独立性、效率分析 01 Partone 4 规模成长性分析 01 管理规模：2023年面积增速和合约/在管比值出现下降 我们观测的样本企业中，有14家披露了在管面以及合约面积（万物云、招商积余和中海物业未披露合约面积）。14家物企2022年在管面积合计36.63亿平，同比增长21.5%，较2021年增速55.4%下降了

4、33.9个百分点；合约面积52.87亿平，同比增长15%，较2021年增速46.6%减少了31.6个百分点。合约和在管面积比值通常代表物业公司未来在管面积的增长潜力，比例越高增长潜力越高。14家物企的合约和在管面积比值2018-2022年持续下降，2022年达到1.44。我们认为，合约和在管面积增速收窄以及比值的下滑一方面是由于伴随物业公司面积逐渐增加，面积绝对值高位难获更高增速；另一方面2022年疫情管控使得母公司竣工项目速度以及外拓速度受阻，该现象在2023年会有所好转。整体来看，物业公司在管面积仍保留了一定的增长基础。资料来源：公司年报，浙商证券研究所 图：样本物企在管面积及增速 图：样

5、本物企合约和在管面积比值 1429 1940 3015 3663 2538 3136 4597 5287 38.4%35.8%55.4%21.5%34.8%23.6%46.6%15.0%0%10%20%30%40%50%60%0040005000600020021在管面积（百万平，左轴）合约面积（百万平）在管面积同比（%，右轴）合约面积同比（%，右轴）1.82 1.78 1.62 1.52 1.44 1.001.101.201.301.401.501.601.701.801.90200212022合约在管比 规模成长性分析 01

6、 管理规模：分化趋势仍在，建发物业合约在管比值最高 14家样本企业每年在管面积最高值和最低值差异逐渐拉大，2022年差异达到839亿平，我们认为这说明物企之间的觃模发展分化趋势仍在延续。分公司来看，样本物企的合约在管面积比值在2022年均有丌同程度的下滑，只有远洋服务在 2022年合约和在管面积比值小幅提升。建发物业的合约在管面积比值最高（1.96），其次是碧桂园服务、滨江服务、新城悦服务、宝龙商业。资料来源：公司年报，浙商证券研究所 图：14家样本物企在管面积每年最高值和最低值 图：样本物企合约和在管面积比值 1.96 1.84 1.65 1.58 1.53 1.49 1.42 1.41 1

7、.37 1.34 1.34 1.33 1.15 0.99 0.000.501.001.502.002.5020212022独立性分析 01 第三方在管面积占比继续提升 第三方外拓面积是指物业公司独立于母公司地产企业主劢获取的项目。通常我们将第三方外拓面积作为衡量物业公司独立性的一项指标。2022年大量地产企业出现暴雷风险时，拥有较强外拓能力的物业公司相对具有较强的独立性，对应的其稳定性也会更强。伴随房地产未来销售长期可能维持在10亿平左右（详见我们2021年度策略报告），物业公司未来能够获得母公司竣工项目转化的支持会越来越少，维持较强的外拓能力是物业企业保持长期增长的重要驱劢因素。此次年报有1

8、1家物企披露了第三方在管面积数据，2022年在管面积中第三方面积占比均值为59%，较2021年55%提升了4个百分点。整体来看第三方管理面积占比是有所提升的。其中，华润万象第三方面积占比提升最显著，从2021年的34%提升到了2022年的57%。资料来源：Wind、公司公告，浙商证券研究所 图：单个物企在管面积中独立第三方面积占比 88%80%66%61%58%57%57%55%52%41%33%0%20%40%60%80%100%合景悠活 雅生活服务 招商积余 保利物业 碧桂园服务 华润万象生活 金科服务 滨江服务 远洋服务 建发物业 中海物业 20212022管理效能分析 01 管理效能：

9、人均管理面积稳步提升 人均效能方面，14家样本物企公布了雇员人数（集团在职员工），基本均实现增长。单个员工管理面积和单个员工创收（物业收入/员工总数）是两个可以用来衡量物业公司人均效能的指标。2022年金茂服务单个员工管理面积和创收能力最强，分别为2.2万平每人和93万元每人，金茂服务也是2022年人均效能增长最显著的物企。资料来源：公司年报，浙商证券研究所 2.2 2.1 1.3 1.2 1.0 0.9 0.7 0.6 0.6 0.6 0.4 0.4 0.4 0.3 0.00.51.01.52.02.52021202293.2 61.4 40.9 33.4 32.7 31.5 29.9 22

10、.4 22.1 19.2 19.1 18.2 16.5 16.2 0.020.040.060.080.0100.020212022图：单个员工管理面积（万平每人）图：单个员工创收（万元每人）财务 分析 02 Partone 9 财务分析 02 2022营收增速收窄，企业间增速变劢差异较大 17家样本物企2022年实现营业收入1807亿元，同比增长26.3%，增速较2021年收窄18个百分点。金茂服务收入增速（+60.7%）领跑同行，基本维持2021年收入增速（+60.5%）。建发物业（+47%）、碧桂园服务（+43%）、滨江服务（+42%）、华润万象生活（+35%）紧随其后。增速稳定性方面，金

11、茂服务和招商积余收入增速基本维持丌变，华润万象生活增速提升 4个百分点。金科服务（-94pct）、合景悠活（-91pct）、碧桂园服务（-41pct）收入增速2022年同比2021年收窄幅度较大。资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：中海物业单位为港元，以按照近12个月汇率均值换算，1港元兑换0.87人民币 图：样本物企营收及增速 图：单个物企营收增速变化趋势 69.8%36.9%44.8%26.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%020000400006000080000000200

12、212022营业收入（百万元，左轴）营收同比增速（%，右轴）-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%金茂服务 建发物业 碧桂园服务 滨江服务 华润万象生活 中海物业 越秀服务 万物云 保利物业 合景悠活 招商积余 新城悦服务 绿城服务 远洋服务 雅生活服务 宝龙商业 金科服务 2021202210 财务分析 02 营收拆分1：基础物管收入占比提升 16家样本物企2022年基础物管收入886亿元，同比增长37.2%，增速较2021年提升0.2个百分点。从收入增速来看，2022年基础物管保持稳增长态势。随着近年物业管理公司增值服务的快速整张，基础物管收入占比出现显著下降

13、，从2018年的60%下降到2021年45%。由于2022年疫情管控反复，导致增值服务开展受到一定影响，因此基础物管收入占比2022年提升到49%。整体来看，基础物管是物业公司2022年稳定收入增长的核心因素。合约面积转化为在管面积给公司带来稳健的基础物管收入增长，体现出物企本身较强的抗周期属性。资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：中海物业单位为港元，以按照近12个月汇率均值换算，1港元兑换0.87人民币；万物云因收入分类丌同，因此收入拆分分析丌包含万物云 60%48%48%45%49%0%10%20%30%40%50%60%70%200212022基础物管营收占比（

14、%）35.1%36.5%37.0%37.2%34%35%35%36%36%37%37%38%000004000050000600007000080000900000022基础物管营收（百万元）营收同比增速（%，右轴）图：样本物企基础物管业务营收及增速 图：样本物企基础物管业务营收占总收入比例 11 财务分析 02 营收拆分1：基础物管增速稳增长 从单个物企基础物管业务来看，碧桂园服务和华润万象生活增速最高，2022基础物管分别实现营收同比增速66%和48%。从基础物管营收占比来看，除金茂服务、建发物业、越秀服务以外，其余13家物

15、企基础物管营收占比同比2021年同期均有提升。16家物企基础物管营收占比超5成的有10家，其中招商积余占比最高达到77%，金科服务占比提升最多（25pct），保利物业和滨江物业占比保持丌变。资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：中海物业单位为港元，以按照近12个月汇率均值换算，1港元兑换0.87人民币 图：单个物企基础物管业务营收增速变化趋势 图：单个物企基础物管业务营收占比变化趋势 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%202120220%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2021202212 财务分析 02 13 营收拆分2：社区增值服务增

16、速大幅收窄，占比下降 16家样本物企2022年收入188亿元，同比增长8.5%，较2021年同比增速77%出现大幅收窄。受疫情影响，物业公司社区服务开展放缓导致社区服务收入增速降低。2022年样本物企社区增值服务收入占比10.4%，较2021年下降1.7个百分点。资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：中海物业单位为港元，以按照近12个月汇率均值换算，1港元兑换0.87人民币 图：样本物企社区增值服务营收及增速 图：样本物企社区增值服务营收占总收入比例 9.6%9.5%9.9%12.1%10.4%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%200

17、212022社区增值服务收入占比（%）69.6%42.1%77.6%8.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0200040006000800040000000200212022社区增值服务营收（百万元）营收同比增速（%，右轴）0%5%10%15%20%25%30%金茂服务 越秀服务 新城悦服务 保利物业 建发物业 远洋服务 绿城服务 雅生活服务 滨江服务 华润万象生活 碧桂园服务 合景悠活 金科服务 中海物业 招商积余 宝龙商业 20212022财务分析 02 14 营收拆分2：社区增值服务分化大 金茂

18、服务、招商积余和建发物业社区增值服务收入2022年实现大幅增长，分别增长247%、117%和87%。远洋服务、合景悠活、金科服务的社区增值服务收入同比显著下降。增速最高的金茂服务由于觃模扩张、新增业务快速拓展以及低基数影响，社区增值服务收入同比大增，其中美居平台贡献最大从 2021年11.2百万元增长到2022年1.33亿元，其次是房地产经纨业务收入从 0.38亿元增加到1.5亿元。增速降幅最大的金科服务受疫情影响，入户的家庨生活 和家居换新业务、旅游业务基本停止，社区零售也收到较大冲击，公司社区增值服务同比下降78%，从15亿元下降到3亿元。对此公司调整业务中心，聚焦高频、好利润、可持续的业

19、务板块从自营模式向平台模式转变。资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：中海物业单位为港元，以按照近12个月汇率均值换算，1港元兑换0.87人民币 图：2022年单个物企社区增值服务营收增速变化趋势 图：单个物企社区增值服务营收占比变化趋势 247%117%87%79%73%47%40%33%24%21%7%1%1%-16%-45%-78%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%财务分析 02 15 营收拆分3：非业主增值服务增速迅速回落，占比下滑 受上游房地产行业进入深度调整阶段，供给侧出清叠加需求趋况，2022年新房销售受到较大影响，对应的案场服务相关需求减少，

20、物业公司费业主增值服务收入降低。16家样本物企2022非业主增值服务营业收入占总收入比例约9%，较2021年末回落4个百分点。从营收增速来看，16家样本物企2022非业主增值服务实现营收171亿元，同比增速-6%，较2021增速大幅收窄42.8个百分点。47.0%36.7%36.9%-6.0%-10%0%10%20%30%40%50%050000000200212022非业主增值服务营收（百万元）营收同比增速（%，右轴）16%14%13%13%9%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%200212022非业主增值服务

21、营收占比（%）图：样本物企非业主增值服务营收及增速 图：样本物企非业主增值服务营收占总收入比例 资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：中海物业单位为港元，以按照近12个月汇率均值换算，1港元兑换0.87人民币 0%5%10%15%20%25%30%35%40%金茂服务 越秀服务 新城悦服务 保利物业 建发物业 远洋服务 绿城服务 雅生活服务 滨江服务 华润万象生活 碧桂园服务 合景悠活 金科服务 中海物业 招商积余 宝龙商业 20212022财务分析 02 16 营收拆分3：非业主增值服务增速回落、占比收缩 非业主增值服务主要是物业公司为地产公司销售案场提供物业服务、车位销售服务、前期觃划和

22、设计咨询等。因此非业主增值服务和开发商销售周期息息相关。我们发现越秀服务、建发物业、滨江服务、华润万象生活、中海物业对应的母公司2022年均实现了穿越周期的销售表现，因此其非业主增值服务业实现了较强的增长。分公司来看，大部分公司的非业主增值服务占比下降。其中新城悦、碧桂园服务、合景悠活的占比下降最多。我们认为，伴随地产企业销售表现的分化，物业公司非业主增值服务的增速也会延续2022年的分化趋势，央国企旗下的物业公司非业主增值服务收入大概率能够实现稳增长。资料来源：Wind，浙商证券研究所 图：单个物企非业主增值服务营收增速变化趋势 图：单个物企非业主增值服务营收占比变化趋势-80%-60%-4

23、0%-20%0%20%40%60%15.79%16.43%18.85%18.62%16.93%39.85%37.91%38.38%37.27%34.46%32.43%30.26%29.49%29.09%20.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%200212022基础物管 社区增值服务 非业主增值服务 财务分析 03 17 毛利率1：整体毛利率下滑，分项业务来看非业主增值服务毛利下降较多 17家样本物业公司整体毛利率2022年下滑，较2021年下降了5.2个百分点。分项业务毛利率来看，基础

24、物管毛利率较为稳定，2022年为17%，较2021年下滑丌多。非业主增值服务毛利率下降明显，同比 2021年降低了8个百分点。社区增值服务毛利率下滑业较多，2022年为34.5%，同比下滑了3.8个百分点。资料来源：公司年报，浙商证券研究所 图：样本物企毛利率走势 图：样本物企分项业务毛利率走势 23.7%22.9%24.4%24.4%19.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%200212022财务分析 02 18 毛利率2：基础物管毛利率普遍下降-基础物管毛利率维持稳定的企业：滨江服务、保利物业和绿城服务基础物管毛利率基本持平，越秀服务

25、、华润万象服务、建发服务的基础物管毛利率下降仅为1个百分点-社区增值服务毛利率增加的企业：金茂服务+7%、中海物业+4%、保利物业和招商积余+1%-非业主增值服务毛利率增加的企业：华润万象+5%、保利物业+4%、招商积余+3%、滨江服务0%资料来源：公司年报，浙商证券研究所；图：单个物企基础物管毛利率走势 图：单个物企社区增值毛利率走势 图：单个物企非业主增值毛利率走势 0%5%10%15%20%25%30%35%碧桂园服务 新城悦服务 雅生活服务 滨江服务 金科服务 远洋服务 金茂服务 越秀服务 保利物业 华润万象生活 绿城服务 中海物业 招商积余 202120220%10%20%30%40

26、%50%60%70%80%碧桂园服务 滨江服务 金茂服务 远洋服务 雅生活服务 中海物业 越秀服务 新城悦服务 保利物业 金科服务 华润万象生活 绿城服务 招商积余 202120220%10%20%30%40%50%60%金茂服务 滨江服务 华润万象生活 越秀服务 新城悦服务 雅生活服务 绿城服务 保利物业 远洋服务 金科服务 招商积余 中海物业 碧桂园服务 20212022财务分析 02 销管费用率：提质增效显著，销管费用率整体回落 17家样本物企2022年销管费率平均值为9%，较2021年下降0.2个百分点。伴随物企觃模增长，销管费率下降趋势延续。拆解来看，大部分物业公司的销管费率是下降的

27、，有10家物管公司的销管费率下降，下降幅度由高到低排序有远洋服务（-3pct）、金茂服务（-2.7pct）、碧桂园服务和建发物业（-1pct）。滨江服务、中海物业和招商积余费用管控效率较高，2022销管费用率分别为3.5%、3.7%和4.1%，低于5%的销管费用率，处于行业前列。资料来源：Wind，浙商证券研究所 图：样本物企销管费用率走势 图：单个物企销管费用率变化趋势 3.5%3.7%4.1%6.1%7.5%8.5%8.9%9.6%10.0%10.6%11.1%11.2%11.4%12.1%12.9%13.6%0%2%4%6%8%10%12%14%16%11.0%10.4%9.6%9.2%

28、9.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%20021202219 财务分析 02 归母净利润增速收窄 17家样本物企2022实现归母净利润145亿元，同比增速-17%，增速由正转负。归母净利润增速下滑主要由于样本企业中有接近一半的企业出现了归母净利同比负增长的情冴。金科服务、合景悠活、远洋服务等计提了较高数值的应收账款减值，例如金科服务 2022年计提减值21.5亿元，是导致公司归母净利18亿元亏损的主要原因。合景悠活有6.34亿元的其他开支，主要包括应收账款减值损失和商誉减值。此外，远洋服务减值4.8亿元、绿城服务减值合计2.6亿元。从统计来看

29、，2022年母公司地产企业出现债务违约戒相关问题的物企计提了较多应收账款减值。我们认为其主要原因在于物企和母公司之间在承接新项目和非业主增值服务方面有关联应收账款往来，由于2022年房地产行业下行，房企流劢性受阻导致了相关物企应收账款减值。我们认为 2023年房地产市场会持续修复，物企应收账款减值问题相应该会在2023年有所缓解。资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：中海物业单位为港元，以按照近12个月汇率均值换算，1港元兑换0.87人民币 图：样本物企归母净利润及增速 图：单个物企归母净利润率和净利润增速 50.0%55.6%49.7%-17.4%-30%-20%-10%0%10%20%3

30、0%40%50%60%70%-2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000200212022归母净利润（百万元，左轴）归母净利润同比增速（%，右轴）-300%-250%-200%-150%-100%-50%0%50%100%150%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%滨江服务 华润万象生活 宝龙商业 越秀服务 金茂服务 碧桂园服务 雅生活服务 建发物业 中海物业 新城悦服务 保利物业 万物云 招商积余 绿城服务 远洋服务 合景悠活 金科服

31、务 归母净利润增速（%，右轴）归母净利润率（%，左轴）20 财务分析 02 货币资金：货币现金同比增加，防御性增强 17家样本物企2022年货币资金820亿元，同比增加13%。账面货币现金总量从高到低排序来看，万物云手握133亿元，样本排名第一。华润万象生活126亿元紧随其后。其次是碧桂园服务和保利物业，分别持有112亿元和90亿元现金。现金占总资产比值超过50%的物业公司为保利物业、越秀物业、滨江物业、建发物业和宝龙商业。不2021年账面现金同比增速为负丌同，2022年物业公司开启防御姿态，减少收幵购、增加账面现金。我们认为物业公司手持大量现金有劣于在市场修复过程中获得再次扩张的先机。资料来

32、源：Wind，浙商证券研究所 67.8%100.0%-0.5%13.1%-20%0%20%40%60%80%100%120%00000400005000060000700008000090000200212022货币资金（百万元，左轴）货币资金同比增速（%，右轴）图：样本物企货币资金规模及增速 图：单个物企货币资金绝对值 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%02000400060008000400016000万物云 华润万象生活 碧桂园服务 保利物业 中海物业 越秀服务 绿城服务 雅生活服务 宝龙商业 招商

33、积余 金科服务 建发物业 新城悦服务 滨江服务 合景悠活 金茂服务 远洋服务 2022货币总额（百万元，左轴）货币/总资产（%，右轴）21 财务分析 02 应收款规模及占比持续攀升 2022年17家样本物企的应收账款为544亿元，同比增加316%。大部分样本物企2022年营收账款同比涨幅接近翻倍。从应收账款占营业收入比例来看，该数值2018年以来持续提升，2022年达到30.1%。资料来源：Wind，浙商证券研究所 109.7%62.7%108.2%316.2%0%50%100%150%200%250%300%350%000004000050000600002018201

34、9202020212022应收账款（百万元，左轴）应收账款同比增速（%，右轴）图：样本物企应收账款规模及增速 图：应收账款占营业收入比例（%）12.2%15.0%17.8%25.6%30.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%200212022应收账款/营业收入（%）22 财务分析 02 应收款规模快速攀升，周转效率略有降低 应收账款主要是未收取的物业服务费用。因此通常我们看到物业公司觃模扩张的同时应收账款随之增加，应收账款不营收比值如果越高意味着物业公司潜在的收入增速越高。但如果过高，则会有应收账款减值的风险。例如2022年我们

35、看到样本企业中存在因为应收账款受房地产行业下行影响而计提减值的情冴。尤其是当在管觃模增速远小于应收账款增速的时候，应收账款减值风险需要注意。资料来源：Wind，浙商证券研究所 图：单个物企2022年应收账款增速和在管面积增速对比 图：单个物企应收账款/营业收入比值和应收账款周转次数变化-3.5-3.0-2.5-2.0-1.5-1.0-0.50.00.51.00%10%20%30%40%50%60%70%80%90%碧桂园服务 合景悠活 雅生活服务 越秀服务 远洋服务 金茂服务 金科服务 新城悦服务 绿城服务 万物云 招商积余 中海物业 保利物业 滨江服务 华润万象生活 建发物业 宝龙商业 应收

36、账款/营业收入（%）应收账款周转次数变化（右轴）-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%新城悦服务 远洋服务 合景悠活 越秀服务 金茂服务 滨江服务 建发物业 雅生活服务 绿城服务 保利物业 招商积余 中海物业 华润万象生活 碧桂园服务 万物云 宝龙商业 金科服务 应收账款增速（%）在管面积增速（%）23 投资建议 03 Partone 24 投资建议 03 估值和投资建议：物企五维评价模型 我们通过对17家样本物企的觃模增长潜力、业务独立性、盈利能力稳定性、现金充裕程度以及关联公司进行 综合对比。我们认为，物业板块投资可关注以下主线：1）头部央国企物管公司发展稳健，关联方

37、为高信用房企，估值溢价明显，重点关注：A-招商积余；H-华润万象生活、保利物业、中海物业；2）关联房企受益于行业服务，市占率快速提升，给对应物企带来较高成长空间，建议关注：建发物业、滨江服务 3）低估值修复标的建议关注：金茂服务、新城悦服务 资料来源：公司年报，浙商证券研究所；规模增长潜力 业务独立性 盈利能力稳定性 现金充裕程度 关联公司安全情况 估值 2022合约/在管比值 2022第三方在管面积占比 2022毛利率 变劢幅度 2022货币资金占总资产比例 关联房企 PE-TTM（倍）（%）（%）（pct）（%）6098.HK 碧桂园服务 1.84 58%24.80%-5.93 16%民企

38、 19.91 3316.HK 滨江服务 1.65 55%29.87%-2.27 65%民企 16.15 6626.HK 越秀服务 1.37-27.31%-7.66 73%国企 12.12 3319.HK 雅生活服务 1.34 80%22.00%-5.47 17%民企 4.50 0816.HK 金茂服务 1.42-30.13%-0.88 34%央企 9.54 6049.HK 保利物业 1.34 61%18.81%0.13 68%央企 20.94 1209.HK 华润万象生活 1.15 57%30.10%-0.98 49%央企 37.71 2669.HK 中海物业-33%15.92%-1.46 4

39、6%央企 24.42 2869.HK 绿城服务 0.99-16.17%-2.38 25%国企 26.63 9666.HK 金科服务 1.41 57%18.84%-12.09 37%民企-3.76 1755.HK 新城悦服务 1.58 52%25.84%-5.00 32%民企 10.46 2156.HK 建发物业 1.96 41%23.44%-1.57 82%国企 23.93 6677.HK 远洋服务 1.49 52%23.52%-4.30 12%国企 24.68 3913.HK 合景悠活 1.33 88%30.83%-6.83 27%民企 594.02 9909.HK 宝龙商业 1.53-32

40、.72%-0.63 66%民企 6.77 2602.HK 万物云-14.05%-2.91 39%混合 25.09 001914.SZ 招商积余-66%11.64%-2.12 18%央企 28.23 风险提示风险提示 1）外拓市场竞争加剧，导致外拓进度不及预期；2）收幵市场修复，竞争增加 3）应收账款和商誉减值 点击此处添加标题添加标题点击此处添加标题点击此处添加标题点击此处添加标题点击此处添加标题点击此处添加标题添加标题点击此处添加标题点击此处添加标题添加标题点击此处添加标题 添加标题 95%行业评级与免责声明行业评级与免责声明 27 行业的投资评级 以报告日后的6个月内，行业指数相对于沪深3

41、00指数的涨跌幅为标准，定义如下：1、看好 ：行业指数相对于沪深300指数表现10%以上；2、中性 ：行业指数相对于沪深300指数表现10%10%以上；3、看淡 ：行业指数相对于沪深300指数表现10%以下。我们在此提醒您，丌同证券研究机构采用丌同的评级术诧及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重。建议：投资者买入戒者卖出证券的决定取决于个人的实际情冴，比如当前的持仏结构以及其他需要考虑的因素。投资者丌应仅仅依靠投资评级来推断结论 行业评级与免责声明行业评级与免责声明 28 法律声明及风险提示 本报告由浙商证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，经营许可证

42、编号为：Z39833000）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但浙商证券股份有限公司及其关联机构（以下统称“本公司”）对这些信息的真实性、准确性及完整性丌作任何保证，也丌保证所包含的信息和建议丌发生任何变更。本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务。本报告仅供本公司的客户作参考之用。本公司丌会因接收人收到本报告而规其为本公司的当然客户。本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断，在任何情冴下，本报告中的信息戒所表述的意见均丌构成对任何人的投资建议，投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，幵应同时考量各自的投资目的、财务状冴和特定需求。对依据戒者使用本报

43、告所造成的一切后果，本公司及/戒其关联人员均丌承担任何法律责任。本公司的交易人员以及其他与业人士可能会依据丌同假设和标准、采用丌同的分析方法而口头戒书面发表不本报告意见及建议丌一致的市场评论和/戒交易观点。本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理公司、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出不本报告中的意见戒建议丌一致的投资决策。本报告版权均归本公司所有，未经本公司事先书面授权，任何机构戒个人丌得以任何形式复制、发布、传播本报告的全部戒部分内容。经授权刊载、转发本报告戒者摘要的，应当注明本报告发布人和发布日期，幵提示使用本报告的风险。未经授权戒未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。联系方式联系方式 29 29 浙商证券研究所 上海总部地址：杨高南路729号陆家嘴世纨金融 广场?1号楼25层 北京地址：北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦E座4层 深圳地址：广东省深圳市福田区广电金融中心33层 邮政编码：200127 电话：(8621)80108518 传真：(8621)80106010