1、一触即“发” 消费者重塑物流地产版图 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 主要作者 江鹏 副董事 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 3509 沈巍 副董事 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 3509 宋宜鸿 高级经理 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 3508 郑媛 高级分析师 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 4336 樊晓东 分析师 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 4378 贡献者 2 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 沈巍 副董事 研究 | 华东区 江鹏 副董事 研究 | 华东

2、区 6.8万亿美元 受稳固消费带动，中国将于2019年超越美 国成为全球最大的网络零售市场，2022年 整体成交金额将达6.8万亿美元。 随着对前置仓和前置微仓需求的增长，投资者对于优质物流仓储物业的投资情绪将不断提升。未 来仓储物业的开发与交易将保持活跃，从而使资产的流动性提升。优质物流仓储物业和仓储用地 仍将是受投资机构青睐的热门标的。因此，一线城市和主要二线城市物流仓储物业租金将继续维 持上升趋势，而资本值在交投活跃的带动下增幅将高于租金增速，从而使得收益率将不断下降。 一小时 为了提升订单配送效率，电商企业正在加紧 前置微仓的布局，力争将与消费者的距离缩 短至三公里范围。消费者线上下单

3、后约一小 时后即可送达。 人民币3,410亿元 2020年，中国生鲜食品的网络交易金额将 达人民币3,410亿元（508亿美元），2018- 2020年间的复合增长率高达27%。随之而 来的将是对冷链仓储的大量需求。 强劲的消费需求、蓬勃发展的O2O零售 行业以及日益成熟的大数据技术正在重 塑中国物流业的格局。仓储设施正逐渐 下沉并更加接近消费者，如近期零售商 不断加码前置仓、前置微仓和冷链设施 的布局，以满足高效物流配送的需要。 因此我们建议： 电商和第三方物流企业应着力在一 线城市及其周边城市布局前置仓， 有较大发展前景的城市包括华北的 天津、华南的佛山、东莞、惠州及 华西的成都。同时也应

4、关注重庆、 西安和武汉等新增供应充足的城 市，以谈判争取优惠的租金和租赁 条件。 在中产阶级人口快速增长的城市， 如在成都、重庆、西安、武汉、郑 州、青岛、济南、福州和厦门，建 议开发商与零售商合作，为零售商 定制仓储设施。华东地区的淮安、 徐州、温州和金华亦是高度推荐的 城市。 生鲜消费需求日益增长为冷链发展 带来巨大机遇，电商和开发商应投 资冷链物流设施。 总结与建议 郑媛 高级分析师 研究 | 华东区 樊晓东 分析师 研究 | 华东区 宋宜鸿 高级经理 研究 | 华东区 中国电商苏宁的便利店品牌苏宁小店从 2017年的23家迅速攀升至2018年4,177 家，全年增长高达182倍。这些线

5、下便利店 也是前置微仓，正不断成为电商企业线下引 流的战略要地。 182倍 3 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 在O2O新零售市场快速增长的大背景下，我们建议： 就前置仓而言，电商和第三方物流企业应迅速布局一线城市及 其周边城市，例如华北的天津、华南的佛山、东莞和惠州以及 西部的成都均有不少新增供应即将入市。此外，重庆、西安和 武汉的新增供应充足，潜在租户应借此机会谈判获取更优惠的 租金和租赁条件。 建议物流地产开发商与零售商合作，在成都、重庆、西安、武 汉、郑州、青岛、济南、福州和厦门等新兴中产阶级成长潜力 较大的城市收储建设用地。大上海周边300至500公里范围

6、 内，可重点考虑淮安、徐州、温州和金华等拥有较充裕物流仓 储用地的城市。 开发商、第三方物流以及零售商应对冷链设施进行投资，至 2020年，全国生鲜市场网络交易规模将高达3,420亿人民币 （580亿美元），其对冷链物流设施需求巨大。随着消费者对 质量的追求，冷链供应商应通过全程冷链来提升运输质量。 机遇 挑战 建议 蓬勃发展的O2O零售市场 新兴中产阶级的强劲消费能力 数据驱动的技术发展和大数据分析 增设前置仓以提升物流配送效率 将中产阶层的消费潜力作为选址因素 满足消费者的快速配送需求 一小时内送达 现有市场参与者之间的并购可能会加剧 对生鲜产品的需求日益增长 有限的冷链物流设施使冷链物流

7、市场前景广阔 需求来源 前置微仓 冷链 仓储用地供应受限 沿海地区可租赁或可交易的物流地产资产稀缺 供应有限 竞争激烈 越来越多的企业进军物流仓储市场 租赁或收购前置仓和前置微仓的入门成本提升 使用前置微仓的产品类型相似，面临同质化竞争 前置仓 4 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 目录 机遇、挑战与建议3 消费需求驱动物流行业发展5 提升物流效率6 强劲消费引领高效物流7 前置仓：进一步贴近消费者7 一线城市前置仓需求持续外溢7 二线城市中产阶级的崛起带来前置仓发展机遇8 前置微仓：从最后一公里到最后一小时10 生鲜市场推动冷链加速发展12 优质仓储资产保持投资吸引

8、力13 页数页数 5 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 消费需求驱动物流行业发展 2018年中国经济虽然面临着一定的下行风险，但全年人均可支配收入 和人均消费支出同比增速高于GDP增速，分别为7.8%和6.8%。在中 央政府减税降费（个税和增值税改革）的利好下，消费需求将成为推 动中国经济发展的主要驱动力。根据eMarketer的研究数据显示，在 消费需求不断增长的影响下，2019年预计中国将超越美国成为全球最 大的网络零售消费市场。之后，中国网络零售额将继续保持较高增 速，2018年至2022年间年均复合增长率将保持在6.9%的水平。 在风投资本的助力下以及大数据驱

9、动技术的赋能下，线上线下相融合 的新零售行业正迎来飞速发展。近年来以阿里巴巴、京东和苏宁为代 表的中国网络零售巨头正不断加码线下、寻求业务扩张。不断增长的 消费潜力在未来几年内将会继续推动中国物流行业的蓬勃发展。 图 3: 中国O2O领域风险投资数据 (2013-2017) (亿元) 图 2: 中美网络零售额比较 (2017-2022F) (美金 亿元) 1.2 21.4 42.8 66.9 62.5 20 58 116 107 172 200162017 Investment AmountNo. of Investments 数据来源：eMarketer 数据来源：国家

10、统计局 数据来源： CBD Data 4.8 5.2 5.6 6.0 6.4 6.8 5.1 5.4 5.5 5.7 5.9 6.0 201720182019F2020F2021F2022F China Online Retail Sales U.S. Online Retail Sales 图 1: 城镇居民人均可支配收入和消费支出同比增长率 (2014- 2018) 8.0% 7.1% 7.9% 5.9% 6.8% 9.0% 8.2% 7.8% 8.3% 7.8% 200172018 Per capita consumption expenditurePer capi

11、ta disposable income 中国网络零售额美国网络零售额投资金额投资数量 人均可支配收入 人均消费支出 6 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 18.3% 18.1% 17.8% 18.0% 16.6% 14.9% 14.6% 9.8% 8.5% 7.5% 7.9%7.9% 7.5% 7.7% 20062008200162017 ChinaU.S. 图 4: 中美GDP中的物流成本占比 (2006-2017) 图 6：中国主要快递企业快递业务收入市场份额占比 64.6% 54.5% 28.6% 32.2% 6.8% 13.2% US

12、China Transportation costsInventory carrying costsAdministration cost 图 5: 2017年中美物流成本明细比较 提升物流效率 作为衡量物流产业效率的关键指标，中国的物流业成本近年来有所下 降，占2017年GDP的14.6%。 但中国物流与采购联合会的数据显示， 这一比例仍高于美国同期7.7%的水平，表明中国在提高物流效率方面 仍拥有巨大潜力。物流效率的差异主要来自于高库存及管理成本。 然 而，在旺盛消费力的推动下，未来几年物流企业的物流配送速度将会提 升，随着库存周转率的提高，库存和管理成本将会降低，由此提高我国 物流业的效

13、率。 现有市场中参与企业之间的并购也有助于提高整体效率。 中国主要快 递企业的快递业务收入占比 (见图6) 从2016年的24.7%增长到2018年 的27.0%。市场整合应有助于提高规模经济，降低经营成本，由此实现 整体产业效率的提高。 14.4% 14.2% 14.9% 4.1% 3.8% 3.9% 1.4%2.6% 2.9% 2.5% 2.6% 2.8% 2.4% 2.5% 2.6% 201620172018 顺丰圆通百世申通中通 数据来源：供应链管理专业委员会 ，中国物流与采购联合会 24.7% 25.6% 27.0% 数据来源： 中国物流与采购联合会， 高力国际 数据来源：中华人民共

14、和国国家邮政局，公司年报 中国美国 运输成本货存管理成本管理费用 7 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 图7: 京东前置仓覆盖城市与仓库数量 123 213 256 486 550 2018 2017 2016 2015 2014 前置仓覆 盖城市 仓库数量 28 27 25 19 12 强劲消费引领高效物流 前置仓：进一步贴近消费者 为提升消费者的忠诚度与满意度，电商与第三方物流企业不断加 码城市甚至行政区层面的前置仓（FDC）布局以提升运输效率。 前置仓位于区域分拨中心（RDC）与消费者之间，以缩短货物运 输距离，其选址与运营通常受电商对该区域消费者的大数据分析

15、驱动。 截至2018年底，中国电商领导者之一京东已在全国建立了550个 仓库，较2014年的123个有了巨大的提升。此外，京东前置仓覆 盖的城市数量已从2014年的12个跃升到2018年的28个。 一线城市前置仓需求持续外溢 当前中国主要的零售商与第三方物流企业，如京东与顺丰，均围 绕一线城市布置了大量前置仓，以满足区域内日益增长的消费 力。但随着仓储空置面积与物流用地变得极为有限，前置仓的需 求被不断推向距离更远的城市，其当前主要格局如下： 北京：北京的可开发仓储用地极为有限，致使其前置仓需求外溢 至包括廊坊与天津的周边城市。其中天津未来五年将有约170万平 方米（1,830万平方英尺）的充

16、足仓储供应量，可较好满足电商与 第三方物流企业的新增租赁需求。此外我们建议，由于2019-20 年内将入市约120万平方米（1,290万平方英尺）的新增供应，该 两类企业租户可与业主签订长约以获得较优惠的租金。 数据来源：京东年报，高力国际整理 上海：上海及周边卫星城昆山与太仓的物流仓储用地均非常有限。 因此当下其仓储需求已外溢至距上海300至500公里范围内的城市。 江苏省的淮安市与徐州市未来均有相对较充足的新增仓储供应与较 高性价比的租金，应会满足电商与第三方物流的新增前置仓需求。 此外，浙江省的温州和金华市也是值得关注和布局的重要城市。 广州与深圳：受强劲的整体消费力与大湾区规划带动，广

17、州与深圳 的仓储需求亦不断向周边城市外溢，包括佛山、东莞与惠州。这些 城市将在未来拥有较为充裕的供应量，因此可为寻求优质仓储空间 的电商与第三方物流企业提供了较好的拓展机遇。 8 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 二线城市中产阶级的崛起 带来前置仓发展机遇 包括顺丰和京东在内的中国主要零 售商战略性地将大量前置仓布局于 一线城市附近，而对成都、重庆、 武汉、郑州、青岛、济南、福州和 厦门等中产阶级人口巨大且消费能 力充足的二线城市覆盖力不足。为 应对这一缺口，零售商和物流地产 开发商应在以上城市积极寻找前置 仓的发展机会，以满足不断增长的 需求。同时建议零售商与开发商

18、建 立战略伙伴关系，以对冲潜在的开 发风险。 未来一至两年，电商领导企业在成 都的自建仓储设施将投入使用，届 时将释放出位于新都、青白江、龙 泉驿、毗都等绝佳地段的大量可租 赁仓储空间。潜在租户应迅速采取 行动、尽早锁定所需的租赁面积。 此外，重庆、西安和武汉的新增供 应充足，零售商和第三方物流企业 应借此机会谈判获取优惠的租金和 租赁条款。 数据来源：顺丰年报、京东年报、 MobileQuest、高力国际 图8：京东和顺丰的区域分拨中心及前置仓布局 京东前置仓 顺丰前置仓 顺丰+京东 前置仓 顺丰+京东 区域分拨中心 北京 沈阳 广州 西安 成都 武汉 上海 8%3%1% * 中产阶级人口比

19、例 0 青岛 郑州 济南 福州 厦门 重庆 深圳 9 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 北京 沈阳 广州 武汉 上海 数据来源：高力国际 注：截止2018年底出租率、总存量和净有效租金。净有效租金不含税费、物业管理费及免租期 图 9： 中国主要仓储存量、出租率、未来供应和租金表现（按地区和城市划分） 图例：净有效租金 | 年增长率 单位：每平方米每天 天津 青岛 人民币0.85 | 6.3% 人民币0.99 | 11.2% 昆山 苏州 人民币1.49 | 8.0% 人民币1.08 | 8.0% 人民币1.22 | 10.9% 人民币1.15 | 15.0% 人民币1.

20、10 | 10.0% 南京 杭州 佛山 深圳 东莞 惠州 人民币1.00 | 2.0% 人民币1.21 | 3.4% 人民币1.60 | 6.7% 人民币1.30 | 18.2% 长沙 人民币0.86 | 1.2% 人民币0.86 | 3.6% 人民币0.84 | 6.3% 重庆 人民币0.83 | 3.8% 成都 西安 人民币0.85 | 6.3% 人民币1.59 | 11.2% 人民币0.85 | 1.2% 郑州 人民币0.90 | 2.3% 人民币0.87 | 6.1% Shanghai Kunshan Suzhou Hangzhou Nanjing Chengdu Wuhan Xian

21、 Chongqing Changsha Tianjin Shenyang Beijing Qingdao Zhengzhou Shenzhen Dongguan Foshan Guangzhou Huizhou 总存量 (万平方米) 22.2 22.3 4.0 18.6 26.6 48.9 26.5 72.8 34.5 0 27.6 16.9 16.4 5.6 6.2 0 29.2 3.4 29.2 2.6 2019 上半年 新增供应 (万平方米) 出租率 华 东 地 区 华 北 地 区 中 西 部 地 区 华 南 地 区 深圳 东莞 佛山 广州 惠州 92% 98% 85% 95% 88%

22、78% 90% 81% 81% 84% 619.4 260.0 200.0 173.1 147.0 334.6 240.0 176.8 201.2 70.5 217.3 216.3 91.1 81.7 205.8 158.1 160.7 149.5 108.3 94% 86% 98% 96% 98% 98% 100% 95% 95% 90% 345.8 天津 沈阳 北京 青岛 郑州 成都 武汉 西安 重庆 长沙 上海 昆山 苏州 杭州 南京 10 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 图 12：电商巨头的前置微仓布局图 11：苏宁小店年增长数据 图 10：区域分拨中心、前

23、置仓与前置微仓的特征属性 3,231 865 81 20172018 Lower -tier marketSecondary marketPrimary market 23 4,177 前置微仓（Mini-FDC）：从最后一公里 到最后一小时 作为推动送货速度和提升网上购物体验的重要一步，零售商正在建立一 个超越前置仓的微型仓库网络，即前置微仓。其目标在于减少库存，增 加日常用品和货物(如电脑、通讯和家用电子产品、快消品、新鲜和冷 冻食品)，并使其与目标客户之间的送货距离缩短到3公里内。 大数据技术使零售商能够准确预测需求最高的产品，并在前置微仓中提 前囤货。在这种情况下，交付时间可以缩短至一

24、个小时或更少。 零售商同时将这些前置微仓作为便利店，并积极制定其扩张计划。这使 前置微仓成为线上零售商走向线下的战场。 例如，苏宁将苏宁易购作 为其便利店和前置微仓的品牌进行运营，门店数量从2017年的23家激 增至2018年的4177家，增长了182倍。包括阿里巴巴和京东在内的其 他重量级企业都采取了包括并购在内的战略措施，以应对未来激烈的市 场竞争。 数据来源：苏宁年报，主要市场指一、二线城市，次要市场指三线城市，低层级市场指四线城市。数据来源：公开信息， 高力国际整理 数据来源：公开信息， 高力国际整理 2018 2017 区域分拨中心 (RDC) 前置仓 (FDC) 前置微仓 (Min

25、i-FDC) 覆盖半径 (公里)300-50030-200约3公里 功能仓库+分拣仓库+分拣仓库+分拣+配送 面积 (平方米)200,000 15,000- 20,000 100-6,000 送货时间24-48小时12-24小时约1小时 电商品牌经营战略品牌 门店面积 (平方米) 发展目标 阿里巴巴 与屈臣氏合作， 在100多个城市 实现门店配送 盒马生鲜 4,000- 6,000 开业2,000家门 店 京东 与沃尔玛合开前 置微仓 7Fresh4,000 3-5年内开业 1,000+ 门店 苏宁 收购上海迪雅便 利店，加快上海 的门店布局 苏鲜生/ 苏宁小店 3,000- 5,000/ 1

26、00-200 2019年内开业 1,100 苏宁门 店; 至2020年， 开业 306 家苏 鲜生 低层级市场次要市场主要市场 11 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 区域分拨中心 前置微仓 前置仓 区域分拨中心 区域中转区域中转 区域中转 备货物流配送时间：约两天 物流配送时间：约一天 物流配送时间：约三天 约一小时备货 备货 供应商中 心仓 发货 区域 分拨中心 发货 前置仓发 货 前置微仓 发货 供应商中心仓 供应商中心仓 供应商中心仓 配送站 配送站 配送站 区域分拨中心前置仓供应商中心仓 图13：物流配送流程示意图-从三小时缩短至一小时 O2O新零售的蓬勃发

27、展以及大数据 技术的应用已重塑中国的物流发展 格局。 为了提高物流配送效率、提升客户 的满意度和品牌忠诚度，仓储设施 已逐渐下沉至离消费者越来越近。 得益于物流服务商对前置微仓的愈 发重视，物流配送时间能够从传统 所需的三天缩短至一小时。 单个区域分拨中心、前置仓和前置 微仓的体量比例约为100:10:1。随 着仓储设施的下沉和大数据技术的 应用，符合当地消费者消费偏好的 产品和高频次消费品被提前备货， 库存周转率随之提高。 为了吸引更多的消费者、提升销售 业绩，越来越多的电商正在积极行 动，利用实体店打造从线上到线下 的前置微仓，并扩大其在二、三线 城市的服务覆盖范围。 信息来源：公开信息整

28、理、高力国际 12 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 数据来源：全球冷链联盟2018全球冷库容量报告 0.5 0.4 0.3 0.3 0.1 生鲜市场推动冷链加速发展 过去五年中，消费者对于高品质与安全可靠的生鲜需求大幅增长。作为 消费频次最高的产品类型，零售商未来对该市场的关注度必然会不断增 长。根据前瞻产业研究院的预测，2018年全国生鲜行业网络交易总额 已达人民币2,103亿元（312亿美元），并将于2020年增长至人民币 3,407元（508亿美元），2018-20的年复合增长率将达27%。 但相比需求的增长，中国的人均冷链仓储量仅为约0.1立方米，与发达 市

29、场的人均水平仍有较大差距。强劲的需求与有限的设施使零售商与物 流企业开始加速对冷链仓储与设备的投资。苏宁作为中国市场的电商领 导者之一，便于2018年发力冷链仓储，截止年底已拥有46个冷链仓并 覆盖全国179个城市。我们预计冷链市场将于近期获得大量投资，并迎 来快速发展机遇。 数据来源：前瞻产业研究院 2013 人民币130亿元 （19亿美元） 74% 27% 2018 人民币2,103亿元 （312亿美元） 2020F 人民币3,407亿元 （508亿美元） 17 17 46 17 141 179 2Q 3Q 4Q Cities coveredNo. of Cold Chain Wareho

30、uses 数据来源：苏宁年报，高力国际整理 图14：全国生鲜行业网络交易总额 图16：苏宁2018年冷链仓发展图15：2018 人均冷链仓储量（立方米） 覆盖城市冷链仓数量 13 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 图17：全球主要物流地产市场优质仓储资产回报率 优质仓储资产保持投资吸引力 2019-2020年，受前置仓与前置微仓需求的增长以及仓储用地供应极 为有限的驱动，预计一线城市的仓储租金仍将保持高速增长，年增长 率应保持在4%-8%。同时，旺盛的租赁需求与持续改善的基础设施应 使投资人对于优质仓储资产的投资情绪保持乐观。因此，未来仓储物 业的开发与交易将不断走高

31、，从而使资产的流动性提升。优质仓储资 产与用地将持续受到投资人青睐。 我们预计一线与主要二线城市及其周边城市仓储资产的资本值将保持 走高态势，而收益率将因此不断下降，即使租金亦将维持上升趋势。 高力国际的数据显示，全球重要的物流地产市场，例如鹿特丹、新加 坡、蒙特利尔、芝加哥与亚特兰大等，其物流地产与写字楼资产之间 的回报率差距非常微小，甚至为负值；而在国内市场，写字楼的回报 率则通常远低于物流资产。因此从国际经验来看，中国一线城市与主 要二线物流中心城市（例如武汉、郑州、西安与成都等），未来其物 流资产价格的增速应超过租金水平增速，从而压低资产回报率。 数据来源： 高力国际工业部，数据截止2

32、018年底 关于高力国际 高力国际集团公司（纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是行业顶尖的全球房地产服务公司，在全球68个国家拥有超过14,000名专业人员。高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投 资者提供专家建议和服务以最大化其物业价值。高力由一支经验丰富，持有超过40%股权的领导团队领导，在过去20多年里为股东们实现了行业领先的投资效益。2018年高力国际录得企业营业收入28亿美元（若包含 联营公司则为33亿美元），管理着超过260亿美元的资产。 如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请登陆官网上海品茶或关注官方新浪微博,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信

33、： 版权所有 2019 高力国际 本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对 于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行 动之前，先咨询专业顾问。 主要作者： 沈巍 副董事 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 3509 Jerry.S 江鹏 副董事 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 3623 Peng.J 贡献者： 宋宜鸿 高级经理 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 3508 Yihong.S 郑媛 高级分析师 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 4336 Abby.Z 如需更多资讯，请联系： 邓懿君 董事总经理 | 中国区 +86 21 6141 3625 Tammy.T 沈寅 董事总经理 | 华东区 +86 216141 3600 Richard.S 夏思坚 执行董事 | 研究 | 亚洲 +852 2822 0511 Andrew.H 邱义昇 高级董事 | 研究 | 中国区 +86 21 6141 3590 Dave.C 樊晓东 分析师 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 4378 Don.F