1、世邦魏理仕 研究部 | 亚太区 房地产市场房地产市场 展望报告展望报告 大中华区大中华区 2020 亚太区房地产市场展望| 大中华区世邦魏理仕研究部| 2020 CBRE, INC. 2 03 大中华区房地产市场十大趋势大中华区房地产市场十大趋势 40 香港市场香港市场 06 新型冠状病毒疫情新型冠状病毒疫情 55 台湾市场台湾市场 目录目录 09 中国内地市场中国内地市场 . 2020 亚太区房地产市场展望| 大中华区世邦魏理仕研究部| 2020 CBRE, INC. 3 适应变革适应变革 20202020年大中华区房地产市场十大趋势年大中华区房地产市场十大趋势 1.1. 商业信心正在改善，

2、但挑战犹存商业信心正在改善，但挑战犹存 1月中旬中美第一阶段贸易协定的签署已提振大中华区的企业信心。 新型冠状病毒的爆发短期内将对中国经济形成较大的冲击，但我们预计 其影响将是短暂的，经济增速有望在二季度后段开始回升。 预计香港特别行政区经济将在今年下半年企稳；同时制造业回迁将继续 支撑2020年台湾经济的增长。 2.2. 金融业开放利好写字楼需求金融业开放利好写字楼需求 2020年大中华区金融企业的写字楼需求将稳健增长。 中国政府将在2020年落地一系列金融开放的措施，包括取消外资持股限 制以及加快许可审批等。 尽管商业环境尚在逐步恢复，香港仍是区域内重要的金融中心。 3.3. 5G5G商用

3、全面启动将促进“商用全面启动将促进“ABC”ABC”科技产业发展科技产业发展 2020年5G全面商用将推动人工智能（AI）、区块链（Blockchain）和云 计算（Cloud Computing）这三大科技产业（简称“ABC”）的加速发展。 金融科技的应用在香港等金融中心日益重要。 未来5年，5G预计将在中国创造350万个工作岗位。 科技行业的不断发展将促进区域内科技园区和数据中心的需求。 4.4. 低利率环境将持续低利率环境将持续 中国央行预计将在一季度进一步降准降息以缓冲肺炎疫情导致的经济下 行风险。风险利差将由此扩大，从而为商业地产投资活动提供支撑。 近期的经济预测显示2020年美联储

4、或将维持现有利率水平，预计香港和 台湾利率将跟随这一走势。 5.5. 写字楼市场向租户倾斜写字楼市场向租户倾斜 虽然肺炎疫情将致使部分项目工期延误，但2020中国内地主要城市写字 楼新增供应依然充沛。租户在租赁谈判中将占据优势，并享有更广泛的 租赁选择。 2020年香港核心商务区的可租面积将有所增加，从而为有升级需求的租 户提供机会。台北市场新增供应有限，业主将租赁谈判中将保持强势。 6.6. 租户将迎来更多升级搬迁选择租户将迎来更多升级搬迁选择 世邦魏理仕预计中国内地主要城市此轮写字楼供应高峰将延续至2021年， 今年以内租金仍有下行压力，但预计租金降幅同比收窄。建议租户利用 此时间窗口进行

5、升级搬迁。 2020年香港市场写字楼供应较为有限，但租户仍有机会觅得更具质价比 的租赁选择。 未来两年内租户在台北市场进行搬迁的选项较少，但长期来看，搬迁至 新兴区位的新楼将成为趋势。 2020 亚太区房地产市场展望| 大中华区世邦魏理仕研究部| 2020 CBRE, INC. 4 适应变革适应变革 20202020年大中华区房地产市场十大趋势年大中华区房地产市场十大趋势 7.7. 房地产组合的灵活性将成为租户的优先考量房地产组合的灵活性将成为租户的优先考量 世邦魏理仕预计租户将提升其企业房地产的灵活性以应对多变的商业环 境。 企业可以实行灵活办公场所策略（Activity-based Wor

6、king），以及通 过智能办公解决方案将共享办公纳入企业房地产选项。 共享办公行业目前处于高速发展后的整合期，运营商将着力于提升其针 对大中型企业客户的服务品质。 8.8. 消费本地化消费本地化 中国内地的消费本地化方兴未艾。人民币贬值、跨境电商的发展以及因 肺炎疫情爆发而导致的部分国际航班暂停都将支持本地消费，该趋势在 2020年继续推进。 中国本土品牌能快速适应消费者偏好以及迎合国潮的崛起，其主导地位 将进一步提升。 内地访港游客减少将令香港零售物业市场持续承压，但社区型购物中心 将更具韧性。台湾零售市场在本地需求的推动下将保持平稳。 9.9. 智慧物流进一步发展智慧物流进一步发展 电商包

7、裹数量和物流成本的持续上升令配送系统效率的重要性与日俱增， 并推动仓库业主不断提升服务品质。 世邦魏理仕预计市场将涌现更多专业化的智慧仓库，并推动仓储自动化 的发展。为满足租户对物业硬件和科技配置的要求，仓库定制将是必然 趋势。 内地访港游客减少将令香港零售物业市场持续承压，但社区型购物中心 将更具韧性。台湾零售市场在本地需求的推动下将保持平稳。 10.10. 结构性投资主题更加凸结构性投资主题更加凸显 尽管低利率环境将持续令投资者受益，但借助租金上行的周期性投资的 操作空间仍较为有限。世邦魏理仕预计，结构性投资主题将在2020年变 得更加突出，并体现出“3D”的特征： 差异化的物业类型差异化

8、的物业类型 （D Different sectors）- - 物流地产的投资需求将 持续增长。同时,包括数据中心、科技园区、医疗办公室和房地产债 在内的利基板块将愈受青睐。 防御性防御性 （D Defensive）- 宏观经济的不确定性将促使投资者更加关注 一线城市和未来现金流稳定的资产。 细分市场细分市场（D District specific）- - 不同细分市场的基本面可能存在 显著差异。世邦魏理仕建议投资者关注成熟的核心商业区、科技园区 和交通枢纽上盖及周边的项目投资机会。 2020 亚太区房地产市场展望| 大中华区世邦魏理仕研究部| 2020 CBRE, INC. 5 市场 办公楼零

9、售工业物流 租金增长率*(%)空置率租金增长率*(%)空置率租金增长率(%) 空置率 香港特别行政区-10.0-20.0-5.0 台北2.30.0- 北京-1.10.53.5 天津-2.70.00.0 大连-2.60.0-1.1 沈阳-2.10.0-0.5 青岛-1.5-1.00.0 上海-1.20.03.0 南京-1.50.00.5 杭州-0.50.01.5 宁波-0.30.00.5 苏州-1.00.02.5 无锡-0.70.01.5 广州0.00.03.0 深圳-1.9-0.33.0 成都-0.70.1-1.2 重庆-2.6-0.4-1.8 武汉-4.40.0-0.6 长沙-3.80.0-

10、 20202020年租金增长率和空置率预测年租金增长率和空置率预测 * 写字楼租金增长指的是中国内地城市范围内的甲级和乙级写字楼。香港特别行政区的写字楼租金增长指的是全香港范围内的甲级写字楼，而台北仅指CBD地区的甲级写字楼。 * 零售物业租金增长是指除已公布商铺租金的香港特别行政区和台北外，全中国内地各购物中心首层租金的增长。 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 新型冠状病毒疫情新型冠状病毒疫情: : 对房地产市场的影响对房地产市场的影响 2020 亚太区房地产市场展望| 大中华区世邦魏理仕研究部| 2020 CBRE, INC. 7 对房地产市场的影响对房地产市场的影响 新型冠状病

11、毒疫情新型冠状病毒疫情 起于去年12月的新型冠状病毒（COVID-19）爆发给大中华区经济带来了新的下 行风险。此次疫情对全球经济亦会形成一定影响，但程度相对较轻。 我们预计GDP增速在2020年第一季度将有较大下行压力。若疫情能得到快速控 制，且未在主要城市明显升级，则其对经济的影响会局限于2020年上半年。 CBRE预测2020年中国经济增速为5.6%，较此前预测下调0.5个百分点。交通运 输、旅游酒店和餐饮业将是受影响最严重的行业。在社会不稳定因素仍然存 在的情况下，疫情爆发或将延滞香港的经济复苏。疫情对台湾经济的影响较 小。 大数据、智能监测等新技术的应用和更发达的物流基础设施都将有助

12、于政府更 有效地控制疫情。并且，我们也注意到，政府已经采取更积极的财政和货币措 施稳定经济增长。如果疫情和经济增长的不确定性提高，我们预计，此类财政 和货币政策也将进一步升级。 对房地产市场的影响 零售物业 短期内疫情对实体商场的人流和营业额的冲击不可避免。商场已经缩短了营业 时间，一些商户在疫情爆发后亦采取了关店措施。 家庭外出活动和非必需物品支出的减少对娱乐、餐饮和服饰业态商户的影响将 更为明显。我们认为，拥有全渠道能力的零售商将表现更佳。 受非典影响，2003年第二季度，北京、广州和上海的社零增速均出现放缓，香港 和台湾出现负增长。但上述市场在当年下半年均企稳反弹。与疫情更严重的城市 相

13、比，上海零售物业市场受到的影响较轻，时间较短。2003年北京零售物业市场 的租赁活动在很大程度上受到抑制，当年前两个季度的净吸纳量接近于零，下半 年逐渐复苏。 CBRE认为，疫情不会对现有商场的出租率造成严重影响，但新商场或将推迟开业， 并提供阶段性的租金优惠。全年来看，疫情对武汉以外主要城市零售物业市场的 影响相对不显著。 图表1: SARS期间社会零售品消费总额增速 数据来源：国家统计局，广州统计局，香港政府统计处，台湾经济部，2020年2月 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 2003年1月 2003年2月 2003年3月 2003年4月 2003年5月

14、 2003年6月 2003年7月 2003年8月 2003年9月 2003年10月 2003年11月 2003年12月 零售额（同比变化）1 北京上海广州香港特别行政区台湾 1.北京、上海和广州为累计社零总额的同比变化，香港特别行政区和台湾为当月零售额的同比变化 2020 亚太区房地产市场展望| 大中华区世邦魏理仕研究部| 2020 CBRE, INC. 8 -5 0 5 10 15 20 25 02年第一季度 02年第二季度 02年第三季度 02年第四季度 03年第一季度 03年第二季度 03年第三季度 03年第四季度 04年第一季度 04年第二季度 04年第三季度 04年第四季度 万平方米

15、 写字楼净吸纳量 上海北京香港特别行政区台北 写字楼 预计疫情的威胁亦将对商务活动形成阻碍，并导致今年一季度写字楼租赁市场的 放缓，企业资本支出计划或将推迟，特别是餐饮、零售和交通运输等受影响较大 行业的租户。 对写字楼租赁市场的影响将因疫情严重程度不同而在城市间有所差异。对比疫情 较轻的上海，非典对北京写字楼市场的影响更为严重和持久。 因此，在疫情能较大程度控制在湖北省内的前提下，其对全国写字楼租赁市场 （武汉除外）的影响将是短暂的，租赁活动最早可能于第二季度末恢复。此外， 金融业的加速开放将部分抵消这一负面影响。 从长远来看，此次新型冠状病毒爆发可能会促使更多租户和业主更加关注灵活办 公、

16、物业管理、办公场所环境和员工福祉。 工业物流市场 世邦魏理仕认为，鉴于电子商务是仓储物业需求的主要驱动力，新冠疫情对该市 场的影响有限。 然而，鉴于武汉作为中国交通和制造中心之一的战略地位，我们认为有必要关注 疫情及“封城”措施对供应链中断的潜在风险。若病毒传播不能在其他主要中心 城市成功得到成功控制，供应链中断对制造业和物流地产的影响不容忽视。 物业投资市场 短期内，不必要的会议和差旅等商务活动的削减将导致房地产投资活动放缓。不 过，货币政策进一步宽松和利率下调的概率有所上升，这将对资产价格提供一定 支撑。 鉴于房地产销售受到疫情影响，杠杆率过高的开发商和业主可能面临现金流方面 的挑战，20

17、20年仍将是房地产债投资的良好时机。 世邦魏理仕认为，鉴于当前的宏观经济和市场的不确定性，投资者将会更青睐门 户城市和提供稳定收入现金流的优质资产。我们认为，物流地产的表现将更为稳 健，医药产品冷链将面临长期的发展需求。我们建议对零售物业暂时保持观望， 并在投资策略上更具选择性，因为个体资产表现将高度差异化。 . 图表2: SARS期间写字楼市场净吸纳量 SARS 疫情 爆发 期 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 有关肺炎疫情对房地产影响的更多信息，请参阅世邦魏理仕在2月4日发布的，新型冠状 病毒疫情爆发对中国房地产市场的影响 对房地产市场的影响对房地产市场的影响 新型冠状病毒疫情新

18、型冠状病毒疫情 世邦魏理仕 研究部 | 亚太区 房地产市场房地产市场 展望报告展望报告 中国内地市场中国内地市场 宏观经济宏观经济: : 疫情导致经济短期波动疫情导致经济短期波动 2020 亚太区房地产市场展望| 大中华区世邦魏理仕研究部| 2020 CBRE, INC. 11 受到外部需求疲软，中美贸易战以及中国经济的结构性转型的影响，中国GDP 增长率在2019年放缓至6.1。 进入2020年，中国经济发展仍存在一定的不确定性。中美第一阶段贸易协定 的签署无疑将提振全球贸易活动和商业信心，然而短期内其利好可能被新型 冠状病毒疫情的爆发所大幅削弱。 尽管疫情对中国经济的影响在很大程度上取决于

19、其持续时间和规模，但2020 年第一季度的GDP增速或将跌至5%以下。中国政府已出台针对交通运输、旅游 酒店和餐饮等受影响严重行业的减税、贴息等刺激性财政政策，并采取更具 支持性的货币政策以稳定经济并带动其在下半年疫情结束后快速复苏。世邦 魏理仕预计2020年全年中国的GDP增长率将达到5.6%，较此前预测下调50个基 点。 利率进一步下调的概率增加 中国人民银行已于1月6日将存款准备金率（RRR）下调了50个基点。针对冠状 病毒的爆发，中国银行业保险监督管理委员会（CBIRC）发出通知，要求银行 向受影响的企业和个人提供信贷支持。此外，央行将向主要全国性银行和受 疫情影响严重地区的部分地方银

20、行提供总计3,000亿元人民币低成本专项再贷 款资金，要求获得再贷款资金的银行向应对疫情的重要医用、生活物资生产 企业提供优惠利率的信贷支持。 中国经济受到疫情影响预计将有短期波动中国经济受到疫情影响预计将有短期波动 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 9.0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020F 2021F 2022F 预测 世邦魏理仕认为，为降低疫情对经济的负面影响，央行在第一季度进一步降 低存款准备金率和贷款利率的概率上升。2019年LPR新机制的推出以及贷款利 率市场化机制的形

21、成使央行能够更为灵活地依据经济状况调整资金成本。但 是，考虑到12月中央经济工作会议（CEWC）再次强调“房住不炒”，我们预 计房地产业信贷紧缩的状况并不会得到大幅度缓解。 图表3:中国GDP增长率 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 2020 亚太区房地产市场展望| 大中华区世邦魏理仕研究部| 2020 CBRE, INC. 12 实体零售将受到疫情的冲击，但活跃的线上销售将托底消费增长 从2003年SARS对经济的影响中，我们可以看到，疫情在短期内可能对消费领 域造成严重负面影响。2003年第二季度，全国零售业、酒店餐饮业的同比增 长分别放缓了2.4个百分点和3.6个百分点。 家庭

22、外出活动和非必需物品支出的减少对娱乐、餐饮和服饰业态商户的影响 将更为明显。海底捞、西贝、宜家等商户均阶段性关闭全国大量门店。商场 缩短了营业时间，并为商户提供了临时的租金补贴。 不同于2003年，线上销售将有力托底中国的零售业。在2019年，线上购物已 经占到了零售总额的21。便捷的线上购物可以在一定程度上缓解疫情对消 费的负面影响。如果疫情可以在未来2-3个月内得到有效控制，我们预计2020 年下半年将迎来消费领域的快速反弹。 政府预计出台刺激性的财政政策，以鼓励基础设施投资和先进制造业发展 预计政府将积极采取例如发行地方政府债券等刺激性财政政策以增加基础设 施投资，从而稳定经济增长。除了

23、铁路和公路等传统基建领域外，政府投资 还可能用于新的基建热点，例如5G，智慧城市和冷链。医疗设施也会是政府 投资重点。这次疫情反映，部分城市缺乏足够的此类基础设施。 政府还将继续为先进制造业（如制药，航空和电信）提供支持，不仅是出于 短期经济刺激的需要，更是中国经济长期结构性转型的要求。2019年，先进 制造业的固定资产投资同比增长17.3，远高于整个制造业的3.1。 政府将出台刺激经济举措以稳定经济政府将出台刺激经济举措以稳定经济 外贸短期承压，但服务贸易将保持长期增长 受到中美贸易战的持续影响，2019年中国对外贸易增速放缓至3.4，而2018 年为9.7。虽然第一阶段贸易协议在短期内缓解

24、了中美之间的贸易紧张局势， 但新冠疫情爆发导致的供应链中断可能给中国和全球带来新的贸易不确定性。 中国内地主要城市纷纷推迟复工1-2周，以遏制疫情的传播，如果疫情不能在 短期内得到，对供应链的影响将会加剧。 但是，我们也应该认识到，中国金融业以及教育和医疗行业的加速开放将会 吸引新的外国投资者进入这些领域，从长远上看，服务贸易的增长将重塑中 国的对外贸易格局。 写字楼市场写字楼市场: : 复苏曙光初现复苏曙光初现 2020 亚太区房地产市场展望| 大中华区世邦魏理仕研究部| 2020 CBRE, INC. 14 20192019年各租户业态需求占比年各租户业态需求占比 疫情影响疫情影响 程度程

25、度 20202020年年 需求展望需求展望 低低 低低 中中 高高 中中 高高 高高 高高 低低 中中 高高 高高 26% 23% 11% 0.0%10.0%20.0%30.0% TMT 金融业 专业服务业 房地产 消费品 第三方办公空间运营商 教育、文体和娱乐 零售和批发 医药和生命科学 工业品制造 住宿和餐饮 交通运输和物流 疫情对主力需求行业冲击较小疫情对主力需求行业冲击较小 图表4：疫情对各行业租户的影响程度和2020年需求展望2019年，在持续的中美贸易冲突、去杠杆化导致的P2P继续清退以及联合办 公行业整合的叠加影响下，全国写字楼净吸收量录得336万平方米，同比下 降37%。 尽管

26、上述一些因素的影响预计在2020年会减弱甚至转向积极，但新冠病毒的 爆发在短期内给写字楼租赁市场带来了新的风险。 受疫情影响最大的行业，如酒店业、餐饮业、运输业和零售业的企业办公需 求可能会受到重创。然而，我们的分析表明，疫情对主要需求驱动行业(TMT、 金融业和专业服务业)的影响较小，甚至可能刺激某些科技类企业的办公租 赁需求的加速增长，如在线游戏和教育、企业在线办公服务等。 2019年，TMT、金融业和专业服务业累计占中国写字楼租赁总量的60%，我 们预计2020年这一占比将进一步提升。 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 2020 亚太区房地产市场展望| 大中华区世邦魏理仕研究部

27、| 2020 CBRE, INC. 15 金融业和金融业和TMTTMT产业继续扩张产业继续扩张 金融业租赁需求有望增长金融业租赁需求有望增长 2020年，人寿保险、期货、基金和证券行业将全面取消外资持股比例的限制。 对信用评级、支付等行业的外资企业也将实行国民待遇。2019年，外资金融 机构加快了在华投资步伐，中国保监会数据显示，10家外资保险机构获准增 资168.2亿元，较2018年增长172%。 此外，多家金融业巨头获批设立外商控股企业，其中包括安联中国、摩根大 通证券（中国）有限公司和野村东方国际证券。 外资金融机构的进驻或业务扩张将带来新的写字楼需求，成为驱动2020年租 赁市场的新引

28、擎，尤其将利好北上深等金融中心城市的核心商务区。 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 获批时间获批时间企业名称企业名称增资金额（百万元）增资金额（百万元） 2019年1月史带财险10,080 2019年3月恒安标准人寿保险有限公司1,009 2019年5月德华安顾人寿600 2019年9月汉诺威再保险股份公司1,000 2019年12月太保安联1,000 2019年12月中韩人寿500 图表5：2019年部分获批增资的外资/合资保险公司 2020年，5G有望在大规模基础设施建设和商业领域应用上迎来关键节点。 工信部统计显示，三大运营商建成5G基站预计将从2019年底的5万个增加 至20

29、20年的68万个。 ABCABC行业快速发展带来新增租赁需求行业快速发展带来新增租赁需求 5G在基础设施完善的同时，也将提速相关行业的发展进程。ABC行业-人工 智能（AI）、大数据（Big Data/Block Chain）、云计算（Cloud Computing）-将在5G环境下获得新的高速成长空间，并加快B端或C端的应 用领域发展，如智能安防、智慧楼宇、无人驾驶、视频直播、网络游戏等。 在ABC行业的应用领域，以云游戏产业为例，艾媒咨询的报告显示，5G商 用将使其产业规模由2018年的6.3亿元加速成长至2023年的千亿级。而在 人工智能板块，我们将看到更多To B领域的应用，数据2显示

30、：“82%未使 用人工智能的国内企业计划在未来1-2年内部署，大部分正在采用人工智 能的企业计划在未来两年增加至少一倍的部署投资。” 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 图表6：2019年TMT租赁写字楼面积分城市占比 27% 19% 14% 10% 8% 8% 5% 4% 5% 深圳 北京 上海 成都 杭州 重庆 武汉 广州 2. IDC 每年及累计) 新型冠状病毒（COVID-19）爆发，本地社会事件后续影响，再加上全球经济 和政治不确定性，将压抑2020年整体零售消费情绪。香港零售市场在没有太 多利好因素下，预计本地消费者和零售商信心将持续疲弱。整体街铺租赁需 求将保持低迷，亦预

31、料零售商在2020年第一季度期间可能会出现进一步的店 铺整合，特别是与旅客息息相关的零售商将可能继续受影响。 由于零售商可能在市况未明朗前尝试降低并控制资本支出/营业费用，所以活 跃的租赁活动应以快闪店为主。不过诸如教育中心，健身室和医疗中心等体 验式和服务行业则可能会趁租金整体调整来租用心仪店铺。零售商还可以利 用当前市场下行期间作为扩大其在线零售平台的机会。商店的规模要求将变 小，部分业主亦已将大型零售店铺细分为较小单位，以提高商铺出租率。 香港的零售供应仍然有限，预计于2020年落成的商业楼面为大概150万平方英 尺，其中80位于非核心地区。 出租率仍将是业主的首要任务，世邦魏理仕研究预

32、测整体街铺租金在2020年 上半年将继续受压，核心零售区的平均租金将出现15-20的调整。但一些 较大资本支出/缺乏其他替代选择的大型租户应预期他们租金的折扣幅度较小。 乐观来看，较低的租金可能会吸引更多海外零售商来香港亮相。香港作为一 个发展完善的零售市场，当市况好转仍可保持其在国际市场的地位。许多国 际零售商一直寻求在香港落户的机会，但它们碍于先前租金成本过高而受阻， 因此，它们可能视当前整体租金调整局势为机会。 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 20192020F2021F2022F 铜

33、锣湾中环旺角尖沙咀非核心区 工业市场：工业市场： 低空置低空置率及迫迁户需求有助稳定仓库租金率及迫迁户需求有助稳定仓库租金 2020 亚太区房地产市场展望| 大中华区世邦魏理仕研究部| 2020 CBRE, INC. 50 全球两大经济体之间的贸易争端令环球贸易活动减少，拖累了香港2019年的 贸易和货运量。香港的贸易总量在2019年首同比下降5.4，是自2009年以来 表现最差。同期，中国内地与美国之间经香港转口货值同比收缩13，远低 于自2009年以来2%的年复合增长，而空运和海运吞吐量双双同比下降6.3。 由于贸易市场环境疲软，传统工业和货运代理的租赁需求在2019年有所减弱。 实体零售

34、商对仓库空间的需求也较小，尤其是在2019年下半年，当时香港的 零售市场受到社会事件的严重打击。 相反，科技行业相对活跃。除了电子商务零售商需求扩张之外，数据中心运 营商还于2019年租赁了至少600,000平方英尺的工业空间。一位来自中国内地 的数据中心更购买了196,000平方英尺的建筑物进行重建。冷藏设施的需求也 表现强劲，温控物流运营商和食品服务提供商于2019年租赁了至少770,000平 方英尺的空间。 活化工厦政策及私人收购重建继续减少了工业楼面存量。2019年，总共有六 座工业大厦因可重建发展而获得收购，合计700,000平方英尺的空间。因另类 行业的租赁需求持续，截至2019年

35、底，仓库空置率仍低至2.1。低空置率带 动2019年租金增长率达到3.6，继2018年增长了2.8后加快。车路直达货 仓的租金增长更为明显，2019年增长了4.9，而货梯直达仓库的租金则增长 了0.9。 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019* 进出口总额 (年度变化, %) 图表47: 进出口总额 贸易表现转弱令贸易表现转弱令20192019年租赁需求放缓

36、年租赁需求放缓 香港特区香港特区 工业物业工业物业 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019* 集装箱吞吐量 空运量 空运和海运量 (年度变化, %) 图表48: 空运和海运量 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 2020 亚太区房地产市场展望| 大中华区世邦魏理仕研究部| 2020 CBRE, I

37、NC. 51 中美贸易谈判第一阶段协议达成，标志着贸易前景开始稍微改善，但是前景 仍然暗淡，并会影响香港贸易环境在2020年的恢复速度。全球其他地区的地 缘政治紧张局势也将导致贸易增长势头减缓，从而导致进出口需求疲软。中 国作为全球最大的制造国，或有机会继续遭受影响，并对出口量造成压力。 香港的物流活动也将保持缓慢。 从事贸易和零售相关行业的租户会在2020年保持谨慎，并有机会成为退租空 间的来源。工业空间的需求预计主要来自非传统的工业用户，并抵消了潜在 空置风险。 5G技术应和投资者都将继续寻求适合数据中用可能会导致科技和 电信公司对高规格工业空间的需求增加。 由于被迫搬迁用户的租赁需求预计

38、维持活跃，市场空置率大幅攀升风险有限。 直至二月为止，城市规划委员会收到了39项拟议活化工厦计划，相当于从市 场上减少超过510万平方英尺的工业楼面。 预计2020年仓库新增供应将维持紧张状态，只有一个项目约204,000平方英尺 将在年内完成。 尽管宏观经济前景黯淡，但低空置率和被迫搬迁的潜在需求将为仓库租金提 供支持。世邦魏理仕研究部预计2020年仓库租金将保持平稳，这将使其在市 场下行周期中成为最具韧性的商业地产类别。 新类型需求和低空置率防止租金急剧下降新类型需求和低空置率防止租金急剧下降 香港特区香港特区 工业物业工业物业 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.

39、4 1.6 1.8 2.0 20001720182019 2020F 2021F 2022F 仓库供应 (总建筑面积, 百万平方英尺) 图表50: 仓库供应 *据建筑图则 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 2000019 2020F 整体仓库 货车直达仓库 货梯直达仓库 仓库租金 (港元$ 每平方英尺/月) 图表49: 仓库租金 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 数据来源：香港特别行政区屋宇署，世邦魏理仕研究部，2020年2月 投资市场：投资市场： 交

40、易量有望反弹交易量有望反弹 2020 亚太区房地产市场展望| 大中华区世邦魏理仕研究部| 2020 CBRE, INC. 53 虽然香港社会动荡仍在持续，但投资者的信心在很大程度上没有动摇。截至 2019年下半年，香港银行体系的总余额保持稳定，约为542亿港元、 而恒生 指数6月以来2019年底已经攀升超过1200点。 然而，香港商业地产的投资需求在2019年大幅收缩，交易量同比下降 52% 686亿港元。该数字是2011年以来的最低年度总额, 远低于2018年和2017年分 别达到的1420亿港元和1830亿港元。大多数交易在2019年上半年发生，而下 半年则仅有232亿港元的资产易手，使其

41、成为2008年以来表现最差的下半年。 2019年投资活动气氛明显转差很大程度是由经济不确定性加剧，租户需求减 弱以及各主要商业房地产租金下降种种因素所致。但是并非所有投资者保持 观望状态，一些房地产基金和本地家族仍继续积极寻找适合的资产。房地产 基金于2019年内用于商业资产的开支为180亿港元 (占全年总额的 26%, 相比 2018年的22%有所增加)。相反，来自中国的资金则更趋谨慎，全年只录得85 亿港元，占2019年总投资额的12%，比起过去三年平均数，约300亿港元及占 各年交易额的22%明显低。 租金走势疲软，空置率上升和租赁需求减弱等因素抑制了投资者核心区写字 楼的追捧。2019

42、年写字楼投资活动与上年同比下降 61%至300亿港元，但写字 楼买卖仍占年度总交易量的43%。零售业方面，由于缺乏大型资产出售，因此 仅录得2019年内总值170亿港元的买卖。酒店买卖则较受追捧，部分投资者积 极收购全幢酒店，计划将其改建为共居空间。2019年全年酒店成交额录得83 亿港元，同比增长24.8%。 2019年写字楼和工业的投资回报率均录得小幅上升，而零售项目的投资回报 率率则上升了50个基点。 20192019年交易量大幅下降，房地产基金及本地投资者相对活跃年交易量大幅下降，房地产基金及本地投资者相对活跃 香港特区香港特区 投资市场投资市场 图表51: 商业物业总投资额 总投资额

43、 (成交价值高于7,700 万港元、撇除土地或内部转让成交) 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 上半年下半年 酒店 $83 亿 写字楼 $299 亿 零售物业 $170 亿 工业物流 $134 亿 2019 2019 HK$686 HK$686 亿 中国内地投 资者 $85 亿 香港投资者 $239 亿万 房地产基金 $177 亿万 其他投资者 $185 亿万 2019 2019 HK$686 HK$68

44、6 亿 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 2020 亚太区房地产市场展望| 大中华区世邦魏理仕研究部| 2020 CBRE, INC. 54 地缘政治风险和新型冠状病毒（COVID-19）爆发将在2020年影响香港的房地产 投资市场。全球多地政治选举也预料会在某种程度上影响中国经济和政治前景， 并间接影响香港投资市场气氛。预料联储局将维持稳定的利率政策，本港很大 可能继续维持低利率环境。 交易量将在2020年上半年显着下降，并且仅在冠状病毒爆发减弱后才会逐渐上 升。如果年中之后经济动力有所改善，2020年下半年投资需求可能会强劲反弹。 由于

45、中国内地投资者的投资意欲减弱，为本地和外国机构基金提供了收购资产 的机会。尽管经济风险持续升级，融资成本低将可继续使投资回报率保持较低 水平。此外，2020/2021年各个商业房地产市场的新供应量和空置水平将保持 在可控制水平内，这也将限制投资回报率的上行空间。 随着投资者对核心区写字楼租金调整作出反应，写字楼回报率在2020年可能出 现轻微反弹，但受可供投资项目所限，写字楼资产的价格的下行压力只保持在 窄幅水平以内，写字楼大幅度减价促销的可能性极小。 预计2020年投资者对工业项目的兴趣将保持稳定。尽管工厦改建为非污染性 工厦所牵涉的保地价费用或会影响投资者的投资意欲，增值型投资方案仍继 续

46、受欢迎。在5G科技发展带动的需求下，数据中心将会继续成为较活跃的资产 类别。一些适合发展医疗中心、健身室、教育中心等的商厦也会因其行业增长 迅速而受投资者追捧。 20202020年上半年投资情绪将保持低迷，但年内有望反弹年上半年投资情绪将保持低迷，但年内有望反弹 香港特区香港特区 投资市场投资市场 0 100 200 300 400 500 600 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020F 写字楼零售物业工业物流 图表53：资产价格指数 指数 (2005 = 100) 图表5

47、2：2020年香港&国际主要事件时间线 一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月 -屯马线一 期通车 -区域全面 经济伙伴 关系协定 签署 -香港5G网络在第二季 度开始应用 - 中美贸易一阶 段协议 - 1月31日英国 脱欧 - 2020年东京奥运 -香港立法会选举 -美国总统就职 -二十国集团峰会 -亚太经济合作组织峰会 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月 世邦魏理仕 研究部 | 亚太区 房地产市场房地产市场 展望报告展望报告 台湾市场台湾市场 经济展望经济展望： 温和成长可期温和成长可期 2020 亚太区房地产市场展望| 大

48、中华区世邦魏理仕研究部| 2020 CBRE, INC. 57 台商回流助益，2019年台湾经济稳健成长 回顾2019年台湾经济表现，全年实质GDP成长率达2.71%，上升幅度优于预期， 主要受惠于民间需求回温。据主计总处薪资统计结果显示，2019年前11个月 台湾每人每月总薪资较去年同期成长2.2%，加上股市交易热络，台股加权指 数全年涨幅达23%，有助民间消费增加。另一方面，国际情势不确定性升高， 尤其是美中贸易冲突未解，持续影响台湾出口表现，2019全年出口较上年减 少46.7亿美元，负成长1.4%。所幸多家制造业厂商持续增加高阶制程投资， 以及多家大型国际企业扩大在台直接投资，添购设备

49、及厂房，推升2019年民 间投资实质成长9.61%。 民间投资力道增强，支撑经济温和成长 随着电信业者展开5G网路的布建，及离岸风力等绿能投资加速进行，预料今 年民间投资将持续稳健成长，为台湾经济注入成长动能；行政院主计总处于 2019年底上调2020全年经济成长率预测至2.72%。而新型冠状病毒肺炎疫情延 烧，已成影响台湾经济前景的重要不确定变数，惟相关政府部门仍抱持审慎 乐观的态度，表示疫情对台湾经济成长影响可能少于0.3个百分点。此外，目 前有169家生产基地位于内地的台商将通过经济部台商回台投资行动方案，将 部分产线移转至台湾，总计投资额达新台币7,158亿，预计未来三至六年内逐 步实现，其中约有新台币2,267亿元的投资额可望于今年内落实，将带动企业 投资稳健扩增。 考量台湾经济稳定成长及通膨展望平稳，当局于2019年底维持政策利率不变， 重贴现率维持年息1.375%。展望2020年，国际政经情势变化可能对台湾出口 产生负面影响，但短期内调整利率水准的可能性仍然较低，预测台湾的低利 环境可望延续，将有利于自用型买方进行不动产投资。 图表54：GDP成长率及组成结构 数据来源：牛津经济研究院，2020年2月 经济续呈温和成长走势经济续呈温和成长走势 图表55：企业投资金额 数据来源